Fimmtudaginn 29. október 2015.
Nr. 2/2015.	M (Þorsteinn Einarsson hrl.) gegn K (Óskar Sigurðsson hrl.) og gagnsök

Fasteignakaup. Afsal. Kaupsamningur. Kröfugerð. Lögvarðir hagsmunir. Frávísun frá héraðsdómi að hluta.

K höfðaði mál gegn M og krafðist þess aðallega að viðurkennt yrði að skuldbindandi samningur um kaup K á eignarhlut M í fasteign hefði ekki komist á, til vara að kaupsamningur og afsal fyrir eignarhlutnum yrði ógilt en að því frágengnu að M yrði gert að greiða henni tilgreinda fjárhæð. Í dómi Hæstaréttar kom fram að dómur sem fæli í sér að umræddur kaupsamningur væri ekki skuldbindandi gæti ekki haggað þeim réttindum og skyldum sem aðilar hefðu tekið á sig samkvæmt afsali og höfðu þegar verið efndar. Þannig fæli dómur þar sem aðalkrafa K yrði tekin til greina ekki í sér endanlega niðurstöðu um ágreining aðila. Það sama ætti við um varakröfu hennar því yrði sú krafa tekin til greina stæði óhaggað fyrra afsal þar sem báðir aðilar urðu eigendur fasteignarinnar að jöfnu. Var því ekki talið að K hefði lögvarða hagsmuni af því að fá úrlausn um aðalkröfu og varakröfu sína eins og þær væru úr garði gerðar. Var þeim því vísað sjálfkrafa frá héraðsdómi. Þá var ekki talið að K hefði fært haldbær rök fyrir því að samningurinn hefði verið ósanngjarn eða að andstætt væri góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig, sbr. 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Þar að auki hefði K ekki sýnt fram á að M hefði við samningsgerðina bakað henni tjón með saknæmri og ólögmætri háttsemi. Var M því sýknaður af fjárkröfu K.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Greta Baldursdóttir og Helgi I. Jónsson og Ingveldur Einarsdóttir settur hæstaréttardómari.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 5. janúar 2015. Hann krefst aðallega sýknu af kröfum gagnáfrýjanda en til vara að fjárkrafa hennar verði lækkuð. Þá krefst hann í báðum tilvikum málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi fyrir sitt leyti 5. mars 2015. Hann krefst þess aðallega að héraðsdómur verði staðfestur, til vara að óundirritaður kaupsamningur aðila 5. mars 2008 og afsal sama dag verði hvort tveggja ógilt en að því frágengnu að aðaláfrýjandi greiði sér 4.200.000 krónur með vöxtum samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 5. mars 2008 til 3. apríl 2012 en dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Í öllum tilvikum krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

I

Málavextir eru raktir í hinum áfrýjaða dómi. Eins og þar kemur fram kynntust aðilar málsins í lok árs 2003 og hófu sambúð nokkru síðar. Með kaupsamningi 25. nóvember 2005 keyptu þau saman fasteignina að [...] í [...]. Í kjölfar sambúðarslita á árinu 2006 afsalaði gagnáfrýjandi sínum hlut samkvæmt kaupsamningi til aðaláfrýjanda 14. mars það ár og var afsal gefið út á hann einan 31. sama mánaðar. Aðilar tóku upp sambúð að nýju í lok apríl 2006 og með afsali 16. september sama ár afsalaði aðaláfrýjandi 50% eignarinnar til gagnáfrýjanda og urðu þau þannig eigendur fasteignarinnar að jöfnu.

Í kjölfar sambúðarslita aðila í febrúar 2008 seldi aðaláfrýjandi gagnáfrýjanda sinn hlut í fasteigninni samkvæmt óundirrituðum kaupsamningi 5. mars sama ár. Kaupverðið var 29.473.685 krónur sem greiðast skyldi með yfirtöku áhvílandi skulda að fjárhæð 14.973.685 krónur og með greiðslu 14.500.000 króna við undirritun kaupsamnings og útgáfu afsals. Sama dag undirrituðu aðilar afsal þar sem vísað var til kaupsamnings þann dag og kom fram í afsalinu að umsamið kaupverð væri að fullu greitt. Er óumdeilt að kaupverðið var greitt með yfirtöku áhvílandi skulda og greiðslu á 14.700.000 krónum í peningum. Kveður aðaláfrýjandi að mismunurinn 200.000 krónur hafi verið vegna kaupa gagnáfrýjanda á innbúi.

II

Samkvæmt 1. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verða dómstólar ekki krafðir álits um lögfræðileg efni eða hvort tiltekið atvik hafi gerst nema að því leyti sem er nauðsynlegt til úrlausnar um ákveðna kröfu í dómsmáli.

Samkvæmt aðalkröfu gagnáfrýjanda krefst hún þess að viðurkennt verði að skuldbindandi kaupsamningur um kaup hennar á hlut aðaláfrýjanda í fasteigninni [...] hafi aldrei komist á. Kemur fram í málatilbúnaði hennar að verði krafan tekin til greina muni hún ganga til uppgjörs við aðaláfrýjanda á ný „með öðrum hætti og miðað við réttar forsendur.“ Dómur sem fæli í sér að fyrrgreindur kaupsamningur væri ekki skuldbindandi gæti ekki haggað þeim réttindum og skyldum sem aðilar tóku á sig samkvæmt afsali 5. mars 2008 og þegar hafa verið efndar. Þyrfti þá fleira að koma til svo að gagnáfrýjandi fengi úrlausn um þau réttindi sem málsókn hennar er ætlað að tryggja. Þannig fæli dómur þar sem aðalkrafa gagnáfrýjanda yrði tekin til greina ekki í sér endanlega niðurstöðu um ágreining aðila. Hið sama gildir um varakröfu gagnáfrýjanda um að kaupsamningur og afsal 5. mars 2008 verði hvort tveggja ógilt með dómi. Yrði sú krafa tekin til greina stæði óhaggað afsal 16. september 2006 þar sem báðir aðilar urðu eigendur fasteignarinnar að jöfnu. Með slíkri niðurstöðu fengi gagnáfrýjandi heldur ekki úrlausn um þau réttindi sem ráða má af málatilbúnaði hennar að hagsmunir hennar snúist um. Samkvæmt þessu hefur gagnáfrýjandi ekki lögvarða hagsmuni af því að fá úrlausn um aðalkröfu og varakröfu sína eins og þær eru úr garði gerðar og er því óhjákvæmilegt að vísa þeim sjálfkrafa frá héraðsdómi.

III

Kröfu sína um að aðaláfrýjandi greiði sér 4.200.000 krónur byggir gagnáfrýjandi einkum á því að breyta eigi samningi aðila samkvæmt 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga þannig að í stað þess að gagnáfrýjandi greiddi 14.700.000 krónur hefði hún átt að greiða 10.500.000 krónur og beri aðaláfrýjanda að greiða henni mismuninn.

Samkvæmt 1. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936 má víkja samningi til hliðar í heild eða að hluta, eða breyta, ef það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig. Þá segir í 2. mgr. ákvæðisins að við mat samkvæmt 1. mgr. skuli líta til efnis samnings, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerðina og atvika sem síðar komu til.  

Í máli þessu liggur fyrir að áður en gengið var til hinna umdeildu viðskipta hittust aðilar á fundi með nokkrum fjölskyldumeðlimum hvors um sig í febrúar 2008 þar sem kaupin voru til umræðu. Ekki verður af framburði þeirra sem á fundinum voru ráðið með vissu um hvað samdist með aðilum. Á hinn bóginn liggur í málinu fyrir afsal sem var undirritað af báðum aðilum. Kom þar fram að kaupverð væri að fullu greitt og að gagnáfrýjandi hafi eignast helmingshlut aðaláfrýjanda í fasteigninni.

