Fimmtudaginn 10. mars 2005.
Nr. 411/2004.	Grímur Guðmundsson og Geirlaug Ottósdóttir (Helgi Birgisson hrl.  Sigurður B. Halldórsson hdl.) gegn Guðmundi G. Einarssyni (Hallvarður Einvarðsson hrl.  Sveinn Guðmundsson hdl.) og gagnsök

 

Fasteignkaup. Galli.

GG og GO kröfðust skaðabóta eða afsláttar vegna galla á frárennslislögnum í 40 ára gamalli fasteign sem þau keyptu af GE. Í málinu var deilt um ákvæði í kaupsamningi aðila sem hafði verið sett í tilefni af því að GE hafði að kröfu GG og GO látið framkvæma viðgerð á skolplögnum hússins. Talið var að ekki hefði falist annað og meira í umræddu samningsákvæði en að lögnin væri í nothæfu ástandi. Hefðu GG og GO því ekki réttmætt tilefni til að ætla að GE væri að ábyrgjast þeim að frárennslislögnin hefði verið endurnýjuð. Í ákvæðinu fælist í reynd aðeins það sama og leiddi af almennum reglum um fasteignakaup sem nú væri að finna í lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup. Var talið að GE hefði verið í góðri trú um að skolplagnirnar væru ekki í verra ástandi eftir viðgerðina en búast mætti við miðað við aldur hússins. Þá var ekki fallist á að ágallinn rýrði verðgildi fasteignarinnar svo nokkru varðaði í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Var GE því sýknaður af kröfum GG og GO.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson, Ingibjörg Benediktsdóttir, Jón Steinar Gunnlaugsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 11. október 2004. Þau krefjast þess að gagnáfrýjanda verði gert að greiða þeim 887.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 13. júní 2003 til greiðsludags. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi fyrir sitt leyti 10. desember 2004. Hann krefst þess aðallega að héraðsdómur verði staðfestur um annað en málskostnað en til vara að krafa aðaláfrýjenda verði lækkuð. Í báðum tilvikum krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

I.

Mál þetta varðar ágreining málsaðila um ætlaða galla á um 40 ára gamalli fasteign að Brekkugerði 32 í Reykjavík, sem aðaláfrýjendur keyptu af gagnáfrýjanda með kaupsamningi 18. júlí 2002, en hann hafði þann 14. júní 2002 samþykkt tilboð þeirra í eignina. Í héraði kröfðust aðaláfrýjendur skaðabóta eða afsláttar að fjárhæð 937.000 krónur. Þar af voru 887.000 krónur vegna frárennslislagna og 50.000 krónur vegna svonefnds trekkspjalds í arni. Við áfrýjun málsins hafa þau fallið frá síðari kröfuliðnum og snýst málið nú aðeins um frárennslislagnirnar.

Svo sem fram kemur í hinum áfrýjaða dómi hafði eiginkona gagnáfrýjanda fyrir gerð kaupsamningsins vakið athygli aðaláfrýjenda á skemmd í skolplögn hússins sem ylli því að óþefur bærist frá lögninni. Höfðu aðaláfrýjendur óskað eftir að gagnáfrýjandi lagaði þetta og hafði hann fengið Hilmar Adolfsson pípulagningameistara til að annast það verk fyrir sig. Mun Hilmar að eigin sögn hafa fengið sérfróðan mann til að mynda fyrir sig skolpleggi sem merktir eru á uppdrætti nr. 1 og 2 og síðan hafi hann lagfært skemmdir á tveimur stöðum, við múffu í lögninni og brunn úti í götu. Hann kvaðst hins vegar ekki hafa skoðað legg, sem merktur er nr. 3 og liggur þvert á legg nr. 2 undan sjálfu húsinu. Ekkert hafi bent til að eitthvað væri að þeirri lögn. Aðgerðum Hilmars var lokið áður en skrifað var undir kaupsamninginn.

Af því tilefni sem að framan greinir settu málsaðilar í kaupsamning sinn svofellt ákvæði: „Seljandi upplýsir um að skolplögn hafi verið mynduð inn í hús og út að götu og að hún sé nú í lagi. Gert var við skolplögnina undir kjallara (óþétt samskeyti).“ Aðila greinir á um þýðingu þessa samningsákvæðis. Telja aðaláfrýjendur að gagnáfrýjandi hafi gengist undir ábyrgð á því að öll skolplögnin væri í lagi en jafnvel þó að ekki yrði á það fallist eigi þau eftir almennum lagareglum um fasteignakaup kröfu á skaðabótum eða afslætti af þessu tilefni. Þessu mótmælir gagnáfrýjandi og telur samningsákvæðið aðeins fela það í sér að lagfærður hafi verið galli á lögninni, sem hann hafi vakið athygli kaupenda á og boðist til að bæta úr. Ekki hafi falist í ákvæðinu loforð um að lögnin væri í betra ástandi en lagnir almennt í svo gömlum húsum sem þessu og alls ekki verði talið felast í því loforð um að frárennslislögnin hafi verið endurnýjuð.

II.

