Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Eiríkur Tómasson, Greta Baldursdóttir og Karl Axelsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 16. ágúst 2016, en kærumálsgögn bárust réttinum 19. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 4. ágúst 2016 þar sem tekin var til greina krafa varnaraðila um að honum yrði heimilað að fá sóknaraðila borna með beinni aðfarargerð út úr fasteigninni Hátúni 8, íbúð 504, í Reykjavík. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að framangreindri kröfu varnaraðila verði hafnað og felldir úr gildi allir löggerningar hans „varðandi leigusamning og kaup hans á téðri fasteign“. Þá krefst hún þess að varnaraðili verði sviptur leyfi til að starfa sem löggiltur fasteignasali og leigumiðlari, auk þess sem sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu og nafngreindur starfsmaður hans, svo og nafngreindir starfsmenn Héraðsdóms Reykjavíkur, verði „vítt og lýst vanhæf í máli þessu“.

Varnaraðili krefst aðallega frávísunar málsins frá Hæstarétti, en til vara að hinn kærði úrskurður verði staðfestur. Þá krefst hann kærumálskostnaðar.

I

Krafa varnaraðila um frávísun málsins frá Hæstarétti er reist á því að kæra sóknaraðila uppfylli ekki almenn skilyrði um skýrleika. Þá hafi við gerð kærumálsgagna verið brotið gegn reglum nr. 677/2015 um kærumálsgögn í einkamálum, meðal annars með framlagningu skjala sem óþörf séu til úrlausnar á deilu aðila þvert á það sem áskilið sé í 3. gr. reglnanna. Jafnframt hafi sóknaraðili hvorki haft samráð við sig um framlagningu kærumálsgagna né afhent sér afrit þeirra, sbr. 2. gr. reglnanna.

Í 3. gr. reglna nr. 677/2015, sem settar voru með stoð í 6. mgr. 147. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 13. gr. laga nr. 78/2015, er mælt fyrir um að sóknaraðili kærumáls skuli gæta þess að meðal kærumálsgagna séu einungis þau skjöl sem sérstaklega er þörf á til úrlausnar þeim ágreiningi sem kærumálið varðar. Jafnframt er kveðið á um í 1. mgr. 2. gr. reglnanna að hann skuli, sé þess kostur, hafa samráð við varnaraðila um hvaða skjöl málsins skuli vera meðal kærumálsgagna. Samkvæmt 2. mgr. 149. gr. laganna getur Hæstiréttur, sé kæra eða málatilbúnaður kæranda að öðru leyti ófullkominn, lagt fyrir hann að bæta úr því sem er ábótavant innan tiltekins frests. Verði kærandi ekki við því getur rétturinn vísað kærumálinu frá sér. Eftir að sóknaraðili hafði afhent Hæstarétti kærumálsgögn var henni bent á galla á málatilbúnaði og kærumálsgögnum og henni veittur frestur til að bæta úr þeim göllum innan tiltekins frests. Úr þessu hefur verið bætt af hálfu sóknaraðila þannig að ekkert er því lengur til fyrirstöðu að dómur verði lagður á málið. Er því ekki fallist á kröfu varnaraðila um að vísa beri málinu í heild frá Hæstarétti.

II

Eins og greinir í hinum kærða úrskurði krafðist varnaraðili þess með aðfararbeiðni 19. maí 2016 að sóknaraðili yrði borin út úr framangreindri fasteign. Í greinargerð sóknaraðila í héraði krafðist hún þess að þeirri kröfu varnaraðila yrði hafnað. Reisti hún málatilbúnað sinn á því að ekki hafi verið forsendur til þess að rifta leigusamningi aðila þar sem gjaldfallin leiga hefði þegar verið greidd. Þá hélt hún því fram að greiðsluáskorun og yfirlýsing um riftun samningsins hefði ekki verið birt henni með fullnægjandi hætti. Fyrir Hæstarétti virðist sóknaraðili á hinn bóginn byggja einkum á því að ógilda beri leigusamninginn og afsal fasteignarinnar til varnaraðila á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, sbr. 11. gr. laga nr. 36/1996, þar sem ósanngjarnt sé fyrir hann að bera löggerningana fyrir sig. Einnig vísar sóknaraðili til þess hér fyrir dómi að ekki hafi réttilega verið staðið að nauðungarsölu fasteignarinnar 14. ágúst 2015, en hún neytti ekki þeirra úrræða, sem lög nr. 90/1991 um nauðungarsölu kveða á um, til að bera ágreining um nauðungarsöluna undir dómstóla í tæka tíð.

Aðrar kröfur sóknaraðila hér fyrir dómi en sú að kröfu varnaraðila um útburð verði hafnað eru þess eðlis að úr þeim verður ekki leyst í kærumáli þessu. Þegar af þeim sökum er þeim vísað frá Hæstarétti og koma þær málsástæður hennar, sem að framan greinir og fyrst voru hafðar uppi af hennar hálfu hér fyrir dómi, því ekki til álita við úrlausn málsins.