Gagnáfrýjandi sem er viðskiptafræðingur að mennt fékk löggiltan fasteignasala til að útbúa hin umdeildu skjöl og kom aðaláfrýjandi þar ekki nærri. Með hliðsjón af því er haldlaus sú málsástæða hennar að hallað hafi á hana við samningsgerðina. Þá er ósannað með öllu að hún hafi verið þvinguð til samningsgerðarinnar með ofbeldi eða svikum eða  hún verið blekkt til að greiða meira fyrir eignina en sem nam þeim 50% sem skýrt var tekið fram í afsalinu að væri sá eignarhlutur sem hún keypti. Á þeim tíma sem viðskipti þessi fóru fram höfðu aðilar átt fasteignina að jöfnu frá árinu 2006, búið þar saman og greitt af áhvílandi skuldum auk þess sem þau gerðu ýmsar lagfæringar á eigninni. Hefur gagnáfrýjandi því ekki sýnt fram á að forsendur fyrir samningsgerðinni hafi verið rangar. Þá hefur hún engin haldbær rök fært fyrir því að samningur aðila hafi verið ósanngjarn og að andstætt sé góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig, sbr. 36. gr. laga nr. 7/1936.

Gagnáfrýjandi byggir einnig á því að aðaláfrýjandi hafi með ólögmætum hætti valdið henni skaðabótaskyldu tjóni sem honum beri að bæta fyrir. Þannig hafi aðaláfrýjandi blekkt hana í því augnamiði að fá meira greitt fyrir eignarhlut sinn en hann átti rétt á. Um þetta vísar gagnáfrýjandi til uppgjörs aðila þegar fasteignin var keypt upphaflega. Gagnáfrýjandi hefur hins vegar ekki sýnt fram á það með haldbærum rökum að aðaláfrýjandi hafi við samningsgerðina 5. mars 2008 bakað henni tjón með saknæmri og ólögmætri háttsemi. Þá á tilvísun gagnáfrýjanda til 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup ekki við í málinu. Að öllu þessu virtu verður aðaláfrýjandi sýknaður af fjárkröfu gagnáfrýjanda.

Eftir þessum málsúrslitum verður gagnáfrýjanda gert að greiða aðaláfrýjanda málskostnað sem ákveðinn verður í einu lagi á báðum dómstigum eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

          Aðalkröfu og varakröfu gagnáfrýjanda, K, er vísað frá héraðsdómi.

          Aðaláfrýjandi, M, er sýknaður af fjárkröfu gagnáfrýjanda.

          Gagnáfrýjandi greiði aðaláfrýjanda samtals 1.500.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 15. október 2014.

Mál þetta sem dómtekið var 3. október 2014 var höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur, 5. mars 2012, af K, [...], [...] á hendur M, [...], [...].

Kröfur aðila

Stefnandi krefst þess aðallega að viðurkennt verði að skuldbindandi samningur um kaup stefnanda á eignarhlut stefnda í fasteigninni [...], [...], hafi aldrei komist á. Til vara krefst stefnandi þess að óundirritaður samningur aðila um kaup stefnanda á eignarhlut stefnda í fasteigninni [...], [...], dagsettur 5. mars 2008, og afsal, dagsett 5. mars 2008, verði hvoru tveggja ógilt með dómi. Til þrautavara krefst stefnandi þess að stefndi verði dæmdur til að greiða henni  4.200.000 krónur með almennum vöxtum samkvæmt 4. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38, 2001, frá 5. mars 2008 til 3. apríl 2012, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Í öllum tilvikum sé þess krafist að stefndi verði dæmdur til að greiða henni málskostnað að skaðlausu, að meðtöldum virðisaukaskatti á málflutningsþóknun.

Stefndi krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda en til vara að kröfur stefnanda verði lækkaðar. Þá krefst stefndi í öllum tilvikum málskostnaðar úr hendi stefnanda samkvæmt síðar framlögðum málskostnaðarreikningi eða að mati dómsins.

Atvik máls

Stefnandi og stefndi munu hafa kynnst í lok árs 2003 og hafið sambúð nokkru síðar. Hinn 25. nóvember 2005 gerðu þau kaupsamning um fasteignina [...] í [...]. Umsamið kaupverð var 38,5 milljónir króna. Kaupverðið skyldi greiðast þannig að 2.000.000 króna átti að greiða við undirritun kaupsamningsins en eftirstöðvarnar 36.5 milljónir króna við afhendingu eignarinnar hinn 1. maí 2006 Samkvæmt samningnum skyldu þau eiga fasteignina að jöfnu en óumdeilt er að stefndi hafi innt af hendi umsamda greiðslu við undirritun. Stefnandi og stefndi slitu samvistum í mars 2006. Varð að samkomulagi með þeim, 14. mars 2006, að stefndi yfirtæki hlut stefnanda í fasteigninni. Greiddi stefndi við það tilefni 8.000.000 króna inn á kaupverð eignarinnar. Afsal fyrir eigninni var gefið út til stefnda, 31. mars 2006. Við afsalið yfirtók stefndi lán sem hvíldu á eigninni að eftirstöðvum 21.092.299 krónur og gaf út skuldabréf sem veðsett var í eigninni að fjárhæð 6.050.000. Þá greiddi stefndi í peningum við undirritun afsalsins, eftirstöðvar kaupverðsins, 1.357.701 krónu. Í lok apríl 2006 hófu aðilar sambúð að nýju. Mun fljótlega hafa orðið að samkomulagi að stefnandi keypti helming fasteignarinnar af stefnda gegn yfirtöku á helmingi áhvílandi veðskulda og greiðslu á 5.050.000 krónum. Gekk það eftir og var afsal því til staðfestu gefið út af stefnda til stefnanda, 16. september 2006. Í febrúar eða mars 2008 slitnaði enn upp úr sambúð stefnanda og stefnda en aðila greinir á um af hvaða ástæðu það hafi verið. Ágreiningur mun hafa orðið milli þeirra um hvort þeirra skyldi leysa eignarhlut hins í fasteigninni til sín og söluverð eignarhlutans í því sambandi. Á fundi sem stefnandi og stefndi sátu ásamt föður stefnanda og bróður stefnda, í því skyni að leysa ágreininginn, varð að samkomulagi að stefnandi myndi kaupa eignarhlut stefnda í fasteigninni með yfirtöku hlutdeildar stefnda í áhvílandi skuldum og greiðslu á 14.500.000 krónum. Ágreiningur er með aðilum um hvernig fjárhæð peningagreiðslunnar hafi verið fundin. Af hálfu stefnanda er því haldið fram að ákvörðun fjárhæðarinnar hafi byggst á þeirri staðhæfingu stefnda að hann ætti 70% í eigninni á móti 30% eignarhlut stefnanda, að teknu tilliti til þess að hann hefði greitt 12.000.000 króna inn á kaupverð eignarinnar í peningum en stefnandi rúmar 5.000.000 króna. Stefndi hefur hafnað þessari skýringu alfarið og kveður hann kaupverðið hafa byggst á 50% eignarhlut sínum í eigninni, markaðsvirði eignarinnar og framlögum aðila vegna greiðslu kaupverðsins og vegna  endurbóta og lagfæringa á eigninni. Fasteignasölunni Gimli var falið að skjalfesta kaup stefnanda á eignarhlut stefnda samkvæmt framangreindu. Liggur fyrir í málinu óundirritaður kaupsamnings, dagsettur 5. mars 2008, þar sem kaupverð eignarhluta stefnda er tilgreint samtals 29.473.685 krónur, eftirstöðvar yfirtekinna skulda sagðar 14.973.685 krónur og greiðsla við undirritun kaupsamnings og útgáfu afsals 14.500.000 krónur. Þá liggur fyrir í málinu undirritað afsal frá stefnda til stefnanda, með vísan til framangreinds kaupsamnings, dagsett 5. mars 2008. Tilvitnuð peningagreiðsla, sem fram átti að fara við undirritun afsalsins, var innt af hendi 7. mars. Stefnandi og stefndi hófu að nýju sambúð í [...] í ágúst 2011 en upp úr henni mun hafa slitnað í febrúar 2012. Í framhaldi af sambúðarslitunum reis ágreiningur með aðilum um kaupverðið á eignarhlut stefnda í [...] samkvæmt samkomulagi þeirra í mars 2008. Taldi stefnandi að kaupverðið hefði verið til muna of hátt miðað við markaðsverð eignarinnar á þeim tíma sem kaupin hefðu átt sér stað auk þess sem stefndi hefði gefið henni rangar upplýsingar um ráðstöfun greiðslunnar sem hún hefði innt af hendi í júní og júlí 2006 samtals að fjárhæð 5.050.000 krónur. Greiðslan hefði ekki farið til greiðslu á áhvílandi veðskuldum, líkt og stefndi hefði tjáð sér, heldur runnið beint í vasa stefnda. Stefndi hafnaði því alfarið að hann hefði gefið rangar upplýsingar við kaupin og viðskipti aðila alfarið ráðist af eðlilegum viðskiptalegum sjónarmiðum byggðum á markaðsvirði eignarinnar og 50% eignarhlut hans í fasteigninni. Aðilar náðu ekki samkomulagi um framangreind ágreiningsefni og höfðaði stefnandi mál þetta á hendur stefnda með stefnu birtri 5. mars 2012.

