Föstudaginn 7. nóvember 2008.
Nr. 591/2008.	Skógrækt ríkisins (Sigurbjörn Magnússon hrl.) gegn Héðni Unnsteinssyni (Karl Axelsson hrl.)

 

Kærumál. Þinglýsing. Erfðafesta.

Kærður var úrskurður héraðsdóms, þar sem felld var úr gildi ákvörðun þinglýsingarstjórans í Borgarnesi um breytingu á færslu í fasteingabók varðandi tiltekna landspildu úr Jafnaskarðsskógslandi, og lagt fyrir hann að færa þinglýsinguna í fyrra horf. Í dómi Hæstaréttar, sem staðfesti niðurstöðu héraðsdóms, kemur fram að ákvæði 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 sé samkvæmt orðanna hljóðan takmarkað við leiðréttingu þinglýsingarstjóra á mistökum sem orðið hafa við færslu fasteignabókar eða þegar mistök hafa orðið um þinglýsingu ella. Ekki yrði úr því skorið á grundvelli, 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga, hvort erfðafestusamningur um fyrrgreinda landspildu hefði fallið niður, þannig að leiða skyldi til aflýsingar hans, vegna vanefnda eða þar sem hann hefði aldrei komist í framkvæmd.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Garðar Gíslason, Gunnlaugur Claessen og Páll Hreinsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 23. október 2008, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 31. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Vesturlands 10. október 2008, þar sem felld var úr gildi ákvörðun þinglýsingarstjórans í Borganesi 5. ágúst 2008 um breytingu á færslu í fasteignabók varðandi landspildu úr Jafnaskarðsskógslandi og lagt fyrir þinglýsingarstjóra að færa þinglýsinguna til fyrra horfs. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sbr. 1. gr. laga nr. 6/1992. Sóknaraðili krefst þess að hinum kærða úrskurði verið hrundið og breytt á þann veg að allar kröfur hans í héraði verði teknar til greina, þannig að staðfest verði fyrrgreind ákvörðun þinglýsingarstjórans í Borganesi. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Með bréfi 20. september 2007 gerði sóknaraðili kröfu um að þinglýsingarstjóri leiðrétti færslu í fasteignabók varðandi landspildu úr Jafnaskarðsskógslandi, Borgar­byggð, með þeim hætti er greinir í hinum kærða úrskurði. Krafan var byggð á 27. gr. þingslýsingalaga.

Ákvæði 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga er samkvæmt orðanna hljóðan takmarkað við leiðréttingu þinglýsingarstjóra á mistökum sem orðið hafa við færslu fasteignabókar eða þegar mistök hafa orðið um þinglýsingu ella. Sóknaraðili hefur ekki fært rök að því að mistök hafi átt sér stað við þinglýsingu erfðafestusamnings 12. janúar 1972 um nefnda landspildu sem varnaraðili leiðir rétt sinn af. Ekki verður skorið úr því á grundvelli 1. mgr. 27. þinglýsingalaga hvort nefndur erfðafestu­samningur hafi fallið niður, þannig að til aflýsingar hans eigi að leiða, vegna vanefnda eða þar sem hann hafi aldrei komist í framkvæmd. Samkvæmt framansögðu verður niðurstaða hins kærða úrskurðar staðfest.

Sóknaraðili greiði varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Skógrækt ríkisins, greiði varnaraðila, Héðni Unnsteinssyni, 150.000 krónur í kærumálskostnað.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Vesturlands 10. október 2008.

Mál þetta var þingfest 15. september 2008 og tekið til úrskurðar 22. sama mánaðar. Sóknaraðili er Héðinn Unnsteinsson, Hjarðarhaga 36 í Reykjavík, en varnaraðili er Skógrækt ríkisins, Miðvangi 2-4 á Egilsstöðum.

Sóknaraðili krefst þess að felld verði úr gildi ákvörðun þinglýsingarstjórans í Borgarnesi frá 5. ágúst 2008 um að breyta skráningu í þinglýsingabók vegna landspildu í Jafnaskarðsskógslandi, fasteignanúmer 210-9628, og að lagt verði fyrir þinglýsingarstjórann að afmá úr þinglýsingabók yfirlýsingu varnaraðila vegna landspildunnar, þannig að þinglýsingabókinni verði breytt aftur til fyrra horfs fyrir hina kærðu ákvörðun. Jafnframt er þess krafist að varnaraðila verði gert að greiða sóknaraðila málskostnað.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og að staðfest verði ákvörðun þinglýsingarstjóra frá 5. ágúst 2008 um að leiðrétta færslur í þinglýsingabók vegna fyrrgreindrar landspildu. Þá krefst varnaraðili málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.

