Fimmtudaginn 5. febrúar 2015.
Nr. 76/2015.	Rakel Steinarsdóttir (Óskar Sigurðsson hrl.) gegn Oddi Sigurðssyni sf. (Ívar Pálsson hrl.)

Kærumál. Innsetningargerð. Umferðarréttur. Hefð.

Staðfestur var úrskurður héraðsdóms þar sem tekin var til greina krafa O sf. um að félagið yrði með beinni aðfarargerð sett inn í umferðarrétt að bílastæðum, vörugeymslu og sorpgeymslu á lóðinni við Laugaveg 47 um lóð við Frakkastíg 9 í Reykjavíka, svo og inn í rétt til að nota bílastæði sem að hluta lægju á síðargreindu lóðinni. Þá var R jafnframt gert að fjarlægja hindranir sem settar höfðu verið á mörk lóðanna.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson, Eiríkur Tómasson og Helgi I. Jónsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 21. janúar 2015 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 27. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 7. janúar 2015, þar sem tekin var til greina krafa varnaraðila um að hann yrði með beinni aðfarargerð settur inn í umferðarrétt að bílastæðum, vörugeymslu og sorpgeymslu á lóðinni við Laugaveg 47 um lóðina við Frakkastíg 9 í Reykjavík, svo og inn í rétt til að nota bílastæði sem að hluta liggja á síðargreindu lóðinni eins og nánar greinir í úrskurðarorði. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Við meðferð málsins í héraði var gætt ákvæða 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989.

Varnaraðili hefur ekki kært úrskurðinn fyrir sitt leyti og kemur því krafa hans um málskostnað í héraði ekki til álita hér fyrir dómi.

Hinn kærði úrskurður verður staðfestur með vísan til forsendna hans.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Rakel Steinarsdóttir, greiði varnaraðila, Oddi Sigurðssyni sf., 350.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 7. janúar 2015.

I

Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar að loknum munnlegum málflutningi 21. nóvember sl., barst Héraðsdómi Reykjavíkur með aðfararbeiðni, sem móttekin var 19. júní sl.

Sóknaraðili er Oddur Sigurðsson sf., Laugavegi 47, Reykjavík.

Varnaraðili er Rakel Steinarsdóttir, Bergstaðastræti 28a, Reykjavík.

Sóknaraðili krefst dómsúrskurðar um að Oddur Sigurðsson sf. verði með beinni aðfarargerð settur inn í umferðarrétt að bílastæðum, vörugeymslu og sorpgeymslu að lóðinni nr. 47 við Laugaveg um lóðina nr. 9 við Frakkastíg og inn í rétt til að nota bílastæði sem að hluta liggja á lóðinni nr. 9 við Frakkastíg samkvæmt samþykktum uppdráttum af húsinu nr. 47 við Laugaveg. Jafnframt verði með beinni aðfarargerð fjarlægðar hindranir á umferðar- og afnotarétti þessum af lóðinni nr. 9 við Frakkastíg, girðing og hlið við Frakkastíg og blómapottar (hálftunnur) sem settir hafa verið á mörk umræddra lóða. Þá er krafist málskostnaðar og þess að fjárnám verði heimilað fyrir málskostnaði og kostnaði af væntanlegri gerð.

Varnaraðili krefst þess að öllum kröfum gerðarbeiðanda verði hafnað.  Þá er krafist málskostnaðar.

II

Málavextir

Varnaraðili keypti fasteignina Frakkastíg 9, af Garðyrkjufélagi Íslands, í júlí 2013. Um er að ræða einbýlishús sem stendur á eignalóð. Að sunnanverðu liggur lóðin samhliða baklóð hússins við Laugaveg 47, sem er í eigu sóknaraðila. Húsið við Laugaveg 47 er að mestu leyti nýtt sem verslunarhúsnæði sem sóknaraðili leigir út. Til þess að komast að lóð hússins við Laugaveg 47, þar sem eru bifreiðastæði fyrir húsið, sem og vöruaðkoma og sorpgeymsla í kjallara þess, þarf að fara um lóð varnaraðila. Mikill hæðarmunur er á baklóðinni og Frakkastíg þannig að ekki er unnt að aka af götunni beint inn á lóðina. Óumdeilt er að framangreind bifreiðastæði á lóð sóknaraðila ná að hluta til inn á lóðina við Frakkastíg 9.

