Fimmtudaginn 13. desember 2001.
Nr. 224/2001.	Guðmundur Kristinsson Guðmundur Kristinsson ehf. Theodór Júlíus Sólonsson Pétur Guðmundsson og Eykt ehf. (Sveinn Sveinsson hrl.) gegn Ólafíu Ólafsdóttur (Jóhannes Rúnar Jóhannsson hdl.)

 

Fasteignir. Kaupsamningur. Vanheimild. Þinglýsing. Sýkna að svo stöddu. Sératkvæði.

Ó höfðaði skuldamál gegn G, G ehf., T, P og E ehf. vegna vanefnda þeirra á kaupsamningi um eignarlönd Ó. Fallist var á það með kaupendunum að skylda þeirra til greiðslu kaupverðsins hefði frestast vegna þess að í ljós hafi komið eftir undirritun kaupsamningsins, að Reykjavíkurborg teldi sig vera eiganda umrædds landsvæðis samkvæmt þinglýstu samkomulagi við Ó frá 1994. Varnir kaupendanna voru á því byggðar að þeir hefðu gert þann fyrirvara við gerð kaupsamningsins að veðbókarvottorð yrði hreint um eignarrétt seljanda og kaupsamningi yrði þinglýst án athugasemda og að fyrsta greiðsla yrði ekki afhent nema svo væri. Í upphafi hafi samningurinn komið úr þinglýsingu án athugasemda en síðar hafi sýslumaður gert athugasemd vegna yfirlýsingar Reykjavíkurborgar um fyrrnefnt samkomulag við Ó. Ó var talin hafa samþykkt fyrirvara kaupenda um þinglýsingu kaupsamnings án athugasemda. Með því var hún talin hafa ábyrgst að ekki væri vanheimild af hennar hálfu og væri það í samræmi við fyrirvara, sem hún sjálf setti er hún samþykkti kauptilboð þeirra. Kaupendum var því talið rétt að fresta greiðslum samkvæmt kaupsamningnum þar til Ó hefði fengið yfirlýsingu þessa afmáða úr þinglýsingabókum. G, G ehf., T, P og E ehf. voru því sýknaðir að svo stöddu af kröfum Ó.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Garðar Gíslason, Guðrún Erlendsdóttir, Haraldur Henrysson og Pétur Kr. Hafstein og Björn Þ. Guðmundsson prófessor.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 19. júní 2001 og krefjast sýknu að svo stöddu af öllum kröfum stefndu. Þeir krefjast og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar héraðsdóms með þeirri breytingu að dráttarvextir fari eftir 1. mgr. 5. gr. og 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu eftir 1. júlí 2001 til greiðsludags. Hún krefst og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Eftir uppkvaðningu héraðsdóms hefur gagnaöflun farið fram af hálfu beggja aðila og hafa fjölmörg ný skjöl verið lögð fyrir Hæstarétt.

I.

Stefnda höfðaði mál þetta sem skuldamál vegna vanefnda áfrýjenda á kaupsamningi 9. september 1999 um eignarlönd hennar Selásbletti 15A og 22A í Reykjavík. Áfrýjendur reisa kröfu sína um sýknu að svo stöddu á því að skylda þeirra samkvæmt kaupsamningnum við stefndu til greiðslu kaupverðsins hafi frestast vegna þess að í ljós hafi komið eftir undirritun kaupsamningsins, að Reykjavíkurborg telji sig vera eiganda landsvæðisins og vísi borgin til þinglýsts samkomulags við stefndu frá 1994 því til staðfestingar. Standi þessi frestur til greiðslu kaupverðsins þar til Reykjavíkurborg hafi fallið frá yfirlýstum eignarrétti sínum og samkomulagið verið afmáð úr veðmálabókum.

Í héraðsdómi er lýst samkomulagi því sem stefnda og Reykjavíkurborg gerðu 20. júlí 1994 um kaup borgarinnar á umræddum löndum af stefndu. Voru þar aðilar sammála um að borgin færi þess á leit við umhverfismálaráðherra að hann heimilaði eignarnám á landspildunum á grundvelli 27. gr. skipulagslaga nr. 19/1964. Skyldu eignarlöndin síðan metin af matsnefnd eignarnámsbóta til markaðsverðs á matsdegi, með ákveðnum skilmálum. Stefnt var að því að matsmenn hefðu lokið störfum eigi síðar en 1. september 1994, og tekið fram að þeir myndu í störfum sínum byggja á lögum nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms. Síðan sagði: „Niðurstaða Matsnefndar eignarnámsbóta er skuldbindandi fyrir báða aðila og telst þá samkomulag þetta og matsgerðin ígildi kaupsamnings. – Borgarsjóður greiðir matskostnað.“

Í héraðsdómi er og kaupsamningi aðila þessa máls lýst og tekin er orðrétt yfirlýsing stefndu, sem hún ritaði á tilboð áfrýjenda er hún samþykkti það 6. september 1999 (24). Snýst ágreiningur aðila um þýðingu þessarar yfirlýsingar, aðdraganda kaupsamningsins og upplýsinga sem áfrýjendum voru gefnar við samningsgerð, vitneskju þeirra um stöðu ágreiningsmáls stefndu og Reykjavíkurborgar um landið og forsendur áfrýjenda við samningsgerðina svo og um sérstaka yfirlýsingu, sem áfrýjendur undirrituðu 10. september 1999 í tengslum við gerð kaupsamningsins. Er hún efnislega á sömu leið og yfirlýsing stefndu á kauptilboði. Skýrslur voru gefnar fyrir héraðsdómi um þessi efni, en þeirra er að engu getið í hinum áfrýjaða dómi.

