Fimmtudaginn 11. mars 2004.
Nr. 304/2003.	Sigursteinn Þórsson og Hanna Björg Jóhannesdóttir (Árni Pálsson hrl.) gegn Gunnari Rafni Einarssyni (Halldór Jónsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Galli. Skaðabætur. Afsláttur. Skoðunarskylda.

G, seljandi fasteignar, krafði kaupendurna S og H um greiðslu eftirstöðvar kaupverðs. S og H settu fram gagnkröfu, byggða á því að húsið hafi verið haldið leyndum göllum við sölu þess. Talið var að aðstaða aðila til að gera sér grein fyrir ástandi hússins hafi verið sambærileg og því ekki taldar neinar forsendur til að gera G að greiða skaðabætur vegna galla. Eins og á stóð þótti G hafa getað veitt takmarkaðar upplýsingar um ástand hússins. Um þetta var kaupendum kunnugt, auk þess sem sannað þótti að ástand hússins hafi gefið þeim sérstakt tilefni til að sýna aðgæslu. Það höfðu þau ekki gert og áttu þ.a.l. ekki rétt til afsláttar. Samkvæmt þessu var staðfest niðurstaða héraðsdóms um skyldu S og H til greiðslu eftirstöðva kaupverðs og um sýknu G af gagnkröfum þeirra.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Hrafn Bragason, Árni Kolbeinsson og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 6. ágúst 2003. Þau krefjast þess að stefndi verði dæmdur til að greiða þeim 750.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 19. mars 2002 til greiðsludags.  Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst þess að héraðsdómur verði staðfestur og sér dæmdur málskostnaður fyrir Hæstarétti.

Eftir uppsögu héraðsdóms inntu áfrýjendur af hendi til stefnda greiðslu samkvæmt dómsorði hans. Er ekki lengur ágreiningur um greiðslu kaupverðs vegna kaupa áfrýjenda á fasteigninni að Kolgerði 1 Akureyri. Snýst ágreiningur aðila fyrir Hæstarétti eingöngu um hvort húsið hafi verið haldið leyndum göllum við sölu þess og hvort áfrýjendur eigi af þeim sökum rétt til skaðabóta eða afsláttar úr hendi stefnda.

Umrædd fasteign er tvílyft steinsteypt einbýlishús byggt árið 1976. Stefndi og eiginkona hans munu hafa átt húsið frá 1986 en selt það Sigurði Eiríkssyni 1994. Sigurður mun hafa sett það á sölu í ágúst 1999 og var ásett verð 17.500.000 krónur. Húsið mun hafa verið selt á nauðungaruppboði í desember 1999 og stefndi leyst það til sín, en hann mun ásamt eiginkonu sinni hafa átt veðkröfu á síðasta veðrétti í húsinu. Stefndi mun hafa fengið húsið afhent 31. janúar 2000. Þann dag gerðu áfrýjendur stefnda tilboð um að kaupa húsið á 13.500.000 krónur, sem stefndi samþykkti samdægurs. Var húsið afhent áfrýjendum 1. febrúar sama árs. Kaupsamning um húsið undirrituðu aðilar 15. mars 2000 og var hann efnislega í samræmi við áður samþykkt tilboð.

Í hinum áfrýjaða dómi eru raktar skýrslur, sem gefnar voru við aðalmeðferð málsins 15. apríl 2003. Þar á meðal er skýrsla Bjarna Sigurjónssonar, en hann var bæði kunningi stefnda og áfrýjandans Sigursteins og benti þeim síðarnefnda á að stefndi myndi vilja selja húsið strax aftur eftir að hafa leyst það til sín á uppboðinu. Að beiðni áfrýjenda var aftur tekin skýrsla af Bjarna fyrir Héraðsdómi Norðurlands eystra 16. september 2003. Bar hann þá á annan veg um margt en hann hafði gert við aðalmeðferð málsins í héraði. Hann taldi það hafa verið misminni hjá sér að hann, stefndi og áfrýjandinn Sigursteinn hafi skoðað húsið sameiginlega. Hann hafi hins vegar tvisvar komið í húsið með stefnda um það leyti sem það var boðið upp. Hann kvaðst hafa séð steypuskemmdir á húsinu norðanverðu. Hann hafi hins vegar aldrei farið suður fyrir húsið eða skoðað það þannig að hann gæti fullyrt um sýnilegar skemmdir á því eins og gerði þó í fyrri skýrslu sinni fyrir dómi. Hann kvaðst ekki hafa sagt áfrýjandanum Sigursteini neitt um ástand hússins. Sigursteinn hafi hins vegar tjáð sér að honum fyndist 17.500.000 krónur, sem þáverandi eigandi þess Sigurður Eiríksson setti upp, of hátt verð fyrir húsið því það hafi litið illa út bæði innan og utan. Taldi Bjarni að af því sem hann hafi séð mætti ráða að viðhald hússins hafi verið slæmt bæði að innan- og utanverðu.

Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi skilaði dómkvaddur maður matsgerð um galla á steyptum hlutum hússins. Fór matsskoðun sú sem lá til grundvallar matinu fram í byrjun október 2001 eða rúmu hálfu öðru ári eftir að kaup tókust með aðilum þessa máls. Sagði í matsgerðinni að verulegar steypuskemmdir væru sjáanlegar á húsinu. Steypt handrið við útitröppur að norðan og á svölum væru mjög illa farin af frostskemmdum. Ryðguð járn hafi valdið skemmdum neðan á svalagólfi. Múrhúð á hraunuðum hluta veggja hússins væri verulega skemmd og múrhúðin dottin af á tveimur stöðum við svalir. Á þremur stöðum á suðurhlið hússins væri hægt að sjá að múrhúðin væri laus frá veggnum þótt hún væri óskemmd að sjá. Þá sæjust tvær gamlar viðgerðir á hraunhúðinni við svalir hússins. Í skýrslu fyrir héraðsdómi tók matsmaður fram að þessar skemmdir væru ekki meiri en hann hefði séð á sambærilegum húsum og þyrfti ekki annað en að fara yfir götuna til að sjá hús sem byggt væri og múrhúðað á sambærilegan hátt, sem búið væri „að taka tvær viðgerðartarnir á“.

 Eins og að framan er rakið voru meira en fimm ár liðin frá því að stefndi seldi Sigurði Eiríkssyni húsið þangað til að hann eignaðist það aftur á uppboði og seldi það í beinu framhaldi áfrýjendum í ársbyrjun 2000. Aðstaða aðila til að gera sér grein fyrir ástandi hússins var því sambærileg. Ekki verður því séð að neinar forsendur séu til að gera stefnda að greiða áfrýjendum skaðabætur vegna galla á umræddri húseign. Þá gáfu þau fyrir eignina mun lægra verð en á hana hafði verið sett af fyrri eiganda. Þar sem stefndi gat eins og hér stóð á veitt takmarkaðar upplýsingar um ástand hússins og áfrýjendum var það ljóst var skylda þeirra til að sýna aðgæslu og skoða húsið rækilega ríkari en ella. Áfrýjandinn Sigursteinn lýsti því fyrir héraðsdómi að ástand hússins að innanverðu hafi verið „virkilega átakanlegt“ þegar hann skoðaði það eftir að Sigurður Eiríksson setti það á sölu haustið 1999. Gaf þetta lélega ástand innviða hússins áfrýjendum einnig sérstakt tilefni til aðgæslu. Sigurður bar fyrir héraðsdómi að hann hafi látið gera við múrskemmdir á suðurhlið hússins og á svalahandriði en hann minnti að síðarnefndu sprungurnar hafi verið komnar aftur. Af myndum, sem fylgdu framangreindri matsgerð, sést að umræddar múrviðgerðir á suðurhlið hússins eru mjög áberandi og blasir önnur þeirra við ef litið er til hússins af jörðu niðri. Hefðu þær ásamt sprungum í svalahandriði átt að gefa áfrýjendum tilefni til að kann ástand múrhúðar á húsinu nánar. Það gerðu þau ekki og eiga því ekki rétt á afslætti vegna galla á múrhúð hússins. Áfrýjendur hafa í þessu sambandi bent á að ekki hafi, þegar kaupin komust á, verið unnt að komast út á svalir hússins vegna klaka og sum framangreindra ummerkja um múrskemmdir því síður sýnileg en ella. Breytir þetta engu um framangreinda niðurstöðu, enda gerðu áfrýjendur engar athugasemdir varðandi þetta atriði þegar gengið var frá formlegum kaupsamningi 15. mars 2000 einum og hálfum mánuði eftir að þau fengu eignina afhenta. Samkvæmt framansögðu og að öðru leyti með vísan til forsendna héraðsdóms verður stefndi sýknaður af kröfu áfrýjenda í máli þessu.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað verður staðfest.

Áfrýjendur verða óskipt dæmd til að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

 Dómsorð:

Stefndi er sýkn af kröfu áfrýjenda í máli þessu.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað skal vera óraskað.

Áfrýjendur, Sigursteinn Þórsson og Hanna Björg Jóhannesdóttir, greiði óskipt stefnda, Gunnari Rafni Einarssyni, 250.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Norðurlands eystra 13. maí 2003.

Mál þetta, sem dómtekið var þann 15. apríl s.l., hefur Gunnar Rafn Einarsson, Sævangi 28, Hafnarfirði, höfðað hér fyrir dómi gegn Sigursteini Þórssyni, Kolgerði 1, Akureyri og Hönnu Björgu Jóhannesdóttur, Skarðshlíð 11 j, Akureyri, með stefnu áritaðri um nægjanlega birtingu þann 29. maí 2002.  Með stefnu áritaðri um nægjanlega birtingu þann 18. júní 2002 höfðuðu Sigursteinn Þórsson og Hanna Björg Jóhannesdóttir gagnsakarmál gegn Gunnari Rafni Einarssyni.