Í kaupsamningi varnaraðila við Garðyrkjufélag Íslands, seljanda Frakkastígs 9, dagsettum 11. júlí 2013, kemur fram að um sé að ræða allt húsið við Frakkastíg 9, ásamt öllu sem fylgja ber að engu undanskildu, þ.m.t. tilheyrandi lóðarréttindum. Tekið er fram að um eignarlóð sé að ræða. Ekki er getið um kvaðir á lóðinni, þ.m.t. umferðarrétt sóknaraðila. Í kaupsamningnum var að finna sérákvæði þar sem seljandi tekur fram að þegar hann hafi keypt Frakkastíg 9 hafi ætlunin verið að skipta lóðunum að Frakkastíg 9 og  Laugavegi 47. Það hafi ekki gengið eftir. Lóðin að Frakkastíg 9 sé skráð hjá Þjóðskrá í dag 292,1 fm að stærð og sé við það miðað í sölunni. Var jafnframt vísað til fyrirliggjandi álits Sigurðar Þórðarsonar frá 2011 um stærð lóðarinnar.

Eftir að varnaraðili fékk fasteignina við Frakkastíg 9 afhenta áttu málsaðilar í samskiptum vegna notkunar lóðanna. Í tölvuskeyti varnaraðila til sóknaraðila frá 23. september 2013 kemur m.a. fram sú afstaða hennar að hún geti lokað fyrir umferð um lóð sína. Hins vegar bauð hún sóknaraðila að halda aðgangi að stæðunum á baklóð hans opnum gegn því að greiða eðlilega þóknun. Í svarskeyti sóknaraðila kemur m.a. fram að hann telji að lóðirnar hafi verið sameinaðar 1984 þegar húsið við Laugaveg 47 hafi verið byggt. Um þessa notkun og akstur að stæðunum sé því bæði samkomulag og hefð. Mótmælti sóknaraðili því að varnaraðila væri stætt á því að girða af lóð sína og taldi jafnframt fráleitt að krefjast gjalds fyrir akstur að bílastæðunum. Í lok nóvember 2013 girti vararaðili lóð sína af með því að setja upp girðingu, með hliði, milli lóðarinnar og Frakkastígs. Þá hefur hún sett lás á hliðið og e.k. blómaker, þ.e. hálfar olíutunnur með mold og blómum, á lóðamörk Frakkastígs 9 og Laugavegs 47. Hún hefur leyft sóknaraðila að aka um hliðið og í gegnum lóð sína við Frakkastíg 9 svo hann geti komist í vörulager og sorpgeymslu í kjallara en neitað honum að leggja í bifreiðastæðin. Sóknaraðili telur  sig hins vegar eiga rétt til afnota af lóð Frakkastígs 9 og krefst þess að verða settur inn í þann rétt eins og nánar greinir í dómkröfu hans.

Héraðsdómari og lögmenn málsaðila gengu á vettvang við upphaf munnlegs flutnings fyrir dóminum.

III

Málsástæður sóknaraðila

Af hálfu sóknaraðila er vísað til þess að hann eigi rétt til afnota af lóð Frakkastígs 9, á grundvelli samkomulags við fyrri eigendur Frakkastígs 9,  hefðahelgaðs afnotaréttar og eðli máls.

Sóknaraðili bendir á að aðkoma að bílastæðunum og sorpgeymslu og aðkoma með vörur hafi verið nákvæmlega eins hún sé í dag, að undanskildum hindrunum þeim sem óskað er eftir að verði fjarlægðar, og nýtt af eigendum og leigjendum hússins við Laugaveg 47 með sama hætti, frá því það hafi verið  byggt árið 1988 eða í um 25 ár.  Lóðirnar nr. 47 við Laugaveg og Frakkastíg 9 hafa þó verið samnýttar og í eigu sömu aðila í mun lengri tíma. Á tímabilinu 1959 til 1963 hafi Landsbankinn átt báðar lóðirnar. Frá árinu 1963 hafi baklóð Laugavegar 47 og lóðin við Frakkastíg 9 verið notaðar sem ein lóð. Holtseign hf. hafi átt bæði húsin og báðar lóðirnar, sbr. afsal dags. 7. febrúar 1963. Herrahúsið hf. hafi keypti bæði húsin af Holtseign hf., sbr. afsal dags. 20. mars 1973 og hafi sameiginleg notkun beggja húsanna á lóðunum haldið áfram. Í samræmi við það ástand sem verið hafði og þegar ákveðið var að byggja það hús sem nú stendur að Laugavegi 47 hafi verið nauðsynlegt að sameina lóðirnar formlega vegna stærðar þess húss og aðkomu að baklóð hússins. Sami eigandi hafi þá verið að báðum fasteignunum. Hafi sameining lóðanna verið samþykkt af byggingarnefnd Reykjavíkurborgar, dags. 26. apríl 1984. Hafi það væntanlega verið gert sem liður í umsóknum um leyfi til að byggja Laugaveg 47. Áður hafði hins vegar verið samþykkt breyting á lóðunum sem hafi gert ráð fyrir að lóðin að Laugavegi 47 stækkaði og lóðin að Frakkastíg 9 minnkaði. Á því mæliblaði, sem dagsett sé 11. apríl 1984, sé gerð grein fyrir kvöð um gagnkvæma umferð um lóðirnar. Það lóðablað virðist vera það lóðablað sem deiliskipulag svæðisins, samþykkt í borgarráði Reykjavíkur þann 26. október 1999, byggi á.

