Fimmtudaginn 25. október 2007.
Nr. 60/2007.	Fasteignasalan Hákot ehf. og Daníel Rúnar Elíasson (Hákon Árnason hrl.) gegn Ragnheiði Sigurðardóttur og Símoni Hreinssyni (Ásdís Rafnar hrl.) og Ragnheiður Sigurðardóttir og Símon Hreinsson gegn Guðmundi Sigurðssyni (Vilhjálmur H. Vilhjálmsson hrl.) Fasteignasölunni Hákoti ehf. Daníel Rúnari Elíassyni og Vátryggingafélagi Íslands hf. til réttargæslu

 

Fasteignakaup. Skoðunarskylda. Galli. Tómlæti. Fasteignasali. Söluyfirlit.

R og S keyptu fasteignina Deildartún 9 á Akranesi af G með kaupsamningi 25. júlí 2002. Fasteignasalinn D annaðist milligöngu um sölu eignarinnar, en hann rekur fasteignasöluna H ehf. R og S höfðuðu mál gegn G og kröfðust skaðabóta eða afsláttar vegna galla sem þau töldu vera á fasteigninni. Þá beindu þau einnig kröfu sinni að H ehf. og D, sem þau töldu að vanrækt hefði skyldu sína við söluna. Í söluyfirliti eignarinnar hafði komið fram að halli væri þar á gólfum. Kváðust R og S hafa tekið eftir því nokkru eftir afhendingu eignarinnar að allir veggir hölluðust líka. Við nánari athugun hefði komið í ljós að húsið í heild hallaði umtalsvert. Í dómi Hæstaréttar var vísað til þess að R og S hefðu skoðað eignina tvívegis og í seinna skiptið með föður R, sem var menntaður húsasmíðameistari. Hefði verulegur gólfhalli á öllum gólfum átt að gefa byggingarfróðum manni tilefni til að athuga hvort hann væri bundinn við gólf eða hvort hurðir, innréttingar og veggir hússins hölluðust einnig. Þar sem um annmarka var að ræða sem R og S sáu eða áttu að sjá við skoðun með aðstoð byggingarfróðs manns yrði bótaábyrgð ekki lögð á D og H ehf. Þá var talið að tilkynning til G um að R og S hyggðust bera gallann fyrir sig hefði ekki komið fram innan sanngjarns frests, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, en rúmir átta mánuðir liðu frá því að þau áttuðu sig á göllunum og þar til G var látinn vita. Ekki var fallist á að þau gætu borið fyrir sig undantekningu 3. mgr. sama ákvæðis þegar af þeirri ástæðu að vanræksla G á því að veita þeim upplýsingar um halla á hurðum og veggjum vörðuðu atriði sem þau sáu eða máttu sjá við skoðun. Vegna tómlætis R og S var G því einnig sýknaður af kröfum þeirra.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Garðar Gíslason, Markús Sigur­björnsson og Páll Hreinsson.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 31. janúar 2007. Þeir krefjast aðallega sýknu af kröfu gagnáfrýjenda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti en til vara að hún verði lækkuð og málskostnaður falli niður á báðum dómstigum.

Gagnáfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 5. mars 2007. Þeir krefjast þess aðallega að stefndi Guðmundur Sigurðsson og aðaláfrýjendur greiði þeim óskipt 3.894.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 7. desember 2005 til greiðsludags auk málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. Til vara krefjast þeir staðfestingar héraðsdóms með þeirri breytingu að stefndi verði dæmdur með aðaláfrýjendum til greiðslu dæmdrar fjárhæðar, vaxta og málskostnaðar í héraði auk málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

          Málsatvik og málsástæður eru raktar í hinum áfrýjaða dómi. Eins og þar kemur fram keyptu gagnáfrýjendur fasteignina Deildartún 9 á Akranesi af stefnda Guðmundi Sigurðssyni með kaupsamningi 25. júlí 2002. Aðaláfrýjandinn Daníel Rúnar Elíasson annaðist sem fasteignasali milligöngu um sölu á eigninni. Samkvæmt 12. gr. þágildandi laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu bar fasteignasala að gera rækilegt yfirlit yfir þau atriði sem máli gætu skipt við sölu eignarinnar. Samkvæmt 3. tölul. 2. gr. reglugerðar nr. 93/1998 um samninga um söluþjónustu fasteignasala og söluyfirlit bar aðaláfrýjanda við gerð söluyfirlitsins að tilgreina ástand eignar, þar á meðal galla sem seljanda eða fasteignasala var kunnugt um. Á söluyfirliti fyrir Deildartún 9, sem fram var sett á stöðluðu eyðublaði, sagði m.a. „Halli í gólfum” í reit með lýsingu á eigninni. Þótt tilgreining á þeim gólfum, sem haldin voru þessum galla, hafi mátt vera nákvæmari í söluyfirliti, verður ekki fram hjá því litið að gallans var þar getið.

          Gagnáfrýjendur skoðuðu fasteignina tvisvar áður en þeir gerðu tilboð í hana. Í síðara skiptið skoðaði Sigurður Þorsteinsson húsasmíðameistari, faðir annars gagn­áfrýjenda, fasteignina með þeim, en þeir hafa bent á að Sigurður hafi ekki unnið við húsasmíði frá árinu 1974. Í framhaldi af skoðun gagnáfrýjenda á fasteigninni féllst stefndi á að lækka verð hennar um 250.000 krónur vegna nauðsynlegra viðgerða á gluggum.

          Í matsgerð Jóns Ágústs Guðmundssonar byggingarverkfræðings frá því í maí 2004, sem nánari grein er gerð fyrir í héraðsdómi, kemur fram að húsið hallar umtalsvert og nemur hæðarmunur á norðausturhorni og suðvesturhorni 18 cm. Þá er því borið við af hálfu gagnáfrýjenda að halli á veggjum sé frá því að vera rétt innan við sentimetri á norðurhlið upp í að vera vel yfir 3 cm. Hurðir leitist við að standa opnar eða lokaðar.

          Þótt fallast verði á það með gagnáfrýjendum að halli á gólfi hafi verið umfangsmeiri en ráða mátti af lýsingu í söluyfirliti verður að hafa í huga að þeir skoðuðu húsið með byggingarfróðum manni og taldi héraðsdómur, sem skipaður var sérfróðum meðdómsmönnum, að við skoðun á húsinu blasti við umtalsverður halli á öllum gólfum. Af þeim sökum verður að telja að þessi verulegi gólfhalli hafi gefið byggingarfróðum manni, sem gagnáfrýjendur nutu aðstoðar frá, tilefni til að athuga hvort annmarkinn væri bundinn við gólf eða hvort hurðir, innréttingar og veggir hússins hölluðu einnig. Þar sem um annmarka var að ræða sem gagnáfrýjendur sáu eða hefðu mátt sjá við skoðun fasteignarinnar með aðstoð byggingarfróðs manns verður ekki lögð bótaábyrgð á aðaláfrýjendur vegna hans.

          Staðfest er niðurstaða héraðsdóms um að gagnáfrýjendur hafi ekki sannað gegn andmælum aðaláfrýjenda að tekin hefði verið ábyrgð á því við kaupin að halli á gólfum væri staðbundinn. Þá er einnig fallist á það með héraðsdómi að ekki sé sannað að  aðaláfrýjendum hafi mátt vera ljóst ástand frárennslislagna. Verður þeim því ekki talið til sakar að ekki var upplýst um það í söluyfirliti um fasteignina.

          Samkvæmt framansögðu verða aðaláfrýjendur sýknaðir af kröfu gagn­áfrýjenda.

II.

