Fimmtudaginn 29. september 2005.
Nr. 495/2004.	Eggert Atlason Atli Elfar Atlason Ómar Atlason og Atli Eiríksson sf. (Pétur Þór Sigurðsson hrl.) gegn Húsfélaginu Flétturima 2-8 (Einar Gautur Steingrímsson hrl.) og gagnsök

 

Fasteignakaup. Galli. Skaðabætur. Fjöleignarhús. Aðild.

A sf. byggði fjöleignarhús að Flétturima í Reykjavík. Lokið var við frágang á sameign hússins í nóvember 1994 en sala á íbúðum fór fram á tímabilinu 1994 til 1997. Að mati íbúa voru annmarkar á frágangi sameignarinnar utanhúss. Af því tilefni krafði húsfélag fjöleignarhússins þá A sf., E, A og Ó, um bætur á grundvelli mats dómkvaddra matsmanna og kostnaðar vegna viðgerða á sameigninni. Ekki var á það fallist að húsfélagið hefði sökum tómlætis glatað rétti til að krefjast skaðabóta vegna atriða, sem fjallað var um í skýrslu frá 1997 sem send var A sf. sama ár. A sf., E, A og Ó voru hins vegar sýknaðir af kröfu um bætur vegna frágangs á svalahandriðum með vísan til tómlætis, þar sem fyrst var fundið að því atriði í október 1999. Þeir voru enn fremur sýknaðir af kröfu húsfélagsins um bætur vegna viðgerða á svalagólfum þar sem gólfflöturinn tilheyrði séreignum í húsinu og gæti húsfélagið því ekki átt aðild að kröfugerð vegna þeirra viðgerða. Það var hins vegar mat réttarins að A sf., E, A og Ó væru skaðabótaskyldir vegna kostnaðar af nánar tilgreindum verkþáttum. Ekki var upplýst að við framkvæmd viðgerðanna hefði sömu aðferðum verið beitt og dómkvaddir matsmenn gerðu ráð fyrir í áætlun sinni. Skyldu bætur því miðast við þær fjárhæðir sem kæmu fram í matsgerðinni að frádreginni fjárhæð sem svaraði til réttar húsfélagsins til endurgreiðslu á hluta virðisaukaskatts af vinnu við verkið.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Garðar Gíslason og Hrafn Bragason.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 1. október 2004, en ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu þess 17. nóvember sama ár. Með heimild í 4. mgr. 153. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 7. gr. laga nr. 38/1994, skutu þeir málinu öðru sinni til Hæstaréttar 15. desember 2004. Þeir krefjast sýknu af kröfu gagnáfrýjanda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi fyrir sitt leyti 23. febrúar 2005. Hann krefst þess að aðaláfrýjendum verði í sameiningu gert að greiða sér 8.451.425 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 13. desember 2001 til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

I.

Samkvæmt gögnum málsins hóf aðaláfrýjandinn Atli Eiríksson sf. byggingu fjöleignarhúss að Flétturima 2, 4, 6 og 8 í Reykjavík á árinu 1991, en aðrir aðaláfrýjendur munu vera eigendur sameignarfélagsins. Í húsinu voru alls 24 íbúðir ásamt bílgeymslu. Félagið seldi fyrstu íbúðirnar í maí 1994, en öllum frágangi sameignar var lokið í nóvember á því ári, um það leyti sem átta af íbúðunum höfðu selst. Fyrir liggur að félagið seldi sína síðustu íbúð í húsinu í apríl 1997.

Óumdeilt er að einstakir íbúðareigendur hafi fram á árið 1997 beint kvörtunum til aðaláfrýjandans Atla Eiríkssonar sf. vegna annmarka, sem þeir töldu hafa komið fram á húsinu, og að hann hafi bætt úr slíkum atriðum. Sumarið 1997 leitaði gagnáfrýjandi eftir úttekt frá Rannsóknastofnun byggingariðnaðarins sökum þess að sprungur hafi komið fram í múr á húsinu utanverðu, málning flagnað þar af, sprungur myndast á svalagólfum og útitröppum, múrhúð flagnað af þeim og leki komið fram í loftaplötu tveggja íbúða á efstu hæð. Í skýrslu stofnunarinnar frá 18. ágúst 1997 var meðal annars greint frá því að talsvert væri af sprungum í útveggjum, bæði í múrhúð og steypu, ryðpunktar væru þar sýnilegir á nokkrum stöðum og málning á útveggjum væri víða sprungin og flögnuð af, en mikil duftsmitun væri undir henni. Þá mætti víða sjá sprungur, los og flögnun í þunnu múrlagi á svalagólfum og útitröppum. Um leka í loftaplötu var tekið fram að hans hafi eingöngu orðið vart eftir snjó og frostakafla, en líklegasta skýringin á honum væri sú að snjór hafi borist inn um þakkant ofan á plötunni. Skýrsla þessi mun hafa verið afhent aðaláfrýjandanum, en í framhaldi af því ritaði gagnáfrýjandi honum bréf 25. nóvember 1997, þar sem óskað var eftir fundi um úrbætur á þeim atriðum, sem fjallað var um í skýrslunni. Mun sá fundur hafa verið haldinn skömmu síðar og þar komið fram að aðaláfrýjandinn myndi ekkert aðhafast frekar vegna aðfinnslna gagnáfrýjanda, enda liti hann svo á að úrbætur á þessum atriðum heyrðu til venjulegs viðhalds á húsinu.

Fyrir liggur að gagnáfrýjandi aflaði skýrslu húsasmíðameistara um ástand hússins vorið 1998. Þá fékk gagnáfrýjandi í maí 1999 skýrslu frá verkfræðistofu um ástand þess, tillögur um viðgerðir á því og áætlun um kostnað af þeim, sem hljóðaði á samtals 8.739.000 krónur. Fyrrnefnda skýrslan virðist ekki hafa verið kynnt aðaláfrýjendum, en sú síðarnefnda var send Atla Eiríkssyni sf. með bréfi 5. október 1999, þar sem sérstaklega var vikið að annmörkum á húsinu, sem í þremur nánar tilgreindum atriðum tengdust þakinu á því og í fimm atriðum útveggjum. Að auki var í bréfinu getið um að jarðvegur og tröppur hefðu sigið óeðlilega, svo og að frágangur svalahandriða væri ekki í samræmi við gildandi reglur. Þessu erindi mun hafa verið svarað munnlega af hálfu félagsins á þann veg að það teldi öll þessi atriði varða viðhald á húsinu og vera félaginu óviðkomandi.

Gagnáfrýjandi fékk 2. júní 2000 dómkvadda matsmenn til að láta uppi álit í fyrsta lagi á orsökum þriggja annmarka, sem hann taldi vera á þaki hússins, nánar tiltekið að málning hafi flagnað af þakplötum við þaktúður, ryð væri komið fram frá skrúfum í þakkanti og blikkáfella á honum væri laus. Varðandi útveggi hússins leitaði gagnáfrýjandi í öðru lagi álits á ástæðum þess að endurmála þyrfti húsið að utan svo fljótt, sem raun bæri vitni, yfirborð steypu gæfi litla viðloðun, sprungur hafi myndast, ryð kæmi frá járnum víða í yfirborði steypu, þétting tvöfaldra skilveggja væri ónýt og skemmdir væru komnar fram í steypu á tröppum og við innganga. Jafnframt hvort frágangur á svokölluðum kónagötum væri fullnægjandi. Í þriðja lagi leitaði gagnáfrýjandi mats á því hvort frágangur svalahandriða samræmdist gildandi reglum á þeim tíma, sem húsið var byggt. Loks óskaði gagnáfrýjandi í fjórða lagi eftir mati á átta öðrum atriðum, meðal annars á því hvort útloftun í þakrými væri fullnægjandi og ástæðum þess að snjór bærist þangað inn, leki væri á samskeytum þaks og steyptra gaflveggja, stétt framan við tröppur væri að gliðna frá þeim, jarðvegur hefði sigið við húsið og hitalögn í gangstétt og tröppum væri óvirk að hluta. Óskaði gagnáfrýjandi einnig eftir mati á því hvernig bæta ætti úr öllu framangreindu og hver kostnaður af því yrði. Áður en matsgerð var lokið óskaði gagnáfrýjandi eftir því 24. október 2000 að matsmennirnir yrðu dómkvaddir til að láta uppi álit á fimm atriðum til viðbótar. Ágreiningur reis milli aðilanna um heimild gagnáfrýjanda til að leita matsgerðar um þrjú af þessum atriðum, en með dómi Hæstaréttar 12. janúar 2001 í máli nr. 6/2001 var beiðni hans um dómkvaðningu hafnað að því er þau varðar. Þessu til samræmis var matsmönnunum falið að meta þau tvö atriði, sem eftir stóðu, en þau voru hvort annmarkar væru á pússningu á svölum og stigagangi utanhúss og hvort frágangur á einangrun þaks væri eðlilegur, svo og hver kostnaður yrði af úrbótum. Í matsgerð, sem lokið var 7. maí 2001, var kostnaður af viðgerð á atriðum, sem talin voru í 20 liðum, metinn samtals 6.578.400 krónur á verðlagi í mars 2001 að meðtöldum virðisaukaskatti.

Um það leyti, sem gagnáfrýjandi fékk matsmenn dómkvadda, gerði hann verksamning við Múrarameistarann ehf. um viðgerðir og viðhald á húsinu utanverðu. Fram er komið að verki þessu hafi að mestu verið lokið haustið 2000, en unnið hafi verið að endanlegum frágangi vorið 2001.

Gagnáfrýjandi höfðaði mál gegn aðaláfrýjendum til heimtu skaðabóta vegna annmarka, sem hann taldi mega rekja til þess hvernig staðið hafi verið að smíði hússins. Var það þingfest 13. desember 2001, en vísað frá dómi 20. júní 2002. Höfðaði gagnáfrýjandi síðan mál þetta með stefnu 2. maí 2003 og krafðist í héraði greiðslu úr hendi aðaláfrýjenda á 10.170.900 krónum. Í héraðsdómsstefnu kvað hann þessa fjárhæð fengna með því að styðjast við reikninga frá Múrarameistaranum ehf. fyrir kostnaði af úrbótum á þeim atriðum, sem í matsgerð töldust til galla á húsinu, en að því leyti, sem ekki hafi enn verið gert við slíka galla við höfðun málsins, hafi niðurstaða matsmanna um viðgerðarkostnað verið lögð til grundvallar.

II.

Í greinargerð aðaláfrýjenda í héraði var þess aðallega krafist að málinu yrði vísað frá dómi. Með úrskurði 21. janúar 2004 féllst héraðsdómari á þá kröfu, þar sem málið þótti í nánar tilgreindum atriðum vanreifað af hálfu gagnáfrýjanda. Þennan úrskurð kærði hann til Hæstaréttar, sem með dómi 12. mars 2004 í máli nr. 64/2004 felldi úrskurðinn úr gildi og lagði fyrir héraðsdómara að taka málið til efnismeðferðar. Koma því ekki nú til frekari skoðunar atriði, sem aðaláfrýjendur hafa hreyft og varða málatilbúnað gagnáfrýjanda, þar á meðal reifun hans á aðild að málinu.

III.

Í hinum áfrýjaða dómi var komist að þeirri niðurstöðu að á húsinu hafi verið gallar, sem stöfuðu af því hvernig staðið var að byggingu þess, en sumt af því, sem gagnáfrýjandi krafðist bóta fyrir, yrði þó rakið til ófullnægjandi viðhalds. Var skaðabótaskylda felld á aðaláfrýjendur vegna þess, sem taldist gallað, en bótafjárhæð var ákveðin eftir matsgerð og þar með hafnað kröfu gagnáfrýjanda um hærri bætur, sem tækju að hluta mið af verklaunum fyrir viðgerðir, sem þegar var lokið. Á grundvelli alls þessa var hafnað þremur liðum í kröfu gagnáfrýjanda, sem tengdust þaki hússins og vörðuðu viðgerð á málningu við þaktúður, ryði frá skrúfum í þakkanti og blikkáfellu á honum. Af þeim kröfuliðum, sem sneru að viðgerð útveggja, féllst héraðsdómur á að gagnáfrýjanda bæru skaðabætur vegna viðgerða á sprungum og steypuskilum, 1.080.000 krónur, á ryðpunktum og svokölluðum kónagötum, 650.000 krónur, og á útitröppum, 114.400 krónur. Þá var komist að þeirri niðurstöðu að gagnáfrýjandi ætti rétt á að fá að hálfu bættan kostnað af háþrýstiþvotti útveggja, svo og af viðgerð og filtun steypu, með samtals 1.182.500 krónum. Á hinn bóginn var hafnað kröfulið vegna kostnaðar af viðgerð tvöfaldra skilveggja. Héraðsdómur tók til greina kröfulið gagnáfrýjanda vegna breytinga á svalahandriðum að fjárhæð 413.600 krónur. Þá var kröfuliður vegna viðgerða á opi milli steypu og þakklæðningar tekinn að fullu til greina með 288.000 krónum, en hafnað kröfuliðum vegna viðgerða á útloftunarrörum og blikkáfellum við gaflveggi í þökum, steyptum pöllum framan við tröppur og hitalögn í innkeyrslu og gangstéttum. Loks féllst héraðsdómur á kröfulið að fjárhæð 287.000 krónur vegna viðgerða á svalagólfum, en hafnaði kröfulið vegna viðgerða á þakeinangrun. Gagnáfrýjanda voru þannig samtals dæmdar 4.015.500 krónur úr hendi aðaláfrýjenda.