Sóknaraðili bendir á að fyrstu teikningar af húsinu við Laugaveg 47, eins og það sé í dag, hafi verið samþykktar 26. apríl 1984. Breytingar hafi orði á húsinu áður en það var byggt en aðkoma og bílastæði virðist allan tímann hafa verið eins og það sé í dag , sbr. uppdrætti samþykkta 28. nóvember 1985, 7. maí 1986, 24. september 1987, sem virðast vera þeir uppdrættir sem húsið hafi verið  byggt eftir og eins á seinni tíma uppdráttum frá 10. desember 1992 og frá 27. febrúar 1997. Hafi afnot hinnar sameiginlegu lóðar Laugavegs 47 og Frakkastígs 9 verið í samræmi við það eins og teikningar hússins, aðaluppdrættir, beri með sér. Þessu til stuðnings vísar sóknaraðili jafnframt til séruppdráttar af baklóðinni, samþykktur  23. mars 1988, af hitalögn og geislalögn í stéttinni á báðum lóðum þar sem aðkoman og bílastæðin eru. Af teikningunum megi sjá að gert sé ráð fyrir hitalögnum undir allri stéttinni á milli húsanna. Í teikningunum þar sem fjallað sé um snið undir bílastæðinu segi að efst skuli vera steyptar hellur en það sé í samræmi við útlit stéttarinnar í dag. Umrædd hitalögn og hellulögn sé enn á þessu svæði. Af þessum gögnum sé ljóst að stéttin og bílastæðin hafa verið með sama hætti frá því byggingu hússins hafi lokið árið 1988 en húsið sé skráð fullgerð notaeining 3. nóvember 1988 skv. byggingarsögu.  Á þeim tíma, þ.e. eftir að byggingarframkvæmdum við húsið að Laugavegi 47 ljúki, sé eignarhald beggja eignanna ekki lengur á sömu hendi. Með afsali til Garðyrkjufélags Íslands frá 4. ágúst 1988 hafi Herrahúsið afsalað Frakkastíg 9. Sóknaraðili vísar enn fremur til ljósmynda úr safni Reykjavíkurborgar, af húsinu að Frakkastíg 9 frá árinu 1989, þar sem sjáist að planið á stéttinni, milli húsanna Frakkastígs 9 og Laugavegar 47, hafi verið frágengið með sama hætti og það sé í dag.

Til frekara vitnis um hvernig fyrirkomulag hafi verið á baklóð Laugavegar 47 og lóðarinnar nr. 9 við Frakkastíg vitnar sóknaraðili einnig til leigusamninga sem gerðir hafa verið um rými í húsinu við Laugaveg 47. Í samningi Herrahússins hf. við Herrabúðina hf., frá 1990, sé þannig tilgreint að hið leigða sé kjallari hússins, sem er lager og tvær verslunarhæðir auk hlutdeildar í sameign, þ.m.t. 3 af 5 bílastæðum á baklóð hússins. Sama komi fram í leigusamningi Þráins hf. við Herrabúðina en Þráinn hafi eignast Laugaveg 47 árið 1992. Af leigusamningunum sé því ljóst að eigandi hússins að Laugavegi 47 og leigutakar hans hafi ávallt nýtt bílastæðin og aðkomu að húsinu um lóðina nr. 9 við Frakkastíg.

Sóknaraðili bendir á að með afsali 17. september 2013 hafi Garðyrkjufélag Íslands, sem átt hafði húsið frá 1988, afsalað Frakkastíg 9 til varnaraðila. Núverandi eigandi Laugavegar 47 sé Oddur Sigurðsson sf., sóknaraðili máls þessa, en Þráinn ehf. hafi afsalað fasteigninni til hans með afsali, dags. 15. desember 1997. Allan þann tíma sem Garðyrkjufélag Íslands hafi átti fasteignina að Frakkastíg 9 hafi sóknaraðili og fyrri eigendur Laugavegar 47, leigjendur hússins, starfsmenn verslana í húsinu, þjónustuaðilar verslana hússins, á hverjum tíma, notast við umrædda aðkomu og bílastæði á baklóð Laugavegar 47, án athugasemda. Til þess að komast að bílastæðunum hafi ætíð þurft að aka inn á bílastæðin frá Frakkastíg, inn á baklóð Laugavegar 47. Umferðarrétturinn og afnot lóðarinnar hafi aldrei verið dreginn í efa af eigendum Frakkastígs 9. Hafi eigendur húsanna m.a. merkt stæðin með þeim hætti á vegg hússins að Laugavegi 49 og á húsinu nr. 9 við Frakkastíg. Telur sóknaraðili samkvæmt framansögðu ljóst að hann og þeir sem hann leiði rétt sinn frá og þeir sem leiði rétt sinn frá honum hafi notast við umrædda aðkomu og haft bílastæði á baklóð Laugavegar 47 frá árinu 1963. Hafi aðkoman og bílastæðin verið eins og þau eru í dag, fyrir hinar ólögmætu tálmanir núverandi eiganda Frakkastígs 9, a.m.k. frá því umrætt hús var fullbyggt 3. nóvember 1988 eða í 25 ár. Áréttar sóknaraðili að um sé að ræða einu aðkomuna að baklóð hússins nr. 47 við Laugaveg og að vöruaðkomu þess húss og sorpgeymslu.

