Fimmtudaginn 27. maí 2004.
Nr. 486/2003.	Anna Cecilia Benassi og Guðmundur Hafsteinsson (Reynir Karlsson hrl.) gegn Bergljótu Sigurðardóttur Ragnari Valssyni Ólafi Valssyni Sigurði Bjarnasyni Ágústi J. Gunnarssyni Sveinbirni S. Gunnarssyni Habby Thompson Heymann og Jon Stuart Thompson (Björn L. Bergsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Gallar. Skaðabætur. Afsláttur.

Forskalað timburhús í eigu A og G reyndist vera svo undirlagt af veggjatítlu að allt tréverk þess taldist ónýtt. Kröfðust A og G skaðabóta eða afsláttar úr hendi þeirra sem selt höfðu þeim húsið. Ósannað var talið að fyrri eigendur hafi vitað um tilvist skordýranna í húsinu við sölu þess og ekki varð séð að seljendur hafi ábyrgst sérstaklega eitthvað í þessa veru. Skaðabótakröfunni var því hafnað. Þá urðu A og G að bera halla af skorti á sönnun um að húsið hafi verið haldið slíkum annmarka við sölu þess að veitt hefði þeim rétt til þess að krefjast afsláttar af kaupverði. 

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Gunnlaugur Claessen og  Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 19. desember 2003. Þau krefjast þess að stefndu verði dæmd til að greiða sér 17.548.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 6. janúar 2003 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. 

Stefndu krefjast aðallega staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti, en til vara að krafa áfrýjenda verði lækkuð og málskostnaður felldur niður á báðum dómstigum.

Eins og fram kemur í héraðsdómi keyptu áfrýjendur fasteignina að Holtsgötu 10 Reykjavík með kaupsamningi 23. júní 1992. Húsið er forskalað timburhús frá 1904 og mun nú vera svo undirlagt af veggjatítlu að allt tréverk þess telst ónýtt. Í hinum áfrýjaða dómi er rakinn meginhluti umfjöllunar dómkvaddra matsmanna um hegðun, þroskaferil og útbreiðslu þessara skordýra og sú niðurstaða þeirra að líklegast sé að þau hafi að einhverju marki verið komin í timbur hússins á þeim tíma er áfrýjendur festu kaup á því. Af matsgerð og fylgigögnum með henni verður sú ályktun dregin að nægilega sé í ljós leitt að skordýrin hafi verið komin í við hússins við sölu þess 1992. Fram kemur í stefnu í héraði að áfrýjendum sjálfum bauð ekki í grun að skordýrin væru í timbri hússins, þrátt fyrir að annar áfrýjenda kveðist hafa séð ummerki þeirra í gluggapóstum í stofu hússins „u.þ.b. tveimur árum“ áður en málið var höfðað og „nokkru síðar“ athugað málið nánar og við frekari athugun tekið eftir að götum í gluggapóstum „virtist fjölga á milli ára“. Eftir að áfrýjendur munu hafa tekið ákvörðun um að selja húsið kölluðu þau til meindýraeyði í nóvember eða desember 2001, sem að þeirra sögn tilkynnti þeim eftir lauslega skoðun að ekki væri víst að skordýrin hefðu dreift sér víðar en um gluggakarma hússins. Reyndu þau án árangurs að selja húsið og veittu þeim sem það skoðuðu upplýsingar um skordýr þessi þannig að óvíst væri um umfang þeirra. Það var hins vegar ekki fyrr en við síðari skoðun sérfróðs manns að í ljós kom hvernig var. Þegar litið er til framanritaðs og þess hve langt er síðan áfrýjendur keyptu húsið er ósannað að fyrri eigendur hafi vitað um tilvist skordýranna í húsinu við sölu þess. Þá verður af framlögðum gögnum um sölu hússins ekki dregin sú ályktun að seljendur hafi ábyrgst sérstaklega eitthvað í þessa veru. Samkvæmt framanrituðu verður ekki talið að stefndu beri skaðabótaábyrgð gagnvart áfrýjendum vegna sölu hússins samkvæmt meginreglu 2. mgr. 42. gr. þágildandi laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup.

Eins og að framan greinir verður að miða við að skordýrin hafi verið komin í við hússins við sölu þess 1992. Hins vegar verður af gögnum málsins ekki dregin ályktun um útbreiðslu þeirra á þeim tíma, hvaða tjóni þau hafi þá verið búin að valda, hvað gera hefði mátt á því stigi til að útrýma þeim, hver kostnaður af því hefði getað orðið og hvort eða hvers konar viðhald á tæplega 100 ára gömlu húsi hefði dugað til að koma í veg fyrir útbreiðslu skordýranna. Verða áfrýjendur samkvæmt þessu að bera halla af skorti á sönnun um að húsið hafi verið haldið slíkum annmarka við sölu þess að veitt hefði þeim rétt til þess að krefjast afsláttar af kaupverði samkvæmt meginreglu 1. mgr. 42. gr. þágildandi laga nr. 39/1922. Samkvæmt því verður að staðfesta niðurstöðu hins áfrýjaða dóms.

Rétt er að aðilarnir beri hver um sig kostnað af rekstri málsins fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 8. júlí 2003.

