Föstudaginn 30. ágúst 2013.
Nr. 497/2013.	Þjóðskrá Íslands og (Einar Karl Hallvarðsson hrl.) Reykjavíkurborg (Vilhjálmur H. Vilhjálmsson hrl.) gegn Hörpu tónlistar- og ráðstefnuhúsi ehf. (Karl Axelsson hrl.)

Kærumál. Dómkvaðning matsmanns.

Staðfestur var úrskurður héraðsdóms þar sem tekin var til greina beiðni H ehf. um dómkvaðningu tveggja matsmanna til að meta líklegt söluverð tónlistar- og ráðstefnuhússins Hörpu.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ingibjörg Benediktsdóttir og Eiríkur Tómasson og Ingveldur Einarsdóttir, settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kærum 15. júlí 2013 sem bárust réttinum ásamt kærumálsgögnum 22. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 3. júlí 2013, þar sem fallist var á beiðni varnaraðila um að dómkvaddir yrðu tveir matsmenn til þess að meta líklegt söluverð tónlistar- og ráðstefnuhússins Hörpu. Kæruheimild er í c. lið 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Sóknaraðilar krefjast þess að beiðni varnaraðila um dómkvaðningu matsmanna verði hafnað. Þá krefjast þeir kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Samkvæmt 1. mgr. 46. gr. laga nr. 91/1991 á varnaraðili rétt á að afla í máli þessu, á eigin kostnað og áhættu, þeirra sönnunargagna sem hann telur málstað sínum til framdráttar. Er að meginreglu hvorki á valdi gagnaðila né dómstóla að takmarka þann rétt, umfram það sem leiðir af ákvæði 3. mgr. sömu lagagreinar. Þegar af þeirri ástæðu verður hinn kærði úrskurður staðfestur.

Sóknaraðilar verða dæmdir til að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðilar, Þjóðskrá Íslands og Reykjavíkurborg, greiði óskipt varnaraðila, Hörpu tónlistar- og ráðstefnuhúsi ehf., 250.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur, miðvikudaginn 3. júlí 2013.

                Með matsbeiðni, sem var lögð fram á dómþingi 14. maí sl., hefur matsbeiðandi sem jafnframt er stefnandi, Harpa tónlistar- og ráðstefnuhús ehf., kt. 660805-1250, Austur­bakka 2, Reykja­vík, óskað þess, með vísan til IX. kafla laga nr. 91/1991 um með­ferð einkamála, að dóm­kvaddir verði tveir hæfir, sérfróðir og óvilhallir matsmenn með sér­fræði­þekkingu á sviði fasteignaverðmats, til þess að skoða og meta líklegt sölu­verð húss­ins Hörpu.

                Að auki krefst matsbeiðandi málskostnaðar vegna þessa þáttar málsins sér­stak­lega.

                Stefndu og jafnframt matsþolar, Reykjavíkurborg, kt. 530269-7609, Ráð­hús­inu, Reykja­vík og Þjóð­skrá Íslands, kt. 650376-0649, Borgartúni 21, Reykjavík, mót­mæltu því, á dóm­þingi, 14. maí sl., að dómkvaðn­ing­in næði fram að ganga. Þeir kröfð­ust þess jafn­framt að máls­kostnaður félli niður yrði fallist á dómkvaðningu.

                Málið var tekið til úrskurðar, 18. júní sl., að afloknum munnlegum mál­flutn­ingi.

Málavextir

                Matsbeiðandi á fasteignina Hörpu, sem er tónlistar- og ráðstefnuhús við Aust­ur­höfn í Reykjavík, fnr. 200-0239, (Harpa). Félagið er í 100% eigu Austurhafnar-TR ehf., en það félag er í 54% eigu ríkisins og 46% eigu Reykavíkurborgar. Tilgangur félags­ins er að eiga, fjármagna og reka húsið Hörpu.

                Hinn 24. maí 2011 tilkynnti matsþolinn, Þjóðskrá Íslands (Þjóðskrá), mats­beið­anda fasteignamat Hörpu fyrir árið 2011. Heildarfasteignamat var ákvarðað 17.014.750.000 kr. þar af var lóðarmat 529.900.000 kr. Mats­beið­andi mótmælti fast­eigna­matinu sem alltof háu með bréfi, 9. júní 2011. Fram­kvæmda­stjóri matsbeiðanda sendi Þjóðskrá síðan frekari röksemdir fyrir mót­mæl­unum með bréfi, 5. júlí 2011. Mats­beiðandi hafði fengið fyrir­tækja­ráð­gjöf Price­water­house­Coopers ehf. (PwC) til þess að afla vitneskju um ýmsa þætti sem varpað gætu ljósi á það hvað mætti telja raun­hæft og eðlilegt fasteignamat Hörpu. Að mati PwC var raunhæft fasteignamat húss­ins mun lægra en hið umdeilda fast­eigna­mat. Fram­kvæmdastjóri matsbeiðanda krafð­ist því nýs úrskurðar um fast­eigna­matið í sam­ræmi við 31. gr. laga nr. 6/2001 um skrán­ingu og mat fasteigna.