Fram er komið að fasteignasalinn, sem kom á kaupsamningi aðila og annaðist gerð hans, Dan V. S. Wiium héraðsdómslögmaður, hafði verið dómkvaddur matsmaður ásamt Frey Jóhannessyni byggingatæknifræðingi í maí 1995 til að meta verðmæti eignarlanda matsbeiðanda, stefndu í máli þessu. Skiluðu þeir mati sínu í febrúar 1996 og mátu þar hæfilegt endurgjald fyrir löndin 56.100.000 krónur, en matsnefnd eignarnámsbóta hafði metið það 17.500.000 í október 1994. Stefnda fór fram á yfirmat og voru þrír yfirmatsmenn dómkvaddir í janúar 1998. Þeir skiluðu mati sínu í september 1998 og mátu þar landið á 51.000.000 krónur. Möt þessi voru liðir í málatilbúnaði stefndu á hendur Reykjavíkurborg vegna samkomulagsins 20. júlí 1994 um kaup borgarinnar á þessu landi. Hafa verið lögð fyrir Hæstarétt skjöl úr því máli. Þar á meðal er bréf frá borgarlögmanni til lögmanns stefndu 2. október 1998 vegna yfirmatsgerðarinnar. Segir þar að eins og viðtakanda sé kunnugt telji Reykjavíkurborg að matsgerðir dómkvaddra matsmanna í málinu hafi enga þýðingu þar sem borgin hafi samið um kaup á eignarlöndunum með skuldbindandi samkomulagi 20. júlí 1994. Síðan segir: „Í Héraðsdómsmálinu er málatilbúnaður umbj. yðar byggður á að meðferð samkomulagsins skuli að öllu fara eftir lögum nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms. Án viðurkenningar á þessari málsástæðu hefur umbj. m. falið mér að tilkynna yður að hann hefur þá ákveðið á grundvelli 15. gr. laganna að falla frá fyrirhuguðu eignarnámi.“ Í bréfi þessu er einnig sagt frá tilkynningu um nauðungarsölu á Selásbletti 22A, sem fram eigi að fara 15. október 1998 og sagt að þær veðskuldir sem á landinu hvíli séu Reykjavíkurborg með öllu óviðkomandi og muni uppboðinu ekki verða sinnt af borgaryfirvöldum, og enn sé áréttað, að borgin hafi ekki umráð eignarlandanna.

Bréfi þessu svaraði lögmaður stefndu 5. nóvember 1998. Er þar rakinn ágreiningur stefndu og Reykjavíkurborgar í máli þeirra á þá leið, að borgin byggi mál sitt á því að hafa gert bindandi samkomulag við stefndu um kaup á umræddum löndum og að samkomulagið og niðurstaða matsnefndar eignarnámsbóta, sem ætlað væri að meta verðmæti landanna, sé ígildi kaupsamnings um eignarlöndin. Af þeim sökum eigi lög nr. 11/1973 ekki við um lögskipti aðila. Sé það í samræmi við fyrri bréfaskriftir borgarinnar og fyrirvaralausa greiðslu hennar á ætluðu kaupverði landanna samkvæmt niðurstöðu matsnefndar eignarnámsbóta, sbr. geymslugreiðslu 18. desember 1996. Stefnda hafi ekki andmælt því að hafa gert samkomulag við borgina framangreinds efnis en málatilbúnaður hennar í héraðsdómsmálinu byggi hins vegar á því að það ákvæði í samkomulagi aðila sem varði mat á verðmæti eignarlandanna, sé ósanngjarnt í hennar garð, eins og nánar greini í stefnu málsins. Hún hafi því gert þá kröfu í málinu að umrætt samningsákvæði verði ógilt með dómi og lýst óskuldbindandi fyrir hana og að borginni verði gert að greiða henni raunverulegt markaðsverð samkvæmt mati dómkvaddra matsmanna. Niðurstaða yfirmatsins í september 1998 staðfesti hve ósanngjarnt það sé af hálfu borgarinnar að bera áðurnefnt samningsákvæði fyrir sig. Stefnda muni því ekki una þeirri ákvörðun sem henni hafi verið kynnt með bréfi borgarinnar 2. október 1998 en halda þess í stað fast við  kröfu sína um að borginni verði gert að greiða henni endurgjald vegna eignarlandanna í samræmi við þær kröfur sem hún setji fram í héraðsdómsmálinu.

Fram er komið að greint héraðsdómsmál var höfðað af stefndu fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur 26. júní 1997 og var þar til meðferðar og tekið fyrir tíu sinnum og lögð fram alls 179 skjöl þar til það var fellt niður að kröfu hennar 7. október 1999, þegar aðalmeðferð átti að fara fram. Í úrskurði héraðsdómarans sama dag um málskostnaðarkröfu Reykjavíkurborgar segir, að lögmaður stefnanda hafi lýst því yfir að hún hefði selt hið umdeilda land þriðja aðila og óskað eftir að málið yrði fellt niður án kostnaðar. Hún hafi lagt fram bréf sitt til borgarinnar 10. september 1999 þar sem hún tilkynni að hún hafi nú ákveðið, að betur athuguðu máli, „að fallast á fyrrnefnda stjórnsýsluákvörðun Reykjavíkurborgar um að falla frá eignarnáminu.“ Héraðsdómarinn féllst ekki á með stefnanda að málið væri fellt niður vegna atvika er vörðuðu stefnda og taldi ekki fram komin rök til þess að málið yrði fellt niður án kostnaðar. Var stefnanda því gert að greiða Reykjavíkurborg 250.000 krónur í málskostnað.