I.

Með samningi 14. júlí 1936 leigði Guðbjarni Guðmundsson spildu úr jörðinni Jafnaskarði í fyrrum Stafholtstungnahreppi til Halldórs Sigurðssonar. Í samningnum var tekið fram að spildan væri nefnd Lambhagi, sem væri nes er gengi út í Hreðavatn. Leigutíminn var til 30 ára frá 31. maí 1936 og var leigutaka heimilt að byggja nauðsynleg hús á landinu og rækta það og nýta eins og venjulegt væri um leigulönd. Jafnframt fylgdi landinu veiðiréttur, svo sem nánar er rakið í samningnum. Leiga fyrir landið var 50 krónur og átti að greiða hana 15. september ár hvert. Samningurinn var móttekinn til þinglýsingar 31. desember 1937 og þinglesinn á manntalsþingi árið 1938. Á landinu var reist sumarhús og heldur sóknaraðili því fram að það hafi afi sinn, Héðinn Jónsson, og umræddur Halldór Sigurðsson gert í sameiningu.

Jörðin Jafnaskarð komst í eigu Búnaðarbanka Íslands og með kaupsamningi 20. febrúar 1939 seldi bankinn jörðina til varnaraðila. Hinn 8. febrúar 1943 afsalaði varnaraðili síðan jörðinni til Þorsteins Guðbjarnasonar, en við söluna var undanskilið land og skógur, sem liggur sunnan Selvatnslækjar, allt frá því hann fellur úr Selvatni í Kiðá, en þaðan ræður Kiðá merkjum milli Jafnaskarðs og lands Skógræktar ríkisins. Afsalið var móttekið til þinglýsingar sama dag og það var gefið út.

Með bréfi varnaraðila 1. desember 1970 til Hreins Halldórssonar var tilkynnt að leigusamningur um landspilduna undir sumarhúsið, sem faðir hans Halldór Sigurðsson reisti á landinu, hefði runnið út 31. maí 1966. Jafnframt var tekið fram að landleigunni væri sagt upp þar sem engin skil hefðu verið gerð á leigu né heldur rætt um framlengingu hennar. Að því gættu að margra ára leiga væri ógreidd var því haldið fram að varnaraðila bæri ekki að leysa til sín mannvirki á spildunni og var þess farið á leit að þau yrðu fjarlægð fyrir fardaga næsta árs.

Hinn 12. janúar 1972 tók Friðjón Sveinbjörnsson, tengdasonur fyrrgreinds Halldórs Sigurðssonar, á leigu af varnaraðila land, allt að einni dagsláttu að stærð, í landi Jafnaskarðsskógs. Var landið leigt á erfðafestu samkvæmt 22. gr. þágildandi laga um skógrækt, nr. 3/1955, með þeim skyldum og réttindum sem þar var kveðið á um. Landamerki áttu að vera eftir því sem skógarvörður mældi út og merkti. Afgjald af landinu átti að svara til tveggja dagsverka verkamanns, eins og það væri á hverjum tíma, og átti að inna það af hendi 1. júlí ár hvert. Tekið var fram í samningnum að byggingar á landinu mættu vera einn sumarbústaður, útihús og bátaskýli, en afla bar samþykkis landsdrottins ef leigutaki vildi reisa önnur mannvirki. Þá var tekið fram í samningnum að leigutaki mætti girða af land sitt með einfaldri girðingu eftir nánara samkomulagi. Loks sagði að veiðiréttur fylgdi ekki landinu, en skógarvörður mætti munnlega heimila leigutaka veiði til matar frá ári til árs. Fyrir liggur í gögnum málsins að þeim samningi var þinglýst sama ár og hann var undirritaður.

II.

