Þriðjudaginn 2. september 2008.
Nr. 400/2008.	Miðstöðin ehf. eignarhaldsfélag gegn VBS Fjárfestingabanka hf. (Skúli Bjarnason hrl.)

 

Kærumál. Nauðungarsala. Málshöfðunarfrestur. Frávísunarúrskurður staðfestur.

M leitaði úrlausnar héraðsdómara um gildi nauðungarsölu á tilgreindum fasteignahlutum. Í úrskurði héraðsdóms, sem staðfestur var í Hæstarétti með vísan til forsendna hans, sagði að í 80. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu væri kveðið á um að sá sem lögvarinna hagsmuna hefði að gæta yrði að krefjast úrlausnar héraðsdómara um gildi nauðungarsölu innan fjögurra vikna frá því uppboði væri lokið. Var tímafrestur M til að leita úrlausnar héraðsdómara um gildi nauðungarsölunnar því löngu liðinn og óhjákvæmilegt að vísa málinu frá héraðsdómi.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Garðar Gíslason, Jón Steinar Gunnlaugsson og Markús Sigurbjörnsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 7. júlí 2008, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 21. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 3. júlí 2008, þar sem máli sóknaraðila á hendur varnaraðila var vísað frá dómi. Kæruheimild er í 1. mgr. 85. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið til efnismeðferðar. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar, sem Kristni Brynjólfssyni, fyrirsvarsmanni sóknaraðila, verði jafnframt gert að greiða.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Sóknaraðili verður dæmdur til að greiða varnaraðila kærumálskostnað svo sem nánar greinir í dómsorði. Ekki eru næg efni til að taka til greina kröfu varnaraðila um að fyrirsvarsmanni sóknaraðila verði gert að greiða kærumálskostnað samkvæmt 4. mgr. 131. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Miðstöðin ehf., eignarhaldsfélag, greiði varnaraðila, VBS Fjárfestingabanka hf., 150.000 krónur í kærumálskostnað.

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur fimmtudaginn 3. júlí 2008.

           Mál þetta var þingfest 16. maí 2008 og tekið til úrskurðar 12. júní sl. um fram­komna frávísunarkröfu varnaraðila.

Í málinu krefst sóknaraðili, Miðstöðin ehf. eignarhaldsfélag, ógildingar nauð­ungarsölu fasteignahluta með fastanr. 204-3313 og 225-8525 við Rafstöðvarveg 1a í Reykjavík. Þá er krafist málskostnaðar.

Varnaraðili, VBS Fjárfestingabanki hf., gerir þá kröfu að málinu verði vísað frá dómi. Þá er krafist málskostnaðar.

Sóknaraðili krefst þess að frávísunarkröfu varnaraðila verði hafnað. Þá er krafist málskostnaðar.

I

Sóknaraðili kveður framhaldssölu hafa farið fram þriðjudaginn 18. september 2007 og með því hafi lokið uppboði skv. 34. gr. nsl. nr. 90/1991 og gildi hafi tekið réttur gerðarþola til að vísa málinu til úrskurðar héraðsdóms. Gerðarbeiðandi hafi verið VBS Fjárfestingabanki hf. en Miðstöðin ehf. eignarhaldsfélag gerðarþoli.

Mál þetta sé tilkomið vegna vaxtalausra skammtímaskuldabréfa, útgefnum af VBS fjárfestingabanka og samþykktum til greiðslu af fyrri eiganda viðkomandi fasteigna að Rafstöðvarvegi 1a vegna fjármögnunar endurbóta á þeim. Bréfin séu samtals að fjárhæð kr. 252.000.000 að nafnvirði með krossveði í 7 eignarhlutum á 1., 2. og 3. veðrétti. Skipting milli veðrétta sé þannig að á 1. veðrétti hvíli 32 handhafaskuldabréf, hvert að fjárhæð kr. 5.000.000, útgefin þann 1. mars 2006, á 2. veðrétti hvíli 10 handhafaskuldabréf, hvert að fjárhæð kr. 5.000.000, útgefin þann 5. október 2005 og á 3. veðrétti hvíli 14 handhafaskuldabréf, hvert að fjárhæð kr. 3.000.000, útgefin þann 30. júní 2006. Bréfin séu öll vaxtalaus og með sama gjalddaga. 