Málsástæður stefnanda og tilvísun til réttarheimilda

Aðalkrafa stefnanda er á því byggð að kaupsamningur aðila, dagsettur 5. mars 2008, og afsal, dagsett 5. mars 2008, sé óskuldbindandi fyrir aðila þar eð kaupsamningurinn hafi aldrei verið undirritaður. Samkvæmt 7. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 sé það fortakslaust gildisskilyrði kaupsamninga um fasteignir að samningar séu skriflegir. Jafnframt sé gerð krafa um að kaupsamningur innihaldi skuldbindingu um greiðslu tilgreinds kaupverðs og skuldbindingu um afhendingu fasteignar. Þannig geri nefnt ákvæði skýran áskilnað um að kaupsamningar um fasteignir uppfylli ákveðnar lágmarks­kröfur um efni. Kaupsamningur aðila sé hins vegar ekki undirritaður. Þá sé í undirrituðu afsali hvorki að finna skírskotun til kaupverðs fasteignarinnar né afhendingartíma. Þannig sé ekkert undirritað skjal fyrir hendi þar sem finna megi helstu ákvæði um efni samnings aðila, svo sem um kaupverð hlutar stefnda. Byggi stefnandi á því að skuldbindandi kaupsamningur hafi aldrei komist á milli aðila í skilningi laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Í ljósi þess sem að framan greini, m.a. um endurgjald fyrir hlut stefnda, hafi stefnandi lögvarða hagsmuni fyrir því að fá viðurkenningu á því að skuldbindandi kaupsamningur hafi ekki komist á, sbr. 2. mgr. 25. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Hyggist stefnandi þá ganga til uppgjörs við stefnda á ný með öðrum hætti og miðað við réttar forsendur.

Verði ekki fallist á að samningur aðila sé óskuldbindandi sé til vara byggt á því að ógilda verði samning aðila í heild sinni svo og afsal, dagsett 5. mars 2008, með vísan til almennra ógildingarreglna samningaréttar. Í því sambandi vísi stefnandi til eftirfarandi málsástæðna. Til stuðnings kröfu sinni um ógildingu samnings aðila og afsals í heild sinni vísi stefnandi til 30. gr. laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936. Samkvæmt ákvæðinu sé löggerningur óskuldbindandi fyrir aðila sem hafi verið fenginn til þess með svikum af þeim sem við löggerningnum hafi tekið. Af ákvæðinu verði ráðið að slík svik eigi sér stað þegar maður, með ólögmætum hætti og gegn betri vitund, annaðhvort gefi rangar upplýsingar eða leyni atriðum sem máli skipti með þeim ásetningi að fá með því annan aðila til að stofna til löggernings.

Stefnandi telji ljóst að ofangreint ákvæði eigi við um samning þann sem deilt sé um í máli þessu. Ljóst sé enda að stefndi hafi verið í vondri trú þegar hann hafi fullyrt að hann hefði lagt 5.050.000 krónur, sem stefnandi hafi greitt honum, inn á höfuðstól áhvílandi láns á íbúðinni og að þau ættu því hreina eign 17.000.000 króna í hlutföllunum 70/30. Stefnandi byggi á því að hið óeðlilega endurgjald sem stefndi hafi fengið samkvæmt samningi aðila eigi rætur að rekja til svika stefnda, enda sé af öllu ljóst að hans eina markmið hafi verið að fá sem mest fé frá stefnanda. Um hafi verið að ræða ákvörðunarástæðu stefnanda fyrir umsömdu endurgjaldi og því hafi umrædd svik stefnda haft veruleg áhrif á efni löggerningsins. Stefndi hafi ekki einvörðungu leynt atriðum sem máli hafi skipt heldur beinlínis svikið stefnanda með vísvitandi hætti. Að mati stefnanda styðji gögn málsins fullyrðingar hennar að þessu leyti, enda sjáist þess hvorki stoð að hún hafi einvörðungu átt 30% eignarhlut í íbúðinni né að 5.050.000 krónur, sem hún hafi lagt inn á reikning stefnda, hafi verið lagðar inn á höfuðstól áhvílandi láns líkt og stefndi hafi haldið fram. Í ljósi framangreinds telji stefnandi að ógilda verði samning aðila með vísan til 1. og 2. mgr. 30. gr. laga nr. 7, 1936.

Stefnandi byggi jafnframt á því að ógilda beri samning aðila með vísan til 36. gr. laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936. Í 1. mgr. 36. gr. téðra laga sé kveðið á um að samningi megi víkja til hliðar í heild eða hluta, eða breyta, ef það sé talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig. Í 2. mgr. sama ákvæðis segi ennfremur að líta skuli til efnis samnings, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerð og atvika sem síðar hafi komið til. Stefnandi telji að þegar litið sé til efnis samningsins og atvika við samningsgerð sé ljóst að stefndi geti ekki borið samninginn fyrir sig. Kaupverðið sé bersýnilega ósanngjarnt og ljóst sé að verulega hafi hallað á stefnanda við samningsgerðina. Endurgjaldið bendi til þess að stefnandi hafi verið hlunnfarinn með alvarlegum hætti og að stefndi hafi verið fullmeðvitaður þar um. Svo sem að framan greini hafi stefnandi greitt rúmum fjórum milljónum króna of mikið fyrir 50% hlut stefnda í [...]. Þetta hafi stefnandi gert í góðri trú, enda hafi stefndi, sem hún hafi treyst fullkomlega eftir þriggja ára samband, fullyrt að framlag stefnanda til íbúðarinnar hefði verið notað til innborgunar á höfuðstól lánanna umfram þær rúmu 11 milljónir króna sem stefndi hafi sjálfur greitt. Hún ætti því ekki helmingshlut í eigninni heldur einvörðungu 30% að teknu tilliti til framlaga þeirra beggja. Hins vegar hafi komið í ljós á árinu 2011 að stefnandi hefði eingöngu greitt  11.357.701 krónu. Fjárhæðin, sem stefnandi hafi lagt inn á reikning stefnda hafi aldrei verið greidd inn á höfuðstól lánanna svo sem stefndi hafi haldið fram. Hún hafði þvert á móti runnið í vasa stefnda og átt að ganga upp í þær 11.357.701 krónu sem stefndi hafi greitt. Sé af þessu ljóst að stefndi hafi beitt stefnanda svikum, sem leitt hafi til þess að hún hafi greitt alltof hátt kaupverð fyrir eignarhlut hans í fasteigninni. Með ósönnum fullyrðingum um að stefnandi ætti einvörðungu 30% í fasteigninni hafi honum tekist að koma því svo fyrir að kaupsamningur aðila hafi orðið annars eðlis en hann hafi með réttu átt að verða, enda hafi svik stefnda leitt til þess að stefnandi hafi afsalað sér miklu meiri hagsmunum en eðlilegt hafi verið miðað við framlög aðila vegna íbúðarkaupanna og þess sem fram komi í afsali fyrir eignina um að stefnandi ætti 50% hlut. Stefnandi telji að mat á stöðu samningsaðila að öðru leyti hljóti jafnframt að leiða til þess að ógilda beri samning aðila. Stefnandi árétti að hún hafi átt í þriggja ára sambandi við stefnda og hafi enga ástæðu haft til þess að trúa ekki orðum hans. Þess utan hafi stefndi nýlega lagt hendur á stefnanda og beitt hana slíku andlegu ofbeldi að hún hafi upplifað sig nauðbeygða til að ganga frá uppgjöri hið fyrsta. Telji stefnandi ljóst að stefndi hafi, m.a. í krafti stöðu sinnar að þessu leyti, vísvitandi og með óheiðarlegum hætti, talið stefnanda trú um að hún ætti eingöngu 30% í fasteigninni. Hann hafi því ekki sýnt stefnanda trúnað og tillitssemi, svo sem honum hafi þó borið að gera, og ekki veitt henni réttar upplýsingar um stöðu mála. Stefndi hafi látið sér í léttu rúmi liggja hvort hagsmunir stefnanda yrðu tryggðir og logið að henni með þeim afleiðingum að hún hafi gengið til samningsgerðarinnar á röngum forsendum. Telji stefnandi þetta allt hafa leitt til þess að verulega hafi hallað á hana við samningsgerðina, eins og framlögð gögn beri glöggt með sér, og að það sé bersýnilega ósanngjarnt af stefnda að bera samninginn fyrir sig.