Hinn 19. desember 1950 lést Héðinn Jónsson, afi sóknaraðila. Með erfðayfirlýsingu 14. apríl 1976 var 50% eignarhluta í sumarbústað í landi Jafnaskarðs ráðstafað að jöfnu til Guðrúnar Davíðsdóttur, ekkju Héðins, og Hrafnhildar Héðinsdóttur. Yfirlýsingunni var þinglýst á erfðafestulandið sem Friðjón Sveinbjörnsson tók á leigu af varnaraðila með samningnum frá 12. janúar 1972.

Með leyfi sýslumannsins í Mýra- og Borgarfjarðarsýslu 7. nóvember 1990 var Björk Halldórsdóttur veitt leyfi til setu í óskiptu búi eftir maka sinn Friðjón Sveinbjörnsson, sem andaðist 1. september sama ár. Var búsetuleyfinu þinglýst 9. sama mánaðar á erfðafestulandið úr Jafnaskarðsskógi.

Í kjölfar skipta á búi Guðrúnar Davíðsdóttur gáfu dætur hennar, þær Hólmfríður Héðinsdóttir og Sigríður Héðinsdóttir, út yfirlýsingu 3. apríl 2003 þess efnis að við skipti dánarbúsins hefði láðst að taka tillit til 25% eignarhluta í sumarbústaðnum í Jafnaskarðsskógi. Var þess farið á leit að eignarhlutinn yrði þinglýstur á nafn erfingjanna. Þessi yfirlýsing var móttekin til þinglýsingar 7. apríl 2003 og færð í þinglýsingabók sama dag.

Hinn 15. janúar 2006 andaðist Hólmfríður Héðinsdóttir. Við skipti á dánarbúinu kom 25% eignarhluti í sumarhúsinu í Jafnaskarðsskógi í jafnan hlut barna hennar, en þau eru auk sóknaraðila Guðrún, Sverrir og Hörður Héðinsbörn. Skiptayfirlýsing um þessa ráðstöfun var gefin út 24. janúar 2007. Var yfirlýsingin móttekin til þinglýsingar 7. febrúar 2007 og færð í þinglýsingabók 8. sama mánaðar.

Með afsali 12. júlí 2007 var ráðstafað til sóknaraðila sumarhúsinu ásamt erfðafestulandinu, sem sagt er vera 0,33 hektarar að stærð. Í afsalinu er tekið fram að samningurinn hafi upphaflega verið gerður árið 1936 til 30 ára, en nýr erfðafestusamningur hafi síðan verið gerður 12. janúar 1972. Afsalsgjafar eru þau Björk Halldórsdóttir (50%), Hrafnhildur Héðinsdóttir (25%), Sigríður Héðinsdóttir (12,5%), Sverrir Unnsteinsson (3,125%), Guðrún Unnsteinsdóttir (3,125%) og Hörður Unnsteinsson (3,125%). Fyrir átti sóknaraðili 3,125% í sumarhúsinu. Afsalið var móttekið til þinglýsingar 17. júlí 2007.

III.

Með bréfi Sigríðar Héðinsdóttur 20. desember 2006 var varnaraðila send greiðsla með tékka að fjárhæð 48.976 krónur fyrir leigu á erfðafestulandinu í Jafnaskarðsskógi vegna áranna 2003 til 2006. Í bréfinu kom fram að fjárhæðin væri miðuð við tveggja daga laun verkamanns fyrir hvert ár samkvæmt kauptöxtum Starfsgreinasambands Íslands 1. júlí 2006. Einnig sagði í bréfinu að Friðjón Sveinbjörnsson hefði annast málefni sem snertu sumarhúsið í Jafnaskarðsskógi fyrir hönd erfingja Halldórs Sigurðssonar og Héðins Jónssonar. Var jafnframt fullyrt að ekki væri annað vitað en að Friðjón hefði gert upp leigu árlega þar til hann andaðist árið 1990. Hins vegar væri óljóst hvort nokkuð hefði verið greitt af leigunni frá þeim tíma en vilji stæði til að koma þeim málum á hreint. Með hliðsjón af því að fjárhæð leiguskuldarinnar lægi ekki fyrir og að varnaraðili hefði ekki með nokkru móti minnt á greiðslu leigunnar var talið rétt að greiða leigu fjögurra ára. Í þeim efnum var bent á að landskuld fyrntist á fjórum árum, sbr. 2. tl. 3. gr. laga um fyrningu skulda og annarra kröfuréttinda, nr. 14/1905.

