Mánudaginn 21. mars 2005.
Nr. 449/2004.	Esther Guðlaugsdóttir (Guðjón Ármann Jónsson hrl.) gegn Bjarna Bærings Bjarnasyni (Sigurður Sigurjónsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Greiðsla.

B krafði E um greiðslu samkvæmt samningi aðila um kaup á fasteign í eigu þess fyrrnefnda. Aðila greindi á um hvort E hefði greitt tiltekinn hluta af umsaminni útborgun kaupanda. Í kvittun sem B gaf út við móttöku greiðslunnar var áritun, sem E samþykkti, þess efnis að um væri að ræða endurgreiðslu skyndiláns. Talið var að E hefði ekki tekist að sanna að greiðslan varðaði kaupverð eignarinnar þrátt fyrir þessa áritun. Þá hélt E því fram að hún ætti skuldajafnaðarkröfur á hendur B vegna vanskila á lánum, fasteignagjöldum og greiðslum í hússjóð. Tekið var fram að samkvæmt skilmálum á bakhlið kaupsamningsins skyldi miða uppgjör aðila við afhendingardag eignarinnar meðal annars vegna yfirtekinna lána, greiðslu fasteignagjalda og greiðslna í hússjóð. Væru engin rök til annars en að miða uppgjör aðila við umsaminn afhendingardag. Með vísan til þess að óumdeilt væri að skuldajafnaðarkröfur E vörðuðu allar útgjöld sem féllu á íbúðina eftir umsaminn afhendingardag var þeim hafnað. Var því fallist á kröfu B.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Ingibjörg Benediktsdóttir og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Áfrýjandi skaut málinu upphaflega til Hæstaréttar 28. september 2004. Ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu þess 10. nóvember sama ár og áfrýjaði hann öðru sinni 15. nóvember 2004 samkvæmt heimild í 4. mgr. 153. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 7. gr. laga nr. 38/1994. Áfrýjandi krefst þess að sér verði gert að greiða stefnda 1.004.446 krónur. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Stefndi seldi áfrýjanda íbúð í húsinu númer 96 við Vesturberg í Reykjavík með kaupsamningi 25. júní 2003. Samkvæmt kaupsamningnum var afhendingardagur eignarinnar 2. mars 2003. Skyldi kaupverð hennar vera 12.100.000 krónur og 1.987.000 krónur af því greiddar við undirritun kaupsamnings. Í máli þessu krefur stefndi áfrýjanda um greiðslu þeirrar fjárhæðar að frádreginni 300.000 króna innborgun, sem áfrýjandi hafi greitt 23. september 2003. Áfrýjandi telur sig hins vegar hafa greitt 800.000 krónur upp í kaupverðið þann dag. Þá gerir hún kröfu um að til skuldajöfnuðar á móti þessari kröfu stefnda komi samtals 182.554 krónur, sem hún hafi greitt vegna húsbréfalána, fasteignagjalda og húsgjalda sem fallið hafi á hina seldu eign fyrir 20. maí 2003, en þá hafi hún fengið eignina afhenta. Áfrýjandi viðurkennir á hinn bóginn að 1.004.446 krónur af fyrrgreindri útborgunarfjárhæð kaupverðs íbúðarinnar séu ógreiddar.

Áfrýjandi greiddi 800.000 krónur inn á reikning stefnda 23. september 2003. Sama dag gaf stefndi út tvær kvittanir vegna þessarar greiðslu. Annars vegar var um að ræða kvittum fyrir greiðslu á 300.000 krónum. Á þeirri kvittum er svofelld áritun: „innb. vegna kaupsamn. á Vesturbergi 96 ...“ Undir þessa áritun ritaði áfrýjandi samþykki sitt. Hins vegar var um að ræða kvittun fyrir greiðslu á 500.000 krónum. Á þeirri kvittun er svofelld áritun, sem áfrýjandi staðfesti einnig með undirritun sinni: „v/Vesturberg 96: endurgr. skyndilán.“  Áfrýjandi hefur sönnunarbyrði fyrir því að umræddar 500.000 krónur hafi, þrátt fyrir framangreinda áritun, verið greiðsla upp í fyrrgreinda útborgun samkvæmt kaupsamningnum. Hefur áfrýjanda ekki tekist sú sönnun.