                Matþolinn Þjóðskrá áréttaði niður­stöðu sína í bréfi til matsbeiðanda, 11. ágúst 2011, og taldi Hörpu eina þeirra fasteigna sem ekki hefði þekkt gang­verð, enda bygg­ingin mjög sérhæfð. Fast­eigna­mat Hörpu hefði byggst á svo­köll­uðu „markaðsleiðréttu kostn­aðarmati“. Verð­mæti mann­virkja væri metið á grundvelli bygg­ing­ar­kostn­aðar að teknu tilliti til afskrifta og mark­aðs­aðstæðna og lóðarmat byggð­ist einnig á mark­aðs­leið­réttum kostn­aðar­for­sendum. Nánar segi í bréfinu að fast­eigna­mat mannvirkja (hús­mat) sé ákvarðað annars vegar með endur­stofn­verði húss að teknu tilliti til afskrifta og hins vegar með mark­aðs- og stað­setn­ing­ar­áhrifum. Afskrifað endurstofnverð Hörpu hafi verið áætlað 27 millj­arðar króna og markaðsáhrif sögð fundin með því að marg­falda þá fjárhæð með almenna stuðl­inum 0,7099 fyrir sér­hæfðar byggingar. Þjóðskrá segi ástæðu þess þá að alm­ennt sé húsmat lægra en áætl­aður byggingarkostnaður. Svæða­stuð­ull­inn sem var 1,0 hafi því hvorki haft áhrif til lækk­unar né hækkunar á fast­eigna­matinu. Þar sem Harpa hafi ekki verið fullgerð á þeim tíma er fasteignamatið fór fram hafi matið hins vegar verið lækkað um 14%. Hús­mat Hörpu var því ákveðið 16.484.850.000 kr., en að við­bættu lóðar­mati reyndist heild­ar­fast­eigna­mat nema 17.014.750.000 kr., eins og áður segi.

                Matsbeiðandi kærði ákvörðun Þjóðskrár til yfir­fast­eigna­mats­nefndar með bréfi, 10. nóvember 2011. Í kærunni var þess krafist að matsverð Hörpu yrði ákveðið 6.800.000.000 kr. Matsbeiðandi byggði aðallega á því að rök stæðu til þess að beita svo­kallaðri tekjuaðferð þegar Harpa yrði metin til verðs. Taldi mats­beið­andi þá aðferð sem Þjóð­skrá lagði til grundvallar oftar en ekki hafa litla skír­skotun til raun­veru­legs gang­verðs atvinnuhúsnæðis. Þannig ætti að leita gangverðs eign­ar­innar út frá því hvert virði hennar væri með hliðsjón af tekjum og gjöldum og nýt­ing­ar­mögu­leikum. Mats­beið­andi og móðurfélag þess, Austurhöfn-TR ehf., hafi leitað annars álits PwC og Capa­cent ehf., en bæði fyrir­tækin hafi komist að þeirri niður­stöðu að leggja bæri tekju­aðferð til grundvallar. Capa­cent hafi talið fast­eigna­mat Hörpu eiga að nema á bilinu 6,5 til 6,7 millj­arðar króna en PwC að fast­eigna­matið ætti að vera um 6,8 millj­arðar króna. Við mat fyrir­tækj­anna hafi verið beitt svo­kallaðri frjálsri aðferð fjár­streymis.

                Með bréfum, 21. nóvember 2011, óskaði yfirfasteignamatsnefnd umsagna beggja matsþola. Í umsögn Reykjavíkurborgar sé tekið undir sjónar­mið Þjóðskrár um fast­eigna­mat Hörpu og þess krafist að kröfum mats­beið­anda verði hafnað. Í umsögn Þjóð­skrár komi meðal annars fram að þegar mark­aðs­leiguverð atvinnu­húsnæðis sé þekkt hafi tekju­aðferð verið beitt, en sú aðferð byggi á greiningu á sam­bandi mark­aðs­leigu­verðs við eiginleika fast­eign­ar­innar. Jafn­framt segi að mestallt atvinnu­húsnæði sé metið með markaðs­leið­réttu kostn­að­ar­mati.

