Þriðjudaginn 29. apríl 2014.
Nr. 217/2014.	Valdimar Jónsson (Steinbergur Finnbogason hdl.) gegn José Luis Frey Garcia (Einar Hugi Bjarnason hrl.)

Kærumál. Húsaleigusamningur. Útburðargerð.

V kærði úrskurð héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu hans um að J yrði með beinni aðfarargerð borinn út úr nánar tilgreindri fasteign, en V var umráðamaður fasteignarinnar og leigusali samkvæmt leigusamningi við V. Aðilar höfðu gert með sér samkomulag um að allar greiðslur með posavélum í rekstri varnaraðila skyldu renna til sóknaraðila. Af þeim áttu greiðslur með kreditkortum að renna til sóknaraðila til greiðslu á leigu húsnæðisins, en sóknaraðili skyldi millifæra allar greiðslur með debetkortum yfir á varnaraðila. Sóknaraðili hélt því fram að varnaraðili hefði vanefnt skyldur sínar samkvæmt leigusamningnum með því að skipta um posavélar í húsnæðinu og rifti af þeim sökum leigusamningnum. Í málinu þótti hins vegar í ljós leitt að sóknaraðili hefði, þvert á samkomulag aðilanna, farið þess á leit við Borgun hf. að öll viðskipti með debetkort yrðu færð inn á hans reikning og þannig vanefnt samninginn fyrir sitt leyti. Þá var ómótmælt þeirri málsástæðu varnaraðila að sóknaraðili hefði haft í sínum vörslum fjármuni sem með réttu tilheyrðu varnaraðila. Með vísan til þessa var niðurstaða hins kærða úrskurðar staðfest.  

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson og Benedikt Bogason og Ingveldur Einarsdóttir settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 19. mars 2014 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 27. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 5. mars 2014 þar sem hafnað var beiðni sóknaraðila um að fá varnaraðila borinn út úr fasteign að Þingholtsstræti 1 í Reykjavík með beinni aðfarargerð. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og fyrrgreind krafa hans tekin til greina. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Svo sem rakið er í hinum kærða úrskurði tók varnaraðili 15. desember 2004 við leigusamningi um fasteignina Þingholtsstræti 1 í Reykjavík en sóknaraðili var leigusali. Sóknaraðili afsalaði eigninni 5. febrúar 2013 til Hótel Valhallar ehf. en tekið var fram í afsalinu að afsalshafi tæki við öllum réttindum og skyldum samkvæmt leigusamningi um eignina. Þrátt fyrir þetta lýsti fyrirsvarsmaður Hótel Valhallar ehf. því yfir 20. ágúst sama ár að sóknaraðili hefði haft umráð húsnæðisins frá því afsalið var gefið út. Jafnframt hefði sóknaraðili eftir sem áður tekið við leigugreiðslum, ráðstafað húsnæðinu sem umráðamaður þess og haft fulla heimilt til að framleigja það. Þá færi hann með öll réttindi og skyldur gagnvart leigutaka, þar með talið rétt til trygginga og annarra réttinda sem leiða mætti af leigusamningi.

Samkvæmt norskum lögum Kristjáns V. frá 15. apríl 1687, ákvæði VI-14-6, sem er meginheimild íslensks réttar til útburðargerðar leigutaka án undangengins dóms eða sáttar, er það aðeins á færi eiganda húsnæðis að neyta hennar. Það liggur í hlutarins eðli að þessi réttur getur flust í hendur þess sem fengið hefur réttindi yfir húsnæðinu með heimild frá eiganda þess. Ef sá aðili hefur haft viðhlítandi heimild frá eiganda til að ráðstafa eigninni með leigusamningi er hann jafnframt réttur aðili til að leita útburðar með beinni aðför vegna vanefnda á þeim samningi. Samkvæmt fyrrgreindri yfirlýsingu fyrirsvarsmanns Hótels Valhallar ehf. hafði sóknaraðili slíka heimild og gat hann því á þeim grundvelli krafist útburðar, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 1. nóvember 2002 í máli nr. 481/2002.