Mál þetta, sem dómtekið var 10. júní s.l., er höfðað með stefnu birtri 14. júní 2002.  Framhalds- og sakaukastefna var gefin út 2. janúar s.l. og birt daginn eftir.  Mál þessi hafa verið sameinuð.

Stefnendur eru Anna Cecilia Benassi, kt. 170658-7609 og Guðmundur Hafsteinsson, kt. 220253-3339, bæði til heimilis að Holtsgötu 10, Reykjavík.

Stefndu eru Bergljót Sigurðardóttir, kt. 180318-4459, Álftamýri 22, Reykjavík, Ragnar Valsson, kt. 220844-7819, Laugarvöllum, Reykholti, Borgarfirði, Ólafur Vals­son, kt. 310851-3029, Kleppsvegi 130, Reykjavík, Sigurður Bjarnason, kt. 160943-2629, Álfhólsvegi 127, Kópavogi, Ágúst J. Gunnarsson, kt. 030663-5009, Heiðvangi 44, Hafnarfirði, Sveinbjörn S. Gunnarsson, kt. 1900965-4579, Holtsgötu 3, Hafnar­firði, Habby Thompson Heymann, fædd 13. janúar 1936, 4 Red Oak Drive Hamburg, Banda­ríkjunum og Jon Stuart Thompson, fæddur 2. febrúar 1951, 9 Old Farm Road, Cedar Knoll, Bandaríkjunum.

Dómkröfur stefnenda eru þær aðallega að stefndu verði dæmd in solidum til þess að greiða stefnendum skaðabætur að fjárhæð kr. 17.548.000 auk dráttarvaxta samkvæmt 3. kafla laga nr. 38/2001 frá 6. janúar 2003 til greiðsludags.  Til vara krefjast stefnendur þess að stefndu verði dæmd in solidum til þess að veita þeim afslátt af kaupverði fasteignarinnar Holtsgötu 10, að fjárhæð kr. 17.548.000 auk dráttarvaxta samkvæmt 3. kafla laga nr. 38/2001 frá 6. janúar 2003 til greiðsludags.  Þá krefjast stefnendur þess, hver sem niðurstaðan verður, að þeim verði dæmdur málskostnaður samkvæmt reikningi.

Dómkröfur stefndu eru þær að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnenda og þeim verði gert að greiða stefndu málskostnað samkvæmt reikningi.

Stefnendur lýsa aðild málsins svo að þau hafi keypt fasteignina Holtsgötu 10 hér í borg með kaupsamningi 23. júní 1992.  Seljendur samkvæmt þeim kaupsamningi hafi verið stefndu Bergljót Sigurðardóttir, Ragnar Valsson, Sigurður Bjarnason auk Ágústs Böðvarssonar og Jónu Ernu Sveinbjörnsdóttur Thompson, en þau séu bæði látin.  Hafi þau öll átt fasteignina í óskiptri sameign.  Ágústi J. Gunnarssyni og Sveinbirni S. Gunnarssyni sé stefnt vegna dánarbús Ágústs Böðvarssonar og Habby Thompson Heymann og Jon Stuart Thompson sé stefnt vegna dánarbús Jónu Ernu Sveinbjörns­dóttur Thompson

 

Málavextir.

Eins og rakið var hér að framan var gerður kaupsamningur um fasteignina Holtsgötu 10 hér í borg 23. júní 1992.  Var um tvær íbúðir að ræða á eignarlóð auk bílskúrs.  Kaupverðið var kr. 11.000.000 og var afsal gefið út til stefnenda 15. apríl 1993.  Umrætt hús mun vera byggt árið 1904.

Fyrir u.þ.b. þremur árum mun stefnandi Guðmundur hafa tekið eftir smáblettum á gluggakarmi í stofu á suðurgafli hússins og taldi hann í fyrstu að um flugnaskít væri að ræða.  Mun hann hafa athugað þetta nánar nokkrum dögum síðar og þá séð að þarna var um göt að ræða.  Taldi hann að þau hefðu verið þarna þótt hann hefði ekki tekið eftir þeim.  Er hann hóf að telja götin tók hann eftir því að þeim virtist fjölga milli ára.  Við nánari athugun kvaðst hann hafa séð að þarna voru pöddur, en hann kvaðst ekki hafa gert sér grein fyrir því að þær væru valdar að götunum.  Kvaðst hann því hafa ákveðið að kítta í kringum gluggann.

