Mánudaginn 30. maí 2011.
Nr. 303/2011.	Ólína Gunnlaugsdóttir (Bjarni S. Ásgeirsson hrl.) gegn Hótel Hellnum ehf. (Skarphéðinn Pétursson hrl.)

Kærumál. Þinglýsing. Fasteign.

Ó kærði úrskurð héraðsdóms þar sem felld var úr gildi ákvörðun þinglýsingastjóra og lagt fyrir hann að afmá tiltekin skjöl úr þinglýsingabókum. Með samningi 27. maí 1997 leigði S Ó spildu undir hús og var samningnum þinglýst 4. júní 1997. Síðar kom í ljós að spildan lá innan merkja jarðarinnar B, sem H ehf. var þinglýstur eigandi að, svo sem þau voru mörkuð með dómi Hæstaréttar 7. október 2010 í máli nr. 569/2009. Í úrskurði héraðsdóms, sem staðfestur var í Hæstarétti með vísan til forsendna hans, sagði m.a. að S hefði brostið þinglýsta heimild til að ráðstafa lóð úr landi B. Hefði þinglýsingastjóra borið að vísa lóðarleigusamningnum 27. maí 1997 frá þinglýsingu og úr því yrði ekki bætt með því að skrá athugasemd í þinglýsingabók. Var engu talið breyta þó langt væri um liðið frá því samningnum var þinglýst enda væri réttur til að krefjast leiðréttingar samkvæmt 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 ekki bundinn ákveðnum tímamörkum.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Garðar Gíslason, Árni Kolbeinsson og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 10. maí 2011, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 18. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Vesturlands 2. maí 2011, þar sem felld var úr gildi ákvörðun þinglýsingastjórans í Stykkishólmi 10. janúar 2011 og lagt fyrir hann að afmá „eftirfarandi skjöl úr þinglýsingarbókum: a) lóðarleigusamning 27. maí 1997 milli Snæfellsbæjar og varnaraðila Ólínu Gunnlaugsdóttur, b) veðskuldabréf til Ferðamálasjóðs 23. júní sama ár, c) veðskuldabréf til varnaraðila Arion banka hf. 20. október 2010 og d) tryggingabréf 18. nóvember 2007 til Sparisjóðs Mýrasýslu.“ Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðili krefst þess að hinum kærða úrskurði verði hrundið og framangreind ákvörðun þinglýsingastjóra staðfest. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar úr hendi varnaraðila.

Varnaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði staðfestur og sóknaraðili verði dæmdur til að greiða kærumálskostnað.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Ólína Gunnlaugsdóttir, greiði varnaraðila, Hótel Hellnum ehf., 200.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Vesturlands 2. maí 2011.

Mál þetta var þingfest 1. febrúar 2011 og tekið til úrskurðar 5. apríl sama ár. Sóknaraðili er Hótel Hellnar ehf., Brekkubæ í Snæfellsbæ. Varnaraðilar eru Ólína Gunnlaugsdóttir, Ökrum í Snæfellsbæ, Arion banki hf., Borgartúni 19 í Reykjavík, og Byggðastofnun, Ártorgi 1 á Sauðártorgi.

Sóknaraðili krefst þess að ákvörðun þinglýsingarstjórans í Stykkishólmi frá 10. janúar 2011 um að synja kröfu sóknaraðila um leiðréttingu á þinglýsingabók verði felld úr gildi og að þinglýsingarstjóra verði gert að afmá eftirfarandi færslu af lóð úr landi jarðarinnar Brekkubæjar: a) lóðarleigusamning 27. maí 1997 milli Snæfellsbæjar og varnaraðila Ólínu, b) veðskuldabréf til Ferðamálasjóðs 23. júní sama ár, c) veðskuldabréf til varnaraðila Arion banka hf. 20. október 2010 og d) tryggingabréf 18. nóvember 2007 til Sparisjóðs Mýrasýslu. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila.

Varnaraðili Ólína krefst þess að hrundið verði kröfum sóknaraðila og að fyrrgreind ákvörðun þinglýsingarstjóra verði staðfest. Jafnframt krefst varnaraðili málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.