Eins og fram kemur í hinum kærða úrskurði var umsamið milli aðila að allar greiðslur með posavélum í húsnæðinu rynnu til sóknaraðila. Af þeim áttu greiðslur með kreditkortum að renna til sóknaraðila til greiðslu á leigu en gera átti mánaðarlega upp mismuninn milli aðila. Aftur á móti átti sóknaraðili að yfirfæra til varnaraðila samdægurs allar greiðslur með debetkortum. Varnaraðili heldur því fram að í júlí 2013 hafi hann komist að því að greiðslur vegna viðskipta með debetkortum hafi ekki borist inn á reikning hans. Hann hafi kannað hverju þetta sætti og fengið upplýsingar frá Borgun hf. um að sóknaraðili hafi farið þess á leit að öll viðskipti með debetkort yrðu færð inn á hans reikning. Liggur fyrir í málinu tölvubréf 5. desember 2013 frá fyrirtækinu þar sem staðfest er að sóknaraðili hafi 5. júlí 2013 óskað eftir að öllum greiðslukortafærslum yrði ráðstafað til hans. Þar sem hann hafi verið prókúruhafi samkvæmt samningi við fyrirtækið hafi verið gengið frá þessu sama dag. Þá heldur varnaraðili því fram að sóknaraðili hafi á þessum tíma haft í sínum vörslum 7.910.030 krónur sem með réttu tilheyrðu varnaraðila og verður ekki ráðið af gögnum málsins að þeirri staðhæfingu hans hafi verið mótmælt. Að þessu virtu hefur sóknaraðili ekki leitt í ljós að varnaraðili hafi vanrækt skyldur sínar samkvæmt leigusamningi með því að skipta um posavélar í húsnæðinu, þannig að greiðslur rynnu beint til hans, og bjóða þess í stað aðrar tryggingar. Verður niðurstaða hins kærða úrskurðar því staðfest.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og greinir í dómsorði.

Það athugast að þrátt fyrir fyrirmæli 1. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 um að vitnaleiðslur skuli að jafnaði ekki fara fram í málum sem rekin eru eftir 13. kafla laganna voru vitni leidd við meðferð málsins í héraði. Eins og mál þetta er vaxið voru engin efni til þess.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Valdimar Jónsson, greiði varnaraðila, José Luis Frey Garcia, 250.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 5. mars 2014.

Þetta mál var þingfest 22. nóvember 2013 og tekið til úrskurðar að loknum munnlegum málflutningi 24. janúar sl.

Sóknaraðili er Valdimar Jónsson, Seljugerði 12, Reykjavík, en varnaraðili er José Luis Freyr Garcia, Efstasundi 13, Reykjavík.

                Sóknaraðili krefst dómsúrskurðar um að varnaraðili verði með beinni aðfarargerð borinn út úr fasteigninni Þingholtsstræti 1, Reykjavík, ásamt öllu sem honum tilheyrir þar og að fasteignin verði afhent sóknaraðila ásamt öllu sem henni fylgir og fylgja ber. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar auk þess sem fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

                Varnaraðili krefst þess að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað. Þá krefst varnaraðili málskostnaðar úr hendi sóknaraðila. Fallist dómurinn á kröfu sóknaraðila krefst varnaraðili þess að kveðið verði á um það í úrskurði að málskot fresti framkvæmd hans þar til dómur æðri dóms liggur fyrir.

Málavextir

Hinn 6. febrúar 2002 gerðu sóknaraðili og Móment ehf. með sér leigusamning um fasteign sóknaraðila að Þingholtsstræti 1 í Reykjavík. Varnaraðili var fyrirsvarsmaður þess félags og undirritaði samninginn fyrir hönd félagsins. Samningurinn var tímabundinn og var upphaf leigutíma 1. mars 2002 en lok leigutíma 1. mars 2012. Í 3. gr. samningsins er svohljóðandi ákvæði um tryggingu leigugreiðslna: ,,Posavélar sem staðsettar eru í hinu leigða verða á nafni leigusala eða á því nafni sem hann tiltekur fram á meðan á samningstíma stendur. Allar greiðslur vegna sölu veitinga eða vegna annarrar þjónustu sem greiddar eru með kreditkortum fær leigusali inn á sinn reikning, en hann endurgreiðir síðan kaupanda þann 3ja hvers mánaðar mismuninn ef innkoman af kreditkortunum er hærri en sem nemur húsaleigugreiðslum hvers mánaðar. Ef innkoman af kreditkortum er lægri þá greiðir leigutaki leigusala mismuninn við uppgjör þann 3ja hvers mánaðar. Alla innkomu á reikning leigusala vegna debetkortagreiðslna skal leigusali yfirfæra á reikning leigutaka samdægurs. Leigutaka er óheimilt að nota kreditkortagreiðslurnar til tryggingar öðru en húsaleigugreiðslum“.