Stefnandi árétti að samkvæmt afsali hafi hún verið raunverulegur eigandi að 50% hlut í fasteigninni, þegar aðilar hafi gengið til samninga. Þá hafi legið fyrir að hún hafi tekið á sig helming áhvílandi veðskulda. Hljóti þetta að mati stefnanda að styðja þá staðhæfingu hennar að hún hafi í reynd átt 50% hlut í fasteigninni og lagt fram helmingshlut í því sem greitt hafi verið út fyrir íbúðina. Á hinn bóginn styðji ekkert þá fullyrðingu stefnda að stefnandi hafi eingöngu átt 30% í fasteigninni. Í því sambandi beri í fyrsta lagi að geta þess að ólíklegt verði að telja að stefndi hefði upphaflega afsalað stefnanda 50% eignarhlut í eigninni ef 12 milljónir króna hefðu verið í hreinni eign í íbúðinni og þar af ætti stefnandi einungis 5.050.000 krónur. Í öðru lagi verði að hafa í huga að ekkert í gögnum málsins bendi til þess að þær 5.050.000 krónur, sem stefnandi hafi lagt inn á reikning stefnda hafi verið lagðar inn á höfuðstól íbúðarlánsins. Þvert á móti bendi gögn málsins eindregið til þess að staðhæfing stefnanda um að 5.050.000 krónur, sem hún hafi innt af hendi til stefnda, hafi allan tímann átt að ganga á móti þeim rúmu 11 milljónum króna sem stefndi hafi greitt, og að hún hafi þannig eignast 50% í eigninni sé rétt. Í ljósi þess að gögn málsins bendi eindregið til þess að stefnandi hafi átt 50% hlut í eigninni hljóti sönnunarbyrðin um hið gagnstæða í öllu falli að hvíla á stefnda. Svo sem að framan greini byggi stefnandi málatilbúnað sinn á því að samkomulag stefnanda og stefnda um uppgjör á [...] hafi vegna stöðu samningsaðila, vensla þeirra, svika stefnda og annarra atvika við samningsgerðina orðið annars efnis en vilji stefnanda hafi staðið til. Verði því að ógilda samninginn með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936.

Stefnandi byggi jafnframt á því að ógilda beri samninginn með vísan til 33. gr. laga nr. 7/1936. Stefnandi telji að stefndi geti ekki borið samning aðila fyrir sig þar sem það sé óheiðarlegt í skilningi tilvitnaðs ákvæðis með hliðsjón af þeim atvikum sem fyrir hendi hafi verið við samningsgerðina. Stefnandi vísi í þessu sambandi til framangreindra röksemda og árétti að stefnda hafi verið eða mátt vera fullkomlega ljóst að hagsmunir stefnanda hafi verið fyrir borð bornir í samningi aðila. Hafi stefnda mátt vera ljóst að stefnandi hefði aldrei gengið frá uppgjörinu með framangreindum hætti ef stefndi hefði veitt henni réttar upplýsingar um tilhögun innborgana á höfuðstól lánsins og framlög hvors um sig. Hafi stefnda jafnframt mátt vera ljóst að endurgjaldið, sem stefnandi skyldi inna af hendi, væri bersýnilega óeðlilegt og ósanngjarnt. Að mati stefnanda sé hafið yfir allan vafa að það yrði talið stríða gegn almennum heiðarleika og venjum í viðskiptum ef samningur aðila næði fram að ganga. Verði því að ógilda samninginn í heild sinni með vísan til 33. gr. samningalaga nr. 7/1936. 

Stefnandi byggi og sjálfstætt á því að ógilda eigi samning aðila með vísan til rangra og/eða brostinna forsendna. Byggi stefnandi á því að hún hafi í afsalinu, sem legið hafi til grundvallar við uppgjör aðila og kveðið á um að hún væri eigandi 50% eignarinnar, svo og framlags hennar að fjárhæð 5.050.000 krónur, ekki átt að greiða meira en 10.500.000 krónur. Vegna rangra forsendna, sem byggst hafi einvörðungu á svikum af hálfu stefnda, hafi hún hins vegar greitt 14.700.000 krónur. Ljóst sé að hinar röngu upplýsingar stefnda, um að þau hefðu saman greitt 17.000.000 króna í fasteigninni og stefnandi þar af 5.050.000 krónur, hafi verið ákvörðunarástæða fyrir því að stefnandi hafi gengið frá samningnum eins og raun beri vitni. Stefnandi hefði enda aldrei greitt svo mikið fyrir hlut sinn ef stefndi hefði ekki veitt henni rangar upplýsingar og vísvitandi leynt atriðum sem haft hafi verulega þýðingu fyrir málið. Telji stefnandi þetta allt leiða til þess að ógilda beri samninginn.

Um þrautavarakröfu sína um að stefndi verði dæmdur til að greiða henni 4.200.000 krónur byggi stefnandi á eftirfarandi málsástæðum. Stefnandi byggi í fyrsta lagi á því að breyta eigi samningi aðila að því leyti að fjárhæðinni, sem stefnandi hafi  greitt stefnda, verði breytt úr 14.700.000 krónur í 10.500.000 krónur svo sem stefnanda hafi borið samkvæmt öllu að greiða fyrir hlut stefnda í eigninni. Byggi stefnandi kröfu sína á 36. gr. laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936 og geri kröfu um að stefnandi greiði henni 4.200.000 krónur, eða mismuninn á 14.700.000 krónum og 10.500.000 krónum. Með öðrum orðum krefjist stefnandi þess að stefndi greiði henni mismuninn á því sem hún hafi greitt og því sem henni hafi borið að greiða samkvæmt framansögðu. Miði krafa stefnanda þannig að því að gera stefnanda eins setta og hún hefði orðið ef gengið hefði verið frá kaupunum með eðlilegum hætti og miðað við réttar forsendur. Um rökstuðning fyrir þeirri málsástæðu sinni að víkja eigi samningi aðila til hliðar að hluta með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936 vísi stefnandi til umfjöllunar um tilvitnað ákvæði í varakröfu. Stefnandi telji þó rétt að benda sérstaklega á að í athugasemdum með frumvarpi því er orðið hafi að lögum nr. 11/1986, sem lögfest hafi tilvitnað ákvæði samningalaga, sé sérstaklega tekið fram að beita megi reglum 36. gr. til þess að breyta verðákvæðum í samningi. Sé tekið fram að oftast myndi þörf á því að beita reglunni um óeðlilega hátt endurgjald í samningi. Byggi stefnandi á því að það sé bersýnilega ósanngjarnt af hálfu stefnda að bera samninginn óbreyttan fyrir sig. Beri því að víkja honum til hliðar að hluta og breyta endurgjaldinu til samræmis við það sem eðlilegt hefði verið. Óbreytt valdi samningskjörin stórfelldri röskun á högum stefnanda, sem ósanngjarnt sé að hún verði látin þola. Séu því skilyrði uppfyllt samkvæmt 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga til þess að breyta kaupverðinu í samningi aðila. Til stuðnings þeirri málsástæðu að breyta eigi endurgjaldi stefnanda fyrir hlut stefnda með stoð í 36. gr. laga nr. 7/1936 vísi stefnandi jafnframt til þeirra málsástæðna sem taldar séu upp í varakröfu stefnda, m.a. umfjöllunar um svik og rangar forsendur. Stefnandi telji að umræddar málsástæður eigi jafnframt að leiða til þess að samningi aðila verði breytt með stoð í 36. gr. laganna. Um rökstuðning þar að lútandi vísist hins vegar til varakröfu stefnanda.

