Fimmtudaginn 10. júní 2010.
Nr. 494/2009.	Hallgrímur Bergsson (Jón Jónsson hrl.) gegn Elsu G. Þorsteinsdóttur og Bergi Jónssyni (Óskar Sigurðsson hrl.) og gagnsök.

Jörð. Kaupréttur. Skiptasamningur. Landbúnaður. Sératkvæði.

Árið 1971 óskuðu þau J, H og Þ eftir einkaskiptum á búi látinna foreldra sinna með þeim hætti að J gegnst einn við skuldum búsins og eignaðist einn aðaleign hennar, Jörðina K. Á móti skuldbatt J sig til þess að selja þeim H og Þ 1/3 hluta jarðarinnar hvoru um sig á hlutfallslegu verði við það sem hann eignaðist jörðin á, færi svo að þau eða erfingjar þeirra vildu hefja búskap á jörðinni. Í málinu var deilt um hvort H gæti neytt réttar samkvæmt skiptagerðinni til kaupa á 1/3 hluta jarðarinnar, og hvaða verð honum bæri þá að greiða fyrir hlutann. Talið var að fyrrgreint skilyrði um að stunda búskap á jörðinni fæli það í sér að ásetningur stæði til þess að stunda atvinnustarfsemi sem teldist til landbúnaðar. Hugtakið landbúnaður yrði að skýra í ljósi atvinnuhátta á þeim tíma sem kaupréttar væri krafist. Ekki væri unnt að fallast á þann skilning H að kaupréttur hans á jörðinni væri skilyrðislaus. Þar sem H, eða afkomendur hans, hefðu ekki sýnt fram á með fullnægjandi hætti að markmið þeirra eða vilji stæði til þess að hefja búskap á jörðinni K,  var ekki talið uppfyllt skilyrði skiptagerðarinnar frá 1971 um kauprétt H.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ingibjörg Benediktsdóttir, Hjördís Hákonardóttir og Jón Steinar Gunnlaugsson. 

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 31. ágúst 2009. Hann krefst þess aðallega að gagnáfrýjendum hvoru fyrir sig verði gert að gefa út afsal fyrir 1/6 hluta jarðarinnar Ketilsstaða I á Fljótsdalshéraði ásamt samsvarandi hluta jarðarinnar í eftirtöldum mannvirkjum: einbýli, ræktuðu landi, fjárhúsum, hlöðu, votheysgryfju, véla- og verkfærageymslu og hesthúsi, gegn greiðslu kaupverðs til gagnáfrýjenda, sem skiptist til helminga milli þeirra, aðallega samtals að fjárhæð 95.551 króna, til vara 891.770 krónur en að því frágengnu fjárhæðar að mati dómsins. Til vara krefst aðaláfrýjandi þess að gagnáfrýjandanum Elsu G. Þorsteinsdóttur, vegna óskipts bús hennar og Jóns Bergssonar, verði einni gert að gefa út afsal fyrir 1/3 hluta fyrrgreindrar jarðar og mannvirkja gegn greiðslu  sömu fjárhæða og greinir í aðalkröfu, aðallega, til vara og þrautavara. Loks krefst aðaláfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu fyrir sitt leyti 3. nóvember 2009 og krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms um annað en málskostnað sem þau krefjast úr hendi aðaláfrýjanda. Þá krefjast þau málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Með skiptagerð 12. maí 1965 var jörðinni Ketilsstöðum á Fljótsdalshéraði skipt í tvo hluta, Ketilsstaði I og Ketilsstaði II. Skipt var ræktuðu landi og flestum mannvirkjum, en mjólkurhús og verkfærageymsla skyldu vera í óskiptri sameign ásamt tilgreindri lóð undir og umhverfis mannvirki, beitilandi og veiðiréttindum. Eigendur Ketilsstaða I eru tilgreind hjónin Bergur Jónsson og Sigríður Hallgrímsdóttir, en eigendur Ketilsstaða II hjónin Jón Bergsson, sonur Bergs og Sigríðar, og kona hans gagnáfrýjandinn Elsa G. Þorsteinsdóttir. Sama dag var gerður kaupsamningur þar sem hjónin Bergur og Sigríður selja syni sínum Jóni helming jarðarinnar Ketilsstaða og helming húsakosts í samræmi við skiptagerðina.

Hjónin Sigríður og Bergur létust á árunum 1967 og 1970. Erfingjar voru þrjú börn þeirra, fyrrnefndur Jón, Þórdís og aðaláfrýjandi. Hinn 4. nóvember 1970 mættu bræðurnir Jón og aðaláfrýjandi Halldór í skiptarétt Suður-Múlasýslu fyrir sína hönd og Þórdísar systur sinnar og voru eignir dánarbúsins þá skrifaðar upp og virtar. Aðaleign dánarbúsins var jörðin Ketilsstaðir I en samtals voru eignir metnar á 127.486 krónur, en skuldir á 343.227,40 krónur. Lýkur bókun sýslumanns með þessum hætti: „Fleira segja þeir bræður að ekki sé til að skrifa upp og virða eftir því sem þeir helzt vita. Þórdís systir þeirra, sem býr á Seyðisfirði, hafi eigi getað verið viðstödd þessa gerð, en áður hafi þau systkinin gert með sér það samkomulag, að Jón, nú bóndi á Ketilsstöðum, gengist einn við skuldum búsins, en fengi á móti full umráð og eignarhald óskert á jarðarhelftinni Ketilsstaðir I ásamt öllum tilheyrandi mannvirkjum.“ Hinn 23. febrúar 1971 var tekin fyrir framhaldsuppskrift á dánarbúi þeirra Sigríðar og Bergs og voru systkinin þá öll mætt. Er þá bókað að ótalin hafi verið í fyrra skiptið veðskuld að fjárhæð 68.000 krónur og auk þess séu öll lánin í vanskilum tveggja gjalddaga sem muni nema um 60.000 krónum. Samkvæmt þessu námu heildarskuldir búsins samtals um 471.227 krónum. Óska systkinin síðan eftir einkaskiptum á þann veg að Jón gangist einn við skuldum búsins og eignist einn „jarðarhelftina, Ketilsstaðir I, með öllum mannvirkjum.“ Síðan er bókað: „Á móti skuldbindur Jón sig til þess að selja þeim Hallgrími og Þórdísi 1/3 hluta jarðarhelftarinnar hvoru um sig á hlutfallslegu verði við það, sem hann eignast jörðina á nú, fari svo að þau eða erfingjar þeirra vilji hefja búskap á Ketilsstöðum I.“

Í máli þessu er deilt um hvort aðaláfrýjandi geti neytt réttar samkvæmt skiptagerðinni til kaupa á 1/3 hluta Ketilsstaða I og hvaða verð honum beri þá að greiða fyrir hlutann. Gagnáfrýjendur mótmæla ekki kauprétti aðaláfrýjanda, en telja hann skilyrtan og að aðaláfrýjandi hafi ekki sýnt fram á að hann uppfylli skilyrði sem þar er sett. Jón Bergsson er nú látinn en aðaláfrýjandi bar fram kröfu sína fyrir andlát hans.

Í vætti systkinanna, aðaláfrýjanda og Þórdísar, kom fram að þau hefðu ekki viljað selja jörðina, en Jón bróðir þeirra hefði viljað taka alla jörðina með skuldum eða þá ekki. Einnig bar Þórdís, að hún hefði talið kjör þau sem Jón fékk jörðina á jafngilda því að vera gjöf. Hefði sýslumaður sett kaupréttarákvæðið inn í skiptagerðina að hennar beiðni til hagsbóta fyrir þau Hallgrím, enda hefðu þau ekki verið að fullu sátt en þó viljað stuðla að því að Jón byggi áfram á jörðinni. Eins og að framan greinir voru skuldir búsins verulega miklu hærri en matsverð eigna samkvæmt uppskriftargerðinni. Í fasteignamatsskrá frá 1971, sem er meðal gagna málsins, var fasteignamat Ketilsstaða I á hinn bóginn miklu hærra en þar segir. Árið 1965 keypti Jón heitinn Bergsson helming jarðarinnar, Ketilsstaði II, land og mannvirki, á 243.041 krónu.

