Mánudaginn 20. ágúst 2001:
Nr. 268/2001.	Ragnhildur Kolka (Björn Ólafur Hallgrímsson hrl.) gegn Birni R. Einarssyni (Skúli Bjarnason hrl.)

 

Kærumál. Útburðargerð. Fjöleignarhús.

 

Þar sem óvissu gætti um réttindi aðila var ekki fullnægt skilyrðum 78. gr. laga nr. 90/1989 og varhugavert þótti að láta útburðargerð ná fram að ganga, sbr. 3. mgr. 83. gr. sömu laga. Kröfu R um beina aðfarargerð var því hafnað.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson og Gunnlaugur Claessen.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 27. júní 2001, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 13. júlí sl. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 14. júní 2001, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að henni yrði heimilað að fá þvottavél í eigu varnaraðila fjarlægða með beinni aðfarargerð úr nánar tilgreindu sameignarrými í kjallara húss þeirra að Bókhlöðustíg 8 í Reykjavík. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess sér verði veitt heimild til aðfarargerðarinnar og varnaraðila gert að greiða sér málskostnað í héraði ásamt kærumálskostnaði.

Varnaraðili krefst þess að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur og sér dæmdur kærumálskostnaður.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Rétt er að aðilarnir beri hvort sinn kostnað af kærumáli þessu.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Kærumálskostnaður fellur niður.

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 14. júní 2001.

Með beiðni, dagsettri, 12. febrúar sl., hefur gerðarbeiðandi, Ragnhildur Kolka, kt. 310542-3429, Bókhlöðustíg 8, Reykjavík, krafist dómsúrskurðar um að þvottavél í eigu gerðarþola, Björns R. Einarssonar, kt. 160523-7869, Bókhlöðustíg 8, Reykjavík, sem staðsett er norðaustanmegin í sameignarrými aðila í kjallara hússins nr. 8 við Bókhlöðustíg í Reykjavík, verði fjarlægð með beinni aðfaragerð. Þá er krafist málskostnaðar að viðbættum virðisaukaskatti, auk þess að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Gerðarþoli krefst þess að synjað verði um gerðina og honum úrskurðaður hæfilegur málskostnaður að mati réttarins.

Mál þetta var þingfest 9. mars sl. og tekið til úrskurðar þann 25. apríl sl. að loknum munnlegum málflutningi. Gætt var ákvæða 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 2. mgr. 78. gr., sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 áður en úrskurður var kveðinn upp.

I

Málsatvik

I

MálsatvikHaustið 1960 keypti gerðarþoli neðri hæð hússins nr. 8 við Bókhlöðustíg í Reykjavík, sem þá var í óskiptri sameign með systkinunum Ragnari og Maríu Petersen. Sama ár gerðu eigendur hússins með sér samning um upphafningu sameignarinnar. Kom rishæðin og norðvesturherbergið í kjallara í hlut Ragnars og Maríu en jarðhæð og tvö suðvesturherbergi í kjallara í hlut gerðarþola. Annað sameignarrými var áfram í óskiptri sameign. Gerðarbeiðandi keypti rishæð hússins árið 1979 en áður höfðu móðir og systir gerðarbeiðanda, Guðbjörg Kolka og Ingibjörg Kolka, átt íbúðina frá 1962. 

Þegar gerðarþoli keypti eign sína var ekkert frárennsli frá kjallara hússins. Er framkvæmdir hófust við Casa-Nova hús Menntaskólans í Reykjavík var Bókhlöðustígur grafinn upp svo unnt væri að leggja frárennslislagnir í hann frá umræddri byggingu. Kjallari hússins að Bókhlöðustíg 8 var þá grafinn út og gólf steypt og rör lögð í veggi vegna fyrirhugaðra baðherbergisnota beggja íbúðareigenda í kjallara. Eru baðherbergi íbúðareigenda nú staðsett í kjallara. Aðila greinir á um hvort þessar framkvæmdir hafi verið árið 1963 eða 1968/1969.