Telja verður að í fyrrnefndu samningsákvæði hafi ekki falist annað og meira en að lögnin væri í nothæfu ástandi. Aðaláfrýjendur höfðu ekki réttmætt tilefni til að ætla að gagnáfrýjandi væri að ábyrgjast þeim að frárennslislögnin hefði verið endurnýjuð. Í ákvæðinu felst í reynd aðeins það sama og leiðir af almennum reglum, því ætla verður að við fasteignakaup þurfi eign, ef ekkert sérstakt kemur til, að uppfylla almennar kröfur um notagildi miðað við venjuleg afnot, sbr. a. lið 1. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Úrlausn málsins ræðst því af almennum reglum um fasteignakaup, sem nú er að finna í nefndum lögum, en þau tóku gildi 1. júní 2002.

Í niðurstöðum hins dómkvadda matsmanns, sem grein er gerð fyrir í hinum áfrýjaða dómi, kemur fram, að skolpleggir nr. 1 og 2 hafi þurft endurnýjunar við. Hins vegar hafi leggur nr. 3 verið „nothæfur eitthvað áfram“. Dómkröfur aðaláfrýjenda eru miðaðar við kostnað við endurnýjun allra lagnanna, 480.000 krónur vegna leggja nr. 1 og 2 og 407.000 krónur vegna leggs nr. 3. Samtals nemur krafa þeirra þannig 887.000 krónum sem er um 3% af kaupverði hússins samkvæmt kaupsamningi aðilanna 30.600.000 krónum. Samkvæmt síðari málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 telst notuð fasteign ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Fallist verður á þá niðurstöðu héraðsdóms, að gagnáfrýjandi hafi verið í góðri trú um að skolplagnir hússins væru, eftir viðgerðina sem hann lét framkvæma, ekki í verra ástandi en búast mætti við miðað við aldur hússins.

Með því að gagnáfrýjandi verður ekki talinn hafa gefið aðaláfrýjendum ábyrgðaryfirlýsingu um ástand skolplagnanna, né gerst sekur um saknæma háttsemi í viðskiptum sínum við þau, ræðst niðurstaða málsins af því, hvort ágallinn, sem hefur orðið tilefni kröfugerðar aðaláfrýjenda í málinu, telst rýra verðgildi fasteignarinnar svo nokkru varði í skilningi fyrrnefndrar 18. gr. laga nr. 40/2002. Jafnvel þótt við athugun á þessu yrði miðað við kröfufjárhæð aðaláfrýjenda í málinu, sem er sýnilega mun hærri en efni standa til, fer því fjarri að hún nái þessu marki.

Með vísan til þessa verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur og aðaláfrýjendum gert að greiða gagnáfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti svo sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Aðaláfrýjendur, Grímur Guðmundsson og Geirlaug Ottósdóttir, greiði gagnáfrýjanda, Guðmundi G. Einarssyni, óskipt málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, samtals 400.000 krónur.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 28. september 2004.

             Stefnendur málsins eru, Grímur Guðmundsson, kt. [...], Vesturbraut 23, Höfn og Geirlaug Ottósdóttir, kt. [...], sama stað, en stefndi er Guðmundur G. Einarsson, kt. [...], Árskógum 6, Reykjavík.  Málið er höfðað með stefnu, dags. 30. janúar þessa árs,  sem árituð var um birtingu af lögmanni stefnda 5. febrúar sl. Málið var þingfest hér í dómi 10. sama mánaðar, en dómtekið 20. september sl., að afloknum skýrslutökum og munnlegum málflutningi.

             Dómkröfur:

Stefnendur krefjast þess, að stefndi verði dæmdur til að greiða þeim skaðabætur að fjárhæð 970.000 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 13. júní 2003 til greiðsludags.

             Þá krefjast stefnendur þess, að stefndi verði dæmdur til að greiða þeim máls­kostnað, samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.

             Stefndi krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda en til vara, að kröfur stefnenda verði stórlega lækkaðar og að þeim verði jafnframt gert að greiða honum málskostnað að skaðlausu að mati dómsins, að viðbættum lögmæltum virðisauka­skatti.

             Málavextir.

             Stefnendur keyptu húseignina Brekkugerði 32 í Reykjavík með kaupsamningi dagsettum 18. júlí 2002 fyrir milligöngu Fasteignamarkaðarins ehf.  Umsamið verð nam 30.600.000 króna. Kaupsamningurinn var gerður á grundvelli kauptilboðs stefnenda, sem dagsett er 13. júní s.á. en samþykkt af stefnda 14. sama mánaðar.   Í söluyfirliti fasteignasölunnar var söluverð húseignarinnar 35 milljónir króna. Eignin var seld í umsömdu ástandi. Í kauptilboðinu segir m.a. svo: Kauptilboð þetta er gert með þeim fyrirvara að kauptilboðsgjafar skoði húsið þann 14.06.2002 og verði sátt við ástand þess.  Á tilboðið er handskrifað: 14.6. Skoðun lokið. Fyrirvari um skoðun er því fallinn úr gildi. Einnig eru handskrifaðir upphafsstafir undir þessa áritun. Í kaupsamningi upplýsir stefndi um ástand frárennslislagna og þakjárns þannig: Seljandi upplýsir um að skolplögn hafi verið mynduð inn í hús og út að götu og að hún sé nú í lagi. Gert var við skólplögnina undir kjallara (óþétt samskeyti.). Seljandi upplýsir um að járn í þaki sé komið á tíma.