Ekki liggur fyrir mat á þeim kjörum sem Jón fékk jarðarhelminginn Ketilsstaði I á við skiptagerðina 1971. Orðalag hennar er hins vegar skýrt um það, að kaupréttur aðaláfrýjanda sé við það skilyrði bundinn, að hann „vilji hefja búskap á Ketilsstöðum I“. Fallast verður á með héraðsdómi að í þessu orðalagi felist að ásetningur standi til að stunda atvinnustarfsemi sem teljist til landbúnaðar. Hugtakið landbúnaður verður hins vegar að skýra í ljósi atvinnuhátta á þeim tíma sem kaupréttar er krafist. Í skýrslu fyrir dómi lýsti aðaláfrýjandi því að hann ætti „20 til 30 hross, tryppi í uppvexti“ og að þeir feðgar hefðu áform um að hefja hrossarækt. Nánar spurður kvað hann þetta þó vera „bara áhugamál“. Sonur hans, Bergur Hallgrímsson, kvaðst fyrir dómi eiga um 10 til 15 hross og 10 með öðrum. Af framburði aðaláfrýjanda og vætti Þórdísar systur hans má ráða að þau líti svo á að kauprétturinn sé skilyrðislaus. Eins og áður greinir verður ekki á þann skilning fallist. Staðfest verður sú niðurstaða héraðsdóms að aðaláfrýjandi eða afkomendur hans hafi ekki sýnt fram á með fullnægjandi hætti að markmið þeirra eða vilji sé að hefja búskap á Ketilsstöðum I. Verður hinn áfrýjaði dómur því þegar af þeirri ástæðu staðfestur eins og nánar greinir í dómsorði.

Eins og atvikum máls þessa er háttað þykir með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála rétt að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Gagnáfrýjendur, Elsa G. Þorsteinsdóttir og Bergur Jónsson, eru sýkn af kröfu aðaláfrýjanda, Hallgríms Bergssonar.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.

Sératkvæði

Jóns Steinars Gunnlaugssonar

Við skýringu á efni skiptagerðarinnar 23. febrúar 1971 verður að mínum dómi að hafa í huga að aðaláfrýjandi, og raunar systir hans Þórdís einnig, létu þá eftir í þágu bróður síns Jóns tilkall sitt til arfs eftir foreldra sína að svo stöddu. Var hagsmuna þeirra við skiptin gætt með því að kveða á um rétt þeirra til kaupa með þeim skilyrðum og við því verði sem í skiptagerðinni greinir. Mælir þessi aðstaða gegn því að beita þrengjandi túlkun við skýringu á skilyrðum skiptagerðarinnar fyrir kauprétti aðaláfrýjanda. Hann hefur við málssókn þessa lýst yfir því að hann og synir hans hafi ákveðið að hefja búskap á Ketilstöðum I. Liggi fyrirkomulag búskaparins ekki nákvæmlega fyrir en ljóst sé að grundvöllur hans muni byggja á hestamennsku auk þess sem annað skepnuhald komi til greina, s.s. sauðfé og hænur, eins og þetta er orðað í stefnu. Svör hans fyrir dómi um að hrossarækt sé áhugamál hjá honum draga ekki úr vægi þessarar yfirlýsingar. Fyrir liggur einnig að búrekstur gagnáfrýjenda á jörðinni nú er einmitt fólginn í hrossarækt. Niðurstaða hins áfrýjaða dóms og meirihluta Hæstaréttar er á því byggð að aðaláfrýjandi hafi ekki nægilega sannað vilja sinn til að hefja búskap á jörðinni. Vandséð er hvernig hann á að sanna vilja sinn í því efni með öðrum hætti en að skýra frá honum svo sem hann hefur gert. Leiðir úrlausn héraðsdóms og meirihluta Hæstaréttar til þess að aðaláfrýjandi getur freistað þess að neyta kaupréttar síns á ný með því einu að stíga ný skref til undirbúnings fyrirætlana sinna um búskapinn allt þar til fallist verður á að hann hafi sannað vilja sinn í því efni. Þessi aðstaða mælir að mínum dómi eindregið gegn þeirri aðferð við úrlausn á deilu aðila sem héraðsdómur og meirihluti Hæstaréttar beitir. Tel ég að aðaláfrýjandi hafi, með framangreindum yfirlýsingum sínum um vilja til að hefja sams konar búskap á jörðinni og gagnáfrýjendur reka þar, uppfyllt skilyrði skiptagerðarinnar fyrir því að mega neyta kaupréttarins.

            Í hinum áfrýjaða dómi er gerð grein fyrir því hvernig aðaláfrýjandi hefur reiknað þær fjárhæðir sem hann býður fram til kaupa á jörðinni. Miðast þær við framreikning á fjárhæð þriðjungs þeirra skulda sem Jón Bergsson tók að sér að greiða er hann fékk jörðina 1971, en skuldirnar námu þá samtals 471.227 gömlum krónum, nú 4.712,27 krónum. Hefur aðaláfrýjandi framreiknað þriðjung fjárhæðarinnar, 1.570,76 krónur, til verðlags í nóvember 2007, en þá var birt stefna í fyrra máli sem hann höfðaði og nefnt er í héraðsdómi. Í aðalkröfu er þó aðeins miðað við framreikning fjárhæðarinnar frá maí 1979, þar sem aðaláfrýjandi telur skipta máli að fram að þeim tíma hafi verið óheimilt samkvæmt lögum að verðtryggja fjárskuldbindingar. Til vara krefst hann kaupa á verði sem miðast við framreikning samkvæmt tilgreindri vísitölu allt frá febrúar 1971, þegar skiptin fóru fram. Gagnáfrýjendur hafa mótmælt því að miða megi við framreikning samkvæmt verðlagsvísitölu, þar sem miða beri við markaðsverð jarðarinnar. Telja þau ósannað að kaupverðið 1971 hafi ekki verið markaðsverð, og jafnvel þótt svo hafi ekki verið, hljóti að vera eðlilegt að miða við slíkt verð á þeim tíma er aðaláfrýjandi neytir kaupréttar ef fallist er á kröfu hans í því efni. Þau hafa hins vegar ekki gert sérstakar athugasemdir við tölulegan útreikning aðaláfrýjanda miðað við vísitöluna sem hann notar.

Samkvæmt skiptagerðinni 23. febrúar 1971 nýtur aðaláfrýjandi kaupréttar síns „á hlutfallslegu verði við það, sem [Jón Bergsson] eignast jörðina á nú“. Við skýringu á þessu ákvæði tel ég rétt að miða nýtingu kaupréttarins við verð sem hefur verið leiðrétt fyrir almennum verðlagsbreytingum frá tíma skiptagerðarinnar. Er ekki unnt að fallast á með gagnáfrýjendum að slík ákvörðun verðsins sé ósanngjörn gagnvart þeim, þó að fyrir liggi að markaðsverð jarðarinnar sé nú verulega miklu hærra en nemur slíkum framreikningi. Er þá haft í huga að einungis er verið að dæma aðaláfrýjanda þann rétt sem hann öðlaðist til eignarinnar 1971 og telja verður að hann eigi, fyrst hann nýtir réttinn, að njóta þessa mismunar að því er þennan eignarhluta varðar en ekki gagnáfrýjendur, sem hafa haft afnot eignarhlutans þann tíma sem liðinn er frá skiptagerðinni og notið afraksturs hans. Fellst ég á með aðaláfrýjanda að miða megi við verðlag í nóvember 2007, en þá var komin fram afdráttarlaus krafa hans um að neyta réttarins. Sjónarmið aðaláfrýjanda um að lagareglur um verðtryggingu fjárskuldbindinga skipti hér máli eru haldlaus, enda var ekki um að ræða fjárskuldbindingu fyrr en aðaláfrýjandi neytti kaupréttar síns. Tel ég að miða megi ákvörðun kaupverðsins við fjárhæðina sem greinir í varakröfu hans,  891.770 krónur.

Af hálfu gagnáfrýjenda hefur því verið sérstaklega mótmælt að kaupréttur aðaláfrýjanda taki til hesthúss (fnr. 215-5157) og geymslu (fnr. 231-1020), en þessi hús hafi verið byggð á árinu 1989. Við samanburð á dómkröfu aðaláfrýjanda og gögnum frá Fasteignamati ríkisins sýnist þetta hesthús nefnt í dómkröfunni en ekki verður séð að geymslan sé þar nefnd. Tel ég að fallast beri á með gagnáfrýjendum að kaupréttur aðaláfrýjanda taki ekki til húsakosts á jörðinni sem bæst hefur við húsakost hennar eftir 1971.

Fyrir liggur að gagnáfrýjandinn Bergur keypti helming jarðarinnar Ketilstaðir I af föður sínum 13. nóvember 2003. Í kaupsamningi þeirra var tekið fram að kaupanda væri „kunnugt um kvöð sem hvílir á Ketilstöðum I, skv. skiptagerningi dags. 24. feb. 1971, varðandi rétt Þórdísar og Hallgríms, systkina seljanda, og erfingja þeirra, á því að hefja búskap á jörðinni, og ganga inn í kaup á 1/3 hluta í jörðinni.“ Með hliðsjón af þessu og því sem rakið hefur verið að framan, tel ég að taka beri til greina kröfu aðaláfrýjanda um að hvort gagnáfrýjenda um sig skuli afsala honum 1/6 hluta jarðarinnar í heild, það er að segja 1/3 hluta af sínum eignarhelmingi í henni og greiða honum óskipt samtals 700.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómur Héraðsdóms Austurlands 10. júlí 2009.