Sóknaraðili byggir rétt sinn til aðkomu og afnota af lóðinni í fyrsta lagi á því að samkomulag hafi verið um þessi afnot milli fyrri eigenda lóðanna. Frá 1959 hafi eignarhald beggja lóðanna verið á sömu hendi eða allt þar til Garðyrkjufélag Íslands hafi eignast Frakkastíg 9 árið 1988. Á því ári hafi verið lokið við byggingu núverandi húss að Laugavegi 47. Notkun lóðanna hafi þá verið með þeim hætti sem hún sé enn í dag. Óskrifað samkomulag hafi því verið um not svæðisins á milli húsanna, eins allt fram í lok nóvember 2013 er varnaraðili hafi hafið aðgerðir sínar. Varnaraðila hafi við kaup sín á húsinu verið eða mátt vera afnotin ljós með skoðun á vettvangi. Hún sé bundin af þessum rétti sóknaraðila til umferðar og bílastæða. 

Sóknaraðili byggir jafnframt á því að hann hafi með a.m.k. 25 ára athugasemdalausum afnotum hefðað umferðar- og afnotarétt af lóðinni nr. 9 við Frakkastíg í samræmi við framangreint. Vísar hann til 7. gr. laga um hefð, nr. 46/1905, um afnotahefð. Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. laga um hefð sé skilyrði hefðar 20 ára óslitið eignarhald á fasteign. Sóknaraðili, og þeir sem hann leiði rétt sinn frá, sbr. 4. gr. laganna, hafa haft umrædd afnot í rúmlega fullan hefðartíma eða 25 ár. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar geti hefð ekki unnist hafi aðili náð umráðum með glæp eða óráðvandlegu atferli eða skv. 3. mgr. fengið hlut til geymslu, láns eða leigu. Þessi neikvæðu skilyrði eigi ekki við um afnot gerðarbeiðanda. Samkvæmt 6. gr. laga um hefð skapi fullnuð hefð eignarrétt yfir þeim hlut sem í eignarhaldi var og þurfi hefðandi ekki að styðjast við aðra eignarheimild. Þinglýsing slíkra réttinda sé því ekki skilyrði til að þau haldi gildi sínu. Í 7. gr. laga um hefð, sem áður sé getið, sé tekið fram að notkun með samsvarandi skilyrðum og gilda um eignarhefð skapi afnotarétt. Sóknaraðili hafi með vísan til framangreinds ótvírætt unnið afnotarétt af lóðinni nr. 9 við Frakkastíg með þeim hætti að hann hafi rétt til hindrunarlausrar umferðar að bílastæðum, vöruaðkomu og sorpgeymslu og rétt til að nýta bílastæði sem að hluta ná inn á lóðina nr. 9 við Frakkastíg. 

Sóknaraðili telur jafnframt rétt sinn byggjast á eðli máls. Eina mögulega aðkoman að baklóð Laugavegar 47 sé um lóðina nr. 9 við Frakkastíg. Hvorki sé hægt að komast að vörugeymslu, sorpi né nýta bílastæði lóðarinnar nema með framangreindum umferðar- og afnotarétti. Verði sóknaraðili ekki talinn eiga umræddan rétt verði húsnæði hans ónothæft sem verslunarhúsnæði við Laugaveginn enda ekki unnt að koma vörum í verslanir hússins eða á lager aðra leið. Þá myndu öll bílastæði lóðarinnar ónýtast en þau séu skilyrði þess að leyft hafi verið að byggja húsið að Laugavegi 47 með þeim hætti sem gert hafi verið. 

Sóknaraðili telur ljóst að varnaraðili sé með þeim aðgerðum sem hann hafi ráðist í að aftra sóknaraðili og þeim sem leiða rétt sinn frá honum að neyta umferðar- og afnotaréttar sem hann eigi í skilningi 1. mgr. 78. gr. aðfararlaga, nr. 90/1989. Sé því beint til héraðsdómara að skylda varnaraðila til að þola umferð um lóðina og afnot af hluta hennar undir bílastæði og að skyldu hennar til að fjarlægja allar hindranir á umferðarréttinum verði fullnægt með aðfarargerð, sbr. 72. gr. sömu laga. Umrædd réttindi séu svo ljós að mati að sönnur verða færðar fyrir þeim með framlögðum gögnum í samræmi við 1. mgr. 78. gr. aðfararlaga.