Hinn 29. júní 2007 lagði Sigríður Héðinsdóttir 12.598 krónur inn á reikning varnaraðila. Þessa fjárhæð endurgreiddi varnaraðili auk þess að rita Sigríði og sóknaraðila bréf 16. ágúst sama ár. Í þeim bréfum sagði að varnaraðili teldi að með greiðslunni hefði verið innt af hendi leiga vegna ætlaðra afnotaréttinda af landspildu úr Jafnaskarðsskógslandi. Af því tilefni var tekið fram að varnaraðili liti svo á að leiguréttindin væru fyrir löngu fallin niður, auk þess sem bent var á að réttindi samkvæmt erfðafestusamningum væru ekki framseljanleg. Þá var þess krafist að afsali og skiptayfirlýsingu sem þinglýst hefði verið á spilduna yrði aflétt af henni. Loks var gerð sú krafa að veðskuld sóknaraðila við Landsbanka Íslands hf. að fjárhæð 7.000.000 króna yrði aflýst. Með bréfi sóknaraðila 21. ágúst 2007 og bréfi Sigríðar Héðinsdóttur 29. sama mánaðar var því andmælt að erfðafesturéttindi yfir landspildunni væru fallin niður og að aðilaskipti gætu ekki orðið að þeim réttindum fyrir arf eða með öðru móti. Hins vegar féllst sóknaraðili á að aflétta af landinu veðskuldinni og var veðinu aflýst 28. september 2007.

Með bréfi varnaraðila 4. september 2007 var Sigríði Héðinsdóttur jafnframt endursend greiðsla að fjárhæð 48.976 krónur vegna leigu á erfðafestulandinu fyrir árin 2003 til 2006. Var jafnframt áréttað að varnaraðili teldi leigusamninginn fallinn úr gildi. Þá var fullyrt að tékki með greiðslunni hefði verið innleystur fyrir mistök og í því fælist engin viðurkenning á gildi erfðafestusamningsins. Þessu erindi svaraði Sigríður með bréfi 11. september 2007 og ítrekaði fyrri sjónarmið.

Hinn 1. júlí 2008 barst varnaraðila greiðsla frá sóknaraðila að fjárhæð 14.259 krónur með þeirri skýringu að um væri að ræða greiðslu vegna erfðafestusamnings frá árinu 1972. Þessa greiðslu endursendi varnaraðili til sóknaraðila með bréfi 15. sama mánaðar.

IV.

Með bréfi 20. september 2007 krafðist varnaraðili þess, með vísan til 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, að færsla í þinglýsingabók varðandi landspildu úr Jafnaskarðsskógslandi, fasteignanúmer 210-9628, yrði leiðrétt þannig í fyrsta lagi að afmáð yrði afsal til sóknaraðila 12. júlí 2007 og skiptayfirlýsing 24. janúar 2007 vegna skipta á dánarbúi Hólmfríðar Héðinsdóttur. Þess í stað yrði færð inn eignarheimild varnaraðila samkvæmt afsali 20. febrúar 1939, sbr. afsal 8. febrúar 1943. Í öðru lagi að afmáð yrði af eigninni veð til Landsbanka Íslands að höfuðstól 7.000.000 króna. Í þriðja lagi að afmáð yrðu af eigninni skiptayfirlýsing frá 3. apríl 2003 vegna dánarbús Guðrúnar Davíðsdóttur, leyfi til setu í óskiptu búi til Bjarkar Halldórsdóttur frá 7. nóvember 1990, erfðayfirlýsing 14. apríl 1976 vegna skipta á dánarbúi Héðins Jónssonar og tvö umboð. Í fjórða lagi var þess loks krafist að kröfum varnaraðila um leiðréttingu á þinglýsingu yrði þinglýst á eignina. Í erindi varnaraðila voru rakin málsatvik, en kröfugerðin var reist á því að lóðarleigusamningur við Halldór Sigurðsson frá 14. júlí 1936 væri fallin niður og erfðafestusamningur við Friðjón Sveinbjörnsson frá 12. janúar 1972 hefði aldrei öðlast gildi eða væri fyrir löngu fallinn niður.

