Fimmtudaginn 13. ágúst 2015.
Nr. 389/2015.	F-fasteignafélag ehf. (Friðbjörn E. Garðarsson hrl.) gegn Borgari Þór Þórissyni (enginn)

Kærumál. Aðför. Útburðargerð.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu F ehf. um að B yrði borinn út úr nánar tilgreindum eignarhluta í húsnæði félagsins þar sem óljóst væri með þinglýsta eignarheimild þess. Í dómi Hæstaréttar kom fram að afrit afsals fyrir eignarhlutanum bæri með sér að það hefði verið móttekið til þinglýsingar í desember 2013 og því þinglýst í janúar 2014. Af málatilbúnaði B í héraði væri ljóst að hann drægi ekki í efa að F ehf. hefði öðlast eignarrétt að eignarhlutanum með afsölum í desember 2013. Enginn skriflegur samningur um leigurétt B yfir eignarhlutanum lægi fyrir í málinu, hvorki við fyrri eigendur né við F ehf., og ósannað væri að munnlegur leigusamningur hefði verið gerður um þann eignarhluta. Að því gættu og í ljósi atvika málsins að öðru leyti væri fullnægt skilyrðum 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför til þess að fallast á kröfu F ehf. um útburð B úr eignarhlutanum. Gæti engu breytt í því sambandi þótt B kynni að hafa framkvæmt endurbætur á eignarhlutanum með samþykki fyrri eigenda hans. Væri þá til þess að líta að samkvæmt nauðungarsöluafsali vegna þessa eignarhluta hafði verið tekið fram að á honum hvíldi áfram eftir þinglýsingu afsalsins eignaskiptayfirlýsing og lóðarleigusamningur eignarinnar og kvaðir tengdar þeim, ef einhverjar væru, en afmá bæri úr veðmálaskrá eignarinnar allar aðrar þinglýstar veðkröfur og öll önnur óbein eignarréttindi, sbr. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Þorgeir Örlygsson, Benedikt Bogason og Greta Baldursdóttir.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 3. júní 2015 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 10. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 20. maí 2015 þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að varnaraðili yrði borinn út úr húsnæði sóknaraðila að Eyjarslóð 9 í Reykjavík, bil 203 með fastanúmerinu 224-9414. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að framangreind krafa hans verði tekin til greina. Þá krefst hann kærumálskostnaðar.

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

I

Með tveimur afsölum 23. desember 2013 eignaðist sóknaraðili fasteignina Eyjarslóð 9 í Reykjavík sem er tveir eignarhlutar eða tvö svokölluð bil. Annars vegar er um að ræða eignarhluta eða bil 203 með fastanúmerinu 224-9414 og hins vegar eignarhluta eða bil 204 með fastanúmerinu 224-9415. Afsalsgjafi var Frjálsi hf. sem eignaðist bil 204 með nauðungarsöluafsali 7. júní 2011 og bil 203 með nauðungarsöluafsali 1. nóvember 2011. Með símskeyti 2. september 2013 skoraði Frjálsi hf. á varnaraðila að rýma eignarhlutann að Eyjarslóð 9 með fastanúmerinu 224-9414 sem er bil 203.

Með bréfi 9. desember 2014 skoraði sóknaraðili á varnaraðila að rýma báða fyrrgreinda eignarhluta að Eyjarslóð 9 þegar í stað og ekki síðar en 29. sama mánaðar, ella yrði leitað allra löglegra leiða til rýmingar fasteignarinnar. Sóknaraðili krafðist þess með aðfararbeiðni 12. janúar 2015 að varnaraðili yrði borinn út úr báðum eignarhlutunum. Í aðfararbeiðni vísaði sóknaraðili til þess að hann hefði eignast fasteignina Eyjarslóð 9 með fyrrgreindum tveimur afsölum 23. desember 2013 sem fylgdu aðfararbeiðninni. Þá sagði í beiðninni að varnaraðili hefði í óleyfi og óþökk sóknaraðila nýtt umrædda fasteign sem hann hefði aldrei haft á leigu samkvæmt lögmætum leigusamningi. Eru sjónarmið sóknaraðila í þeim efnum nánar rakin í hinum kærða úrskurði. Þar kemur og fram að varnaraðili krafðist þess að kröfu sóknaraðila um útburð yrði hafnað þar sem skilyrði beinnar aðfarargerðar samkvæmt 78. gr. laga nr. 90/1989 væru ekki fyrir hendi. Hélt varnaraðili því fram að þó svo að sóknaraðili gæti sýnt fram á eignarrétt sinn að umræddu húsnæði hefði varnaraðili í tíð fyrri eigenda með vinnu og endurbótum aukið mjög verðgildi húsnæðisins og með því skapaði sér ótvíræðan afnotarétt af því sem ekki yrði af honum tekinn með einfaldri tilkynningu um rýmingu af hálfu nýs eiganda.