IV.

Eins og áður var rakið mun aðaláfrýjandinn Atli Eiríksson sf. hafa allt fram á árið 1997 sinnt ýmsum kvörtunum, sem beint var til hans vegna annmarka á húsinu. Á síðari hluta þess árs sendi gagnáfrýjandi honum fyrrnefnda skýrslu Rannsóknastofnunar byggingariðnaðarins og fylgdi því síðan eftir með bréfi 25. nóvember 1997 til aðaláfrýjandans, sem hafnaði að sinna frekari viðgerðum á húsinu. Ætlaðir gallar, sem gagnáfrýjandi krefst bóta fyrir í málinu, eru að verulegu leyti tengdir þeim atriðum, sem um ræddi í skýrslu þessari og bréfi hans. Því hefur ekki verið haldið fram að hann hafi mátt verða þeirra var á fyrri stigum. Verður því ekki litið svo á að hann hafi glatað fyrir tómlæti rétti til að halda uppi kröfu á aðaláfrýjendur af þessu tilefni. Á hinn bóginn verður ekki annað ráðið af gögnum málsins en að þeir, sem keyptu íbúðir í húsinu af aðaláfrýjandanum Atla Eiríkssyni sf., hafi annaðhvort með skoðun þess eða athugun á teikningum mátt frá öndverðu sjá hvernig gengið var frá handriðum á svölum. Að þessum frágangi var fyrst fundið við félagið í bréfi frá 5. október 1999. Sökum þessa tómlætis verður að sýkna aðaláfrýjendur af kröfulið gagnáfrýjanda, sem varðar annmarka á svalahandriðum. Að öðru leyti en þessu verður ekki séð að þeir gallar, sem gagnáfrýjandi heldur fram, hafi komið í ljós fyrr en svo, að hann verði talinn hafa kvartað undan þeim í tæka tíð.

Eins og áður greinir féllst héraðsdómur meðal annars á kröfulið gagnáfrýjanda um bætur vegna viðgerða á múrhúð á svalagólfum. Samkvæmt 8. tölulið 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst gólfflötur svala til séreignar í slíku húsi. Verður því að fallast á með aðaláfrýjendum að sýkna beri þá af þessum lið í kröfu gagnáfrýjanda vegna aðildarskorts hans.

Eins og áður greinir féllst héraðsdómur, sem skipaður var sérfróðum meðdómsmönnum, á að aðaláfrýjendur væru skaðabótaskyldir við gagnáfrýjanda vegna alls kostnaðar af því að gera við steypusprungur, steypuskil, ryðpunkta og kónagöt á útveggjum, svo og vegna helmings kostnaðar af háþrýstiþvotti þeirra og viðgerð og filtun á steypu. Einnig féllst héraðsdómur á að aðaláfrýjendur bæru skaðabótaábyrgð vegna kostnaðar af viðgerð á útitröppum og þéttingu milli steypu og þakklæðningar. Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verða niðurstöður hans um skaðabótaskyldu aðaláfrýjenda vegna allra þessara atriða staðfest, svo og niðurstöður hans um þá liði í dómkröfu gagnáfrýjanda, sem þar var hafnað.

V.

Eftir uppkvaðningu hins áfrýjaða dóms fékk gagnáfrýjandi dómkvaddan mann 7. desember 2004 til að „meta hver var raunkostnaður ... við að bæta úr þeim göllum sem hann telur hafa verið á sameign hússins að Flétturima 2-8“. Í matsgerð 17. mars 2005 var komist að þeirri niðurstöðu að raunkostnaður af viðgerðum á göllum, sem hefðu farið fram, næmi samkvæmt reikningum Múrarameistarans ehf. samtals 7.822.256 krónum að meðtöldum kostnaði vegna vinnupalla, aðstöðu, hönnunar og eftirlits. Eftir stæðu liðir í matsgerðinni frá 7. maí 2001, sem viðgerðirnar næðu ekki til og talið var þar að alls myndi kosta 1.291.600 krónur að gera við. Frá þessu dró síðan matsmaðurinn 662.431 krónu eða sem svaraði 60% af virðisaukaskatti af endurgjaldi fyrir vinnu á byggingarstað, sem gagnáfrýjandi ætti rétt á að fá endurgreiðslu á. Var því niðurstaða matsgerðarinnar sú að kostnaður af viðgerðum næmi 8.451.425 krónum eða þeirri fjárhæð, sem gagnáfrýjandi hefur samkvæmt áðursögðu krafist fyrir Hæstarétti. Í tengslum við þessa matsgerð leiddi gagnáfrýjandi þrjú vitni fyrir héraðsdóm til að bera um atriði, sem vörðuðu framkvæmd viðgerðanna.

Þótt gagnáfrýjandi hafi með þessari matsgerð bætt að nokkru úr því, sem héraðsdómur taldi áfátt í forsendum fyrir útreikningi dómkröfu hans og olli því að fjárhæðir í matsgerðinni frá 7. maí 2001 voru lagðar til grundvallar við ákvörðun skaðabóta, hefur ekki verið ráðin bót á þeim meginannmarka á leiðinni, sem gagnáfrýjandi fer enn við útreikning á kröfu sinni, að ekki hefur verið sýnt fram á að sömu aðferðum hafi í raun verið beitt við framkvæmd viðgerðanna og matsmenn gerðu ráð fyrir í áætlun sinni á kostnaði af því, sem nauðsynlegt væri til úrbóta á göllunum. Verður því að fallast á með héraðsdómi að skaðabætur handa gagnáfrýjanda verði ákveðnar á grundvelli matsgerðarinnar frá 7. maí 2001.

Með hinum áfrýjaða dómi var aðaláfrýjendum gert að greiða gagnáfrýjanda 4.015.500 krónur. Samkvæmt því, sem áður var rakið, er hafnað tveimur liðum í kröfu gagnáfrýjanda, sem teknir voru til greina í héraði, samtals að fjárhæð 700.600 krónur. Standa því eftir af kröfunni 3.314.900 krónur. Í matsgerðinni frá 7. maí 2001, sem fjárhæðir þessar eru studdar við, var ekki tekið tillit til þess að gagnáfrýjandi ætti rétt á að fá virðisaukaskatt af verklaunum endurgreiddan að hluta samkvæmt ákvæðum reglugerðar nr. 449/1990 um endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu manna við íbúðarhúsnæði með áorðnum breytingum. Í málatilbúnaði aðaláfrýjenda hefur þess verið krafist til samræmis við þetta að frá skaðabótum til gagnáfrýjanda verði dregin fjárhæð, sem nemur 60% af virðisaukaskatti, sem innifalinn er í matsliðum vegna vinnu á byggingarstað, að frátöldum liðum út af háþrýstiþvotti útveggja, sem aðaláfrýjendur telja falla utan endurgreiðsluheimilda vegna ákvæða 4. gr. reglugerðarinnar. Í þeim liðum í kröfu gagnáfrýjanda, sem teknir eru til greina samkvæmt áðursögðu, hafa matsmenn áætlað kostnað af vinnu alls 2.182.100 krónur, þegar dregnir hafa verið frá liðir í tengslum við háþrýstiþvott. Verður samkvæmt þessu fallist á með aðaláfrýjendum að 257.646 krónur dragist frá kröfu gagnáfrýjanda vegna virðisaukaskatts, sem hann ætti rétt á að fá endurgreiddan.

Samkvæmt framangreindu verða aðaláfrýjendur dæmdir til að greiða gagnáfrýjanda 3.057.254 krónur. Svo sem hann hefur krafist ber að greiða dráttarvexti af þeirri fjárhæð frá 13. desember 2001, þegar hann höfðaði upphaflega mál á hendur aðaláfrýjendum út af sakarefni þessu, sbr. 4. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað verður staðfest, en aðaláfrýjendur verða dæmdir til að greiða málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Aðaláfrýjendur, Eggert Atlason, Atli Elfar Atlason, Ómar Atlason og Atli Eiríksson sf., greiði í sameiningu gagnáfrýjanda, Húsfélaginu Flétturima 2-8, 3.057.254 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 13. desember 2001 til greiðsludags.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað skal vera óraskað.

Aðaláfrýjendur greiði í sameiningu gagnáfrýjanda 400.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 2. júlí 2004.

I

Málið var þingfest 8. maí 2003 og tekið til dóms 8. júní sl.

Stefnandi er  Húsfélagið Flétturima 2-8, Reykjavík.

Stefndu eru Eggert Atlason, Stigahlíð 74, Reykjavík, Atli Elfar Atlason, Neðsta­leiti 4, Reykja­vík, og Ómar Atlason, Gerðhömrum 38, Reykjavík, persónulega og f.h. sam­­eignar­fél­agsins Atla Eiríkssonar s/f., Stigahlíð 74, Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að stefndu verði óskipt gert að greiða stefnanda 10.170.900 krónur auk vanskilavaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 13. desember 2001 til greiðslu­dags auk málskostnaðar.

Stefndu krefjast sýknu og til vara lækkunar á kröfum stefnanda.  Þá krefjast þeir málskostnaðar.

II

Stefnandi kveður málavexti vera þá, að á árinu 1991 hafi stefndi, Atli Eiríksson s/f., hafið að byggja fjöleignarhúsið að Flétturima 2-8, Reykjavík. Um sé að ræða eitt hús með fjórum stigagöngum en hver þeirra um sig hefur fengið húsnúmerið 2, 4, 6 og 8.  Í hverjum stigagangi eru sex íbúðir eða samtals 24 íbúðir í öllu húsinu.  Hér á eftir verður eingöngu rætt um stefnda, enda allt, sem lýtur að úrlausnarefninu, tengt framangreindu sameignarfélagi.

Ekki sé alveg ljóst hvenær framkvæmdum lauk en það mun hafa verið á árunum 1994-1996 eða jafnvel 1997.  Botnplata hússins hafi verið tekin út í júní 1991 og síðasta úttekt hafi farið fram á hita-, vatns- og frárennsli 7. mars 1994 á Flétturima 2, en síðan hafi engar frekari úttektir átt sér stað, svo sem lokaúttekt, sbr. 1. mgr. 22. gr. laga nr. 54/1978 og þágildandi byggingarreglugerð nr. 177/1992, greinar 4.11. og 9.3. 

Samkvæmt útskrift úr þinglýsingabók sýslumannsins í Reykjavík hafi verið byrjað að selja fyrstu eignirnar á árinu 1994 en flestar voru seldar á árinu 1995, ekki síst á síðari helmingi ársins.  Síðasta eignin var seld á árinu 1997.  Stefndi eigi nú enga fast­eign í húsinu.  Íbúðir í þessu húsi hafi verið auglýstar sem vandaðar glæsiíbúðir.