Stefndi eignaðist umrædda íbúð í skiptum fyrir aðra eign og fékk hana samkvæmt gögnum málsins afhenta 2. mars 2003, en bjó aldrei í henni sjálfur. Óumdeilt er að hann hafi skömmu síðar hitt eiginmann áfrýjanda á förnum vegi og boðið þeim hjónum íbúðina til kaups. Eiginmaður áfrýjanda bar fyrir héraðsdómi að hann hafi þá fengið lykil að íbúðinni til að sýna konu sinni hana og haft lykil að henni undir höndum eftir það. Hafi hann „tiltölulega fljótlega“ byrjað að mála íbúðina. Kaup hafi þó ekki verið endanlega ráðin fyrr en greiðslumat lá fyrir í maí sama ár. Gaf hann þá skýringu á því að hann fór strax að mála íbúðina að hann hafi verið atvinnulaus á þessum tíma og hvort vinna hans „nýttist honum eða okkur þá skipti það mig engu máli.“ Í kaupsamningi aðila er, eins og að framan greinir, tekið fram að afhendingardagur eignarinnar sé 2. mars 2003 og í 9. tölulið skilmála á bakhlið samningsins er kveðið á um að við þann dag skuli miða uppgjör aðila meðal annars vegna yfirtekinna lána, greiðslu fasteignagjalda og greiðslna í hússjóð. Þegar allt framangreint er virt eru engin rök til annars en að miða uppgjör aðila við umsaminn afhendingardag. Þar sem óumdeilt er að skuldajafnaðarkröfur áfrýjanda varða allar útgjöld sem féllu á íbúðina eftir 2. mars 2003 verður þeim hafnað.

Samkvæmt framansögðu verður hinn áfrýjað dómur staðfestur.

Áfrýjandi verður dæmd til að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Esther Guðlaugsdóttir, greiði stefnda, Bjarna Bærings Bjarnasyni, 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 29. júní 2004.

I

             Mál þetta, sem dómtekið var hinn 26. maí sl., að loknum munnlegum málflutningi var höfðað fyrir dómþinginu af Bjarna Bærings Bjarnasyni, á hendur Esther Guðlaugsdóttur, með stefnu birtri hinn 30. desember 2003.

             Dómkröfur stefnanda eru þær, að stefnda verði dæmd til þess að greiða stefnanda 1.987.000 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt lögum nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu frá 25. júní 2003 til greiðsludags.  Frá höfuðstól og vöxtum dragist innborgun 300.000 krónur, sem stefndi greiddi inn á skuldina hinn 23. september 2003.  Þá krefst stefnandi málskostnaðar auk virðisaukaskatts á málflutningsþóknun.  Stefnandi lýsir því yfir í stefnu, að gegn greiðslu dómkrafna afhendi hann afsal fyrir hinni seldu eign.

             Dómkröfur stefndu eru þær, að hún verði sýknuð af kröfum stefnanda, að undanskilinni greiðslu að fjárhæð 1.004.446 krónur, sem stefnda viðurkennir að skulda stefnanda.  Þá krefst stefnda málskostnaðar að mati dómsins, að teknu tillitit til virðisaukaskatts á málflutningsþóknun.