Um lagarök vísar sóknaraðili til almennra reglna eignarréttar, laga um hefð nr. 46/1905 og 1. mgr. 78. gr. laga um aðför, nr. 90/1989, sbr. 72. gr. sömu laga. Aðfararbeiðni og fylgigögn hennar séu send héraðsdómara í samræmi við 5. tl. 1. mgr. 11. gr. laga um aðför, nr. 90/1989, sbr. 3. mgr. 1. gr. sömu laga. Um kröfu um málskostnað og fjárnám fyrir kostnaði er m.a. vísað til 2. mgr. 1. gr. laga um aðför, nr. 90/1989 og XXI. kafla laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991.

Málsástæður varnaraðila

Af hálfu varnaraðila er vísað til þess að þann 3. júlí 2013 hafi hún gert kauptilboð í eign Garðyrkjufélags Íslands að Frakkastíg 9. Í kauptilboðinu komi m.a. fram í 20. tölulið að eignin væri án frekari kvaða og veðbanda en í því segði. Þann 4. júlí 2013 hafi Garðyrkjufélag Íslands samþykkt kauptilboðið með fyrirvara um endanlegt samþykki stjórnar félagsins. Þann 11. júlí 2013 hafi verið  gengið frá kaupsamningi um Frakkastíg 9 á milli Garðyrkjufélags Íslands sem seljanda og varnaraðila sem kaupanda. Í kaupsamningi hafi eigninni m.a. verið lýst á eftirfarandi hátt: Allt húsið nr. 9 við Frakkastíg í Reykjavík ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber að engu undanskildu þ.m.t. tilheyrandi lóðarréttindum. Aðilar (kaupandi og seljandi) hafa kynnt sér söluyfirlit Eignamiðlunar ehf. dagsett 1. 7. 2013 og skoðast það sem hluti af kaupsamningi þessum. [...] Kvaðir og önnur eignarbönd: Eignarlóð. Í kaupsamningi hafi því engra kvaða verið getið, hvorki um meintan umferðarrétt eiganda Laugavegs 47 né annarra kvaða. Þá hafi í 19. tölul. kaupsamningsins verið að finna svohljóðandi sérákvæði: Seljandi vill taka fram að þegar hann keypti Frakkastíg 9 var ætlunin að skipta lóðunum að Frakkastíg 9 og Laugavegi 47. Það gekk ekki eftir. Lóðin að Frakkastíg er skráð hjá Þjóðskrá í dag 292,1 fm að stærð og er við það miðað í þessari sölu. Álit Sigurðar Þórðarsonar, dags. 11. 10. 2011, sem hér liggur frammi, er upplýsandi um þetta efni. Í áliti Sigurðar hafi m.a. sagt orðrétt: Hjá sýslumanninum í Reykjavík er lóðin að Frakkastíg 9 hins vegar skráð sem eignarlóð og lóðin að 47 sem önnur eignarlóð. Stærð lóðanna kemur ekki fram þar.Samkvæmt upplýsingum hjá Fasteignamati ríkisins (nú Þjóðskrá Íslands) sem fengnar voru nú í október er lóðin við Frakkastíg 9 skráð 292,1 fm en lóðin á Laugavegi 47 skráð 254,3 fm. Hér er því um eldri tölurnar að ræða þannig að mælingin frá 1977 hefur ekki komist inn í bækur Fasteignamatsins. Við eftirgrennslan hjá Skráningardeild fasteigna hjá borginni vísa þeir beint í Fasteignamatið. Hjá Fasteignamatinu er húsið skráð skrifstofa 51,5 fm (hér er átt við neðri hæð), vörugeymsla 45,7 fm (eftir hæð) og sameign (kjallari) 51,8 fm. Sameining lóðanna í eina lóð virðist ekki hafa verið þinglýst. Að mínu mati er stærð lóðarinnar, að Frakkastíg 9, því 292,1 fm eins og hún er skráð hjá Fasteignamatinu enda hefur Garðyrkjufélagið ævinlega greitt fasteignagjöld af lóðinni skv. því stærðarmati.

Af hálfu varnaraðila er á því byggt að hún hafi keypt fasteignina að Frakkastíg 9 með öllum tilheyrandi lóðarréttindum án nokkurra kvaða. Þurfi hún því ekki að sæta því að ekið sé um lóðina þvert á vilja hennar. Eignarréttur varnaraðila standi til þess að hún hafi forræði á eign sinni, þ.m.t. hvernig og hvort hún samþykki að ekið sé í gegnum lóðina. Það sé óumdeilt að lóð sóknaraðila sé ekki nægjanlega stór til þess að rúma bílastæði að fullri og viðurkenndri stærð við bakhlið hússins. Ef gert væri ráð fyrir bílastæðum við bakhlið hússins að Laugavegi 47 næðu þau inn fyrir lóðarmörk varnaraðila. Ekki verði því séð hvernig hægt sé að fallast á kröfu sóknaraðila um ótakmarkaðan umferðarrétt sem nái jafnframt til þess að hluti bifreiða standi á lóð varnaraðila. Sóknaraðili geti vel komið vörum að baklóð sinni án þess að fara í gegnum lóð sína, þ.e. með því að búa þannig um hnútana að vörumóttaka beinist af götunni og beint á lóð Laugavegs 47. Eins sé unnt að komast að sorpgeymslum með sama hætti.         