Í tilefni af þessum framkvæmdum var beiðst dómkvadds matsmats til að skipta afnotum í kjallara hússins í samræmi við fyrirliggjandi sameignarsamning dags. 11.10.1960. Í þeirri matsgerð, dags. 8. desember 1972,  kemur fram að til jafnra afnota komi “Gangur, óafþiljaðir krókar í norð-austur horni og suð-austur horni, enda virðist ekki unnt að nýta þá, verði þeim skipt og auk þess eru í krikanum í suð-austur horni sameiginlegar leiðslur, sem báðir eigendur þurfa að hafa aðgang að.” Í norð-austurhorni sameignarrýmis kjallara er nú hitaveituinntak hússins með tilheyrandi hitaveitugrind og mælum til aflesturs.

Málsaðila greinir nokkuð á um málavexti hvað varðar notkun umrædds rýmis í kjallara. Í beiðni gerðarbeiðanda er því haldið fram að þvottavélar eigenda hafi ávallt verið staðsettar í séreignarrýmum þeirra, allt þar til á árinu 1988 að gerðarþoli hafi flutt vél sína í sameign í kjallara og hafið að nýta hluta sameignar sem þvottahús í blóra við sameignarsamning, matsgjörð og réttindi gerðarbeiðanda. Í greinargerð gerðarþola er því aftur á móti haldið fram að frá upphafi hafi umrætt svæði í hugum íbúanna verið skilgreint sem þvottaaðstaða því íbúarnir hafi þegar vætusamt var og að vetrarlagi hengt þvott sinn upp í norðausturhorni kjallarans þar sem hiti var frá heitavatnsrörum. Þegar gerðarþoli hafi lokið við að innrétta baðherbergi hafi hann látið leggja fyrir þvottavél sem síðan var komið fyrir á áðurnefndum stað. Allt hafi þetta gerst í fullkomnu samkomulagi við þáverandi eiganda risíbúðarinnar, Guðbjörgu Kolka. Hafi þvottavél gerðarþola staðið því sem næst óslitið á umræddum stað allar götur síðan eða í hartnær 35 ár.

II

Málsástæður og lagarök gerðarbeiðanda

Gerðarbeiðandi kveður samkomulag aðila hafa verið stirt og gerðarþoli ekki látið af óheimilli notkun sameignar sem þvottahúss, þrátt fyrir áskoranir þess efnis. Hafi svo farið að gerðarbeiðandi óskaði álits kærunefndar fjöleignarhúsamála á því hvort gerðarþola væri slík notkun sameignar heimil. Samkvæmt niðurstöðu nefndarinnar í máli nr. 27/2000, var það álit hennar að gerðarþola væri óheimilt að nýta hluta sameignar í kjallara sem þvottahús, þar sem engar þinglýstar heimildir styddu sjónarmið gerðarþola eða að honum væri slík notkun heimil gegn andmælum gerðarbeiðanda. Þá telur gerðarbeiðandi að veruleg tjónahætta stafi af því að nýta sameignina með umræddum hætti þar sem engin niðurföll séu í gólfi. Sameignin sé ekki afþiljuð líkt og krafist sé um þvottahús samkvæmt byggingarlögum og reglugerð auk þess sem inntak vatns sé staðsett þar sem gerðarþoli hafi komið sér upp þvottaaðstöðu en slíkt gangi í berhögg við ákvæði byggingareglugerðar.

Þar sem gerðarþoli hafi ekki látið af ólögmætri háttsemi sinni, þrátt fyrir áskorun gerðarbeiðanda þess efnis, telur gerðarbeiðandi nauðsynlegt að óska aðstoðar dómstóla við að fjarlægja þvottavélina úr sameign í kjallara með beinni aðfarargerð, til að binda enda á óheimila og ólögmæta nýtingu gerðarþola á sameign hússins.

Krafa gerðarbeiðanda er byggð á því að með háttsemi sinni viðhaldi gerðarþoli ólögmætu ástandi með því að hagnýta sameign hússins nr. 8 við Bókhlöðustíg í Reykjavík, sem þvottahús, án þess að fyrir því liggi þinglýstar heimildir eða samþykki meðeiganda svo sem lög áskilji skýrlega.