Hinn 15. desember 2004 gerðu aðilar málsins með sér samning um breytingar á fyrrnefndum húsaleigusamningi sóknaraðila og Móments ehf. Sóknaraðili samþykkti samkvæmt 1. gr. samningsins að varnaraðili tæki við af Móment ehf. sem leigutaki að umræddu húsnæði. Yfirtakan miðaðist við 1. janúar 2005. Leigugjald var í 2. gr. samningsins ákveðið 800.000 krónur á mánuði án virðisaukaskatts sem félli í gjalddaga 5. hvers mánaðar. Leigan skyldi hækka miðað við breytingar á vísitölu neysluverðs og væri grunnvísitala vísitala desember 2004 sem væri 237,9 stig. Í 3. gr. samningsins var svohljóðandi ákvæði: ,,Áfram skulu vera sömu tryggingar fyrir leigugreiðslum og koma fram í leigusamningi [sóknaraðila] og Móment ehf. frá 6. febrúar 2002, sbr. ákvæði 3. gr. þess samnings, að því breyttu að [varnaraðili] taki við skyldum Móment ehf. samkvæmt ákvæðinu. Er [varnaraðila] óheimilt að nota aðrar posavélar en þær sem til staðar eru í dag. Skulu allar posavélar vera á nafni leigusala. Brot gegn þessu ákvæði leigusamningsins heimilar leigusala að rifta leigusamningi þessum.“ Kveðið var á um það í 5. gr. samningsins að varnaraðili skyldi láta skipta um allt gler og alla glugga á 2. og 3. hæð eignarinnar og endurnýja allt rafkerfi á sömu hæðum, þ. á m. að skipta um raflagnir, rofa og annað sem tilheyri rafkerfinu, allt á eigin kostnað. Framkvæmdum samkvæmt þessari grein skyldi vera lokið innan fimm ára frá undirritun samningsins.

Óumdeilt er að Hótel Valhöll ehf. keypti umrædda fasteign af sóknaraðila. Samkvæmt framlögðu veðbandayfirliti frá Creditinfo var afsal gefið út til félagsins 5. febrúar 2013 sem móttekið var til þinglýsingar 7. febrúar 2013. Fram kemur í yfirlitinu að fyrrnefndur samningur um breytingar á húsaleigusamningi er þinglýst á eignina. Engum öðrum leigusamningi er þinglýst á eignina samkvæmt yfirlitinu.

Ágreiningslaust er að í júlí 2013 tók varnaraðili nýja posa í notkun og hætti notkun þeirra posa sem voru á nafni sóknaraðila, án þess að upplýsa sóknaraðila um það fyrir fram. Aðilar máls deila um það hvort varnaraðila hafi verið þetta heimilt. Á þeim tíma hafði sóknaraðili í vörslum sínum um 7,9 milljónir króna sem tilheyrðu varnaraðila.

Lögmaður sóknaraðila sendi varnaraðila bréf, dags. 7. ágúst 2013, sem var birt af stefnuvotti 13. ágúst 2013, þar sem hann m.a. skoraði á varnaraðila að fjarlægja þegar alla posa sem ekki væru á nafni sóknaraðila og hefja aftur notkun á þeim posum sem áskilið væri að varnaraðili notaði samkvæmt leigusamningi aðila. Þess var einnig krafist að sýnt yrði fram á að réttar vélar væru komnar aftur í notkun. Yrði varnaraðili ekki við kröfu sóknaraðila innan sjö sólarhringa frá móttöku bréfsins yrði leigusamningnum rift vegna vanefnda varnaraðila með vísan til 3. gr. fyrrnefnds samning um breytingar á húsaleigusamningi, sbr. 10. tl. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Áskilinn var réttur til að ,,halda eftir öllum fjármunum/tryggingum þar til mál þetta hefur verið til lykta leitt“.