II.

Fasteignasalinn, Dan V. S. Wiium, kom fyrir héraðsdóm sem vitni og bar, að aðdragandi viðskiptanna, sem hér er tekist á um, hafi verið að hann hafi hitt son stefndu, Gísla Í. Guðmundsson, á förnum vegi og þeir hafi farið að ræða um þessi lönd sem fjölskyldan ætti og hann þekkti til. Gísli hafi sagt sér að hefði hann kaupanda þá væri þetta falt og fjölskyldan tilbúin að selja. Hann hafi síðan komið á viðræðum milli Gísla og áfrýjenda. Það hafi gerst fyrir hans atbeina og endað með því að komist hafi á kaupsamningur. Fyrir hafi legið að uppi væri ágreiningur milli seljanda og borgarinnar, en þær upplýsingar hafi verið gefnar að málið væri á lokastigi og væri að leysast og það væri ekki nein fyrirstaða á sölu. Mál væri í gangi en það væri formsatriði að fella það niður, það væri á valdi seljanda að gera það, þannig að engin fyrirstaða ætti að vera á því að sala á landinu gæti farið fram með eðlilegum hætti. Sjálfur vissi hann að samkomulag hefði verið gert um eignarnám á sínum tíma en nú legðu seljendur þann skilning í bréf borgarlögmanns að það væri á valdi seljenda að ljúka þessum málaferlum og borgin myndi ekki gera kröfu til landsins. Gísli, sem hafi verið í forsvari fyrir fjölskylduna, hafi engar líkur talið á öðru en að þetta myndi leysast og væri á þeirra valdi. Sérstök yfirlýsing hafi verið samin hjá lögmanni stefndu um þessa deilu við Reykjavíkurborg, sem áfrýjendur hafi undirritað 10. september 1999. Þar segi meðal annars: „Okkur er ljóst, að það er mat Ólafíu að lögskiptum hennar og Reykjavíkurborgar vegna eignarnámsins, sbr. áðurnefnt samkomulag, sé þar með lokið og að það sé forsenda Ólafíu fyrir sölu landsins að svo sé. ... Okkur er ljóst og við sættum okkur við að það gæti tekið tíma að greiða úr þeim málaferlum, sem uppi hafa verið milli Ólafíu og Reykjavíkurborgar vegna ofangreinds samkomulags.“ Engin sérstök umræða hafi orðið um þessa yfirlýsingu en honum hafi ekki þótt þetta neitt óeðlilegt, þessum viðskiptum hafi þurft að ljúka. Þetta hafi verið eitthvað sem hvorki hann né kaupendur hafi talið að þeir þyrftu að hafa nein afskipti af. Hann og kaupendur hafi trúað því og treyst að þetta mál væri eins og þetta hafi verið lagt fyrir þá, því væri að ljúka og það væri á valdi seljenda að gera það. Þannig hafi „eiginlega ekki“ komið til álita að leita frekar eftir afstöðu borgarinnar til þessa ágreinings. Síðan hafi hann talið eðlilegt að fyrsta greiðslan væri í hans vörslu þangað til búið væri að þinglýsa þessum samningum. Nánar aðspurður um þetta svaraði fasteignasalinn: „Nú, ég held ég segi nú satt og rétt frá að það hafi verið tillaga frá mér að þessir samningar færu í gegnum þinglýsingu og ég held að menn hafi, og seljandi var alveg ásáttur með það og ég held að menn hafi verið sammála um það að ef þinglýsingin færi í gegn svona án athugasemda þá væri nú þessi samningur kominn í höfn.“ Bæði honum og kaupendum hafi verið mjög brugðið vegna viðbragða Reykjavíkurborgar og þau hafi komið mjög á óvart. Fundir hafi verið haldnir, riftunar hafi verið krafist, en engin lausn hafi fundist. Honum hafi fundist óeðlilegt eins og staðan var orðin að greiða þessar greiðslur, honum hafi fundist eðlilegt eftir að hafa sótt þessa fundi og heyrt afstöðu borgarinnar að hafa þennan hátt á. Reynt hafi verið að komast að samkomulagi um að nota féð til að greiða upp áhvílandi veðskuldir en það hafi ekki tekist. Nánar aðspurður af lögmanni stefndu um þessar umræður við samningsgerð svaraði fasteignasalinn, að hann hafi treyst Gísla og enga ástæðu talið til að rengja hann, og honum hafi verið kunnugt um að Gísli væri í sambandi við lögmann sinn og hafi sagst bera allt undir hann og þetta væri gert í samráði við hann.

Gísli Ísfeld Guðmundsson, sonur stefndu, kom fyrir dóminn sem vitni og kvaðst hafa komið fram fyrir hana að mestu leyti, bæði í málaferlunum við Reykjavíkurborg og við sölu landanna til áfrýjenda. Viðræður hafi byrjað við áfrýjendur í febrúar eða mars 1999 en ekki náðst saman þá. Þeir hafi aftur haft samband við þau í júlí og ágúst og svo hafi tilboðið komið frá þeim. Fyrirvarinn á tilboðið hafi verið gerður vegna þess að það hafi átt eftir að fella niður dómsmálið gegn Reykjavíkurborg, og svona til öryggis, til þess „að það væri alveg fullvíst að kaupendurnir, að þeim hefðu verið kynnt þetta alveg að fullu hvernig málið stóð.“ Kaupendum hafi verið boðinn aðgangur að öllum gögnum sem hann hafði í sambandi við þetta. Kaupendur hafi talið „öruggara að inna ekki af hendi og það kom ósk frá þeim að inna ekki af hendi fyrstu greiðslu fyrr en þinglýsing hefði farið fram.“ Ágreiningi seljenda við Reykjavíkurborg hafi lokið þegar málið hafi verið fellt niður í október 1999. Hann lýsti afstöðu seljenda landsins skýrlega með þeim orðum að þetta hefði verið tekið eignarnámi á sínum tíma og borgin hefði fallið frá eignarnáminu og ætti þess vegna engan rétt á landinu.