Um lagarök er vísað til laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, einkum III. kafla og 78. gr. sbr. 72. gr. laga nr. 90/1989. Þá er vísað til laga nr. 50/1988 varðandi virðisaukaskattskyldu lögmannsþóknunar en gerðarbeiðandi sé ekki virðisaukaskattskyldur í skilningi laganna og beri því nauðsyn við ákvörðun þóknunar að tekið sé tillit til þess. Gerð þessi fari fram á ábyrgð gerðarbeiðanda en kostnað gerðaþola.

III

Málsástæður og lagarök gerðarþola

Kröfu sína um að synjað verði um framgang gerðarinnar byggir gerðarþoli einkum á þremur málsástæðum.

Í fyrsta lagi heldur gerðarþoli því fram að norðausturhorn kjallarans hafi verið þurrkherbergi er hann eignaðist eignarhluta sinn í Bókhlöðustíg 8. Að loknum uppgreftri kjallarans sumarið 1963 og lagningar frárennslis frá honum í aðalæð götunnar, sem unnið hafi verið af gerðarþola og Guðjóni Pálssyni, þáverandi eiginmanni Guðbjargar Kolka, eiganda risíbúðar Bókhlöðustígs 8, hafi honum því verið fullkomlega heimilt að staðsetja þvottavél sína þar. Með staðsetningu þvottavélarinnar hafi gerðarþoli þess vegna ekki helgað sér til einkaafnota hluta sameignar eins og kærunefnd fjöleignarhúsa haldi fram í áliti sínu heldur hafi eðlileg og venjuleg afnot af henni miðað við tilgang hennar. Umrædd afnot hafi auk þess verið í fullkomnu samkomulagi við þáverandi eiganda risíbúðarinnar, Guðbjörgu Kolka, sem vitni beri að einnig hafi notað umrætt svæði til þvotta. Sé núverandi eigandi risíbúðarinnar, sem eignaðist hana 1980, bundin af þessu notkunarsamkomulagi og breyti engu í því sambandi þótt hún hafi ákveðið að staðsetja sína þvottavél inni á baðhergi sínu í kjallara á Bókhlöðustíg 8. Sé meira að segja yfirgnæfandi líklegt að nefndur eigandi hafi litið svo á sjálf þótt hún vilji ekki kannast við það núna því allan þann tíma sem þvottavél gerðarþola hafi verið á umræddum stað hafi aldrei neinum andmælum verið hreyft við staðsetningu hennar.

Í öðru lagi er því haldið fram að það sé almenn regla að þvottaaðstaða fylgi sérhverri íbúð í fjöleignarhúsi. Í þessu felist að íbúðareigandi geti gengið að því vísu að taka megi ákveðinn hluta sameignar undir þvottaaðstöðu nema honum sé tryggður aðgangur að henni í séreign hans. Þvottaaðstaða sé með öðrum orðum órjúfanlegur hluti íbúðar sem sé svo mikilvægur að undanskilja þurfi hann sérstaklega fylgi hann ekki með henni. Í máli þessu sé óvéfengjanlegt að eign umbjóðanda míns fylgi engin sérþvottaaðstaða. Þannig geti hann ekki haft þvottavél inni í íbúð sinni. Þá sé það heldur ekki mögulegt inni á séreign hans í kjallara nema leggja sérstaklega fyrir henni. Samkvæmt ofangreindri meginreglu, sem meðal annars hafi hlotið staðfestingu í grein 104.5 byggingareglugerðar nr. 441/1998, eigi gerðarþoli rétt á að hafa þvottavél sína í norðausturhorni kjallarans þar sem lagt var fyrir henni 1963 í þvottaherbergi hússins. Gerðarþoli tekur fram að hann líti ekki á umrætt svæði sem einkaþvottaaðstöðu sína heldur sameiginlegt öllum íbúum hússins. Enn fremur bendir hann á 6. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús þar sem gert er ráð fyrir að þvottaaðstaða sé sameign nema annað sé tekið fram svo og eldri lög um þetta efni.