Með bréfi sóknaraðili 10. október 2007 og bréfi lögmanns hans 8. janúar 2008 var mótmælt kröfu varnaraðila um að breyting yrði gerð á færslum í þinglýsingabók varðandi eignina.

Með bréfi 5. ágúst 2008 tók þinglýsingarstjóri eftirfarandi ákvörðun og færði fyrir henni svohljóðandi ástæður:

Krafa Skógræktar ríkisins um leiðréttingu á þinglýsingum skv. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Samkvæmt rökum Skógræktar ríkisins er ljóst að samningur frá 14. júlí 1936 er fallinn úr gildi.

Samningur frá 12. janúar 1972 milli Skógræktar ríkisins og Friðjóns Sveinbjörnssonar hefur ekki öðlast gildi þar sem leigutaki nýtti ekki umsamið landsvæði né greiddi afgjaldið, að vitað sé. Sjá lokalið 22. gr. laga nr. 3/1955, nú 21. gr.

Sýslumaður bauð aðilum að halda fund um málið og var fulltrúi Skógræktar ríkisins reiðubúinn að mæta en Héðinn Unnsteinsson hafnaði þessari tillögu.

Niðurstaða skv. ofanrituðu er að allar þinglýsingar á umræddu fnr. 210-9628 víkja fyrir yfirlýsingu Skógræktar ríkisins og verða afmáðar.

 Með bréfi lögmanns sóknaraðila 26. ágúst 2008, sem móttekið var samdægurs, var þinglýsingarstjóra send tilkynning um að úrlausn hans yrði borin undir héraðsdómara, sbr. 3. gr. þinglýsingalaga. Krafa sóknaraðila var síðan send dóminum með bréfi 29. sama mánaðar sem barst samdægurs. Þinglýsingarstjórinn í Borgarnesi hefur með bréfi 15. september 2008 skilað dóminum athugasemdum sínum um málefnið, sbr. 3. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga.

V.

Sóknaraðili vísar til þess að hann hafi fyrir hina kærðu úrlausn þinglýsingarstjóra 5. ágúst 2008 verið eigandi sumarhúss og erfðafesturéttinda í landi Jafnaskarðs á grundvelli skiptayfirlýsingar 24. janúar 2007 og afsals 12. júlí sama ár.

Sóknaraðili vefengir ekki að leigusamningur frá 14. júlí 1936 sé fallinn úr gildi og telur reyndar að hann skipti engu fyrir úrlausn málsins, enda hafi nýr samningur verið gerður 12. janúar 1972 þar sem landið er leigt á erfðafestu. Heldur sóknaraðili því fram að sá samningur sé enn í fullu gildi. Sóknaraðili telur ljóst, þótt landspildan hafi aldrei verið formlega afmörkuð, að átt sé við einnar dagsláttu landsvæði umhverfis þann bústað sem reistur var á grundvelli eldri samningsins frá árinu 1936. Mótmælir sóknaraðili því sem fráleitu að samningurinn hafi aldrei öðlast gildi þar sem málsetning hafi ekki farið fram, enda hafi varnaraðila borið að mæla út landið. Þá telur sóknaraðili sömuleiðis fráleitt að halda því fram að Friðjón Sveinbjörnsson hafi aldrei nýtt landið með því að reisa mannvirki. Í því sambandi bendir sóknaraðili á að þegar samningurinn var gerður við Friðjón árið 1972 hafi þegar verið búið að reisa bústað á landinu og klárlega sé átt við hann í samningnum. Einnig vísar sóknaraðili til þess að landið hafi verið nýtt af Halldóri Sigurðssyni og Héðni Jónssyni og erfingjum þeirra allar götur frá árinu 1936 til dagsins í dag og því sé fullnægt skilyrðum hefðar með óslitnu eignarhaldi bæði á sumarhúsinu og erfðafesturéttindunum.

Sóknaraðili andmælir fullyrðingum varnaraðila í þá veru að ekki hafi verið fullnægt skilyrðum laga um skógrækt, nr. 3/1955, varðandi gróðursetningu, meðferð og umhirðu landsins. Í því sambandi bendir sóknaraðili á að landið sé allt vaxið birkiskógi. Einnig vísar sóknaraðili til þess að öll gjaldfallin og ófyrnd leiga fyrir landið hafi verið greidd til varnaraðila. Því skipti ekki máli þótt leiga vegna fyrri ára hafi hugsanlega ekki verið innt af hendi þar sem þær kröfur séu fyrndar.