Síðan segir í stefnu að veturinn, eftir að flestir voru komnir inn í húsið, hafi ekki verið liðinn þegar fyrsta skriflega kvörtunin var send stefnda sem byggingaraðila og seljanda.  Áður hafði verið kvartað munnlega af ýmsum eigendum.  Þessi fyrsta skriflega kvörtun er í bréfi frá 24. apríl 1996.  Var þar m.a. kvartað yfir göllum í svalagólfum og tröppum við útidyr, að málning væri farin að flagna af húsinu óeðlilega fljótt og að trúlega væri um steypuskemmdir að ræða.  Einnig var kvartað yfir leka í útvegg í bílageymslu.  Við þessum kvörtunum komu lítil viðbrögð.  Brugðið hafi verið á það ráð að fá Rannsóknastofnun byggingariðnaðarins (RB) til að rannsaka húsið þegar vandamálin ágerðust.  Af skýrslu RB megi ráða að talsvert hafi verið um sprungur í útveggjum hússins þótt ekki væri hægt að staðhæfa á þeim tíma með vissu að þær væru óeðlilega miklar.  Þá voru ryðpunktar á stöku stað komnir fram en þeir áttu eftir að ágerast síðar.  Í skýrslunni kom reyndar fram að eitthvað hafði verið reynt að laga útveggi því að smáblettir höfðu verið endurpússaðir.  Fundu matsmenn RB út að mikil duftsmitun væri á pokapússningunni undir málningunni.  Einnig fjölluðu þeir um leka sem fram hafði komið í tveimur íbúðum og að lekinn væri eingöngu að vetrar­lagi eftir snjó- og frostakafla.  Niðurstaðan var sú að undirvinna undir málningu væri ekki í lagi og væri það skýringin á því að hún flagnaði af.  Einnig kom fram að viðgerðir á yfirborði svalagólfa og útitrappa (sem framkvæmdar voru af stefnda) höfðu ekki dugað.  Töldu matsmenn, varðandi leka í tveimur íbúðum, að snjó gæti skafið inn um þakkantinn ofan á loftaplötu en það þyrfti þó að bíða næsta vetrar til þess að staðreyna það.  

Þann 25. nóvember 1997 ritaði stefnandi stefnda bréf.  Þar var ítrekað kvartað yfir þeim atriðum sem fyrr hefur verið minnst á og bent á atriði sem bentu til kæruleysislegra vinnubragða, fúsks eða hroðvirkni og þá var kvartað sérstaklega yfir því að sprungur og brot í steypu og pússningu væru að koma fram.  Þar var ítrekað fjallað um leka inn í tvær íbúðir.  Þá er í stefnu gerð grein fyrir kvörtunum íbúðareigenda í 10 liðum.               

Þann 7. maí 1998 skilaði Böðvar Páll Ásgeirsson, húsasmíðameistari og mats­tæknir, því sem hann kallar “Ástandsmat á Flétturima 2-8”.  Gerir hann þar frekari grein fyrir sprungunum sem fram voru komnar, lausri málningu og hinum ýmsu steypu­göllum.  Kemur þar í ljós að steypuskemmdir voru víða að koma fram og sprungum að fjölga og þær að verða verri.  Af þessari skýrslu má ráða að ryð­punktarnir hafi verið að koma fram í æ meira mæli.  Tók hann m.a. eftir rifu undir þakkanti á fasteigninni nr. 8 og einnig benti hann á að undir risinu væri raki í lofti við gaflinn á nr. 4 og þar væri m.a. blaut þakklæðning.

Að lokum samdi Línuhönnun hf. ítarlega skýrslu í maí 1999.  Skýrsla þessi var unnin í þeim eina tilgangi að meta viðgerðarþörf en ekki endilega til að meta hugsanlega galla.  Skýrslan til skriflegrar kvörtunar lögmanns stefnanda við stefnda, 5. október 1999.

Ekkert skriflegt svar kom frá stefnda en a.m.k. einu sinni ræddi stefndi, Eggert Atlason, við lögmann stefnanda í síma.  Þar forðaðist hann að tjá sig um einstök efnisatriði en lagði áherslu á að hann yrði ekki gerður ábyrgur fyrir venjulegu viðhaldi og vísaði öllum kröfum á bug.  Leiddi það til þess að beðið var um að dómkvaddir yrðu matsmenn. 

Stefnandi skýrir frá því að á árinu 2000 hafi farið fram viðgerðir á Flétturima 2-8.  Af þeim sökum hafi raunkostnaður legið fyrir um mörg matsatriðanna og var Línu­hönnun hf., sem var eftirlitsaðili verksins, verið beðin um að tilgreina raunkostnað í stað matstalna í þeim tilvikum þegar hann lá fyrir.  Kröfugerð stefnanda er því byggð á raunkostnaði þar sem hann liggur fyrir en annars á matsgerðinni.

Bótakrafan sundurliðast þannig:

1.Þak
a) Endurmálun á þakplötum, túðum                                                kr.                55.100,00
b) Skrúfur í þakkanti                                                 kr.                128.566,00
c) Festa blikkáfellu                                                              kr.                21.428,00
2.Útveggir
a) Léttur háþrýstiþvottur                                                    kr.                591.862,00
b) Háþrýstiþvottur, málning af útveggjum                             kr.                743.845,00
c) Viðgerð á steypusprungum og steypuskilum                kr.                121.219,00
    Viðgerð á steypusprungum og steypuskilum                kr.                973.244,00
d) Viðgerð á ryðpunktum                                                          kr.                474.852,00
     Viðgerð á ryðpunktum                                                          kr.                39.810,00
e) Viðgerð tvöfaldra skilveggja                                              kr.                71.000,00
f) Viðgerð á útitröppum                                                            kr.                64.283,00
    Viðgerð á útitröppum                                                            kr.                32.141,00
    Viðgerð á útitröppum                                                            kr.                55.100,00
g) Viðgerð á kónagötum, metið undir lið 2 d)                kr.                693.337,00
h) Viðgerð og filtun steypu                                         kr.                1.074.443,00
    Viðgerð og filtun steypu                                         kr.                294.630,00
    Viðgerð og filtun steypu                                         kr.                153.055,00
    Viðgerð og filtun steypu                                         kr.                122.444,00
3.Svalahandrið
a) Hlífar á svalahandrið                                                         kr.                413.600,00
4.Annað
a) Þétting milli steypu og þakklæðningar                      kr.                1.287.955,00
b) Stækkun útloftunarröra                                                       kr.           
c) Viðgerð á blikkáfellum við gaflveggi í þökum                kr.                455.337,00
    Viðgerð á blikkáfellum við gaflveggi í þökum                kr.                306.109,00
d) Þakgluggar, þessi liður ekki metinn                    kr.                0
e) Viðgerð á útitröppun, metið undir lið 2f                             kr.                0
f) Steyptir pallar framan við tröppur                   kr.                52.000,00
g) Sig á jarðvegi og stéttum, ekki metið                      kr.                0
h) Hitalagnir í innkeyrslu og gangstéttum                          kr.                0
Innspýtingarloki                                                                   kr.                39.000,00
Annað efni og vinna                                                      kr.                41.000,00
Vinna við stillingu og frágang                                  kr.                45.000,00
Samtals                                                                                  kr.                8.350.360,00
Viðbótarmat
1. Viðgerð á svalagólfum                                                          kr.                881.595,00
                                                                                                kr.                244.887,00
                                                                                                kr.                78.058,00
2. Einangrun í þök                                                                kr.                616.000,00
SAMTALS                                                                            kr.                10.170.900,00

               

Stefndi lýsir málavöxtum svo að hann hafi fengið leyfi byggingarnefndar Reykjavíkur­borgar 8. maí 1991 til að byggja fjölbýlishús með 24 íbúðum og bílgeymslu á lóðinni nr. 2-8 við Flétturima í Reykjavík, en 17. apríl sama ár 1991 hafði stefndi fengið leyfi til að grafa fyrir grunni fyrirhugaðrar byggingar. Stefndi vann að því að reisa húsið á árunum 1991-1993. Var verkinu tvískipt, þannig að fyrst var lokið við Flétturima 6 og 8, en sá hluti hússins varð fokheldur í apríl 1993. Síðari hluti verksins, Flétturimi 2 og 4, varð fokheldur í nóvember 1993. Húsið var málað utanhúss síðla sumars og hausts 1993 og framkvæmdum innanhúss í síðari hluta verksins að fullu lokið í nóvember 1994. Íbúðir í fyrri hluta verksins nr. 6-8 voru seldar og afhentar kaupendum á tímabilinu frá maí 1994 til september 1995, utan ein sem afhent var í apríl 1996. Íbúðir að Flétturima 2-4 voru allar utan tvær afhentar á árinu 1995. Rétt er að taka fram að íbúðir í 6-8 voru nær allar seldar áður en byrjað var að selja í 2-4, en íbúðir þar voru fyrst boðnar til sölu í júní 1995. Eins og fram komi í kaupsamningum voru íbúðirnar afhentar við undirritun kaupsamnings, fyrir utan þá sem seld var fyrir 15. maí 1994 en hún var afhent þann dag. Í auglýsingu komi fram að íbúðirnar væru glæsilegar, enda hafi verið vandað mjög til gólfefna, innréttinga og tækja. Brunabótamat hússins í desember 2001 var tæpar 310 milljónir króna.

Stefndi tekur fram að fyrsta úttekt byggingarfulltrúa hafi farið fram í júní 1991 (botnplata) en sú síðasta í mars 1994 (hita-, vatns- og frárennsli). Alls fóru fram 66 úttektir á þessum tíma og allar án þess að athugasemd væri gerð af hálfu bygg­ing­ar­yfirvalda. Lokaúttekt fór hins vegar ekki fram, enda var slík úttekt ekki lögbundin þá og tíðkaðist ekki. Ákvæði þess efnis var fyrst tekið upp í byggingarreglugerð nr. 441/1998, sem tók gildi 1. júlí 1998. Þessu til viðbótar er á það bent að í kaup­samningum, sem gerðir voru fyrir nóvember 1994, kemur fram að sameign innan húss og frágangi á sameign utan húss verði lokið í nóvember 1994. Í samningum sem gerðir voru eftir þann tíma kemur fram að framkvæmdum við sameign hafi lokið í nóvember 1994.

Eins og iðulega gerist með byggingar af þessari stærð kom það fyrir að fáeinir kaupendur kvörtuðu undan ýmsum smáatriðum sem þeir töldu þurfa lagfæringar við. Þannig barst stefnda bréf í lok apríl 1996. Höfðu honum þá áður borist kvartanir um sambærileg atriði frá nokkrum kaupendum og getið er um í stefnu. Voru kvartanir þessar sama efnis. Í framhaldi af því sendi stefndi múrara til að fara yfir einhverja gólf­fleti á svölum og í tröppum með Mapei-yfirborðsefni, málara til að lagfæra máln­ingu, auk þess sem settur var plasttappi á brunnlok og hurðapumpur stilltar, en þær höfðu verið í notkun í tvö ár. Þá var gert við leka með inntaksrörum Hitaveitu Reykjavíkur, sem stafaði af aðgerðum hitaveitunnar. Rangt er því að stefndi hafi ekki brugðist við kvörtunum. Var það gert í þessu tilviki og það umfram skyldu. Var eigendum jafnframt bent á að hreinsa úr niðurföllum þannig að vatn frysi ekki æ og sí á svölunum og sinna öðru eðlilegu og fyrirbyggjandi viðhaldi.

Þrátt fyrir ábendingar þar um kveður stefndi íbúðaeigendur ekki hafa sinnt fyrirbyggjandi viðhaldi hússins, heldur beint kröftum sínum í að safna einhliða hinum margvíslegustu skýrslum um ástand hússins. Í ágúst 1997 virðist Rannsóknastofnun byggingar­iðnaðarins hafa verið fengin til að skoða eignina. Var stefnda ekki gefinn kostur á að vera viðstaddur þá skoðun, en þá voru liðin 4 ár frá því að húsið var málað að utan. Rétt er þó að benda á að í bréfi stofnunarinnar kemur fram að yfirleitt myndist fíngerðar sprungur út frá gluggahornum. Geti stofnunin ekki fullyrt að þær séu óeðlilega miklar. Í nóvember 1997 kvartaði einn íbúðareigenda bréflega við stefnda yfir flögnun málningar utanhúss, sprungum og meintum leka í fjölbýlishúsinu. Í fram­haldinu var haldinn fundur á fasteignasölu þar sem stefndi neitaði að annast frekara viðhald að Flétturima 2-8.

Ekki heyrðist meir af íbúðareigendum í Flétturima fyrr en tæpum tveimur árum eftir umræddan fund að lögmaður stefnanda kvartaði yfir meintum göllum á fjölbýlis­húsinu með bréfi 5. október 1999. Voru þá liðin tæp fimm ár frá því að fram­kvæmdum utanhúss lauk. Verði ráðið af gögnum málsins að stefnandi hafi í maí árið áður látið vinna svokallað ástandsmat á eigninni og tillögur um viðgerð á húsinu. Um hvorugt var stefnda kunnugt fyrr en með greindu bréfi lögmanns stefnanda, en gögnin bárust stefnda með bréfi lögmannsins  12. október 1999. Stefndi gerði vitanlega ekkert með kvörtun lögmannsins enda fyrir löngu búinn að hafna öllum kröfum á hendur sér.