             Eignin var afhent stefnendum þann 1. ágúst, 2002. Stefnendur rita stefnda bréf, dags. 23. ágúst s.á. og gerðu ýmsar athugasemdir við ástand hússins. Umkvörtunarefni stefnenda lýtur ekki að ágreiningi málsaðila hér fyrir dómi. Stefnendur sendu síðan stefnda annað bréf, dags. 11. október s.á. sem ekki varðar heldur þann ágreining, sem hér er til úrlausnar, eða ástand hússins að öðru leyti. Lögmaður stefnda svaraði bréfi stefnenda frá 23. ágúst s.á. með bréfi, dags. 12. nóvember s.á. og hafnaði óskum stefnenda. Þar var á það bent, að stefnendur hefðu skoðað eignina og samþykkt ástand hennar og lækkað verð hennar um 4,4 milljónir króna frá ásettu verði. Í bréfinu byggði lögmaður stefnda á sömu sjónarmiðum og rakin verða nánar við umfjöllun um málsástæðu stefnda.

             Af málsskjölum má ráða, að stefnendur kvörtuðu sumarið 2002 við stefnda yfir óþef frá niðurföllum,  sem síðan var kveikjan að því, að þau fengu Fóðrun ehf. sama haust til að kanna ástand frárennslislagna hússins. Fóðrun ehf. gerði stefnendum tilboð í viðgerð á fráveitulögn hússins, dags. 27. september s.á. að fjárhæð 1.892.400 kr.  Þá liggur fyrir álitsgerð frá Fóðrun ehf., dags, 27. nóvember s.á. sem er á þessa leið: Fráveitukerfið er víða orðið sigið og sést það á því, að vatn stendur víða í lögninni. Þar sem lagnirnar hafa sigið, hafa þær gliðnað á samskeytum. Á nokkrum stöðum má sjá að brotnað hefur úr lögnum og jarðefni orðið sjáanlegt. Fráveitukerfið er sprungið á nokkrum stöðum og er það okkar mat að það sé komið á tíma.  Lögmaður stefnenda ritaði lögmanni stefnda bréf, dags. 27. nóvember, og tilkynnti, að hann myndi óska eftir dómkvaðningu matsmanna vegna framkominna galla í frárennsliskerfi hússins. Lögmaður stefna ítrekar í bréfi til lögmanns stefnenda, dags. 20. desember s.á., fyrri afstöðu umbj. síns.

             Að beiðni lögmanns stefnenda var Ragnar Ragnarsson verkfræðingur dómkvaddur í Héraðsdómi Reykjavíkur hinn 28. febrúar 2003. Lagt var fyrir matsmann að leggja annars vegar mat á ástand frárennslisveitu (skolplögn) frá húsi og að götu með tilliti til skemmda á henni, ástæður skemmda, ef um þær væri að ræða og nauðsynlegar úrbætur og kostnað við þær úrbætur, en hins vegar ástand arins, nauð­synlegar úrbætur og kostnað við þær.  Af matsgerðinni má ráða, að um er að ræða þrjár skolplagnir (leggi), sem hér koma við sögu. Í niðurstöðukafla matsgerðarinnar segir svo: Skolplagnir. Endingartími skolplagna í grunni má almennt áætla að sé 40-60 ár. Skoplagnir sem hér um ræðir eru 40 ára gamlar. Skolplagnir sem tilheyra skolpleggjum 1 og 2 eru það missignar að ekki næst eðlilegt vatnsrennsli í þeim og samskeyti hafa gliðnað vegna missigs. Af þeim sökum er talin þörf á að skipta þeim út.  Skolpleggur 3, sá hluti, sem liggur undir kjallaraplötu, er orðinn lélegur en þó talinn nothæfur eitthvað áfram. Skolplykt í húsinu mun stafa af því að vatnslásar í gólfniðurföllum hafa verið þurrir. Gæta þarf þess að þeir séu ávallt fylltir með vökva. Síðan er í niðurstöðukafla matsgerðarinnar lýsing á því, hvernig haga skuli úrbótum og hvað þær muni kosta.

             Matsmaður áætlaði kostnað við lagfæringu á leggjum 1 og 2, samtals efni og vinna, 480.000 kr., en lagfæring á legg 3 myndi kosta 407.000 kr. Viðgerð á arni myndi kosta 50.000 kr. en þar var trekkspjald óvirkt. Samtals nam kostnaður við úrbætur þessara ágalla eignarinnar 937.000 kr., sem svarar til stefnukröfu stefnenda á hendur stefnda.

             Lögmaður stefnenda ritaði lögmanni stefnda bréf, dags. 13. maí, 2003 og krafðist greiðslu á grundvelli matsgerðarinnar, ásamt kostnaði við matsgerð, 269.792 kr. og lögmannskostnaðar, samtals 1.363.742 kr. Ekki er að sjá, að því bréfi hafi verið svarað.