          Gagnáfrýjendur fengu fasteignina Deildartún 9 á Akranesi afhenta 13. september 2002. Að því búnu bar þeim að skoða hana á þann hátt sem góð venja býður, sbr. 38. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Lokagreiðsla var innt af hendi athugasemdalaust 20. september og afsal gefið út 2. október 2002. Af gögnum málsins virðast gagnáfrýjendur hafa verið búnir að átta sig á þeim göllum sem þeir töldu fasteignina haldna síðar í sama mánuði. Ef gagnáfrýjendur ætluðu í kjölfarið að hafa uppi kröfu af því tilefni bar þeim innan sanngjarns frests að tilkynna stefnda um eðli og umfang vanefndar­innar og að þau ætluðu bera hana fyrir sig, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Gegn andmælum stefnda verður ekki talið að það hafi hins vegar verið gert fyrr en með bréfi lögmanns gagnáfrýjenda 8. júlí 2003, en þá voru rúmlega átta mánuðir liðnir frá því að þeir höfðu áttað sig á göllum þeim sem þeir vildu bera fyrir sig.

          Gagnáfrýjendur hafa ekki fært fram afsakanlegar ástæður sem leiða eiga til þess að telja beri að tilkynning þeirra til stefnda hafi komið fram innan sanngjarns frests svo sem greinir í 1. mgr. 48. gr. laga 40/2002. Hafa gagnáfrýjendur þannig sýnt af sér slíkt tómlæti að þeir hafa glatað rétti til að bera fyrir sig galla á fasteigninni gagnvart stefnda. Ekki geta gagnáfrýjendur borið fyrir sig undantekningu 3. mgr. 48. gr. laganna þegar af þeirri ástæðu að vanræksla stefnda á því að veita þeim viðhlítandi upplýsingar um halla á veggjum og hurðum, sem hann hlaut að þekkja eftir að hafa búið í húsinu frá því það var byggt, vörðuðu atriði sem þeir sáu eða máttu sjá við skoðun með byggingarfróðum manni, eins og nánar greinir hér að framan.

          Verður stefndi því sýknaður af kröfu gagnáfrýjenda.

          Rétt er að hver aðili ber sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Aðaláfrýjendur, Fasteignasalan Hákot ehf. og Daníel Rúnar Elíasson, og stefndi, Guðmundur Sigurðsson, eru sýknir af kröfum gagn­áfrýjenda, Ragnheiðar Sigurðardóttur og Símonar Hreinssonar.

Málskostnaður fellur niður í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Vesturlands 29. desember 2006.

Mál þetta var höfðað 31. maí og 1. og 8. júní 2006 og dómtekið 11. desember sama ár. Stefnendur eru Ragnheiður Sigurðardóttir og Símon Hreinsson, til heimilis að Deildartúni 9 á Akranesi. Stefndu eru Guðmundur Sigurðsson, Jaðarsbraut 25 á Akranesi, Daníel Rúnar Elíasson, Dalsflöt 10 á Akranesi, og Fasteignasalan Hákot ehf., Kirkjubraut 28 á Akranesi. Þá er Vátryggingafélagi Íslands hf., Ármúla 3 í Reykjavík, stefnt til réttargæslu.

Stefnendur gera þá kröfu að stefndu verði in solidum gert að greiða þeim 3.894.000 krónur með dráttarvöxtum frá 1. júní 2005 til greiðsludags. Jafnframt gera stefnendur kröfu um málskostnað úr hendi stefndu.

Stefndi Guðmundur krefst þess að hann verði sýknaður af kröfum stefnenda og að þeim verði gert að greiða honum málskostnað.

Stefndu Daníel og Fasteignasalan Hákot gera aðallega kröfu um sýknu af kröfu stefnenda auk þess sem þeim verði dæmdur málskostnaður en til vara að krafa stefnenda verði lækkuð og málskostnaður felldur niður.

I.

Með kaupsamningi 25. júlí 2002 keyptu stefnendur fasteignina Deildartún 9 á Akranesi af stefnda Guðmundi. Um er að ræða steypt einbýlishús með bílskúr en stefndi Guðmundur byggði húsið árið 1973. Kaupverð hússins var 13.990.000 krónur sem greiða átti með þremur peningagreiðslum samtals að fjárhæð 2.492.500 krónur á nánar tilgreindum gjalddögum, með fasteignabréfi skiptanlegu fyrir húsbréf að fjárhæð 8.000.000 króna og viðbótarláni frá Íbúðarlánasjóði að fjárhæð 3.497.500 krónur. Í kaupsamningi var tekið fram að seljandi lækkaði verð hússins um 250.000 krónur vegna ástands á gluggum og gleri og kom sú fjárhæð til frádráttar umsömdu kaupverði. Að teknu tilliti til þess nam kaupverðið 13.740.000 krónum. Umsaminn afhendingardagur eignarinnar var 15. september 2002 en eignin var afhent tveimur dögum fyrr eða 13. þess mánaðar. Milligöngu um kaupin hafði stefndi Fasteignasalan Hákot ehf., en þá umsýslu annaðist stefndi Daníel, sem er löggiltur fasteignasali og starfar á þeirri fasteignasölu. Stefndi Daníel er með starfsábyrgðartryggingu hjá réttargæslustefnda.

Lokagreiðslu kaupverðs inntu stefnendur af hendi 20. september 2002. Í kjölfarið gaf stefndi Guðmundur út afsal til stefnenda 2. október sama ár. Í afsalinu var tíðkanlegt ákvæði um að eignin væri seld í því ástandi sem hún var í þegar kaupandi tók við henni en hann hefði þá sætt sig við ástand hennar.

Í fyrrgreindum kaupsamningi um eignina var tekið fram að samningsaðilar hefðu kynnt sér söluyfirlit fasteignasala en jafnframt undirrituðu aðilar söluyfirlitið. Söluyfirlitið var ritað á staðlað eyðublað og þar var óútfylltur reitur fyrir galla á eign. Í almennri lýsingu á eigninni var hins vegar að finna svohljóðandi málsgrein:

ANNAÐ: Steypt plan. Innihurðar dökkur viður. Ljós viður í loftum. Gróinn garður. Fánastöng. Halli í gólfum. Sér á þakkant. Skipt um gler og opnanlega glugga fyrir c.a. 4 árum (nema gler í stofu). Falleg eign staðsett á Neðri-Skaga.

 

Fyrir kaupin skoðuðu stefnendur eignina og nutu við það aðstoðar Sigurðar Þorsteinssonar, húsasmíðameistara, sem er faðir stefnanda Ragnheiðar. Stefnendur halda því fram að stefndi Guðmundur hafi aðspurður um gólfhalla lýst því að hallinn væri bundinn við gólf í sjónvarpsholi og svefnherbergisgangi. Einnig halda stefnendur því fram að stefndi Daníel hafi staðfest þetta í samtali við stefnanda Ragnheiði nokkru síðar á skrifstofu fasteignasalans. Af hálfu stefnda Guðmundar er því eindregið mótmælt að hann hafi gefið upplýsingar um að gólfhalli væri aðeins í sjónvarpsholi og gangi. Einnig er því andmælt af hálfu stefnda Daníels að hann hafi gefið yfirlýsingar gagnvart stefnendum í þá veru að gólfhallinn í húsinu væri staðbundinn.

Stefnendur halda því fram að í október 2002, þegar hafist var handa við að mála svefnherbergi, hafi komið í ljós verulegur halli á veggjum. Í kjölfarið hafi þau snúið sér til stefnda Daníels og gert athugasemdir við þetta ástand hússins. Eftir að nánari athugun hafi verið gerð á húsinu með geislahallamáli hafi stefnendur á ný snúið sér til stefnda Daníels í ársbyrjun 2003 og þá fengið þau viðbrögð frá honum að stefndi Guðmundur vildi ekkert aðhafast af þessu tilefni.