                Yfirfasteignamatsnefnd óskaði með bréfi, 27. desember 2011, frekari upp­lýs­inga frá Þjóðskrá sem varpað gætu ljósi á hvaða matsaðferðum væri beitt hverju sinni. Óskað var upplýsinga um hvaða hús væru metin með tekju­aðferð auk upplýsinga um mats­aðferðir, útreikninga og fast­eigna­mat á nánar til­greindum eignum. Umbeðnar upp­lýsingar bárust með bréfi Þjóð­skrár, 31. janúar 2012. Hinn 9. febrúar 2012 veitti yfir­fast­eigna­mats­nefnd mats­beið­anda tækifæri til viðbótar­athuga­semda vegna umsagna beggja mats­þola og vegna nánari upplýsinga sem nefndinni höfðu borist. Þær við­bótar­athuga­semdir bárust nefnd­inni 7. mars 2012.

                Hinn 30. maí 2012 kvað yfirfasteignamatsnefnd upp úrskurð sinn í málinu (nr. 10/2011) og staðfesti þann úrskurður Þjóðskrár að fasteignamat Hörpu fyrir árið 2011 væri hæfilega ákvarðað 17.014.750.000 kr., þar af væri lóðar­mat 529.900.000 kr. Nefndin tók í öllum meginatriðum undir sjón­ar­mið Þjóðskrár.

                Fasteignamat Hörpu árið 2012 var 20.092.300.000 kr., þar af var lóðarmat 540.500.000 kr. Fasteignamat ársins 2013 er 21.090.550.000 kr. Ástæða þess að fast­eigna­mat ársins 2012 hækkaði um rúmlega 18%, þ.e. úr rúmum 17 milljörðum í rúma 20 milljarða, sé sú að fasteignin sé nú nær fullfrágengin og því þyki ekki tilefni til þess að lækka fasteignamatið um 14% eins og gert var í fasteignamatinu 2011.

Tilefni og markmið hins umbeðna mats

                Matsbeiðandi telur úrskurð yfirfasteignamatsnefndar ekki standast lög og freistar þess að fá hann ógiltan með dómi. Af því tilefni þingfesti hann stefnu í Hér­aðs­dómi Reykjavíkur, 18. desember 2012. Í matsbeiðninni rekur matsbeiðandi helstu máls­ástæður sínar fyrir kröfu um ógildingu úrskurðar yfir­fast­eigna­mats­nefndar.

                Matsbeiðandi áréttar þann tilgang fasteignamats samkvæmt 27. gr. laga nr. 6/2001 að ákvarða matsverð fasteignar sem næst þekktu eða líklegu gangverði hennar miðað við staðgreiðslu. Því eigi almennt við mat fasteigna að hafa hliðsjón af öllum þeim atriðum sem kunni að hafa áhrif á verðmæti fasteignarinnar.

                Þjóðskrá noti þrjár aðferðir við fasteignamat, þ.e. markaðsaðferð, tekju­aðferð og kostnaðaraðferð. Við fasteignamat Hörpu hafi verið beitt svokölluðu „mark­aðs­leið­réttu kostnaðarmati“ sem fólst í því að byggingarkostnaður Hörpu, sem Þjóðskrá taldi vera um 27-28 milljarðar króna, var margfaldaður með svo­nefndum almennum stuðli fyrir „sérhæfðar byggingar“ (0,7099, en almenni stuðullinn sé á bilinu 0,67-0,77) og svæða­stuðli (1,0).

                Harpa sé atvinnuhúsnæði og hafi matsbeiðandi sem eigandi hennar leigutekjur af útleigu á rýmum í eigninni. Tekjur vegna þessarar leigu hafi numið um 640 millj­ónum króna árið 2012. Matsbeiðandi telur því óeðlilegt að Harpa sé flokkuð sem „sér­hæfð bygging“ eins og gert var við fasteignamat Þjóð­skrár, þar sem Harpa eigi lítið sam­eiginlegt með þeim fasteignum sem almennt séu flokk­aðar þannig, eins og sjúkra­hús, skólar og aðrar menningarstofnanir. Mats­beið­andi telur fráleitt, með vísan til þessa, að Þjóðskrá hafi ekki horft til leigutekna af fast­eign­inni. Leigutekjurnar hafi enda óhjákvæmilega veruleg áhrif á verðmæti fast­eign­ar­innar.