             Fyrir liggur í málinu bréf Hilmars Adolfssonar pípulagningameistara, til matsmanns, dags. 10. apríl 2003. Hilmar annaðist viðgerð á fráveitukerfi Brekkugerðis 32 sumarið 2002 að beiðni stefnanda. Í bréfi Hilmars kemur fram, að hann hafi gert við múffu á frárennslislögn og látið mynda legginn frá þeim stað, sem gert var við og út í brunn í götu. Síðan segir svo í bréfi hans:  Við þá skoðun kom ekkert óeðlilegt fram og telur undirritaður að sú viðgerð sem hann gerði á þeim stað sem um er að ræða eða merkt 1 (blá) á teikningu hafi verið fullnægjandi. Jafnframt staðfestir undirritaður að á sama tíma var ekki skoðuð heildarlögn undir húsinu eða það sem er merkt 3 (rauð) á teikningu, enda var ekkert sem benti til þess að eitthvað óeðlilegt væri að lögninni. Við skoðun á þeim legg sbr. myndband má sjá að hún er gróf en óslitin. Jafnframt staðfestir undirritaður að á sama tíma eða 4. júlí 2003 var gert við brunninn út að götu og steypt í botn á honum. Almennt má segja að frárennslislögn sem er komin á 35-40 ára aldur þarfnist viðhalds og lagfæringa og er ekkert óeðlilegt við það. Húsráðandi kvartar yfir lykt í kjallara og er það mjög eðlilegt þar sem um er að ræða þrjá gólflása sem allir voru þurrir og átti því loftstreymi greiðan aðgang í íbúð.

             Málsástæður og lagarök stefnenda.

             Stefnendur segja stefnda hafa sagt þeim skömmu fyrir undirritun kaupsamnings að fyrir kæmi, að óþefur bærist frá klóaki hússins. Hann hafi látið kanna nokkrum árum áður hverju þetta sætti, og hafi þá komið í ljós bilun á frárennslislögninni, sem hann hafi alltaf ætlað sér að láta laga. Stefndi að kröfu stefnenda lofað að láta lagfæra lögnina. Komið hafi fram við gerð kaupsamnings, að stefndi hefði látið mynda lögnina frá húsi að götu og komið hafi í ljós bilun við þéttingu á einum stað undir kjallara, sem hann hafi látið lagfæra. Að öðru leyti væri lögnin í fullkomnu lagi. Til að taka af öll tvímæli, hafi að frumkvæði stefnenda verið sett ákvæði í kaupsamning aðila um ástand frárennslislagna. Fljótlega eftir afhendingu eignarinnar hafi stefnendur orðið vör við ólykt frá skolplögn og hafi leitað af því tilefni til Fóðrunar ehf., sem kannað hafi ástand frárennslisveitu hússins og skilað áliti 27. september 2002. Fóðrun ehf. hafi einnig gert tilboð um viðgerð að fjárhæð samtals 1.892.400 kr. Stefnendur hafi einnig orðið þess áskynja eftir afhendingu hússins, að arinn þess var ónothæfur, þar sem trekkspjald var brotið. Stefnda hefði láðst að upplýsa um þennan galla. Stefnendur vísa til umsagnar matsmanns um ástand lagna. Það sé álit matsmanns, að þörf sé á því að endurnýja leggi 1 og 2, en skolpleggur 3, sé nothæfur eitthvað áfram. Stefnendur byggja kröfur sínar á hendur stefndu á niðurstöðu matsmanns um áætlaðan viðgerðarkostnað við lagfæringu á frárennslislögnum að fjárhæð 887.000 kr. og kostnað við lagfæringu arins að fjárhæð 50.000 kr.

Krefjast stefnendur skaðabóta eða afsláttar á kaupverði, enda liggi sannanlega fyrir, að umrædd húseign hafi verið haldin framangreindum göllum. Gallarnir hafi verið leyndir og hafi þau því ekki haft aðstöðu til að gera sér grein fyrir þeim við skoðun eignarinnar. Stefnendur byggja einnig á því, að stefndi hafi ekki sinnt lögmæltri upplýsingarskyldu, þegar þau skoðuðu eignina.

                          Stefndi hafi ekki fengist til að bæta stefnendum tjón þeirra vegna framkominna galla og hafi þau því ekki átt annars úrkosta, en höfða mál þetta.

             Dráttarvaxtakrafa stefnenda miðist við kröfubréf lögmanns þeirra til lögmanns stefnda, sem dagsett er 13. maí 2003.

             Að öðru leyti byggja stefnendur á lögum um fasteignakaup  nr. 48/2002, (fkl.) einkum III. kafla laganna. Afsláttarkröfu sína byggja stefnendur á 41. gr. fkl. en skaðabótakröfu sína á 43. gr. sömu laga. Til stuðnings dráttarvaxtakröfu sinni vísa stefnendur til 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 en byggja kröfu sína um málskostnað á 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála (eml.)