Í þriðja lagi heldur gerðarþoli því fram að með um 35 ára notkun á umræddu rými sem þvottaaðstöðu fyrir íbúa hússins sé komin hefð á notkun þess. Hefð skapi að sönnu ekki eignarrétt samkvæmt núgildandi fjöleignarhúsalögum. Hins vegar hafi það engum takmörkum verið háð samkvæmt þeim lögum er áður giltu. Hinn 1. janúar 1995, er núgildandi fjöleignarhúsalög hafi tekið gildi, hafi gerðarþoli sannanlega verið búinn að hafa þvottavél sína í norðausturhorni kjallarans í 30 ár eða 10 árum lengur en krafist sé til eignarhefðar afnotaréttar samkvæmt 7. gr. hefðarlaga nr. 46/1905. Engum vafa sé því undirorpið að gerðarþoli eigi rétt á að láta þvottavél sína standa áfram á umræddum stað.

Gerðarþoli telur, að öllu þessum samanlögðu, að tvímælis orki að gerðarbeiðandi eigi þann rétt er hann hyggst ná fram með gerð sinni. Beri því dómara að hafna henni með úrskurði, sbr. 1. mgr. 78. gr. og 13. kafla laga nr. 90/1989 um aðför.

Um lagarök fyrir málskostnaðarkröfu sinni vísar gerðarþoli til XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV

Niðurstaða

Ágreiningur í máli þessu lýtur að nýtingu sameignar í kjallara hússins að Bókhlöðustíg 8, Reykjavík. Óumdeilt er að þvottavél gerðarþola er staðsett í sameiginlegu rými í kjallara hússins. Þá liggur fyrir að gerðarþoli notar þennan hluta sameignar í kjallara sem þvottaaðstöðu í óþökk gerðarbeiðanda.

Ekki er ljóst hvort og hversu lengi fyrri íbúar hússins að Bókhlöðustíg 8 og gerðarþoli hafa notað umrætt rými sem þvottaaðstöðu né heldur hvort nýting gerðarþola á því hafi verið með samþykki fyrri eiganda þeirrar íbúðar, sem gerðarbeiðandi á nú. Greinir aðila á um það atriði og eru gögn málsins ekki skýr þar um.  

Í gögnum málsins liggur fyrir teikning og lýsing eignarinnar að Bókhlöðustíg 8 frá Fasteignamati ríkisins, dags. 9. október 1969 og 18. maí 1976. Á teikningunni af kjallara er merkt inn þvottarými og í lýsingunni sést að til sameignar er talið þvottahús og geymslur. Ekki eru þó neinar þinglýstar heimildir þessu til staðfestingar.

Samkvæmt 1. mgr. 78. gr. laga 90/1989 gildir það almenna skilyrði fyrir beinni aðfarargerð að réttmæti kröfu gerðarbeiðanda sé það ljóst að sönnur fyrir því verði fært með þeim gögnum sem aflað verður fyrir dómi samkvæmt reglum 83. gr. sömu laga.  Óvissa um heimild til nýtingar sameignar aðila til þvotta í kjallara hússins að Bókhlöðustíg 8, Reykjavík, veldur vafa um rétt gerðarbeiðanda til umbeðinnar gerðar. Úr réttarstöðu aðila að þessu leyti verður ekki skorið í útburðarmáli þessu.

Samkvæmt framansögðu verður því ekki talið að fullnægt sé skilyrðum beinnar aðfarargerðar á grundvelli 78. gr. laga nr. 90/1989 og varhugavert þykir að láta gerðina ná fram að ganga sbr. 3. mgr. 83. gr. sömu laga. Ber því að hafna kröfu gerðarbeiðanda um beina aðfarargerð á hendur gerðarþola.

Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður.

Eggert Óskarsson héraðsdómari kvað upp úrskurð þennan.

 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

Kröfu gerðarbeiðanda, Ragnhildar Kolka, um að þvottavél í eigu gerðarþola, Björns R. Einarssonar, sem staðsett er norðaustanmegin í sameignarrými aðila í kjallara hússins nr. 8 við Bókhlöðustíg í Reykjavík, verði fjarlægð með beinni aðfaragerð, er hafnað.

Málskostnaður fellur niður.