Stefnendur munu hafa ákveðið í nóvember eða desember 2001 að selja húsið og kölluðu þau þá til meindýraeyði í þeim tilgangi að líta á pöddurnar.  Kvað hann að um væri að ræða veggjatítlu, en ekki væri víst að hún væri annars staðar er í glugga­karminum.  Sölutilraunir stefnenda munu ekki hafa borið árangur því væntanlegir kaupendur munu hafa misst áhugann þegar minnst var á veggjatítlurnar.  Fengu þau þá Hjalta Sigmundsson, tæknifræðing og húsasmíðameistara, til að líta á húsið og í skýrslu hans segir að húsið sé tvílyft með lágu risi.  Kjallari sé hlaðinn en efri hæð sé forskalað timburhús.  Kjallari sé klæddur innan með timbri og grind í útveggjum úr 100 x 100 mm stoðum og klædd að utan með borðviði, pappalögð og múrhúðuð.  Að innan sé húsið klætt spónaplötum yfir gamlan kúlupanel. Engin rakavörn sé í veggjum þar sem skoðað var.  Þá segir í skýrslunni:  „Við skoðun á húsinu er ekki hægt að sjá mikil ummerki um veggjatítlu nema í glugga í austurgafli í stofu.  Þar eru göt eftir veggjatítlu í gluggakarmi og spónaplöturenningi sem settur hefur verið í stað sólbekks.....Niðurstaða af skoðun minni er sú að húsið sé undirlagt af veggjatítlu.  Lífslíkur veggjatítlunnar má minnka með því að þurrka húsið.  Það er þó kostnaðarsöm aðgerð.  Klæða þyrfti húsið að utan með loftræstri klæðningu og einangra.  Ég tel að ekki verði komist hjá því að skipta um mikinn hluta burðarvirkja þar sem styrkur þeirra er skertur og erfitt getur verið að fá nægt hald í þeim fyrir nýja klæðningu.  Af því leiðir að fjarlægja þarf múrhúðina utan af húsinu.  Á sama hátt yrði að einangra kjallara að utan og klæða til að þurrka nægilega þannig að veggjatítla þrífist ekki í kjallaranum.  Þak þarf að endurbæta svipað og veggi.....Það er álit mitt að veggjatítlan hafi verið mjög lengi í húsinu.  Það tekur hana langan tíma að éta upp viðinn í þeim mæli eins og er í húsinu.  Ekki er útilokað að veggjatítlan hafi borist í húsið með viðunum sem það er byggt úr“. 

Með bréfi dagsettu 28. febrúar 2002 til stefndu gerðu stefnendur þá kröfu að stefndu viðurkenndu bótaskyldu vegna leynds galla á eigninni, en stefndu höfnuðu því á þeim forsendum að ekkert hefði verið lagt fram til stuðnings fullyrðingum um hinn ætlaða leynda galla sem stefndu bæru ábyrgð á gagnvart stefnendum.

Með matsbeiðni dagsettri 17. júlí 2002 óskuðu stefnendur eftir því að dómkvaddir yrðu tveir hæfir og óvilhallir matsmenn til þess að skoða og meta hina ætluðu galla á eigninni.  Á dómþingi 13. september 2002 voru þeir Freyr Jóhannesson, bygginga­tæknifræðingur og Guðmundur Halldórsson, skordýrafræðingur dómkvaddir til starfans.  Í matsgerð hinna dómkvöddu matsmanna dagsettri 10. desember s.l. segir svo m.a.:  „Það verður því að teljast fremur ólíklegt að veggjatítlan hafi náð svo mikilli útbreiðslu, sem raun ber vitni, ef hún hefði ekki borist inn í húsið fyrr en eftir 23. júní 1992 þó ekki sé unnt að útiloka þann möguleika.  Í öðru lagi bendir dreifing skemmda í misgömlum viðum/viðarafurðum í húsinu til þess að veggjatítla hafi verið komin inn í húseignina Holtsgötu 10, fyrir afhendingu hennar við undirritun kaup­samnings hinn 23. júní 1992.  Á miðhæð hússins hefur verið panell á veggjum sem síðar hefur verið klætt yfir með spónaplötum.   Það mun hafa verið gert fyrir afhendingu húseignarinnar hinn 23. júní 1992.  Við skoðun í stofu og svefnherbergi komu í ljós greinileg útgönguop eftir bjöllur í panel, en ekki í spónaplötum sem lágu yfir panelnum.  Þetta bendir mjög eindregið til þess að útgönguopin hafi verið mynduð áður en spónaplöturnar voru settar yfir panelinn, þ.e.a.s. fyrir umrædda afhendingu.  Það verður því að teljast mjög líklegt að veggjatítla hafi verið komin í húseignina Holtsgötu 10 fyrir afhendingu hennar við undirritun kaupsamnings hinn 23. júní 1992.  Skoðun á húseigninni bendir til þess að veggjatítla sé útbreidd í húsinu og skemmdir af hennar völdum miklar.  Ummerki um veggjatítlu fundust á öllum hæðum hússins......Þar sem veggjatítlan er mjög útbreidd um allt hús, er eina ráðið til þess að útrýma henni að fullu að fjarlægja allt tréverk úr húsinu og endurbyggja það síðan á sambærilegan hátt, en eftir nútíma kröfum eins og byggingarfulltrúi mun að öllum líkindum krefjast.  Áætlaður kostnaður á verðlagi í desember 2002 við framangreinda endurbyggingu er 17.548.000 kr. þegar búið er að draga frá 60% af endurgreiðanlegum VSK af vinnu á vinnustað.....Matsmenn telja „sambærilegt gallalaust“ hús á þessu svæði muni kosta álíka mikið og endurbyggingarkostnaði nemur“.