             Málsástæður og lagarök stefnda.

             Stefndi byggir sýknukröfu sína á því, að umrædd húseign hafi ekki verið haldin neinum þeim göllum, sem hann teljist bera fébótaábyrgð á, þegar stefnendur skoðuðu hana. Þeir hafi skoðað eignina vandlega og hann hafi upplýst þá um ástand hennar, eins og hann hafi best vitað. Sérstaklega sé vísað til þess í kauptilboðum og kaup­samningi, að stefnendur hafi skoðað eignina og engar athugasemdir gert.

             Stefndi hafi upp á sitt eindæmi upplýst um ástand þaks og enn fremur um skemmd á skólplögn undir kjallara á tilteknum stað og látið lagfæra hana af fagmanni.

             Fyrir liggi yfirlýsing Hilmars Adolfssonar pípulagningameistara um ástand lagna, eins og það hafi komið honum fyrir sjónir sumarið 2002 og einnig hafi hann látið þess getið, að eðlilegt væri að skolplykt fyndist í kjallara, þar sem þess hefði ekki verið gætt að fylla niðurföll vökva. Loftstreymi hafi því átt greiðan aðgang inn í íbúð.  Stefndi hafi bent stefnendum sérstaklega á að sjá til þess að niðurföll væru ávallt fyllt með vökva.

             Stefndi hafnar því að hann hafi lofað því, að eignin væri búin sérstökum kostum umfram það, sem búast megi við, þegar um 40 ára fasteign sé að ræða.  Við kaupsamning hafi stefndi upplýst, að eignin hafði verið mynduð á tilteknum stað  (leggur 1 og 2) og út í götu og eftir viðgerð á skólplögninni á tilteknum stað, væri hún í lagi, hvað það varðaði.  Hins vegar hafi stefndi enga ábyrgð tekið á ástandi skolplagna hússins, eins og stefnendur virðast byggja á.  Gögn málsins sýni, að einungis leggir 1 og 2 hafi verið myndaðir í aðdraganda viðgerðarinnar 4. júlí 2002. Gert hafi verið við sýnilegar skemmdir. Leggur 3 hafi hins vegar ekki verið myndaður, enda ekki verið talin þörf á því.

Stefnendur hafi getað séð við skoðun, hvað lagfært hafi verið, eins og fram komi í matsgerð, sbr. mynd á bls. 5.  Stefndi hafi á hinn bóginn aldrei haldið því fram, eins og stefnendur virðist byggja á, að öll lögnin hafi verið þétt á samskeytum. 

             Stefndi mótmælir því, að umrædd fasteign hafi verið haldin sérstökum eða almennum galla sem hann beri ábyrgð á.

             Það sé ein af meginreglum í fasteignakauparétti, að rík skoðunarskylda hvíli á kaupanda húsnæðis. Við það sé miðað að kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla á síðari stigum, sem hann sá eða mátti sjá við skoðun eignar.  Það sé því alfarið á ábyrgð kaupanda að skoða vel og vandlega það húsnæði, sem hann hyggst kaupa og leita eftir nánari upplýsingum um ástand húsnæðis.  Vanræki hann þessa skyldu sína, verður hann að bera allan halla af þeirri vanrækslu.  Þessi lagaregla sé nú lögfest í 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup (fkl.).

             Stefndi mótmælir því alfarið, að matsgerðin frá 30. apríl 2003 staðfesti galla á fasteigninni.  Hún lýsi kostnaði við ýmsar endurbætur og lagfæringar á húsnæðinu, enda geti matsmaður ekki metið, hvort um galla sé að ræða eða eðlilegt slit. Slíkt mat sé alfarið í höndum dómstóla.

             Stefndi bendir á máli sínu til stuðnings, að þær endurbætur, sem matsmaður hafi verið beðinn um að meta kostnað við, stafi af eðlilegu sliti á um 40 ára gömlu húsnæði, að því er varði skólplögnina. Sjá Hrd. 1954:534, 1965:769.

             Enn fremur séu þessi atriði þess eðlis, að þau hefðu átt að sjást við skoðun kaupenda og gefa þeim ástæðu til að leita frekari upplýsinga um ástand fasteignarinnar, sbr. Hrd. 1968:738.

             Þótt framangreindar málsástæður einar sér hljóti að leiða til sýknu að mati stefnda, þykir honum rétt að skoða nánar hina meintu galla hvern fyrir sig.

             Skolplagnir:

             Í matsgerðinni komi fram, að almennt megi áætla endingartíma skolplagna 40-60 ár.  Hilmar Adolfsson pípulagningameistari telur endingartíma vera 35-40 ár, sbr. bréf hans frá 10. apríl 2003 og skýrslu hans hér fyrir dómi. Skolplagnir hússins hafi verið um 40 ára gamlar. Einnig hafi komið fram í bréfi Hilmars, að hann hafi látið mynda legg 1 og 2 og ekkert óeðlilegt hafi komið fram að undanskildu því, sem lagfært hafi verið. Þetta hafi Hilmar staðfest í skýrslu sinni fyrir dóminum. Einnig hafi komið fram, að hann hafi ekkert skoðað eða myndað legg nr. 3.