Dómkröfur stefnanda í aðalsök eru þær að stefndu verði in solidum, gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni, dæmd til að greiða stefnanda kr. 4.563.132,- ásamt dráttarvöxtum af kr. 1.000.000,- frá 10. apríl 2000 til 1. maí 2000, af kr. 2.000.000,- frá 1. maí 2000 til 25. ágúst 2000, af kr. 3.000.000,- frá 25. ágúst 2000 til 23. desember 2000, af kr. 4.500.000,- frá 23. desember 2000 til 25. apríl 2001 og af kr. 4.563.132,- frá 25. apríl 2001 til 1. júlí 2001 samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 en frá þeim tíma samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38, 2001 um vexti og verðbætur til greiðsludags, allt að frádregnum eftirtöldum innborgunum, kr. 1.000.000,- 3. maí 2000, kr. 1.000.000,- 8. september 2000, kr. 1.000.000,- 8. janúar 2001 og kr. 1.300.000,- 3. maí 2001.  Jafnframt krefst stefnandi þess að stefndu verði in solidum dæmd til að greiða honum kr. 120.589,- ásamt dráttarvöxtum á grundvelli 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38, 2001 af kr. 29.860,- frá 9. október 2001 til 21. janúar 2002 og af kr. 120.589,- frá 21. janúar 2002 til greiðsludags.  Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

Stefndu í aðalsök krefjast þess að að þau verði sýknuð af kröfum stefnanda og dæmdur málskostnaður úr hans hendi.

Dómkröfur stefnenda í gagnsök eru þær að stefndi verði dæmdur til að greiða skaðabætur eða afslátt að fjárhæð kr. 750.000,- með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38, 2001, sbr. 9. gr. s.l., frá 19. mars 2002 til greiðsludags.  Þá krefjast stefnendur málskostnaðar.

Stefndi í gagnsök gerir aðallega þær dómkröfur að hann verði sýknaður af kröfum stefnenda og honum dæmdur málskostnaður úr þeirra hendi.  Til vara krefst stefndi þess að kröfur stefnenda verði lækkaðar verulega og málskostnaður felldur niður. 

 

Mál þetta varðar kröfur seljanda fasteignar um eftirstöðvar kaupverðs skv. kaupsamningi og dráttarvexti vegna meintra vanefnda kaupenda á samningnum.  Kaupendur hafa sett fram gagnkröfur sem byggja á því að fasteignin hafi verið haldin leyndum galla er kaupin gerðust.

 

Málsatvik í aðalsök og gagnsök eru þau að stefnandi í aðalsök og stefndi í gagnsök, Gunnar Rafn Einarsson, hér eftir nefndur aðalstefnandi, átti fasteignina Kolgerði 1 á Akureyri á árunum 1986 til 1994 ásamt eiginkonu sinni.  Árið 1994 seldu þau Sigurði Eiríkssyni húsið en Sigurður hafði þá haft fasteignina á leigu í u.þ.b. eitt ár.  Svo fór að Sigurður réð ekki við kaupin og fór fasteignin á nauðungaruppboð í desember 1999.  Aðalstefnandi og eiginkona hans áttu þá um kr. 4.600.000,- veðkröfu á síðasta veðrétti eignarinnar.

Síðla árs 1999 frétti annar stefndu í aðalsök og annar stefnenda í gagnsök, Sigursteinn Þórsson, hér eftir nefndur aðalstefndi Sigursteinn, af því í gegnum Bjarna Sigurjónsson, sameiginlegan kunningja þeirra aðalstefnanda, að umrædd fasteign væri í nauðungarsölumeðferð.  Aðalstefndi Sigursteinn hafði þá haft áhuga á að kaupa eignina um nokkra hríð en fundist ásett verð eigandans kr. 17.500.000,- allt of hátt.  Fór svo að aðalstefnandi leysti fasteignina til sín á uppboðinu og seldi hana síðan til aðalstefnda Sigursteins og meðstefndu í aðalsök og meðstefnanda í gagnsök, Hönnu Bjargar Jóhannesdóttur, hér eftir nefnd aðalstefnda Hanna Björg, á kr. 13.500.000,-.

Aðalstefnandi fékk fasteignina afhenta 31. janúar 2000 og afhenti hann aðalstefndu eignina síðar sama dag.  Þann dag var jafnframt gengið frá kaupsamningi um eignina og samkomulagi sem innihélt nánari ákvæði um hvernig fara skildi um uppgjör milli aðila.  Um skjalagerð og milligöngu um greiðslur milli aðila sá Tryggvi Pálsson, löggiltur fasteignasali.

Aðalstefndu greiddu aðalstefnanda vegna kaupanna kr. 1.000.000,- 3. maí 2000, kr. 1.000.000,- 8. september 2000, kr. 1.000.000,- 8. janúar 2001 og kr. 1.300.000,- 3. maí 2001.

Með bréfum dags. 6. september 2000, 22. maí 2001 og 1. júní 2001 var aðalstefnanda tilkynnt um það sem aðalstefndu töldu vera galla á múrhúð.  Með bréfi dags. 15. júní 2001 hafnaði aðalstefnandi öllum hugsanlegum kröfum á hendur honum vegna kaupa aðalstefndu á Kolgerði 1.

Með bréfi dags. 2. ágúst 2001 fóru aðalstefndu þess á leit við Héraðsdóm Norðurlands eystra að dómkvaddur yrði matsmaður til að skoða fasteignina.  Var matsmaður m.a. beðinn um að meta aðriði er tengdust steypugerð og ástandi múrhúðar.  Matsmaður skilaði matsgerð sinni 3. janúar 2001.