Í fylgiskjali með matsgerðinni er að finna samantekt matsmannsins Guðmundar Halldórssonar um vaxtarskilyrði veggjatítlu.  Er samantektin svohljóðandi:  „Veggjatítlulirfur þrífast í nánast alls konar viði og viðarafurðum.  Þannig geta þær hæglega lifað í krossviði jafnt og spónaplötum, auk pappírs.....Þær leggjast jafnt á barrtré sem lauftré, en vaxtarhraðinn er talinn vera mestur í furu, víði og hesli.  Vaxtarhraði veggjatítlulirfna er þó einkum háður raka og hita, best hentar þeim 22-23°C heitur viður með um það bil 30% rakainnihaldi.  Þroskun lirfunnar stöðvast falli hiti niður fyrir 14°C eða ef rakainnihald viðarins fellur niður fyrir 11%.  Veggjatítluegg eru þó eins og að framan sagði enn háðari raka en lirfurnar.  Lirfan er mjög hægvaxta og þarf allt að átta ár til að ná fullum þroska.  Í húsum þar sem veggjatítlu hefur orðið vart þarf því að koma í veg fyrir raka í viði, jafnframt því að fjarlægja við sem er orðinn svo skemmdur að burðarþol hans er skert.  Með slíkum aðgerðum er ekki unnt að tryggja að veggjatítlunni sé útrýmt úr húsinu, nema þá á löngum tíma.  Slíkt er hins vegar ónauðsynlegt ef þess er gætt að raki í timbrinu sé undir 11%.  Raunar má segja að hér eigi sama við og um fúa, þar gildir að útrýma þeim skilyrðum sem fúasveppurinn lifir við, en ekki að útrýma öllu hugsanlegu sveppsmiti“.

Með matsbeiðni dagsettri 11. febrúar 2003 óskaði lögmaður stefndu eftir því að dómkvaddur yrði hæfur og óvilhallur matsmaður til þess að skoða og meta til peningaverðs ágalla í umræddri fasteign sem fælist í skemmdum vegna fúa og raka.  Var þess óskað að matsmaður svaraði eftirtöldum spurningum, í fyrsta lagi hversu útbreiddar skemmdir af völdum fúa og raka væru í húsinu, í öðru lagi hverjar væru líklegar ástæður rakans, í þriðja lagi hvaða aðgerðir væru nauðsynlegar til að bæta úr tjóni af völdum fúa og raka í húsinu og til að koma í veg fyrir frekari skemmdir af þessum ástæðum og í fjórða lagi hver væri kostnaðurinn af slíkum aðgerðum.  Lögmenn aðila gerðu ekki athugasemdir við að áðurgreindur Freyr Jóhannesson yrði dómkvaddur til starfans og var svo gert 13. febrúar s.l.  Í matsgerð hans, sem er dagsett 11. mars s.l., segir um fyrsta matslið að verulegur fúi hafi verið í ytri klæðningu og burðargrind austurgafls efri hæðar og töluverður í suðurhlið en mun minni í tréverki vesturgafls.  Fúi í þakviðum hafi verið umtalsverður enda raki í súðklæðningu vel yfir fúamörkum.  Þá séu greinileg merki um fúa í sperrum.  Að því er annan matslið varðar segir matsmaður að ástæður raka í tréverki efri hæðar séu að öllum líkindum þrjár, þ.e. rakaþétting innan við tjörupappalag sem er utan á ytri borðaklæðningu útveggjagrindar, skortur á útloftun þaks og útveggja og leki frá þaki, útveggjum eða við glugga.  Séu þessir gallar flestir að öllum líkindum allgamlir en ekki sýnilegir í fljótu bragði.  Matsmaður svarar þriðja matslið á þann hátt að ef bæta eigi úr framangreindum göllum sé lítið annað að gera en að fjarlægja alla útveggi og þak á efri hæð og endurbyggja síðan á sambærilegan hátt en með útloftaðri plötuklæðningu á útveggjum, fullri útloftun þaks og einangrun þaks og útveggja í samræmi við nútíma kröfur.  Einnig verði að endurnýja glugga og innri frágang veggja og þaks og mála veggi og loft efri hæðar.  Matsmaður áætlar kostnað vegna ofangreindra verkliða miðað við verðlag í desember 2002 kr. 6.986.400 með virðisaukaskatti en að frádregnum 60% virðisaukaskatti af vinnu á verkstað.

Í málinu hafa verið lögð fram vottorð tveggja fasteignasala um mat á verðmæti annars vegar hússins að Holtsgötu 10 ásamt tilheyrandi lóðarréttindum og bílskúr, miðað við að eignin væri í meðalgóðu ástandi og án verulegra galla og hins vegar verðmæti lóðarinnar án þeirra mannvirkja sem á henni standa í dag.  Það var niðurstaða Runólfs Gunnlaugssonar, löggilts fasteignasala, að markaðsvirði hússins sé kr. 18.900.000 en lóðarinnar kr. 7.000.000.  Jón Guðmundsson, löggiltur fasteignasali, komst hins vegar að þeirri niðurstöðu að markaðsverð fasteignarinnar væri kr. 19.000.000 og lóðar kr. 7.500.000.

 

Málsástæður og lagarök stefnenda.

Stefnendur byggja á því að umrædd fasteign hafi verið haldin slíkum ágöllum að þau eigi vegna þess rétt á skaðabótum eða afslætti úr hendi stefndu.  Standi stefnendur frammi fyrir því að geta ekki selt eignina í því ástandi sem hún er nú þar sem þeir sem skoðað hafi húsið hafi samstundis misst áhugann þegar minnst var á veggjatítluna.  Sé ljóst að stefnendur hafi orðið fyrir miklu tjóni, matsmenn meti húsið ónýtt, þar sem eina ráðið til þess að útrýma veggjatítlunni sé að fjarlægja allt tréverk.