Með hinum kærða úrskurði var fallist á kröfu sóknaraðila um að varnaraðili yrði borinn út úr eignarhlutanum að Eyjarslóð 9 með fastanúmerinu 224-9415, þar sem sóknaraðili hefði sýnt fram á með gögnum málsins að hann væri þinglýstur eigandi þess eignarhluta. Hins vegar var hafnað kröfu sóknaraðila um að varnaraðili yrði borinn út úr eignarhlutanum með fastanúmerinu 224-9414, þar sem óljóst væri með þinglýsta eignarheimild sóknaraðila hvað þennan eignarhluta varðaði. Er sá þáttur í úrlausn héraðsdómara einn til endurskoðunar fyrir Hæstarétti.

II

Eins og áður greinir fylgdu aðfararbeiðni sóknaraðila afrit afsala þeirra 23. desember 2013 sem hann hafði fengið fyrir báðum eignarhlutunum að Eyjarslóð 9. Afrit afsals fyrir eignarhluta með fastanúmerinu 224-9415 ber með sér að það var móttekið til þinglýsingar 30. desember 2013 og því þinglýst 4. apríl 2014. Á afriti afsals fyrir eignarhluta með fastanúmerinu 224-9414, kemur einnig fram að það var móttekið til þinglýsingar 30. desember 2013 og þinglýst 22. janúar 2014.

Af málatilbúnaði varnaraðila í héraði er ljóst að hann dregur ekki í efa að sóknaraðili hafi öðlast eignarrétt að báðum eignarhlutunum að Eyjarslóð 9 með afsölunum 23. desember 2013. Enginn skriflegur samningur um leigurétt varnaraðila yfir eignarhluta með fastanúmerinu 224-9414 liggur fyrir í málinu, hvorki við fyrri eigendur hans né við sóknaraðila, og ósannað er að munnlegur leigusamningar hafi verið gerður um þann eignarhluta. Að því gættu og í ljósi atvika málsins að öðru leyti var fullnægt skilyrðum 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 til þess að fallast á kröfu sóknaraðila um útburð varnaraðila úr eignarhlutunum að Eyjarslóð 9 með fastanúmerinu 224-9414. Getur engu breytt í því sambandi þótt varnaraðili kunni að hafa framkvæmt endurbætur á þeim eignarhluta með samþykki fyrri eigenda hans. Er þá til þess að líta að samkvæmt nauðungarsöluafsali vegna þessa eignarhluta var tekið fram að á honum hvíldi áfram eftir þinglýsingu afsalsins eignaskiptayfirlýsing og lóðarleigusamningur eignarinnar og kvaðir tengdar þeim, ef einhverjar væru, en afmá bæri úr veðmálaskrá eignarinnar allar aðrar þinglýstar veðkröfur og öll önnur óbein eignarréttindi, sbr. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Samkvæmt þessu verður fallist á kröfu sóknaraðila um að varnaraðili skuli með beinni aðfarargerð borinn út úr húsnæði sóknaraðila að Eyjarslóð 9 sem er bil 203 með fastanúmerinu 224-9414.

Varnaraðili greiði sóknaraðila kærumálskostnað eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Varnaraðili, Borgar Þór Þórisson, skal með beinni aðfarargerð borinn út úr húsnæði sóknaraðila, F-fasteignafélags ehf., að Eyjarslóð 9 í Reykjavík, sem er bil 203 með fastanúmerinu 224-9414.

Varnaraðili greiði sóknaraðila 350.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 20. maí 2015.

Mál þetta barst dóminum með aðfararbeiðni 14. janúar sl. Sóknaraðili er F fasteignafélag ehf., kt. [...], Lágmúla 6, Reykjavík. Varnaraðili er Borgar Þór Þórisson, kt. [...], Hverfisgötu 46, Reykjavík.