Aðalstefnandi höfðaði mál þetta með stefnu áritaðri um nægjanlega birtingu 29. maí 2002 til heimtu eftirstöðva kaupverðsins og dráttarvaxta.  Þann 27. júní 2002 höfðuðu aðalstefndu gagnsök í  málinu á hendur aðalstefnanda og kröfðust afsláttar eða skaðabóta úr hans hendi vegna leynds galla sem fasteignin hafi verið haldin er kaupin gerðust.

 

Aðalstefnandi segist í öllum atriðum hafa staðið við sinn hluta kaupsamnings og samkomulags um fasteignina Kolgerði 1 á Akureyri sem hann hafi undirritað ásamt aðalstefndu þann 31. janúar 2000.  Aðalskylda aðalstefnanda hafi falist í afhendingu fasteignarinnar í umsömdu ástandi og þá skyldu hafi hann efnt.  Aðalstefndu hafi hins vegar ekki staðið við sínar skyldur samkvæmt kaupsamningnum að öllu leyti. 

Aðalstefnandi kveðst ítrekað hafa skorað á aðalstefndu að greiða eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar en án árangurs.  Aðalstefndu hafi ekki getað sýnt fram á neinar ástæður sem réttlætt geti greiðsludrátt þeirra.  Það sé óumdeild grundvallarregla, bæði í lausafjár- og fasteignakaupum, að kaupandi geti ekki beitt vanefndaúrræðum vegna galla á hinu selda sem honum hafi verið kunnugt um þegar kaupin gerðust, sbr. 47. gr. laga nr. 39, 1922 og nú 1. mgr. 20. gr. laga nr. 50, 2000.  Aðalstefndu hafi ítrekað skoðað fasteignina en hverjum þeim er hana skoðaði hafi ekki getað dulist að ástand eignarinnar var ekki sem best.  Aðalstefnandi hafi engu leynt um ástand fasteignarinnar enda hafði hann á söludegi ekki búið í henni í meira en 6 ár.  Aðalstefndu hafi því keypt eignina vitandi að hún þarfnaðist lagfæringa enda hafi aðalstefndi Sigursteinn haft orð á því við aðalstefnanda.  Skoðunar- eða aðgæsluskylda kaupanda sem búi yfir slíkri vitneskju sé rík.  Sjáanleg ummerki um skemmdir gefi kaupanda ríkt tilefni til að framkvæma rækilega skoðun og eftir atvikum með aðstoð sérfræðings.  Aðalstefndu hafi því verið kunnugt eða í öllu falli mátt vera kunnugt um ástand fasteignarinnar.  Af þeim sökum geti ekki verið um að ræða galla í lögfræðilegum skilningi og aðalstefndu því vanefndaúrræði ekki tæk.

Í samræmi við framangreint telur aðalstefnandi rétt sinn til greiðslu eftirstöðva kaupverðs ásamt þeim dráttarvöxtum sem í dómkröfum greinir vera vafalausan.  Um gjalddaga vísar hann til 1. mgr. 9. gr. laga nr. 25, 1987, sbr. nú 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38, 2001.

Aðalstefnandi segir að hann hafi orðið fyrir kostnaði vegna matsmáls nr. M-13/2001 sem aðalstefndu hafi átt frumkvæði að.  Annars vegar vegna lögmannsaðstoðar og hins vegar vegna mætingar á matsfund 10. október 2001.  Aðalstefnandi heldur því fram að hann eigi rétt til endurgreiðslu þessa kostnaðar úr hendi aðalstefndu.  Matsmálið hafi verið höfðað til að sannreyna að fasteignin Kolgerði 1 hefði verið gölluð er kaupin áttu sér stað.  Samkvæmt niðurstöðu matsgerðarinnar fari því fjarri að svo hafi verið og greinilegt að stefndu hafi vitað eða a.m.k. mátt vita um ástand fasteignarinnar er þau keyptu hana.  Matsmálið hafi því verið þarflaust.  Af þessum sökum eigi aðalstefnandi rétt á að fá bætt það tjón sem hann hafi orðið fyrir við það að gæta hagsmuna sinna í matsmálinu, sbr. almennar reglur skaðabótaréttarins og 130. gr. laga nr. 91, 1991.

Til stuðnings kröfum sínum vísar aðalstefnandi til almennra reglna samninga- og kröfuréttar, einkum meginreglunnar um skuldbindingargildi samninga og efndir fjárskuldbindinga.  Jafnframt vísar hann til laga um lausafjárkaup nr. 39, 1922 og nr. 50, 2000 sem og almennra reglna skaðabótaréttar.

 

Aðalstefndu segja kröfugerð aðalstefnanda hvað gjalddaga varðar harla óvenjulega, sérstaklega þegar hafður sé í huga d-liður 88. gr. laga nr. 91, 1991 um meðferð einkamála.  Kröfugerðin byggi á kaupsamningi um fasteignina Rimasíðu 2 á Akureyri, sem stefndi Sigursteinn hafi selt 10. apríl 2000, og þess krafist að dráttarvextir verði reiknaðir á þær greiðslur sem kaupandi þeirrar eignar greiddi aðalstefndu frá gjalddögum, þó aðeins hluta þeirrar síðustu.  Aðalstefnandi hafi ekki verið aðili að þessum kaupsamningi.  Þá gera aðalstefndu athugasemdir við framsetningu krafna aðalstefnanda að öðru leyti og kveða hana villandi.

