Fimmtudaginn 11. nóvember 2004.
Nr. 431/2004.	Kaupþing Búnaðarbanki hf. (Karl Óttar Pétursson hdl.) gegn Veitingastaðnum Fljótinu ehf. (Sigurður Jónsson hrl.)

 

Kærumál. Útburðargerð. Húsaleigusamningur.

Talið var að réttur KB hf. til að rifta leigusamningi þess og V ehf. vegna vanskila þess síðarnefnda á húsaleigu hafi verið það skýr að fullnægt væri skilyrðum aðfararlaga til að KB hf. yrði heimilað með beinni aðfarargerð að fá V ehf. borið út úr tiltekinni fasteign.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ingibjörg Benediktsdóttir, Jón Steinar Gunnlaugsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 19. október 2004, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 28. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 7. október 2004, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um heimild til að fá varnaraðila borinn út úr fasteigninni Eyrarvegi 8 á Selfossi með beinni aðfarargerð. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að framangreind krafa hans verði tekin til greina. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði staðfestur og sér dæmdur kærumálskostnaður.

I.

Eins og nánar greinir í hinum kærða úrskurði gerðu málsaðilar með sér samning 30. maí 2002 um leigu fasteignarinnar Eyrarvegur 8 á Selfossi, sem er atvinnuhúsnæði. Var um að ræða tímabundinn leigusamning þar sem leigutími var frá 1. janúar 2002 til 31. desember 2007. Skyldi umsamin leigufjárhæð úr hendi varnaraðila, 200.000 krónur á mánuði, fylgja lánskjaravísitölu og greiðast fyrsta dag hvers mánaðar samkvæmt útsendum greiðsluseðlum. Sóknaraðili sendi varnaraðila símskeyti með greiðsluáskorun 31. október 2003. Þar var tekið fram að veruleg vanskil væru á greiðslu húsaleigu og að samningnum yrði rift samkvæmt 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 ef ekki yrði ráðin bót á vanskilunum fyrir 10. nóvember 2003. Með símskeyti 16. mars 2004 til varnaraðila tilkynnti sóknaraðili að leigusamningnum væri rift og krafðist þess að húsnæðið yrði tafarlaust rýmt. Vísað var til fyrra símskeytis og sagt að heildarvanskil varnaraðila næmu nú 1.615.933 krónum. Varnaraðili sinnti ekki áskorun þessari og leitaði sóknaraðili eftir heimild til útburðar með beiðni til héraðsdóms 16. júní 2004. Í henni segir að vanskil varnaraðila á leigugreiðslum nemi nú 1.814.522 krónum. Áður hafði sams konar beiðni sóknaraðila á hendur varnaraðila verið felld niður í héraðsdómi vegna útivistar sóknaraðila 26. maí 2004. Með hinum kærða úrskurði var kröfu sóknaraðila hafnað.

II.

Eins og fram kemur í úrskurði héraðsdóms er hvorki ágreiningur um fjárhæð húsaleigu né að varnaraðili hafi ekki innt af hendi mánaðarlega leigugreiðslu um tiltekinn tíma. Varnaraðili heldur því hins vegar fram að kröfu hans um kostnað, sem hann hafi orðið fyrir við endurbætur og lagfæringar á húsnæðinu á leigutímanum, auk tekjutaps í tengslum við lagfæringar sóknaraðila á gólfefni í janúar 2004, eigi að skuldajafna að fullu við leiguskuld hans. Auk þessa telur varnaraðili að skilyrði til riftunar á grundvelli 1. töluliðs 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga hafi ekki verið fyrir hendi og því sé ekki grundvöllur fyrir útburðarkröfu. Heimild til riftunar hafi verið fallin niður þegar henni var lýst yfir. Athafnaleysi sóknaraðila auk þeirrar ákvörðunar að lagfæra gólf fasteignarinnar hafi gefið varnaraðila fullt tilefni til að ætla að sóknaraðili hafi fallið frá fyrirætlan sinni um að rifta leigusamningnum. Sóknaraðili heldur því hins vegar fram að varnaraðili hafi ekki farið að 20. gr. húsaleigulaga varðandi viðhald á eigninni auk þess sem engin gögn liggi fyrir um viðhaldið eða kostnaðinn af því. Þá uppfylli riftunin þær kröfur sem felast í 13. gr. og 1. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga.