Stefnendur styðja skaðabótakröfu við ákvæði 2. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 með lögjöfnun.  Sé greiðsla seljenda gölluð, þar sem fasteignin hafi ekki þá lágmarkskosti sem hún samkvæmt kaupsamningi hafi átt að hafa.  Hafi veggjatítla ráðist á innviði hússins og eyðilagt tréverk þess, þannig að burðargeta þess sé skert.  Samkvæmt matsgerð hinna dómkvöddu matsmanna sé mjög líklegt að veggjatítla hafi verið komin í húsið fyrir undirritun kaupsamnings um það.

Stefnendur byggja á því að húsið hafi ekki verið í samræmi við þær réttmætu væntingar sem þau hafi mátt gera sér um grundvallarkosti þess.  Í söluyfirliti fasteignasölu hafi verið talað um að hús og bílskúr væru í einstöku fyrirmyndar ástandi hvað allt viðhald og umgengni varðaði.  Hafi stefnendur því mátt trúa því að eignin væri í einstaklega góðu ástandi og hafi þau mátt gera ráð fyrir að eignin væri ekki lakari en sambærilegar jafngamlar eignir.

Þá byggja stefnendur á því að afar líklegt sé að stefndu hafi vitað við kaupsamningsgerð um ástand eignarinnar.  Hafi stefndu og forfeður þeirra búið á eigninni í nálægt 100 ár og sé með ólíkindum að þau hafi ekki orðið vör við hvernig komið hafi verið fyrir tréverki eignarinnar og/eða orðið vör við veggjatítluna, þó ekki væri nema vegna viðhalds á húsinu.  Komi fram í matsgerð að í ljós hafi komið greinileg útgönguop eftir bjöllur í panel en ekki í spónaplötum sem lágu yfir panelnum í stofu og svefnherbergi.  Telji matsmenn þetta benda mjög eindregið til þess að útgönguopin hafi verið mynduð áður en spónaplöturnar voru settar yfir panelinn.  Telja stefnendur að þetta bendi ótvírætt til þess að stefndu hafi ekki verið í góðri trú þegar þau seldu fasteignina.  Sé þannig fullnægt hinum huglægu skilyrðum skaðabóta­ábyrgðar. 

Leiði því af ofangreindu að stefndu hafi bakað sér bótaábyrgð samkvæmt reglum um skaðabætur innan samninga.  Sé háttsemi stefndu saknæm, a.m.k. hafi þau sýnt af sér stórkostlegt gáleysi.

Afsláttarkrafa stefnenda er studd við sömu sjónarmið og fram koma hér að framan.  Hafi húseignin verið haldin þeim vanköntum sem lýst sé í skýrslu Hjalta Sigmundssonar og í matsgerð hinna dómkvöddu matsmanna.  Eigi stefnendur því rétt á afslætti af kaupverði, sbr. 1. mgr. 42. laga nr. 39/1922 með lögjöfnun.  Hafi stefnendur verið að kaupa íbúð sem þau hafi mátt treysta að væri í sérstaklega góðu ástandi miðað við sambærilegar eignir og hefði verið sérstaklega vel við haldið.  Á það hafi verulega skort og sé því óhjákvæmilegt að dæma þeim afslátt af kaupverði eignarinnar.

Stefnendur reisa dómkröfur sínar á niðurstöðum matsgerðar hinna dómkvöddu matsmanna, en samkvæmt henni sé það niðurstaða matsmanna að eina ráðið til þess að lagfæra gallann sé að fjarlægja allt tréverk úr húsinu og endurbyggja það síðan á sambærilegan hátt.  Telji matsmenn að kostnaður við slíka endurbyggingu sé kr. 17.548.000 þegar búið sé að draga frá 60% af endurgreiðanlegum virðisaukaskatti af vinnu á vinnustað.  Telji matsmenn að sambærilegt gallalaust hús á þessu svæði muni kosta álíka mikið og endurbyggingarkostnaði nemur.  Telja stefnendur að framan­greind fjárhæð endurspegli það tjón sem þau hafi orðið fyrir, hvort sem þau fái það bætt í formi skaðabóta eða afsláttar.

Stefnendur vísa til meginreglna kaupalaga nr. 39/1922 og samningalaga nr. 7/1936 og til almennra reglna skaðabótaréttar um vanefndir og vanefndaúrræði og til meginreglna um rétt til afsláttar vegna galla.  Þá vísa stefnendur til 129. gr. og 130. gr. um málskostnaðarkröfu.

 

Málsástæður og lagarök stefndu.