Þann 18. apríl 2007 hafi fasteignarhlutar með fastanúmerin 225-8524, 225-8526, 225-8527 og 225-8528 verið seldir nauðungarsölu og hafi boði varnaraðila verið tekið.

Söluverð eignarhluta 225-8524 hafi verið kr. 44.800.000, eignarhluta 225-8526 kr. 44.800.000, 225-8527 kr. 44.800.000 og eignarhluta 225-8528 kr. 90.000.000 eða samtals kr. 224.400.000.

Samkvæmt úthlutunarfrumvarpi sýslumannsins í Reykjavík, dags. 14. ágúst 2007, greiðist kr. 191.989.893 vegna bréfa á 1. veðrétti og kr. 29.869.109 upp í kröfu vegna bréfa á 2. veðrétti eða samtals kr. 221.859.002.

Málið sem þessi krafa lúti að varði framhaldssölu eignarhluta með fastanúmerin 204-3313 og 225-8525 sem fram hafi farið 18. september 2007 og voru hluti af veðandlagi framangreindra skuldabréfa. Við byrjun uppboðs, sem fram hafi farið þann 22. ágúst 2007, hafi legið til grundvallar rangar kröfur þar sem ekki hafi verið tekið tillit til framangreinds úthlutunarfrumvarps sýslumannsins í Reykjavík vegna sölu eignarhlutanna þann 18. apríl 2007.

Með rangri kröfugerð og synjun lögmanns varnaraðila um að upplýsa sóknaraðila um eftirstöðvar kröfunnar hafi verið komið í veg fyrir möguleika hans á að koma í veg fyrir framhaldssölu með uppgjöri eftirstöðva.

Til stuðnings framangreindu sé nauðsynlegt að bera saman kröfulýsingar varnaraðila í söluandvirðið, sem lagðar voru fram við framhaldssölu annars vegar þann 18. apríl 2007 og hins vegar 18. september 2007

Kröfulýsingar varnaraðila lagðar fram þann 18.04.2007 daginn sem sala á eignarhlutum með fastanúmerin 225-8524, 225-8526, 225-8527 og 225-8528 fór fram:

 

		1. veðréttur	2. veðréttur	3. veðréttur
Höfuðstóll gjaldfelldur		160.000.000	50.000.000	42.000.000
Dráttarvextir til 18.04.2007		24.422.219	7.631.943	6.410.832
Málskostnaður		6.029.318	2.225.610	1.948.977
Gagnaöflunargjald		2.025	2.025	2.025
Birting greiðsluáskorunar		3.000	3.000	3.000
Uppboðsbeiðni		5.890	5.890	5.890
Kostnaður vegna uppboðs		38.500	8.500	38.500
Kröfulýsing		6.125	6.125	6.125
Vextir af kostnaði		2.193	2.214	2.214
Virðisaukaskattur		480.623	550.215	480.939
Samtals kr.	191.989.893		60.471.647	50.898.502

 

Við seinni nauðungarsöluna þann 18. september á eignarhlutum með fasta­númerin 204-3313 og 225-8525, sem krafa þessi um ógildingu lýtur að, hafi kröfu­lýsing varnaraðila hins vegar verið eftirfarandi:

 