III.

Samkvæmt 20. gr. húsaleigulaga skal leigjandi, telji hann viðhaldi af hálfu leigusala ábótavant, skora á leigusala að bæta úr og gera grein fyrir því sem hann telur að þarfnist úrbóta. Sinni leigusali ekki kröfum leigjanda um úrbætur innan tveggja mánaða er leigjanda heimilt að láta framkvæma viðgerðina á kostnað leigusala og draga kostnaðinn frá leigugreiðslum eða krefja leigusala um kostnaðinn sérstaklega. Leigjanda beri þó, áður en vinna hefst, að leita álits byggingarfulltrúa á nauðsyn hennar og samþykkis hans fyrir kostnaðinum að verki loknu. Þá er einnig í 2. mgr. 21. gr. laganna gert ráð fyrir að byggingarfulltrúi meti hvort viðgerðar- eða viðhaldsvinna á vegum leigusala leiði til verulega skertra afnota eða afnotamissis. Í málinu liggur ekkert fyrir um að ætlaðar viðhaldsframkvæmdir varnaraðila, sem hann heldur fram að hann hafi þurft að bera kostnaðinn af og eru grundvöllur kröfu hans í málinu, hafi verið bornar undir byggingarfulltrúa. Þá verður ekki séð að byggingarfulltrúi hafi lagt mat á hvort viðgerðir á gólfi hafi leitt til verulega skertra afnota eða afnotamissis fyrir varnaraðila. Ekki liggja heldur fyrir í málinu fullnægjandi gögn um kostnað varnaraðila af þessum framkvæmdum. Í þessu efni nægir ekki að vísa til hreyfingarlista úr bókhaldi varnaraðila. Varnaraðili hefur þannig ekki sannað þá staðhæfingu sína að hann hafi efnt skyldu til greiðslu húsaleigu með því að bera kostnað af viðhaldi fasteignarinnar. Þá verður ekki fallist á að sóknaraðili hafi glatað rétti til riftunar samkvæmt 1. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga fyrir tómlæti þó að rúmir fjórir mánuðir hafi liðið milli greiðsluáskorunar og tilkynningar hans um riftun. Benda gögn málsins til þess að vanskil hafi haldið áfram að vaxa á þessu tímabili. Að þessu gættu er réttur sóknaraðila til að rifta leigusamningi aðilanna það skýr að fullnægt er skilyrðum 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989, sbr. 83. gr. sömu laga, fyrir beinni aðfarargerð. Verður því fallist á kröfu sóknaraðila um heimild til útburðar.

Varnaraðili verður dæmdur til að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Sóknaraðila, Kaupþingi Búnaðarbanka hf., er heimilt að fá varnaraðila, Veitingastaðinn Fljótið ehf., borinn út úr fasteigninni Eyrarvegi 8 á Selfossi.

Varnaraðili greiði sóknaraðila samtals 250.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

 

Úr­skurður Héraðs­dóms Suður­lands 7. október 2004.

            Sóknaraðili er Kaupþing Búnaðarbanki hf., kt. 560882-0419, Borgartúni 19, Reykjavík, en varnaraðili Fljótið ehf., kt. 630799-2449, Eyravegi 8, Selfossi.

            Sóknaraðili krefst dómsúrskurðar um að varnaraðili verði, ásamt þeim og öllu því sem honum tilheyrir, borinn út úr húsnæði því er hann hefur haft til afnota að Eyravegi 8, ehl. 0101, Selfossi, með beinni aðfarargerð.   Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins, auk þess að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Varnaraðili krefst þess að kröfur sóknaraðila verði ekki teknar til greina og að honum verði dæmdur málskostnaður.