             Matsmaður hafi komist að þeirri niðurstöðu, að skolpleggir 1 og 2 séu ónýtir vegna missigs, en skolpleggur 3 sé nothæfur. Áhöld virðast því vera um það, hvort lögnin sé ónýt eða nothæf, en reikna verði með, að hún sé komin á tíma, líkt og segi í bréfi Gísla Gunnlaugssonar, lögg. pípulagningameistara, og Heiðars Friðjónssonar, tæknifræðings í bréfi þeirra frá 27. september 2002, sem stílað sé til stefnenda að þeirra beiðni með endurbætur í huga.

             Fyrir liggi, að leggir 1 og 2 þarfnist endurbóta, sem telja verði eðlilegt miðað við 40 ára meðalendingartíma skolplagna. Þá liggi fyrir í málinu, að leggur 3 sé nothæfur skv. matsgerðinni.  Því sé a.m.k. ljóst, að ekki verði hægt að krefja stefnda um bætur vegna viðgerðar á þeim hluta fráveitukerfis hússins, þ.e. 407.000 kr.

             Stefndi hafi ekki, eins og áður er lýst, tekið sérstaka ábyrgð á gæðum skolp­leggja 1 og 2 með yfirlýsingu sinni í kaupsamningi málsaðila, heldur aðeins að gert hafi verið við lögnina á tilteknum stað og væri hún í lagi, hvað það varðaði. 

             Fráleitt sé að halda því fram, að stefndi hafi gefið rangar eða villandi upplýsingar eða leynt kaupendur einhverju um ástand hússins.  Stefnendur hafi engan fyrirvara gert við gerð kaupsamningsins, þrátt fyrir þær upplýsingar sem stefndi veitti þeim fyrir fram, né heldur áskilið sér leiðréttingu síðar. Enda hafi kaupverð eignarinnar verið lækkað um 4,6 milljónir frá því verði, sem upphaflega hafi verið sett á hana og samræmdist söluvirði sambærilegra eigna á þeim tíma sem salan fór fram.

             Arinn:

             Stefndi kveðst ekki hafa vitað um ástand trekkspjaldsins í arninum, þegar stefnendur skoðuðu eigina, enda hafi hann þá ekki verið notaður í áraraðir. Stefndi og Margrét Ámundadóttir, eiginkona hans, hafi greint dóminum frá því, að herbergi það, sem arinninn hafi verið í, hafi verið notað sem sjónvarpsherbergi og þá hafi arinninn mikið verið notaður, en sjónvarpið hafi fyrir mörgum árum verið flutt í annað herbergi og ekki hafi verið kveikt upp í arninum síðan. Þau hafi því ekki vitað um umrædda bilun í trekkspjaldi. Telja verði þennan meinta galla svo óverulegan, að það rýri með engum hætti verðmæti eignarinnar og af þeim sökum beri ekki að bæta stefnanda þennan lið sbr. 2. mgr. 18. greinar fkl. nr. 40/2002.          

             Niðurstaða.

             Við aðalmeðferð málsins gaf stefnandi Grímur Guðmundsson skýrslu, svo og stefndi og Margrét Ámundadóttir, eiginkona hans. Einnig var skýrsla tekin af Hilmari Adolfssyni pípulagningameistara og Ragnari Ragnarssyni, verkfræðingi og mats­manni.

             Framburður þeirra verður nú rakinn í stórum dráttum, eins og ástæða þykir.

             Stefnandinn Grímur kvað tilefni þess, að ákvæði um skolplögn hafi verið sett í kaupsamning, stafi af því, að Margrét, eiginkona stefnda, hafi sagt sér frá því í símtali, áður en kaupsamningur var gerður, að skemmd væri í skolplögn, sem þau hafi alltaf ætlað að láta gera við en ekki komist í framkvæmd. Hafi hún viljað láta geta um þetta í kaupsamningi. Hann kvaðst hafa verið ósáttur við þetta, þar sem þetta hefði ekki áður komið fram. Hafi hann kvartað yfir þessu við fasteignasalann og viljað hætta við kaupin. Hann bað um að fá að tala við kaupendur, þar sem honum hafi ekki verið sagt frá þessu. Niðurstaðan hafi orðið sú, að seljendur hafi lofað að láta mynda lögnina og gera við hana. Hann kvaðst hafa sætt sig við þetta, enda yrði öll lögnin í lagi eftir þá viðgerð. Við gerð kaupsamnings hafi seljendur sagt að viðgerð hefði farið fram á lögninni og hún væri öll í lagi. Að þessu gefnu hafi verið gengið frá samningnum, en umrætt ákvæði hafi að hans beiðni verið sett í samninginn til frekara öryggis. Eftir afhendingu hafi hann orðið var við skolplykt og í kjölfar þess hafi hann leitað til Fóðrunar efh. án þess að hafa samband við seljanda til að kanna skolplagnir hússins. Niðurstaðan hafi leitt í ljós, að skolplagnir hússins væru ónýtar. Í kjölfarið hafi Fóðrun gert honum tilboð um viðgerð upp á líklega um 19 hundruð þúsund krónur. Hann hafi leitað til fasteignasalans sem síðan hafi haft samband við seljendur, en þau hafi ekkert viljað gera.  Grímur kvaðst ekki hafa ráðist í viðgerð á skolpkerfi hússins, en hafi haldið því gangandi með því að fá aðila til að skola út lögn, en ekki vissi hann nánar hvaða hluti kerfisins hefði verið hreinsaður með þessum hætti. Aðspurður um arin, kvað Grímur hann hafa komið til tals, enda hafi tilvist hans verið stór kostur á húsinu í augum kaupenda. Seljendur hafi upplýst, að þau hafi notað arininn vel og lengi og honum skilist að hann virkaði vel. Aðspurður kvaðst Grímur ekki hafa búið í húsinu, það sé í leigu.