Sóknaraðili krefst þess að varnaraðili verði, ásamt öllu því sem honum tilheyrir, borinn út úr fasteigninni að Eyjaslóð 9 í Reykjavík, fastanúmer 224-9415 (bil 204) og fastanúmer 224-9414 (bil 203), með beinni aðfarargerð. Þá er þess einnig krafist að enginn frestur verði veittur til aðfarargerðarinnar þannig að sóknaraðili geti þegar eftir uppkvaðningu úrskurðar krafist atbeina sýslumanns til gerðarinnar. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila auk þess sem fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað auk málskostnaðar úr hendi sóknaraðila að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Málið var tekið til úrskurðar 24. apríl sl. að loknum munnlegum málflutningi.

I

Málavextir

Fram kemur í aðfararbeiðni sóknaraðila að hann hafi með afsali 23. desember 2013 eignast fasteignina að Eyjaslóð 9, 101 Reykjavík, fastanúmer 224-9415 (bil 204) og fastanúmer 224-9414 (bil 203). Hann hafi fengið eignina afhenta 31. desember sama ár. Sóknaraðili hafi 9. desember 2014 skorað á varnaraðila að rýma húsnæðið innan 20 daga en við því hafi hann ekki orðið. Varnaraðili sé því í húsnæðinu í óþökk sóknaraðila og sé sóknaraðila nauðugur sá kostur að krefjast útburðar varnaraðila úr húsnæðinu.

II

Málsástæður og lagarök sóknaraðila

Sóknaraðili byggir kröfu sína um útburð varnaraðila úr húsnæði hans á því að varnaraðili hafi nýtt eignina án heimildar. Enginn skriflegur leigusamningur, né nokkur annar samningur, hafi verið gerður við varnaraðila. Varnaraðili hafi ekkert greitt fyrir afnot af fasteigninni. Sóknaraðili hafnar því að varnaraðili geti byggt á því að munnlegur samningur hafi stofnast við fyrri eiganda, félagið KTF ehf., um afnot eignarinnar. Jafnvel þótt talið væri að slíkur samningur hefði stofnast hafi hann fallið niður við nauðungarsölu beggja eignarhlutanna, því eins og fram komi á báðum nauðungarsöluafsölunum skuli afmá öll óbein eignarréttindi af eigninni samkvæmt 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu.

Sóknaraðili kveðst vera lögmætur eigandi eignarinnar og varnaraðili hafi ekki, þrátt fyrir áskorun þar um, rýmt fasteignina. Komi hann þannig í veg fyrir að sóknaraðili geti neytt þeirra réttinda sem hann sannanlega eigi. Sé honum því nauðugur einn sá kostur að fá hann borinn út úr báðum eignarhlutunum í áðurnefndri fasteign.

Um lagarök vísar sóknaraðili til 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför og um varnarþing til 32. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og um málskostnað til 1. mgr. 130. gr. sömu laga, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989.

III

Málsástæður og lagarök varnaraðila

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Byggir hann á því að skilyrði beinnar aðfarargerðar séu ekki fyrir hendi. Samkvæmt 78. gr. laga nr. 90/1989 þurfi réttur gerðarbeiðanda að vera skýr og ótvíræður svo heimilað verði að beita þessari heimild. Því sé ekki fyrir að fara í þessu máli.

Varnaraðili kveðst hafa tekið umrætt húsnæði, sem séu tveir eignarhlutar eða tvö bil, á leigu undir lok árs 2012. Eigandi húsnæðisins á þeim tíma hafi verið félagið KTF ehf. sem hafi verið í eigu bróður hans. Hann hafi í upphafi notað húsnæðið sem geymslu en er líða tók á árið 2013 hafi hann fengið leyfi húseiganda til að breyta húsnæðinu svo hægt væri að nýta það undir fjölbreyttari starfsemi. Kostnaður við endurbætur hafi átt að ganga upp í leigu. Áðurnefnt félag hafi misst húsnæðið á nauðungaruppboði haustið 2013 til Dróma ehf. Kveðst varnaraðili hafi sett sig í samband við hinn nýja eiganda og óskað eftir að kaupa húsnæðið. Hafi hann í lok ársins 2013 lagt fram kauptilboð í það. Starfsemi Dróma ehf. hafi verið lögð niður um áramótin 2013/2014 og hafi því ekki verið tekin afstaða til kauptilboðsins. Starfsemin sé nú rekin undir nafni Hildu ehf.