Lögmaður varnaraðila svaraði bréfinu 15. ágúst 2013. Hann rakti m.a. í bréfinu að sá háttur á tryggingu húsaleigu sem hefði verið til staðar hefði valdið varnaraðila verulegum rekstrarerfiðleikum undanfarið. Ekki hefði öllum fjármunum sem komu gegnum eldri posa verið skilað til varnaraðila og um síðustu mánaðarmót hefði engu fé verið skilað. Þetta hafi valdið varnaraðila erfiðleikum við að halda rekstri í eðlilegu horfi, þar með talið að greiða starfsfólki laun, og verði ekki við þetta fyrirkomulag unað. Varnaraðili væri tilbúinn að reiða fram bankaábyrgð til að tryggja leigugreiðslur fyrir þrjá mánuði. Nokkur samskipti voru á milli lögmanna aðila í kjölfar þessara bréfaskipta. Hinn 21. ágúst 2013 rifti sóknaraðili samningnum með vísan til 3. gr. fyrrnefnds samnings um breytingar á húsaleigusamningi, sbr. 10. tl. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Við munnlegan flutning málsins gáfu aðilar skýrslu. Einnig komu fyrir dóminn vitnin Helena Guðmundsdóttir, Heiðdís Jónsdóttir, Óskar Jóhann Sigurðsson og Jón Ragnarsson. Samkomulag var með lögmönnum aðila um þessar vitnaleiðslur.

Málsástæður sóknaraðila

                Sóknaraðili vísar til þess að Hótel Valhöll ehf. sé þinglýstur eigandi fasteignarinnar að Þingholtsstræti 1 í Reykjavík en varnaraðili sé leigutaki húsnæðisins. Sóknaraðili sé umráðamaður fasteignarinnar og fari m.a. með öll réttindi og skyldur gagnvart varnaraðila. Við munnlegan flutning málsins sagði lögmaður sóknaraðila að sóknaraðili væri leigutaki eignarinnar og hefði framleigurétt. Sem slíkur væri sóknaraðili réttur aðili til þess að krefjast útburðar á varnaraðila. Auk þess hafi varnaraðili verið meðvitaður um að sóknaraðili væri leigusali hans, en sóknaraðili hafi upplýst varnaraðila um framsalið. Varnaraðili hafi auk þess greitt leigu til sóknaraðila. Yfirlýsing fyrirsvarsmanns Hótel Valhallar ehf. væri skýr, undirrituð og vottuð. Skriflegur leigusamningur væri á milli sóknaraðila og Hótel Valhallar ehf. en hann væri ekki lagður fram og honum hefði ekki verið þinglýst. Vöntun á þinglýsingu skipti engu máli.

Sóknaraðili byggir á því að aðilum máls hafi verið heimilt að semja svo um að varnaraðili setti tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningi aðila, sbr. 39. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Umsamin trygging hafi falist í því að posagreiðslum hafi verið ráðstafað á tiltekna reikninga í eigu sóknaraðila og hafi greiðslum með debetkortum verið ráðstafað inn á einn reikning en greiðslum með kreditkortum inn á annan reikning. Aðilum hafi verið heimilt að semja um þetta fyrirkomulag tryggingar, enda sé umrætt húsnæði ætlað til atvinnureksturs, sbr. einnig 5. tl. 1. mgr. 40. gr. sömu laga.

Varnaraðili hafi vanefnt leigusamning aðila með því að skipta um posa í júlí 2013 og afnema með því umsamda tryggingu. Sú vanefnd hafi heimilað sóknaraðila að rifta leigusamningi aðila. Mögulega hafi varnaraðili skipt posum út þegar á árinu 2008. Varnaraðila sé samkvæmt 3. gr. samnings um breytingar á húsaleigusamningi, dags. 15. desember 2004, ekki heimilt að hafa neina aðra posa. Varnaraðili hafi því vanefnt leigusamning aðila síðan 2008. Samkvæmt 10. tl. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga þurfi vanefnd að vera veruleg til þess að leigusali geti rift húsaleigusamningi. Við munnlegan flutning málsins benti lögmaður sóknaraðila á að 2. gr. sama samnings kveði á um fjárhæð húsaleigu og hvernig hún hækki miðað við breytingar á vísitölu neysluverðs. Uppgjör hafi aldrei farið fram. Líta þurfi til þess að varnaraðili hafi enga leigu greitt og því sé einnig byggt á 1. tl. 1. mgr. 61. gr. laganna. Réttur sóknaraðila til að halda eftir tryggingu sé skýr. Sóknaraðili hafi krafið varnaraðila umsvifalaust um úrbætur. Varnaraðili hafi einhliða ákveðið að nota tryggingu sem leigu með skuldajöfnuði. Lögmaður sóknaraðila sagði við munnlegan flutning málsins að varnaraðila hafi borið að gera við glugga í hinu leigða húsnæði en því sé ólokið.