Stefndu byggja á því að ekki sé um galla að ræða á fasteigninni  sem heimilað geti beitingu vanefndaúrræða.  Hafi legið fyrir við kaupsamningsgerð að um væri að ræða 98 ára gamalt forskalað timburhús, en á byggingartíma hússins hafi ekki tíðkast að rakaverja veggi húsa.  Hafi húsið verið byggt í samræmi við fyrirmæli á þeim tíma og geti stefnendur ekki gert ríkari kröfur til efnis og búnaðar eignarinnar.  Gögn málsins sýni að íbúum húsa þar sem veggjatítlur hafast við ætti ekki að dyljast það vegna sarg- eða tifhljóða og ummerkja á viðnum.  Það að óværunnar hafi ekki orðið vart fyrr en átta árum eftir að stefnendur keyptu húsið stangist á við framangreint auk þess sem óvíst sé að óværan hafi verið fyrir hendi þegar húsið var keypt.  Samkvæmt sumum heimildum taki það lirfurnar tvö til þrjú ár að vaxa upp, en aðrir telji að það taki fjögur til átta ár.  Bendi því allar líkur til þess að óværan hafi fyrst komið upp eftir að stefnendur tóku við umráðum hússins.  Þá þurfi raki að vera fyrir hendi í viðnum til þess að óværan þrífist í húsum og tengist óværan því oft leka í húsum.  Sé ógerlegt nú svo löngu eftir samningsgerð að staðreyna með fullnægjandi hætti að veggjatítlan hafi verið í húsinu og virk þannig að stefndu mættu vita af henni þegar kaupin urðu.  Séu því svo mörg óvissuatriði um ástæður þess að óværan gerði vart við sig að ekki sé unnt að staðhæfa að um galla sé að ræða í skilningi fasteignakauparéttar.  Beri stefnendur sönnunarbyrðina fyrir því að fasteignin hafi verið gölluð þegar áhættuskipti urðu að fasteigninni og að tjón það sem þau telji sig hafa orðið fyrir sé á ábyrgð stefndu.  Verði stefnendur að bera hallann af þeirri óvissu, en áhættan hafi færst yfir á stefnendur við afhendingu eignarinnar 23. júní 1992, sbr. meginreglu 17. gr. kaupalaga nr. 39/1922 með lögjöfnun.  Hafi ekki tekist að sýna fram á að gallinn hafi þá verið til staðar og beri því að sýkna stefndu.

Jafnvel þótt fallist yrði á að fasteignin hafi verið haldin galla við sölu hennar byggja stefndu á því að stefnendur geti ekki beitt fyrir sig vanefndaúrræðum af þeim sökum.  Hafi ekki verið sýnt fram á saknæma háttsemi stefndu sem réttlætt gæti bótaskyldu vegna gallans.  Hafi stefndu gefið allar þær upplýsingar um eignina sem þau höfðu, en þau hafi aldrei orðið vör við veggjatítlu þann tíma sem þau bjuggu þar.  Sé þetta í samræmi við fullyrðingar stefnenda sem segjast ekki hafa orðið vör við óværuna fyrr en átta árum eftir að þau tóku við umráðum hússins.  Hafi viðhald á húsinu meðan það var í eigu stefndu og forvera þeirra almennt verið gott og aldrei hafi orðið vart við óværuna.  Þá er á því byggt að stefnendum hafi borið að sýna sérstaka varúð við kaup á eigninni samkvæmt meginreglu 37. gr. kaupalaga nr. 39/1922 og beri þau hallann af því að hafa ekki sýnt nægilega varúð.  Hafi aldur hússins og sú staðreynd að um forskalað timburhús var að ræða gefið stefnendum ríka ástæðu til sérstakrar og ítarlegrar skoðunar á heildarástandi hússins.

Stefndu byggja á því að verði leitt í ljós að veggjatítla hafi í raun verið í húsinu á þeim tíma sem það var selt sé með engu móti hægt svo löngu eftir kaupin að fullyrða um ástand tréverksins á þeim tíma.  Óværan þrífist best í raka og þar sem leki geri vart við sig.  Viðhald hússins hafi verið mjög gott meðan það var í eigu stefndu en hafi stefnendur ekki sinnt viðhaldi sem skyldi geti það verið orsök tjónsins.  Þá ber stefnendum að takmarka tjón sitt eftir bestu getu samkvæmt almennum reglum skaðabótaréttar.  Sé tjón stefnenda eins umfangsmikið og þau haldi fram hafi þau næg tækifæri til að óska eftir fjárstuðningi m.a. hjá Bjargráðasjóði og Reykjavíkurborg.  Þá geti stefnendur óskað eftir afskriftum af veðkröfum Íbúðalánasjóðs, sbr. 2. mgr. 47. gr. laga nr. 44/1998, sbr. lög nr. 77/2001.  Hafi því ekki verið sýnt fram á að stefnendur komi til með að verða fyrir nokkru tjóni vegna óværunnar.

Þá byggja stefndu á því að skilyrði skorti til að viðurkenna rétt til afsláttar af söluverði fasteignarinnar.  Afsláttur sé vanefndaúrræði sem miðist við lækkun á gagngjaldi að sömu tiltölu og hinn ætlaði galli rýri verðgildi fasteignarinnar.  Þurfi því að sanna rýrnun á verðgildi eignarinnar og verði þá að taka mið af aldri hússins sem var að fullu afskrifað á þeim tíma sem kaupin urðu samkvæmt almennum afskriftarreglum íbúðarhúsnæðis.  Þá standi húsið á eignarlóð í miðbæ Reykjavíkur, en lóðin sé 26,2% af fasteignamatsverði eignarinnar.  Megi því efast um að stefnendur þurfi að þola verðrýrnun.  Þá sé ekki unnt að viðurkenna afslátt sem vanefndaúrræði þegar hin ætlaða verðmætarýrnun fari yfir ákveðið hlutfall eignar.  Sú takmörkun sé sett með tilliti til hagsmuna stefndu enda óeðlilegt ef þau þurfa að þola of mikla rýrnun á kaupverði eignarinnar.  Byggja stefndu á því að skilyrði til viðurkenningar afsláttarkröfu séu samofin umfangi hins ætlaða galla.  Þá gildi það skilyrði í fasteignakauparétti fyrir viðurkenningu afsláttar sem vanefndaúrræðis að hinn ætlaði galli stafi af tilverknaði stefndu sjálfra, en svo sé ekki í þessu máli.