III.

Svo sem greinir í héraðsdómi er í niðurstöðu hans fallist á það sjónarmið stefndu, að Reykjavíkurborg hafi í bréfi borgarlögmanns í október 1998 fallið frá eignarnámi landsins. Gegn þessum skilningi á bréfi borgarlögmanns benda áfrýjendur á, að hefði borgin í raun fallið frá eignarnámi þá hefði hún í framhaldi af því látið afmá samkomulagið frá júlí 1994 úr þinglýsingabókum. Auk þessa benda þeir á, að borgin hafi látið geymslugreiðslu sína standa. Þetta bendi til að ekki hafi verið ástæða til að skilja bréf borgarlögmanns á þennan hátt.

Áfrýjendur segja að þeim hafi verið tilkynnt þegar mál stefndu við Reykjavíkurborg var fellt niður og jafnframt að þar með væri ágreiningi við borgina lokið. Töldu þeir ekki ástæðu til að setja sig nánar inn í deilur stefndu við Reykjavíkurborg, en tóku mark á þeim yfirlýsingum sem frá stefndu komu. Þegar þetta er haft í huga og litið til framangreindra orða sonar stefndu um viðhorf seljanda til málalokanna við Reykjavíkurborg, sem sögð hafi verið við gerð kaupsamningsins við áfrýjendur, má ljóst vera, að áfrýjendur hafa skilið viðsemjendur sína svo, að það væri á valdi seljanda að ljúka málinu og að aðeins ætti eftir að ganga formlega frá einhverju uppgjöri milli stefndu og borgarinnar. Það uppgjör væri ef til vill fjárhagslega flókið og krefðist sérfræðiaðstoðar og þess vegna gæti tekið einhvern tíma að ljúka málinu endanlega.

Áfrýjendur halda því fram, að þar sem ekki hafi verið búið að aflýsa samkomulaginu frá 1994 hjá sýslumanninum í Reykjavík þegar kaupsamningur var gerður hafi þeir sett þann fyrirvara að fyrsta greiðsla, sem greiða átti við undirritun samnings, yrði ekki afhent seljanda fyrr en kaupsamningurinn kæmi þinglýstur án athugasemda frá sýslumanni. Kaupsamningnum var þinglýst 15. september 1999 án athugasemda og fasteignasalinn afhenti seljanda þá fyrstu greiðslu. Reykjavíkurborg mótmælti þessu við sýslumann og krafðist þess að kaupsamningur aðila yrði afmáður úr veðmálabókum. Sýslumaður hafnaði þessari kröfu en tók fram að láðst hafi að geta samkomulags borgarinnar og stefndu frá 1994. Bætti sýslumaður úr þessum mistökum sínum og var athugasemd um þetta færð á blað umræddra eigna í þinglýsingabók.

Við munnlegan málflutning fyrir Hæstarétti lýsti lögmaður áfrýjenda því yfir, að hefðu þessi mistök ekki verið gerð við þinglýsingu kaupsamningsins og honum þinglýst með athugasemd um samkomulag Reykjavíkurborgar og stefndu frá 1994, hefði fyrsta greiðslan ekki verið afhent stefndu, en um það hefði fyrirvarinn verið. Aldrei hafi hvarflað að áfrýjendum að borgin myndi krefjast þess að hún væri talin eigandi landsins og engin ástæða hafi verið fyrir þá að ætla það. Reisa áfrýjendur mál sitt á því þeir hafi sýnt fram á, að þeir hafi gert þann fyrirvara við gerð kaupsamningsins að veðbókarvottorð yrði hreint um eignarrétt seljanda og kaupsamningi yrði þinglýst án athugasemda og að fyrsta greiðsla yrði ekki afhent seljendum nema svo væri. Í upphafi hafi samningurinn komið úr þinglýsingu án athugasemda en síðar hafi sýslumaður gert athugasemd. Telji áfrýjendur sig því ekki hafa skyldur til að greiða frekari greiðslur fyrr en sú athugasemd hafi verið afmáð.

Á þessi rök áfrýjenda er fallist. Með framburði fasteignasalans er sýnt að stefnda samþykkti fyrirvara áfrýjenda um þinglýsingu kaupsamnings án athugasemda. Með þessu telst hún hafa ábyrgst að ekki væri vanheimild af hennar hálfu. Er það í samræmi við þann fyrirvara sem hún sjálf setti er hún samþykkti tilboð áfrýjenda 6. september 1999. Má ljóst vera að hefði athugsemd um samkomulag Reykjavíkurborgar við stefndu frá 1994 verið skráð við þinglýsingu kaupsamningsins hefðu þeir réttilega getað krafist þess að fyrsta greiðsla yrði ekki afhent stefndu fyrr en hún hefði fengið yfirlýsinguna afmáða úr veðmálabókum. Á annan hátt gat hún ekki veitt kaupendum eignarheimild án athugasemdar um betri rétt þriðja manns. Áfrýjendum er því rétt að fresta greiðslum samkvæmt kaupsamningnum þar til stefnda hefur fengið yfirlýsingu þessa afmáða úr veðmálabókum. Verða þeir því sýknaðir að svo stöddu í máli þessu.