Sóknaraðili mótmælir því að varnaraðili hafi skipt posum út af því að greiðslur hafi hætt að berast á reikninga. Varnaraðili hafi sagst hafa gert það til þess að þrýsta á sóknaraðila um breytta tilhögun tryggingar.

Krafa sóknaraðila um útburð byggist á 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Réttur sóknaraðila sé skýr og byggist á húsaleigusamningi sóknaraðila við Móment ehf., dags. 6. febrúar 2002, samningi um breytingar á þeim húsaleigusamningi, dags. 15. desember 2004, áskorun sóknaraðila til varnaraðila vegna vanefnda á húsaleigusamningi, dags. 7. ágúst 2013, svarbréfi varnaraðila, dags. 15. ágúst 2013, og þeirri staðreynd að engin leiga hafi verið greidd.

Sóknaraðili hafnar því að útburði verði frestað á grundvelli 84. gr. laga nr. 90/1989. Sú heimild sé algjör undantekning og eigi bara við ef hagsmunir séu ófjárhagslegir.

Um lagarök vísar sóknaraðili til 10. tl. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, sem og 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Krafa um málskostnað styðst við 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989, sbr. XXI. kafla og önnur ákvæði laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Um varnarþing vísast til V. kafla laga nr. 91/1991, sbr. 84. gr. laga nr. 90/1989.

Málsástæður varnaraðila

                Varnaraðili byggir í fyrsta lagi á aðildarskorti sóknaraðila, þar sem hann sé ekki þinglýstur eigandi hins leigða húsnæðis að Þingholtsstræti 1. Þinglýstur eigandi húsnæðisins sé Hótel Valhöll ehf. Sóknaraðili sé ekki í fyrirsvari fyrir það félag og sitji ekki í stjórn þess. Þá hafi hann ekki umboð til þess að fara með málefni þess félags með neinum hætti. Í yfirlýsingu, dags. 20. ágúst 2013, tæpum tveimur vikum eftir að sóknaraðili sendi varnaraðila áskorun um ætlaðar vanefndir á húsaleigusamningi, komi fram að sóknaraðili hafi „haft umráð húsnæðisins að Þingholtsstræti 1 í Reykjavík, frá því að Hótel Valhöll ehf. fékk útgefið afsal fyrir eigninni hinn 5. febrúar 2013“. Erfitt sé að ráða hvað átt sé við með þessum orðum. Enn erfiðara sé að ráða í hver undirriti skjalið eða votti. Varnaraðili mótmæli því skjalinu og telji að slík „yfirlýsing“ breyti engu um að það sé í höndum þinglýsts eiganda fasteignar að bera fram þær kröfur sem sóknaraðili hafi uppi í þessu máli. Varnaraðili viti ekki hvernig samningssambandi Hótel Valhallar ehf. og sóknaraðila sé háttað og hvort leigusamningur sé í gildi milli þeirra aðila og sóknaraðili framleigi varnaraðila eignina. Engir leigureikningar hafi borist varnaraðila síðustu mánuði, hvorki frá sóknaraðila né Hótel Valhöll ehf. Lögmaður varnaraðila sagði við munnlegan flutning málsins að sóknaraðili og Jón Ragnarsson hefðu ekki upplýst um efni leigusamnings Hótel Valhallar ehf. við sóknaraðila eða lagt samninginn fram. Eina sönnunargagnið um yfirráð sóknaraðila væri yfirlýsing Jóns.

                Samkvæmt norsku lögum Kristjáns V. frá 15. apríl 1687, ákvæði VI-14-6, megi „eigandi án frekara dóms láta þjóna réttarins ryðja húsið...“, vilji maður ekki flytjast úr leiguhúsnæði á fardegi réttum, þótt honum hafi verið löglega byggt út, eða hann hefst við í húsi, sem hann á engan rétt til, eða hefur verið dæmdur úr, að ólofi eiganda. Þetta ákvæði sé meginheimild íslensks réttar til útburðargerðar leigutaka án undangengins dóms eða sáttar. Eftir orðanna hljóðan sé aðeins á færi eiganda húsnæðis að neyta hennar. Þegar af þessari ástæðu beri að hafna kröfu sóknaraðila.