Varnaraðili kveðst hafa verið í sambandi við starfsmann þess félags eftir áramótin 2014 og hafi sá óskað eftir því að varnaraðili lagaði húsnæðið svo það stæðist eldvarnarkröfur. Hafi hann af þeim sökum fengið löggiltan rafverktaka til að taka út rafmagn hússins og hafi sá kostnaður numið 521.373 krónum, sbr. framlagðan reikning. Þá hafi einnig verið sett upp ný rafmagnstafla. Í trausti þess að samningar tækjust um kaup og/eða áframhaldandi leigu á húsnæðinu kveðst varnaraðili hafa lagt út í miklar endurbætur. Hann hafi sett upp salernisaðstöðu með sturtu, skipt um pípulagnir, auk þess að setja upp veggi og mála húsnæðið. Kostnaður vegna þessa nemi 7.000.000 til 8.000.000 króna. Húsnæðið sé núna nýtt sem hljóðver og aðstaða fyrir listamenn. Varnaraðili kveðst fyrst hafa fengið vitneskju um sóknaraðila sem eiganda húsnæðisins þegar hann hafi fengið bréf lögmanns sóknaraðila sem birt hafi verið fyrir honum 12. desember sl.

Þótt sóknaraðili geti sýnt fram á eignarrétt sinn að húsnæðinu liggi því fyrir að varnaraðili hafi með vinnu sinni og endurbótum á húsnæðinu aukið mjög verðgildi þess. Sú verðmætisaukning, sem a.m.k. sé að hluta til komin að beiðni sóknaraðila og með samþykki fyrri eiganda, hafi skapað varnaraðila ótvíræðan afnotarétt af húsnæðinu. Sá réttur verði ekki af honum tekinn með einfaldri tilkynningu um rýmingu af hálfu nýs eiganda. Telur varnaraðili að sóknaraðila hafi borið að meta endurbæturnar til peningaverðs og bjóða varnaraðila fram þá greiðslu að frádreginni hæfilegri húsaleigu, áður en hann krefjist rýmingar.

Byggir varnaraðili á því að ákvæði húsaleigulaga nr. 36/1994 eigi við um réttarsamband aðila. Með endurbótum varnaraðila á húsnæðinu í þágu sóknaraðila og veru varnaraðila í húsnæðinu hafi skapast leigusamband sem ekki verði slitið nema með uppsögn í samræmi við IX. kafla húsaleigulaga eða riftun sbr. XII. kafla sömu laga. Vafi um réttmæti kröfu sóknaraðila leiði til þess að kröfu hans beri að hafna.

Um lagarök vísar varnaraðili til ákvæða laga nr. 90/1989 um aðför og til húsaleigulaga nr. 36/1994. Krafa um málskostnað byggist á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV

Niðurstaða

Í máli þessu hefur sóknaraðili krafist útburðar varnaraðila úr fasteign sóknaraðila að Eyjaslóð 9 í Reykjavík. Um tvo eignarhluta eða bil er um ræða, þ.e. eignarhluta með fastanúmerin 224-9415 (bil 204) og 224-9414 (bil 203) sem sóknaraðili kveðst vera eigandi að. Félag í eigu bróður varnaraðila mun áður hafa átt húsnæðið. Byggir varnaraðili m.a. á því að hann hafi haft leyfi fyrri eiganda til veru í húsnæðinu og til þeirra framkvæmda og endurbóta sem hann hafi gert á húsnæðinu. Það hafi því skapað honum ótvíræðan afnotarétt að húsnæðinu sem ekki verði af honum tekinn með einfaldri tilkynningu um rýmingu af hálfu nýs eiganda sem hann hafi ekki haft vitneskju um fyrr en honum barst bréf frá lögmanni sóknaraðila. Hefur varnaraðili einnig vísað til ákvæða húsaleigulaga um að leigusamningur hafi stofnast milli aðila.

Í 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför er manni, sem með ólögmætum hætti er aftrað að neyta réttinda sinna, heimilað að beina til héraðsdómara beiðni um að skyldu þess efnis sem getur í 72. eða 73. gr. laganna verði fullnægt með aðfarargerð þótt aðfararheimild samkvæmt 1. gr. laganna liggi ekki fyrir. Ákvæði 72. gr. fjallar um skyldu gerðarþola til að víkja af fasteign eða til að láta gerðarbeiðanda af hendi umráð hennar að einhverju leyti eða öllu, eða til að fjarlægja hluti af henni. Í athugasemdum með 78. gr. í frumvarpi sem varð að lögum nr. 90/1989, kemur fram að skilyrði fyrir beiðni um gerð samkvæmt ákvæðinu sé annars vegar að gerðarbeiðandi sé réttur aðili að kröfu um gerðina og hins vegar að réttmæti kröfu gerðarbeiðanda sé það ljóst að öldungis megi jafna til þess að dómur hafi gengið um hana. Sönnunargildi þeirra gagna sem gerðarbeiðandi styður kröfu sína við þurfi því að vera verulegt.