Mál þetta sem dómtekið var 15. júní sl. var höfðað 16. september 2008.

Stefnandi er Hallgrímur Bergsson, Bláskógum 4, Egilsstöðum.

Stefndu eru Elsa G. Þorsteinsdóttir, „vegna óskipts bús Jóns Bergssonar“, og Bergur Jónsson, bæði til heimilis á Ketilsstöðum, Fljótsdalshéraði.

Stefnandi gerir þær dómkröfur aðallega að viðurkennt verði með dómi að stefnandi eigi kauprétt að 1/3 hluta jarðarinnar Ketilsstaða I, landnr. 157-520, ásamt samsvarandi hluta jarðarinnar í eftirtöldum mannvirkjum á jörðinni; einbýli (fastanr. 217-5152), ræktuðu landi, fjárhúsum, hlöðu, votheysgryfju, véla/verkfærageymslu og hesthúsi (fastanr. 217-5149).

Þess er jafnframt krafist að viðurkennt verði með dómi að hvor stefndu skuli gefa út afsal til stefnanda fyrir 1/6 hluta jarðarinnar Ketilsstaða I, landnr. 157-520, ásamt samsvarandi hluta jarðarinnar í eftirtöldum mannvirkjum á jörðinni; einbýli (fastanr. 217-5152), ræktuðu landi, fjárhúsum, hlöðu, votheysgryfju, véla/verkfærageymslu og hesthúsi (fastanr. 217-5149), gegn fullri greiðslu kaupverðs til stefndu að fjárhæð 95.551 krónur, sem skiptist til helminga milli stefndu.

Til vara er þess krafist að auk viðurkenningarkröfu verði stefndu, Elsu G. Þorsteinsdóttur, vegna óskipts bús hennar og Jóns Bergssonar, einni gert að gefa út afsal fyrir 1/3 hluta jarðarinnar Ketilsstaða I, landnr. 157-520, ásamt samsvarandi hluta jarðarinnar í eftirtöldum mannvirkjum á jörðinni; einbýli (fastanr. 217-5152), ræktuðu landi, fjárhúsum, hlöðu, votheysgryfju, véla/verkfærageymslu og hesthúsi (fastanr. 217-5149), gegn fullri greiðslu kaupverðs til stefndu að fjárhæð 95.551 krónur. 2

Til þrautavara er þess krafist að kaupverð samkvæmt aðal- eða varakröfu, verði að fjárhæð 891.770 krónur en að því frágengnu að kaupverð samkvæmt aðal- og varakröfu verði fjárhæð að mati dómsins.

Loks gerir stefnandi kröfu um málskostnað úr hendi stefndu.

Stefndu krefjast sýknu af öllum kröfum stefnanda og málskostnaðar að skaðlausu úr hendi hans, að teknu tilliti til skyldu þeirra til að greiða virðisaukaskatt af málflutningsþóknun.

Stefnandi krafðist þess í stefnu að stefnunni yrði þinglýst á jörðina Ketilsstaði I, Fljótsdalshéraði, en stefndi mótmælti þeirri kröfu. Fallist var á kröfu stefnanda í úrskurði 18. nóvember sl.

I

Í máli þessu deila aðilar um rétt stefnanda til að kaupa 1/3 jarðarinnar Ketilsstaðir I, Fljótsdalshreppi. Liggur fyrir í gögnum málsins og kom einnig fram við aðila- og vitnaskýrslur að hjónin Bergur Jónsson og Sigríður Hallgrímsdóttir áttu jörðina Ketilsstaði á sjöunda áratug síðustu aldar og stunduðu þar búskap, en ekki liggja fyrir upplýsingar í málinu um það hvenær búskapur þeirra þar hófst. Þá liggur fyrir að sonur þeirra Jón Bergsson starfaði við búið. Hvernig það kom nánar til eða hvernig samvinnu þeirra feðga við búskapinn var háttað er ekki upplýst í málinu, en fyrir liggur að á árinu 1965 var jörðinni Ketilsstöðum skipt í Ketilsstaði I og II með skiptagerð dagsettri 12. maí það ár. Þá var gerður kaupsamningur þann sama dag þar sem Bergur Jónsson og Sigríður Hallgrímsdóttir seldu Jóni Bergssyni helming jarðarinnar Ketilsstaða með vísan í fyrrnefnda skiptagerð og var tekið fram í samningnum að hún væri hluti hans. Í skiptagerðinni er tekið fram að eftir skiptin séu hjónin Bergur Jónsson og Sigríður Hallgrímsdóttir eigendur Ketilsstaða I en hjónin Jón Bergsson og Elsa Þorsteinsdóttir eigendur Ketilsstaða II.

Í framangreindri skiptagerð er því fyrst lýst hvernig ræktarlandi jarðarinnar skuli skipt um nánar tilgreinda línu. Þá er gerð grein fyrir að fjárhúsum og fjárhúshlöðu, fjósi og fjóshlöðu og fjárhúsum „(bragga) innan við aðalfjárhúsin“ skuli skipta þannig að hvor jörð um sig eigi nánar tiltekinn hluta byggingarinnar. Þá kemur og fram að mjólkurhús, verkfærageymsla utan íbúðarhúss, veiðiréttur og „annað land jarðarinnar“ sé í óskiptri sameign. Þá er sérstaklega tekið fram að lóð undir byggingar á jörðinni, samkvæmt nánari afmörkun, skuli vera í óskiptri sameign. Ekki er vikið að skiptum á íbúðarhúsi í skiptagerðinni, en lýsing á skiptingu þess kemur ítarlega fram í 3

kaupsamningi. Er þar kveðið á um að kaupandi fái allt íbúðarpláss á neðri hæð hússins ásamt herbergi á efri hæð. Þá kemur fram nánari tilgreining á því hver hluti hússin sé í sameign.

Í stefnu er málsatvikum lýst með þeim hætti að í kjölfar láts Bergs Jónssonar, Ketilsstöðum á Völlum, þann 18. janúar 1970, hafi komið til skipta á búi hans og konu hans, Sigríðar Hallgrímsdóttur, sem látist hafi árið 1967. Meðal annars hafi verið í eigu dánarbúsins jörðin Ketilsstaðir I, ásamt öllum mannvirkjum.

Umrædd jörð sé í fyrrum Vallarhreppi sem nú tilheyri sveitarfélaginu Fljótsdalshéraði. Jörðin sé um 7 km fyrir innan Egilsstaði og sé land hennar ræma milli Lagarfljóts og Eyvindarár í Fagradal. Jörðin hafi verið mjög landstór og hafi mörgum býlum verið skipt úr henni gegnum tíðina. Jörðin megi þó enn teljast landstór og sé land jarðanna Ketilsstaða I og II sagt vera 1825 ha., sbr. skráningu Nytjalands sem fyrir liggi í gögnum málsins. Stór hluti jarðarinnar liggi á láglendinu á Völlum.

Skipti á dánarbúi Bergs Jónssonar hafi hafist með því að synir hans tveir, stefnandi Hallgrímur og Jón, hafi framvísað eigum dánarbúsins við fyrirtöku í skiptarétti Suður-Múlasýslu, dags. 4. nóvember 1970, sem haldinn hafi verið af Valtý Guðmundssyni sýslumanni. Skuldir dánarbúsins skv. uppskriftinni hafi verið samtals 471.227 krónur.

Auk stefnanda Hallgríms og Jóns heitins, hafi erfingi Bergs Jónssonar og Sigríðar Hallgrímsdóttur verið systir þeirra, Þórdís Bergsdóttir.

Í skiptarétti Suður-Múlasýslu 23. febrúar 1971 hafi skipti á dánarbúi Bergs Jónssonar og Sigríðar Hallgrímsdóttur verið tekin fyrir og í endurriti úr embættisbók segi orðrétt:

„Erfingjarnir óska eftir einkaskiptum, þannig að Jón gangist einn við skuldum búsins og taki að sér að greiða þær, en eignist einn jarðarhelftina, Ketilsstaðir I, með öllum mannvirkjum.

Á móti skuldbindur Jón sig til þess að selja þeim Hallgrími og Þórdísi 1/3 hluta jarðarhelftarinnar hvoru um sig á hlutfallslegu verði við það, sem hann eignast jörðina á nú, fari svo að þau eða erfingjar þeirra vilji hefja búskap á Ketilsstöðum I. Enda njóti þau Hallgrímur og Þórdís áfram hlutfallslegs arðs af vatnasvæði Lagarfljóts í gegnum Veiðifélag Lagarfljóts og Jökulsár, enda beri þau einnig hlutfallslegar skyldur.