                Í öðru lagi telur varnaraðili að skilyrðum 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför sé ekki fullnægt. Ákvæðið setji mörg skilyrði sem sóknaraðila beri að sanna að sé fullnægt. Við skýringu ákvæðisins hafi fræðimenn jafnt sem dómstólar byggt á því að skilyrði beinnar aðfarargerðar sé að réttmæti kröfu gerðarbeiðanda sé svo skýrt og ljóst að öldungis megi jafna til þess að dómur hafi gengið um kröfuna, eins og fram komi í greinargerð með frumvarpi því sem varð að lögum nr. 90/1989. Við skýringu ákvæðisins verði einnig að líta til þess að útburður teljist til bráðabirgðaaðgerða. Slíkar gerðir séu undantekning frá þeirri grunnreglu íslensks réttar að aðför fari ekki fram án undangengins dóms. Því beri að skýra ákvæðið þröngri lögskýringu og gera í því efni strangari kröfur til sóknaraðila um sönnun fyrir rétti sínum. Varnaraðili telur að sóknaraðila hafi ekki tekist að sýna fram að skilyrðum 78. gr. laga nr. 90/1989 sé uppfyllt og beri því að hafna kröfunni.

                Ágreiningur aðila lúti fyrst og fremst að tryggingum og fyrirkomulagi á þeim. Sóknaraðili hafi komið því í kring að allar debetkortafærslur sem komu í gegnum posakerfi veitingastaðar varnaraðila færu beint inn á reikning sóknaraðila. Með þessari háttsemi hafi sóknaraðili gróflega brotið gegn leigusamningi aðila og gefið varnaraðila réttmæta ástæðu til þess að bregðast við með þeim hætti sem hann gerði. Til þess að gæta sanngirni hafi varnaraðili boðið fram tryggingu í formi bankaábyrgðar. Það geti því ekki talist vanefnd af hálfu varnaraðila að gera slíkar varúðarráðstafanir þegar hann hafi komist að því að sóknaraðili hafi látið færa hluta af rekstrartekjum veitingastaðar varnaraðila yfir á eigin reikning án nokkurra skýringa.

                Sóknaraðili byggi riftunarkröfu sína og útburðarbeiðni á 10. tl. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Í ljósi framangreindra aðgerða sóknaraðila, erfiðleika þar á undan við að fá afhentar upplýsingar um reikningsstöðu, og þar sem varnaraðili hafi boðið fram tryggingu sem sóknaraðili hafi hafnað, sé ljóst að riftunarheimild samkvæmt fyrrnefndu ákvæði sé ekki fyrir hendi. Af þeim sökum beri að hafna kröfum sóknaraðila.

                Samkvæmt 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 beri að hafna aðfararbeiðni, verði talið varhugavert að hún nái fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna sem heimilt er að afla. Í ljósi þess að verulegur vafi leiki á um hvort varnaraðili hafi yfirhöfuð brotið gegn ákvæðum leigusamnings aðila eða ákvæðum húsaleigulaga verði að hafna kröfunni. Sóknaraðili hafi ekki lagt fram nein skjöl sem eigi að sýna fram á vanskil eða vanefndir og hvergi í gögnum málsins megi sjá yfirlit yfir þá fjármuni sem sóknaraðili hafi nú undir höndum sem tryggingu, yfirlit yfir leigugreiðslur síðustu mánaða eða ára eða útskýringar sóknaraðila á því hvers vegna hann hafi reynt að komast yfir allar debetkortagreiðslur sem áttu að berast varnaraðila.

                Óumdeilt sé að sóknaraðili sé með 7.910.030 krónur á sínum bankareikningi sem hann hafi átt að skila varnaraðila í ágúst 2013. Sóknaraðili sé því með tryggingar undir höndum sem nemi margra mánaða leigu, en samkvæmt leigusamningi aðila hafi tryggingar einungis átt að vera fyrir leigugreiðslum. Það sé því í besta falli varhugavert að slá því föstu að vanefndir hafi orðið af hálfu varnaraðila þegar sóknaraðili sé með svo góðar tryggingar. Fram kom hjá lögmanni varnaraðila við munnlegan flutning málsins að fyrrnefnd fjárupphæð væri allar rekstrartekjur varnaraðila sem kæmu frá kreditkortafærslum.