	1. veðréttur	2. veðréttur	3. veðréttur
Höfuðstóll gjaldfelldur	160.000.000	50.000.000	42.000.000
Dráttarvextir til 18.04.2007	41.551.652	12.984.891	10.907.309
Málskostnaður	6.543.201	2.386.199	2.083.871
Gagnaöflunargjald	2.025	2.025	2.025
Birting greiðsluáskorunar	3.000	3.000	3.000
Uppboðsbeiðni	5.890	5.890	5.890
Kostnaður vegna uppboðs	44.625	44.625	44.625
Kröfulýsing	6.125	6.125	6.125
Vextir af kostnaði	6.893	8.003	7.365
Virðisaukaskattur	1.608.025	5.589.560	515.489
Samtals kr.	209.768.435	66.030.318	55.575.699

 

Af þessu sjáist að ekki hafi verið tekið tillit til ráðstöfunar söluandvirðis eignanna frá 18. apríl 2007 en varnaraðili hafði sjálfur eignast þær með kaupum á upp­boðinu og tekið við þeim samkvæmt formlegri yfirlýsingu sýslumannsins í Reykja­vík, dags. 20. júní 2007, þar sem fram komi að greiðsla hafi verið innt af hendi og varnaraðila veitt yfirráð yfir eigninni. Því sé haldið fram af sóknaraðila að varnar­aðili hafi með ásetningi komið í veg fyrir að sóknaraðili gæti greitt upp skuldina og knúið þannig fram uppboð þar sem um verðmætan hluta eignarinnar í heild hafi verið að ræða. Eftirfarandi sé frekari rökstuðningur fyrir þeirri fullyrðingu:

1)                   Við byrjun uppboðs framangreindra eignarhluta þann 22. ágúst 2007 hafi verið augljóst að varnaraðila hafði verið úthlutað kr. 191.989.893 vegna bréfa á 1. veðrétti og kr. 29.869.109 upp í kröfu vegna bréfa á 2. veðrétti eða samtals kr. 221.859.002. Hins vegar hafi sóknaraðila ekki verið kynnt raunveruleg krafa varnaraðila þar sem eingöngu hafi verið byggt á nauðungarsölubeiðnum frá 15. febrúar 2007. Engin ný gögn hafi legið frammi og ekki hafi verið tekið tillit til mótmæla sóknaraðila þar að lútandi. Óvissan hafi því verið algjör. Kröfu sóknaraðila um að framhaldssölu yrði frestað þar til fyrir lægi hver skuldin raunverulega væri hafi jafnframt verið hafnað en sóknaraðili hafi margsinnis ítrekað óskað eftir útreikningum varnaraðila til uppgjörs skuldarinnar en án árangurs eins og sjá megi af tölvupóstsamskiptum frá 01.08.07, 08.08.07, 13.08.07, 14.08.07, 15.08.07, 17.08.07, 21.08.07, 22.08.07 og 23.08.07 sem og skeyti mótteknu af umboðsmanni varnaraðila þann 13.08.07.

2)                   Þar sem ekki hafi verið vitað um hvaða kröfufjárhæð raunverulega væri um að ræða hafi verið útilokað að grípa til úrræða skuldara til greiðslu á geymslufé skv. heimild í lögum nr. 9/1978 til að fyrra sig vanefndaúrræðum kröfuhafa. Það hafi ekki verið fyrr en við sjálfa framhaldssöluna þann 18. september 2007, þegar nýjar kröfulýsingar hafi verið lagðar fram, að fjárhæðin sem í raun hefði þurft að greiða til að hægt væri að koma í veg fyrir uppboð hafi komið í ljós. Kröfulýsingarnar hafi ekki tekið mið af því sem áður hafði verið ráðstafað. Þær hafi samtals verið að fjárhæð kr. 331.374.452 og eignirnar hafi verið seldar varnaraðila á samtals kr. 67.000.000 sem hafi verið 23.000.000 undir meðalsöluvirði hinna eignarhlutanna.

3)                   Í þessu sambandi verði að hafa í huga að varnaraðili hafði sjálfur eignast aðra hluta bygginganna sem voru veðsettar til tryggingar skuldinni. Hann hafði staðið skil á kaupverði til sýslumanns án athugasemda eftir 8 vikna samþykkisfrest og fengið hjá honum yfirlýsingu um umráð yfir eignunum. Þar að auki hafði hann látið skipta um læsingar og tekið þannig við þeim formlega.