Varnaraðili vísar til þess að ekkert í opinberum gögnum bendir til þess að sóknaraðili skuli hafa umferðarrétt um lóð varnaraðila að bílastæðum, vörugeymslum og sorpgeymslu. Því til staðfestu sé vísað til deiliskipulags fyrir reit 1.173.0 sem samþykkt hafi verið í borgarráði 26. október 1999 og auglýst í B-deild Stjórnartíðinda þann 16. nóvember sama ár. Í deiliskipulaginu fyrir reitinn sé að finna almenna skilmála fyrir lóðirnar en þar er ekki vikið að meintum umferðarrétti. Jafnframt sé skýrt í deiliskipulaginu að lóð Frakkastígs 9 sé 292,1 fm og lóð Laugavegs 47 254,3 fm. Fái það einnig stoð í opinberri skráningu Þjóðskrár Íslands og embættis Sýslumannsins í Reykjavík líkt og að framan greinir.

Varnaraðili byggir á því að þar sem engri kvöð um umferðarrétt hafi verið þinglýst á lóð Frakkastígs 9 hafi sóknaraðili ekki rétt til umferðar um lóðina og allra síst óhindraðs umferðarréttar sem nái allt í senn til bílastæða, sorpgeymsla og vörugeymsla. Varnaraðila sé ekki skylt að sæta umferð um lóðina. Slíkt feli í sér verulega skerðingu á nýtingarmöguleikum lóðarinnar, þ.e. ef varnaraðili þurfi að sæta því að ekið sé um lóðina, m.a. af stórum vöruflutningabifreiðum, og að bifreiðum yrði lagt á hluta lóðarinnar. Stríði það gegn eignarrétti hennar á fasteigninni og lóðinni að Frakkastíg 9 en hún hafi m.a. nýtt lóðina til listviðburða og -sýninga.

Varnaraðili mótmælir því alfarið að réttur sóknaraðila til þess að aka um lóð gerðarþola hafi áunnist fyrir hefð. Í því sambandi vísast einkum til þess að 20 ára óslitið eignarhald í skilningi 2. gr. hefðalaga nr. 46/1905 geti ekki talist uppfyllt þar sem sóknaraðili hafi keypti Laugaveg 47 árið 1996. Þá byggir varnaraðili á því að 3. mgr. 2. gr. hefðalaga standi því jafnframt í vegi að umferðarréttur hafi áunnist fyrir hefð.

Varnaraðili bendir á að ekki hafi verið litið svo á af hálfu Garðyrkjufélags Íslands að eigendur Laugavegs 47 nytu umferðarréttar um lóðina, enda hafi sameining lóðanna ekki gengið eftir á árinu 1984. Hefði Garðyrkjufélagið litið svo á, hefði slíkt verið tekið fram þegar félagið seldi varnaraðila fasteignina sumarið 2013.

Um lagarök vísar varnaraðili meðal annars til almennra reglna eignarréttar, eignarréttarákvæðis 74. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands, nr. 33/1944, laga um aðför nr. 90/1989, meginreglna samninga- og kröfuréttar, laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936 og laga um hefð nr. 46/1905. Krafa stefnda um málskostnað er reist á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV

Niðurstaða

Í máli þessu deila aðilar um hvort sóknaraðili, sem er eigandi fasteignar við Laugaveg 47, Reykjavík, eigi rétt til umferðar um lóð varnaraðila við Frakkastíg 9, Reykjavík. Eins og fram hefur komið eru lóðirnar við Laugaveg 47 og Frakkastíg 9 samliggjandi. Er sóknaraðila nauðsyn að fara í gegnum lóð varnaraðila til að komast að lóð sinni að norðanverðu, þ.e. baklóð hússins við Laugaveg 47. Á baklóðinni eru bifreiðastæði og þaðan er enn fremur aðgangur að vörumóttöku og sorpgeymslu í kjallara hússins. Jafnframt deila aðilar um hvort sóknaraðila sé heimilt að leggja í bifreiðastæðin en fyrir liggur að þau ná að hluta til inn á lóð varnaraðila. Er varnaraðili keypti fasteignina Frakkastíg 9 af Garðyrkjufélagi Íslands árið 2013 var í engu getið um rétt sóknaraðila til umferðar eða annarra afnota, af lóðinni við Frakkastíg 9, í kaupsamningi um eignina.