Matsmenn skiluðu matsgerð sinni í maí 2001, en hún virðist byggjast á skoðun á ástandi eignarinnar sem fram fór í júní 2000 og mars 2001 eða um sex til sex og hálfu ári eftir að sameign hússins var fullbúin.

III

Nú verður gerð grein fyrir niðurstöðum dómkvaddra matsmanna og svörum stefnda við þeim.  Þar eð málatilbúnaður stefnanda byggist að meginstefnu til á mats­gerðinni er óhjákvæmilegt að taka hana í heild sinni upp í dóminn.  Matsmennirnir voru upphaflega dómkvaddir 2. júní 2000 og koma spurningar þær er fyrir þá voru lagðar fram í matsgerðinni hér á eftir.  Þeir voru síðan dómkvaddir 16. febrúar 2001 til að leggja mat á nokkur atriði til viðbótar og koma þau einnig fram hér á eftir.

“Þak

Orsakir þess að málning á þakplötum við þaktúður flagnaði af svo fljótt sem raun varð á.

Aðalorsök þess að málning flagnar of fljótt af þakplötum með lofttúðum er sú að plöturnar hafa ekki fengið að veðrast nógu lengi fyrir málun eða að ekki hefur verið staðið rétt að verki með "skola" eða réttum ætigrunni fyrir yfirmálun. Metinn er kostnaður við hreinsun og endurmálun á þakplötum og túðum.

Orsakir ryðblæðingar frá skrúfum í þakkanti.

Orsökin fyrir ryðblæðingu frá skrúfum í þakkanti gæti verið vegna þess að skrúfurnar séu ekki af þeim gæðum sem vænta má eða að þakkantar hafa ekki í upphafi verið grunnaðir með olíumálningu. Gert er ráð fyrir því hér að skipt verði um skrúfurnar og kostnaður metinn samkvæmt því.

Orsakir þess að blikkáfella á þakkanti er laus.

Blikkáfella á þakkanti er laus vegna slælegs frágangs í upphafi. Metinn er kostnaður við festingu á áfellunni.

Útveggir

Orsakir þess hve snemma þarf að endurmála húsið.

Fram kemur í athugasemdum matsþola, sem lagðar voru fram á matsfundi 8. júní sl., að húsið að Flétturima 2-8 hafi verið málað að utan sumarið 1993. Við skoðun matsmanna á vettvangi 10. júní sl. var reynt að kanna orsakir flögnunar á málningu. Í ljós kom að víða mátti sjá duftsmit og óhreinindi undir máningunni og flögnun og los af þeim sökum. Eggert Atlason upplýsti á þeim fundi að húsið allt hafi verið skolað að utan með rennandi vatni úr slöngu fyrir málun. Það er álit matsmanna og reynsla bæði þeirra og annarra að steypta útveggi húsa þar sem flekamót hafa verið notuð þurfi að háþrýstiþvo, filtera þar sem með þarf og mála síðan (sjá matslið 2h).

Tekið skal fram að almennt er talið að hús hér á suðvesturhorni landsins þurfi að endurmála á 7 til 10 ára fresti. Hér er því ekki metinn kostnaður við endurmálun.

Engu að síður var ljóst að ekki væri hægt að komast hjá því að háþrýstiþvo allt húsið að utan fyrir endurmálun nú úr því að það var ekki gert í upphafi. Gert er ráð fyrir að um 70% séu þvegnir með 250 kg/cm³ þrýstingi en um 30% með 500-750 kg/cm³ þrýstingi.

Orsakir og afleiðingar þess að yfirborð steypu er veikt og gefur litla viðloðun.

Veikt yfirborð steypu getur stafað af því að steypt hafi verið í frosti og steypumót rifin frá of snemma þannig að ysta lag steypunnar hafi náð að frjósa eða ofþorna í sól og vindi. Þá getur óhófleg víbrun valdið því að þunn og veik sementshúð myndast við útbrúnir og kanta. Mótaolía vill oft sitja eftir utan á veggjum eftir fráslátt krossviðarmóta. Í olíuna safnast svo ryk og óhreinindi sem ekki næst með góðu móti af steypunni nema með háþrýstiþvotti.

Orsakir sprungumyndana á útveggjum hússins og hvort þær séu óeðlilega miklar.

Sprungur í útveggjum húsa, plötuskilum o.fl. eru oftast vegna þess að járnabinding er ekki nægjanleg eða illa frágengin í mótum, tengijárn á steypuskilum af skornum skammti eða ekki vel frágengin. Sprungumyndanir þessar eru óeðlilega miklar á húsinu í heild. Sjá myndir nr. 4, 5 og 6.

Orsakir þess að ryð kemur frá járnum víða í yfirborði steypu.

Hér er aðallega um bindivír að ræða sem lent hefur það utarlega í yfirborði steypunnar að ryð hefur náð að smita út úr steypunni og myndað fjölda sýnilegra ryðpunkta.

Orsakir þess að þétting milli tvöfaldra skilveggja húsa sé ónýt.

Í raun var þétting milli tvöfaldra skilveggja ekki sómasamlega frágengin í upphafi. Lagt er til að blikkáfellur komi á þensluskil.

Orsakir skemmda í steyptum tröppum og við innganga.

Ílögn í tröppum við aðalinnganga er illa farin og yfirborðsmúrhúð flögnuð og laus. Múrílögnina í tröppunum þarf að hreinsa í burtu og leggja í tröppurnar að nýju, pússa og ganga frá.

Hvort frágangur á kónagötum (göt vegna mótauppsláttar með ísteyptu járnröri eða gegnumtaki) á útveggjum sé fullnægjandi.

Ísteypt járnrör í kónagötum eru of utarlega í steyptum útveggjum. Slípa þarf af rörum utanfrá og múra síðan yfir. Sjá kostnaðarmat undir lið 2 d).

Viðgerðir og filtun steypu.

Sjá lýsingu undir lið 2 a) og kostnaðarmat.

Svalahandrið

Hvort svalahandrið á húsinu fullnægi ákvæðum laga og reglugerða á þeim tíma þegar þau voru byggð.

Við skoðun kom í ljós að svalahandriðin á húsinu eru steypt að hluta 60 cm há með rörahandriðum þar fyrir ofan, tveimur láréttum rörum á 2. hæð, en þremur rörum láréttum á 3. hæð. Sjá mynd nr. 1 og 2.

Þessi útfærsla og frágangur á handriðunum fullnægir ekki ákvæðum þeirrar byggingarreglugerðar er í gildi var þegar húsið var byggt sbr. grein 8.2.1.35, en þar segir m.a.: "Séu handrið gerð með láréttum rimlum sem gefa möguleika á klifri barna, skal klæða slík handrið klæðningu í a.m.k. 800 mm hæð."

Matsmenn leggja til að úr þessum ágalla verði bætt með því að hlíf úr plexigleri verði fest innan á handriðin til að tryggja að þessu ákvæði reglugerðarinnar um
80 cm hæð í klæðningu innan á handrið verði fullnægt.

Annað

Orsakir þess að snjór skefur inn í þakrými.

Við skoðun innanfrá uppi í þakrýminu undir stóluðu timburþaki kom í ljós að sums staðar eru allstórar glufur milli þakklæðningar og efri brúna steyptra útveggja þannig að snjófok og ryk á þar greiða leið inn í  þakrýmið. Þá má segja að útloftun þaksins í heild sé ómarkviss, óvönduð og ekki til þess fallin að tryggja eðlilega útloftun þaksins jafnframt því að fyrirbyggja snjófok inn í þakrýmið.

Hvort frágangur á loftun fyrir þakrými sé fullnægjandi og afleiðingar þess að nokkur loftunarrör fyrir þakrými eru fyllt með einangrunarkvoðu.

Svo virðist sem útloftun þakrýma í öllum húsunum hafi átt að vera um grönn plaströr gegnum útveggi undir þakbrúnum á hliðum húsanna. Gallinn er sá að rörin eru ekki nægjanlega víð, ná ekki út fyrir veggbrúnirnar og ekkert net er í þeim til að hefta snjófok. Þá eru þakkassar galopnir í enda og kanta, auk þess sem alls staðar eru rifur milli þakklæðningar og steins. Allt þetta leiðir til þess að snjófok á greiða leið inn í þökin.

Úrbætur felast í þéttingu á rifum milli steypu og þakklæðningar, endurnýjun á útloftunarrörum þar sem 1½" plaströrum með neti í er komið fyrir í staðinn.

Þá er gert ráð fyrir að rifur með þakkössum verði lokað með listum innanvert til að fyrirbyggja ennfrekar hættu á að snjór skafi inn í þökin.

Orsakir leka inn í þakrými við samsetningu þaks og steyptra gaflveggja.

Leki þessi stafar af því að frágangur blikkflasninga við aðliggjandi gaflveggi er óvandaður. Gert er ráð fyrir því hér að verk þetta verði algerlega unnið upp á nýtt.

Hvort frágangur á þakgluggum í stigagöngum sé fullnægjandi þannig að endingartíminn sé eðlilegur og ekki sé hætta á lekavandamálum.

Matsmenn fóru til byggingarfulltrúa til að kanna hvort sérteikningar væru þar fyrir hendi af  þakgluggum, þakköntum og handriðum á húsunum, en svo reyndist ekki vera.

Við vettvangskannanir kom fram að þakgluggarnir á húsunum hafi lekið en með auka kíttisþéttingu hafi verið komið í veg fyrir þann leka. Þar sem frekari kvartanir um leka frá þessum gluggum hafa ekki komið fram telja matsmenn ekki fært að sinna þessum matslið þar eð engar teikningar eru fyrir hendi til að fara eftir svo hægt sé að leggja mat á frágang glugganna.

Orsakir sprungu í tröppupöllum utanhúss við innganga.

Við skoðun á vettvangi kom fram að hér væri átt við það að múrílögn í útitröppum og palli væri að flagna og springa upp.

Matsmönnum sýnist að frágangur múrílagnar í útitröppunum hafi með einhverjum hætti mistekist, annaðhvort frosið eða höfð of veik. Yfirborðsmúrhúð sem sett hefur verið í tröppurnar til viðgerðar er einnig að flagna af. Sjá myndir nr. 10-15.

Brjóta þarf upp ílögnina í pöllunum og þrepunum og leggja í að nýju. Viðgerð metin undir lið 2 f) hér að framan.

Orsakir þess að stétt fyrir framan tröppur sé að gliðna frá tröppunum sjálfum.

Orsakir þess að stéttar framan við tröppur eru að síga eru þær að stéttarnar sem eru steyptar sitja væntanlega á grunnri grúsarfyllingu en þar undir er moldarjarðvegur (mýri) sem er að þorna út og síga. Líklegt er að þetta sig sé farið að hægja á sér. Steypa þarf 60 cm breiðan pall framan við tröppurnar af sömu breidd og gangstétt og verði sama uppstig frá honum og er á tröppunum. Þetta á við um Flétturima 2, 4 og 8. Framan við útitröppur á Fléturima 6 hefur stéttin ekki sigið.

Orsakir og afleiðingar þess að sig hefur átt sér stað í jarðvegi við húsið.

Fjölbýlishúsið er reist á stað þar sem moldarjarðvegur er þykkur. Grafið er fyrir frárennslislögnum frá húsinu niður á fast, hriplagnir lagðar umhverfis húsið og fyllt í skurði með sandi og grús. Við þá aðgerð fær vatnið úr jarðveginum framrás, moldin í mýrinni þornar upp, skreppur saman og sígur. Matsmenn telja að sig á jarðvegi og stéttum við húsið sé ekki það verulegt að slíkt réttlæti kostnaðarsamar úrbætur nú.

Orsakir þess að hitalögn í gangstétt og tröppum er að hluta til óvirk.

Við skoðun á vettvangi hinn 3. mars 2001 sýndist matsmönnum að hitalagnir undir gangstéttum og aðkeyrslu niður í bílgeymslur væru óvirkar, þar eð snjór og klaki var óbráðinn fyrir hendi bæði á stéttum og aðkeyrslu að bílgeymslum. Sjá myndir nr. 16-21. Veður var allgott þegar skoðun þessi fór fram en frost 3-5°C.

Laugardaginn 25. apríl sl. fengu matsmenn Kristin Magnússon pípulagninga­meistara til þess að líta á og kanna frágang snjóbræðslukerfisins. Við þá athugun kom í ljós að snjóbræðslukerfin við blokkina eru tvö með tveimur varmaskiptum og er frostlögur á báðum kerfunum.