Stefnendur fengu Hönnun hf. til að mæla upp húsið. Skýrsla um þá athugun var rituð í maí 2003 og þar kemur fram að suðvesturhorn hússins sé langlægsti punktur þess og að minnsta kosti 17 cm lægri en hæsti punktur í norðausturhorni. Einnig segir að hæðarmismunur þvert í gegnum húsið vestast séu tæpir 7 cm en austast rúmir 10 cm. Af þessu verði greinilega ráðið að húsið halli mjög frá norðaustri til suðvesturs. Um halla á veggjum segir í skýrslunni að þeir halli allir og hlaupi hallinn á því að vera rétt innan við 1 cm á norðurhlið upp í að vera vel yfir 3 cm annars staðar í húsinu. Enn fremur segir að hurðir í húsinu leitist við að standa opnar og stefni í suðvestur í samræmi við mældan halla. Þá kemur fram að mælingar að utan séu í samræmi við mælingar innan húss og staðfesti að allt húsið halli verulega. Í niðurlagi skýrslunnar segir að allar mælingar bendi eindregið til að húsið í heild halli verulega til suðvesturs. Er talið líklegast að um sé að ræða undirstöðusig sem væntanlega hafi tekið nokkurn tíma.

Með bréfi 8. júlí 2003 til stefnda Guðmundar gerði lögmaður stefnenda þá kröfu að kaupin á fasteigninni gengju til baka vegna galla á eigninni. Þessu erindi svaraði lögmaður stefnda með bréfi 19. ágúst sama ár þar sem því var hafnað að stefndi bæri nokkra ábyrgð á göllum á eigninni.

II.

Með bréfi lögmanns stefnenda til dómsins 17. desember 2003 var þess farið á leit að dómkvaddur yrði matsmaður til að meta ætlaðan galla á húsinu og kostnað af úrbótum. Hinn 17. febrúar 2004 var Jón Ágúst Guðmundsson, verkfræðingur, kvaddur til starfans og skilaði hann matsgerð sinni í maí 2004. Hér á eftir fara þær matsspurningar sem lagðar voru fyrir matsmanninn og svör hans:

1.             Lagt verði mat á það hvort húsið sé gallað vegna halla þess og skekkju sem mæld hefur verið á húsinu sjálfu og hverjar séu orsakir þess galla.

 

      Niðurstöður hæðarmælinga matsmanns eru sýndar á meðfylgjandi teikningu, hæðartölur eru í staðbundnu hæðarkerfi og var hæð á palli við anddyri sett 10,00. Þessar mælingar staðfesta mælingar Hönnunar og er ljóst að húsið hallar umtalsvert. Hæðarmunur á norðausturhorni og suðvesturhorni er 18 cm. Matsmaður skráði ekki tölulegan halla einstakra veggja en mæling með hallamáli sýndi talsverðan halla.

      Það er álit matsmanns að þessi halli sé verulegur galli á húsinu.

      Um orsakir hallans er ekkert hægt að fullyrða. Samkvæmt upplýsingum, sem matsmaður fékk er húsið byggt á sjávarkambi úr sandi og möl og líklegasta skýringin á siginu er að ekkert eða illa hafi verið þjappað undir sökkla. Þar er ekkert sem bendir til annars en húsið sé hætt að síga.

 

2.             Metið verði hvort um aðra afleidda galla kunni að vera að ræða sem sprungumyndanir og hugsanlegar skemmdir á lagnakerfi hússins vegna skekkju hússins. Í þessu sambandi er bent á að í ljós hefur komið að pöddur hafa gert verulega vart við sig í húsinu sem bendir til brotinna eða skaddaðra frárennslislagna. Óskað er eftir því að það verði einnig metið. Matsmaður skoði og meti einnig hverjar geti verið orsakir mikils gólfkulda í húsinu og hvort um galla sé að ræða og hvað sé til úrbóta.

 

      Sprungur í steyptum veggjum eru óverulegar miðað við halla hússins og er það vísbending um að húsið hafi sigið sem ein heild.

      Meginstofnar frárennslislagna eru utan við húsið og liggja með norður- suður- og vesturhlið og tenging við bæjarkerfið er frá norðvesturhorni. Myndir sýna að lagnir eru í lagi að húsinu og með norðurhliðinni, aðrar lagnir eru heilar, en vatn stendur í lögn við suðvesturhornið og mældi matsmaður 15 cm vatnsdýpi þar þann 6. maí. Ætla má að lögnin þar hafi sigið með húsinu.

      Matsmaður sér ekkert samband á milli sigs og pödduágangs eða gólfkulda.

 

3.             Matsmaður greini frá því í mati sínu hvort unnt sé að framkvæma viðgerðir á göllum þeim sem lýsa sér í skekkju hússins og afleiðingar þess galla, og ef svo er hvað þær framkvæmdir kosti.

 

      Matsmaður telur að unnt sé að gera lagfæringar á gólfum og hurðum þannig að húsið teljist eðlilegt hvað þau atriði varðar. Gert er ráð fyrir að gólf herbergja í suðausturhluta verði í kóta 10.05 og skáli, stofa og eldhús verði í kóta 10.00 og skipta þurfi um tvo ofna í stofunni þar sem gólfið hækkar mest. Ekki er talin þörf á neinum aðgerðum í herbergjum í norðausturhluta hússins. Reiknað er með að húsið verði óíbúðarhæft í uþb. tvær vikur á meðan ofangreindar framkvæmdir standa yfir.

      Lagfæring (afrétting) hallandi veggja er tæpast raunhæf, en hallinn hefur lítil áhrif á notagildi hússins, en verður alltaf talinn til galla, sem rýra verðgildi hússins.

 

      Matsmaður telur nauðsynlegt að endurnýja lagnir með vesturhlið og hluta af suðurhlið vegna sigs, alls 25 m.

Kostnaður við lagfæringar inni áætlast:	1.729.000 kr.
Kostnaður við endurnýjun frárennslislagna áætlast:	165.000 kr.

 

4.             Matsmaður upplýsi um mat sitt á því hvort seljendur hússins sem búið hafa í því frá byggingu þess hefðu átt að verða vör við halla hússins að öðru leyti en halla á gólfum.

 

      Matsmaður getur ekkert fullyrt hvað sé eðlilegt að fólk sé eftirtektarsamt um þessa hluti. Ef húsbyggjandi hefur álitið að slæm vinnubrögð iðnaðarmanna hafi orsakað gólfhalla, má vel vera að hann hafi talið hallandi hurðir einnig vera óvönduð vinnubrögð og ekki hugkvæmst að húsið hafi sigið.

 

5.             Þá er þess óskað að matsmaður meti sérstaklega hvert söluverð hússins hefði átt að vera að teknu tilliti til gallanna miðað við að umsamið söluverð hafi verið markaðsverð ógallaðrar eignar og jafnframt hverjir séu sölumöguleikar eignarinnar.

 

      Matsmaður telur sig ekki geta lagt mat á hvert söluverð hússins hefði átt að vera, slíkt mat er meira huglægt en tæknilegs eðlis og því utan verksviðs matsmanns. Það er skoðun matsmanns að eftir ofangreindar lagfæringar verði ástand hússins svipað og gengur og gerist með sambærileg hús, en hallandi veggir og gluggar eru gallar, sem munu hafa áhrif á verðgildi hússins og telur matsmaður eðlilegt að veittur sé afsláttur. Hann gæti t.d. verið einhver hluti af líklegum kostnaði við afréttingu veggja með grind og plötuklæðningu. Afrétting veggja að innan kostar um 1,5 mkr. (10% búseturöskun, 50% vinna og 40% efni) og afrétting veggja að utan kostnar um 1,8 mkr. (60% efni og 40% vinna).