Af gögnum málsins má ráða að fasteignirnar Frakkastígur 9 og Laugavegur 47 voru lengi í eigu sömu aðila. Núverandi verslunarhús við Laugaveg 49 var ekki byggt fyrr en á níunda áratug síðustu aldar en það er skráð sem fullgerð notaeining árið 1988. Herrahúsið hf., sem átti báðar fasteignirnar frá 1973, afsalaði Frakkastíg 9 til Garðyrkjufélagsins 4. ágúst 1988. Samkvæmt þinglýsingabókum eignaðist Landsbanki Íslands Laugaveg 47 á uppboði 4. júní 1991. Bankinn afsalaði svo Þráni hf. eigninni með afsali 25. mars 1992, sem síðan afsalaði sóknaraðila eigninni 15. desember 1997.

Á meðan báðar fasteignirnar voru enn í eigu Herrahússins hf. stóð til að sameina lóðir þeirra. Telur sóknaraðili að það hafi verið vegna áforma um að byggja það hús sem nú stendur við Laugaveg 47. Á fundi byggingarnefndar Reykjavíkurborgar 26. apríl 1984 var samþykkt að sameina lóðirnar í eina lóð sem skráð yrði nr. 47 við Laugaveg og var samþykkið staðfest á fundi borgarstjórnar 3. maí 1984. Tvö gagna málsins virðast hafa legið frammi á fundi byggingarnefndarinnar, sbr. áritanir á þau, annars vegar skjal frá borgarverkfræðingi, dagsett 5. mars 1980, þar sem fram kemur að skv. mælingum frá 1977 sé lóðin við Frakkastíg 9 291 fm og lóðin við Laugaveg 47 253 fm, sameinuð yrði lóðin samtals 544 fm, hins vegar uppdráttur/afstöðumynd Teiknistofunnar hf. við Ármúla 6, frá 27. mars 1984, af Laugavegi 47, séð frá Laugavegi og Frakkastíg, þar sem fram kemur „ósk um sameiningu lóða“. Á bæði skjölin er ritað „samþykkt á fundi bygginganefndar 26. apríl 1984“. Á hið síðargreinda skjal er stimplað „ÚR GILDI“ í reitinn þar sem samþykki byggingarnefndar er að finna. Umrædd heimild til sameiningar virðist aldrei hafa gengið eftir og var sameiningu lóðanna aldrei þinglýst á eignirnar. Engin gögn liggja fyrir um ástæðu þess.

Á framangreindum uppdrætti Teiknistofunnar hf. frá 27. mars 1984 er gert ráð fyrir fimm bílastæðum á baklóð Laugavegs 47 og ná þau inn á lóð Frakkastígs 9 miðað við „núv.lóðamörk“ eins og ritað er á uppdráttinn. Á teikningum (grunnmyndir og útlit) Teiknistofunnar hf., frá 10. apríl 1986, af Laugavegi 47, sem samþykktar voru var á fundi byggingarnefndar Reykjavíkur 24. september 1987, sem virðast vera endalega samþykktar teikningar af húsinu, er í „grunnmynd kjallara“ er gert ráð fyrir fimm bifreiðastæðum norðanmegin við húsið. Fleiri teikningar af húsinu, þar sem gert er ráð fyrr umræddum bifreiðastæðum á baklóðinni, hafa verið samþykktar á fundum byggingarnefndarinnar eftir það. Samkvæmt framangreindu liggur því fyrir að allt frá upphafi var gert ráð fyrir fimm bifreiðastæðum á norðanverðri lóð Laugavegs 47 á teikningum af húsinu og samþykktu skipulagsyfirvöld Reykjavíkurborgar teikningarnar þannig.

Í framlögðum langtímaleigusamningum um verslunarhúsnæði við Laugaveg 47, frá 1990 og 1992, kemur fram að húsnæðinu fylgi þrjú af fimm bílastæðum á baklóðinni.

Fyrir liggur að hitalög (geislalögn) var sett undir framangreind stæði og innkeyrslu að þeim. Samkvæmt teikningu Teiknistofunnar við Óðinstorg frá desember 1987, er ber verkefnisheitið „Laugavegur 47“, er ljóst að hitalögnin nær að miklu leyti inn á lóðina við Frakkastíg 9, þ.e. þar sem keyrt er um hana til að fara inn á bifreiðastæði við Laugaveg 47 og stæði sem eru vestanmegin við húsið að Frakkastíg 9. Var gert ráð fyrir að svæðið yrði lagt steyptum hellum. Þá var gert ráð fyrir að stærstur hluti hitans kæmi frá afrennsli hússins við Laugaveg 47.