Aðalstefndu segja kröfu aðalstefnanda um kostnað vegna matsmálsins vera kröfu sem hljóti að falla undir málskostnað skv. 1. mgr. 129. gr. laga nr. 91, 1991 um meðferð einkamála.  Allt að einu verði hins vegar að vísa henni frá dómi þar sem hún eigi ekki rætur að rekja til sama atviks, aðstöðu eða lögernings, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 91, 1991.

Kröfugerð aðalstefnanda kveða aðalstefndu vera við það miðaða að þau hafi átt að greiða honum kaupverðið samkvæmt kaupsamningi um Rimasíðu 2.  Á þennan skilning segjast aðalstefndu ekki geta fallist.  Þau telja með vísan til orða samkomulags aðila dags. 31. janúar 2000 að aðilar hafi samið svo um að þeir gjalddagar sem tilgreindir væru í kaupsamningi aðila væru síðustu mögulegu dagar greiðslu á kaupverðinu án dráttarvaxta.  Þau hafi hagað greiðslum í samræmi við þennan skilning í samráði við fasteignasölu þá sem haft hafi milligöngu um kaupin.  Ekki hafi verið gerð athugasemd við þetta af hálfu aðalstefnanda fyrr en með bréfi lögmanns hans.  Skilningi sínum til stuðnings benda aðalstefndu á að þegar ritað hafi verið undir nefnt samkomulag hafi ekki verið búið að selja Rimasíðu 2.

Þegar kaupsamningur aðila hafi verið gerður hafi lög nr. 25, 1987 verið í gildi.  Í 1. mgr. 9. gr. laganna segi að hafi gjalddagi verið fyrirfram ákveðinn á peningakröfu skuli greiða dráttarvexti frá gjalddaga.  Samhljóða ákvæði sé nú í 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38, 2001.  Aðalstefndu segja ekkert hafa legið fyrir um það þegar áðurnefnt samkomulaga aðila var gert hvenær Rimasíða 2 myndi seljast eða með hvaða kjörum.  Því sé ekki hægt að líta svo á að gjalddagar þess kaupsamnings verði gjalddagar á greiðslum til aðalstefnanda vegna sölu á Kolgerði 1.  Í þessu sambandi benda aðalstefndu á að í samkomulaginu segir að húsbréf vegna sölu Rimasíðu 2 og stærstur hluti annarra greiðslna skuli ganga til stefnanda.  Af þessu hljóti að vera ljóst að með samkomulaginu hafi ekki verið ákveðið að gjalddagar skyldu vera þeir sömu gagnvart stefnanda enda hafi hann ekki verið aðili að kaupsamningi um Rimasíðu 2 og því ekki hægt að segja að samið hafi verið fyrirfram um gjalddaga gagnvart honum við sölu á húsinu.  Þá benda aðalstefndu sérstaklega á að í samkomulaginu segi að stærstur hluti greiðslna skuli ganga til aðalstefnanda.  Það liggi því ekki fyrir hve mikið hafi átt að greiða í hvert sinn sem greitt var til aðalstefnanda af kaupverði Rimasíðu 2.  Því virðist það mjög langsótt að líta svo á að gjalddagar þess kaupsamnings hafi gilt í viðskiptum aðila þessa máls.

 

Gagnkröfur sínar í aðalsök og kröfur í gagnsök byggja aðalstefndu á því að þeim beri skaðabætur eða afsláttur vegna leyndra galla sem fasteignin Kolgerði 1 hafi verið haldin við afhendingu. 

Aðalstefndu segjast hafa skoðað fasteignina fyrir kaupin og þá tekið eftir steypuskemmdum í tröppuhandriði. Er þau hafi grennslast fyrir um ástæður skemmdanna hafi þeim verið tjáð að vinnuvél hefði rekist í handriðið með þessum afleiðingum.  Aðalstefndu kveða engar aðrar steypuskemmdir hafa verið sjáanlegar á fasteigninni við skoðun sem farið hafi fram skömmu áður en aðalstefnandi eignaðist hana að nýju á nauðungaruppboði.

Fljótlega eftir afhendingu segjast aðalstefndu hafa hafið breytingar á fasteigninni innandyra.  Sumarið eftir hafi þau ætlað að láta gera við steypuskemmdirnar á handriðinu við útitröppurnar.  Þá hafi sá múrari sem þau fengu til verksins talið eftir skoðun á handriðinu, tröppunum og múrhúð hússins að ekki væri vogandi að gera við skemmdirnar án þess að kanna málið frekar.  Síðar um sumarið hafi múrhúð tekið að detta af húsinu.  Aðalstefndu hafi tilkynnt aðalstefnanda um þetta með bréfum dags. 6. september 2000, 22. maí 2001 og 1. júní 2001.  Aðalstefnandi hafi ekki séð ástæðu til að svara fyrstu tveimur bréfum aðalstefndu en því síðasta hafi hann svarað og þá hafnað allri ábyrgð á göllunum.