      Það skal tekið fram að þrátt fyrir ofangreindar afréttingar veggja verður halli glugga áberandi og hægt að greina halla á þakbrúnum. Ef gera á alla hluti hússins 100% lárétta og lóðrétta þarf að rífa það niður og byggja húsið að nýju. Það er skoðun matsmanns að gallarnir séu ekki svo miklir að slíkt sé réttlætanlegt.

      Matsmaður telur að sölumöguleikar eignarinnar séu slæmir, ef ásett verð verður sambærilegt við gallalaust hús.

 

Í málinu liggur fyrir að í apríl 2005 bætti matsmaður kostnaðartölum við 5. matslið að beiðni lögmanns stefnenda. Þá fylgir matsgerðinni ítarleg sundurliðun matsmanns á kostnaðartölum í 3. matslið án þess að efni séu til að rekja þann útreikning nánar.   

Með bréfi 7. nóvember 2005 var stefnda Guðmundi tilkynnt að nýr lögmaður hefði tekið við málinu fyrir stefnendur, auk þess sem stefnda var send matsgerðin sem stefnendur höfðu aflað. Loks var með bréfinu sett fram fjárkrafa á hendur stefnda á grundvelli matsgerðarinnar. Með bréfi lögmanns stefnda Guðmundar 18. sama mánaðar var kröfunni andmælt.

Með bréfi 9. desember 2005 var þess farið á leit við dóminn að matsmaður yrði dómkvaddur til að meta söluverð fasteignarinnar og áhrif ætlaðs galla á verðmæti hússins. Hinn 6. janúar 2006 var Jón Haukur Hauksson, héraðsdómslögmaður og fasteignasali, kvaddur til að taka saman matsgerðina og skilaði hann henni 3. apríl sama ár. Hér á eftir fara þau atriði sem lögð voru fyrir matsmanninn og niðurstöður hans:

 

1.             Söluverð eignarinnar að Deildartúni 9, Akranesi, í kaupsamningi, dags. 25. júlí 2002, 13.990.000 krónur í samanburði við markaðsverð á sambærilegum en ógölluðum fasteignum á Akranesi á þeim tíma sem salan fór fram.

 

      Lögmaður matsbeiðanda tók á matsfundi fram að með þessu matsatriði væri horft til þess hvert hafi átt að vera verð eignarinnar almennt miðað við sambærilegar eignir á ofangreindum tíma. Leitað sé svara við því hvort verð eignarinnar hafi verið á einhvern hátt óvenjulegt á þeim tíma þegar salan fór fram.

      Meðal þeirra gagna sem lögð hafa verið fram með matsbeiðni eru þrjú skjöl þar sem sérstaklega er fjallað um verð eignarinnar. Þessi skjöl eru: 1) Söluyfirlit yfir Deildartún 9, þar sem söluverð (stundum kallað ásett verð) er tilgreint sem 13.900.000 krónur 2) Gagntilboð, gert 25. júní 2002, þar sem seljendur gera kaupendum gagntilboð upp á 13.990.000 krónur 3) Kaupsamningur, dags. 25. júlí 2002, þar sem kaupverð er tilgreint í samræmi sem 13.990.000 krónur. Það liggur því fyrir í gögnum málsins að söluverð eignarinnar varð hærra en það verð sem sett var inn á söluyfirlit. Ekki kemur fram í gögnum málsins hve lengi eignin var í sölu eða síðan hvenær skráning á ásettu verði í söluyfirliti er. Á söluyfirlitinu kemur hins vegar fram að eignin hafi verið skoðuð 3. júní 2002 og söluyfirlitið er áritað af bæði kaupendum og seljendum.

      Í söluyfirlitinu kemur fram „halli í gólfum“ en fyrir matsmanni liggja engin gögn um að hve miklu leyti þau orð hafa haft áhrif á umsamið söluverð eignarinnar í júlí 2002. Matsmaður telur það ekki í sínum verkahring að fjalla um hvort eða hvaða þýðingu þetta orðalag hafi haft í samningum kaupenda og seljenda, mat á því heyrir undir dómstóla. Hins vegar telur matsmaður að frávik um jafnvel nokkur hundruð þúsund krónur í söluverði eigna geti komið til, án þess að fullyrt verði í mati sem þessu –án frekari gagna– að það sé vegna tiltekinna galla fremur en vegna atriða, sem almennt má búast við að mismunandi kaupendur leggi mismunandi áherslu á við kaup einstakra eigna. Matsmaður sér þess vegna ekki ósamræmi á milli kaupverðs eignarinnar í júlí 2002 og þess verðs sem telja má eðlilegt fyrir sambærilega, ógallaða eign á Akranesi á þeim tíma.

 

2.             Hver er verðmætarýrnun hússins vegna gallanna. Hvert hefði verið sanngjarnt og eðlilegt kaupverð eignarinnar, miðað við ástand hennar við söluna hinn 25. júlí 2002, sbr. matsgerð Jóns Ágústs Guðmundssonar, byggingarverkfræðings, dómkvadds matsmanns dags. í maí 2004 með leiðréttingum í apríl 2005. Annars vegar miðað við alla þá ágalla sem hinn dómkvaddi matsmaður telur vera á eigninni sbr. 3. og 5. tl. og hins vegar eingöngu vegna hallandi veggja og glugga, sem hafa munu viðvarandi áhrif á verðgildi hússins sbr. 5. tl.

 

      Í matsbeiðni er óskað eftir tvenns konar mati á verðmætarýrnun eignarinnar.

Annars vegar er kallað eftir mati miðað við að ekki hafi farið fram lagfæringar á halla gólfa, hurða, glugga og veggja. Matsmaður telur mega búast við að mismunandi kaupendur sjái mismunandi kosti við tiltekna eign og leggi mismikla áherslu á tiltekna eiginleika eignar, næsta nágrenni, staðsetningu og fleira. Telja verði kaupverð eigna að hluta til huglægt mat einstakra kaupenda og þess vegna verði mat á þessum atriðum ónákvæmt. Þá megi búast við að markaðsaðstæður ráði talsverðu um verð eigna og undanfarið hefur verið allnokkur þrýstingur á fasteignamarkaði á Akranesi, sem hefur meðal annars valdið verðhækkun eigna. Matsmaður telur hins vegar að slíkir gallar, sem vísað er til, hafi almennt áhrif til lækkunar á verði eignarinnar, en að ekki þurfi að búast við að verðmætarýrnun nemi sömu fjárhæð og áætlaður kostnaður við viðgerð. Með þetta í huga telur matsmaður að verðmætarýrnun eignarinnar, án viðgerða á ofangreindum atriðum, geti numið um 2.500.000–3.000.000 króna.

Hins vegar er kallað eftir mati miðað við að fram hafi farið lagfæring á gólfum og hurðum, en ekki á veggjum eða gluggum. Með vísan til umfjöllunar hér að framan um verðmyndun eigna telur matsmaður að verðmætarýrnun eignarinnar geti þá numið 1.500.000–2.000.000 króna.

 

3.          Hvert er áætlað markaðsverð fasteignarinnar í dag með þeim viðvarandi göllum sem hún er haldin, (miðað við að viðgerð skv. 3. matslið matsgerðar Jóns Ágústs Guðmundssonar dómkvadds matsmanns hafi farið fram) og hvert er markaðsverð sambærilegra en ógallaðra eigna á Akranesi á sama tíma.

 

      Lögmaður matsbeiðanda hefur á matsfundi tekið fram að þetta matsatriði sé sett fram vegna þess að verð eigna á Akranesi hafi hækkað verulega á liðnum misserum.

 

      Með vísan til þess sem fjallað er um varðandi matslið 2 að framan verður markaðsverð eignarinnar talið geta verið 21.000.000 króna +/- 1.000.000 króna, miðað við að viðgerð skv. 3. matslið í matsgerð Jóns Ágústs Guðmundssonar hafi farið fram, en sambærileg, ógölluð eign gæti selst á um 23.000.000 króna.