Stefnandi byggi jafnframt sjálfstætt á því að stefndi hafi með ólögmætum hætti valdið henni skaðabótaskyldu tjóni og að honum beri með vísan til almennu sakarreglunnar að bæta henni það tjón sem hún hafi orðið fyrir. Svo sem að framan greini hafi stefndi veitt stefnanda vísvitandi rangar upplýsingar um tilhögun greiðslna í upphafi sambúðar aðila og talið stefnanda trú um að hann hefði greitt 12.000.000 króna í eigninni en hún einungis 5.050.000 krónur. Komið hafi á daginn að þetta hafi verið rangt og sé ljóst að stefndi hafi blekkt stefnanda eingöngu í því augnamiði að komast yfir meira fé af henni. Hafi stefnda verið fullljóst að aðilar hafi saman lagt til þær 11.357.701 krónu sem upphaflega hafi verið greiddar, m.a. með framlagi stefnanda að fjárhæð 5.050.000 krónur, og því hafi hann mátt vita að stefnandi hafi raunverulega verið eigandi að 50% eignarhlut í fasteigninni. Byggi stefnandi á því að framkoma stefnda hafi öll haft á sér þann blæ að það hafi verið skýr ásetningur hans að fá meira greitt fyrir eignarhlut sinn en hann hafi átt rétt á og blekkja stefnanda í því augnamiði. Byggi stefnandi á því að stefndi hafi með framangreindri háttsemi sinni valdið henni skaðabótaskyldu tjóni sem hann verði nú að bera ábyrgð á. Tjón stefnanda, af völdum hinnar saknæmu og ólögmætu háttsemi stefnda, nemi 4.200.000 krónum, en það sé sú fjárhæð sem stefnandi hafi greitt umfram það sem henni hafi borið að greiða fyrir 50% eignarhlut stefnda. Kröfu sína um rétt til skaðabóta byggi stefnandi jafnframt á 26. og 27. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Byggi stefnandi á því að stefndi hafi vísvitandi veitt stefnanda rangar upplýsingar við kaupin og leynt því hvernig framlögum til íbúðarinnar hafði raunverulega verið háttað. Enda þótt kaup stefnanda á eignarhlut stefnda hafi verið liður í sambúðarslitum þeirra hafi eftir sem áður hvílt viss upplýsingaskylda á stefnda samkvæmt greindum ákvæðum og almennum meginreglum samninga- og kauparéttar.

Stefnandi byggi jafnframt á því að breyta eigi endurgjaldinu með vísan til rangra og/eða brostinna forsendna. Um rökstuðning þar að lútandi vísi stefnandi til umfjöllunar um rangar forsendur í varakröfu. Stefnandi árétti að almennt hafi verið litið svo á að réttlætanlegt sé að efndaskyldu sé breytt til samræmis við breyttar forsendur. Þannig megi víkja einstökum ákvæðum til hliðar eða breyta samningi á þessum grundvelli í stað þess að ógilda hann í heild. Telji stefnandi þannig ekkert því til fyrirstöðu að endurgjaldi stefnanda verði breytt með vísan til rangra forsendna og stefndi látinn endurgreiða henni það sem hún hafi greitt umfram 10.500.000 krónur fyrir hlut hans í eigninni. Verði ekki fallist á að umsamið markaðsverð fasteignarinnar hafi verið 51.000.000 króna og að stefnandi hafi greitt of mikið fyrir sinn hlut á framangreindum forsendum sé á því byggt að kaupverðið hafi í öllu falli verið alltof hátt og að því beri að breyta. Miðað við framlag stefnanda, 14.700.000 krónur í peningum og yfirtöku áhvílandi veðskulda að fjárhæð 14.973.685 krónur, hafi stefnandi greitt 29.673.685 krónur fyrir 50% eignarhlut stefnda í eigninni. Miðað við þessar forsendur hafi verð eignarinnar verið 59.347.370 krónur.

Verði ekki fallist á framagreindar málsástæður stefnanda sé til vara byggt á því að kaupverðið hafi verið alltof hátt, enda hafi eignin aldrei getað kostað meira en 45-49.000.000 króna. Áskilji stefnandi sér rétt til þess að dómkveðja matsmenn og sýna fram rétt markaðsverð fasteignarinnar á greindum tíma. 

Máli sínu til stuðnings vísi stefnandi til meginreglna samninga-, kröfu- og kauparéttar svo og ákvæða laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Stefnandi vísi einnig til laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936, sbr. einkum 30., 33. og 36. gr. laganna. Jafnframt vísi stefnandi til almennra reglna skaðabótaréttar. Um þrautavarakröfu stefnanda vísist til 2. mgr. 25. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/ 1991. Kröfu sína um málskostnað styðji stefnandi við XXI., sbr. XX. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 en um varnarþing vísist til 1. mgr. 33. gr. sömu laga. Krafa um virðisaukaskatt sé studd við ákvæði laga um virðisaukaskatt nr. 50/1988.

Málástæður stefnda og tilvísun til réttarheimilda

Stefndi byggir á því að ekki skipti máli þótt kaupsamningur stefnanda og stefnda hafi ekki verið undirritaður. Viðurkennt sé í stefnu að aðilar hafi samið um kaupin með bindandi hætti og hvert kaupverðið hafi átt að vera, þ.e. 29.473.685 krónur. Þá hafi aðilar undirritað afsal fyrir eignarhlutanum. Þá hafi stefnandi staðfest kaupin í verki, í samræmi við umrædd gögn, með því að yfirtaka umræddar veðskuldir og greiða stefnda þær 14.500.000 krónur sem tilgreindar séu í kaupsamningnum. Samningur aðila hafi verið skriflegur og afsalið jafnframt skriflegt, sbr. 7. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Auk þessa hafi stefnandi viðurkennt að bindandi samningur hafi komist á með háttsemi sinni eftir samningsgerð. Nánar tiltekið sé hér vísað til tómlætis stefnanda, þ.e. með því að gera ekki athugasemd við kaupin í um fjögur ár frá því að þau hafi farið fram. Aðilar hafi gengið út frá því síðan kaupin hafi átt sér stað að samningurinn væri skuldbindandi, þ.á.m. hafi stefnandi yfirtekið lánin á eigninni og hafi væntanlega greitt af þeim síðan. Geti stefnandi því ekki haldið því fram núna, þegar henni detti í hug, að enginn samningur hafi komist á, einungis vegna þess að aðilum hafi láðst að klára það formsatriði að undirrita kaupsamninginn, en sú staðreynd hafi legið fyrir allar götur síðan og verið stefnanda kunn. Auk þessa myndi þá afsalið standa eftir óhaggað eins og áður segi og yrði kaupsamningurinn þá til fyllingar afsalinu, þrátt fyrir að vera óundirritaður, enda bendi öll atvik málsins til þess að efni hans hafi verið rétt og aðilar sammála um efni hans.