            Framangreind krafa og meðfylgjandi gögn bárust dóminum21. júní s.l. Málið var þingfest 30. júní s.l. og mætti varnaraðili þá og tók til varna.  Málið var flutt munnlega 25. ágúst s.l. og þá tekið til úrskurðar.

            Í aðfararbeiðni er málavöxtum lýst svo að með tímabundnum leigusamningi milli Búnaðarbanka Íslands hf., nú sóknaraðili og varnaraðila, dagsettum 30. maí 2002 hafi varnaraðili tekið eignina Eyravegur 8, Selfossi á leigu, en hún mun vera þinglýst eign sóknaraðila.  Hafi umsaminn leigutími verið frá 1. janúar 2002 til 31. desember 2007.  Fjárhæð leigunnar hafi verið ákveðin 200.000 krónur á mánuði en skyldi breytast í samræmi við lánskjaravísitölu.  Hafi varnaraðili ekki staðið í skilum með leigugreiðslur þrátt fyrir innheimtutilraunir og nemi heildarvanskil hans 1.814.522 krónum.  Hafi sóknaraðili með símskeyti dagsettu 31. október 2003 skorað á varnaraðila að greiða ógreidda leigu og hafi jafnframt verið tekið fram að yrði ekki ráðin bót á vanskilunum fyrir 10. nóvember 2003 yrði leigusamningi aðila rift.  Varnaraðili hafi ekki orðið við þessari áskorun og 16. mars s.l. hafi sóknaraðili sent varnaraðila símskeyti þar sem lýst var yfir riftun á leigusamningi aðila.  Sóknaraðili vísar kröfum sínum til stuðnings til 1. tl. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga og 78. gr. laga um aðför.

            Varnaraðili lýsir því í greinargerð sinni að hið leigða húsnæði hafi verið nýtt sem veitinga- og gististaður af hálfu varnaraðila þegar sóknaraðili tók við eigninni og gerðist leigusali.  Hafi varnaraðila eðli málsins samkvæmt verið nauðsynlegt að ástand leiguhúsnæðisins væri þannig að það væri í leiguhæfu ástandi.  Hafi ýmsir gallar komið fram á eigninni sem varnaraðili hafi litið svo á að sóknaraðila bæri að bæta úr til þess að eignin teldist í leiguhæfu ástandi, sérstaklega í ljósi þess reksturs sem fram hefði farið í eigninni.

            Varnaraðili segist hafa staðið skil á leigugreiðslum en jafnframt hafi hann verið í sambandi við fulltrúa leigusala og gert kröfur um úrbætur og lagfæringar á því sem miður hefði farið á eigninni og þarfnaðist lagfæringar.  Þá kvaðst varnaraðili hafa gert athugasemdir við leigugjaldið og talið það allt of hátt miðað við ástand eignarinnar.  Sóknaraðili hafi hins vegar ekki gefið kost á öðrum kjörum og að öðrum kosti hefði varnaraðili þurft að stöðva reksturinn, a.m.k. tímabundið, en það hefði að líkindum leitt til gjaldþrots varnaraðila og tengdra aðila.  Varnaraðili segir að nauðsynlegt hafi verið að reka veitingastaðinn með undanþáguheimild frá Heilbrigðiseftirliti Suðurlands, þar sem parket á gólfi staðarins hafi verið illa farið eftir vatnstjón sem  hafi orðið þar.  Þá hafi skólplagnir ekki virkað sem skyldi og hafi varnaraðili ítrekað þurft að kalla út viðgerðarmenn til að losa um stíflur og laga rör.  Þá hafi orðið tjón á eigninni þegar vatnsrör hafi sprungið með þeim afleiðingum að hluti innanstokksmuna skemmdist.  Þá hafi varnaraðili að auki annast um lagfæringar á efri hæð fasteignarinnar á eigin kostnað, en þar sé rekið gistiheimili.  Hafi varnaraðili talið að samkomulag lægi fyrir um að sá kostnaður kæmi til frádráttar leigugjaldi.