4)                   Framhaldssalan þann 18. september 2007 hafi farið fram þótt ekki væri ljóst hver réttmæt kröfufjárhæð væri. Tilgreining á kröfu sem ekki var rétt vann gegn hagsmunum sóknaraðila og útilokaði möguleika hans til að greiða skuldina og koma í veg fyrir nauðungarsölu og það tjón sem af henni hlaust. Sýslumaður hafi vísað mótmælum sóknaraðila á bug og engin bókun hafi verið gerð við framhaldssöluna að þessu leiti.

Samkvæmt því sem hér hafi verið rakið hafi verið alvarlegir meinbugir á fram­haldssölunni þann 18. september 2007 og sýslumaðurinn í Reykjavík fór ekki eftir skýlausum ákvæðum 3. tl. 2. mgr. 31. gr. laga nr. 90/1990. Sóknaraðili eigi því rétt á að Héraðsdómur Reykjavíkur fjalli efnislega um kröfu hans.

II

Varnaraðili byggir frávísunarkröfu sína á því að frestur til að leita úrlausnar héraðs­dómara um gildi nauðungarsölunnar sé liðinn sbr. 80. gr. laga um nauð­ungarsölu nr. 90/1991. Þá er jafnframt á því byggt að málatilbúnaður sóknaraðila sé óljós og brjóti gegn meginreglum réttarfars. 

Af hálfu sóknaraðila er frávísunarkröfunni mótmælt. Krefst sóknaraðili þess að málið verði tekið til efnislegrar úrlausnar. Byggir sóknaraðili á að það sé í andstöðu við 99. gr. einkamálalaga að varnaraðili skuli ekki hafa skilað greinargerð í málinu. Enginn efnislegur dómur hafi fallið í málinu og því sé ekkert sem komi í veg fyrir að málið sé borið undir dóm að nýju.

III

Í máli þessu leitar sóknaraðili úrlausnar héraðsdómara um gildi nauðungarsölu fast­eignahluta með fastanr. 204-3313 og 225-8525 við Rafstöðvarveg 1a í Reykjavík, sem fram fór þann 18. september 2007. Með úrskurði dómsins uppkveðnum 27. febrúar 2008 var máli sóknaraðila gegn varnaraðila þar sem sömu kröfur voru hafðar uppi vísað frá dómi. Með dómi Hæstaréttar Íslands uppkveðnum 16. apríl 2008 í málinu nr. 155/2008 var frávísunarúrskurður héraðsdóms staðfestur.

Í 80. gr. laga nr. 90/1991 er kveðið á um að sá sem lögvarinna hagsmuna hefur að gæta verði að krefjast úrlausnar héraðsdómara um gildi nauðungarsölu innan fjögurra vikna frá því uppboði hefur verið lokið skv. V. eða XI. kafla, tilboði hefur verið tekið í eign skv. VI. kafla eða andvirði réttinda hefur verið greitt sýslumanni eftir ráðstöfun skv. 2. eða 3. mgr. 71. gr.

Samkvæmt fortakslausu ákvæði greinarinnar er tímafrestur til að leita úrlausnar héraðsdómara um gildi nauðungarsölu þeirrar er sóknaraðili leita úrlausnar um í máli þessu löngu liðinn. Verður þegar af þeirri ástæðu ekki hjá því komist að vísa máli þessu frá dómi.

Samkvæmt þessum úrslitum verður sóknaraðili úrskurðaður til að greiða varnar­aðila 50.000 krónur í málskostnað.

              Úrskurðinn kveður upp Þorgerður Erlendsdóttir héraðsdómari.

Úrskurðarorð:

              Máli þessu er vísað frá dómi.

              Sóknaraðili, Miðstöðin ehf., greiði varnaraðila, VBS fjárfestingabanka hf., 50.000 krónur í málskostnað.