Varnaraðili Arion banki hf. krefst þess að staðfest verði ákvörðun þinglýsingarstjóra um að hafna kröfu sóknaraðila um að afmá þinglýst skjöl af eigninni. Verði krafa sóknaraðila tekin til greina krefst varnaraðili þess að veðréttindi bankans haldist í Brekkubæjarlandi. Þá krefst varnaraðili málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.

Varnaraðili Byggðastofnun krefst þess að ákvörðun þinglýsingarstjóra verði staðfest og að sóknaraðila verði gert að greiða málskostnað.

I

Sóknaraðili er eigandi jarðarinnar Brekkubæjar (landnúmer 136269) á Hellnum á sunnanverðu Snæfellsnesi undir jökli samkvæmt afsali 13. júní 2006, sem móttekið var til þinglýsingar 14. sama mánaðar. Fyrri eigandi jarðarinnar var Snæfellsás ehf., sem fékk afsal fyrir jörðinni árið 1992.

Hinn 19. febrúar 1939 gerði þáverandi eigandi Brekkubæjar, Hans Jónasson, grunnleigusamning við Kristján Brandsson, bónda í Bárðarbúð, um 28 fermetra lóð við fjöruveg undir steinsteypt fiskhús. Liggur lóð þessi í brekkunni rétt fyrir ofan Hellnafjöru við gamla fjárrétt sem þar stóð. Leigutími var svo lengi sem eiganda hússins var nauðsynlegt og mátti leigutaki selja og veðsetja húsið ásamt lóðarréttindunum, en leigusali átti að öðru jöfnu að eiga forkaupsrétt ef til sölu kæmi. Leigugjaldið var 5 krónur hvert ár til greiðslu 15. maí og yrði það ekki greitt réttilega hafði leigutaki fyrirgert rétti sínum. Samningi þessum var ekki þinglýst á Brekkubæ.

Árið 1967 andaðist Kristján Brandsson, en dóttir hans var Kristín Kristjánsdóttir, sem gift var Gunnlaugi Hallgrímssyni á Ökrum. Hjónin voru foreldrar varnaraðila Ólínu. Árið 1989 andaðist Gunnlaugur en hann sat í óskiptu búi eftir eiginkonu sína. Við skipti á búi þeirra hjóna var gefin út ódagsett skiptayfirlýsing þar sem taldar eru þær fasteignir og lausafé sem kom í hlut varnaraðila Ólínu. Meðal tilgreindra eigna er fiskihús og réttindi í Hellnafjöru. Skiptayfirlýsingin var móttekin til þinglýsingar og færð í þinglýsingabók 1. september 1990 með þeirri athugasemd að dánarbúið væri ekki skráð eigandi að landi Dagverðarár. Skiptayfirlýsingin var ekki færð í þinglýsingabók á Brekkubæ.

II

Hinn 21. ágúst 1996 fór varnaraðili Ólína þess á leit við bæjarstjórn Snæfellsbæjar að fá 2−4 metra breiða spildu fyrir framan gamalt salthús í hennar eigu, en húsið er sagt staðsett á hafnarsvæðinu án lóðar. Var hér um að ræða fiskhúsið sem afi hennar reisti á lóðinni sem hann tók á leigu frá eiganda Brekkubæjar. Með bréfi 3. febrúar 1997 var þetta erindi ítrekað og óskað eftir lóð undir húsið eins og hún var afmörkuð á teikningu. Með bréfinu var greinargerð þar sem rakin voru áform um að lagfæra húsið og hefja þar veitingasölu.

Bæjarstjórn Snæfellsbæjar samþykkti erindi varnaraðila Ólínu og leigði henni lóð undir fiskihúsið með samningi 27. maí 1997. Í samningnum er lóðin sögð undir kaffihús og vera 176 fermetrar að flatarmáli samkvæmt mælingu og uppdrætti frá janúar sama ár. Lóðin var leigð til 25 ára, en um fjárhæð leigu fór eftir samþykktum bæjarstjórnar á hverjum tíma. Lóðarleigusamningurinn var móttekinn til þinglýsingar 29. maí 1997 og þinglýst 4. júní sama ár. Á grundvelli samningsins var stofnuð eign með því að færa hann á sérstakt blað í fasteignabók (landnúmer 177029).