Varakrafa stefnanda sé að kaupsamningur aðila og afsal verði dæmd ógild með vísan til ógildingarreglna samningaréttarins. Í þessu sambandi vísi stefnandi í fyrsta lagi til 30. gr. samningalaga nr. 7/1936. Sé þessi málsástæða byggð á þeirri staðhæfingu stefnanda að stefndi hafi fullyrt að hann hefði lagt 5.050.000 krónur inn á höfuðstól áhvílandi láns á íbúðinni og því ættu þau hreina eign 17.000.000 króna í hlutföllunum 70/30 eins og nánar sé lýst í stefnu. Eins og áður segi sé þessum staðhæfingum stefnanda mótmælt sem röngum og ósönnuðum en stefnandi beri sönnunarbyrðina fyrir þessum staðhæfingum. Þegar aðilar hafi ákveðið kaupverð fyrir eignarhluta stefnda í eigninni hafi verið tekið tillit til margvíslegra atriða. Í fyrsta lagi hafi aðilar metið það svo að markaðsvirði eignarinnar hefði hækkað mikið og talið eðlilegt að stefndi fengi einhverja hlutdeild í þeirri hækkun.

Í öðru lagi hafi aðilar litið til þess að á sambúðartímanum hafi stefndi nánast alfarið séð um að greiða af áhvílandi lánum þrátt fyrir að stefnandi hafi réttilega átt að greiða af helmingi lánanna á umræddum tíma. Nánar tiltekið hafi stefndi greitt allan tímann af stóra láninu (rúm 21 millj., afborganir um 100 þús.) en stefnandi greitt af litla láninu (rúmar 6 millj., afborgarnir um 35 þús.) en þó einungis frá apríl 2007, en fram að því hafi stefndi greitt af báðum lánunum. Hafi þetta komið til vegna þess að á þessum tíma hafi stefndi haft nokkuð háar og fastar tekjur en stefnandi haft mjög litlar tekjur á sama tímabili. Þessu til stuðnings vísi stefndi til yfirlits yfir tékkareikning stefnda nr. [...], en þar megi sjá að stefndi hafi greitt mánaðarlega af skuldabréfi nr. 120144, u.þ.b. 100 þúsund krónur í hvert skipti og jafnframt um 35 þúsund krónur af skuldabréfi nr. 120587, þ.e.a.s. til og með mars 2007. Skv. þessu hafi stefndi, á tímabilinu frá júní 2006 til og með mars 2007 greitt alfarið af eigninni. Af framlögðu yfirliti yfir bankareikning stefnda geri þetta samtals 1.329.910 krónur. Þá hafi stefndi á tímabilinu apríl 2007 til og með febrúar 2008 greitt, 1.116.655 krónur af stóra láninu en á sama tíma hafi stefnandi greitt af litla láninu. Nú hafi stefndi ekki yfirlit yfir þær greiðslur stefnanda en ef gert sé ráð fyrir að þær séu 35.000 krónur á mánuði þá ætti þessi fjárhæð að vera 385.000 krónur. Ef sú fjárhæð sé dregin frá þeim fjárhæðum sem stefndi hafi greitt komi í ljós að stefndi hafi greitt í heildina 2.061.565 krónur umfram stefnanda af áhvílandi lánum. Megi skv. þessu gera ráð fyrir að stefnandi hafi staðið í skuld við stefnda sem nemi helming þeirrar fjárhæðar eða 1.030.782 krónur og hafi því ekki verið nema eðlilegt  að tekið væri tillit til þeirrar staðreyndar við yfirtöku stefnanda á eigninni í mars 2008. Í þriðja lagi hafi verið litið til þess að báðir aðilar höfðu lagt peninga í ýmsar framkvæmdir við eignina. Stefnandi hafi lagt framangreindar 5.050.000 krónur í þær framkvæmdir sem að framan sé lýst og stefndi hafi lagt til svipaða fjárhæð bæði til framkvæmda og til kaupa á ýmsum nauðsynlegum búnaði. Hið síðarnefnda atriði sé að vissu leyti viðurkennt á bls. 4 í stefnu þar sem segi: „stefndi linnti hins vegar ekki látum fyrr en hann fékk kr. 2.700.000 aukalega vegna framkvæmda sem gerðar höfðu verið á eigninni, auk þess sem hann hefði lagt út fyrir ísskáp, uppþvottavél, þurrkara og gardínum.“ Stefndi telji að hann hafi í hið minnsta lagt út sömu fjárhæð og stefnandi vegna þessa, þ.e.a.s. 5.050.000 krónur, ef ekki meira. Hins vegar sé ansi langt um liðið síðan atvik máls hafi átt sér stað og sé því ekki auðvelt að sýna fram á og sanna öll þessi útgjöld enda um margar smáar fjárhæðir að ræða til ýmissa aðila. Sé þar vissulega tómlæti stefnanda um að kenna þar sem hún hafi ekki haft uppi kröfu sína fyrr en mörgum árum eftir að atvik máls hafi átt sér stað og beri hún því hallan af öllum sönnunarskorti um þessi útgjöld. Í þessu sambandi leggi stefndi þó fram til hliðsjónar viðskiptayfirlit vegna viðskipta sinna í byggingarvöruverslunum. Á fyrirliggjandi dómskjali komi fram að stefndi hafi verslað á tímabilinu 2005 til 2008 í BYKO fyrir a.m.k. 1.222.945 krónur. Þá komi fram á öðru fyrirliggjandi dómskjali að stefndi hafi verslað í Húsasmiðjunni á tímabilinu 2005-2007 fyrir 1.641.519 krónur. Að lokum komi fram á fyrirliggjandi dómskjali að stefndi hafi verslað í Múrbúðinni á árinu 2007 fyrir um 90.000 krónur. Samtals gera þetta því um 3 milljónir króna sem einungis hafi farið í efni á þessu tímabili. Stefndi hafi hins vegar jafnframt lagt út fyrir margvíslegum öðrum kostnaði svo sem vegna vinnu iðnaðarmanna o.fl. Þá hafi stefndi lagt eins og áður segi út fyrir ýmsum búnaði í eigninni svo sem þvottavél og þurrkara og sé þetta atriði viðurkennt í stefnu. Stefndi geri ráð fyrir að samtals hafi hann lagt út fyrir a.m.k. 6 milljónum króna í heildina. Í fjórða lagi hafi verið litið til þess að stefnandi hafi í upphafi greitt 11.357.701 krónur fyrir eignina en stefnandi hafi ekki greitt neitt á móti þeirri fjárhæð. Með hliðsjón af öllu þessu hafi niðurstaðan í samningaviðræðum aðila orðið sú að stefndi hafi fengið greiddar 14.500.000 krónur fyrir sinn hlut í eigninni og verði ekki annað séð en að sú niðurstaða hafi verið eðlileg og meira en sanngjörn í garð stefnanda. Þá sé með öllu ósannað að stefndi hafi beitt blekkingum eða svikum við kaupin.

Málsástæðu stefnanda sem byggi á 36. gr. laga nr. 7/1936 sé hafnað með vísan til sömu röksemda. Kaupverðið hafi ekki verið ósanngjarnt og ekkert hallað á stefnanda við ákvörðun þess. Í þessu sambandi sé í fyrsta lagi vísað til framangreindra fjárútláta stefnda í sambandi við eignina og þess að aðilar hafi verið sammála um að hún hefði hækkað mikið í verði. Þá sé í öðru lagi vísað til þess að samningaviðræður hafi farið fram á fundi þar sem hvor aðila hafi haft einn fjölskyldumeðlim viðstaddan sér til fulltingis. Í þriðja lagi sé vísað til þess að stefnandi, sem sé viðskiptafræðingur að mennt, hafi mátt gera sér fulla grein fyrir þýðingu þeirra viðskipta sem hún hafi samþykkt. Í fjórða lagi sé vísað til þess að stefndi hafi greitt meginpartinn af áhvílandi lánum á eigninni á sambúðartímanum. Sömu röksemdir eigi við um málsástæðu stefnanda sem byggð sé á 33. gr. laga nr. 7/1936.