                Við munnlegan flutning málsins mótmælti lögmaður varnaraðila því sem nýrri málsástæðu að varnaraðili væri í vanskilum með leigu af hinni leigðu fasteign, auk þess sem hann mótmælti því sem röngu. Lögmaðurinn mótmælti því einnig sem nýrri málsástæðu að varnaraðili hefði neitað sóknaraðila um aðgang að eigninni, auk þess sem það komi þessu máli ekki við. Lögmaðurinn rakti að sóknaraðili skuldaði varnaraðila um 700.000 krónur. Sóknaraðili hefði tekið út vörur fyrir hundruð þúsunda króna án greiðslu. Þá hafi sóknaraðili ekki sinnt viðhaldi á húsnæðinu sem hafi fallið á varnaraðila. Sóknaraðili hafi einnig brotið gegn leigusamningi aðila og húsaleigulögum með því að afhenda varnaraðila ekki yfirlit yfir bankareikninga til þess að varnaraðili gæti fært bókhald sitt. Sóknaraðili hafi einnig breytt reikningi fyrir debetkortafærslur. Sóknaraðili hafi einnig tvírukkað um leigu og skilað fé of seint.

                Fallist héraðsdómur á kröfu sóknaraðila krefst varnaraðili þess að kveðið verði á um það í úrskurði héraðsdóms að málskot úrskurðarins fresti framkvæmd hans þar til dómur æðra dóms liggur fyrir, sbr. 84. gr laga nr. 90/1989. Í þessu máli séu réttindi sóknaraðila ekki augljós eða ótvíræð. Verði varnaraðili borinn út úr fasteigninni áður en endanleg dómsniðurstaða liggur fyrir í málinu geti verulegt tjón hlotist af fyrir báða aðila sem erfitt geti reynst að bæta úr.

                Um lagarök vísar varnaraðili til norsku laga Kristjáns V. frá 15. apríl 1687, ákvæðis VI-14-6, og laga nr. 90/1989 um aðför, einkum 1., 78., 79., 3. mgr. 83. gr. og 84. gr. Einnig til ákvæða húsaleigulaga nr. 36/1994 og laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, m.a. 1. mgr. 130. gr. varðandi kröfu um málskostnað.

Niðurstaða

Í 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför er manni, sem með ólögmætum hætti er aftrað að neyta réttinda sinna, heimilað að beina til héraðsdómara beiðni um að skyldu þess efnis sem getur í 72. eða 73. gr. laganna verði fullnægt með aðfarargerð þótt aðfararheimild samkvæmt 1. gr. laganna liggi ekki fyrir. Ákvæði 72. gr. fjallar um skyldu gerðarþola til að víkja af fasteign eða til að láta gerðarbeiðanda af hendi umráð hennar að einhverju leyti eða öllu, eða til að fjarlægja hluti af henni. Samkvæmt 3. mgr. 83. gr. laganna skal að jafnaði hafna aðfararbeiðni, ef varhugavert verður talið að gerðin nái fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna, sem heimilt er að afla samkvæmt 1. mgr. sömu greinar. Í þessu máli verður þar af leiðandi einungis leyst úr því hvort réttur sóknaraðila til umráða yfir hinni umþrættu eign að Þingholtsstræti 1 í Reykjavík sé nægilega skýr til þess að krafa hans verði tekin til greina.

Fyrir liggur að sóknaraðili er ekki lengur eigandi umrædds húsnæðis, heldur Hótel Valhöll ehf., en hann mun hafa selt því félagi eignina. Afsal var gefið út til félagsins 5. febrúar 2013. Sóknaraðili byggir á því að hann sé réttur aðili til þess að krefjast útburðar varnaraðila, þar sem hann leigi eignina af Hótel Valhöll ehf. og hafi heimild félagsins til að framleigja hana. Varnaraðili byggir hins vegar á aðildarskorti sóknaraðila og telur ósannað að leigusamningur sé til staðar milli sóknaraðila og Hótel Valhallar ehf. Enginn leigusamningur hefur verið lagður fram milli sóknaraðila og Hótel Valhallar ehf. og engum slíkum leigusamningi hefur verið þinglýst á eignina. Meðal gagna málsins er yfirlýsing Jóns Ragnarssonar, stjórnarmanns Hótel Valhallar ehf. og föður sóknaraðila, dags. 20. ágúst 2013, þar sem hann lýsir því yfir fyrir hönd félagsins að sóknaraðili ,,[hafi] haft umráð húsnæðisins að Þingholtsstræti 1, Reykjavík, frá því að Hótel Valhöll ehf. fékk útgefið afsal fyrir eigninni hinn 5. febrúar 2013. Eftir sem áður tekur [sóknaraðili] við greiðslum leigu, ráðstafar húsnæðinu sem umráðamaður þess og hefur fulla heimild til þess að framleigja húsnæðið. Þá fer hann með öll réttindi og skyldur gagnvart leigutaka, þ.m.t. réttar til trygginga og annarra réttinda sem leiða má af leigusamningi.“