Stefnda greiði áfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Áfrýjendur, Guðmundur Kristinsson, Guðmundur Kristinsson ehf., Theodór Júlíus Sólonsson, Pétur Guðmundsson og Eykt ehf., skulu vera sýknir að svo stöddu af kröfum stefndu, Ólafíu Ólafsdóttur, í máli þessu.

Stefnda greiði áfrýjendum sameiginlega 800.000 krónur samtals í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

Sératkvæði

Björns Þ. Guðmundssonar prófessors

Ég tel að staðfesta eigi efnisniðurstöðu héraðsdóms með skírskotun til forsendna hans.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 10. maí 2001.

I

Mál þetta, sem tekið var til dóms að loknum munnlegum málflutningi fimmtudaginn 5. apríl sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur með stefnu birtri 20. og 22. júní 2000 af Ólafíu Ólafsdóttur, kt. 311026-5269, Selásbletti, Víðivöllum, Reykjavík, á hendur Guðmundi Kristinssyni, kt. 310550-2999, Gerðhömrum 27, Reykjavík, Guðmundi Kristinssyni ehf., kt. 441292-2959, Gerðhömrum 27, Reykjavík, Theódóri Júlíusi Sólonssyni, kt. 161054-4619, Fossagötu 11, Reykjavík og Pétri Guðmundssyni, kt. 240162-4749, Brúnastöðum 63, Reykjavík, og Eykt ehf., kt. 560192-2319, Borgartúni 21, Reykjavík.

Mál þetta var þingfest á reglulegu dómþingi 27. júní 2000 en framhaldsstefna var þingfest 29. nóvember 2000 og árituð um birtingu sama dag.

Úrskurður var kveðinn upp þann 11. janúar sl. þar sem fallist var á kröfu stefndu um að Gestur Jónsson bæri vitni í máli þessu.

Við uppkvaðningu dóms var gætt ákvæða 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála í héraði.

Endanlegar dómkröfur stefnanda eru þær að stefndi, Guðmundur Kristinsson ehf. verði dæmdur til að greiða stefnanda 40.139.862 kr. með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 25/1987 af 13.379.954 kr. frá 01.01.00 til 01.05.00 en af 26.759.908 kr. frá þeim degi til 01.09.00, en af 40.139.862 kr. frá þeim degi til greiðsludags.

Að stefnda  Eykt ehf., verði dæmt til að greiða stefnanda 40.139.862 kr. með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 25/1987 af 13.379.954 kr. frá 01.01.00 til 01.05.00, en af 26.759.908 kr. frá þeim degi til 01.09.00, en af 40.139.862 kr. frá þeim degi til greiðsludags.

Að stefndi, Guðmundur Kristinsson, verði dæmdur til að greiða stefnanda 40.139.862 kr. in solidum með stefnda Guðmundi Kristinssyni ehf. með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 25/1987 af 13.379.954 kr. frá 01.01.00 til 01.05.00, en af 26.759.908 kr. frá þeim degi til 01.09.00, en af 40.139.862 kr. frá þeim degi til greiðsludags.

Að stefndi, Theódór Júlíus Sólonsson, verði dæmdur til að greiða stefnanda 20.069.931 kr. in solidum með stefnda, Eykt ehf., með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 25/1987 af 6.689.977 kr. frá 01.01.00 til 01.05.00, en af 13.379.954 kr. frá þeim degi til 01.09.00, en af 20.069.931 kr. frá þeim degi til greiðsludags.

Að stefndi, Pétur Guðmundsson, verði dæmdur til að greiða stefnanda 20.069.931 kr. in solidum með stefnda, Eykt ehf., með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 25/1987 af 6.689.977 kr. frá 01.01.00 til 01.05.00, en af 13.379.954 kr. frá þeim degi til 01.09.00, en af 20.069.931 kr. frá þeim degi til greiðsludags.

Jafnframt er þess krafist að dráttarvextir leggist árlega við höfuðstól, fyrst þann 1. janúar 2001.

Krafist er málskostnaðar, ásamt virðisaukaskatti á málflutningsþóknun, úr hendi stefndu in solidum samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.

 

Dómkröfur stefndu eru þær að þeir verði að svo stöddu sýknaðir af kröfum stefnanda og stefnanda verði gert að greiða þeim málskostnað að mati dómsins auk virðisaukaskatts.

II

Þann 20. júlí 1994 undirrituðu stefnandi og Reykjavíkurborg samkomulag þess efnis að borgarsjóður Reykjavíkur keypti af stefnanda eignarlöndin Selásblett 22a að stærð 44.023 fermetrar og Selásblett 15a að stærð 38.450 fermetrar.  Þá var samkomulag um að Reykjavíkurborg færi fram á það við umhverfisráðherra að hann heimilaði eignarnám á landsspildunum og um að matsnefnd eignarnámsbóta mæti spildurnar til markaðsverðs á matsdegi.  Umhverfisráðherra samþykkti að framangreindar landsspildur yrðu teknar eignarnámi með bréfi dagsettu 27. júní 1994.  Með bréfi dagsettu 18. desember 1996 sendi Reykjavíkurborg stefnanda kvittun fyrir deponeringu að fjárhæð kr. 23.974.591 samkvæmt úrskurði matsnefndar eignarnámsbóta 17. október 1994 og var stefnanda tjáð að geymsluféð yrði afhent gegn kvaða- og veðbandalausum afsölum eignarlandanna Selásblettur 15a og 22a.