 

III.

Stefnendur halda því fram að fasteignin Deildartún 9 á Akranesi hafi verið haldin verulegum göllum. Telja stefnendur öldungis ljóst að um sé að ræða ágalla sem rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði auk þess sem stefndi Guðmundur hafi sem seljandi sýnt af sér saknæma háttsemi, sbr. 18. gr. laga um fasteignakaup, nr. 40/2002.

Stefnendur fullyrða að þau hafi sinnt aðgæsluskyldu sinni með því að skoða eignina og óska eftir nánari upplýsingum um ástand hennar, þar með talið um halla á gólfi. Í því sambandi benda stefnendur á að engar nánari upplýsingar hafi verið látnar í té um umfang hallans né heldur að veggir hússins hölluðu. Einnig halda stefnendur því fram að þau svör sem þau fengu við fyrirspurnum um gólfhalla hafi falið í sér ábyrgðaryfirlýsingu um að hallinn væri aðeins staðbundinn. Í öllu falli verði með engu móti talið að þeim hefði mátt vera þessi galli ljós við venjulega skoðun á eigninni og ekkert tilefni hafi verið fyrir þau að eigin frumkvæði að efna til rannsóknar af því tagi sem hefði getað leitt í ljós þennan annmarka á eigninni.

Stefnendur vísa til þess að fasteignin hafi verið keypt á verði sem svaraði til markaðsverðs sambærilegra og ógallaðra eigna á Akranesi á þessum tíma. Með vísan til matsgerða telja stefnendur að leitt hafi verið í ljós að galli á húsinu rýri umtalsvert verðmæti þess. Þótt stefnendur hafi ekki sett fyrir sig að ráðast í einhverjar lagfæringar á húsinu sé þessi galli langt umfram það sem þau hafi getað reiknað með og í raun svo umfangsmikill að ólíklegt sé að þau hefðu keypt húsið ef viðhlítandi upplýsingar hefðu legið fyrir við kaupin.

Stefnendur benda á að stefndi Guðmundur hafi látið byggja húsið og búið í því síðan í rétt tæp 30 ár. Á þeim tíma hafi stefndi vafalaust gert sér grein fyrir að víða í húsinu sé ekki hægt að festa hillur eða setja upp myndir eða annað veggskraut nema með því að grípa til sérstakra tilfæringa. Einnig haldist dyr opnar eða lokist ekki víða í húsinu vegna hallans. Því sé óhætt að slá því föstu að stefnda hafi verið ljós umræddur galli á fasteigninni. Allt að einu hafi stefnendum ekki verið skýrt frá umfangi gallans, auk þess sem þau hafi fengið ófullnægjandi svör við fyrirspurnum sínum að þessu leyti. Af þeim sökum hafi eignin ekki verið í samræmi við það ástand sem stefnendur máttu treysta þegar þau keyptu eignina. Því geti engu breytt áskilnaður í stöðluðum samningsskilmálum afsals og kaupsamnings að eignin sé seld í því ástandi sem hún er, sbr. 28. gr. laga nr. 40/2002.

Stefnendur reisa kröfu sína á hendur stefndu Daníel og Fasteignasölunni Hákoti ehf. á reglu skaðabótaréttar utan samninga, en þau telja að tjónið megi rekja til gáleysis stefnda Daníels. Vísa stefnendur til þess að ríkar kröfur séu gerðar til sérfræðinga um að sýna fagleg og vönduð vinnubrögð og því gildi ströng bótaábyrgð. Samkvæmt 12. gr. þágildandi laga um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, nr. 54/1997, hafi stefnda Daníel sem fasteignasala borið að semja rækilegt yfirlit yfir þau atriði sem máli gátu skipt við sölu eignarinnar. Einnig hafi stefnda borið að gæta þess vandlega að fram kæmu öll þau grundvallaratriði varðandi ástand eignarinnar sem gætu skipt máli fyrir stefnendur. Í þessu sambandi vísa stefnendur einnig til 2. gr. þágildandi reglugerðar um samninga um söluþjónustu fasteignasala og söluyfirlit, nr. 93/1998, þar sem nánar er fjallað um söluyfirlit. Samkvæmt 3. tölul. þess ákvæðis hafi meðal annars átt að koma fram í söluyfirliti upplýsingar um ástand eignar, þar á meðal um galla sem seljanda eða fasteignasala væri kunnugt um. Í söluyfirliti fyrir eignina hafi engar upplýsingar verið tilgreindar í reit fyrir galla heldur aðeins verið látið við það sitja að nefna halla í gólfum sem léttvægt atriði við almenna lýsingu eignarinnar. Úr þessu hafi síðan ekki verið bætt þegar stefnendur gerðu kaupsamning um eignina.

Stefnendur benda á að fasteignasala beri skylda til að framkvæma sjálfstæða skoðun á fasteign, sem hann fái til sölumeðferðar, og tilgreina í söluyfirliti þá galla sem hann sá eða átti að sjá við þá skoðun. Halda stefnendur því fram að viðbrögð stefnda Daníels við fyrirspurnum stefnenda um gólfhalla hafi verið alls ófullnægjandi og því hafi hann fellt bótaábyrgð á sig og fasteignasöluna. Hér verði einnig að gæta þess að stefnda Daníel hafi borið að liðsinna bæði seljanda og kaupanda og gæta réttmætra hagsmuna þeirra.

Loks hafna stefnendur því að tómlæti girði fyrir að þau geti beint kröfum sínum að stefndu. Í því sambandi benda þau á að nokkur dráttur hafi orðið á málsókninni vegna veikinda fyrrum lögmanns þeirra en á því geti þau enga ábyrgð borið.

Stefnendur hafa sundurliðað kröfu sína þannig:

 

                                                                                    Lagfæringar innan húss          kr.        1.729.000

                                                                                    Endurnýjun frárennslislagnar             kr.        165.000

                                                                                    Verðmætisrýrnun kr.   2.000.000

                                                                                    Samtals                  kr.   3.894.000

Stefnendur krefjast þess að dráttarvextir reiknist af kröfunni frá 1. júní 2005 en þann dag telja þau að mánuður hafi verið liðinn frá því að stefndu voru krafinn á grundvelli matsgerðar Jóns Ágústs Guðmundssonar, verkfræðings.

IV.

Stefndi Guðmundur reisir sýknukröfu sína á því að hann hafi áður en kaupin fóru fram gert stefnendum ítarlega grein fyrir því að gólf hússins hölluðu, svo sem greinilega hafi komið fram í söluyfirliti eignarinnar. Stefndi hafi því hvorki leynt ástandi hússins né gefið til kynna með nokkru móti að hallinn væri staðbundinn, enda hafi verið tekið fram í fleirtölu að halli væri í gólfum. Stefndi hafi því að fullu gætt upplýsingaskyldu sinnar gagnvart stefnendum og því geti eignin ekki talist gölluð af þessu tilefni. Auk þess tekur stefndi fram að umræddur halli í gólfum og umfang hans hafi ekki getað dulist neinum þegar inn í húsið er komið. Þar sem þetta var rækilega upplýst við kaupin heldur stefndi því fram að kaupverð eignarinnar hafi tekið mið af þessu ástandi hússins.

Stefndi byggir jafnframt sýknukröfu sína á því að stefnendur hafi haft ríkt tilefni til að kanna eignina nánar þar sem þau höfðu fengið glöggar upplýsingar um halla í gólfum. Þetta hafi þau reyndar gert með því að láta föður stefnanda Ragnheiðar skoða húsið rækilega en hann sé húsasmíðameistari og því hafi honum sem sérfræðingi á þessu sviði mátt vera ljóst hvert var umfang og eðli hallans. Heldur stefndi því fram að einfalt hafi verið fyrir fagmanninn að kanna hvort gólfhalli væri staðbundinn og hvort veggir hölluðu með gólfum. Af þessum sökum geti stefnendur heldur ekki borið fyrir sig að veggir halli þar sem þeim hafi mátt vera þetta ljóst, sbr. 29. gr. laga um fasteignakaup, nr. 40/2002.