Aðalstefndu kveðast hafa fengið dómkvaddan matsmann til að skoða húsið og niðurstaða hans skv. matsgerð sem hann hafi skilað 3. janúar 2002 hafi verið að steypan í húsinu hefði ekki haft fullnægjandi veðrunarþol, frostskemmdir veikt ysta lag hennar og að ekki hefði verið staðið rétt að múrhúðun.

Framanlýstan galla á fasteigninni telja aðalstefndu hafa verið þess eðlis að hann hafi ekki sést við skoðun.  Steypuskemmdirnar á handriðinu hafi ekki eins og málið var vaxið gefið tilfefni til sérstakrar skoðunar á múrhúð hússins.  Þá séu almennt ekki gerðar þær kröfur til skoðunar við fasteignakaup að steypa eða múrhúðun húsa sé sérstaklega skoðuð.  Gallinn hafi því verið leyndur og aðalstefnanda beri af þeim sökum að bæta aðalstefndu það tjón sem þau hafi orðið fyrir vegna hans en  dómkvaddur matsmaður hafi metið kostnað við úrbætur kr. 750.000,-.

Aðalstefndu halda því fram að þau hafi ekki getað vænst þess að múrhúð tæki að detta af húsinu skömmu eftir afhendingu þess.  Fasteignin hafi því ekki verið búin þeim kostum sem þau hafi mátt ætla.  Hún hafi því ekki haft þá kosti sem vænta mátti eða áskildir voru, sbr. til hliðsjónar 2. mgr. 42. gr. laga nr. 39, 1922.  Aðalstefndu beri því skaðabætur vegna gallans.

Verði ekki fallist á að aðalstefndu beri skaðabætur gera þau kröfu um afslátt af kaupverði fasteignarinnar vegna gallans.  Krefjast aðalstefndu þess að þeim verði dæmdur afsláttur af kaupverðinu í samræmi við mat hins dómkvadda matsmanns um það hvað muni kosta að bæta úr gallanum, sbr. til hliðsjónar 1. mgr. 42. gr. laga nr. 39,1922.

 

Kröfur sínar í gagnsök og mótmæli gegn kröfum stefndu í aðalsök byggir aðalstefnandi á því að hann hafi selt aðalstefndu Kolgerði 1 á lágu verði miðað við gangverð álíka stórra fasteigna á Akureyri á þeim tíma er kaupin voru gerð.  Vísar aðalstefnandi m.a. til þess að verð pr. fermetra sem hann hafi samið um við aðalstefndu hafi verið 15 % lægra fyrir Kolgerði 1 en fyrir aðrar eignir sem seldar hafi verið á svipuðum tíma.  Hið lága verð hafi stafað af slælegu ástandi hússins.  Múrskemmdirnar hafi því skýrt lágt söluverð hússins miðað við söluverð sambærilegra eigna og ásett verð fyrri eiganda.

Aðalstefndi kveðst hafa fengið bréf frá Tryggva Pálssyni, fasteignasala, þann 6. september 2000 vegna fasteignakaupanna ásamt greiðslu að fjárhæð kr. 1.000.000,- frá aðalstefndu.  Í bréfinu hafi m.a. verið hreyft við múrskemmdum og tekið fram að fagmenn hefðu skoðað húsið.  Engar kröfur hafi verið gerðar í því sambandi en aðalstefnanda bent á að ræða við aðalstefndu.  Það hafi hann gert í síma stuttu síðar en því símtali hafi múrskemmdir ekki borið á góma heldur aðeins vandræði aðalstefndu með að greiða skuldir sínar.  Það sé því rangt sem fram komi í gagnstefnu að aðalstefnandi hafi ekki sinnt bréfinu.  Hins vegar hafi aðalstefnanda ekki gefist ráðrúm til að svara bréfi aðalstefndu dags. 22. maí 2001 þar sem bréf lögmanns þeirra hafi borist viku síðar.  Því bréfi hafi verið svarað þegar í stað.

Aðalstefnandi kveðst byggja á því að skemmdir í múrverki fasteignarinnar hafi ekki verið leyndur galli heldur sýnlegur þegar kaupin voru gerð og hafi kaupverðið tekið mið af ástandi hússins.  Aðalstefndu hafi verið fullkunnugt um allar skemmdir í múrverkinu.  Skemmdirnar hafi verið sýnilegar sem og viðgerðir á húsinu, sbr. matsgerð hins dómkvadda matsmanns og meðfylgjandi myndaseríu.  Aðalstefnandi mótmælir því alfarið að aðalstefndu hafi verið talin trú um annað eða betra ástand hússins af þar til bærum aðilum.

Gallar af þeim toga sem um ræðir í máli þessu koma að áliti aðalstefnanda ekki fram á stuttum tíma eins og ráða megi af málatilbúnaði aðalstefndu.  Þvert á móti komi þeir fram á löngum tíma og því sé ljóst að staðhæfingar aðalstefndu geti ekki staðist.  Þá verði að horfa til þess að skoðunarskylda aðalstefndu hafi verið sérstaklega rík, sbr. lögjöfnun frá 47. gr. laga nr. 39, 1922 um lausafjárkaup sem í gildi hafi verið er kaupin gerðust, enda hafi aðalstefnandi ekki búið í húsinu þegar kaupin áttu sér stað og hafði ekki gert í 6 ár.