                Matsbeiðandi telur einnig háan byggingarkostnað Hörpu ekki hafa áhrif á mark­að­sverð fasteignarinnar og hafi af þeim sökum ekki átt að hafa áhrif á skráð mats­verð hennar. Enda þótt byggingarkostnaður Hörpu yrði tal­inn eiga að hafa áhrif á fram­an­greint séu sterk jafnræðis- og sanngirnissjónarmið fyrir því að horfa til bygg­ing­ar­kostnaðar sambærilegra fasteigna við fasteignamat, í stað þess að horfa ein­vörð­ungu á byggingarkostnað fasteignarinnar sjálfrar. Nauðsynlegt sé að hafa í huga að bygg­ing­ar­kostnaður Hörpu hafi hækkað gríðarlega við efnahags­hrunið. Efnis­kostn­aður hafi hækkað verulega vegna hruns íslensku krónunnar og bygg­ingar­vísi­talan hækk­að um rúmlega 85% frá því að Portus-hópurinn lagði fram tilboð sitt í byggingu Hörpu í júní 2004 og þar til verk­inu lauk í ágúst 2011. Gríð­ar­legan kostnað megi einnig rekja til stórfelldra verð­lags­hækk­ana og gjaldþrots fyrrum eig­enda Hörpu, sam­tals um 5,4 milljarða króna. Þá hafi eigendur Hörpu þurft að greiða verk­taka bætur meðal annars vegna verðlagsbreytinga eftir hrun og vegna stöðv­unar verks­ins. Ósann­gjarnt væri, og andstætt lögum nr. 6/2001, að ófyrirséðar aðstæður sem þessar hefðu áhrif á fasteignamat Hörpu með þeim afleiðingum að mats­beið­andi þyrfti að greiða veru­lega háa fasteignaskatta til frambúðar. Væri sú raunin, mætti í reynd segja að efna­hagshrunið hefði tvöföld áhrif á efnahag mats­beið­anda, annars vegar með miklu hærri byggingarkostnaði en gert var ráð fyrir í upp­hafi og hins vegar með greiðslu veru­lega hárra fast­eigna­skatta sem væru bein afleið­ing hins háa bygg­ingar­kostnaðar. Miðað við núverandi ástand nemi fast­eigna­skattar 30% af rekstr­ar­kostn­aði Hörpu, eða 336.928 kr., sem sé miklum mun hærra en eðlilegt sé að gera ráð fyrir við rekstur atvinnu­hús­næðis.

                Matsbeiðandi telur því hinn háa bygg­ingar­kostnað Hörpu ekkert hafa að gera með efnahagsleg verðmæti fasteignarinnar, heldur hafi hann verið afleiðing for­dæma­lausra aðstæðna í íslensku efnahagslífi á bygg­ingar­tíma fast­eignar­innar.

                Þar fyrir utan telur matsbeiðandi mat Þjóðskrár á bygg­ing­ar­kostn­aði Hörpu alltof hátt þegar litið sé til þess að margir þeirra þátta sem falli undir þann kostnað teng­ist ekkert efnahagslegum gæðum Hörpu eða verðmæti hennar. Þannig telur mats­beið­andi óeðlilegt að til dæmis bætur til verktaka og hækkanir á greiðslum til þeirra vegna gengishruns myndi grunn til fasteignamats, enda hafi slíkir þættir engin áhrif á raun­verulegt verðmæti fasteignarinnar.

                Þá telur matsbeiðandi glerhjúpinn utan um Hörpu alfarið eiga að standa utan við fasteignamatið, enda sé hann listaverk og meðhöndlaður sem slíkur. Höf­undur gler­hjúps­ins eigi höfundarrétt að verkinu og þurfi matsbeiðandi að greiða honum höf­und­ar­laun á hverju ári. Listaverkið, sem kostaði um 3,3 milljarða króna, sé því ekki hluti fasteignarinnar í neinum hefðbundnum og lagalegum skilningi, heldur sjálf­stætt lista­verk, og eigi því ekki að hafa nein áhrif við fasteignamatið. Matsbeiðandi telur nauð­syn­legt, þegar byggingarkostnaður hússins er metinn, að minnsta kosti sé dreg­inn frá sá kostnaður sem sann­an­lega megi rekja til stórfelldra verðlagshækkana og gjald­þrots eigenda Hörpu, um 5,4 mill­jarðar króna,  svo og þann kostnað sem hlaust af bygg­ingu glerhjúpsins, um 3,3 milljarðar króna.