Að síðustu taka þau fram að Jón megi láta þinglýsa gerningi þessum sem eignarheimild sinni fyrir jarðarhelftinni, enda séu honum heimilar veðsetningar á henni eftir þörfum.“ 4

Einkaskiptin hafi verið staðfest af erfingjunum þremur og skiptin staðfest af Valtý Guðmundssyni sýslumanni og vottinum Valgeiri Davíðssyni. Staðfest endurrit framangreindra skipta hafi verið móttekið til þinglýsingar 24. febrúar 1971 og þinglesið á manntalsþingi í Vallarhreppi.

Með kaupsamningi, dags. 13. nóvember 2003, hafi Jón Bergsson selt syni sínum, stefnda Bergi Jónssyni, helming jarðarinnar Ketilsstaða I. Í kaupsamningnum sé meðal annars eftirfarandi ákvæði:

„Kaupanda er kunnugt um kvöð sem hvílir á jörðinni Ketilsstöðum I, skv. skiptagerningi dags. 24. febrúar 1971, varðandi rétt Þórdísar og Hallgríms, systkina seljanda og erfingja þeirra, á því að hefja búskap á jörðinni og ganga inn í kaup á 1/3 hluta í jörðinni.“

Eftir gerð kaupsamningsins hafi jörðin Ketilsstaðir I verið í eigu Jóns Bergssonar og Bergs Jónssonar. Jón Bergsson hafi látist 23. júlí 2008. Með leyfi til setu í óskiptu búi, dags. 30. júlí 2008, gefnu út af sýslumanninum á Seyðisfirði, hafi eiginkona Jóns, Elsa G. Þorsteinsdóttir, fengið eignarráð yfir jörðinni, skv. reglum um óskipt bú. Um eignarhald á jörðinni vísist til þinglýsingarvottorðs dags. 20. ágúst 2008 sem lagt hafi verið fram í málinu. Réttur Bergs Jónssonar til jarðarinnar komi þar fram, skv. afsali dags. 16. júlí 2008.

Stefnandi hafi átt hross í langan tíma og hafi hann haldið þau á Ketilsstöðum í samkomulagi við stefndu og áður Jón Bergsson. Þá hafi synir hans, Sveinn Þór Hallgrímsson og Bergur Már Hallgrímsson aðstoðað stefnanda við hirðingu hrossa. Eftir að Bergur hafi flutt til Egilsstaða hafi umfang hestamennsku þeirra feðga aukist og sé hrossaeign þeirra nú 22 hross. Hrossin hafi verið haldin á Ketilsstöðum að öllu leyti, þar til samkomulag við núverandi eigendur hafi versnað vegna máls þessa. Stefnandi hafi þó starfað mikið á Ketilsstöðum í frítíma sínum.

Vegna aukinna umsvifa í hestamennsku þeirra feðga hafi synir stefnanda ákveðið að hefja búskap á Ketilsstöðum I, enda yrði þriðjungur jarðarinnar seldur stefnanda í samræmi við kauprétt hans. Fyrirkomulag búskaparins liggi ekki nákvæmlega fyrir en ljóst sé að grundvöllur hans muni byggja á hestamennsku auk þess sem annað skepnuhald komi til greina, s.s. sauðfé og hænur. Búskapurinn fæli þannig m.a. í sér að auka við hrossaeign þeirra og stunda áfram og í umfangsmeira mæli ræktun og tamningar. Jafnframt sé ljóst að synir stefnanda hyggist byggja íbúðarhús á jörðinni. 5

Vegna þessa hafi stefnandi og synir hans afhent Jóni Bergssyni og stefnda Bergi Jónssyni, kauptilboð og útreikninga á kaupverði um mitt ár 2005. Í kauptilboðinu hafi verið tiltekið að óskað væri eftir að viðræður yrðu hafnar um nánara fyrirkomulag kaupanna, s.s. varðandi kaupverð og það hvernig taka ætti tillit til rýrnunar jarðarinnar, vegna sölu á spildum úr óskiptu landi Ketilsstaða.

Viðbrögð við tilboðinu hafi verið afar neikvæð af hálfu stefnda Bergs Jónssonar og Jóns Bergssonar og ekki hafi komið til neinna viðræðna í kjölfarið. Vegna ásetnings stefnanda og sona hans um að nýta kauprétt að Ketilsstöðum I, hafi erindið verið ítrekað munnlega í nokkur skipti. Viðbrögð Jóns Bergssonar og stefnda Bergs Jónssonar hafi verið kynnt með bréfi dags. 17. maí 2007 en það hafi borist stefnanda síðsumars sama ár. Í bréfinu komi fram að þótt Jón og stefndi Bergur neiti ekki tilvist kaupheimildar stefnanda þá telji þeir hana háða ákveðnum skilyrðum sem ekki séu uppfyllt, auk þess sem þeir telji að ákvæði um kaupverð skv. skiptagerningnum, stæðust ekki fyrir dómstólum. Þá komi fram í bréfinu mótmæli við því að kaupheimildin taki til þeirra húsa og mannvirkja sem til staðar hafi verið á jörðinni 1971.

Stefnandi telji að þau skilyrði sem Jón Bergsson og stefndi Bergur Jónsson telji að eigi við til þess að virkja kauprétt hans byggi ekki á skiptagerningnum frá 1971. Jafnframt sé ljóst að túlkun stefndu á skiptagerningnum leiði í raun til þess að ómögulegt sé að virkja kaupréttinn. Vegna þessa sé stefnanda nauðsynlegt að höfða mál þetta til viðurkenningar á rétti sínum og til þess að fá aðfararhæfan dóm um skyldu stefndu til útgáfu afsals gegn greiðslu kaupverðs.

Loks getur stefnandi þess að hann hafi höfðað mál af sama tilefni í desember 2007, en vegna eindreginna óska stefndu og Elsu G. Þorsteinsdóttur um frestun málsins vegna veikinda Jóns Bergssonar hafi stefnandi fallið frá þingfestingu málsins þá. Eins og áður segi hafi Jón látist 23. júlí 2008 og hafi Elsa G. Þorsteinsdóttir fengið leyfi sýslumanns til setu í óskiptu búi 30. júlí 2008.

II

Stefnandi kveðst byggja aðalkröfu sína á því að skiptagerðin frá 24. febrúar 1971 kveði á um kauprétt á þriðjungs eignarhluta af jörðinni Ketilsstöðum I, ásamt öllum gögnum og gæðum, auk hlutdeildar jarðarinnar í húsum og mannvirkjum á jörðinni sem til staðar hafi verið 1971. Með kauprétti sé átt við rétt aðila til að kaupa eign annars manns, án tillits til þess hvort eigandinn hafi tekið ákvörðun að selja hana, 6

sbr. meginreglur eignarréttar um kauprétt. Megintilgangur skiptagerðarinnar hafi verið að stuðla að áframhaldandi búskap á Ketilsstöðum I jafnvel þótt skiptin væru hagfelld Jóni Bergssyni, en jafnframt að tryggja að stefnandi og systir hans Þórdís, ættu tilkall í erfðahlut eftir foreldra þeirra.

Byggt sé á almennum reglum samningaréttar um skuldbindingargildi samninga varðandi virkjun á kauprétti stefnanda og skilyrði hans. Ákvörðun erfingja um fyrirkomulag einkaskipta í skiptagerð sé í raun samningur þeirra á milli og því verði að líta til meginreglna samningaréttarins og ákvæða setts réttar, sbr. ákvæði samningalaga nr. 7/1936. Í skiptagerðinni frá 24. febrúar 1971 komi fram skýrt loforð af hálfu Jóns Bergssonar að selja 1/3 hluta í Ketilsstöðum I til stefnanda og það loforð hvíli á þeirri forsendu að stefnandi geti notið erfðahlutar eftir foreldra þeirra.

Þá sé byggt á því að kaupréttur sé í eðli sínu kvöð og takmörkun á eignarráðum yfir fasteign, í þessu tilviki Ketilsstaða I, sbr. meginreglur eignarréttar. Á því sé byggt að með þinglýsingu kvaðarinnar hafi þeir sem síðar hafi eignast hluta jarðarinnar verið bundnir af kauprétti á jörðinni, í samræmi við reglur um gildi þinglýsingar, sbr. t. d. 33. gr. þinglýsingarlaga og meginreglur eignarréttar um gildi þinglýsingar. Með vísan til kaupsamnings stefnda Bergs Jónssonar um helming Ketilsstaða I, frá 13. nóvember 2003, sé ljóst að stefnda Bergi hafi verið fullkunnugt um þá takmörkun á eignarráðum sem felist í kauprétti stefnanda. Stefndi Bergur sé því bundinn af kaupréttinum rétt eins og Jón Bergsson hafi verið og síðan óskipt bú hans.

Á því sé byggt að stefnandi, kaupréttarhafi, geti á eindæmi sitt ákveðið að kaupa þriðjungshlut í Ketilsstöðum I, ásamt tilheyrandi mannvirkjum, í samræmi við meginreglur eignarréttar um eðli kaupréttar.