Í kjölfar þess að varnaraðili Ólína tók lóðina á leigu var hafist handa við að endurnýja húsið og reisa viðbyggingu, en húsið og veitingasala í því gengur síðan undir nafninu Fjöruhúsið. Hinn 8. apríl 1998 var því lýst yfir fyrir hönd Snæfellsáss ehf., þáverandi eiganda Brekkubæjar, að ekki væru gerðar athugasemdir við viðbyggingu Fjöruhússins.

III

Hinn 23. júní 1997 var gefið út skuldabréf að fjárhæð 14.222,73 bandaríkjadalir til Ferðamálasjóðs með veði í Fiskihúsinu í Hellnafjöru. Lánið var veitt til 15 ára með árlegri afborgun. Veðskuldabréfinu var þinglýst á útgáfudegi. Hinn 29. júní 2004 var bréfið framselt varnaraðila Byggðastofnun.

Varnaraðili Ólína gerði lánssamning við Sparisjóð Mýrasýslu 26. febrúar 2008, en með honum fékk hún að láni 5.500.000 krónur sem sagt var tekið í japönskum jenum og svissneskum frönkum. Lánið átti að endurgreiða á 25 árum með tveimur árlegum gjalddögum. Til tryggingar á láninu var veitt veð í Fjöruhúsinu með tryggingarbréfi 18. nóvember 2007, sem móttekið var til þinglýsingar 5. desember sama ár og fært í þinglýsingabók daginn eftir.

Með ákvörðun Fjármálaeftirlitsins yfirtók varnaraðili Arion banki hf. (þá Kaupþing banki hf.) í einu lagi rétttindi og eignir Sparisjóðs Mýrasýslu samkvæmt kaupsamningi sama dag milli sjóðsins og bankans. Þar á meðal var lánssamningur sparisjóðsins við varnaraðila Ólínu. Varnaraðili Arion banki hf. yfirtók síðan Sparisjóð Mýrasýslu frá og með 1. júlí 2010, sbr. auglýsingu sem birtist í Lögbirtingablaði 25. október sama ár.

Varnaraðili Ólína fór þess á leit við varnaraðila Arion banka hf. að skuld samkvæmt fyrrgreindum lánssamningi 26. febrúar 2008 yrði leiðrétt. Var fallist á þá beiðni og gefið út nýtt veðskuldabréf 20. október 2010 að fjárhæð 8.995.372 krónur. Til tryggingar bréfinu var veitt veð í Fjöruhúsinu og hvílir það á 2. veðrétti samkvæmt veðleyfi 27. október 2010. Skuldbréfið og veðleyfið voru móttekin til þinglýsingar 1. nóvember sama ár og færð í þinglýsingabók daginn eftir.

IV

Með bréfi 13. janúar 2003 fór Snæfellsbær þess á leit við þinglýsingarstjóra að lóðarleigusamningi frá 27. maí 1997 undir Fjöruhúsið yrði aflýst sökum þess að komið hefði í ljós að landið tilheyrði ekki sveitarfélaginu. Var erindi þetta móttekið til þinglýsingar 11. febrúar sama ár og fært í þinglýsingabók 16. sama mánaðar sem einhliða yfirlýsing. Jafnframt ritaði þinglýsingarstjóri athugasemd um að lóðarleigusamningnum yrði ekki aflýst á grundvelli skjalsins þar sem það væri ekki undirritað af rétthafa, sbr. 39. gr. þinglýsingalaga, nr. 39/1978.

Bæjarstjóri Snæfellsbæjar ritaði varnaraðila Ólínu bréf 19. ágúst 2003 þar sem henni var tilkynnt að lóðarleigusamningur 27. maí 1997 hefði ekkert gildi þar sem landið tilheyrði ekki sveitarfélaginu heldur Brekkubæ. Jafnframt endurgreiddi sveitarfélagið lóðarleigu vegna áranna 1998−2002 og felldi niður lóðarleigu vegna ársins 2003. Þá var varnaraðila bent á að snúa sér til landeiganda til að ganga frá samningi um lóðarleiguna.

Með bréfi varnaraðila Ólínu til Snæfellsbæjar 24. maí 2004 var andmælt yfirlýsingu sveitarfélagsins um eignarhald á landi undir Fjöruhúsið. Í bréfinu var meðal annars fjallað um eignarhaldið og því haldið fram að húsið stæði á sameiginlegu og óskiptu landi Hellnajarða ef ekki á hafnarsvæðinu í eigu eða undir umráðum Snæfellsbæjar.