Við nánari skoðun kom í ljós að bakrennslisvatnið af miðstöðvarkerfinu í húsinu er ætlað til upphitunar á snjóbræðslunni, en í reynd er það svo að nýting heita vatnsins í miðstöðvarkerfinu er það góð að bakrásarvatnið frá miðstöðinni dugir einfaldlega ekki til upphitunar á snjóbræðslunni. Þá telja matsmenn að snjóbræðslukerfið sé í stærra lagi miðað við aðstæður ef fullnægjandi árangur á að nást.

Úrbætur felast í því að settur verði innspýtingarloki frá hitaveitu á báða forhitarana sem er stýrt af bakrásarhitastigi snjóbræðslukerfisins.

Orsakir leka í bílageymslu

Þegar þensluraufar milli húsa og samskeyti þaks og steyptra gaflveggja hafa verið lagfærð ætti þessi leki að hverfa.

Hvort eitthvað bendi til þess að húsinu sé áfátt frá því sem eðlilegt má teljast að öðru leyti og orsakir slíks

Við vettvangskannanir kom ekkert frekar fram varðandi þennan matslið.

B.                Úrbætur og kostnaður við þær:

Þess er beiðst að matsmennirnir leggi mat á hvað gera skuli til að komast fyrir framangreind vandamál.

Þess er beiðst að matsmennirnir geri skilmerkilega grein fyrir kostnaði við úrbætur, sundurliðað með skilmerkilegum hætti.

Þess er beiðst að matsmennirnir leggi mat á úrbætur varðandi lið 2b) og að tryggt sé að viðloðun og yfirborðsáferð verði nægjanlega góð miðað við upprunalegt útlit.

Viðbótarmat

Hvort pússning á svölum og stigagangi utanhúss á Flétturima 2-8, Reykjavík, sé með eðlilegum hætti, orsakir þeirra vandamála sem kunna að vera þar á ferðinni og kostnaðinn við að bæta úr.

Eins og áður greinir var ílögn í svalagólfum á 16 íbúðum brotin upp síðastliðið sumar og endurnýjuð. Sjá kostnaðarmat.

Hvort frágangur á einangrun í þaki að Flétturima 2-8 sé fullnægjandi.

Í byggingarreglugerð nr. 152/1984 segir að hámarksgildi kólnunartalna byggingar­hluta skuli vera 0,2 fyrir þök.

Tvö lög af 3" steinull án vindpappa er því ekki fullnægjandi frágangur skv. gildandi reglugerð þegar húsið var byggt. Gert er ráð fyrir hér að ofan á þá einangrun sem fyrir er komi 2" þéttull með áföstum vindpappa. Slíka ull er hægt að panta í 10 m lengjum.

Eins og óskað er eftir eru skýringar og niðurstöður að finna um einstaka matsliði í texta hér að framan og kostnaðarmati hér fyrir aftan sem sundurliðað er í efni og vinnu.

Kostnaðarmat

Kostnaðarmat  miðast við verðlag í mars 2001 með VSK á efni og vinnu. Rétt þykir að taka fram að 60% af VSK á vinnu á byggingarstað fæst endurgreiddur skv. núgildandi skattalögum.

Verkliðir		Efni	Vinna	Samtals
1.	Þak
a)	Endurmálun á þakplötum, túðum	9.600	28.800	38.400
b)	Skrúfur í þakkant	16.800	67.200	84.000
c)	Festa blikkáfellu	4.000	10.000	14.000
2.	Útveggir
a)	Léttur háþrýstiþvottur	0	516.000	516.000
b)	Háþrýstiþvottur, málning af útveggjum	0	432.000	432.000
c)	Viðgerðir á steypusprungum og steypuskilum	270.000	810.000	1.080.000
d)	Viðgerð á ryðpunktum	78.000	572.000	650.000
e)	Viðgerð tvöfaldra skilveggja	24.000	47.000	71.000
f)	Viðgerð á útitröppum	20.800	93.600	114.400
g)	Frágangur á kónagötum, metið undir lið 2 d)	0	0	0
h)	Viðgerðir og filtun steypu	436.000	981.000	1.417.000
3.	Svalahandrið
a)	Hlífar á svalahandrið	167.200	246.400	413.600
4.	Annað
a)	Þétting milli steypu og þakklæðningar	72.000	216.000	288.000
b)	Stækkun útloftunarröra	30.000	210.000	240.000
c)	Viðgerðir á blikkáfellum við gaflveggi í þökum	20.000	120.000	140.000
d)	Þakgluggar. Þessi liður ekki metinn	0	0	0
e)	Viðgerð á útitröppum, metið undir lið 2 f)	0	0	0
f)	Steyptir pallar framan við tröppur	19.000	33.000	52.000
g)	Sig á jarðvegi og stéttum. Ekki metið			0
h)	Hitalagnir í innkeyrslu og gangstéttum
	Innspýtingarloki	32.000	7.000	39.000
	Annað efni og vinna	14.000	27.000	41.000
	Vinna við stillingu og frágang	0	45.000	45.000
5.	Orsakir leka í bílgeymslu			0
6.	Annað sem er áfátt			0
	Samtals kr.	1.213.400	4.462.000	5.675.400
Viðbótarmat
1.	Viðgerð á svalagólfum	38.000	249.000	287.000
4.	Einangrun í þök	364.000	252.000	616.000
	Samtals kr.	402.000	501.000	903.000

 

Heildarmatsfjárhæð er kr. 6.578.400”

 

Athugasemdir stefnda við matsgerðina verða nú teknar orðrétt upp.  Fyrst tekur stefndi fram að matsmenn hafi verið dómkvaddir 2. júní 2000 og skilað matsgerð í maí 2001 og miðist kostnaðarmat þeirra við verðlag í mars 2001. Þá er matsgerð barst stefnda með bréfi lögmanns stefnanda 29. maí 2001 hafði stefnandi fyrir löngu látið gera við húsið að utan, þ.e. bæta úr því sem matsgerðin snéri að. Var stefnda því ógerlegt að láta endurskoða matið og biðja um yfirmat. Verði stefnandi einn að bera hallann af því. 

“1. Þak.

a. Endurmálun á lofttúðum.

Fyrir stefnda lá við afhendingu hússins að skila umræddum lofttúðum ómáluðum svo þær gætu veðrast um tíma áður en þær yrðu málaðar eða mála óveðrað járnið. Stefndi tók síðari kostinn af fagurfræðilegum ástæðum enda óheppilegt að hafa hluta þaksins ómálaðan. Voru túðurnar málaðar í september 1992. Til verksins var m.a. notaður svokallaður Bit-ætigrunnur, sem þótti það fullkomnasta sem völ var á. Er og að sjá að ekki hafi þótt þörf á að endurmála túðurnar fyrr en á árinu 2000 og ákvörðun stefnda í upphafi því mun hagfelldari stefnanda fyrir vikið. Þá er þess að geta að ósannað er að stefndu hafi borist kvörtun vegna þessa fyrr en með bréfi lögmanns stefnanda 5. október 1999. Er meintur réttur stefnanda því löngu fallinn niður sakir tómlætis.

b. Skrúfur í þakkanti.

Stefnandi virðist hér byggja skaðabótakröfu sína á getgátum matsmanna um að orsök ryðblæðingar ,,gæti verið vegna þess” að skrúfur séu ekki af þeim gæðum sem vænta má eða að þakkantarnir hafi ekki verið grunnaðir með olíumálningu í upphafi. Krafa stefnanda verður ekki byggð á þessum órökstuddu hugleiðingum matsmanna og er því vanreifuð. Hið rétta er að í þakkantinum er vatnsheldur birkikrossviður sem grunnaður var vandlega með glæru C-tox fúavarnarefni og síðan málaður nokkrum sinnum með Demidekk-málningu. Hefur þessi aðferð reynst mjög vel á húsinu, sem m.a. sést af því að málning var hvergi flögnuð á þakkantinum. Af hálfu stefndu er fullyrt að til verksins voru notaðar bestu ryðfríu skrúfur sem þá voru fáanlegar. Um tómlæti stefnanda vísast til a-liðar.

c. Blikkáfella.

Í matsgerð er fullyrt að blikkáfella á þakkanti sé laus vegna slælegs frágangs í upphafi án þess að nokkur frekari grein sé fyrir því gerð eða það rökstutt sérstaklega. Stefndu mótmæla þessu sem órökstuddu og ósönnuðu og benda m.a. á að ekki liggur annað fyrir en að blikkáfellan hafi staðist öll veður frá því að húsið var byggt á árinu 1993 þar til skoðun matsmanna fór fram sjö árum síðar. Ekki verður heldur séð að stefnandi hafi neitt aðhafst við að sinna eðlilegu viðhaldi áfellunnar eða draga úr tjóni sínu á annan hátt. Um tómlæti stefnanda vísast til a-liðar.

2. Útveggir.

Rétt þykir að fjalla í einu lagi um a-h liði þessa töluliðs í kröfugerð stefnanda, sem samtals nemur kr. 5.505.265. Er þá jafnframt litið til matsgerðar enda virðist mega ætla að stefnandi styðji málatilbúnað sinn að þessu leyti við hana. Eins og skýrlega er greint frá í kaupsamningum var húsið pokapússað að utan og málað í samráði við arkitekt. Pokapússning er aðferð sem notuð var á byggingartíma hússins til holufyllingar og til að slétta út misfellur. Við hana var notuð blanda af venjulegum pússningarsandi, svokölluðu portlands-sementi og örlitlu léttblendi, auk límefnis til að fá aukna viðloðun. Er þar komin skýringin á því sem matsmenn kalla 7-8 árum síðar ,,duftsmit og óhreinindi”. Í matsgerð greinir réttilega að húsið hafi verið skolað með rennandi vatni úr slöngu fyrir málun, enda teljast það góðir verkhættir þá er hús eru máluð að sumarlagi. Í matsgerðinni kemur hins vegar ekki fram að húsið var vitanlega spúlað með háþrýstidælu með um 150 bara þrýstingi áður en pokapússning fór fram í því skyni að þvo burt mótaolíu, ryk og óhreinindi. Er því rangt í matsgerðinni að húsið hafi ekki verið háþrýstiþvegið í upphafi. Voru þetta vönduðustu vinnubrögð sem þekktust á byggingartíma hússins. Svokölluð filtrun sem matsmenn virðast telja að stefndi hafi átt að nota við byggingu hússins var þá óþekkt fyrirbæri og sá mikli og vandaði háþrýstiþvottur sem nú fer fram tíðkaðist ekki. Á þeim tíma þekktist ekki að hús væri þvegið með 500-750 kg/m þrýstingi eins og matsmenn virðast telja að stefndi hefði átt að gera. Ljóst er að við mat á byggingar­framkvæmdum stefnda er ekki unnt að miða við síðar til komnar vinnuaðferðir eða efni. Liggur ekki annað fyrir en að stefndi hafi unnið verk sitt í samræmi við bestu fáanlegu aðferðir og þekkingu á byggingartíma hússins. Verður stefnandi sjálfur að bera kostnað af háþrýstiþvotti í tengslum við endurmálun hússins enda um eðlilegt og löngu tímabært viðhald að ræða.

Rétt er að benda á að hinir dómkvöddu matsmenn staðfesta ekki að yfirborð steypu í húsinu hafi verið veikt eða gefið litla viðloðun. Almennar bollaleggingar þeirra um orsakir veiks yfirborðs steypu hafa enga þýðingu í málinu og geta ekki verið grundvöllur bótaábyrgðar stefndu. Ljóst er að þessar almennu getgátur eiga ekki við um húsið Flétturima 2-8. Er alls ósannað að yfirborð steypu hafi verið eitthvað óeðlilega veikt eða gefið minni viðloðun en almennt gerðist á þeim tíma. Tekið skal fram að á byggingartíma hússins þurfti svokallað steypuleyfi frá byggingarfulltrúa ef hætta var á frosti. Er því mótmælt að steypt hafi verið í frosti, mót rifin frá of snemma eða steypan víbruð í óhófi. Mótaolía var þvegin af veggjum eins og fyrr er rakið.