Frammi liggja tvær ljósmyndir af húsinu við Frakkastíg 9, sem munu hafa verið teknar árið 1989. Af þeim má ráða að frágangur lóðanna við Laugaveg 47 og Frakkastíg 9 hefur verið eins frá þeim tíma til dagsins í dag að frátöldum þeim ráðstöfunum sem varnaraðili hefur gert. Þannig eru steyptar hellur á stórum hluta lóðanna sem virðist í samræmi við framangreinda teikningu að hitalögn. Á annarri ljósmyndanna má sjá að bifreið er lagt á baklóð hússins við Laugaveg 47.

Á hliði hinnar nýju girðingar er að finna skilti þar sem á er ritað að um einkalóð Frakkastígs 9 sé að ræða og teiknuð mynd sem gefur til kynna að óviðkomandi bifreiðar verði dregnar í burtu. Það skilti var áður hengt á húsið við Frakkastíg 9, sbr. önnur framangreindra ljósmynda Reykjavíkurborgar. Sambærilegt skilti, þar sem fram kemur að Laugavegur 47 sé einkalóð og á er teiknuð eins mynd,  er nú fyrir ofan vörumóttöku í kjallara Laugavegs 47 en skiltið mun áður hafa verið á  nærliggjandi húsi, þannig að það blasti við þegar ekið var inn á lóð varnaraðila.

Að mati dómsins styðja framangreind gögn þá staðhæfingu sóknaraðila að hann og fyrri eigendur hússins við Laugaveg 47, sem og þeir sem leiða rétt sinn frá þeim, hafi frá því að húsið var byggt árið 1988 farið um lóð Frakkastígs 9 til þess að geta lagt bifreiðum í stæðin sem eru á baklóð hússins, sem og til að komast að vörumóttöku og sorpgeymslu í kjallara þess enda ekki unnt að komast þangað á annan hátt. Þá verður að líta til þess að Laugavegur 47 er verslunarhús sem stendur við fjölförnustu verslunargötu landsins og liggur ekki annað fyrir en að verslunarrekstur, með tilheyrandi þörf á aðgangi að vörulager, sorpgeymslu og bifreiðastæðum eins og gert er ráð fyrir á upphaflegum teikningum af húsinu, hafi verið þar frá því að byggingu hússins lauk 1988. Með vísan til þess að um er að ræða yfir 20 ára óslitið eignarhald sóknaraðila og fyrri eiganda Laugavegs 47 ber að fallast á að sóknaraðili hafi fyrir hefð áunnið sér rétt til afnota af lóðinni við Frakkastíg 9, á grundvelli 7. gr., sbr. 1. mgr. 2. gr., sbr. 3. gr. laga nr. 46/1905 um hefð, þ.e. umferðarrétt og rétt til að leggja í bifreiðastæði sem tilheyra Laugavegi 47 og eru að hluta til inni á lóð varnaraðila. Ekki er fallist á það með varnaraðila að ákvæði 3. mgr. 2. gr. laganna  standi í vegi fyrir hefðarrétti. Þótt umræddum hefðarréttindum hafi ekki verið þinglýst, sbr. 32. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, er til þess að líta að varnaraðili mátti, við skoðun á fasteigninni Frakkastíg 9, sjá að til þess að komast að bifreiðastæðunum, sem og sorpgeymslu og vörumóttöku í kjallara Laugavegs 47, var þörf á að aka yfir lóðina við Frakkastíg 9. Var því full ástæða fyrir varnaraðila að kynna sér nánar hvernig lóðarréttindum væri háttað. Getur varnaraðili því ekki talist grandlaus í skilningi 29. gr., sbr. 19. gr. laga nr. 39/1978.  Með vísan til framangreinds er því fallist á aðfararkröfu sóknaraðila.

 Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður.

Af hálfu sóknaraðila flutti málið Ívar Pálsson hrl.       

Af hálfu varnaraðila flutti málið Ólafur Páll Vignisson hdl.

Kolbrún Sævarsdóttir héraðsdómari kvað upp úrskurð þennan.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Fallist er á kröfu sóknaraðila, Odds Sigurðssonar sf., að hann verði með beinni aðfarargerð settur inn í umferðarrétt að bílastæðum, vörugeymslu og sorpgeymslu að lóðinni nr. 47 við Laugaveg um lóðina nr. 9 við Frakkastíg, sem er í eigu varnaraðila, Rakelar Steinarsdóttur, og inn í rétt til að nota bílastæði sem að hluta liggja á lóðinni nr. 9 við Frakkastíg samkvæmt samþykktum uppdráttum af húsinu nr. 47 við Laugaveg. Jafnframt verði með beinni aðfarargerð fjarlægðar hindranir á umferðar- og afnotarétti þessum af lóðinni nr. 9 við Frakkastíg, girðing og hlið við Frakkastíg og blómapottar (hálftunnur) sem settir hafa verið á mörk umræddra lóða.

Málskostnaður fellur niður.