Vegna ágreinings um niðurstöðu eignarnámsbótanna höfðaði Ólafía mál á hendur borginni sem þingfest var í Héraðsdómi Reykjavíkur 26. júní 1997.  Með bréfi borgarlögmanns dags. 2. október 1998 var Ólafíu síðan tilkynnt sú ákvörðun borgarinnar að falla frá eignarnáminu.  Ólafía felldi málið niður gagnvart Reykjavíkurborg þann 7. október 1999.

Stefndu Guðmundur Kristinsson ehf. og Eykt ehf. gerðu kauptilboð í Selásblett 22a, Selásblett 15a og timburbyggingu á lóðinni Selásbletti 15a í Reykjavík þann 27. ágúst 1999 og gilti það til 6. september 1999. Guðmundur V. Guðmundsson er þinglýstur eigandi timburbyggingarinnar ásamt 1550 fermetra lóðar.  Síðar þennan sama dag var undirritað samþykki stefnanda og Guðmundar Kristinssonar, Péturs Guðmundssonar og Theódórs Júlíusar Sólonssonar vegna athugasemdar, sem rituð var á kauptilboðið, þar sem upplýst var um viðskipti stefnanda við Reykjavíkurborg og þann skilning hennar að lögskiptum hennar og borgarinnar væri lokið vegna eignarnámsins.   

Með kaupsamningi dagsettum 9. september 1999 keyptu stefndu Guðmundur Kristinsson ehf. og Eykt ehf. fasteignirnar að Selásbletti 15a og Selásbletti 22a, Reykjavík, að 50% hlut hvort, af stefnanda.  Um er að ræða landssvæði og voru engar byggingar á landinu.  Jafnframt tóku stefndu Guðmundur Kristinsson, Pétur Guðmundsson og Theódór Júlíus Sólonsson á sig sjálfskuldarábyrgð á efndum kaupsamningsins í hlutfalli við kaupprósentu, þ.e. stefndi Guðmundur að 50% hlut, stefndi Pétur að 25% hlut og stefndi Theódór að 25% hlut.

Samkvæmt 1. gr. kaupsamnings aðilanna var kaupverð eignarinnar ákveðið 107.039.630 kr. og skyldi það allt greiðast í peningum með fjórum jöfnum afborgunum, þ.e. 26.759.907,50 kr. í hvert skipti.  Kaupendur greiddu fyrstu afborgunina við undirritun kaupsamnings, samkvæmt 1. tl. 1. gr. kaupsamningsins.  Fór afhending eignanna fram þann 20. september 1999 í samræmi við 4. gr. kaupsamnings aðilanna.

Samkvæmt 2. tl. 1. gr. kaupsamningsins skyldi önnur afborgun greiðast þann 1. janúar 2000.  Sú greiðsla var ekki innt af hendi en þann 19. apríl 2000 sendi lögmaður stefnanda bréf til stefndu þar sem krafist var efnda á þeirri greiðslu.  Var þess þar m.a. getið að það væri forsenda þess að stefnandi gæti staðið við skuldbindingu sína samkvæmt 2. gr. umrædds kaupsamnings, þ.e. að aflétta áhvílandi veðskuldum fyrir 1. maí 2000, að kaupendur hefðu greitt þá greiðslu sem þeim bar að inna af hendi 1. janúar.  Stefndu urðu ekki við kröfu stefnanda og aflétti stefnandi ekki áhvílandi veðskuldum.  Samkvæmt 3. tl. skyldi þriðja afborgun greiðast þann 1. maí 2000 en sú greiðsla var ekki heldur greidd né heldur lokagreiðslan sem gjaldféll 1. september 2000.

Framangreindum kaupsamningi var þinglýst án athugasemda.  Stefndu barst hins vegar bréf frá lögmanni Reykjavíkurborgar til stefndu þar sem hann lýsti því yfir að borgin liti svo á að hún væri eigandi þess landssvæðis sem stefndu hefðu verið að undirrita kaupsamninga um.  Leitað var leiða til að jafna ágreining Reykjavíkurborgar og stefnanda án árangurs.

Með bréfi til sýslumannsins í Reykjavík dagsettu 12. október 1999 var þess krafist af hálfu Reykjavíkurborgar að leiðrétt yrðu þau mistök að framangreindum kaupsamningi aðila þessa máls hefði ekki verið vísað frá þinglýsingu vegna betri réttar borgarinnar til landsspildnanna á grundvelli áðurnefnds samnings Reykjavíkurborgar og stefnanda dagsettum 20. júlí 1994.  Í bréfi sýslumannsins í Reykjavík dagsettu 4. nóvember 1999 voru viðurkennd þau mistök við þinglýsinguna að láðst hefði að geta um samkomulagið við Reykjavíkurborg en úr því hefði verið bætt með vísan til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.  Hins vegar hefði fyrrgreint samkomulag Reykjavíkurborgar og stefnanda ekki verið skráð í þinglýsingabók sem eignarheimild heldur einungis yfirlýsing með þeim rökum að í henni kæmi fram að niðurstaða matsnefndar eignarnámsbóta ásamt margnefndu samkomulagi teldist ígildi kaupsamnings og ekki hefði verið þinglýst síðar öðru skjali vegna þessa samkomulags.  Var því ekki orðið við kröfu Reykjavíkurborgar.  Reykjavíkurborg bar þessa niðurstöðu sýslumannsins ekki undir úrlausn dómara.

III

Stefnandi byggir kröfur sínar á því að stefndu hafi vanefnt kaupsamning aðilanna að verulegu leyti þar sem þeir hefðu aðeins greitt eina af fjórum afborgunum samkvæmt framlögðum kaupsamningi. Þar sem stefndu hafi ekki sinnt tilmælum stefnanda um efndir á skuldbindingum sínum samkvæmt kaupsamningnum, hafi stefnandi þurft að höfða þetta mál.