Stefnandi byggi á því að hann hafi virkjað kauprétt sinn með tilkynningum til Jóns Bergssonar og stefnda Bergs Jónssonar, þ.m.t. þegar stefna hafi verið birt í hið fyrra skipti í nóvember 2007, en í síðasta lagi hafi það gerst með höfðun dómsmáls þessa.

Stefnandi byggi á því að orðalag skiptagerðarinnar eigi ekki að skilja á þann veg að það sé ófrávíkjanlegt skilyrði að á jörðinni sé hafinn búskapur í kjölfar beitingar kaupréttar. Orðalagið hafi eingöngu haft þann tilgang að kveða á um og skýra rétt kaupréttarhafanna til þess að hefja búskap á jörðinni, ef þeir nýttu kaupréttinn. Það hafi að sjálfsögðu verið ljóst að búskapur kaupréttarhafa myndi þrengja að búskap Jóns Bergssonar og/eða rétttaka hans. Af þessum sökum hafi verið 7

nauðsynlegt að kveða á um það að eftir beitingu kaupréttar, yrði ekki hægt að koma í veg fyrir það að kaupréttarhafi myndi hefja búskap, kærði hann sig um það.

Þrátt fyrir þetta sé ljóst að áform sona stefnanda standi til þess að hefja búskap á Ketilsstöðum I. Þau áform feli í sér að búskapur þeirra á jörðinni nái til viðurkenndra búgreina, eins og hrossaræktar, sauðfjárbúskapar o.fl. og uppfylli því ætluð skilyrði umrædds orðalags, jafnvel miðað við þrengstu skýringu textans. Á því sé byggt að umræddar fyrirætlanir uppfylli fyllilega skilyrði um stofnum lögbýlis og önnur skilyrði um hugsanleg opinber leyfi.

Stefnandi byggi á því að ætluð skilyrði um búskap eigi ekki að túlka þröngt með nokkrum hætti. Þannig beri að líta til þess að fyrirkomulag skiptagerðarinnar hafi byggt á ívilnandi ráðstöfun til handa Jóni Bergssyni, til þess að raska stöðu hans við búskap á Ketilsstöðum sem minnst. Um þetta vísist til sjónarmiða sem uppi hafi verið við gerð samningsins og áskilinn sé réttur til að færa fram með aðila- og vitnaskýrslum.

Þá verði skýring á orðinu „búskapur“ ekki bundinn við þýðingu starfsgreinarinnar árið 1971, enda hafi kaupréttarákvæðinu beinlínis verið ætlað að hafa þýðingu í framtíðinni og það bersýnilega langri framtíð, sbr. tilvísun til erfingja kaupréttarhafa. Þar fyrir utan snúi fyrirætlanir sona stefnanda að landbúnaðarstarfsemi sem hafi verið viðurkenndar sem búskapur, bæði árið 1971 og síðar.

Þá verði umrætt orðalag með engu móti skilið á þann veg að stefnandi eigi að gera grein fyrir þeim hlutum lands Ketilsstaða I sem nýta eigi undir búskap hans. Kauprétturinn nái bersýnilega til 1/3 hlutar í óskiptri sameign Ketilsstaða I, þ.m.t. til óskipts lands jarðarinnar og Ketilsstaða II.

Þá verði umrætt orðalag með engu móti skýrt þannig að á stefnanda hvíli skylda til þess að leggja fram fyrirfram samþykki stjórnvalda um það hvort og hvernig fyrirætlanir sona stefnanda teljist vera búskapur. Ákvæði skiptagerðarinnar verði að skýra á þá leið að unnt sé að beita kaupréttinum á framkvæmanlegan hátt.

Kveður stefnandi að með vísan til skiptingar jarðarinnar Ketilsstaða í Ketilsstaði I og II sé ljóst að kauprétturinn taki til 1/3 hluta jarðarinnar Ketilsstaða I, sem samsvari 1/6 hlut í óskiptu landi Ketilsstaða. Á því sé byggt að kaupréttur varðandi mannvirki og hús sé í samræmi við eignarhlutdeild Ketilsstaða I í þeim. Með vísan til skiptingar jarðarinnar með þeim hætti sem að framan greini sé ljóst að Ketilsstöðum I fylgi helmingshlutur í ákveðnum mannvirkjum og húseignum jarðarinnar og því taki kaupréttur stefnanda til 1/6 hlutar í þeim eignum. Um 8

tilgreiningu einstakra matshluta í fasteignamati sé vísað til útprentana úr skrám Fasteignamats ríkisins (FMR) frá 26. nóvember 2007, sem fyrir liggi í málinu. Þá sé á því byggt að ákvæði þinglýsta skiptasamningsins frá 1965 ráði því hvernig eignarhlutur í einstökum mannvirkjum sé ákveðinn, óháð því hvort og hvernig viðkomandi mannvirki og byggingar hafi verið skráðar hjá FMR. Þinglýst skráning eignarhalds gangi því fyrir í þeim tilvikum þar sem einstök mannvirki hafi verið skráð á jörðina Ketilsstaði I hjá FMR ef viðkomandi hús sé í raun sameign.

Byggt sé á því að eðlilegt viðhald á mannvirkjum, s.s. ræktun og girðingum, og húsum á jörðinni leiði ekki til þess að þau mannvirki falli utan kaupréttarins. Þær fasteignir sem standi á jörðinni séu að grunni til allar frá því fyrir 1971, að undanskildu hesthúsi sem byggt hafi verið 1989. Á því sé byggt að þriðjungs eignarhlutur Ketilsstaða I í hesthúsinu fylgi einnig í kaupunum enda hafi hesthúsið verið byggt fyrir brunabótafé sem greitt hafi verið út til eigenda jarðanna, þegar fjós byggt fyrir 1971 hafi brunnið á Ketilsstöðum. Brunbótatrygging hafi þannig verið greidd út á húseign sem kaupréttur hafi náð til og nái kauprétturinn til nýju byggingarinnar í samræmi við fjárhæð brunabótatryggingar.

Verði einstök mannvirki ekki talin falla undir kauprétt stefnanda sé unnt að fallast á dómkröfur að öðru leyti í samræmi við meginreglur einkamálaréttarfars um að dómkröfur kveði á um hámark þess sem dómur getur dæmt stefnanda í vil, sbr. meginreglu um málsforræði aðila.

Með vísan til þess að eignarhlutur óskipts bús Jóns Bergssonar og Bergs Jónssonar í Ketilsstöðum I sé jafn, þ.e. hvor eigi helmingshlut og að ekki sé annað tekið fram í kaupsamningi þeirra á milli, sé byggt á að þeir beri skyldu til að þola kauprétt stefnanda með hlutfallslega jöfnum hætti. Stefndu skuli því afsala hvor um sig 1/6 hluta jarðarinnar Ketilsstaða I, ásamt tilheyrandi mannvirkjum og húsum til stefnanda. Með vísan til þess að eignarréttur stefnda Bergs hafi lengi vel hvílt á kaupsamningi, sem ekki hafi verið tilefni til að ætla annað um en að hafi verið efndur hafi kröfum ávallt verið beint að Bergi. Nú liggi fyrir afsal til Bergs sem staðfesti eignarrétt hans að helmingi jarðarinnar.

Framangreind skýring á skyldu stefndu styðjist jafnframt við eðli skiptagerðarinnar frá 24. febrúar 1971, enda sé þar gert ráð fyrir þeim möguleika að Þórdís Bergsdóttir eigi jafnan kauprétt að þriðjungi eignarinnar.

Stefnandi kveðst byggja á því að kaupverð Ketilsstaða I við beitingu kaupréttar hans skuli ákveðið í samræmi við ákvæði skiptagerðarinnar frá 24. febrúar 1971. Um 9

það sé vísað til framangreindra málsástæðna um skuldbindingargildi samninga og skýringu á ákvæðum skiptagerðarinnar. Í skiptagerðinni komi fram að kaupverð skuli vera hlutfallslegt verð við það sem Jón Bergsson hafi eignast jörðina á.

Með vísan til skiptagerðarinnar hafi Jón Bergsson eignast jörðina Ketilsstaði I með því að yfirtaka skuldir dánarbús Bergs Jónssonar og Sigríðar Hallgrímsdóttur. Þær skuldir hafi numið 343.227 krónum, sbr. uppskriftargerð sem fyrir liggi í málinu. Auk þess hafi verið í fyrirtöku skiptaréttar 23. febrúar 1971 verið upplýst um skuldir að fjárhæð 128.000 krónur. Samtals hafi skuldir því numið 471.227 krónum (þá sé ekki tekið tillit til eigna dánarbúsins sem numið hafi 127.486 krónum).