 Að framansögðu gættu verður hinn kærði úrskurður staðfestur með vísan til forsendna hans.

Sóknaraðili verður dæmd til að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Vísað er frá Hæstarétti öðrum kröfum sóknaraðila, Ólínu Ólafsdóttur, en þeirri að kröfu varnaraðila, Eggerts Ólafssonar, um útburð verði hafnað.

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili greiði varnaraðila 150.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 4. ágúst 2016

I

                Mál þetta var tekið var til úrskurðar 22. júlí sl. að loknum munnlegum málflutningi.      

Sóknaraðili er Eggert B. Ólafsson, Stigahlíð 79, Reykjavík.

                Varnaraðili er Ólína Ólafsdóttir, Hátúni 8, Reykjavík.

                Sóknaraðili krefst dómsúrskurðar um að varnaraðili verði borin út úr íbúðar­hús­næðinu að Hátúni 8, íbúð 504, Reykjavík, með beinni aðfarargerð og henni gert að fjarlægja allt það sem henni tilheyrir í húsnæðinu. Þá er krafist málskostnaðar, auk þess að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

                Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað og varnaraðila verði tildæmdur málskostnaður. Þá er gerð krafa um að fjárnám verði heimilað fyrir málskostnaði varnaraðila.

II

Málavextir

Með beiðni sem barst réttinum 19. maí sl. fór sóknaraðili fram á að varnaraðili yrði borin út úr ofangreindri fasteign. Fram kemur í aðfararbeiðni að sóknaraðili sé eigandi umræddrar fasteignar en hann hafi keypt hana á nauðungarsölu. Sýslumaður hafi tilkynnt varnaraðila, sem áður var eigandi fasteignarinnar, að hún hefði heimild til að halda notum af henni frá 25. september 2015 í allt að 12 mánuði gegn mánaðarlegri greiðslu til sóknaraðila að fjárhæð 140.000 krónur, sbr. 28. gr. laga nr. 90/1991, sbr. 3. gr. laga nr. 60/2010. Sama dag hafi málsaðilar undirritað leigusamning til 12 mánaða. Skyldi leigan greiðast fyrirfram. Greiðsla fyrir maímánuð hafi ekki borist og hafi sóknaraðili að undangenginni greiðsluáskorun því rift leigusamningnum.

                                                                                              III

Málsástæður sóknaraðila

Sóknaraðili byggir á því að hann sé eigandi fasteignar þeirrar sem um ræðir í málinu. Þar sem að hann hafi rift leigusamningi aðila sé varnaraðila ekki heimil afnot af eigninni. Sóknaraðili mótmælir því að einhverjir annmarkar séu á greiðsluáskorun eða riftunaryfirlýsingu sem hann hafi sent varnaraðila.

Málsástæður varnaraðila

Varnaraðili byggir á því að samkvæmt ákvörðun sýslumanns hafi hún ekki átt að setja neina tryggingu fyrir réttum efndum né tjóni sem gæti hlotist af veru hennar í eigninni. Með húsaleigusamningi, dags. 25. september 2015, sé hins vegar kveðið á um að það í 8. gr., að hún leggi fram eins mánaðar leigu að fjárhæð kr. 140.000. Leiði þetta til þess að hún hafi þá þegar greitt sem svarar til eins mánaðar­leigu til sóknaraðila þannig að í raun hafi maígjalddagi þegar verið greiddur. Sé því ljóst að ekki hafi verið fyrir hendi forsendur til þess að rifta samningum.

Varnaraðili vísar til þess að greiðsluáskorun og riftunaryfirlýsing hafi ekki verið birt með fullnægjandi hætti fyrir henni.

Þá vísar varnaraðili til þess að annmarkar séu á greiðsluáskorun og riftunar­yfirlýsingu. Fyrsti maí hafi verið á sunnudegi er aftur leiðir til þess að fyrsti virki dagur mánaðarins var mánudagurinn 2. maí. Greiðsluáskorun sé dagsett 6. maí eða fjórum dögum eftir fyrsta virka dag mánaðarins, þar sem henni séu gefnir sjö sólarhringar til að bregðast við. Riftunaryfirlýsing sé dagsett þann 13. maí. Meginmáli skipti að varn­araðili hafi ekki fengið afrit af greiðsluáskorun fyrr en 7. maí en þá hefði sjö sólar­hringa frestur skv. 1. tl. 1. mgr. 61. gr. laga nr. 36/1994 byrjað þann dag og lokið að kveldi 14. maí. Greiðsluáskorun sóknaraðila sé því send einum sólarhringi áður en honum var það heimilt.