                Matsbeiðandi hyggist, með matinu, styrkja enn frekar þann mála­til­búnað sinn að úrskurður yfirfasteignamatsnefndar varðandi fasteignamat Hörpu sé hald­inn svo veiga­miklum efnisannmörkum að ógilda beri hann af þeim sökum. Mats­beið­andi telur þessa efnisannmarka augljósa þegar litið sé til þess hversu fjar­stæðu­kennt fast­eigna­mat Hörpu sé miðað við líklegt markaðsverð hennar. Mats­beið­andi telur talsverða vísbendingu þess efnis felast í því að fermetraverð skráðs mats­verðs Hörpu sé allt annað og miklu hærra en sambærilegra fasteigna. Máli sínu til stuðnings bendir hann á eftir­far­andi dæmi, sem séu þó engan veginn tæmandi:

Fasteignir metnar með tekjumatsaðferð Þjóðskrár:

1. Fasteignamat Smáralindar (fnr. 222-7650, Hagasmára 1, Kópavogi) árið 2013 sé 9.535.460.000 kr. sem nemi um 153.310 kr. á hvern fermetra og sé fast­eigna­matið um 52% af endurstofnverðinu, 18.249.299.000 kr.
2. Fasteignamat Turnsins (fnr. 228-9966, Smáratorgi 3, Kópavogi) árið 2013 sé 3.679.700.000 kr. sem nemi um 167.879 kr. á hvern fermetra og sé fast­eigna­matið um 58% af endurstofnverðinu, 6.343.728.000 kr.
3. Fasteignamat Korputorgs (fnr. 229-7084, Blikastaðavegi 2-8, Reykjavík) árið 2013 sé 4.205.000.000 kr. sem nemi um 92.316 kr. á hvern fermetra og sé fast­eigna­matið um 63% af endurstofnverðinu, 6.594.931.000 kr.

Fasteignir metnar með kostnaðaraðferð Þjóðskrár:

4. Fasteignamat Salarins (fnr. 223-4065, Hamraborg 6, Kópavogi) árið 2013 sé 316.060.000 kr. sem nemi um 306.884 kr. á hvern fermetra og sé fast­eigna­matið um 53% af endurstofnverðinu, 597.978.000 kr.
5. Menningarhúsið Hof (fnr. 229-7536, Strandgötu 12, Akureyri), nýlegt mann­virki, sé metið á 1.538.850.000 kr. árið 2013 sem nemi um 203.818 kr. á hvern fermetra og sé fasteignamatið um 46% af endurstofnverðinu, 3.358.424.000 kr. Samkvæmt ársskýrslu Akur­eyrar­bæjar fyrir árið 2010 hafi kostnaður vegna Menningarhússins Hofs numið um 3,5 milljörðum króna og fasteignamatið sé því aðeins um 44% af raun­veru­legum byggingar­kostnaði.
6. Fasteignamat ráðstefnumiðstöðvar Grand Hótels (fnr. 223-2744, Sigtúni 38, Reykja­vík) sé 149.500.000 kr. á árinu 2013 sem nemi um 135.626 kr. á hvern fer­metra og sé fasteignamatið um 65% af endurstofnverði byggingarinnar, sem sé 230.307.000 kr.
7. Ráðstefnusalir Hilton Reykjavík Nordica (fnr. 201-2604 (merking 01 0103), Suður­landsbraut 2, Reykjavík) séu metnir á 318.100.000 kr. árið 2013 sem nemi um 214.223 kr. á hvern fermetra og sé fasteignamatið um 51% af endur­stofn­verði, 622.011.000 kr.
8. Flugstöð Leifs Eiríkssonar (fnr. 209-5330, Flugstöð 1A, Sand­gerði) skeri sig nokkuð úr en sú fasteign sé eðlisskyld Hörpu. Almennt hlutverk Flug­stöðv­ar­innar sé að sinna almannaþjónustu og flug­sam­göngum, en ákveðinn hluti fast­eign­ar­innar sé nýttur til útleigu verslunarrýmis til atvinnureksturs (Frí­höfnin). Þetta sé sambærilegt Hörpu, en meginhlutverk hennar sé tón­listar- og ráð­stefnu­hús, og hún gegni því mikilvægu menningarlegu hlut­verki. Rekstur fast­eign­ar­innar eigi þó að standa undir sér með leigu­tekjum. Fast­eigna­mat Flug­stöðv­ar­innar sé samtals 12.544.750.000 kr. á árinu 2013 sem nemi um 230.668 kr. á hvern fermetra og sé fasteignamatið um 53% af endur­stofn­verði, sem sé 23.888.450.000 kr.