Um lagarök vísi stefnandi til almennra reglna samninga- og kröfuréttar, einkum reglna um skuldbindingargildi samninga og efndir fjárskuldbindinga.  Þá sé byggt á lögum nr. 39/1922 um lausafjárkaup með lögjöfnun.

Kröfu um dráttarvexti og vaxtavexti styður stefnandi við reglur III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 með síðari breytingum.

Varðandi heimild til höfðunar framhaldssakar sé vísað til 29. gr. laga nr. 9171991 um meðferð einkamála, sbr. 1. mgr. 27. gr. sömu laga.

Kröfu um málskostnað styður stefnandi við 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.  Krafa um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun er byggð á lögum nr. 50/1988 en stefnandi sé ekki virðisaukaskattskyldur og beri honum því nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefndu.

 

Stefndu byggja á því að skylda þeirra samkvæmt kaupsamningi aðila til greiðslu kaupverðsins hafi frestast vegna þess að Reykjavíkurborg telji sig eiganda fasteignarinnar samkvæmt þinglýstu sérstöku samkomulagi við stefnanda og frestist greiðsluskyldan þar til ljóst sé að borgin falli frá yfirlýstum eignarrétti sínum og samkomulagið afmáð úr veðmálabókum.

Stefndu vísi til þess að stefnandi hafi tilkynnt þeim sérstaklega við undirskrift kaupsamningsins að deilum hennar og borgarinnar væri að ljúka og hefðu stefndu ekki séð ástæðu til að véfengja yfirlýsingar stefnanda og lögmanns hennar og því ekki leitað afstöðu borgarinnar til málsins.  Sjónarmið Reykjavíkurborgar muni hins vegar vera það að hún sem eigandi fasteignarinnar eigi að fá þær greiðslur sem fyrir landið eigi að koma og treysti því ekki að stefnandi verði borgunarmaður fyrir þeim fjárhæðum þegar ágreiningi við hana sé lokið og eignarréttur borgarinnar viðurkenndur.  Fulltrúar borgarinnar hafi þó lýst yfir þeim vilja borgarinnar að stefndu yrðu eigendur og framkvæmdaraðilar á landssvæðinu.  Vegna þessara yfirlýsinga borgarinnar telji stefndu sig ekki hafa átt nokkurn kost á að halda áfram að efna samninginn þótt vilji og geta hefði verið fyrir hendi.

Þá vísi stefndu til þess að þeir hefðu margoft boðið stefnanda greiðslu gegn því að hún setti fram tryggingu fyrir endurgreiðslu ef hún reyndist ekki vera eigandi hins selda.  Því hefði stefnandi ætíð neitað og vísað til þess að hún væri ótvíræður eigandi fasteignarinnar.

Stefndu hafi jafnframt ásamt borginni reynt að gera samkomulag við stefnanda um lausn málsins þar til lausn fyndist á ágreiningi stefnanda og borgarinnar en stefnandi hefði ekki verið tilbúin til þess.  Þá hefði stefnandi vegna fjárskorts ekki getað orðið við ósk stefndu um að kaupsamningur þeirra gengi til baka. 

Stefndu mótmæli einnig upphafstíma dráttarvaxtakröfu stefnanda.

Í greinargerð sinni í framhaldssök vísi stefndi til framangreindra málsástæðna í aðalsök og leggi áherslu á að þeir hafi greitt til fasteignasölunnar Kjöreignar þriðju og fjórðu greiðslu samkvæmt kaupsamningnum með sams konar fyrirvara og þeir hefðu sett við aðra greiðsluna.  Fyrirvarinn um greiðslu sé settur þar sem stefnandi hefði ekki getað sýnt fram á óumdeildan rétt sinn yfir því landsvæði sem stefndu séu að kaupa af stefnanda.

Um lagarök í aðalsök og framhaldssök vísi stefndu til meginreglna samningalaga og kröfuréttar.  Þá vísi þeir til 2. tl. 26. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 að því er varðar kröfugerð þeirra um sýknu að svo stöddu.  Krafa um málskostnað sé reist á 129. gr. og 130. gr. laga nr. 91/1991.

IV

Í framburði vitnisins Gests Jónssonar hrl. fyrir dóminum kom fram að enn væri ágreiningur milli stefnanda þessa máls og Reykjavíkurborgar um landsspildurnar að Selásbletti 15a og 22a en staðfesti að þrátt fyrir það hefði Reykjavíkurborg ekki hafið málarekstur fyrir dómstólum vegna þessa.

Samkvæmt framlögðum þinglýsingarvottorðum er stefnandi máls þessa þinglýstur eigandi landsspildu úr Seláslandi 15a (38450 m2) og landsspildu úr Seláslandi 22a og er ekki deilt um að þar er um að ræða landsspildur þær sem kaupsamningur aðila er gerður um.  Með samþykki kauptilboðs í landsspildurnar komst á bindandi kaupsamningur stefnanda og stefndu Guðmundar Kristinssonar ehf. og Eyktar ehf.  Á kauptilboðið er færður eftirfarandi texti:

“Með bréfi Össurar Skarphéðinssonar, umhverfisráðherra, dags. 27. júní 1994, var Reykjavíkurborg heimilað að taka landspildurnar Selásblettur 15A og 22A eingarnámi, sbr. og samkomulag Borgarsjóðs Reykjavíkur og Ólafíu Ólafsdóttur, dags. 20. júlí 1994.  Með bréfi borgarlögmanns, f.h. Reykjavíkurborgar, til lögmanns Ólafíu, dags. 2. október 1998, var Ólafíu kynnt sú ákvörðun borgarinnar að falla frá eignarnáminu.  Að athuguðu máli hefur Ólafía nú ákveðið að fallast á ákvörðun borgarinnar og mun í framhaldi af því fella niður málarekstur sinn fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur á hendur Reykjavíkurborg.  Það er mat Ólafíu að lögskiptum hennar og Reykjavíkurborgar vegna eignarnámsins, sbr. áðurnefnt samkomulag, sé þar með lokið.  Tilboðsgjöfum hefur verið greint frá framangreindu samkomulagi, bréfi borgarlögmanns og málarekstri aðila að öðru leyti.  Sætta þeir sig við þessa stöðu.”