Almennar hugleiðingar matsmanna um járnabindingu eru að engu hafandi í máli þessu. Ekkert liggur fyrir um að henni sé að einhverju leyti áfátt. Járnabinding hússins er í samræmi við teikningar og verður að teljast hin vandaðasta í alla staði. Vísast þar um til framlagðra minnispunkta stefndu og teikninga. Því er mótmælt að sprungu­myndanir hafi verið óeðlilega miklar á húsinu eins og haldið er fram í matsgerð. Er þar ekki upplýst hvað teljist eðlilegar sprungumyndanir í húsi af þessari stærðargráðu, en hæðaskil í húsinu eru a.m.k. 560 lengdarmetrar. Þá kemur heldur ekki fram hversu stóran hluta sprungumyndana megi rekja til skorts á viðhaldi af hálfu stefnanda. Í öllu falli er ekki hægt að ætlast til að stefndu beri nú allan kostnað af eðlilegum sprungu­við­gerðum sem stefnandi hefur trassað árum saman. Krafa stefnanda er því stórlega van­reifuð. Þá er þess að geta að ósannað er að stefnda hafi borist kvörtun vegna sprungna á húsinu fyrr en með bréfi 25. nóvember 1997, og ekki aftur fyrr en með bréfi lögmanns stefnda 5. október 1999. Er meintur réttur stefnanda því fallinn niður sakir tómlætis.

Í verki af þessu tagi getur það aldrei orðið svo að bindivír lendi ekki einhvers staðar utarlega í yfirborði steypu. Vafalaust hefur það hvorki gerst oftar eða sjaldnar í því tilviki sem hér um ræðir en almennt gerist. Verður þá og að hafa í huga umfang verksins. Ástæða þess að ryðpunktar hafa komið fram í steypu er vitanlega skortur á viðhaldi af hálfu stefnanda. Á því geta stefndu enga ábyrgð borið. Þá barst stefnda engin kvörtun vegna þessa fyrr en með bréfi lögmanns stefnanda 5. október 1999. Er meintur réttur stefnanda því fallinn niður sakir tómlætis.

Því er mótmælt af hálfu stefnda að þétting milli tvöfaldra skilveggja í húsinu hafi ekki verið sómasamlega frágengin í upphafi. Ítrekað skal að húsið var byggt eftir samþykktum teikningum og ráðum færustu manna á þeim tíma. Á byggingartíma hússins var almennt talið að besta aðferð til þéttingar væri að nota svokallað ,,low modulus urithan kítti". Notkun blikkáfella við þensluskil er fyrst og fremst spurning um smekk manna. Aðalatriðið er það að húsinu hefur aldrei verið haldið við að utan og breytir þá engu hvort blikk eða kítti hefði verið notað í upphafi. Um tómlæti vísast til þess sem fyrr segir en kvörtun barst ekki fyrr en með áðurnefndu bréfi lögmanns stefnanda.

Ósannað er að skemmdir í steyptum tröppum og við inngang verði raktar til saknæmrar háttsemi stefndu. Matsgerð lýsir ekki öðru en því hvernig ástand trappanna var við skoðun í júní 2000 en segir ekkert til um orsakir skemmdanna. Rétt er að ítreka að ekkert fyrirbyggjandi viðhald hefur átt sér stað af hálfu stefnanda, t.d. með því að bera regnvara á tröppurnar. Þá kemur fram í ástandsmati Böðvars Páls Ásgeirs­sonar að barið hafi verið niður í tröppurnar. Á því getur stefndi enga ábyrgð borið. Stefnandi hefur heldur ekkert gert til að draga úr tjóni sínu, sem m.a. kemur fram í því að í skýrslu Línuhönnunar hf. frá því í maí 1999 er lögð til viðgerð á tröppunum en í mats­gerð, sem miðast við skoðun í júní 2000, er talið að hreinsa þurfi múrílögnina í burtu og leggja í tröppurnar að nýju.

Þá verður ekki hjá því komist að vísa á bug fullyrðingum matsmanna um að ísteypt járn hafi verið í kónagötum. Hér sé um að ræða innsteyptar hulsur með gengjum eins og ráða má af myndum og reikningum, sem stefndu leggja nú fram. Er gengjunum þannig komið fyrir í steypunni að inn í hulsuna er skrúfaður plasttappi sem síðan neglist á krossviðinn í steypumótunum. Er þetta aðferð sem stærstu mótaframleið­endur heims nota og er almennt viðurkennd. Verður því að hafna þessum lið alfarið. Þá er ennfremur vísað til tómlætis stefnanda en ekki verður séð að stefndu hafi borist kvörtun vegna þessa fyrr en með margnefndu bréfi lögmanns stefnanda 5. október 1999.

3. Svalahandrið.

Stefnandi gerir hér kröfu til þess að stefnandi bæti honum kostnað við hlífar á svala­handrið. Krafan er órökstudd með öllu eins og aðrar kröfur hans. Svalahandrið að Fléttu­rima 2-8 voru að fullu reist í samræmi við samþykktar teikningar, en fyrir hönnuði vakti að handriðin gengju ekki upp á stofuglugga. Ljóst er að bygg­ing­ar­yfirvöld í Reykjavík hafa ekki talið að handriðin gæfu möguleika á klifri barna, sem er skil­yrði þess að klæða skuli handrið klæðningu í a.m.k. 800 mm hæð, sbr. gr. 8.2.1.35 í þágildandi byggingarreglugerð nr. 292, 1979, og því veitt leyfi til byggingar hússins með þessum hætti. Ákvæðið er því ekki fortakslaust eins og ætla má af matsgerð hinna dómkvöddu matsmanna. Er því ekki um galla á eigninni að ræða og því óhjákvæmilegt að sýkna stefndu af þessum kröfulið. Þess utan skal á það bent að ekki verður séð að yfir þessu hafi verið kvartað af nokkrum eiganda eða íbúa hússins fyrr en með bréfi lögmanns stefnanda 5. október 1999. Hefur stefnandi því án alls efa glatað hugsanlegum rétti sínum til skaðabóta sakir tómlætis.

4. Annað.

a. Þétting milli steypu og þakklæðningar.

Samkvæmt gr. 7.5.12.2 í þágildandi byggingarreglugerð nr. 292, 1979 skyldi komið fyrir útloftunarraufum á þökum úr timbri eða trjákenndum efnum, þannig stað­settum að jöfn útloftun væri yfir efra byrði þakeinangrunar. Í húsinu var beitt bland­aðri aðferð við útloftun, þ.e. annars vegar eru innsteypt rör í steypuna og svo mjó rauf milli steypu og klæðningar eins og mælt var fyrir um í reglugerð. Hvorutveggja var haft eins lítið og unnt var, m.a. til að snjó skæfi ekki inn, án þess þó að útloftun yrði meiri eða minni en reglur kváðu á um.

Þá er til þess að líta að mat hinna dómkvöddu matsmanna miðast eingöngu við skoðun innan frá. Við skoðun utan húss hefði mátt sjá að á þakkanti er heil, breið og vel vindheld krossviðsfjöl upp við húsið. Útloftun er um mjóa rifu sem er fremst á milli lóðréttrar fjalar framan á þakkantinum og þeirrar láréttu. Brýtur þessi lausn þann vind sem skellur á húsinu, auk þess sem hann þarf að brjótast gegnum vindfang til að komast inn í þakrýmið. Stefndu er ekki kunnugt um að skafið hafi inn í þakrýmið nema í eitt skipti, 11. febrúar 2000, og þá í Flétturima 4. Var þar um eitt mesta óveður að ræða í manna minnum og því einstakt tilvik.

Ennfremur er þess að geta að stefndu hafði aldrei borist kvörtun varðandi útloftun þaksins eða að snjó skæfi þar inn fyrr en í febrúar 2000. Hefur stefnandi því án alls efa glatað meintum rétti sínum sakir tómlætis. Sama á við um sprungur í tröppupöllum, gliðnun útitrappa, jarðvegssig og hitalögn í stéttum.

Sú röraaðferð sem matsmenn virðast mæla með varðandi útloftun var ekki notuð á byggingartíma hússins. Liggur ekki annað fyrir en að sú aðferð, sem stefndi notaði við útloftun á þakinu, hafi verið í samræmi við reglur og viðurkenndar verkaðferðir á þeim tíma, auk þess sem útloftun í þakrými hússins sé nægileg. Sú aðferð sem mats­menn leggja til að loka rifum með þakkössum er til þess fallin að skerða mjög hreyfingu lofts í þakrýminu, sem vart getur talist æskilegt.

b. Stækkun útloftunarröra.

Ekki er krafist neinnar fjárhæðar í þessum kröfulið og því ekki ástæða til frekari um­fjöllunar um hann umfram það sem greinir um a-lið 4. tölul.

c. Viðgerð á blikkáfellum.

Stefndu mótmæla því að frágangur blikkflasninga við samsetningu þaks og steyptra gaflveggja hafi á sínum tíma verið óvandaður og að leki mörgum árum síðar stafi af því. Ekkert kemur fram í matsgerð með hverjum hætti frágangurinn telst óvandaður og hvernig hefði vanda mátt betur til verks. Verður matsgerð því ekki lögð til grundvallar þessum kröfulið stefnanda. Þá er rétt að ítreka að niðurstaða mats­manna að þessu leyti miðast við skoðun í júní 2000, sem segir ekkert til um það hvernig ástand blikkáfellanna var þá er húsið var fullbyggt og einstakir kaupendur keyptu íbúðir sínar. Um tómlæti vísast til a-liðar.

d.-e. Þakgluggar og viðgerð á útitröppum.

Í hvorum þessara liða krefst stefnandi kr. 0.-. Þykir því ekki sérstakt tilefni til að fjalla frekar um þessa liði í bótakröfu stefnanda.

f. Steyptir pallar framan við tröppur.

Stefndi mótmælir alfarið bótaábyrgð sökum þessa liðar. Vísast þar um efnislega til umfjöllunar um 2. kröfulið bótakröfunnar hér að framan.

g. Stig (sic) á jarðvegi og stéttum.

Sjá umfjöllun um liði d. og e.

h. Hitalagnir í innkeyrslu og gangstéttum - innspýtingarloki.

Umrætt hús var fullgert með einu snjóbræðslukerfi en ekki tveimur eins og greinir í matsgerð. Kerfið er hins vegar með tveimur varmaskiptum og tveimur ventla­kistum. Um tæknileg atriði vísast til minnisblaðs sem stefndu hafa lagt fram. Hönnun kerfisins miðaðist við að bræðsla væri húseigendum að kostnaðarlausu utan viðhalds. Við afhendingu hússins var kerfið í lagi. Viðhaldi þess hefur vafalaust ekkert verið sinnt síðan. Ýmsar ástæður geta verið fyrir því að kerfið skuli ekki virka sem æskilegt væri mörgum árum eftir uppsetningu þess. Þannig má vera að loft hafi verið á kerfinu, það verið vanstillt, dælur bilaðar eða vanstilltar. Á því verður stefnandi að bera ábyrgð en ekki stefndu. Þá skal á það bent að úrbætur þær sem matsmenn lögðu til fela í sér miklu mun meiri rekstrarkostnað fyrir stefnanda en áður, bæði vegna aukins eftirlits, viðhalds og hitunar. Um tómlæti stefnanda vísast til a-liðar.

Viðbótarmat.

1. Viðgerð á svalagólfum.

Samkvæmt 8. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26, 1994 telst gólfflötur svala til séreignar. Er stefnandi því án alls efa rangur aðili til að hafa uppi kröfu um skaða­bætur á hendur stefndu vegna meintra galla á svalagólfi. Hafa yfirlýsingar um framsal ótil­greindra meintra krafna á hendur stefnda Atla Eiríkssyni sf. hér enga þýðinu. Verður því þegar af þessari ástæðu að sýkna stefndu af þessari kröfu.

Svo sem fram kemur í matsgerð höfðu svalagólf verið brotin upp sumarið 2000 en skoðun matsmanna að þessu leyti fór fram í mars 2001. Hafa matsmenn því ekkert fram að færa um hvert hafi verið ástand svalagólfa áður en þær voru brotnar upp sumarið 2000 og því síður að ástand þeirra verði á nokkurn hátt rakið til saknæmrar hátt­semi stefndu við gerð svalanna 7-9 árum fyrr. Er þessi liður því með öllu van­reifaður og hefur kostnaðarmat matsmanna því enga þýðingu. Liggur ekki annað fyrir en að svalir hafi verið í góðu lagi við afhendingu íbúða í húsinu og gerði enginn athugasemdir við þær þá er kaup voru gerð. Hvað síðar kann að hafa gerst er stefndu óviðkomandi, s.s. hvort vatn hafi legið á svölunum vegna stíflaðra niðurfalla, látið hafi verið hjá líða að bera regnvara á svalirnar eða gera annað til að draga úr efnisraka á svalagólfi. Þá er þess að geta að ekki verður séð að gerðar hafi verið athugasemdir við svalagólf frá því nefndur Ari Trausti sendi bréf sitt 25. nóvember 1997, þar til viðbótarmatsbeiðni 24. október 2000, var lögð fram í héraðsdómi. Hefur stefnandi því glatað meintum rétti sínum sakir tómlætis.