Sóknaraðili vísar til þess að gögn málsins renni stoðum undir þá fullyrðingu hans að Halldór Sigurðsson og Héðinn Jónsson hafi í sameiningu reist sumarhúsið í Jafnaskarðsskógi og að það hafi síðan verið nýtt af þeim og niðjum þeirra. Breyti engu í því tilliti þótt upphaflegur samningur frá árinu 1936 hafi verið gerður í nafni Halldórs og síðar erfðafestusamningur frá árinu 1972 í nafni Friðjóns Sveinbjörnssonar, tengdasonar Halldórs. Í þeim efnum nægi að benda á að enginn af erfingjum Halldórs hafi kallað til erfðafesturéttindanna, enda hafi þeim í heild sinni verið ráðstafað af Björk Halldórsdóttur til sóknaraðila með afsali 12. júlí 2007.

Sóknaraðili tekur fram að erfðafesturéttur sé í eðli sínu óuppsegjanlegt leiguform, sem gangi að erfðum eins og aðrar eignir. Því hafi rétthafi erfðafestu alla jafnan meiri rétt á hendi en venjulegur leigutaki. Sóknaraðili telur að þinglýsingarstjóri hafi enga heimild til að fella niður eða breyta inntaki erfðafesturéttinda við úrlausn um leiðréttingu á þinglýsingu samkvæmt 27. gr. þinglýsingalaga, nr. 39/1978. Þessu verði einnig lýst þannig að við þinglýsingu verði ekki leyst úr efnislegum ágreiningi um gildi gerninga sem telja verði fullnægjandi að formi til. Þess utan sé heimild þinglýsingarstjóra til allra breytinga á færslum í þinglýsingabók settar þröngar skorður ef leiðrétting hefur í för með sér verulegt ósamræmi milli færslna annars vegar og áritunar á þinglýst skjöl í umferð hins vegar, en það telur sóknaraðili eiga við í þessu máli.

VI.

Varnaraðili tekur undir með sóknaraðila að leigusamningurinn við Halldór Sigurðsson frá 14. júlí 1936 sé fallinn úr gildi. Aftur á móti hafnar varnaraðili því að Héðinn Jónsson hafi staðið að gerð samningsins með Halldóri, enda liggi ekki fyrir skjallegar heimildir sem renni stoðum undir þá fullyrðingu. Bendir varnaraðili á að aðilum hefði verið í lófa lagið að ganga þannig frá skjölum ef til stóð að Héðinn ætti aðild að þessum lögskiptum.

Varnaraðili reisir málatilbúnað sinn á því að sóknaraðili hafi sjálfur aldrei öðlast réttindi til landspildunnar á grundvelli erfðafestusamningsins frá 12. janúar 1972. Í því sambandi bendir varnaraðili á að engin erfðatengsl séu milli sóknaraðila og rétthafa erfðafestunnar, auk þess sem sóknaraðili kalli ekki til réttar á grundvelli samnings við varnaraðila.

Varnaraðili vísar til þess að erfðafestusamningurinn frá árinu 1972 hafi verið gerður á grundvelli 22. gr. þágildandi laga um skógrækt, nr. 3/1955. Heldur varnaraðili því fram að um erfðafestusamninga gildi sú almenna regla að slík réttindi gangi að erfðum en verði ekki framseld þriðja manni svo gilt sé nema til komi samþykki leigusala. Slíkt samþykki hafi hins vegar aldrei verið gefið af hálfu varnaraðila, þinglýsts eiganda landsins.

Jafnframt bendir varnaraðili á að 22. gr. laga nr. 3/1955, eins og ákvæðið hljóðaði þá, hafi kveðið á um heimild til að leigja land í umsjá varnaraðila á erfðafestu gegn ákveðnum skilyrðum um gróðursetningu, meðferð og umhirðu lands. Telur varnaraðili enga þýðingu hafa við mat á því hvort skilyrðum laganna sé fullnægt þótt landið sé vaxið birkiskógi, enda sértaklega tekið fram í umræddu lagaákvæði að leigutakar skuli gróðursetja barrskóg í landinu. Varnaraðili telur að skilyrðum greinarinnar hafi ekki verið fullnægt, hvorki af leigutaka, Friðjóni Sveinbjörnssyni, né erfingjum hans, og því séu erfðafesturéttindin fallin niður af þeim sökum.