Stefndi vísar einnig til þess að í tilboðsskjölum, kaupsamningi og afsali sé tekið fram að eignin sé seld í því ástandi sem hún er og kaupandi sætti sig við að öllu leyti. Heldur stefndi því fram að fyrirvarar af þessu tagi séu ekki orðin tóm og eigi þeir einkum við þegar kaupandi hafi fengið viðhlítandi upplýsingar um ástand hins selda en kjósi samt að ganga til viðskiptanna. Hér megi furðu sæta að stefnendur skuli hafa undirritað afsal með þessum áskilnaði eftir að hafa búið í húsinu í þrjár vikur með þessum galla sem þau láti liggja að í málatilbúnaði sínum að hafi verið verulegur og augljós. Liggi þá beint við að þau sjálf hafi vanrækt að skoða eignina eftir afhendingu, sbr. 38. gr. laga nr. 40/2002, og verði að bera hallann af þeirri vanrækslu sinni.

 Þótt talið verði að eignin hafi verið gölluð heldur stefndi því fram að stefnendur geti ekki krafist bóta vegna halla á veggjum þar sem eignin henti í öllu tilliti til þeirra afnota sem gert hafi verið ráð fyrir, sbr. 19. gr. laga nr. 40/2002. Í þessu sambandi bendir stefndi á að fram komi í matsgerð Jóns Ágústs Guðmundssonar, verkfræðings, að halli á veggjum hafi lítil áhrif á notagildi hússins. Einnig bendir stefndi á að um sé að ræða 30 ára gamalt hús og því megi búast við að eitt og annað þarfnist lagfæringar. Í því tilliti sé sérstaklega mótmælt kröfulið að fjárhæð 165.000 krónur vegna endurnýjunar á frárennslislögn, enda geti sá annmarki ekki rýrt verðmæti hússins svo neinu nemi, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002.

Verði talið að stefnendur hafi öðlast skaðabóta- eða afsláttarkröfu heldur stefndi því fram að hún sé fallin niður fyrir tómlæti. Gera verði ríkar kröfur til kaupanda fasteignar, sem telur hana gallaða, að seljanda sé þegar í stað gert aðvart um gallann. Að öðrum kosti megi seljandi gera ráð fyrir að viðskiptin séu endanlega til lykta leidd. Með engu móti verði seljanda ætlað að bíða árum saman eftir að þurfa að svara til krafna vegna hugsanlegs galla, auk þess sem sönnunarstaða seljanda versni til muna ef langur tími líður frá afhendingu þar til gerðar eru athugasemdir við ástand eignar. Heldur stefndi því fram að þessi ríka tilkynningarskylda hafi hvílt á stefnendum og eigi hún sér meðal annars stoð í 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Stefndi bendir á að hann hafi fyrst fengið vitneskju um kröfu stefnenda með bréfi 8. júlí 2003 þegar liðið var rúmt ár frá því kaupsamningur var gerður. Þá hafi verið óskað eftir mati 17. desember sama ár og hafi matið legið fyrir í maí 2004 án þess að það væri kynnt stefnda fyrr en með bréfi 7. nóvember 2005 tæpu einu og hálfu ári eftir að matinu var skilað til stefnenda og meira en þremur árum eftir kaupin og afhendingu eignarinnar. Aftur hafi stefnendur talið sig hafa þurft að afla matsgerðar og síðan hafi málið verið höfðað tæpum fjórum árum eftir kaupin. Stefndi telur einboðið að þessar tafir á að hafa uppi kröfur á hendur sér og síðbúinn málarekstur stefnenda leiði til sýknu á grundvelli tómlætis.

Þá heldur stefndi því fram að sýkna beri hann á grundvelli 2. mgr. 25. gr., sbr. 1. mgr. 19. gr. skaðabótalaga, nr. 50/1993, þar sem stefndi Daníel hafi lögbundna ábyrgðartryggingu. Krafa á hendur stefndu sé reist á ábyrgðaryfirlýsingu um að halli á gólfum væri staðbundinn og því sé ábyrgð stefndu sameiginleg. Vegna ábyrgðartryggingarinnar stofnist því ekki skaðabótakrafa á hendur stefnda Guðmundi.

Loks heldur stefndi því fram að það rýri sönnunargildi matsgerðar Jóns Ágústs Guðmundssonar, verkfræðings, að byggt sé á mælingu Hönnunar hf. sem stefnendur öfluðu einhliða. Einnig hafi stefnendur ekki tekið neitt tillit til þess að þau sjálf gerðu ráð fyrir að laga gólf hússins. Varðandi matsgerð Jóns Hauks Haukssonar, hdl., bendir stefndi á að þar sé miðað við að kaupverð eignarinnar hafi verið 13.990.000 krónur en ekki 13.740.000 krónur vegna lækkunar sem samið var um til að mæta kostnaði við að lagfæra glugga. Þessi ónákvæmni hljóti að hafa haft áhrif á niðurstöðu matsins. Jafnframt gæti ósamræmis í matsgerðinni með tilliti til áhrifa verðrýrnunar miðað við verðlag þegar kaupin fóru fram og þegar matsgerðin var samin. Auk þess andmælir stefndi kröfu stefnenda um upphafsdag dráttarvaxta, enda hafi þau ekki lagt fram viðhlítandi gögn um tjón sitt fyrr en í fyrsta lagi eftir að málið var höfðað.

V.

Stefndu Daníel og Fasteignasalan Hákot ehf. reisa aðalkröfu um sýknu á því að ekkert tjón liggi fyrir, sem stefndu geti borið bótaábyrgð á. Stefnendur hafi vitað af gólfhalla í húsinu við gerð kaupsamnings og sætt sig við hann. Jafnframt hafi kaupverð fasteignarinnar tekið mið af þessu ástandi hússins. Þá er því eindregið mótmælt að stefndi Daníel hafi fullyrt nokkuð í þá veru við stefnendur að gólfhalli væri staðbundinn.

Stefndu andmæla því sem röngu og ósönnuðu að stefndi Daníel hafi í starfi sínu sem fasteignasali sýnt af sér gáleysi af einhverju tagi við þessi viðskipti með fasteignina. Þvert á móti hafi hann í öllu tilliti gætt vandaðra vinnubragða og farið að fyrirmælum laga og reglna. Eigi það einnig við um gerð söluyfirlits eignarinnar, enda hafi þar verið lýst öllu því sem gat talist annmarki á húsinu. Jafnframt hafi stefnendur fengið ítarlegri upplýsingar við skoðun eignarinnar eins og efni voru til, auk þess sem þau sjálf hafi skoðað eignina rækilega með aðstoð sérfræðings.

Verði ekki fallist á aðalkröfu stefndu er þess krafist til vara að krafan verði lækkuð. Þannig verði stefnendur í öllu falli sjálf að bera hluta af tjóninu þar sem þau vissu af gólfhallanum og reiknuðu með að þurfa að leggja í kostnað af því tilefni.

Um einstaka liði kröfugerðar stefnenda mótmæla stefndu kröfu að fjárhæð 165.000 krónur vegna frárennslislagnar, enda sá kostnaður óverulegur og með engu móti geti verið um bótaskyldu að ræða vegna þess liðar. Hér sé í raun ekki um annað að ræða en eðlilegt viðhald á 30 ára eign, sem stefnendur hafi mátt reikna með. Þá er mótmælt kostnaðarlið í matsgerð að fjárhæð 150.000 krónur vegna gistingar á framkvæmdartíma, auk þess sem stefndu benda á að ekki sé tekið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnulið. Þá er mótmælt sem ósönnuðu tjóni vegna verðmætisrýrnunar hússins, enda sé sá liður í matsgerð Jóns Hauks Haukssonar, hdl., með öllu órökstuddur. Loks er upphafstíma dráttarvaxta mótmælt.