Stefndu byggja á því að það sé almennt skilyrði skaðabótaábyrgðar að orsakatengsl séu milli háttsemi og þess tjóns sem bóta sé krafist fyrir.  Það sé grundvallarkrafa að maður verði ekki gerður ábyrgur fyrir tjóni sem hann hefur ekki valdið og ekki sé unnt að segja að maður hafi valdið tjóni nema órofa tengsl séu milli háttsemi hans og tjóns.  Þá feli krafan um orsakatengsl jafnframt í sér að tengsl séu milli þeirrar háttsemi sem um ræðir og alls þess tjóns sem tjónþoli verði fyrir.  Þá takmarkist skilyrðið um orsakatengsl af frekari skilyrðum, m.a. kröfu um að tjón sé sennileg afleiðing háttsemi, að öðrum kosti kunni skaðabótaréttur tjónþola að verða of víðtækur.

Ekki sé nægjanlegt að háttsemi sé meginorsök tjóns og því þurfi að leysa úr ýmsum álitaefnum, t.d. þegar augljóst virðist að fleiri en ein orsök leiði saman til tjóns.  Þurfi þá að meta hvort hver orsök sé annað hvort eða bæði,  nauðsynlegt eða nægilegt skilyrði tjónsins.  Í máli þessu megi segja að orsakir tjónsins séu tvær, veggjatítlur og raki.  Verði því að ákvarða hvort hvor um sig hafi verið nauðsynlegt eða nægilegt skilyrði þess tjóns er varð.  Verði því að bera saman tvær atburðarásir, annars vegar þá atburðarás er varð og hins vegar þá sem orðið hefði ef tjónsorsök hefði ekki verið fyrir hendi.  Í þessu tilviki annars vegar athafnaleysi varðandi viðhald hússins og rakavörslu og hins vegar ef veggjatítlurnar hefðu ekki verið í húsinu.  

Þá rísi ýmis álitaefni þegar tjónsorsakir verka á löngum tíma og litið verður á orsakirnar sem sjálfstæðar tjónsorsakir.  Í fyrsta lagi kunni svo að vera að önnur ástæðan hafi byrjað að verka þegar hin kom til, veggjatítlurnar hafi verið í húsinu þegar rakinn kom til.  Þannig mætti hugsa sér að veggjatítlurnar hefðu einhvern tíma í fjarlægri framtíð unnið það tjón sem nú sé orðið á húsinu, en vanræksla á viðhaldi hússins hafi skapað þau skilyrði að tjónið hafi orðið á mun skemmri tíma.  Sé málið þannig vaxið verði að meta orsakirnar sjálfstætt og sú sem raunverulega valdi tjóninu beri ábyrgðina.  Þá megi skoða hvort veggjatítlurnar geti flokkast sem eðlileg tjónsorsök.  Í slíku tilviki skipti röð atvika máli þar sem sá sem ábyrgð ber á ábyrgðarorsökinni, sem þá myndi vera rakinn, bæri ábyrgð í samræmi við það tjón sem hann sannanlega veldur með vanrækslu sinni.  Yrði húseigandinn að bera áhættu af afleiðingum hinna eðlilegu orsaka, ef ljóst væri að þær hefðu orðið hinar sömu og leiddu af ábyrgðarorsökunum.  Því yrði eigandi gamals húss að sæta því að húsið er gamalt forskalað timburhús sem krefst sérstaks viðhalds og sem hann ber ábyrgð á og leiddi aðgerðarleysi í þeim efnum til þess að hann gæti einungis krafist bóta sem næmi tjóni umfram það tjón sem hann sjálfur hefði getað komið í veg fyrir.  Til þess að finna hvert það tjón sé þurfi að meta sjálfstætt hvert tjón rakinn hefði unnið á húsinu ef engar veggjatítlur hefðu verið í því.

Verði ekki á framangreindar sýknuástæður fallist byggja stefndu á því að stefnendur hafi fyrirgert rétti til að bera fyrir sig vanefndaúrræði sökum tómlætis.  Hafi stefnendum verið skylt að skýra stefndu frá því án ástæðulauss dráttar að þau hygðust bera fyrir sig galla á eigninni.  Leiði þetta af 52. gr. kaupalaga nr. 39/1922 með lögjöfnun.  Hafi stefnendur haldið því fram að þau hafi ekki orðið vör við hinn ætlaða galla fyrr en árið 2000 eða átta árum eftir að þau tóku við umráðum fasteignarinnar.  Þá hafi liðið tvö ár frá því þau urðu gallans vör þar til þau gerðu stefndu viðvart.  Hafi stefnendur einhvern tíma átt rétt á hendur stefndu þá hafi þau fyrirgert honum með eigin hátterni og beri því að sýkna stefndu af þeirri ástæðu.