Stefnandi byggi á því að ákvörðun kaupverðs skuli fara fram með framreikningi á þeirri fjárhæð skulda sem stefndi Jón Bergsson hafi tekið við samkvæmt skiptagerðinni frá febrúar 1971. Við ákvörðun kaupverðs verði í öllu falli að taka tillit til þess að framangreindar fjárhæðir séu í gömlum krónum, en við upptöku nýrrar krónu árið 1981 hafi tvö núll verið felld niður m.v. verðlag gömlu krónanna.

Á því sé byggt að við uppreiknun kaupverðs skuli ekki tekið tillit til verðlagsbreytinga fyrr en verðtrygging hafi almennt farið að tíðkast, sbr. svokölluð Ólafslög nr. 13/1979, sem tekið hafi gildi 1. maí 1979. Slíkur uppreikningur sé einnig eðlilegur þar sem að fyrir verðtryggingu hafi höfuðstólar lána rýrnað að raungildi, þ.m.t. vegna þeirra lána sem Jón Bergsson hafi tekið við skv. skiptagerðinni 1971. Höfuðstólar lánanna hafi haldið áfram að rýrna að raungildi vegna Ólafslaga, enda hafi lögin einungis getað kveðið á um verðtryggingu nýrra fjárskuldbindinga. Vísitala neysluverðs sé hin lögbundna vísitala til verðtryggingar fjárhagsskuldbindinga, sbr. 14. gr. laga nr. 38/2001 og mælikvarði á almennt verðlag.

Stefnandi byggi þó á því að við reikning kaupverðs skv. kaupréttinum skuli kaupverðið verðbætt frá gildistöku Ólafslaga til hagsbóta fyrir stefndu. Á þeim grundvelli sé kaupverð Ketilsstaða I reiknað, m.v. verðlagsþróun samkvæmt vísitölu neysluverðs (grunnur 1968), sbr. útprentun af vef Hagstofu Íslands sem fyrir liggi í málinu. Kaupverðið sé reiknað fram til nóvember 2007 þegar stefnandi hafi birt stefnu með kröfum sínum í fyrra skipti. Byggi fjárhæð aðalkröfu á þeirri fjárhæð sem þannig sé fundin og nemi fullt kaupverð samkvæmt kaupréttinum skv. skiptagerðinni frá 1971 því 95.551 krónu.

Um varakröfu kveðst stefnandi byggja á sömu málsástæðum og fyrir aðalkröfu. Stefnandi byggi á því að ef skylda samkvæmt þinglýstri skiptagerð um 10

kauprétt verði ekki lögð á stefndu sameiginlega verði hún í öllu falli lögð á stefndu Elsu Þorsteinsdóttur vegna óskipts bús Jóns Bergssonar, sem undirritað hafi skiptagerðina.

Um þrautavara- og þrautaþrautavarakröfu stefnanda kveður hann að innan marka dómkröfu geti dómur ákveðið hærri fjárhæð kaupverðs. Þannig sé mögulegt að byggja eigi ákvörðun kaupverðs á þróun verðlags allt frá árinu 1971, t.d. samkvæmt neysluvísitölu, sbr. útprentun af heimasíðu Hagstofu Íslands sem fyrir liggi í málinu. Telur stefndi að uppreiknað kaupverð í samræmi við framangreindar forsendur nemi 891.770 krónum.

Þá kveðst stefnandi byggja á því að dómur geti ákveðið kaupverð skv. kauprétti hans að álitum.

Stefnandi kveðst ekki draga í efa að kaupverð samkvæmt kauprétti hans sé lægra en nemi markaðsverði 1/3 hlutar í Ketilsstöðum I. Það athugist hins vegar að stefndu hafi einnig notið þeirrar hækkunar sem orðið hafi á Ketilsstöðum I. Það sé því í fullu samræmi við grundvallar sanngirnisrök að baki umdeildri skiptagerð að stefnda Elsa G. Þorsteinsdóttir, vegna óskipts bús Jóns Bergssonar, og stefnandi njóti þess með jöfnum hætti hvernig fasteignaverð á erfðahlut eftir foreldra þeirra bræðra hafi hækkað.

Um varnarþing kveðst stefnandi vísa til ákvæða um heimilisvarnarþing og fasteignavarnarþing í einkamálalögum. Um aðal- og varakröfu kveðst hann vísa til almennra reglna samningaréttar, s.s. um skuldbindingargildi samninga og skýringu samninga. Þá vísar stefnandi til meginreglna eignarréttar, s.s. um inntak kaupréttar og jafnframt til grundvallarreglna erfða- og skiptaréttar um skýringu skiptagerninga. Um málskostnaðarkröfu sé vísað til 130. gr. laga nr. 91/1991.

III

Í greinargerð stefndu er ágreiningsefni málsins lýst svo að deilt sé um grundvöll heimildar stefnanda til að kaupa „1/3 hluta jarðarhelftarinnar“ Ketilsstaða I. Stefnandi byggi tilvist heimildar sinnar á skjali frá 23. febrúar 1971, þar sem Jón Bergsson hafi gengist við skuldum dánarbús Sigríðar Hallgrímsdóttur og Bergs Jónssonar á Ketilsstöðum og hafi eignast einn jarðarhelftina Ketilsstaði I með öllum mannvirkjum. Á móti hafi hann skuldbundið sig til að selja systkinum sínum, Hallgrími og Þórdísi, 1/3 hluta „jarðarhelftarinnar“, þ.e. Ketilsstaða I, hvoru um sig á hlutfallslegu verði við það sem hann eignaðist jörðina á færi svo að þau eða erfingjar 11

þeirra vildu hefja búskap á Ketilsstöðum I.

Stefndu neiti ekki tilvist heimildar stefnanda til að kaupa umræddan þriðjung jarðarinnar en sú heimild sé háð ákveðnu skilyrði og geti ekki tekið til mannvirkja á jörðinni. Auk þess standist ekki krafa stefnanda um kaupverð jarðarinnar sem og sú aðferð sem viðhöfð sé af hans hálfu við útreikning á kaupverði. Hreint fráleitt sé að gera kröfu til þess að stefnanda verði afsalað umræddum hluta jarðarinnar fyrir 95.000 krónur eða lægri fjárhæð.

Hér verði að hafa í huga að fyrrgreint ákvæði í skjalinu frá 1971 sé íþyngjandi fyrir eiganda jarðarinnar þar sem það feli í sér takmarkanir á eignarráðum hans og setji ákveðnar hömlur á ráðstöfunarrétt eignarinnar. Beri því að túlka ákvæðið þröngt og alls ekki víðtækar en tilgangur upphaflegra aðila samningsins hafi verið.

Tilefni þess að Jón Bergsson hafi leyst til sín jörðina Ketilsstaði I árið 1971 hafi verið eindregin ósk systkina hans að hann tæki við jörðinni enda ekki á þeim tíma áhugi af hálfu þeirra til að setjast þar að og hefja búskap. En til þess að varðveita þann möguleika að systkinin eða erfingjar þeirra gætu hafið „búskap á Ketilsstöðum I“ hafi verið sett í skjalið ákvæði um rétt þeirra til að kaupa. Ljóst megi vera af orðalagi skjalsins að þessi réttur sé algjörlega háður því að það sé ætlun stefnanda að hefja „búskap“ á þeim hluta Ketilsstaða I sem yrði keyptur og þá með tilheyrandi búsetu og starfsemi sem teljist til landbúnaðar. Það sé því ekki um það að ræða að þessi réttur til kaupa hluta jarðarinnar dugi til þess eins að stefnandi eignist landið. Þá liggi það fyrir að ef til þess kæmi að stefnandi ætlaði að hefja búskap á hluta Ketilsstaða I þyrfti að skipta þeim hluta jarðarinnar út og fá til þess samþykki yfirvalda, þ.m.t. landbúnaðarráðuneytisins, og einnig til stofnunar nýbýlis, sbr. IV. og V. kafla jarðalaga nr. 80/2004. Minnt skuli á að landi jarðanna Ketilsstaða I og II hafi ekki verið skipt og takmarki það augljóslega alla möguleika til landaskipta og búskaparnota til landbúnaðar.

Stefndu byggi á því að ekki geti komið til þess að stefnandi eigi rétt á að nýta heimildina til að kaupa 1/3 lands jarðarinnar Ketilsstaða I nema fyrir liggi hver ætli að hefja búskap þar og þá búskap sem landbúnaðarráðuneytið muni samþykkja sem nýbýli. Einnig þurfi að liggja fyrir hvernig eigi að skipta umræddu landi í heild eða hluta út úr Ketilsstöðum I, þ.e. sameiginlegu landi Ketilsstaða I og II, og hvaða áform séu um að reisa mannvirki eins og íbúðarhús og mannvirki til búreksturs. Það leiði af fyrirmælum jarðalaga nr. 80/2004 um landskipti og stofnun lögbýlis að uppfylla þurfi skilyrði um landstærð, mannvirki, búrekstraraðstöðu, o.fl. Því hvíli sönnunarbyrði á 12

stefnanda að sanna að þau áform, sem hann lýsi í stefndu sinni, séu möguleg að lögum og uppfylli þau skilyrði er þar greini. Engin sönnunarfærsla hafi farið fram af hálfu stefnanda hvað það varði.