V

Með dómi Hæstaréttar 7. október 2010 í máli nr. 569/2009 var leyst úr ágreiningi um merki Brekkubæjar í Hellnafjöru sem liggur fram af jörðinni Brekkubæ. Eins og áður greinir stendur Fjöruhúsið í brekkunni rétt fyrir ofan fjöruna. Ágreiningur um merkin var annars vegar til norðurs gagnvart jörðinni Skjaldartröð og hins vegar til suðurs gagnvart Fjólubakka sem er spilda úr jörðinni Gíslabæ. Dómurinn féllst ekki á það með eigendum aðliggjandi jarða að fjaran væri í óskiptri sameign Hellnajarða og voru kröfur sóknaraðila um merkin tekin til greina.

Í kjölfar þess að dómur Hæstaréttar gekk fór sóknaraðili þess á leit við þinglýsingarstjóra með bréfi 20. desember 2010 að lóðarleigusamningur frá 27. maí 1997 ásamt þremur veðbréfum yrði afmáður úr þinglýsingabókum. Til stuðnings þessu var bent á að með dóminum hefði verið viðurkenndur óskoraður eignarréttur sóknaraðila að landinu. Krafan var reist á 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga. Jafnframt var þess farið á leit að dómi Hæstaréttar yrði þinglýst á Brekkubæ og spilduna úr jörðinni samkvæmt lóðarleigusamningnum undir Fjöruhúsið. Þinglýsingarstjóri svaraði erindinu með bréfi 10. janúar 2011. Í því sagði að venjulega væri tveggja kosta völ við leiðréttingu á röngum færslum í þinglýsingabók samkvæmt 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga. Annað hvort að afmá færsluna eða færa athugasemd í bókina um ranga færslu. Tók þinglýsingarstjóri fram að dóminum hefði verið þinglýst á eignirnar og athugasemd færð í þinglýsingabók, en hún var þess efnis að lóðin væri innan merkja Brekkubæjar samkvæmt dómi Hæstaréttar og að heimild þinglýsts lóðarleiguhafa væri ófullnægjandi. Afrit af þessu bréfi var sent varnaraðilum.

Með bréfi 27. janúar 2011, sem barst dóminum 31. sama mánaðar, var úrlausn þinglýsingarstjóra um þinglýsinguna borin undir dóminn samkvæmt heimild í 3. gr. þinglýsingalaga. Með tölvubréfi sama dag var þinglýsingarstjóra sent afrit af erindinu sem tilkynning um málskotið, sbr. 3. mgr. sömu greinar, og var móttaka bréfsins staðfest með tölvubréfi daginn eftir. Samkvæmt sama ákvæði laganna sendi þinglýsingarstjóri dóminum athugasemdir sínar með bréfi 2. febrúar 2011. Í því erindi kom meðal annars fram að fyrrgreindur dómur Hæstaréttar fjallaði aðeins um merki Brekkubæjar, Skjaldartraðar og Fjólubakka. Að því gættu hefðu ekki verið talin fyrir hendi skilyrði til að hreyfa við áður þinglýstum skjölum á Brekkubæjarlandi þótt staðfest hefði verið að lóðin væri innan merkja jarðarinnar. Beiðninni hefði því verið hafnað.

VI

Sóknaraðili reisir kröfur sínar á því að Hellnafjara hafi tilheyrt Brekkubæ frá öndverðu og því sé um að ræða óskorað land sóknaraðila. Til stuðnings þessu vísar sóknaraðili til fyrrgreinds dóms Hæstaréttar, þar sem merki gagnvart aðliggjandi landsvæðum í fjörunni voru staðfest, auk þess sem tekið sé fram í forsendum dómsins að fjaran fram af Brekkubæ sé hluti af eignarlandi jarðarinnar.

Einnig vísar sóknaraðili til þess að enginn lóðarleigusamningur sé í gildi milli sóknaraðila og varnaraðila Ólínu um landið undir Fjöruhúsið. Jafnframt verði ekki betur sé en að samningur sem gerður var við afa hennar, Kristján Brandsson, hafi fallið niður í síðasta lagi við andlát hans. Því geti varnaraðili Ólína ekki leitt ætlaðan rétt sinn til lóðarinnar af þeim samningi. Þá telur sóknaraðili að lóðarleigusamningur milli Snæfellsbæjar og varnaraðila Ólínu frá 27. maí 1997 hafi hvorki skapað henni eigna- né afnotarétt að spildunni, enda hafi sveitarfélagið ekki átt neitt eignatilkall til landsins.