2. Einangrun í þök.

Í matsgerð er byggt á því að tvö lög af 3" steinull hafi verið notuð við einangrun í þakrými. Þetta er rangt þar sem annað lagið var 4" steinull en hitt lagið 3" ull. Er hið þykkara neðar. Vísast þar um til framlagðra dómskjala. Svo sem fram kemur í minnisblaði stefnda um þakeinangrun verður að telja að hámarksgildi kólnunartalna gr. 7.5.2 þágildandi byggingarreglugerðar nr. 292, 1979 hafi verið uppfyllt þegar tekið hefur verið tillit til loftapússningar, steyptrar loftaplötu, lags af 3" léttull, lags af 4" léttull og þakrýmis og þakklæðningar.  Er kólnunargildi samkvæmt því innan skekkju­marka. Er niðurstaða matsmanna því röng og getur ekki verið grundvöllur bóta­ábyrgðar stefndu. Þá er þess að geta að stefnandi hefur í öllu falli fyrir löngu glatað meintum rétti sínum fyrir tómlæti en stefnda hefur aldrei borist nein athugasemd vegna einangrunar í þaki og var með öllu ókunnugt um þennan meinta galla fyrr en við fyrirtöku viðbótarmatsbeiðni 24. október 2000, í Héraðsdómi Reykjavíkur.”

IV

Stefnandi byggir á því að stefndi (hér á eftir verður rætt um stefnda en það á við alla stefndu) hafi byggt húsið.  Sem byggingaraðili beri stefndi ábyrgð á að for­svar­an­lega sé að byggingu þess staðið í samræmi við þekkingu og venjur á þeim tíma sem byggt er og byggt sé í samræmi við lög og reglur.  Almenna skaðabótareglan og dóm­venja leiði til þess að stefndi verður ábyrgur fyrir öllum afleiðingum vanrækslu í þessum efnum gagnvart öllum sem fyrir því verða, hvort sem um er að ræða upp­runalega viðsemjendur eða þá sem síðar kunna að eignast íbúðir í húsinu og óháð samn­ingssambandi þeirra við þá sem bíða tjón.  Eina skilyrðið sé að orsökin sé “adekvat” en að sjálfsögðu sé fyrirsjáanlegt það tjón sem íbúðareigendur verða fyrir á hverjum tíma ef út af sé brugðið.  Sama gildi vegna brota á byggingarreglugerð nr. 177/1992.  Verði ekki fallist á að stefndi geti borið ábyrgð á tjóni þeirra sem fyrir verða, óháð samningssambandi, er byggt á því að innan samninga gildi almenna skaða­bótareglan eða regla sama efnis.  Reglur um “springende regres” leiði síðan til þess að síðari kaupendur öðlist beinan rétt á hendur stefnda. 

Stefnandi byggir á því að í samningi stefnda við upprunalega viðsemjendur sína felist loforð um að vinna óaðfinnanlega að verkinu.  Loforðið efndi stefndi ekki og beri því ábyrgð á því tjóni sem af því leiði.  Síðari eigendur geti gengið að stefnda á grund­velli “springende regres”.  Stafi það af því að hann sé grandsamur auk þess sem þau hagkvæmnissjónarmið, sem reglan byggist á, eigi við í þessu máli.

Þá er á því byggt að sameignina skorti áskilda kosti, sbr. 2. mgr. 42. gr. laga um lausa­fjárkaup nr. 39/1922.  Á því er byggt að reglur um “springende regres” eigi einnig við um þessa málsástæðu.

Verði ekki fallist á að dæma stefnanda bætur á grundvelli reglna sem eru í gildi óháð samningssambandinu eða á grundvelli “springende regres”, er á því byggt, hvað sam­eignina varðar, að í kaupsamningunum, sem lagðir séu fram í málinu, felist framsal til kaupsamningshafa á öllum kröfum á hendur stefnda vegna sameignarinnar og farið sé með kröfu húsfélagsins á hendur stefndu eins og aðrar inneignir í hússjóð við kaupin.  

Leiði sú ábyrgð, sem lýst er að framan, ekki til skaðabótaskyldu, leiði þær málsástæður til þess að stefnandi eigi rétt til afsláttar.  Auk þess beri seljandi fasteignar hlutlæga ábyrgð á að henni sé ekki áfátt, sbr. 1. mgr. 42. gr. kaupalaganna.  Löng dómvenja sé fyrir því að líta til kostnaðar við úrbætur við mat á afslætti.  Af hálfu stefnanda er byggt á því að verðrýrnun fasteignarinnar vegna gallana sé jöfn kostn­aðinum við úrbætur. 

Stefnandi byggir á því að ekki sé um tómlæti að ræða á neinn hátt af hans hálfu.  Stöðugt hafi verið kvartað og reynt að leysa málið við stefnda sem daufheyrðist að mestu, en þó sýna þær litlu úrbætur sem hann reyndi að hann hafði móttekið kvartanir.  Hafa verði einnig í huga að vandamálin voru að smákoma í ljós, svo og umfang þeirra og eðli.

Stefndi (orðið er hér notað yfir alla stefndu sem fyrr) byggir á því að með öllu sé ósannað að stefndi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, hvort heldur hafi verið með athöfn­um eða athafnaleysi, á byggingartíma hússins á árunum 1991-1994 eða við sölu á einstökum íbúðum þess á árunum 1994-1996, sem leiði til bótaskyldu hans gagnvart ein­stökum eigendum íbúða í húsinu eða stefnanda. Breyti þá engu hvort meint bóta­ábyrgð byggist á meintum vanefndum innan samninga gagnvart þeim íbúð­ar­eigendum, sem keyptu íbúð sína af stefnda, Atla Eiríkssyni sf., eða á almennum reglum skaðabótaréttarins um bótaábyrgð utan samninga. Beri stefnandi alla sönn­un­arbyrði um að húsfélagið hafi orðið fyrir tjóni vegna athafna eða athafnaleysis stefnda og að stefnandi eigi af þeim sökum rétt til bóta úr hendi hans.  Þá byggir stefndi á aðildar­skorti og er því sérstaklega mótmælt að stefnandi geti sótt mál þetta á hendur honum á grundvelli reglna um sprangkröfur.

Stefndi byggir á því að flestir þeirra meintu galla sem skaðabótakrafa stefnanda lýtur að, hafi verið sýnilegir við skoðun kaupenda, að svo miklu leyti sem þeir kunna að hafa verið til staðar þá er kaup gerðust. Hafi kaupendum verið eða mátt vera um þá kunnugt. Eigi þetta enn frekar við um aðra núverandi íbúðaeigendur sem keypt hafa íbúðir sínar af öðrum en stefnda. Geti réttur þeirra aldrei orðið ríkari gagnvart stefnda en heimildarmanni þeirra sjálfra, verði spangkrafa þeirra gagnvart stefnda viðurkennd. Rétt sé og að taka fram að samkvæmt kaupsamningum skyldu kaupendur kvarta yfir sýni­legum göllum til stefnda innan árs frá afhendingu íbúða. Áskildi hann sér ella allan rétt til að vera undanþeginn bótakröfum.

Sú meginregla gildi í fasteignakaupum að seljandi beri ábyrgð á því ef eign skemmist eða rýrni fram að afhendingu en kaupandi eftir þann tíma. Stefndi afhenti nær allar íbúðir að Flétturima 2-8 á árunum 1994 og 1995. Samkvæmt kaupsamn­ingum greiddu kaupendur skatta og skyldur af hinum seldu eignum frá afhendingar­degi og hirtu arð af þeim frá sama degi. Viðsemjendur stefnda verði því að bera ábyrgð á því ef hinar seldu eignir kunni að hafa rýrnað eða skemmst eftir umsamda afhend­ingardaga, m.a. vegna skorts á viðhaldi. Því síður geti stefndi af þessari ástæðu borið ábyrgð gagnvart síðari eigendum íbúða í fjöleignar­húsinu.

Að svo miklu leyti sem talið kunni að vera að stefndi beri gagnvart stefnanda skaða­bótaábyrgð, hvort heldur sé innan eða utan samninga, á meintum ágöllum á fjöl­eignarhúsinu að Flétturima 2-8, er á því byggt að stefnandi hafi glatað meintum rétti sínum sakir tómlætis. Hafi kaupendum íbúða í húsinu borið að skýra stefnda án ástæðu­lauss dráttar vildu þeir bera fyrir sig galla á eigninni, hvort heldur var á sameign hússins eða einstökum séreignarhlutum. Þrátt fyrir að nær allar íbúðir í húsinu hafi verið afhentar kaupendum á árunum 1994 og 1995 verði ekki ráðið að kvartað hafi verið yfir fjölmörgum þeirra meintu galla, sem nú er gerð krafa um, fyrr en mörgum árum síðar. Athugast í þessu sambandi að engar kvartanir bárust til stefnda frá árinu 1997, eftir að stefndu höfðu hafnað frekari kröfum stefnanda, fyrr en með bréfi lögmanns stefnanda 5. október 1999. Athugasemdir við enn önnur atriði hafi ekki verið höfð uppi fyrr en löngu eftir það.

Ljóst sé að stefnandi hafi vanrækt viðhald til ársins 2000.  Geti stefndi enga ábyrgð á því borið. Á fundi í nóvember 1997 hafi verið á það bent af hálfu stefnda að eigendur hússins yrðu að sinna fyrirbyggjandi viðhaldi, en slíkt væri ekki hlutverk stefnda. Ástand hússins var, þrátt fyrir þetta, metið af Línuhönnun hf. nokkuð gott í maí 1999, fimm árum eftir að það var fullklárað, ef frá var talin flögnun málningar og sprungur við plötuskil í útveggjum. Voru þá liðin sex ár frá því að húsið var málað að utan. Stefnandi lét vinna fyrir sig viðgerðartillögur og kostnaðaráætlun í maí 1999 og virðist loks hafa beðið um opið útboð á viðgerðum utanhúss í febrúar 2000. Stefnandi virðist nú gera kröfu um að stefndu greiði nær allan kostnað af umræddum viðgerðum, sem felist í hefðbundnu viðhaldi, óháð því hvernig viðhaldi hússins hafi áður verið háttað.  Byggt er á því að stefnda verði ekki gert að greiða þann kostnað sem hljótist af eðlilegu viðhaldi á sameign að Flétturima 2-8, þ.m.t. endurmálun alls hússins að utan. Hafi stefnandi í engu sundurgreint kröfu sína milli þess sem geti talist eðlilegt viðhald og þess meinta tjóns, sem hann telji að rakið verði til saknæmrar háttsemi stefnda. Er kröfugerð stefnanda því vanreifuð.

Ekki liggi annað fyrir en að fjölbýlishúsið að Flétturima 2-8 hafi verið byggt í samræmi við gildandi reglur um gerð og búnað hússins á þeim tíma sem það var reist.  Húsið var hannað í byrjun árs 1991 og leyfi fyrir því gefið út 8. maí það ár. Þá var í gildi byggingarreglugerð nr. 292, 1979 með síðari breytingum. Við byggingu hússins voru notaðar þær aðferðir og þau efni sem þá best þekktust og voru í samræmi við venjur þess tíma. Er því ekki unnt að gera ríkari kröfur til efnis, búnaðar eða verkhátta en þekktust á byggingartíma hússins. Er vert að benda sérstaklega á þetta þar sem um­fjöllun dómkvaddra matsmanna og tillögur þeirra til úrbóta virðast flestar miða við nú­verandi verkhætti og byggingaraðferðir.