                Framangreint sýni að fasteignamat eigna sambærilegra Hörpu sé frá 92.316 kr. (Korpu­torg) til 306.884 kr. (Salurinn) á hvern fermetra og nemi fasteignamatið almennt rúmlega 50% af endurstofnverði. Undantekningar frá því séu þó ráð­stefnu­mið­stöð Grand Hótels og Korputorg þar sem fasteignamatið sé 63% og 65% af endur­stofn­verði fasteignanna. Í báðum tilvikum komi þó á móti að fermetraverðið sé mjög lágt á hvern fermetra.

                Harpa sé hins vegar metin á 21.090.550.000 kr. að fasteignamati sem geri um 731.978 kr. á hvern fermetra, en það sé tæplega áttfalt hærra en fermetraverð Korpu­torgs (sem hafi lægsta fermetraverðið), ríflega fimmfalt hærra en fermetraverð ráð­stefnu­mið­stöðvar Grand Hótels (sem hafi næstlægsta fermetraverðið) og vel ríflega tvö­falt hærra en fermetra­verð Salarins (sem hafi hæsta fermetraverðið). Þá sé endur­stofn­verð Hörpu 30.240.000.000 kr. og sé fasteignamatið því um 70% af endur­stofn-verði, eða umtalsvert hærra en annarra sambærilegra fasteigna. Matsbeiðandi undrast þennan mikla mun á fermetraverði Hörpu og annarra sam­bæri­legra fasteigna þegar litið sé til þess að opin rými og tæknileg rými séu um 50% af heild­ar­fermetrafjölda fast­eignar­innar. Þau rými geti því ekki nýst til útleigu og tekju­öfl­unar og ættu með réttu að vera metin til miklu lægra fer­metra­verðs en þau svæði og rými sem sannan­lega geti nýst til útleigu.

                Loks megi benda á að samkvæmt skýrslu um atvinnuhúsnæðismarkaðinn frá maí 2012, sem var unnin í tengslum við skráningu Regins hf. á hlutabréfamarkað, hafi meðal­ný­leigu­verð [sic] skrifstofuhúsnæðis í Reykjavík í apríl 2012 almennt verið um 1.200-2.400 kr. á fermetra. Á sama tíma hafi meðalnýleiguverð [sic] á fer­metra í versl­un­ar­húsnæði í Reykjavík almennt um 1.500–2.600 kr. Þá segi í skýrslunni að bygg­ingar­kostnaður atvinnuhúsnæðis hafi að meðal­tali verið um það bil 180 þúsund krónur á hvern fermetra frá árinu 2009-2012. Væri miðað við þann byggingarkostnað hefði heildarbyggingarkostnaður Hörpu átt að vera tæplega 5,2 milljarðar króna (180.000 * 28.813) en ekki 27-28 millj­arðar króna. Skráð matsverð Hörpu ætti sam­kvæmt þessu að vera miklu lægra en það sé. 

                Matsbeiðandi hyggist með hinu umbeðna mati sanna að markaðsverð Hörpu sé engan veginn í samræmi við skráð matsverð eignarinnar. Matsbeiðandi telur aug­ljóst að aðferð matsþolans Þjóðskrár við fasteignamat Hörpu hafi verið andstætt ákvæðum laga nr. 6/2001, auk þess sem aðferðin stríði gegn tilgangi og mark­miðum laganna.

Það sem meta skal

Matsbeiðandi fer þess á leit við matsmenn að mat verði lagt á eftirfarandi:

1. Að matsmenn meti líklegt söluverð Hörpu tónlistar- og ráðstefnu­húss miðað við staðgreiðslu kæmi til sölu fasteignarinnar á almennum markaði?

2. Telji matsmenn ekki mögulegt að svara umræddri spurningu með nákvæmum hætti er óskað eftir mati á því hvort líklegt söluverð yrði a) 10 milljarðar kr. eða lægra, b) 10-13 milljarðar kr., c) 13-17 milljarðar kr., d) 17-20 milljarðar kr. eða e) hærra en 20 milljarðar kr.