Sóknaraðili vísar til þess að fiskihúsið hafi verið reist á jörðinni á árunum 1937−1938, en þá hafi ekki verið í gildi lóðarsamningur um spilduna. Telur sóknaraðili það benda til þess að fiskihúsið tilheyri jörðinni Brekkubæ. Þá sé húsið varanlega skeytt við landið og því hluti eignarinnar.

Samkvæmt framansögðu telur sóknaraðili að þinglýsingarstjóra hafi verið óheimilt að þinglýsa lóðarleigusamningnum frá 27. maí 1997 án samþykkis eiganda Brekkubæjar. Þess í stað hafi þinglýsingarstjóra borið, vegna heimildarskorts sveitarfélagsins, að vísa skjalinu frá þinglýsingu, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 1. mgr. 24. gr. þinglýsingalaga. Það sama eigi við um þau veðbréf sem hafi verið þinglýst á grundvelli lóðarleigusamningsins. Við þessu beri þinglýsingarstjóra að bregðast með því að gera viðhlítandi leiðréttingu og aflýsa skjölunum samkvæmt heimild í 1. mgr. 27. gr. laganna. Er leitað úrlausnar dómsins á synjum þinglýsingarstjóra þar að lútandi.

VII

Varnaraðili Ólína bendir á að dómur Hæstaréttar um landamerki Brekkubæjar bindi hana ekki á nokkurn hátt, enda hafi varnaraðili ekki átt aðild að því máli. Jafnframt hafi í því máli aðeins verið tekist á um merki jarðarinnar gagnvart aðliggjandi landsvæðum, en sú niðurstaða breyti engu um eignarrétt að Fjöruhúsinu eða réttindi á grundvelli lóðarleigusamnings við varnaraðila frá 27. maí 1997.

Varnaraðili Ólína vísar til þess að hún hafi þinglýsta heimild fyrir eignarrétti sínum. Annars vegar sé um að ræða skiptayfirlýsingu eftir foreldra hennar, sem var þinglýst 1. september 1990, og hins vegar þinglýstan lóðarleigusamning. Að þessu gættu telur varnaraðili haldlaust með öllu að Fjöruhúsið tilheyri jörðinni. Einnig telur varnaraðili að einhliða yfirlýsingar Snæfellsbæjar og ósk um aflýsingu samningsins breyti engu.

Varnaraðili Ólína vísar til þess að hún hafi verið í góðri trú við gerð lóðarleigusamningsins. Aftur á móti telur varnaraðili að sóknaraðili geti ekki borið fyrir sig grandleysi. Bæði hafi legið fyrir þinglýstar heimildir án athugasemda, auk þess sem fyrirsvarsmönnum sóknaraðila og fyrri eiganda hafi verið mæta vel ljóst að varnaraðili hugðist byggja við og endurbæta húsið. Loks telur varnaraðili að kröfu sóknaraðila beri að hafna með vísan til 18. gr. þinglýsingalaga, enda séu fyrir hendi skilyrði ákvæðisins um óverðskuldað tjón og tjónið yrði mun bagalegra fyrir varnaraðila en sóknaraðila. Einnig bendir varnaraðili á að afleiðingarnar yrðu með öllu ófyrirsjáanlegar ef krafa sóknaraðila yrði tekin til greina. Enn fremur telur varnaraðili hugsanlegt að í þeirri niðurstöðu gæti falist óréttmæt auðgun fyrir sóknaraðila. Loks heldur varnaraðili því fram að ekki verði leyst úr þessum ágreiningi í máli eftir 3. gr. þinglýsingalaga heldur í almennu einkamáli með sönnunarfærslu eftir almennum reglum.

VIII

Varnaraðili Arion banki hf. vísar til þess að bankanum hafi ekki verið kunnugt um ágreining um merki Brekkubæjar gagnvart aðliggjandi landsvæðum þegar lán vegna Fjöruhússins voru afgreidd og veðskjölum þinglýst án athugasemda. Þvert á móti hafi bankinn lagt til grundvallar að fyrir hendi væri þinglýstur lóðarleigusamningur til 25 ára sem ástæðulaust væri að vefengja. Varnaraðili hafi því verið í góðri trú um eignarheimild varnaraðila Ólínu allt þar til afrit barst af bréfi þinglýsingarstjóra 10. janúar 2011 þar sem fram kom að dómi um landamerkin hefði verið þinglýst á eignina.