                                                                              IV

Niðurstaða

                Sóknaraðili krefst í máli þessu að varnaraðili verði borin úr fasteigninni Hátúni 8, Reykjavík, með beinni aðfarargerð og að henni verði gert að fjarlægja allt það sem henni tilheyrir í húsnæðinu. Skilja verður síðari hluta kröfu sóknaraðila þannig að lagt verði fyrir sýslumann að fullnægja þeirri skyldu varnaraðila að fjarlægja það sem henni tilheyrir. Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum er sóknaraðili réttmætur eigandi umræddrar fasteignar. Hann keypti eignina á nauðungarsölu en varnaraðili var áður eigandi hennar. Í kjölfar þess að sýslumaður heimilaði varnaraðila að búa áfram í fast­eigninni í allt að 12 mánuði gerðu málsaðilar með sér skriflegan leigusamning. Sókn­araðili byggir á því að þar sem að varnaraðili hafi ekki innt af hendi leigugreiðslu vegna maímánaðar 2016 hafi honum verið heimilt að rifta samningnum.

Samkvæmt 1. tl. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er leigusala heimilt að rifta leigusamningi ef leigjandi greiðir ekki leiguna á réttum gjalddaga og sinnir ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun leigusala um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og leigusali þar tekið fram að hann muni beita riftunarheimild sinni. Í 13. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að þurfi aðili leigusamnings að koma á framfæri við gagnaðila skriflegri orðsendingu, hverju nafni sem hún nefnist, þá skuli hún send af stað með sannanlegum og tryggilegum hætti og innan þeirra tímamarka eða fresta sem mælt er fyrir um ef því er að skipta. Sé þess gætt þá hefur orðsendingin þá þýðingu og þau réttaráhrif sem henni er ætlað að hafa, jafnvel þótt hún komi afbökuð, of seint eða alls ekki til viðtakanda.

                Í leigusamningi aðila er kveðið á um að gjald­dagi leigugreiðslu skuli vera fyrsti dagur hvers mánaðar. Jafnframt er kveðið á um að greiða skuli einn mánuð fyrirfram. Af framlögðum reikningsyfirlitum, um greiðslur varnaraðila til sóknaraðila, má ráða að leiga hafi verið greidd fyrirfram. Þannig kemur t.d. fram að hinn 30. september 2015 hafi varnaraðili innt af hendi greiðslu til sóknaraðila vegna októbermánaðar sama ár („v.Okto“). Er það og í samræmi við meginreglu 33. gr. húsaleigulaga sem kveður á um að húsaleigu skuli greiða fyrsta dag hvers mánaðar fyrir fram fyrir einn mánuð í senn nema um annað sé samið. Hins vegar verður ekki séð að varnaraðili hafi greitt aukalega einn mánuð til sóknaraðila eins og hún byggir á. Hefur varnaraðili engin gögn lagt fram því til staðfestu. Er því ekki fallist á að varnaraðili hafi í raun þegar greitt leigu vegna maímánaðar og nær sýknukrafan hennar því ekki fram að ganga á þeirri forsendu.

                Undir rekstri málsins hefur sóknaraðili lagt fram gögn sem sýna að greiðslu­áskorun og riftunaryfirlýsing var send sóknaraðila með sannanlegum hætti í samræmi við ákvæði 13. gr. húsaleigulaga. Ekki er fallist á það með varnaraðila að annmarkar hafi verið á sendingu þessara orðsendingum en skv. framangreindu ákvæði miðast réttaráhrif þeirra við það tímamark er leigjanda eru sendar þær en móttaka skiptir ekki máli. Þar sem að varnaraðili sinnti ekki greiðsluáskorun sóknaraðila, sem send var að liðnum þeim sjö sólahringa fresti sem henni var gefin í greiðsluáskorun, verður að fallast á að sóknaraðila hafi verið heimil riftun leigusamningsins samkvæmt við 1. tl. 61. gr. húsaleigulaga. Verður því með heimild í 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför fallist á kröfu sóknaraðila um að varnaraðili verði borin úr fasteigninni Hátúni 8, Reykjavík, með beinni aðfarargerð með öllu sem henni tilheyrir.

Með vísan til þessara málsúrslita verður varnaraðila gert að greiða sóknaraðila málskostnað, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989, sem þykir hæfilega ákveðinn 250.000 kr.

Ekki eru efni til þess að mæla sérstaklega fyrir um heimild til fjárnáms fyrir kostnaði af væntanlegri gerð, sbr. ákvæði 2. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989.

                Kolbrún Sævardóttir héraðsdómari kveður upp þennan úrskurð.

                                                               Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Sóknaraðila, Eggerti Ólafssyni, er heimilt að láta bera varnaraðila, Ólínu Ólafsdóttur, ásamt öllu sem henni tilheyrir, út úr fasteigninni Hátúni 8, íbúð 504, með beinni aðfarargerð.

Varnaraðili greiði sóknaraðila 250.000 kr. í málskostnað.