II

             Málavextir eru þeir, að aðilar gerðu með sér samning um að stefnda keypti af stefnanda íbúð á 4. hæð, merkta 04-01 í húsinu nr. 96 við Vesturberg í Reykjavík.  Kauptilboð er dagsett 5. maí 2003.  Kaupsamningurinn er dagsettur 25. júní 2003.  Umsamið kaupverð var 12.100.000 krónur, sem greiðast skyldi, samkvæmt ákvæðum samningsins, við undirritun kaupsamnings 1.987.000, kaupandi yfirtæki áhvílandi veðskuldir, að fjárhæð 6.928.073 krónur og með fasteignabréfi að fjárhæð 1.071.927 krónur og svokölluðu viðbótarláni að fjárhæð 2.113.000 krónur.  Aðdragandi kaupanna var sá, að stefnandi hafði eignast íbúðina nokkru áður, eða með kaupsamningi dagsettum 26. febrúar 2003, en hafði aldrei búið í henni.  Samkvæmt framburði stefnanda og eiginmanns stefndu hér fyrir dómi hittust þeir á förnum vegi í lok febrúar eða byrjun marsmánaðar 2003 og tóku tal saman.  Stefnandi bauð honum umrædda íbúð til kaups og afhenti honum lykla að íbúðinni til þess að hann og stefnda gætu skoðað hana.  Stefnda kvað þau síðan hafa ákveðið að kaupa íbúðina, en viljað fara í svokallað greiðslumat áður en endanleg ákvörðun yrði tekin.  Síðar hafi svo samningar tekist milli aðila.  Að sögn stefndu hafi aðilar gert með sér munnlegt samkomulag um að stefnda myndi greiða útborgunargreiðslu, sem borið hafi að greiða við undirritun kaupsamnings, alls að fjárhæð 1.987.000 krónur, á fimm árum, í ágústmánuði ár hvert, er stefnda fengi greiddar vaxtabætur.  Þrátt fyrir samkomulagið hafi stefnandi farið fram á það við stefndu haustið 2003 að hún greiddi alla upphæðina í einu um haustið 2003.  Stefnda kveðst þá hafa greitt 800.000 krónur til stefnanda og ætlað að greiða eftirstöðvar við fyrsta tækifæri. 

             Stefnandi kveðst ítrekað hafa farið fram á við stefndu að hún greiddi umstefnda fjárhæð og hafi hún hinn 23. september 2003 greitt inn á skuldina 300.000 krónur.  Innheimtutilraunir hans hafi að öðru leyti ekki borið árangur.

Með bréfi lögmanns stefnanda, dagsettu 28. nóvember 2003, var stefnda krafin um eftirstöðvar kaupverðsins, ásamt vöxtum og kostnaði.    

III

             Stefnandi byggir kröfur sínar á kaupsamningi og venju í fasteignaviðskiptum.  Stefnda hafi ekki staðið við ákvæði kaupsamningsins og ekki greitt honum samningsgreiðslu að fjárhæð 1.987.000 krónur.  Eftir að stefnandi hafi ítrekað krafið stefndu um greiðslu hinnar umstefndu fjárhæðar hafi stefnda greitt inn á skuldina 300.000 krónur inn 23. september 2003.  Innheimtutilraunir stefnanda og lögmanns hans hafi að öðru leyti ekki borið árangur.

             Um lagarök vísar stefnandi til meginreglna samningaréttarins og kröfuréttarins sbr. og lög nr. 40/2002, um fasteignakaup.

             Kröfu um dráttarvexti byggir stefnandi á lögum um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001.

             Kröfu um málskostnað byggir stefnandi á 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

             Kröfu um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun byggir stefndandi á lögum nr. 50/1988, um virðisaukaskatt, en stefnandi sé ekki virðisaukaskattsskyldur og því beri honum nausyn til að fá skattinn tildæmdan sér úr hendi stefndu. 

IV

             Stefnda byggir kröfur sínar á því, að hún hafi þegar greitt stefnanda 800.000 krónur, auk þess sem hún hafi greitt ýmis gjöld sem stefnanda hafi borið að greiða.  Stefnda hafi greitt inn á reikning stefnanda, nr. 0101-24-064186, hinn 23. september 2003, 800.000 krónur.  Kvittun sem stefnandi hafi lagt fram, um að greiðslan inn á reikning hans hafi hljóðað upp á 300.000 krónur, sé því röng.