Varnaraðili mótmælir því að landspilda sú sem erfðafestusamningurinn frá árinu 1972 taki til sé sú spilda sem ágreiningur málsins snerti, enda verði það ekki ráðið af samningnum sjálfum. Telur varnaraðili að sú staðreynd að útmæling landsins hafi aldrei farið fram bendi ótvírætt til þess að samningurinn hafi í raun aldrei öðlast gildi. Þó sé alveg ljóst að það land sem til stóð að leigja Friðjóni Sveinbjörnssyni með erfðafestusamningnum hafi verið mun minna en landið sem Halldóri Sigurðssyni var leigt með samningnum frá 14. júlí 1936. Jafnframt heldur varnaraðili því fram að erfðafestusamningurinn hafi ekki komið í stað eldri leigusamnings og að umrætt sumarhús standi ekki á þeirri spildu sem til stóð að leigja Friðjóni heldur mun norðar í landi varnaraðila. Sú spilda sem erfðafestusamningurinn nái til hafi hins vegar aldrei verið nýtt til að reisa mannvirki í samræmi við efni samningsins. Þessu til frekari stuðnings bendir varnaraðili á að í samningnum sé ekkert vikið að því sumarhúsi sem Halldór reisti á því landi sem hann leigði árið 1936. Þá heldur varnaraðili því fram að afgjald af erfðafestulandinu hafi ekki verið greitt allar götur frá árinu 1972 þar til skyndilega árið 2006, en það bendi til að samningurinn hafi í raun aldrei komið til framkvæmda.

Varnaraðili tekur fram að réttindi á öðrum grundvelli en skjallegum heimildum verði ekki þinglýst og því komi ekki til álita í málinu tómlætis- eða hefðarsjónarmið. Það sé því hvorki hlutverk þinglýsingarstjóra að skera úr um réttarstöðuna á þeim grundvelli eða efnisatriði að baki skjali, né komi til kasta dómstóla að leysa úr slíkum ágreiningi í máli á grundvelli 3. gr. þinglýsingalaga, nr. 39/1978.

VII.

Með erfðafestusamningi 12. janúar 1972 leigði varnaraðili landspildu úr Jafnaskarðsskógi til Friðjóns Sveinbjörnssonar. Þeim samningi var þinglýst sama ár og að réttu lagi var skjalinu þinglýst með því að skrá það á sérstakt blað fyrir eignina í fasteignabók. Var þeim gerningum um eignina sem hér hafa verið raktir síðan þinglýst með því að færa þá á blað eignarinnar. Eftir að eignin var færð í tölvufærða Landskrá fasteigna, og fékk fasteignanúmerið 210-9628, voru þinglýst skjöl færð þar.

Með erfðafesturéttindum er átt við grunnleigusamning um landspildu og eru samningar af því tagi venjulega óuppsegjanlegir. Réttindi samkvæmt slíkum samningi gagna að arfi og leigutaka er heimilt að ráðstafa réttindum sínum til þriðja manns með veðsetningu og sölu nema sérstakar takmarkanir séu gerðar á því í erfðafestusamningi. Engar hömlur í þá veru er að finna í erfðafestusamningnum frá 12. janúar 1972. Því er haldlaus sú málsástæða varnaraðila að ekki hafi verið heimilt að ráðstafa erfðafesturéttindunum nema með samþykki hans.

Sóknaraðili reisir eignartilkall sitt á annars vegar skiptayfirlýsingu frá 24. janúar 2007 og hins vegar afsali 12. júlí sama ár. Með skiptayfirlýsingunni kom 3,125% af eign búsins í Jafnaskarðsskógslandi, fasteignanúmer 210-9628, í hlut sóknaraðila. Samkvæmt afsalinu, sem gefið er út af Björk Halldórsdóttur og niðjum Héðins Jónssonar, kom eignin að öðru leyti í hlut sóknaraðila. Svo sem áður er rakið var báðum þessum skjölum þinglýst, en þinglýsingarstjóri afmáði skjölin úr fasteignabók með hinni umdeildu ákvörðun frá 5. ágúst 2008.