Málskostnaðarkrafa stefndu er reist á 130. gr. laga nr. 91/1991.

 

Niðurstaða.

Í máli þessu er nægilega upplýst að svonefnd veggjatítla hefur hreiðrað um sig í fasteigninni Holtsgötu 10 hér í borg.  Stefnendur keyptu eignina 23. júní 1992 og halda því fram að þau hafi ekki orðið vör við ummerki um veggjatítlu fyrr en á árinu 2000.  Meindýraeyðir hafi síðan staðfest síðla árs 2001 að um veggjatítlu væri að ræða og eftir að álitsgerð Hjalta Sigmundssonar lá fyrir 16. febrúar 2002 var ljóst að húsið var undirlagt af veggjatítlu.  Með matsgerð hinna dómkvöddu matsmanna dagsettri 10. desember 2002 var staðreynt að eina leiðin til úrbóta væri að fjarlægja allt tréverk úr húsinu og endurbyggja það síðan á sambærilegan hátt.  Hafa matsmenn metið þann kostnað er þeir telja að hljótast myndi af endurbyggingunni og hafa stefnendur krafist skaðabóta eða afsláttar í samræmi við það kostnaðarmat.  Stefndu hafna því að standa stefnendum skil á bótum af þessum sökum, hvort sem það er í formi skaðabóta eða afsláttar og byggja meðal annars á því að aldrei hafi orðið vart við veggjatítlu á þeim tíma sem þau bjuggu í húsinu.

Samkvæmt gögnum málsins eru veggjatítlur fremur hægvaxta dýr og er talið að allur þroskaferill þeirra taki tvö til átta ár.  Telja matsmenn því ljóst að á þeim tíma sem liðinn er frá afhendingu eignarinnar gætu hafa klakist út ein til fimm kynslóðir veggjatítlna.  Matsmenn útiloka ekki þann möguleika að veggjatítlan hefði getað náð þessari útbreiðslu í húsinu ef  hún hefði borist í húsið eftir 23. júní 1992, en telja það þó fremur ólíklegt.  Þá er ljóst af gögnum málsins að veggjatítla þrífst ekki fari rakastig viðar niður fyrir 11% en kjöraðstæður hennar virðast vera 22-23°C heitur viður með um það bil 30% rakainnihaldi.

Fram kom í skýrslu stefnanda Guðmundar fyrir dómi að árið 1993 eða 1994 hafi mikið rignt og hafi komið pollur í eitt herbergið.  Hafi verið reynt sumarið 1994 að loka fyrir alla mögulega lekastaði og húsið síðan málað.  Hann kvaðst ekki hafa gert aðrar ráðstafanir til að koma í veg fyrir raka. 

Freyr Jóhannesson, byggingatæknifræðingur, staðfesti matsgerðir sínar fyrir dómi.  Hann kvað raka örugglega hafa komið til fyrir 1992, sennilega fyrir mörgum áratugum.  Hann taldi ekki að betra viðhald stefnenda hefði neinu breytt um vöxt og viðgang veggjatítlunnar.

Hjalti Sigmundsson, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari, skýrði svo frá fyrir dómi að erfitt væri að segja til um leka meðfram gluggum hússins, hann væri sennilega gamall, en slíkt væri þekkt í forsköluðum húsum.  Hann taldi að íbúar hússins hefðu ekki átt að verða rakans varir.

Eins og að framan er rakið þurfa að vera fyrir hendi tiltekin skilyrði til þess að veggjatítla þrífist og valdi skemmdum.  Stefnendur tóku við eigninni á miðju ári 1992 og hefur ekki verið sýnt fram á hvort á þeim tíma hafi raki í innviðum hússins verið nægur til þess að veggjatítlan þrifist.  Hafa stefnendur upplýst að eignin hafi lekið á árinu 1993 eða 1994 en ekki hefur verið gerð nánari grein fyrir aðgerðum þeirra af þeim sökum.  Þá verður ekki fram hjá því horft að ekki verður talið útilokað með hliðsjón af matsgerð hinna dómkvöddu matsmanna að veggjatítlan hafi fyrst borist í húsið eftir afhendingu þess til stefnenda.  Verða stefnendur því að bera hallann af sönnunarskorti um hvort húsið hafi verið haldið leyndum galla í skilningi þágildandi laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup.  Verða stefndu því sýknuð af kröfum stefnenda í málinu.

Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður.

Hjörtur O. Aðalsteinsson, héraðsdómari kvað upp dóminn.

DÓMSORÐ:

Stefndu, Bergljót Sigurðardóttir, Ragnar Valsson, Ólafur Valsson, Sigurður Bjarnason,  Ágúst J. Gunnarsson,  Sveinbjörn S. Gunnarsson,  Habby Thompson Heymann  og Jon Stuart Thompson, skulu vera sýkn af öllum kröfum stefnenda, Önnu Ceciliu Benassi og Guðmundar Hafsteinssonar í máli þessu.

Málskostnaður fellur niður.