Krafa um sýknu af varakröfu stefnanda um afslátt byggist á því að í fast­eigna­kaupa­rétti gildi sú regla að kaupandi fasteignar geti krafist afsláttar sé fasteigninni að ein­hverju leyti áfátt.  Ítrekað er að enginn þeirra, sem keyptu íbúð að Flétturima 2-8 af stefnda, hafði slíka kröfu uppi og allir rituðu athugasemdalaust undir afsal fyrir íbúð­unum. Þá er ítrekað að um 3/4 hlutar þeirra sem keyptu íbúð af stefnda hafa selt íbúðir sínar öðrum. Núverandi eigendur verði því að beina kröfum að heimildarmönnum sínum, sem í flestum tilvikum er einhver annar en stefndi. Afsláttarkrafa getur aldrei sjálfkrafa orðið krafa húsfélags í húsi því sem kaupandi keypti íbúð í. Breyti þá engu þótt kaupandinn verði aðili að húsfélaginu. Er því um rangan aðila að ræða til sóknar og í flestum tilvikum til varnar sömuleiðis sem leiðir til sýknu. Að breyttu breytanda er jafnframt vísað til annarra málsástæðna stefndu sem fyrr eru raktar.

V

Það er meginmálsástæða stefnanda að húsið að Flétturima 2-8 hafi verið gallað og á þeim göllum beri stefndi ábyrgð, eins og rakið hefur verið.  Stefndi byggir hins vegar á því að hann hafi byggt húsið á sínum tíma í samræmi við þær aðferðir, er þá voru viðurkenndar og hafi skilað því af sér ógölluðu.  Stefnandi hafi ekki haldið húsinu forsvaranlega við og til þess megi rekja þær skemmdir er fram hafa komið á því. 

Af gögnum málsins, þar á meðal matsgerð og framburði vitna, má ráða að á húsinu hafi verið gallar sem raktir verða til þess hvernig staðið var að byggingu þess á sínum tíma.  Á hinn bóginn er einnig ljóst að sumt af því, sem stefnandi krefur stefnda um bætur fyrir, stafar af ónógu viðhaldi.  Dómurinn fellst á það með stefnanda að stefndi, sem byggði húsið og seldi íbúðir í því, beri ábyrgð á þeim göllum, sem á húsinu kunna að vera og raktir verða til þess að ekki hafi verið notuð rétt vinnubrögð, eða byggingarefni, á byggingartíma hússins, miðað við það sem þá var þekkt og almennt notað.  Samkvæmt þessu er þeirri málsástæðu stefnda hafnað að hann eigi ekki aðild að málinu.  Stefnandi er húsfélag, sbr. lög nr. 26/1994 um fjöleignarhús, og getur það verið aðili dómsmáls, sbr. 3. mgr. 71. gr. laganna.  Í málinu krefur stefnandi ein­göngu um bætur vegna galla á sameign hússins og er hann bær til að hafa þá kröfu uppi í dómsmáli.  Stefndi verður því ekki sýknaður vegna aðildarskorts stefnanda. 

Gögn málsins bera með sér að skömmu eftir afhendingu hafi einstakir íbúða­eigendur, og síðar stefnandi, kvartað við stefnda.  Stefndi brást við og lét lagfæra það sem kvartað var yfir allt þar til í nóvember 1997 að hann mat það svo að um­kvört­un­arefnin eftir þann tíma sneru að venjulegu viðhaldi hússins.  Með vísun til þessa hafnar dómurinn því að stefnandi eða einstakir íbúðaeigendur hafi sýnt af sér tómlæti.        

Hér að framan var rakin matsgerð, en á henni byggir stefnandi kröfur sínar, nema þar sem þegar hefur verið gert við skemmdir.  Þar er byggt á reikningum frá þeim er gerðu við.  Matsgerðinni hefur ekki verið hnekkt með yfirmati og tölur yfir kostnað við viðgerðir stafa eingöngu frá stefnanda, og mönnum á hans vegum.  Við aðal­meðferð kom aðeins starfsmaður eftirlitsaðila viðgerðanna fyrir dóm, en enginn þeirra, er vann við þær.   Þá er til þess að taka að í sundurliðun kostnaðar við einstaka verk­liði, sem stefnandi hefur lagt fram og byggir m.a. á, hefur kostnaður verið um­reiknaður af stefnanda á grundvelli sameiginlegs kostnaðar við verkið í heild.  Stefnandi hefur þannig ekki sannað hvaða kostnaður stafar af einstökum við­gerð­ar­verk­liðum.  Samkvæmt framansögðu er ekki fallist á, gegn mótmælum stefnda, að þeir liðir í kröfugerð stefnanda, sem hann telur raunviðgerðarkostnað og krefur stefnda um greiðslu á, verði lagðar til grundvallar.  Dómurinn mun því dæma bætur á grundvelli mats­gerðarinnar með vísun til framangreinds. 

Hér á eftir verður fylgt kaflaskiptingu kröfugerðar stefnanda, sem er sú sama og kaflaskipting matsgerðar, og dómur lagður á hvert atriði fyrir sig. 

                Þak.

Hér er um þrjú atriði að ræða.  Í fyrsta lagi er málning á þakplötum við þaktúður talin hafa flagnað of fljótt af.  Upplýst var að við frágang á þessu hafi verið notuð tíðkanleg aðferð.  Þegar matsmenn skoðuðu plöturnar var málningin 6 til 8 ára gömul og  kominn tími á eðlilegt viðhald.  Það er því niðurstaða dómsins að hér sé ekki um galla að ræða.  Í öðru lagi eru skrúfur í þakkanti taldar gallaðar.  Á byggingartíma hússins voru almennt notaðir galvaníseraðir naglar til að festa þakkanta, en stefndi notaði skrúfur sem talið var vandaðri frágangur.  Dómurinn hafnar því að byggingin hafi verið gölluð að þessu leyti, heldur sé hér um eðlilegt slit að ræða.  Í þriðja lagi var blikk­áfella á þakkanti talin laus.  Það er álit hinna sérfróðu meðdómsmanna að blikk­áfella sem þessi þarfnist reglubundinnar skoðunar, þar eð ekki sé óeðlilegt að hún losni með tímanum.  Við reglubundið eftirlit og viðhald hefði mátt koma í veg fyrir að hún losnaði og er því hafnað að hér sé um galla að ræða.

Stefndu verða því alfarið sýknaðir af kröfum fyrir þennan lið.

Útveggir.

Húsið var málað að utan 1993 og þegar matsmenn skoðuðu það var kominn eðli­legur tími á endurmálun.  Krafa stefnanda lýtur að því að stefnda beri að greiða fyrir há­þrýstiþvott útveggja svo og viðgerðir og filtrun steypu, en þar er um að ræða af­leið­ingu af þvottinum.  Þá fellst og í þessu frágangur á kónagötum.  Dómurinn fellst á að undirvinna veggja fyrir málningu hafi ekki verið sem skyldi, samkvæmt lýsingu matsmanna, og teljist þeir því gallaðir.  Hins vegar verður að hafa í huga að frágangur veggjanna nú samkvæmt tillögu matsmanna er umtalsvert betri en tíðkanlegt var á byggingartíma hússins og eru þeir því mun betri eftir endurbæturnar.  Með hliðsjón af þessu er það niðurstaða dómsins að hæfilegt sé að stefndi bæti stefnanda þetta að hálfu, miðað við kostnaðarmat dómkvaddra matsmanna 516.000 + 432.000 + 1.417.000 =  2.365.000/2 = 1.182.500 krónur. 

Varðandi sprungumyndanir í útveggjum og orsakir þess að ryð kemur frá járnum í yfirborði steypu, er það niðurstaðan að steypuskilalistar hafi verið of utarlega í steypu­mótunum og hafi steypuþekjan því ekki náð tilskilinni þykkt, sem er 30 mm.  Veggirnir eru því gallaðir að þessu leyti og verður krafa stefnanda tekin til greina með þeirri fjárhæð sem matsmenn töldu hæfilega, 1.080.000 + 650.000 = 1.730.000 krónur, fyrir viðgerðir á steypusprungum, steypuskilum og ryðpunktum.

Dómurinn telur að frágangur stefnda á þéttingu á tvöföldum skilveggjum á milli húsa hafi verið eðlilegur og dugað eins og við var að búast.  Hér sé því um endurbót að ræða en ekki hafi verið bætt úr galla og er ekki fallist á að stefnanda beri bætur vegna þessa.

Í þessum lið er loks fjallað um orsakir skemmda í steyptum útitröppum og við inn­ganga.  Dómurinn fellst á að skemmdir þessar séu gallar, enda hafi steypan á þessum stöðum átt að endast lengur.  Það er því fallist á að stefnda beri að greiða stefn­anda 114.400 krónur, sem matsmenn meta tjónið vera.

Svalahandrið.

Við vettvangsgöngu kom í ljós að frágangur svalahandriða er eins og matsmenn lýstu honum.  Hann er ekki í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar, eins og rakið er í matsgerðinni.  Dómurinn fellst því á að húsið sé gallað að þessu leyti og verður krafa stefnanda, sem byggir á matsgerðinni, tekin til greina og stefndi dæmdur til að greiða honum 413.600 krónur.

Annað.

Hér er í fyrsta lagi um að ræða frágang á þaki, eins og rakið var.  Að áliti hinna sér­fróðu meðdómsmanna verður þó ekki annað séð en í grundvallaratriðum sé um eðlil­egan frágang að ræða á loftun þaksins miðað við hverrar gerðar það er.  Það er því nið­urstaða dómsins að hafna kröfu stefnanda um að stefnda verði gert að greiða fyrir blikk­áfellur við gaflveggi á þökum.  Hins vegar má fallast á að gera þurfi við op á milli steypu og þakklæðningar þar sem snjó skóf inn.  Verður stefndi því dæmdur til að greiða stefnanda 288.000 krónur vegna þessa í samræmi við matið.

Í öðru lagi er krafa vegna þess að stétt fyrir framan tröppur sé að gliðna frá þeim.  Í matsgerð er orsök þessa lýst.  Að áliti hinna sérfróðu meðdómsmanna er ekki óeðli­legt að þetta gerist þegar jarðvegur sígur.  Hér sé um að ræða eðlilegt slit, eitthvað sem við var að búast.  Hafnar dómurinn því að stefnandi eigi rétt á bótum vegna þessa.

Í þriðja lagi er svo krafist bóta vegna þess að snjóbræðslukerfi hafi ekki virkað.  Í mats­gerð kemur fram að bakrennslisvatnið af miðstöðvarkerfi hússins hafi verið ætlað til upphitunar á kerfinu en nýting þess hafi verið það góð að afgangsvatnið hafi ekki dug­að til að hita kerfið á fullnægjandi hátt.  Að öðru leyti eru upplýsingar þær, er lagðar hafa verið fyrir dóminn, of óljósar til að á þeim sé byggjandi um úrlausn þessa atriðis.  Dómurinn hafnar því að stefnandi eigi rétt á bótum vegna þessa.

Viðbótarmat.

Annars vegar er um að ræða kröfu vegna viðgerða á svalagólfum að fjárhæð 287.000 krónur.  Samkvæmt matsgerð var ílögn í svalagólfum öll meira og minna skemmd.  Hún hafi verið brotin upp og endurnýjuð sumarið 2000.  Það er niðurstaða dóms­ins að þetta sé of stuttur endingartími á svalagólfum og beri stefnda að bæta stefn­anda þau eins og krafist er.

Hins vegar er krafist 616.000 króna vegna þess að einangrun í þökum hafi verið áfátt.  Segir í matsgerð að einangrunin hafi verið 2 x 3´´ léttull án vindvarnar að ofan.  Við skoðun dómsins á vettvangi kom í ljós að einangrunin er 3 + 4” og var það á bygg­ingartíma hússins talið fullnægja ákvæðum byggingarreglugerðar.  Hinir sérfróðu með­dómsmenn telja hins vegar að með tímanum hafi einangrunin sigið og þess vegna hafi matsmenn metið hana þynnri en raun hafi verið á þegar húsið var byggt.  Kröfu vegna þessa liðar er því hafnað.

Samkvæmt framansögðu verða stefndu dæmdir óskipt til að greiða stefnanda skaða­bætur að fjárhæð 4.015.500 krónur með dráttarvöxtum, eins og nánar greinir í dóms­orði, frá þingfestingardegi til greiðsludags og 600.000 krónur í málskostnað.

Arngrímur Ísberg héraðsdómari kvað upp dóminn ásamt meðdómsmönnunum Ragnari Ingimarssyni byggingaverkfræðingi og Steingrími Haukssyni bygginga­tækni­fræðingi.

 

Dómsorð

Stefndu, Eggert Atlason, Atli Elfar Atlason og Ómar Atlason persónulega og fyrir hönd sameignarfélagsins Atla Eiríkssonar sf., greiði óskipt stefnanda, Hús­fél­aginu Flétturima 2-8, 4.015.500 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 8. maí 2003 til greiðsludags og 600.000 krónur í málskostnað.