             Stefnda eigi og gagnkröfu á hendur stefnanda að fjárhæð 182.554 krónur.

             Stefnda hafi fengið íbúðina afhenta sér í kringum 20. maí 2003.  Samkvæmt meginreglum fasteignakauparáttar sé það því tímamarkið, sem miða eigi við skiptingu eigna og skulda milli aðila.  Aðilar hafi ekki samið sérstaklega um þetta tímamark og því gildi afhendingardagurinn. 

Hinn 18. júní 2003 hafi Íbúðalánasjóður gefið út yfirlýsingu, þar sem fram komi að sjóðurinn hafi samþykkt yfirtöku stefnda á lánum, sem tryggð séu með veði í fasteigninni Vesturbergi 96, Reykjavík, og fyrsti gjalddagi eftir yfirtöku sé 15. júní 2003.  Sá fyrirvari hafi verið gerður í yfirlýsingunni, að lánin væru ekki í vanskilum.  Síðar hafi komið í ljós að lánin hafi verið í vanskilum og hafi stefnda greitt 121.038 krónur, sem verið hafi í vanskilum frá gjalddaga 15. maí 2001.

Stefnda hafi einnig greitt fasteignagjöld, sem verið hafi í vanskilum og stefnanda hafi borið að greiða, alls 42.628 krónur, með gjalddaga 01.02.2003, 01.03.2003, 01.04.2003 og 01.05.2003.

Húsgjöld hafi einnig verið í vanskilum hjá stefnanda og hafi stefnda greitt 18.888 krónur vegna þessa.

Stefnda hafi einnig greitt iðgjald lögbundinnar brunatryggingar, sem verið hafi í vanskilum hjá stefnanda fyrir tímabilið 10. mars 2003 til 28. júlí 2003.

Óskar stefnda eftir því að tekið verði tillit til þessara greiðslna við uppgjör aðila og þegar afsal verði gefið út.

Samkvæmt framansögðu eigi því að koma til frádráttar stefnukröfum, 1.004.446 krónur, sem stefnda hefur sundurliðað nánar með eftirgreindum hætti í stefnu:

Innborgun, dags. 23. september 2003                                kr.                                800.000

Greiðsla fasteignagjalda                                kr.                                42.628

Greiðsla húsbréfalána                                kr.                                121.038

Greiðsla húsgjalda                                kr.                                18.888

Samtals                                kr.                                982.554

Kaupsamningsgreiðsla:                                kr.                                1.987.000               

Til frádráttar greiðslur stefndu                                kr.                                -982.554

Samtals                                kr.                                1.004.446

             Stefnda krefst þess að ofangreindum gjöldum, sem hún hafi greitt vegna Vesturbergs 96, Reykjavík, verði skuldajafnað við kröfu stefnanda, en stefnda viðurkennir að skulda stefnanda mismuninn, 1.004.446 krónur.

             Stefnda mótmælir því, að henni beri að greiða dráttarvexti frá 25. júní 2003, þar sem upphaflega hafi verið samið um, að greiðslan yrði greidd í áföngum, á alls fimm árum, þegar stefnda fengi greiddar vaxtabætur.  Til vara krerfst stefnda þess, að dráttarvextir leggist ekki á kröfuna fyrr en við þingfestingardag.

             Um lagarök vísar stefnda til meginreglna samningaréttarins og kauparéttarins, til fjármunaréttar og fasteignakauparéttar.

V

             Eins og að framan hefur verið lýst áttu málsaðilar í fasteignaviðskiptum, þar sem stefnandi seldi stefndu fasteign sína í húsinu nr. 96 við Vesturberg í Reykjavík.  Greinir aðila á um hvað hafi verið samið í þeim viðskiptum.  Lýtur ágreiningurinn að því hversu háa fjárhæð stefnda hefur innt af hendi til stefnanda svo og hvenær gjalddagi útborgunargreiðslu skyldi vera og hvenær afhending hafi farið fram.