            Varnaraðili heldur því fram að þrátt fyrir ítrekaðar kröfur um lagfæringar og endurbætur hafi sóknaraðili ekki orðið við slíkum beiðnum.  Hafi varnaraðili litið svo á að eignin væri ekki í leiguhæfi ástandi og hafi af þeirri ástæðu ekki greitt húsaleigu um nokkra hríð til að skuldajafna við þann kostnað sem hann  hafi lagt út í til að halda eigninni í leiguhæfu ástandi á leigutímanum.  Heldur varnaraðili því fram að hann hafi greitt 795.597 krónur í viðhaldskostnað á tímabilinu frá 1. janúar 2001 til 31. desember 2003.  Sóknaraðili hafi loks í árslok 2003 orðið við ítrekuðum áskorunum  varnaraðila um lagfæringar á gólfefni í húsnæðinu.  Hafi varnaraðila hins vegar verið nauðsynlegt að stöðva rekstur sinn tímabundið í u.þ.b. 4 vikur í upphafi þessa árs meðan lagfæringar fóru fram, en rekstrarstöðvunin hafi haft í för með sér verulegt tekjutap.  Ekki sé gert ráð fyrir því tekjutapi í fjárhæðinni sem greind er hér að framan og þá telur varnaraðili að svo líti út að hluti af kröfu sóknaraðila sé fyrir það tímabil sem varnaraðili hafi ekki getað nýtt sér húsnæðið vegna viðgerða á því.

            Varnaraðili telur ljóst að hann hafi þurft að leggja út í verulegan kostnað til þess að viðhalda hinu leigða húsnæði í viðunandi ástandi.  Hafi hann kosið í ljósi aðstæðna að vera áfram í húsnæðinu, þrátt fyrir að ýmissa úrbóta hafi verið þörf, í trausti þess að samkomulag næðist um nauðsynlegar lagfæringar og úrbætur.

            Varnaraðili byggir á því að umræddur viðhaldskostnaður og tekjutap sem hann hafi orðið fyrir eigi að skuldajafnast að fullu við leiguskuld hans við sóknaraðila.  Sé ljóst að kostnaðurinn tilheyri sóknaraðila og hvíli raunar lagaskylda á sóknaraðila sem leigusala að tryggja að fasteignin sé í leiguhæfu ástandi, sbr. ákvæði IV. kafla húsaleigulaga, sbr. sérstaklega 4. mgr. 19. gr. laganna.  Þá hafi leigutaki heimild samkvæmt 20. gr. laganna til þess að framkvæma nauðsynlegar viðgerðir og lagfæringar á kostnað leigusala.  Þá vísar varnaraðili til ákvæðis 2. mgr. 21. gr. laganna þar sem mælt sé fyrir um að leigusali skuli bæta leigutaka verulega skert afnot eða afnotamissi sem rekja megi til viðgerðar- eða viðhaldsvinnu á vegum leigusala.  Skuli slíkar bætur ákvarðaðar með hlutfallslegum afslætti af leigugjaldi eða á annan þann hátt sem aðilar komi sér saman um.  Hafi fulltrúar aðila átt viðræður um uppgjör á þessum bótum jafnhliða viðræðum um hugsanleg kaup varnaraðila á húsnæðinu og heildaruppgjör á leiguskuld varnaraðila.  Hafi síðasti fundur aðila verið í lok maí á þessu ári en ekki hafi náðst samkomulag um uppgjörið.