Varnaraðili Arion banki hf. vísar til þess að engar sérstakar reglur hafi gilt um myndun nýrra fasteigna í þinglýsingalögum þegar lóðarleigusamningi 27. maí 1997 var þinglýst, en síðar hafi verið settar reglur í þeim efnum með lögum um skráningu og mat fasteigna, nr. 6/2001. Þannig hafi lóðarleigusamningurinn verið viðhlítandi grundvöllur til að stofna sérstaka eign í þinglýsingabók og út frá því hafi varnaraðili getað gengið. Í því tilliti skipti engu einhliða yfirlýsing Snæfellsbæjar um að lóðarleigusamningurinn hefði ekkert gildi.

Varnaraðili Arion banki hf. telur að dómur um merki Brekkubæjar snerti ekki með nokkru móti lóðina undir Fjöruhúsið og réttindi því tengd. Af þeirri ástæðu verði þinglýst skjöl um eignina ekki afmáð á grundvelli dómsins. Í öllu falli sé fullnægjandi að skrá athugasemd í þinglýsingabók, meðan ekki hefur verið skorið úr ágreiningi með dómi, í stað þess að afmá skjölin.

Til stuðnings kröfum sínum vísar varnaraðili Arion banki hf. jafnframt til 18. gr. þinglýsingalaga, sem hafi að geyma heimild til að láta eldri rétt víkja fyrir yngri rétti sem síðar er þinglýst. Telur varnaraðili að þetta ákvæði hafi hér áhrif þótt málið sé ekki rekið fyrir dómi með því móti sem gert er ráð fyrir í ákvæðinu. Í þessu sambandi tekur varnaraðili fram að hann muni verða fyrir óverðskulduðu tjóni, ef krafa sóknaraðila verður tekin til greina, og það tjón yrði varnaraðila mun bagalegra en sóknaraðila. Hér verði jafnframt að hafa í huga að lóðarleigusamningnum hafi verið þinglýst fyrir liðlega 13 árum og hafi hann verið lagður til grundallar í lögskiptum eftir það.

Verði krafa sóknaraðila tekin til greina og lóðarleigusamningur afmáður úr þinglýsingabók telur varnaraðili Arion banki hf. að veðrétturinn hvíli allt að einu á eigninni á grundvelli 33. gr. þinglýsingalaga.

Varnaraðili Byggðastofnun tekur undir allar málsástæður varnaraðila Arion banka hf. og gerir þær að sínum.

IX

Hinn 4. júní 1997 var þinglýst samningi frá 27. maí sama ár þar sem Snæfellsbær leigði varnaraðila Ólínu 176 fermetra spildu undir hús sem stendur í brekkunni rétt ofan við Hellnafjöru. Á grundvelli þess lóðarleigusamnings hefur varnaraðili Ólína veðsett eignina, en veðhafar eru varnaraðilar Arion banki hf. og Byggðastofnun. Upphaflega var gerður grunnleigusamningur 19. febrúar 1939 um lóð undir húsið við afa varnaraðila, en þeim samningi var ekki þinglýst.

Sóknaraðili er þinglýstur eigandi Brekkubæjar og leiðir rétt sinn frá Snæfellsáss ehf., sem var þinglýstur eigandi jarðarinnar þegar lóðarleigusamningurinn var gerður og honum þinglýst. Lóðin undir Fjöruhúsið liggur innan merkja jarðarinnar Brekkubæjar, svo sem þau hafa verið mörkuð með dómi Hæstaréttar 7. október 2010 í máli nr. 569/2009. Að gengnum þeim dómi, þar sem leyst var úr ágreiningi um merki jarðarinnar gagnvart aðliggjandi löndum í Hellnafjöru, krafðist sóknaraðili þess, með vísan til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga, að þinglýsingarstjóri leiðrétti þinglýsingabók með því að afmá lóðarleigusamninginn og veðskjöl, sem þinglýst var á grundvelli hans. Þeirri kröfu hafnaði þinglýsingarstjóri með bréfi 10. janúar 2011 en skráði athugasemd í þinglýsingabók. Sú úrlausn er borin undir dóminn samkvæmt heimild í 3. gr. laganna.