Samkvæmt 3. mgr. 83. gr. laganna skal að jafnaði hafna aðfararbeiðni, ef varhugavert verður talið að gerðin nái fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna, sem heimilt er að afla samkvæmt 1. mgr. sömu greinar. Í þessu máli verður þar af leiðandi einungis leyst úr því hvort réttur sóknaraðila til umráða yfir umræddum eignarhlutum sé nægilega skýr til þess að krafa hans verði tekin til greina og ekki verði talið varhugavert að hún nái fram að ganga á grundvelli þeirra gagna sem fyrir liggja í málinu og heimilt er að færa fram í málum sem rekin eru eftir 12. kafla laga nr. 90/1989 um aðför.

Varnaraðili hefur í málinu byggt á því að framkvæmdir hans og endurbætur við fasteignina leiði til þess að mikil verðmætaaukning hafi orðið á húsnæðinu til hagsbóta fyrir sóknaraðila. Kostnaður við endurbætur hafi átt að ganga upp í leigu á húsnæðinu. Þetta leiði til þess að réttur sóknaraðila sé ekki svo skýr og ótvíræður sem lög nr. 90/1989 geri ráð fyrir. Skilyrði laga séu því ekki uppfyllt og varhugvert verði að telja að gerðin fari fram.

Í málinu liggur fyrir að Frjálsi fjárfestingabankinn eignaðist umrætt húsnæði við nauðungarsölu beggja eignarhlutanna, annars vegar eignarhluta með fastanúmerið 224-9415 1. nóvember 2010 og hins vegar eignarhluta með fastanúmerið 224-9414 20. september 2011, eins og framlögð nauðungarsöluafsöl frá 7. júní 2011 og 1. nóvember 2011 bera með sér. Báðir eignarhlutarnir voru áður þinglýst eign KTF ehf. Þá liggur fyrir að eignarhlutunum báðum var afsalað til sóknaraðila, sbr. framlögð afsöl frá 23. desember 2013.

Í málinu háttar þó þannig til að sóknaraðili hefur ekki lagt fram gögn úr þinglýsingabókum sem sýna fram á ótvíræðan rétt hans að eignarhluta 224-9414 (bil 203). Liggur þannig ekki skýrlega fyrir að hann sé þinglýstur eigandi þess eignarhluta. Í norsku lögum Kristjáns V. frá 15. apríl 1687, ákvæði VI-14-6, kemur meðal annars fram að ef maður hefst við í húsi, sem hann á engan rétt til og að ólofi eiganda, þá megi „eigandi án frekara dóms láta þjóna réttarins ryðja húsið“. Samkvæmt hljóðan þessarar meginheimildar íslensks réttar til útburðargerðar án undangengins dóms eða sáttar, sem stóð óhögguð af gildistöku 12. kafla laga nr. 90/1989, er aðeins á færi eiganda húsnæðis að neyta hennar. Þar sem óljóst er með þinglýsta eignarheimild sóknaraðila hvað þennan eignarhluta varðar brestur skilyrði til að verða við kröfu varnaraðila um heimild til útburðargerðar hvað hann varðar. Er því óhjákvæmilegt að hafna þeim hluta kröfugerðar sóknaraðila. Þykir ekki breyta þessari niðurstöðu þótt sóknaraðili hafi lagt fram afsal frá 23. desember 2013 þar sem Frjálsi fjárfestingarbankinn hf. afsalar eignarhlutanum til hans og það skjal sé áritað um að það sé innfært í þinglýsingarbækur 22. janúar 2014. Skýrlega verður að liggja fyrir að sá er útburðar krefst sé þinglýstur eigandi viðkomandi eignar þegar sú krafa er gerð fyrir dómi.

Á hinn bóginn hefur sóknaraðili sýnt fram á með gögnum málsins að hann sé þinglýstur eigandi eignarhluta 224-9415 (bil 204). Liggur því fyrir ótvíræð eignarheimild hans að þeim hluta húsnæðisins. Þá liggur fyrir að með bréfi 9. desember, sem mun hafa verið birt fyrir varnaraðila 12. sama mánaðar, var skorað á varnaraðila að rýma húsnæðið þar sem afnot hans að eigninni væru honum ekki heimil. Var farið fram á að eignin yrði rýmd í síðasta lagi 29. sama mánaðar en að öðrum kosti yrði leitað allra löglegra leiða til rýmingar, með auknum kostnaði fyrir varnaraðila.