Rök matsþola gegn því að fallist verði á dómkvaðningu

                Til stuðnings því að beiðni matsbeiðanda um dómkvaðningu verði hafnað vísar mats­þoli, Þjóðskrá, til þess að ágreiningurinn standi um úrskurð yfir­fast­eigna­mats­nefndar. Þjóðskrá og yfirfasteignamatsnefnd hafi byggt verðmat Hörpu á markaðs­leið­réttu kostnaðarmati eftir að hafa leitað að aðferð sem henti við mat á þessu sérstaka og ein­staka húsi. Matsbeiðandi byggi á því í stefnu að aðferð Þjóðskrár standist ekki og úrskurður yfirfasteignamatsnefndar þar með ekki heldur.

                Við mat á gildi úrskurðarins sé tekist á um lagaatriði og hvort mats­aðferðir Þjóðskrár séu innan ramma laganna. Það sé óraun­hæft að úrskurðinum verði hnekkt á grund­velli matsgerðar dóm­kvaddra manna um söluverð fasteignarinnar. Hver svo sem svör matsmanna yrðu við matsspurningunum gæti matsgerðin ekki komið stefnanda að notum við að hnekkja þeirri aðferð Þjóðskrár sem yfirfasteignamatsnefnd hafi stað­fest. Sé aðferð Þjóðskrár alfarið andstæð lögum ættu málsástæður stefnanda í stefnu að nægja til sönn­unar þess.

                Jafnvel þótt úrskurður yfirfasteignamatsnefndar yrði felldur úr gildi hefði dóm­ur­inn ekki neinar forsendur til þess að dæma að fasteignina ætti að meta til annars verðs en þess sem yfir­fasteigna­mats­nefnd hafi staðfest. Matsþoli, Þjóðskrá, sjái því ekki að matsgerðin þjóni neinum tilgangi, sbr. 3. mgr. 46. gr. laga nr. 91/1991 um með­ferð einka­mála. Matsþoli telur matsspurningar jafnframt óskýrar.

                Verði fallist á dómkvaðningu áréttar matsþoli að matsbeiðni og matsgerð séu á ábyrgð matsbeiðanda.

                Matsþoli Reykjavíkurborg bendir á að með málssókn sinni reyni matsbeiðandi að hnekkja úrskurði yfirfasteignamatsnefndar. Fyrir þeirri kröfu tefli hann fram laga­rökum byggðum á lögum nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna og meginreglum stjórnsýsluréttar. Túlkun laga sé verkefni dómstóla.

                Ágreiningurinn varði því það hvort sú matsaðferð sem Þjóðskrá taldi best henta þessu húsi, markaðsleiðrétt kostnaðarmat, sé innan ramma laganna og þar með hvort úrskurður yfirfasteignamatsnefndar sé lögmætur. Erfitt sé að sjá þýðingu mats­gerðar um söluverð fasteignar fyrir úrlausn um það atriði enda byggi matsspurningar um líklegt söluverð á öðrum forsendum en þeim sem liggi til grundvallar kröfunni um ógildingu úrskurðarins.

                Hvað sem öðru líði sé síðari matsspurningin svo víðtæk og óljós að ekki komi til álita að matsmönnum verði gert að svara henni. Jafnframt telur matsþolinn mats­beiðn­ina svo ítarlega og efnismikla að jafnist á við skriflegan málflutning.

Niðurstaða

                Hinn 30. maí 2012 staðfesti yfirfasteignamatsnefnd þann úrskurð Þjóðskrár að fast­eigna­mat Austurbakka 2 fyrir árið 2011 væri hæfilega ákvarðað 17.014.750.000 kr., þar af lóðarmat 529.900.000 kr.

                Matsbeiðandi telur þennan úrskurð ekki standast lög og hyggst hnekkja honum í máli sem hann hefur höfðað á hendur Þjóðskrá Íslands og Reykjavíkurborg. Þar krefst hann þess að úrskurðurinn verði ógiltur og að Reykjavíkurborg verði gert að þola dóm um ógildi hans.

                Kröfuna byggir matsbeiðandi á fjórum málsástæðum:

                Í fyrsta lagi telur hann aðferðir Þjóðskrár og yfirfasteignamatsnefndar við fast­eigna­mat Hörpu ekki standast lög heldur brjóta gegn grundvallarreglu stjórn­sýslu­réttar, lögmætisreglunni.

                Í öðru lagi telur matsbeiðandi mat Þjóðskrár og yfirfasteignamatsnefndar brjóta gegn óskráðri meginreglu stjórnsýsluréttarins um skyldubundið mat stjórn­valds.

                Í þriðja lagi telur hann Þjóðskrá og yfirfasteignamatsnefnd hafa brotið gegn bæði jafnræðis- og meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins.