             Hilmar Adolfsson pípulagningameistari upplýsti aðspurður, að hann hafi þekkt stefnda, þar sem bróðir hans væri tengdasonur stefnda. Hann kvaðst hafa annast viðgerð á skolplögn hússins. Fenginn hafi verið stíflumaður til að mynda lögnina og hafi bilun komið í ljós inni í húsi, sem gert hafi verið við. Lögnin hafi einnig verið hreinsuð út alveg að brunni í götu, en þar hafi brotnað úr lögn og grjót komist inn í brunn. Steypt hafi verið í brunninn og hann lagfærður. Lögnin hafi ekki verið stífluð. Um hafi verið að ræða svonefnda leggi 1 og 2. Ástand þeirra hafi að öðru leyti virst þokkalegt og taldi vitnið sig hafa gert við þær með fullnægjandi hætti og þær geta endst í einhver ár.  Hins vegar hafi hann ekkert komið nálægt legg nr. 3.  Að tilstuðlan matsmanns hafi fráveitukerfi hússins verið myndað á matsfundi 27. mars 2003. Sést hafi að sig hafi verið að aukast á nokkrum stöðum, en ekkert alvarlegt. Skolplykt hafi borist inn í húsið frá þurrum niðurföllum, enda hafi þess ekki verið gætt að fylla þau vatni.  Hann kvað ástand lagna ekki hafa breyst að neinu ráði frá því hann kom að þeim og þar til þær voru myndaðar á matsfundi. Um væri að ræða gamlar lagnir, sem þyrfti að endurnýja, þar sem kominn væri tími á þær. Hann kvaðst líta svo á, að rétt væri að ráðast í viðgerð allra skolplagna, einnig á legg nr. 3, ef á annað borð yrði ráðist í endurnýjun þeirra. Sérstaklega aðspurður taldi vitnið að lagnir hússins gætu dugað í nokkur ár án nokkurra vandræða, en á hinn bóginn gætu þær gefið sig hvenær sem væri. Hins vegar geti bilaðar lagnir valdið því að skorkvikindi og rottur geti komist inn í lagna­kerfi og valdið vandræðum.

             Stefndi kvaðst ekki hafa vitað um ástand lagna hússins, þegar eignin var sett í sölu. Stefndi upplýsti aðspurður, að næstnæsta hús við Brekkugerði 32 hafi verið seld fyrir 6 milljónum hærri fjárhæð í fyrra, en þetta hús sé síst stærra húsi hans. Áður hefur verið lýst frásögn stefnda um arin hússins.

             Eiginkona stefnda sagðist hafa bent stefnendum á nauðsyn þess, að vatn væri ávallt í niðurföllum.  Hún kvaðst ekki hafa vitað annað, en skolplögn hafi verið í lagi eftir viðgerð. Sá sem myndaði lögnina hafi sagt að lögnin væri í góðu ástandi miðað við 40 ára gamalt hús. Hún staðfesti frásögn stefnda um söluverð húss í nágrenninu í fyrra, en kvað það hús hafa verið minna og í mun verra ástandi en þeirra hús var við sölu þess, svo og frásögn hans um arin og galla í trekkspjaldi hans. Stefnendum hafi verið boðið að láta gera við þann galla.  Mætta upplýsti, að hús þeirra hefði verið til sölu í nokkurn tíma en ekki selst og því hafi þau slegið til þegar stefnendur gerðu tilboð í eignina. Fyrst hafi stefnendur boðið 28 milljónir króna í eignina en þau hafi síðan samþykkt gagntilboð um 30,6 milljónir.

             Ragnar Ragnarsson verkfræðingur staðfesti matsgerð sína. Hann kvaðst vera þeirrar skoðunar, eins og matsgerð hans ber með sér, að nauðsynlegt sé að endurnýja leggi 1 og 2, þar sem þær lagnir séu mjög missignar og vatnshalli í þeim sé því ófullnægjandi, en nýta megi legg 3 eitthvað áfram, þar sem sú lögn sé með vatnshalla en reyndar væri hún einnig komin á tíma, sem sé eðlilegt miðað við aldur hennar. Að hans mati sé endingartími skolplagna 40 til 60 ár, sem fari eftir aðstæðum, en eins geti þær enst skemur. Í 40 ára gömlu húsi megi alltaf gera ráð fyrir því, að lagnir séu farnar að gefa sig. Að hans mati sé ekki nauðsynlegt að endurnýja legg 3, samtímis viðgerð hinna tveggja, en það væri ekki óeðlilegt. Aðspurður kvað hann bilun í skolplögnum geta valdið stíflu og skordýr og meindýr (rottur) eigi greiðari leið inn í viðkomandi hús. Lagnir hafi verið farnar að gliðna og að hans mati séu leggir 1 og 2 varla lengur nothæfir, þótt enn renni í gegnum þá.