Varnaraðilar hafa meðal annars andmælt kröfu sóknaraðila um að lóðarleigusamningur og veðskjöl verði afmáð úr þinglýsingabók með þeim rökum að heimild standi til samkvæmt 18. gr. þinglýsingalaga að láta síðar þinglýst réttindi ganga fyrir eldri þinglýstum rétti. Sú heimild er bundin því að ákvörðun þar að lútandi sé tekin með dómi. Mál, sem rekið er fyrir dómstólum á grundvelli 3. gr. þinglýsingalaga, getur samkvæmt upphafsorðum 1. mgr. ákvæðisins einungis lotið að úrlausn þinglýsingarstjóra um þinglýsingu og er því ljóst að í slíku máli verður engu slegið föstu, sem ekki hefði verið á valdi þinglýsingarstjóra að ákveða. Eftir hljóðan 18. gr. laganna er þinglýsingarstjóri ekki bær um að taka ákvörðun um þau atriði, sem ákvæðið tekur til, heldur er það aðeins á færi dómstóla. Verður það því ekki gert á annan hátt en með dómi í einkamáli, sem rekið er eftir almennum reglum. Samkvæmt þessu og með vísan til dóms Hæstaréttar 17. ágúst 2006 í máli nr. 350/2006 er ekki unnt í málinu að taka efnislega afstöðu til kröfu varnaraðila að því leyti sem hún er reist á 18. gr. þinglýsingalaga.    

Svo sem hér hefur verið rakið brast Snæfellsbæ þinglýsta heimild til að ráðstafa lóð úr landi Brekkubæjar til leigu undir Fjöruhúsið. Að réttu lagi bar þinglýsingarstjóra því að vísa lóðarleigusamningi 27. maí 1997 frá þinglýsingu, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 1. mgr. 24. gr. þinglýsingalaga. Úr þessu verður ekki bætt með því einu að skrá athugasemd í þinglýsingabók, sbr. til hliðsjónar dómur Hæstaréttar 3. febrúar 2005 í máli nr. 22/2005. Þá breytir engu þótt langt sé um liðið frá því lóðarleigusamningnum var þinglýst, enda er réttur til að krefjast leiðréttingar samkvæmt 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga ekki bundinn ákveðnum tímamörkum. Er þess þá einnig að gæta að þinglýst var á eignina 16. febrúar 2004 sem einhliða yfirlýsingu beiðni Snæfellsbæjar um aflýsingu lóðarleigusamningsins þar sem landið væri ekki í eigu sveitarfélagsins. Samkvæmt öllu þessu verður tekin til greina krafa sóknaraðila um að felld verði úr gildi ákvörðun þinglýsingarstjóra 10. janúar 2011 og að honum verði gert að afmá úr þinglýsingabók lóðarleigusamning 27. maí 1997, veðskuldabréf útgefið 23. júní sama ár, veðskuldabréf 20. október 2010 og tryggingabréf 18. nóvember 2007.

Í máli, sem rekið er eftir 3. gr. þinglýsingalaga, verður aðeins borin undir dóminn úrlausn þinglýsingarstjóra um þinglýsinguna. Verður því ekki leyst úr hvaða gildi veðréttur varnaraðila Arion banka hf. hefur. Kröfu þar að lútandi er því hafnað.

Eftir atvikum þykir rétt að hver aðili beri sinn kostnað af málinu.

Benedikt Bogason, héraðsdómari, kveður upp úrskurð þennan.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

Ákvörðun þinglýsingarstjóra frá 10. janúar 2011 er felld úr gildi og er lagt fyrir hann að afmá eftirfarandi skjöl úr þinglýsingabókum: a) lóðarleigusamning 27. maí 1997 milli Snæfellsbæjar og varnaraðila Ólínu Gunnlaugsdóttur, b) veðskuldabréf til Ferðamálasjóðs 23. júní sama ár, c) veðskuldabréf til varnaraðila Arion banka hf. 20. október 2010 og d) tryggingabréf 18. nóvember 2007 til Sparisjóðs Mýrasýslu.

Málskostnaður fellur niður.