Verði ekki fallist á sýknukröfu stefnda í gagnsök krefst hann þess að kröfur stefnenda verði lækkaðar verulega.  Bendir aðalstefnandi á að aðalstefndu viðurkenni í málatilbúnaði sínum að þeim hafi verið kunnugt um ástand múrhúðunar að hluta en þau þrátt fyrir það ekki lækkað kröfu sína miðað þá viðurkenningu.  Þá hafi ekki verið tekið tillit til þess að útreikningur matsmanns miði að því að koma eigninni í fullkomið stand að þessu leyti en augljóst sé að um slíkt hafi ekki verið samið milli aðila í áðurgreindum viðskiptum.  Þá sé verulegur hluti kostnaðar við endurbætur skv. matsgerð fólginn í vinnu á viðgerðarstaðnum en virðisaukaskattur af slíkri vinnu fáist endurgreiddur að miklum hluta.

 

Af málatilbúnaði aðila er ljóst að ekki er ágreiningur þeirra í milli um að fasteignin Kolgerði 1 hafi verið haldin göllum í múrhúð er kaupin gerðust.  Þá greinir hins vegar á um hvort gallarnir hafi verið sýnilegir.

Aðalstefnandi heldur því fram að umræddir gallar hafi verið sýnilegir er hann seldi aðalstefndu eignina og söluverð hennar m.a. tekið mið af göllunum.  Þessu hafa aðalstefndu mótmælt og bar aðalstefndi Sigursteinn fyrir dómi að húsið hafi litið vel út að utan að slepptum skemmdum í tröppum og á handriði sem Sigurður Eiríksson, sem verið hafi eigandi hússins er hann skoðaði það í desember 1999, hafi tjáð honum að væru eftir vinnuvél.  Sigursteinn kvaðst hafa gengið í kring um húsið en engar skemmdir séð.  Kom fram hjá Sigursteini að hann hafi umrætt sinn ekki komist út á svalir hússins vegna snjós og klaka. 

Sigurður Eiríksson bar fyrir dómi að á meðan hann bjó í húsinu hafi hann látið gera við múrskemmdir á suðurhlið þess.  Sigurður kvað múrskemmdir ekki hafa verið aðrar á húsinu en á útitröppunum er hann flutti úr því í lok janúar 2000. Sigurður kvaðst hafa látið múrara framkvæma viðgerð á múrhúð á suðurhlið hússins á meðan hann bjó í því.  Kom fram hjá Sigurði að múrarinn hafi einnig framkvæmt lítilsháttar viðgerð á stéttinni við húsið sem og svalahandriði.   Nánar aðspurður útilokaði Sigurður ekki að múrskemmdir hefðu verið komnar aftur fram á svalahandriðinu áður en hann flutti úr húsinu.

Bjarni Sigurjónsson, kunningi aðalstefnanda og aðalstefnda Sigursteins, bar fyrir dómi að hann hafi sagt aðalstefnda Sigursteini áður en hann keypti húsið að mikið þyrfti að gera fyrir það.  Kvað Bjarni þá Sigurstein hafa skoðað húsið saman.  Bjarni kvað steypuskemmdir hafa verið sýnilegar, múrhúð hússins hafi víða verið brotin og sprungin.  Pússning hafi víða verið að detta af, líklega vegna viðhaldsleysis, þetta hafi þó mest verið áberandi á suðurhlið hússins.

Vitnið Bjarni Sigurjónsson kom gagngert að Kolgerði 1 ásamt aðalstefnda til að kynna sér ástand fasteignarinnar.  Var framburður Bjarna fyrir dómi afdráttarlaus um það að víða hefði mátt sjá steypuskemmdir á húsinu.  Þykir verða að byggja á framburði Bjarna í málinu en fyrir dómi kvað fyrrum eigandi hússins, Sigurður Eiríksson, ekki útilokað að sýnilegar steypuskemmdir hefðu verið á húsinu er hann flutti úr því þó svo Sigurður kannaðist ekki við að slíkar skemmdir hefðu verið til staðar.  Telur dómurinn að þessu athuguðu sannað að hinar umdeildu múrskemmdir hafi verið sýnilegar er aðalstefndu keyptu fasteignina af aðalstefnanda að undanfarandi skoðun.  Þau geta því ekki byggt rétt á göllunum, sbr. grunnreglu 47. gr. laga um lausafjárkaup nr. 39, 1922, hvorki með vísan til lögjöfnunar frá 1. mgr. né 2. mgr. 42. gr. kaupalaganna.

Samkvæmt kaupsamningi aðila dags. 31. janúar 2000 áttu aðalstefndu að greiða aðalstefnanda kr. 1.000.000 1. maí 2000, kr. 1.000.000,- 1. september s.á., kr. 1.000.000,- 1. janúar 2001 og kr. 1.725.000,- 1. maí 2001.  Gjalddagar greiðslna skv. kaupsamningum voru því skýrir. 