                Í fjórða lagi telur matsbeiðandi þinglýsta kvöð á Hörpu ekki geta gefið vís­bend­ingu um verðmæti fasteignarinnar og haft áhrif til frambúðar á fasteignamat hennar.

                Í umfjöllun um fyrstu málsástæðuna færir matsbeiðandi rök fyrir því að aðferð Þjóð­skrár við að meta húsið Hörpu til verðs, svonefnt markaðsleiðrétt kostnaðarmat, eigi sér ekki lagastoð og úrskurður yfirfasteignamatsnefndar sé því ógildur að efni til. Jafn­framt færir hann rök fyrir því að Þjóðskrá hafi ekki haft lagaheimild fyrir því að haga fasteignamati Hörpu þannig að ákveðnir þættir væru undanskildir og hafi því ekki getað haft áhrif á verðmæti fasteignarinnar. Hann telur jafnframt ólögmætt að leggja til grund­vallar þessu mati byggingarkostnað hússins sem margfaldaðist við efna­hags­hrunið.

                Aðra málsástæðu sína styður matsbeiðandi þeim rökum að Þjóðskrá hafi með fyrirfram mótuðum reglum sem taki til allra tilvika þannig að mat hennar sé nánast vélrænt, bundið hendur sínar svo að henni sé ókleift að sinna skyldubundnu mati sem eigi að vera atviksbundið.

                Þriðju málsástæðuna styður matsbeiðandi þeim rökum að Þjóðskrá hafi við mat sitt ekkert tillit tekið til fasteignamats sambærilegra eigna en algengt sé að fast­eigna­mat þeirra nemi 45-55% af endurstofnverði  en fasteignamat Hörpu sé um 66,4% af endurstofnverði þess húss og þannig sé brotið gegn jafnræðisreglu stjórnsýsluréttar. Á sama tíma og Þjóðskrá beiti nýjum aðferðum við mat á virði íbúðarhúsnæðis beiti hún gömlum aðferðum við mat á virði atvinnuhúsnæðis sem eigi sér ekki stoð í lögum og leiði til þess að fasteignamat þess verði allt of hátt sem aftur leiði til þess að eig­endur þess húsnæðis greiði allt of háa fasteignaskatta og þannig sé brotið gegn meðal­hófs­reglunni.

                Fyrir fjórðu málsástæðu sinni færir matsbeiðandi meðal annars þau rök að ómál­efna­legt sé að láta þá kvöð að matsbeiðandi eigi bæði kauprétt að eigninni og for­kaups­rétt frá mars 2031 til maí 2046 hafa áhrif á matið. Kvöðin sé sett til að tryggja þá opin­beru fjár­muni sem lagðir voru í verkið. Verð kaupréttarins eigi því ekki að endur­spegla raun­veru­legt markaðsvirði Hörpu.

                Að mati dómsins blasir ekki við að matsgerð um söluverð hússins á almennum markaði styðji einhverja þeirra málsástæðna sem matsbeiðandi beinir gegn úrskurði yfir­fast­eignamatsnefndar. Engu að síður þykir óvarlegt að fullyrða nú að niðurstaða mats­ins, hver svo sem hún kann að verða, sé bersýnilega tilgangslaus fyrir málstað mats­beiðanda. Af þeim sökum verður honum ekki meinuð þessi sönnunarfærsla, sbr. 3. mgr. 46. gr. laga nr. 91/1991.

                Enda þótt það verðbil sem matsbeiðandi gefur matsmönnum kost á í síðari mats­spurn­ing­unni sé æði vítt í hverjum staflið fyrir sig, þykir það ekki leiða til þess að hafna beri henni sér­stak­lega enda myndu matsmenn ætíð þurfa að svara fyrri spurn­ing­unni með einhverju verð­bili.

                Matsbeiðandi ber áhættuna af því reynist matsgerð ekki það sönnunargagn sem hann hafði gert ráð fyrir og því eru ágallar á mats­spurn­ingum á hans áhættu og á hans kostnað.

                Ákvörðun málskostnaðar bíður efnisdóms.

                Ingiríður Lúðvíksdóttir, settur héraðsdómari, kveður upp þennan úrskurð.

Úrskurðarorð:

                Matsbeiðanda, Hörpu tónlistar- og ráðstefnuhúsi ehf., er heimilt að fá að dóm­kvadda tvo hæfa, sérfróða og óvilhalla matsmenn með sér­fræði­þekkingu á sviði fast­eigna­verðmats, til þess að skoða og meta líklegt sölu­verð húss­ins Hörpu.

Ákvörðun málskostnaðar bíður efnisdóms.