Þar sem tilgangurinn með umræddu ákvæði um heimild til kaupa 1/3 „jarðarhelftarinnar“ hafi fyrst og fremst verið búskapur, eins og skýrlega sé tekið fram í skjalinu sjálfu frá 1971, verði þessi atriði að liggja fyrir til þess að heimildin verði virk og að lagaskilyrðum sé fullnægt. Samkvæmt því sem fram komi í stefnu sé það ekki ætlun stefnanda sjálfs að hefja búskap á jörðinni eða búa þar í því skyni. Heimild til kaupa sé því ekki virk. Þá geti sú lýsing á meintum búskap aldrei fullnægt skilyrðum jarðalaga í því sambandi. Stefnandi virðist fyrst og fremst vera að lýsa frístundatilhögun, sem aldrei geti talist til landbúnaðar í skilningi laga eða „búskapar“ í skilningi skjalsins frá 1971. Allur búskapur verði að geta talist sambærilegur þeim búskap sem Jón hafi yfirtekið á sínum tíma og tekið að sér að reka til þess að heimildin geti orðið virk. Fráleitt sé að hugmyndir stefnanda geti uppfyllt þessi skilyrði.

Þá taki heimild til kaupa á „1/3 hluta jarðarhelftarinnar“ ekki til hlutdeildar í þeim húsum og mannvirkjum sem til staðar hafi verið á jörðinni 1971, og kunni að vera þar enn, og þá enn síður til þerra mannvirkja sem reist hafi verið þar eftir 1971. Bæði komi þar til texti skjalsins frá 1971 og einnig að umrædd mannvirki, að því marki sem þau standi enn, hafi tekið breytingum vegna viðbóta og endurbóta. Hér megi t.d. benda á að hesthús (fnr. 215-5156) og geymsla (fnr. 231-1020) hafi verið byggð 1989. Tilvísun til bruna á fjósi 1986 eða tilhögun greiðslu tryggingafjár vegna þess geti ekki með nokkru móti fellt hesthús, byggt 1989, undir kaupheimildina. Auk þess sé hesthúsið talsvert stærra en fjósið hafi verið, því byggð hafi verið 10 x 10 m viðbygging við grunn fjóssins og þar að auki 300 rúmmetra áburðarkjallari undir þeirri viðbyggingu. Þá sé t.d. skráning í fasteignamati á véla/verkfærageymslu, byggðri 1916, röng. Engin slík geymsla sé til staðar. Að auki hafi Jón Bergsson keypt helming þess húsakosts sem var á jörðinni 1965 með kaupsamningi við foreldra sína það ár. Eigi þetta einnig við um ræktun á jörðinni.

Samkvæmt framangreindu sé ekki unnt að túlka heimild stefnanda til kaupa á „1/3 hluta jarðarhelftarinnar“ með þeim hætti sem hann geri og beri því að sýkna stefndu af kröfum stefnanda, eins og þær séu settar fram af hans hálfu.

Þá sé sérstaklega mótmælt útreikningi stefnanda um ákvörðun kaupverðs og fjárhæð þess. Sú aðferð sem viðhöfð sé af hálfu stefnanda standist ekki. Ljóst sé að 13

ekki sé unnt að byggja á ákvæði skjalsins frá 1971 um ákvörðun kaupverðs, bæði vegna þess tíma sem liðinn sé frá því að skjalið hafi verið gert sem og gjörbreyttra aðstæðna nú. Sú aðferð sem þar sé miðað við geti ekki verið skuldbindandi heldur verði að færa ákvörðun kaupverðs til þess sem tíðkist um slík viðskipti í dag. Þá gleymi stefnandi því að allar skuldirnar hafi borið vexti, sem greiða hafi þurft og standa skil af.

Þá hafi stefnandi ekki sýnt fram á að verð jarðarhelftarinnar árið 1971 hafi verið eitthvað annað en markaðsverð hennar á þeim tíma. Eins og fyrr greini hafi Jón Bergsson leyst til sín jörðina Ketilsstaði I við skipti á dánarbúi Bergs og Sigríðar. Skuldir búsins hafi verið nokkrar á þessum tíma. Samkvæmt uppskrift á eignum dánarbúsins 4. nóvember 1970 hafi skuldir búsins verið samtals 343.227,40 krónur. Síðan segi þar orðrétt: „Fleira segja þeir bræður að ekki sé til að skrifa upp og virða eftir því sem þeir bezt vita. Þórdís systir þeirra, sem býr á Seyðisfirði, hafi ekki getað verið viðstödd þessa gerð en áður hafi þau systkinin gert með sér það samkomulag að Jón, nú bóndi á Ketilsstöðum, gengist einn við skuldum búsins en fengi á móti full umráð og eignarhald óskert á jarðarhelftinni Ketilsstaðir I ásamt öllum tilheyrandi mannvirkjum.“

Við framhaldsuppskrift á eignum búsins hafi síðan komið til frekari skuldir, þ.e. veðskuld við Búnaðarbanka Íslands ca. 68.000,00 krónur og vanskil tveggja gjalddaga allra lána ca. 60.000,00 krónur, samtals 128.000,00 krónur. Skuldir búsins hafi því samtals verið 471.227,40 krónur. Hafi Jón einnig tekið við þessum viðbótarskuldum, sem fram hafi komið. Af þessu verði ekki annað ráðið en að erfingjar búsins hafi ekki talið markaðsvirði jarðarhelftarinnar auk mannvirkja vera hærra en skuldir búsins. Systkini Jóns hafi því samþykkt að hann tæki við jörðinni gegn yfirtöku allra skulda búsins. Við framhaldsuppskriftina hafi verið mælt fyrir um kaupheimild systkina Jóns að þriðjungi jarðarhelftarinnar ef þau vildu hefja búskap á Ketilsstöðum I. Tilvísun til „hlutfallslegs verðs“ geti ekki átt við annað en hlutfall af verðmæti jarðarinnar á þeim tíma er kaupheimild verði virk í samræmi við það sem tíðkist um slík viðskipti á þeim tíma. Ljóst sé að önnur niðurstaða sé ótæk og ósanngjörn í garð núverandi eigenda jarðarinnar. Þá myndi kröfugerð stefnanda, ef á yrði fallist, leiða til ólögmætrar auðgunar hans á kostnað stefndu.

Einnig sé byggt sjálfstætt á 36. gr. laga nr. 7/1936 og sjónarmiðum að baki því ákvæði.

Vegna umfjöllunar í stefnu um ráðstöfun á landi úr jörðinni skuli tekið fram að 14

engar takmarkanir hafi verið gerðar á heimild Jóns Bergssonar til sölu eða annarrar ráðstöfunar á þeim eignum sem hann hafi eignast, heldur sé beinlínis tekið fram að Jón megi láta þinglýsa gerningnum sem eignarheimild fyrir jarðarhelftinni og honum séu heimilar veðsetningar á henni eftir þörfum. Sala á landspildum úr landi jarðarinnar hafi verið öllum kunn, þ. á m. stefnanda, og þar hafi verið reist mannvirki. Hafi það engum athugasemdum sætt. Ljóst sé að umrædd kaupheimild til þriðjungshlutar geti einungis tekið til þess sem þá standi eftir af landi Ketilsstaða I.

Um lagarök vísa stefndu til almennra reglna samninga- kröfu- og eignarréttar. Einnig sé byggt á 36. gr. laga nr. 7/1936, um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, sem og 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944, sbr. 10. gr. stjórnskipunarlaga nr. 97/1995. Ennfremur sé vísað til hinnar ólögfestu auðgunarreglu kröfuréttar. Að því er málskostnaðarkröfu varði sé byggt á XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

IV

Við munnlegan flutning málsins gerði lögmaður stefnda grein fyrir sjónarmiðum sínum um formgalla á málatilbúnaði stefnanda sem leiða ættu að hans mati til frávísunar málsins ex officio, en ekki var gerð frávísunarkrafa í greinargerð hans. Lutu þessar athugasemdir annars vegar að aðild Elsu G. Þorsteinsdóttur að málinu og hins vegar að fyrri hluta aðalkröfu stefnanda.