VI.

Stefnendur hafa höfðað mál þetta vegna galla er þau telja að hafi verið á fasteigninni Deildartúni 9 á Akranesi, sem þau keyptu af stefnda Guðmundi með kaupsamningi 25. júlí 2002. Stefnendur hafa uppi kröfu um skaðabætur eða afslátt á efndagrundvelli á hendur stefnda Guðmundi. Krafa á hendur stefndu Daníel og Fasteignasölunni Hákoti ehf. er hins vegar reist á reglum skaðabótaréttar um sérfræðiábyrgð vegna starfa stefnda Daníels, en hann hafði milligöngu um kaupin sem löggiltur fasteignasali.

1.

Í söluyfirliti um eignina, sem vísað er til í kaupsamningi og stefnendur kynntu sér fyrir kaupin, er tekið fram að halli sé í gólfum. Með hliðsjón af þessum upplýsingum um eignina var brýnt tilefni fyrir stefnendur að skoða húsið nánar með tilliti til þessa og eftir atvikum að óska eftir ítarlegri upplýsingum um þennan annmarka á eigninni. Í málinu liggur fyrir að þetta gerðu stefnendur bæði með því að skoða sjálf húsið og með því að fá Sigurð Þorsteinsson, föður stefnanda Ragnheiðar, til að skoða eignina, en Sigurður er húsasmíðameistari.

Af hálfu stefnenda er því haldið fram að stefndi Guðmundur hafi lýst því yfir að halli á gólfum hússins væri staðbundinn og að þetta hafi jafnframt fengist staðfest frá stefnda Daníel. Fullyrðingum stefnenda í þessa veru hefur eindregið verið mótmælt af hálfu stefndu. Með hliðsjón af því að í söluyfirliti um eignina segir að halli sé í gólfum án nokkurrar nánari tilgreiningar var stefnendum nauðsynlegt að tryggja sér viðhlítandi sönnun um að veittar hefðu verið upplýsingar þess efnis að hallinn væri bundinn við ákveðin gólf í húsinu. Lá beint við að um þetta yrði gerður fyrirvari í kaupsamningi eða að stefnendur gerðu áskilnað um að fá þetta staðfest með öðru móti. Í samræmi við þetta verður ekki talið að stefnendur hafi sannað gegn andmælum stefndu að tekin hafi verið ábyrgð á því við kaupin að halli í gólfum væri staðbundinn. Verður þeirri málsástæðu stefnenda því hafnað.

Samkvæmt matsgerð Jóns Ágústs Guðmundssonar, verkfræðings, frá maí 2004 hallar húsið umtalsvert og nemur hæðarmunur á norðausturhorni og suðvesturhorni 18 cm. Einnig kemur fram í matsgerðinni að talsverður halli sé á veggjum. Þá segir í matsgerðinni að mælingar matsmanns hafi staðfest mælingar sem Hönnun hf. gerði á húsinu og fram koma í skýrslu fyrirtækisins frá maí 2003. Með þessum gögnum hafa stefnendur leitt í ljós að húsið hallar í heild sinni þar sem suðvesturhluti þess hefur sigið. Er sennilegast að jarðvegur undir húsinu hafi gefið eftir þegar grafnir voru skurðir vegna gatnagerðar næst suðvesturhorni hússins.

Þótt fallist verði á það með stefnendum að annmarki á húsinu hafi verið umfangsmeiri en ráða mátti af lýsingu í söluyfirliti verður ekki fram hjá því litið að við skoðun á húsinu blasir við umtalsverður halli í öllum gólfum. Jafnframt er það álit dómsins að stefnendum, sem nutu aðstoðar húsasmíðameistara við kaupin, hafi mátt vera ljóst að ekki gat aðeins verið um halla að ræða sem stafaði af missmíði við byggingu hússins. Við jafn mikið gólfsig og er í húsinu hefði mátt búast við frekari göllum er tengdust beint eða óbeint gólfsiginu. Því lá beint við að skoða eignina frekar og var þá greinilegt að hurðir féllu ekki eðlilega að stöfum og veggir hölluðu. Að þessu gættu verður ekki talið að stefnendur geti borið þessa galla fyrir sig, enda verður framferði stefnda Guðmundar, sem greindi frá halla í gólfum, ekki virt honum til stórkostlegs gáleysis eða talið stríða með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú, sbr. 2. mgr. 29. gr. laga um fasteignakaup, nr. 40/2002.

Hvað sem þessu líður verður heldur ekki hjá því litið að fram hefur komið hjá stefnendum fyrir dómi að þau hafi í október 2002 orðið þess vör að veggir hússins hölluðu. Ef stefnendur ætluðu í kjölfarið að hafa uppi kröfur af því tilefni bar þeim innan sanngjarns frests að tilkynna stefnda Guðmundi um eðli og umfang vanefndarinnar og að til stæði að bera hana fyrir sig, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Það gerðu þau hins vegar ekki fyrr en með bréfi lögmanns þeirra frá 8. júlí 2003 þar sem þess var krafist að kaupin gengju til baka, en þá voru liðlega átta mánuðir liðnir frá því að stefnendur höfðu fyllilega áttað sig á umfangi hallans í húsinu. Höfðu stefnendur þá sýnt af sér slíkt tómlæti að þau höfðu glatað rétti til að bera fyrir sig gallann. Gat engu breytt í því tilliti þótt fram komi í bréfi 19. ágúst 2003 frá lögmanni stefnda Guðmundar til þáverandi lögmanns stefnenda að stefndi Daníel hafi í janúar 2003 haft samband símleiðis við stefnda Guðmund og greint frá því að einhverrar óánægju gætti hjá stefnendum með kaupin vegna halla á gólfum án þess að fasteignasalinn vissi hvort stefnendur ætluðu að hafa uppi kröfur af því tilefni. Gegn andmælum stefnda Guðmundar verður ekki talið að með þessu hafi honum borist viðhlítandi tilkynning um vanefndina, enda bar stefnda Daníel, í samræmi við kröfur um vönduð vinnubrögð sem gera verður til fasteignasala, að koma athugasemdum af þessu tagi á framfæri bréflega við stefnda.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið verður stefndi Guðmundur sýknaður af kröfum stefnenda.

2.

Í 12. gr. þágildandi laga um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, nr. 54/1997, sagði að fasteignasala, sem fengið hefði eign til sölumeðferðar, bæri að gera rækilegt yfirlit yfir þau atriði sem máli gætu skipt við sölu eignarinnar. Einnig sagði að þess skyldi vandlega gætt að fram kæmu öll grundvallaratriði varðandi ástand eignarinnar sem skipt gætu kaupanda máli. Í 2. gr. þágildandi reglugerðar um samninga um söluþjónustu fasteignasala og söluyfirlit, nr. 93/1998, sem sett var með heimild í framangreindum lögum, var fjallað nánar um söluyfirlit. Í 3. tl. þeirrar greinar sagði að meðal annars skyldu vera í söluyfirliti upplýsingar um ástand eignar, þar á meðal um galla sem seljanda og/eða fasteignasala var kunnugt um. Hliðstæð ákvæði er nú að finna í 10. og 11. gr. laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, nr. 99/2004.