             Hann kvaðst aðspurður ekki hafa annað séð, en viðgerð sú, sem Hilmar Adolfsson framkvæmdi sumarið 2002 hafi verið fullnægjandi, en hann hafi ekki kannað það sérstaklega.

             Álit dómsins.

             Húseign sú, sem hér kemur við sögu var u.þ.b. 40 ára gömul, þegar stefnendur festu kaup á henni. Í söluyfirliti fasteignasölunnar Fasteignamarkaðarins ehf., sem annaðist sölu hússins Brekkugerðis 32 fyrir stefnda, kemur fram, að byggingarár þess er skráð árið 1962, en bílskúrs árið 1963, þannig að stefnendum mátti vera fullkunnugt um aldur hússins.  Ekkert gaf stefnendum ástæðu til að ætla, að húsið væri búið sérstökum kostum umfram önnur jafngömul, nema því aðeins, að seljandi eða einhverjir á hans vegum, hefðu ábyrgst að svo væri.

             Í þessu ljósi verður að líta á þá annmarka, sem húseignin var haldin, einkum lagnakerfi hennar, sem ágreiningur málsaðila lýtur einkum að.

             Stefnendur settu það að skilyrði fyrir kaupum á eigninni, að gert yrði við skemmd í skolplögn, sem eiginkona stefnda hafði upplýst stefnandann Grím um. Stefndi fékk pípulagningameistarann, Hilmar Adolfsson, til að gera við skemmdirnar eins og að framan er lýst. Hann fékk sérfróða menn til að mynda áðurnefnda skolpleggi 1 og 2, og lagfærði síðan þær skemmdir, sem í ljós komu. Að mati Hilmars var viðgerð hans fullnægjandi og umrædd lögn nothæf eftir þá viðgerð. Yfirlýsing seljanda í kaupsamningi, sem áður er vísað til og stefnendur sættu sig við, segir aðeins, að skolplögn hafi verið mynduð inn í hús og út að götu og að hún sé nú í lagi.

             Stefndi var þannig í góðri trú um, að viðgerðin hefði verið fullnægjandi og skolplagnir hússins væru, eftir þá viðgerð, ekki verri en búast mátti við, þegar litið væri til aldurs hússins.

             Stefnendur krefjast einnig skaðabóta eða afsláttar af verði hússins að fjárhæð 407.000 krónur, að því er varðar endurnýjun á svonefndum legg 3. Matsmaður taldi þennan hluta fráveitukerfis hússins nothæfan og gæti hann dugað í nokkur ár enn. Verður því að telja, að ekki séu efni til, að fella sök á stefnda vegna ástands þess ágalla, sem virðist vera í samræmi við eðlilegar væntingar við kaup á 40 ára gömlu húsi.

             Dómurinn lítur svo á, að fráleitt sé að leggja þann skilning í yfirlýsingu stefnda í kaupsamningi, að í henni felist skuldbinding um að endurnýja fráveitukerfi hússins.  Slíkt hefði borið að taka fram berum og skýrum orðum, enda hefði húseignin eftir slíka endurnýjun, sérstaka kosti umfram aðrar eignir jafngamlar.

             Að öllu þessu virtu þykir verða að sýkna stefnda af kröfum stefnenda á hendur honum vegna meintra galla á fráveitukerfis hússin nr. 32 við Brekkugerði í Reykjavík. Í þessu sambandi og einnig að því er varðar kröfu stefnenda vegna galla í arni er litið til niðurlags 18. gr. laga nr. 40/2002.  Þar er það skilyrði sett fyrir því, að þessu lagaákvæði verði beitt, að seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Eins og áður er lýst, kvaðst stefndi ekki hafa vitað um nefndan galla í arni og í sama streng tók Margrét eiginkona hans. Krafa stefnenda á hendur stefnda nemur samtals u.þ.b. 3% af umsömdu verði húseignarinnar og innan við 2% af verði hennar, ef litið er framhjá kostnaði við endurnýjun á legg 3.

             Rétt þykir, eins og mál þetta er vaxið og með vísan til 3. tl. 130. gr. laga nr. 91/1991 að hvor málsaðila beri sinn kostnað af málinu.

             Skúli J. Pálmason héraðsdómari kveður upp þennan dóm.

Dómsorð

             Stefndi, Guðmundur G. Einarsson, er sýknaður af kröfum stefnenda, Gríms Guðmundssonar og Geirlaugar Ottósdóttur.

             Málskostnaður fellur niður.