Taka má undir það með stefndu að tilgreining aðildar Elsu G. Þorsteinsdóttur í upphafi stefnu þar sem sagt er að henni sé stefnt „vegna óskipts bús Jóns Bergssonar“ er ekki svo skýr sem ætlast mætti til. Hins vegar veldur engum vafa þegar stefna málsins er lesin í heild að Elsu G. Þorsteinsdóttur er stefnt á grundvelli setu hennar í óskiptu búi samkvæmt búsetuleyfi útgefnu af til þess bærum aðila. Hefur hún í samræmi við 12. gr. erfðalaga nr. 8/1962 eignarráð á fjármunum búsins og ber ábyrgð á skuldum þess eins og um hennar eigin skuldir væri að ræða. Þykir persónuleg aðild hennar að málinu því ekki vera vafa undirorpin og framangreind ónákvæmni ekki slík að leiða eigi til frávísunar málsins af sjálfsdáðum.

Í fyrri hluta aðalkröfu stefnanda er krafist viðurkenningar með dómi á því að hann eigi kauprétt á 1/3 hluta jarðarinnar Ketilsstaða I ásamt samsvarandi hluta jarðarinnar í nánar tilgreindum mannvirkjum. Síðari hluti aðalkröfu hans verður ekki skilinn á annan veg en að hann krefjist þar aðfararhæfs dóms um að stefndu verði gert að gefa út afsal fyrir sömu réttindum gegn greiðslu nánar tiltekinnar fjárhæðar. 15

Varakrafa stefnanda er efnislega samhljóða utan að hún beinist að Elsu G. Þorsteinsdóttur einni. Í þrautavarakröfu er vísað til aðal- og varakröfu um þau réttindi sem krafist er framsals á en byggt á annarri og hærri fjárhæð til endurgjalds, en að því frágengnu er gerð krafa um að dómurinn ákveði endurgjald að álitum.

Fyrri hluti aðalkröfu stefnanda felur í sér málsástæðu fyrir síðari hluta kröfunnar. Varakröfur hans eru í öllum tilvikum byggðar upp með sama hætti, þar sem vísað er til viðurkenningarkröfunnar í öllum tilvikum. Verður ekki séð að stefnandi hafi, eins og hann setur kröfugerð sína fram, lögvarða hagsmuni af úrlausn þessarar kröfu sérstaklega og verður henni því vísað frá dómi af sjálfsdáðum.

Í máli þessu deila aðilar um efnisinntak skiptagerðar frá 23. febrúar 1971, þar sem Jón, Hallgrímur og Þórdís Bergsbörn gengu frá einkaskiptum eftir foreldra sína, eftir lát föður síns Bergs Jónssonar sem setið hafði í óskiptu búi. Var þar meðal annars bókað: „Erfingjar óska eftir einkaskiptum, þannig að Jón gangist einn við skuldum búsins og taki að sér að greiða þær, en eignist einn jarðarhelftina, Ketilsstaðir I, með öllum mannvirkjum. Á móti skuldbindur Jón sig til þess að selja þeim Hallgrími og Þórdísi 1/3 hluta jarðarhelftarinnar hvoru um sig á hlutfallslegu verði við það, sem hann eignast jörðina á nú, fari svo að þau eða erfingjar þeirra vilji hefja búskap á Ketilsstöðum I. ... Að síðustu taka þau fram, að Jón megi láta þinglýsa gerningi þessum sem eignarheimild sinni fyrir jarðarhelftinni, enda séu honum heimilar veðsetningar á henni eftir þörfum.“

Stefndu hafna ekki tilvist eða skuldbindingargildi framangreinds loforðs Jóns Bergssonar gagnvart stefnanda, en telja að stefnandi hafi ekki uppfyllt það skilyrði fyrir beitingu kaupréttar samkvæmt loforðinu að sýna fram á að hann eða erfingjar hans „vilji hefja búskap á Ketilsstöðum I“. Stefnandi byggir um þetta atriði aðallega á að kaupréttur hans sé ekki skilyrtur með þessum hætti, en til vara að fyrir liggi að hann hyggist hefja hrossarækt á jörðinni ásamt syni sínum Bergi Má Hallgrímssyni og því sé skilyrðið, ef það teljist fyrir hendi, uppfyllt.

Að mati dómsins er tilvitnuð skiptagerð orðuð með einföldum og skýrum hætti og gefur ekki tilefni til annarrar túlkunar en samkvæmt orðanna hljóðan. Jón Bergsson gekkst einn við skuldum dánarbúsins og liggur fyrir í málinu hverrar fjárhæðar þær voru. Gegn þessu eignaðist Jón einn jörðina Ketilsstaði I og kom fram í aðilaskýrslu stefnanda, sem og í vitnaskýrslu Þórdísar systur hans, að Jón hafi viljað alla jörðina eða ekkert. Með einkaskiptagerðinni sem þau bæði undirrituðu féllust þau á greinda kröfu Jóns. 16

Þá kemur fram í skiptagerðinni loforð Jóns Bergssonar um að selja systkinum sínum, hvoru fyrir sig, nánar tilgreindan hlut í Ketilsstöðum I ef þau eða erfingjar þeirra vilji hefja þar búskap. Felur þetta m.a. í sér að mati dómsins ótvíræða skyldu Jóns til að selja stefnanda umræddan hluta jarðarinnar að kröfu hans, en telja verður jafn ótvírætt að í orðalagi skiptagerðarinnar felst að til þess að framangreind skylda verði virk þarf tilgangur kaupa stefnanda að vera sá að hann eða afkomendur hans vilji hefja búskap á jörðinni. Ber stefnandi sönnunarbyrði fyrir því að svo sé. Verður að telja, þó að deila megi um skilgreiningu hugtaksins „búskapur á jörð“ og þá ef til vill hvernig inntak þess hafi breyst frá gerð einkaskiptagerðarinnar til dagsins í dag, að orðið búskapur í þessu samhengi vísi til atvinnustarfsemi sem telst til landbúnaðar. Í stefnu er fullyrt að það séu áform sona stefnanda að hefja búskap á jörðinni og að þau áform feli í sér að búskapur þeirra nái til viðurkenndra búgreina, eins og hrossaræktar og sauðfjárbúskapar o.fl. Í aðilaskýrslu stefnanda kvað hann tilgang með því að eignast jarðarhlutann einkum hrossarækt, en útilokaði ekki aðspurður að annað skepnuhald kæmi til greina. Sama kom fram í vitnaskýrslu sonar stefnanda, Bergs Más. Þau skjallegu gögn sem stefnandi hefur lagt fram um áform sín er eitt dómskjal þar sem fram kemur að hann eigi 8 hesta og sonur hans Bergur Már 10. Þeir feðgar lýstu og hestaeign sinni í skýrslum sínum fyrir dómi. Er þessi sönnunarfærsla ekki nægileg að mati dómsins til að gera líklegt að stefnandi eða erfingjar hans hyggist hefja búskap á jörðinni í þeim skilningi sem að lágmarki verður að leggja í það hugtak. Liggur fyrir að í kjölfar þess að stefnandi lagði fram kauptilboð í jörðina á árinu 2003 ritað stefndi Bergur bréf þar sem hann lét í ljósi þann skilning sinn að upplýsa þyrfti áður en lengra væri haldið með hvaða hætti stefnandi eða afkomendur hans hygðust hefja búskap á jörðinni. Leiddi þetta ekki til þess að stefnandi upplýsti þetta nánar og verður ekki séð að slíkar áætlanir hafi verið mótaðar, þótt fyllsta ástæða hefði verið til í ljósi afstöðu stefnda og föður hans. Verður ekki fallist á með stefnanda að krafa um að hann sýni fram hvernig hann hyggst fullnægja framangreindu skilyrði fyrir kaupum á jarðarhlutanum geti talist ósanngjörn í hans garð, eða geri kaupin óframkvæmanleg. Með vísan til alls framangreinds er það mat dómsins að stefnandi hafi ekki sýnt fram á með fullnægjandi hætti að hann eða afkomendur hans hyggist í raun hefja búskap á jörðinni Ketilsstöðum I. Þegar af þeirri ástæðu eru ekki fyrir hendi skilyrði þess að kaupréttur stefnanda á 1/3 hlut jarðarinnar hafi orðið virkur og verða stefndu því sýknuð af kröfum hans í málinu.

Rétt þykir að hver aðila beri sinn kostnað af málinu.  

Halldór Björnsson dómstjóri kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Vísað er frá dómi kröfu stefnanda, Hallgríms Bergssonar, um að viðurkennt verði með dómi að hann eigi kauprétt að 1/3 hluta jarðarinnar Ketilsstaða I, landnr. 157-520, ásamt samsvarandi hluta jarðarinnar í eftirtöldum mannvirkjum á jörðinni; einbýli (fastanr. 217-5152), ræktuðu landi, fjárhúsum, hlöðu, votheysgryfju, véla/verkfærageymslu og hesthúsi (fastanr. 217-5149).

Stefndu Elsa G. Þorsteinsdóttir og Bergur Jónsson eru sýkn af öðrum kröfum stefnanda í máli þessu.

Málskostnaður fellur niður.