Stefndu Pétur, Theodór og Guðmundur undirrituðu ofangreindan texta ásamt stefnanda 6. september 1999 án fyrirvara eða athugasemda.

Í framhaldi af kauptilboðinu gerðu stefnandi og stefndu Guðmundur Kristinsson ehf. og Eykt ehf. með sér kaupsamning sem undirritaður var 9. september 1999. Stefndu Guðmundur Kristinsson, Pétur Guðmundsson og Theodór Sólonsson tókust á hendur sjálfskuldarábyrgð á efndum kaupsamningsins í hlutfalli við kaupprósentu, Guðmundur 50% en Pétur og Theodór 25% hvor.

Af framanrituðu er ljóst að stefnandi hafði þingslýsta eignarheimild til að ráðstafa landsspildunum enda hafði Reykjavíkurborg fallið frá eignarnámi í bréfi dagsettu 2. október 1998 og ekki hafið málsókn til heimtu ætlaðra réttinda sinna til landsins.  Stefndu eru skuldbundnir með kaupsamningnum til að uppfylla efni hans og verður hið þinglýsta samkomulag stefnanda og Reykjavíkurborgar frá 1994 ekki talið hafa áhrif á niðurstöðuna í ljósi þessa.

Með athugasemdalausri undirritun á framangreindum fyrirvara í kauptilboði þykir sýnt að stefndu hafi sætt sig við stöðu mála og þykir afstaða Reykjavíkurborgar nú ekki geta breytt niðurstöðu í viðskiptum aðila þessa máls.  Viðskipti Reykjavíkurborgar við sýslumannsembættið vegna þinglýsingar hafa ekki heldur áhrif á niðurstöðu málsins.Þá er fallist á það með stefnanda að það geti ekki valdið henni réttindamissi þótt hún hafi ekki uppfyllt ákvæði kaupsamningsins um að aflétta veðskuldum af eignunum þar sem stefndu hafi ekki staðið við skyldur sínar til greiðslu.  Skilyrt greiðsla stefndu til fasteignasölunnar Kjöreignar ehf. leysir þá ekki undan greiðsluskyldu.

Að þessu virtu er það niðurstaða dómsins að stefndu hafi vanefnt kaupsamning aðila um framangreindar landsspildur og beri þeim því að greiða umstefnda skuld með dráttarvöxtum eins og krafist er og nánar greinir í dómsorði.

Eftir úrslitum málsins þykir hæfilegt að stefndu greiði stefnanda kr. 2.500.000 í málskostnað og hefur þá verið tekið tillit til skyldu stefnanda til greiðslu virðisaukaskatts af málflutningsþóknun.  Málskostnaður greiðist þannig að Guðmundur Kristinsson ehf. og Guðmundur Kristinsson greiði stefnanda in solidum kr. 1.250.000 í málskostnað en stefndi Eykt ehf. greiði stefnanda kr. 1.250.000 í málskostnað og stefndu Theódór Júlíus Sólonsson og Pétur Guðmundsson greiði hvor um sig stefnanda kr. 625.000 í málskostnað in solidum með stefnda Eykt ehf.

Arnfríður Einarsdóttir, settur héraðsdómari, kvað upp dóm þennan.

Uppkvaðning dóms þessa hefur dregist vegna embættisanna dómarans.

D Ó M S O R Ð :

Stefndu Guðmundur Kristinsson ehf. og Guðmundur Kristinsson, greiði in solidum stefnanda, Ólafíu Ólafsdóttur, 40.139.862 kr. með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 25/1987 af 13.379.954 kr. frá 01.01.00 til 01.05.00 en af 26.759.908 kr. frá þeim degi til 01.09.00, en af 40.139.862 kr. frá þeim degi til greiðsludags.

Stefnda, Eykt ehf., greiði stefnanda 40.139.862 kr. með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 25/1987 af 13.379.954 kr. frá 01.01.00 til 01.05.00, en af 26.759.908 kr. frá þeim degi til 01.09.00, en af 40.139.862 kr. frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndu Theódór Júlíus Sólonsson og Pétur Guðmundsson greiði hvor um sig stefnanda 20.069.931 kr. in solidum með stefnda, Eykt ehf., með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 25/1987 af 6.689.977 kr. frá 01.01.00 til 01.05.00, en af 13.379.954 kr. frá þeim degi til 01.09.00, en af 20.069.931 kr. frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndu Guðmundur Kristinsson ehf. og Guðmundur Kristinsson greiði stefnanda in solidum kr. 1.250.000 í málskostnað. 

Stefndi Eykt ehf. greiði stefnanda kr. 1.250.000 í málskostnað og stefndu Theódór Júlíus Sólonsson og Pétur Guðmundsson greiði hvor um sig stefnanda kr. 625.000 í málskostnað in solidum með stefnda Eykt ehf.