Sóknaraðili fullyrti í aðilaskýrslu sinni að hann hefði gert leigusamning við Hótel Valhöll ehf. og að hann hefði heimild félagsins til að framleigja eignina. Jón Ragnarsson gaf skýrslu fyrir dóminum. Fram kom hjá Jóni að Hótel Valhöll ehf. væri fjölskyldufyrirtæki og að sóknaraðili væri leigutaki umrædds húsnæðis og hefði framleigurétt á húsnæðinu. Varnaraðili hefði vitað um eigendaskipti að húsnæðinu og jafnframt að sóknaraðili færi áfram með umráð húsnæðisins.

Í norsku lögum Kristjáns V. frá 15. apríl 1687, ákvæði VI-14-6, kemur meðal annars fram að ef maður vill ekki flytjast úr leiguhúsnæði á fardegi réttum, þótt honum hafi löglega verið út byggt, eða hann hefst við í húsi, sem hann á engan rétt til eða hefur verið dæmdur úr, að ólofi eiganda, þá megi „eigandi án frekara dóms láta þjóna réttarins ryðja húsið‟.  Samkvæmt hljóðan þessarar meginheimildar íslensks réttar til útburðargerðar leigutaka án undangengins dóms eða sáttar er aðeins á færi eiganda húsnæðis að neyta hennar, sbr. dóm Hæstaréttar 13. desember 2000 í máli nr. 440/2000. Réttur þessi flyst á hinn bóginn eðli máls samkvæmt í hendur leigutaka, ef hann framleigir húsnæðið með viðhlítandi heimild frá eiganda þess, sbr. dóm Hæstaréttar 1. nóvember 2002 í máli nr. 481/2002.

Við mat á því hvort réttur sóknaraðila til umráða yfir hinni umþrættu eign sé nægilega skýr verður ekki litið fram hjá því að enginn húsaleigusamningur milli Hótel Valhallar ehf. og sóknaraðila liggur frammi í málinu, ólíkt því sem var í hæstaréttarmálinu nr. 481/2002. Fyrrnefnd yfirlýsing er gefin út eftir að ágreiningur aðila þessa máls kom upp og af dagsetningu hennar og efni hennar má ráða að hún hafi verið gefin út í tilefni af þessu máli. Slík yfirlýsing getur að mati dómsins ekki komið í stað leigusamnings til sönnunar á rétti sóknaraðila gegn mótmælum varnaraðila. Sóknaraðili hefur því ekki sýnt fram á að réttur hans til umráða yfir umræddri eign sé nægilega skýr til þess að krafa hans verði tekin til greina. Verður kröfu sóknaraðila því hafnað.

Eftir þessum úrslitum verður sóknaraðila gert að greiða varnaraðila málskostnað sem þykir, eftir atvikum og með hliðsjón af umfangi málsins, vera hæfilega ákveðinn 400.000 krónur.

Ásbjörn Jónasson, settur héraðsdómari, kveður upp þennan úrskurð. Vegna mikilla anna dómarans hefur uppkvaðning úrskurðarins dregist fram yfir lögbundinn frest samkvæmt 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989, en dómari og lögmenn aðila töldu endurflutning óþarfan.

Ú r s k u r ð a r o r ð:

Kröfu sóknaraðila, Valdimars Jónssonar, um að varnaraðili, José Luis Freyr Garcia, verði með beinni aðfarargerð borinn út úr fasteigninni Þingholtsstræti 1, Reykjavík, ásamt öllu sem honum tilheyrir þar og að fasteignin verði afhent sóknaraðila ásamt öllu sem henni fylgir og fylgja ber, er hafnað.

Sóknaraðili greiði varnaraðila 400.000 krónur í málskostnað.