             Í málinu liggur frammi undirritað kauptilboð sem og undirritaður kaupsamningur.  Kauptilboðið er dagsett 5. maí 2003 og kaupsamningurinn er dagsettur 25. júní 2003.

Samkvæmt kauptilboðinu er kaupverðið sagt vera 12.100.000 krónur og afhendingardagur eignar sagður vera samkvæmt samkomulagi.  Samkvæmt kaupsamningi er kaupverð eignarinnar 12.100.000 krónur og afhendingardagur eignar sagður vera 2. mars 2003.  Samkvæmt framlögðum tveimur kvittunum hefur stefnda innt af hendi til stefnanda 800.000 krónur.  Heldur stefnda því fram að sú fjárhæð öll hafi verið til greiðslu útborgunar.  Áritanir stefndu á kvittanirnar bera það hins vegar með sér, að annars vegar hafi hún verið að greiða 300.000 krónur vegna kaupsamningsins en hins vegar 500.000 krónur sem endurgreiðslu á skyndiláni.  Skýringar stefndu, sem er bankastarfsmaður, á því að hún hafi ekki vitað hvað hún var að skrifa undir er hún setti stafina sína undir skýringar á framlögðum kvittunum, geta ekki talist trúverðugar og ber því að fallast á það með stefnanda, að stefnda hafi einungis greitt honum 300.000 krónur upp í útborgunargreiðslu.  Kemur þá til skoðunar gagnkrafa stefndu til skuldajafnaðar.  Kveðst stefnda hafa greitt vegna íbúðarinnar, fasteignagjöld, húsbréfalán og húsgjöld, sem stefnanda hafi borið að inna af hendi.  Samkvæmt meginreglum við fasteignakaup skal við útgáfu afsals fara fram endanlegt uppgjör skulda, vaxta og kostnaðar milli aðila, sem miðast við afhendingardag eignar.  Samkvæmt framlögðum gögnum stefndu hefur hún innt af hendi í gegnum einkabanka greiðslur vegna fasteignagjalda og húsbréfalána.   Hins vegar verður ekki af framlögðum gögnum séð, með óyggjandi hætti,  hvaða skuld er verið að greiða.  Með því að ekki nýtur við nægjanlega skýrra gagna ber að vísa þessum kröfum stefndu, að fjárhæð 182.554, frá dómi.

Þegar allt framanritað er virt ber að fallast á kröfur stefnanda um að stefnda greiði honum eftirstöðvar útborgunargreiðslu, að fjárhæð 1.687.000 krónur.  Þegar litið er til þess, að við undirritun kaupsamnings var ekki jafnframt greidd útborgun eins og skriflegur samningur aðila kveður á um, virðist svo vera sem stefnandi hafi veitt stefndu greiðslufrest á þeirri greiðslu.  Stefnda hefur þó ekki sýnt fram á þá fullyrðingu sína, að greiðsluna hafi átt að inna af hendi næstu fimm árin.  Í ljósi alls þessa ber stefndu því að greiða dráttarvexti mánuði eftir að hún var sannanlega krafin um greiðslu, eða frá 23. október 2003.

Eftir niðurstöðu málsins ber að dæma stefndu til að greiða stefnanda málskostnað, sem þykir, eins og mál þetta er vaxið, hæfilega ákveðinn 200.000 krónur og hefur þá verið litið til virðisaukaskattsskyldu stefnanda. 

             Dóminn kvað upp Hervör Þorvaldsdóttir, héraðsdómari.

D Ó M S O R Ð:

Stefnda, Esther Guðlaugsdóttir, greiði stefnanda, Bjarna Bæring Bjarnasyni, 1.687.000 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 23. október 2003 til greiðsludags.

             Stefnda greiði stefnanda 200.000 krónur í málskostnað, þ.m.t. virðisaukaskattur.