Málsástæðu stefnanda sem byggð sé á röngum/brostnum forsendum sé jafnframt hafnað. Sé hér eins og endranær vísað til þess að engar rangar upplýsingar hafi verið veittar og beri stefnandi sönnunarbyrðina fyrir hinu gagnstæða, sbr. framangreint.

Þrautavarakrafa stefnanda sé fjárkrafa. Komi fram í stefnu að krafan sé a.m.k. að hluta til byggð á sakarreglunni þ.e. að um skaðabótakröfu sé að ræða. Stefndi byggi á því að krafan sé fyrnd, hvað sem öðru líði. Samkvæmt 9. gr. laga um fyrningu kröfuréttinda nr. 150/2007 fyrnist kröfur um skaðabætur á fjórum árum frá þeim degi er tjónþoli fékk nauðsynlegar upplýsingar um tjónið og þann sem ábyrgð beri á því eða hafi borið að afla sér slíkra upplýsinga. Upphafsdagur fyrningar hinnar meintu skaðabótakröfu stefnanda sé 5. mars 2008 þ.e.a.s. sá dagur sem bæði kaupsamningur og afsal séu dagsett og hið síðarnefnda jafnframt undirritað. Skv. þessu hafi krafan fyrnst hinn 5. mars 2012 en stefna sé dagsett 3. mars 2012. Ekki liggi fyrir birtingarvottorð í málinu en stefndi byggi á að stefna hafi verið birt eftir 5. mars 2012 og því sé krafan fyrnd. Sé skorað á stefnanda að sýna fram á annað með framlagningu birtingarvottorðs.

Þrautavarakrafa stefnanda sé í fyrsta lagi byggð á 36. gr. laga nr. 7/1936 og reglum samningaréttar um rangar/brostnar forsendur. Hvað þetta varði sé vísað til framangreindrar umfjöllunar um þessar ógildingarreglur. Þá sé krafan byggð á sakarreglunni, þ.e.a.s. að krafist sé skaðabóta úr hendi stefnda. Sömu röksemdir og að framan hafi verið reifaðar eigi jafnframt við um þessar málsástæður, en það sé að stefndi hafi engar rangar upplýsingar veitt og engum blekkingum beitt við kaupin. Því sé ósannað að saknæm háttsemi hafi verið viðhöfð auk þess sem stefnandi hafi ekki sýnt fram á og sannað að hún hafi orðið fyrir tjóni. Útreikningar stefnanda á hinu meinta tjóni séu fráleitir og í raun með öllu óskiljanlegir og án tilvísunar til nokkurra gagna.

Vaxtakröfum stefnanda sé sérstaklega mótmælt sem vanreifuðum enda sé það ekki með nokkru móti rökstutt í stefnu hvers vegna stefnandi eigi að eiga tilkall til vaxta á grundvelli 4. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá kaupsamningsdegi.

Allar kröfur stefnanda séu með einum eða öðrum hætti byggðar á því að stefndi hafi veitt stefnanda rangar upplýsingar um hvað orðið hafi um þær 5.050.000 krónur sem hún hafi greitt í apríl 2006. Stefnandi haldi því fram að stefndi hafi fullyrt að þessir peningar hafi farið inn á höfuðstól áhvílandi veðskulda. Eins og fjallað hafi verið um að framan sé þetta rangt og hafi stefnanda verið fullkomlega kunnugt um að þessir peningar hafi verið notaðir til framkvæmda við eignina. Þá beri í þessu sambandi að líta til þess að óumdeilt hafi verið við samningsgerðina hver væri fjárhæð þeirra skulda sem hvílt hafi á eigninni. Stefnandi hafi því vitað nákvæmlega hvað hún hafi verið að taka yfir og hefði í hið minnsta mátt gera sér grein fyrir því að framangreind fjárhæð hafi aldrei verið greidd inn á lánin. Hvað sem því líði hafi hún samþykkt yfirtöku lánanna eins og þau hafi staðið við kaupsamningsgerð og hafi ekki haldið því fram að hún hafi talið skuldirnar vera lægri. Þá hefði henni verið í lófa lagið að kanna innborganir inn á umrædd lán á þessum tíma enda hafi hún haft fullan aðgang að öllum gögnum og sé í þessu sambandi rétt að ítreka að stefnandi sé viðskiptafræðingur að mennt, og því sérfróð á sviði lánaviðskipta, auk þess sem hún hafi starfað á þessum tíma og starfi enn í banka. Sé því með ólíkindum að hún skuli halda því fram að hún hafi ekki vitað eða a.m.k. mátt vita að umrædd fjárhæð hafi ekki verið greidd inn á lánin. Þá sé, hvað sem öðru líði, ljóst að hafi stefnandi einhvern tíman átt rétt á hendur stefnda þá sé hann fallinn niður vegna tómlætis stefnanda. Stefnandi hafi eins og áður segi ekki gert svo mikið sem athugasemd við stefnda vegna kaupanna í um fjögur ár eftir að afsal hafi verið undirritað og greiðsla hafi farið fram til stefnda vegna kaupanna. Hafi stefndi því mátt líta svo á að viðskiptum aðila væri lokið. Hefði stefnandi þurft að gera kröfu vegna þessa miklu fyrr og sé það sérstaklega brýnt í ljósi þess að málatilbúnaður stefnanda byggi í raun allur á fullyrðingum stefnanda sem ekki séu studdar gögnum. Nánar tiltekið sé byggt á því sem eigi að hafa komið fram munnlega í samskiptum aðila og á framangreindum fundi með aðilum og föður stefnanda og bróður stefnda. Fullyrðingar stefnanda sem málið standi og falli með, þ.e. um að stefndi hafi fullyrt að títtnefnd fjárhæð hafi verið greidd inn á lánin, sé einungis byggð á því sem stefndi eigi að hafa sagt stefnanda árið 2008. Sé því ljóst að mjög erfitt sé um vik að sanna eða afsanna slíkar fullyrðingar svo löngu síðar auk þess sem minni manna um slík atvik geti verið brigðult svo löngu síðar. Í ljósi þessa sé einnig sérstaklega áréttað að sönnunarbyrðin um þessi atriði hvíli á stefnanda. Með vísan til þessa tómlætis stefnanda beri jafnframt að skýra allan sönnunarskort í málinu henni í óhag.

Hvað sem framangreindu líði byggi stefndi á því til vara að ef fallist verði á fjárkröfu stefnanda, af einhverjum ástæðum, beri að lækka þá kröfu. Í fyrsta lagi beri að lækka kröfuna um þær 1.030.782 krónur sem stefndi hafi greitt umfram stefnanda af áhvílandi veðskuldum á eigninni á sambúðartíma aðila, sbr. framlagt yfirlit af bankareikningi stefnda. Í öðru lagi beri að lækka kröfuna með hliðsjón af þeim fjárútlátum sem stefndi hafi lagt út fyrir vegna framkvæmda á eigninni. Eins og áður segi sé erfitt að sýna nákvæmlega fram á þessa fjárhæð, þegar svo langt sé um liðið. Stefndi telji a.m.k. að líta beri til framlagðra viðskiptayfirlita úr byggingarvöruverslunum á sambúðartímanum sem geri um 3 milljónir króna og því beri að lækka kröfu stefnanda um þá fjárhæð. Í þriðja lagi beri að lækka kröfuna um aðra fjárhæð að álitum vegna annarra fjárútláta stefnda sem erfitt sé að sýna fram á svo sem vegna greiðslna til iðnaðarmanna ofl.