Sóknaraðili heldur því fram að afi hans, Héðinn Jónsson, hafi ásamt Halldóri Sigurðssyni reist sumarhúsið í Lambhaga á landspildunni sem Halldór leigði með samningi 14. júlí 1936. Einnig heldur sóknaraðili því fram að þegar sama land var leigt á ný með erfðafestusamningnum 12. janúar 1972 hafi Friðjón Sveinbjörnsson, tengdasonur Halldórs, gert samninginn fyrir hönd erfingja Halldórs og Héðins. Gögn málsins renna stoðum undir þennan málatilbúnað sóknaraðila og verður það best ráðið af því að Björk Halldórsdóttir ritar undir fyrrgreint afsal til sóknaraðila 12. júlí 2007 þar sem þetta er greinilega lagt til grundvallar. Eins og síðar verður rakið breyta þessi lögskipti hins vegar engu fyrir úrlausn málsins sem lýtur eingöngu að því hvort afmá eigi úr fasteignabók þinglýsta eignarheimild sóknaraðila.

Svo sem hér hefur verið rakið var erfðafestusamningnum frá 12. janúar 1972 þinglýst það ár. Með samningnum ráðstafaði varnaraðili á leigu landspildu úr Jafnaskarðsskógi og er stærð spildunnar sögð ein dagslátta lands. Þótt mörk spildunnar séu ekki nákvæmlega afmörkuð var skjalið tækt til þinglýsingar eftir þágildandi lögum nr. 30/1928 um þinglýsing skjala og aflýsing. Hér breytir engu fyrir úrlausn málsins þótt síðar hafi verið gerðar strangari kröfur í þessum efnum, sbr. 2. mgr. 20. gr. gildandi þinglýsingalaga, nr. 39/1978.

Friðjón Sveinbjörnsson var rétthafi samkvæmt erfðafestusamningnum frá 12. janúar 1972. Að honum látnum fékk ekkja hans, Björk Halldórsdóttir, leyfi 7. nóvember 1990 til setu í óskiptu búi og var leyfisbréfinu þinglýst á eignina 9. sama mánaðar. Með leyfinu og þinglýsingu þess fékk ekkjan þinglýsta heimild til að ráðstafa réttindunum og það gerði hún með afsalinu til sóknaraðila 12. júlí 2007. Breytir þá engu þótt þar sé miðað við að niðjar Héðins Jónssonar eigi eignartilkall til hins selda, enda er réttindunum ráðstafað í heild sinni með afsalinu að frátöldum þeim eignarhluta sem sóknaraðili hafði þegar fengið að arfi eftir móður sína með skiptayfirlýsingunni 24. janúar 2007. Þá verður ekki í máli þessu, sem rekið er samkvæmt 3. gr. þinglýsingalaga, skorið úr því hvort erfðafestusamningurinn frá árinu 1972, sem fullnægir formkröfum, hafi í raun aldrei öðlast gildi eða fallið niður vegna vanefnda eða af öðrum ástæðum.

Samkvæmt framansögðu verður felld úr gildi ákvörðun þinglýsingarstjóra frá 5. ágúst 2008 um eignina og lagt fyrir hann að færa þinglýsinguna til fyrra horfs fyrir þá ákvörðun.

Eftir þessum úrslitum verður varnaraðila gert að greiða sóknaraðila málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn svo sem greinir í úrskurðarorði.

Benedikt Bogason, héraðsdómari, kveður upp úrskurð þennan.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

Felld er úr gildi ákvörðun þinglýsingarstjórans í Borgarnesi frá 5. ágúst 2008 um breytingu á færslu í fasteignabók varðandi landspildu úr Jafnaskarðsskógslandi, fasteignanúmer 210-9628, og er lagt fyrir þinglýsingarstjóra að færa þinglýsinguna til fyrra horfs fyrir þá ákvörðun.

Varnaraðili, Skógrækt ríkisins, greiði sóknaraðila, Héðni Unnsteinssyni, 200.000 krónur í málskostnað.