Samkvæmt framansögðu ber fasteignasala skylda til að framkvæma sjálfstæða skoðun á fasteign, sem hann fær til sölumeðferðar, og tilgreina á söluyfirliti þá galla sem hann sér eða átti að sjá við þá skoðun, sbr. einnig til hliðsjónar dómur Hæstaréttar frá 21. nóvember 2002 í máli nr. 223/2002. Þegar stefndi Daníel fékk eignina til sölu skoðaði hann sjálfur húsið. Fyrir dómi lýsti stefndi því að hann hefði að fyrra bragði tekið eftir gólfhalla í húsinu, sem hann taldi vera áberandi. Einnig kom fram hjá stefnda að hann hefði ekki kannað þetta frekar en að fá upplýsingar frá seljanda um að gólf í húsinu hölluðu. Með hliðsjón af þeim mikla halla á gólfum, sem stefndi Daníel hafði tekið eftir, var með öllu ófullnægjandi að láta við það eitt sitja að afla skýringa frá seljanda. Þvert á móti bar stefnda að framkvæma sjálfstæða skoðun á húsinu að þessu leyti, enda mátti honum vera ljóst að sennilega gat verið um verulegan galla að ræða og því ástæða til að kanna hvort um frekari annmarka gat verið að ræða sem tengdust gólfhallanum. Var slík rannsókn nauðsynleg svo stefnda væri kleift að gera væntanlegum kaupendum viðhlítandi grein fyrir eðli og umfangi gallans, enda bar stefnda samkvæmt 10. gr. laga nr. 54/1997 að liðsinna bæði seljanda og kaupanda og gæta réttmætra hagsmuna þeirra, sbr. nú 15. gr. laga nr. 99/2004.

Að áliti dómsins verður að virða stefnda Daníel til gáleysis að hafa ekki kannað jafn rækilega fasteignina og efni voru til þegar stefndi tók eignina til sölumeðferðar. Verða stefndu Daníel og Fasteignasalan Hákot ehf. því talin bera fébótaábyrgð á tjóni stefnenda sem rakið verður til þessarar vanrækslu. Að því gættu að skylda til að kanna eignina hvíldi sjálfstætt á stefnda Daníel verður engu talið breyta um fébótaábyrgð stefndu þótt sá húsasmíðameistari sem liðsinnti stefnendum hefði jafnframt mátt gera sér grein fyrir umfangi gallans. Af þeim sökum getur sú yfirsjón ekki haft sömu áhrif gagnvart stefndu og í lögskiptum seljanda og kaupanda á grundvelli samningssambands um kaupin. Þá getur ekki reynt á tómlæti gagnvart stefndu á sama veg og samkvæmt lögfestum reglum laga um fasteignakaup, auk þess sem þeirri málsástæðu hefur ekki verið hreyft af þeirra hálfu.

3.

Stefnendur krefjast skaðabóta að fjárhæð 3.894.000 krónur, annars vegar vegna kostnaðar við endurbætur á eigninni að fjárhæð 1.894.000 krónur og hins vegar vegna verðmætisrýrnunar að fjárhæð 2.000.000 króna. Stefnendur reisa kröfur sínar á þeim matsgerðum sem hér hafa verið raktar og stefnendur hafa aflað í tilefni af málshöfðuninni.

Ákveða ber stefnendum bætur úr hendi stefndu Daníels og Fasteignasölunnar Hákots ehf. sem svara til þess tjóns sem þau urðu fyrir við það að fasteignin Deildartún 9 á Akranesi var ekki í samræmi við það ástand sem þau máttu ætla og lýsti sér í því að ekki var eingöngu halli í gólfum heldur hallaði allt húsið.

Eins og hér hefur nánar verið rakið lá fyrir við kaupin að gólf hússins hölluðu og hefur komið fram í málinu að stefnendur gerðu ráð fyrir að þurfa að ráðast í endurbætur af þessu tilefni. Í matsgerð er sundurliðaður kostnaður að fjárhæð 1.729.000 krónur við lagfæringar innan dyra og varðar hann að mestu leyti lagfæringar á gólfum hússins og afleiddan kostnað af því verki. Þar sem stefnendur höfðu fengið upplýsingar um að gólf hölluðu verður að gera ráð fyrir að verðlagning hússins hafi miðast við það ástand eignarinnar og því verður ekki fallist á bætur sem svara til þess kostnaðar. Á hinn bóginn er einnig að finna í kostnaðarsundurliðun matsmanns lið að fjárhæð 300.000 krónur vegna réttingar á 12 hurðum, sem skiptist í efniskostnað að fjárhæð 120.000 krónur og vinnu að fjárhæð 180.000 krónur. Jafnframt er í sundurliðun matsmanns kostnaðarliður að fjárhæð 100.000 krónur vegna réttingar eldhúsinnréttingar og skiptist hann í efniskostnað að fjárhæð 25.000 krónur og vinnu að fjárhæð 75.000 krónur. Þessir kostnaðarliðir, samtals að fjárhæð 400.000 krónur, eru ekki komnir til vegna halla í gólfum og því verða stefnendum dæmdar bætur sem svara til þeirra. Að teknu tilliti til endurgreiðslu á hluta af virðisaukaskatti af vinnulið þykja þessar bætur til stefnenda hæfilega ákveðnar 370.000 krónur.

 Stefnendur gera kröfu að fjárhæð 165.000 krónur vegna endurnýjunar frárennslislagna við suðvesturhorn hússins. Þessi liður getur með engu móti talist til þess tjóns sem stefndu bera ábyrgð á, enda verður ekki talið að stefnda Daníel hafi mátt vera ljóst þetta ástand lagna sem í sjálfu sér er ekki verra en vænta mátti í þetta gömlu húsi.

Í matsgerð Jóns Hauks Haukssonar, hdl., frá 3. apríl 2006 er komist að þeirri niðurstöðu að verðrýrnun eignarinnar vegna halla hússins, eftir að lagfæringar þær sem greinir í 3. lið matsgerðar Jóns Ágústs Guðmundssonar, verkfræðings, frá maí 2004 hafa farið fram, nemi 1.500.000-2.000.000 króna. Þessu mati hafa stefndu ekki hnekkt og verður það lagt til grundvallar um verðrýrnun eignarinnar vegna galla að því marki sem hann var meiri en stefnendur máttu gera ráð fyrir. Þykja bætur vegna þessa tjóns hæfilega ákveðnar 1.500.000 krónur.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið verður stefndu Daníel og Fasteignasölunni Hákoti ehf. gert óskipt að greiða stefnendum 1.870.000 krónur. Með bréfi 21. apríl 2006 sendu stefnendur matsgerð Jóns Hauks Haukssonar, hdl., til stefndu. Þá fyrst höfðu stefnendur lagt fram viðhlítandi upplýsingar til að meta fjárhæð tjónsins og því ber krafan dráttarvexti að liðnum mánuði frá því tímamarki, sbr. 9. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001.

4.

Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður milli stefnenda og stefnda Guðmundar falli niður. Hins vegar verður stefnda Daníel og Fasteignasölunni Hákoti ehf. gert in solidum að greiða stefnendum málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn svo sem í dómsorði greinir.

Benedikt Bogason, héraðsdómari, kveður upp dóm þennan ásamt meðdómsmönnunum Maríusi Þór Jónassyni, tæknifræðingi og húsasmíðameistara, og Vífli Oddssyni, verkfræðingi.

 

D Ó M S O R Ð:

Stefndi, Guðmundur Sigurðsson, er sýkn af kröfum stefnenda, Ragnheiðar Sigurðardóttur, og Símonar Hreinssonar.

Stefndu, Daníel Rúnar Elíasson og Fasteignasalan Hákot ehf., greiði stefnendum óskipt 1.870.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 21. maí 2006 til greiðsludags.

Málskostnaður milli stefnenda og stefnda Guðmundar fellur niður. Stefndu Daníel og Fasteignasalan Hákot ehf. greiði stefnendum óskipt 800.000 krónur í málskostnað.