Varnaraðili hefur í málinu ekki sýnt fram á að hann hafi nokkra heimild til að dvelja í áðurnefndum eignarhluta. Enginn leigusamningur liggur fyrir í málinu, hvorki við fyrri eigendur né við sóknaraðila. Gat slíkur samningur ekki komist á þótt varnaraðili héldi áfram að hagnýta sér húsnæðið. Þá verður ekki talið að varnaraðili geti byggt rétt á munnlegum samningi við upphaflegan eiganda enda ósannað að slíkur samningur hafi verið gerður. Jafnvel þótt það yrði talið verður að líta til þess að nauðungarsöluafsal vegna þessa eignarhluta ber með sér að allur umráðaréttur sem fyrir væri við söluna félli niður, sbr. tilvísun þar um til 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991. Þá er fram komið að varnaraðili hefur ekkert greitt fyrir afnot húsnæðisins en að hann muni þó hafa einhverjar tekjur sjálfur af leigu húsnæðisins til annarra. Þá verður að hafna þeim sjónarmiðum varnaraðila að endurbætur hans á húsnæðinu leiði til þess að hann hafi öðlast afnotarétt af húsnæðinu. Ekkert liggur fyrir um að framkvæmdir þær sem varnaraðili mun hafa ráðist í hafi verið með samþykki, vitund eða vilja sóknaraðila eða kostnaður vegna þeirra hafi átt að ganga upp í leigugreiðslur. Er þessari málsástæðu varnaraðila því hafnað.

Verður samkvæmt öllu framansögðu að líta svo á að afnot varnaraðila af húsnæði sóknaraðila séu honum heimildarlaus og ljóst að þau eru í óþökk sóknaraðila. Er engan veginn hægt að líta svo á að varnaraðili hafi öðlast afnotarétt af húsnæðinu, hvorki á grundvelli leigusamnings né á nokkurn annan hátt. Þá er ekki unnt að telja að kauptilboð það sem varnaraðili kveðst hafa gert í fasteignina í lok árs 2013 hafi nokkra þýðingu í málinu enda var engin afstaða tekin til þess af hálfu fyrri eigenda og það því niður fallið. Gat varnaraðili ekki litið svo á að það skapaði honum nokkurn rétt til húsnæðisins. Þá er í máli þessu, sem rekið er eftir 12. kafla laga nr. 90/1989, engin afstaða tekin til þess hvort varnaraðili kunni að eiga kröfu á hendur sóknaraðila vegna framkvæmda við húsnæðið.

Af öllu framangreindu leiðir að fullnægt er skilyrðum 78. gr., sbr. 72. gr., laga um aðför nr. 90/1989 um að varnaraðili verði að kröfu sóknaraðila borinn út úr eignarhluta með fastanúmer 224-9415 í húsnæði sóknaraðila að Eyjaslóð 9 í Reykjavík með beinni aðfarargerð en hafnað kröfunni hvað varðar eignarhluta með fastanúmerið 224-9414, eins og nánar greinir í úrskurðarorði. Vegna ákvæða 2. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989 er ekki ástæða til þess að fjalla um kostnað af væntanlegri gerð. Þá þykir engin ástæða vera til að mæla fyrir um frestun gerðarinnar enda hefur varnaraðili ekki gert slíka kröfu í málinu.

Með vísan til þessarar niðurstöðu og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, verður varnaraðila gert að greiða sóknaraðila málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 100.000 krónur.

Af hálfu sóknaraðila flutti málið Laufey Sigurðardóttir hdl. en af hálfu varnaraðila Guðmundur Ágústsson hdl.

Hólmfríður Grímsdóttir héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan. Dómarinn tók við meðferð málsins 18. mars sl.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

Varnaraðili, Borgar Þór Þórisson, skal með beinni aðfarargerð borinn út úr húsnæði sóknaraðila, F-fasteignafélags ehf., að Eyjaslóð 9, Reykjavík, fastanúmer 224-9415, (bil 204), ásamt öllu því sem honum tilheyrir.

Hafnað er kröfu sóknaraðila um að varnaraðili verði borinn út úr húsnæði sóknaraðila að Eyjaslóð 9, Reykjavík, fastanúmer 224-9414 (bil 203).

Varnaraðili greiði sóknaraðila 100.000 krónur í málskostnað.