            Varnaraðili segir það hafa komið sér verulega á óvart að sóknaraðili skyldi halda innheimtuaðgerðum sínum áfram með þeim hætti að krefjast útburðar.  Hafi upphaflega verið beint greiðsluáskorun til varnaraðila 31. mars 2003 og hafi honum verið veittur frestur til 10. nóvember sama ár.  Hafi engar aðgerðir farið fram af hálfu sóknaraðila í kjölfar þess að fresturinn rann út.  Í kjölfar viðræðna fulltrúa aðila um ástand eignarinnar hafi sóknaraðili tekið ákvörðun um að lagfæra gólfefni í húsnæðinu.  Nokkru eftir að viðgerð hafi lokið, eða 15. mars s.l., hafi sóknaraðili síðan lýst yfir riftun á leigusamningi, en þá hafi verið liðnir ríflega 4 mánuðir síðan frestur samkvæmt greiðsluáskorun hafi runnið út.  Hafi athafnaleysi sóknaraðila, samhliða þeirri ákvörðun að lagfæra húsnæðið, gefið varnaraðila fullt tilefni til að ætla að sóknaraðili hefði fallið frá fyrirætlun sinni að rifta leigusamningi.  Hafi varnaraðili haft sérstaka ástæðu til að líta svo á í ljósi þess að sóknaraðili hefði stofnað til afsláttar- eða bótaskyldu með ákvörðun sinni um að lagfæra hið leigða með þeim afleiðingum að varnaraðili missti afnot af eigninni í nokkrar vikur.  Byggir varnaraðili þannig á því að riftunarheimild sóknaraðila hafi verið fallin niður þegar riftun var lýst yfir.  Telur varnaraðili einsýnt að sóknaraðila sé óheimilt að krefjast útburðar á varnaraðila, sérstaklega í ljósi þess að sóknaraðili hafi ekki með nokkrum hætti veitt afslátt af leigugjaldinu, t.d. vegna afnotamissis af leiguhúsnæðinu.  Hafi samningaviðræður aðila staðið yfir þegar sóknaraðili ákvað að krefjast útburðar.

            Varnaraðili byggir á því að verulegur ágreiningur sé um kröfu sóknaraðila.  Til þess að unnt sé að taka kröfu sóknaraðila til greina verði réttur hans að vera skýr og ótvíræður samkvæmt ákvæðum 78. gr., sbr. 3. mgr. 83. gr. aðfararlaga.  Sé ljóst að í máli sem rekið sé á grundvelli 12. kafla laganna verði ekki tekin efnisleg afstaða til hinna ýmsu álitaefna sem ótvírætt séu til staðar og óleyst milli aðila.  Bendir varnaraðili sérstaklega á að lagaskylda hvíli á sóknaraðila að veita varnaraðila afslátt af leigugjaldi vegna afnotamissis.  Jafnframt hvíli ótvítræð lagaskylda á sóknaraðila að tryggja að hið leigða húsnæði sé í leiguhæfu ástandi.

Niðurstaða.

            Samkvæmt framansögðu er ljóst að verulegur ágreiningur er á milli aðila um réttarsamband þeirra.  Heldur varnaraðili því fram að hann hafi orðið fyrir miklum kostnaði vegna endurbóta og lagfæringa á hinu leigða og þá hafi hann orðið fyrir miklu tekjutapi er hann hafi orðið að loka veitingastað sem hann rak í húsnæði sóknaraðila nú í ársbyrjun vegna lagfæringa á gólfefnum.  Heldur varnaraðili því fram að hann eigi af þessum sökum kröfu á hendur sóknaraðila sem eigi að skuldajafnast að fullu við leiguskuld hans.

            Ljóst er að úr þessum ágreiningi verður ekki skorið nema með því að leiða vitni fyrir dóm og leggja fram mats- eða skoðunargerðir, en slík sönnunarfærsla er óheimil samkvæmt 78. gr., sbr. 83. gr. laga nr. 90/1989.  Þegar höfð er hliðsjón af þeim hagsmunum sem hér eru í húfi og að öðru leyti til málsatvika allra verður að telja varhugavert að gerðin nái fram að ganga, sbr. 3. mgr. 83. gr. sömu laga.  Verður kröfum sóknaraðila því hafnað.

            Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður.       

            Hjörtur O. Aðalsteinsson, héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.  Uppkvaðning hans hefur dregist vegna embættisanna dómarans, en málsaðilar töldu endurflutning óþarfan.

Úrskurðarorð:

            Öllum kröfum sóknaraðila, Kaupþings Búnaðarbanka hf., á hendur varnaraðila, Fljótinu ehf., er hafnað.

            Málskostnaður fellur niður.