Sama dag, þ.e. 31. janúar 2000, rituðu málsaðilar auk kaupsamningsins undir samkomulag er innihélt nánari ákvæði um uppgjör þeirra á milli.  Í skjalinu sagði m.a.:  „Dagsetningar samkvæmt greiðslutilhögun A, eru síðustu mögulegu greiðsludagar.  Kaupendur skuldbynda (sic) sig til að inna fyrstu greiðslu af hendi innan fjögurra daga frá því Sigursteini berst tilsvarandi greiðsla vegna nýseldrar Audi bifreiðar.  Enfremur (sic) skulu Húsbréf sem kaupendur fá vegna sölu hússins nr. 2 við Rimasíðu, svo og stærsti hluti annarra greiðslna um leið og þær greiðast skv. samningi þar um, ganga til greiðslna á Kolgerði 1, þar til húsið er að fullu greitt.“ 

Vafalaust er að dagsetningar skv. greiðslutilhögun A eru dagsetningar skv. kaupsamningi aðila.  Að mati dómsins verður að skilja tilvitnuð orð samkomulagsins svo að aðalstefndu hafi borið að greiða umsamdar greiðslur fyrr en kveðið var á um í kaupsamningi bærust aðalstefnda Sigursteini greiðslur vegna sölu hans á fasteigninni Rimasíðu 2 fyrir umsamda gjalddaga.  Samkomulagið segir hins vegar ekkert um að gjalddagar þeir sem fram koma í framlögðum kaupsamningi um Rimasíðu 2 skyldu vera gjalddagar greiðslna aðalstefndu til aðalstefnanda.  Hefði það verið vilji aðila hefði þeim verið í lófa lagið að taka það berum orðum fram í samkomulaginu.   Þar sem ekkert liggur fyrir um hvernig viðsemjendur aðalstefnda Sigursteins efndu kaupsamning þeirra er ósannað að gjalddagar greiðslna aðalstefndu til aðalstefnanda hafi verið aðrir en þeir sem fram koma í kaupsamningi aðila.

Óumdeilt er að samkvæmt kaupsamningi aðila og samkomulagi því sem undirritað var samhliða áttu aðalstefndu að greiða aðalstefnanda samtals kr. 4.563.132,- í peningum vegna kaupanna.  Aðalstefndu hafa greitt kr. 4.300.000,- af þeirri fjárhæð og á aðalstefnandi því í samræmi við samkomulag aðila rétt til greiðslu eftirstöðvanna, þ.e. kr. 263.132,-.

Samkvæmt framansögðu á aðalstefnandi auk eftirstöðva höfuðstólsins rétt til dráttarvaxta skv. III. kafla vaxtalaga nr. 25, 1987 af kr. 1.000.000,- frá 1. maí 2000 til 3. maí 2000, af kr. 1.000.000,- frá 1. september 2000 til 8. september 2000, af kr. 1.000.000,- frá 1. janúar 2001 til 8. janúar 2001, af kr. 1.563.132,- frá 1. maí 2001 til 3. maí 2001 en af kr. 263.132,- frá 3. maí 2001 til 1. júlí. 2001 en frá þeim degi dráttarvexti af síðastnefndri fjárhæð skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38, 2001 um vexti og verðbætur til greiðsludags.

Aðalstefndu byggja gagnkröfur sínar í málinu á framlagðri matsgerð Eiríks Jónssonar, verkfræðings, dags. 3. janúar 2002.  Sá kostnaður sem aðalstefnandi varð fyrir við að gæta réttar síns við vinnslu matsgerðarinnar fellur því undir ákvæði 1. mgr. 129. gr. laga nr. 91, 1991 um meðferð einkamála.  Afstaða til kröfu aðalstefnanda um að honum verði bættur umræddur kostnaður verður því tekin við ákvörðun málskostnaðar í málinu.

Að atvikum máls athuguðum þykir rétt að ákvarða málskostnað í aðalsök og gagnsök í einu lagi.  Með vísan til úrslita málisins, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91, 1991 um meðferð einkamála, dæmast aðalstefndu til greiða aðalstefnanda málskostnað sem hæfilega þykir ákveðinn kr. 250.000,- og hefur þá í samræmi við niðurstöðu dómsins að framan m.a. verið tekið mið af kostnaði aðalstefndu við matsmál nr. M-13/2001. 

Dóm þennan kveður upp Freyr Ófeigsson, dómstjóri.

 

D Ó M S O R Ð :

Aðalstefndu, Sigursteinn Þórsson og Hanna Björg Jóhannesdóttir, greiði aðalstefnanda, Gunnari Rafni Einarssyni, in solidum kr. 263.132,- auk dráttarvaxta skv. III. kafla vaxtalaga nr. 25, 1987 af kr. 1.000.000,- frá 1. maí 2000 til 3. maí 2000, af kr. 1.000.000,- frá 1. september 2000 til 8. september 2000, af kr. 1.000.000,- frá 1. janúar 2001 til 8. janúar 2001, af kr. 1.563.132,- frá 1. maí 2001 til 3. maí 2001 en af kr. 263.132,- frá 3. maí 2001 til 1. júlí. 2001 en frá þeim degi dráttarvexti af síðastnefndri fjárhæð skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38, 2001 um vexti og verðbætur til greiðsludags.

Aðalstefndu greiði aðalstefnanda kr. 250.000,- í málskostnað í aðalsök og gagnsök.