Krafa stefnda um sýknu sé einkum byggð á reglum samninga- og kröfuréttar, þ.á.m. reglunni um að samninga beri að halda. Kröfu um málskostnað styðji stefndi við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Forsendur og niðurstaða

Aðalkrafa stefnanda í máli þessu er að viðurkennt verði að skuldbindandi samningur um kaup stefnanda á eignarhlut stefnda í fasteigninni [...], [...], hafi aldrei komist á. Krafan er eins og áður hefur verið rakið á því byggð að kaupsamningur aðila, dagsettur 5. mars 2008, og afsal, dagsett 5. mars 2008, sé óskuldbindandi fyrir aðila þar sem kaupsamningurinn hafi aldrei verið undirritaður en samkvæmt 1. mgr. 7. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 sé það fortakslaust gildisskilyrði kaupsamninga um fasteignir að samningar séu skriflegir. Jafnframt sé í ákvæðinu gerð krafa um að kaupsamningur innihaldi skuldbindingu um greiðslu tilgreinds kaupverðs og skuldbindingu um afhendingu fasteignar. Þannig geri nefnt ákvæði skýran áskilnað um að kaupsamningar um fasteignir uppfylli ákveðnar lágmarks­kröfur um efni. Kaupsamningur aðila sé hins vegar ekki undirritaður. Þá sé í undirrituðu afsali hvorki að finna skírskotun til kaupverðs fasteignarinnar né afhendingartíma. Þannig sé ekkert undirritað skjal fyrir hendi þar sem finna megi helstu ákvæði um efni samnings aðila, svo sem um kaupverð hlutar stefnda. Leiði þetta að mati stefnda til þess að skuldbindandi kaupsamningur um fasteignina hafi aldrei komist á.

Hvað framangreinda málsástæðu stefnanda varðar byggir stefndi sýknukröfu sína á því að ekki skipti máli þótt kaupsamningur stefnanda og stefnda hafi ekki verið undirritaður. Viðurkennt sé í stefnu að aðilar hafi samið um kaupin með bindandi hætti og hvert kaupverðið hafi átt að vera, þ.e. 29.473.685 krónur. Þá hafi aðilar undirritað afsal fyrir eignarhlutanum. Þá hafi stefnandi staðfest kaupin í verki, í samræmi við umrædd gögn, með því að yfirtaka umræddar veðskuldir og greiða stefnda þær 14.500.000 krónur sem tilgreindar séu í kaupsamningnum. Samningur aðila hafi verið skriflegur og afsalið jafnframt skriflegt, sbr. 7. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Auk þessa hafi stefnandi viðurkennt að bindandi samningur hafi komist á með háttsemi sinni eftir samningsgerð. Nánar tiltekið sé hér vísað til tómlætis stefnanda, þ.e. með því að gera ekki athugasemd við kaupin í um fjögur ár frá því að þau hafi farið fram. Aðilar hafi gengið út frá því síðan kaupin hafi átt sér stað að samningurinn væri skuldbindandi, þ.á.m. hafi stefnandi yfirtekið lánin á eigninni og hafi væntanlega greitt af þeim síðan. Geti stefnandi því ekki haldið því fram núna, þegar henni detti í hug, að enginn samningur hafi komist á, einungis vegna þess að aðilum hafi láðst að klára það formsatriði að undirrita kaupsamninginn, en sú staðreynd hafi legið fyrir allar götur síðan og verið stefnanda kunn. Auk þessa myndi þá afsalið standa eftir óhaggað eins og áður segi og yrði kaupsamningurinn þá til fyllingar afsalinu, þrátt fyrir að vera óundirritaður, enda bendi öll atvik málsins til þess að efni hans hafi verið rétt og aðilar sammála um efni hans.

Samkvæmt 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup er samningur um kaup á fasteign bindandi þegar skriflegt tilboð hefur verið samþykkt af móttakanda þess með undirskrift, enda felist í því skuldbinding um greiðslu tilgreinds kaupverðs og afhendingu fasteignar. Í þessu felst samkvæmt orðanna hljóðan að skriflegt form er gildisskilyrði kaupsamnings um fasteign og ennfremur að kaupsamningur sé undirritaður. Er þetta staðfest með ummælum í athugasemdum með frumvarpi því sem síðar varð að lögum nr. 40/2002 og öðrum lögskýringargögnum, sbr. dóma Hæstaréttar í máli nr. 54/2006 og máli nr. 453/2010. Í framangreindu ákvæði 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002  eru ennfremur tilgreind þau lágmarksskilyrði sem samningur þarf að fullnægja til að hann geti að lögum talist gildur kaupsamningur um fasteign. Þannig verður samningur að fela í sér skuldbindingu um greiðslu tilgreinds kaupverðs og afhendingu eignar.

Í máli þessu liggur fyrir skriflegur kaupsamningur, dagsettur 5. mars 2008, um eignarhlut stefnda í fasteigninni [...]. Óumdeilt er að krafa stefnanda um viðurkenningu á að skuldbindandi samningur hafi ekki komist á milli aðila málsins lýtur að þessum samningi. Samningurinn er eins og rakið hefur verið óundirritaður og uppfyllir þannig ekki framangreind form- og gildisskilyrði 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002.

Í málinu liggur fyrir afsal frá stefnda til stefnanda fyrir eignarhlut stefnda í fasteigninni [...], dagsett 5. mars 2008. Í afsalinu er vísað til framangreinds kaupsamnings. Afsalið er undirritað af stefnanda og stefnda. Í afsalinu er afhendingardagur eignarinnar sagður við undirritun kaupsamnings og tilgreint hvaða veðskuldir stefnandi (kaupandi) hafi yfirtekið við kaup eignarinnar, upphafleg fjárhæð þeirra og eftirstöðvar. Heildarkaupsverðs er hins vegar ekki getið. Framangreint afsal er samkvæmt efni sínu og tilgangi ekki kaupsamningur um fasteign heldur eignayfirfærslugerningur þ.e. viljayfirlýsing stefnda (afsalsgjafa) um að eignaréttur að hinni framseldu eign hafi færst frá honum til stefnanda (afsalshafa). Getur afsalið þegar af þeirri ástæði ekki komið í stað ógilds kaupsamnings auk þess sem það uppfyllir ekki það lágmarksgildisskilyrði 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 að tilgreina heildarkaupsverð hinnar framseldu eignar.

Eins og rakið hefur verið er af hálfu stefnda á því byggt að réttur stefnanda til að bera fyrir sig að kaupsamningurinn frá 3. mars 2008 sé ógildur, sé niður fallinn sökum tómlætis og ennfremur að stefnandi hafi í framkvæmd viðurkennt kaupsamninginn með yfirtöku áhvílandi veðskulda og greiðslu umsamins kaupverðs. Að sönnu voru fjögur ár liðin frá dagsetningu umrædds kaupsamnings þar til mál þetta var höfðað 5. mars 2012. Þá er óumdeilt að stefnandi greiddi stefnda umsamið kaupverð með umsaminni peningagreiðslu og yfirtöku hlutdeildar stefnda í áhvílandi veðskuldum. Hinn óundirritaði og af þeirri ástæðu ógildi kaupsamningur aðila gat hins vegar ekki öðlast gildi af þessum ástæðum enda stofnaði hann hvorki til réttinda né skyldna, þegar hann var skrifaður og dagsettur. Þá uppfylla tilgreindar athafnir stefnanda eða athafnaleysi ekki það gildisskilyrði 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 að kaupsamningur skuli vera undirritaður.

Með vísan til alls framanritaðs er fallist á þá aðalkröfu stefnanda eins og hún er réttilega skýrð að viðurkennt verði að skuldbindandi samningur um kaup stefnanda á eignarhlut stefnda í fasteigninni [...], [...], hafi ekki komist á með óundirrituðum kaupsamningi dagsettum 5. mars 2008.    

Með vísan til framangreindrar niðurstöðu og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað sem telst hæfilega ákveðinn 850.000 krónur. Hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

Þórður S. Gunnarsson héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Viðurkennt er að skuldbindandi samningur um kaup stefnanda, K, á eignarhlut stefnda, M, í fasteigninni [...], [...], hafi ekki komist á með óundirrituðum kaupsamningi, dagsettum 5. mars 2008. Stefndi greiði stefnanda 850.000 krónur í málskostnað.