Mánudaginn 30. apríl 2013.
Nr. 252/2013.	Arnar Már Þórisson (sjálfur) gegn John Brian Dodsworth (Halldór Jónsson hrl.)

Kærumál. Útburðargerð.

Staðfestur var úrskurður héraðsdóms þar sem fallist var á kröfu J um að honum væri heimilt að fá A borinn út úr húsnæði í sinni eigu með beinni aðfarargerð.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson og Greta Baldursdóttir og Ingveldur Einarsdóttir settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 5. apríl 2013, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 12. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 22. mars 2013, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að honum yrði heimilað að fá sóknaraðila borinn með beinni aðfarargerð út úr húsnæði varnaraðila í kjallara fasteignarinnar að Sólvallagötu 14, Reykjavík, ásamt öllu sem tilheyrir sóknaraðila. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og kröfu varnaraðila hafnað. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og  kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Ýr Þrastardóttir sem átti aðild að málinu í héraði við hlið sóknaraðila hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Sóknaraðili greiði varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Arnar Már Þórisson, greiði varnaraðila, John Brian Dodsworth, 250.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 22. mars 2013.

                Mál þetta, sem móttekið var í dóminum 5. nóvember 2012, var tekið til úrskurðar 18. febrúar sl.

Sóknar­aðili, John Brian Dodsworth, Bretlandi, gerir þær dómkröfur að varnaraðilar, Arnar Már Þórisson, Sólvallagötu 14, Reykjavík og Ýr Þrastardóttir, Nýlendugötu 27, Reykjavík, verði ásamt öllu sem þeim tilheyrir borin út úr þriggja herbergja íbúð í kjallara að Sólvallagötu 14, Reykjavík, með beinni aðfarargerð.

                Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila, auk þess sem fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntan­legri gerð.

                Varnaraðili, Arnar Már, krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað. Þá krefst varnaraðili málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.

                Við munnlegan málflutning féll sóknaraðili frá kröfum á hendur varnaraðila, Ýri, fyrir utan kröfu um málskostnað.

                Varnaraðili, Ýr, krefst þess að málskostnaðarkröfu sóknaraðila verði hafnað. Þá krefst hún málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.

Málavextir

                Ágreiningur er milli sóknaraðila og varnaraðilans Arnars Más um málsatvik. Fyrir liggur að varnaraðilar leigðu íbúð af sóknaraðila í kjallara hússins að Sólvallagötu 14 í Reykjavík með ótímabundnum húsaleigusamningi, dagsettum 1. desember 2010. Samningurinn er gerður með útfyllingu á stöðluðu formi fyrir húsaleigusamning um íbúðarhúsnæði. Íbúðinni er lýst þannig að um sé að ræða 110,5 fermetra þriggja herbergja íbúð og skyldi leigutími hefjast 1. desember 2010. Í 4. kafla leigusamningsins, sem ber fyrirsögnina ,,Ástand leiguhúsnæðis“ kemur m.a. fram að leiguhúsnæði skuli við afhendingu til leigjanda vera í því ástandi sem almennt sé talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun og staðsetningu. Húsnæðið skuli við afhendingu vera hreint, rúður heilar, læsingar og rofar virkir, hreinlætis-, hitunar- og eldhústæki í lagi, sem og vatns- og frárennslislagnir. Leigjandi skuli gera skriflega athugasemdir innan eins mánaðar frá afhendingu og segja til um hverra úrbóta sé krafist. Þá skuli leigjandi segja til um galla sem síðar komi fram á húsnæðinu og hafi ekki verið sýnilegir við venjulega athugun innan 14 daga frá því hann varð þeirra var. Gert er ráð fyrir að ritað sé ,,Samkomulag sem aðilar kunna að gera strax um lagfæringar á húsnæðinu, hver skuli framkvæma þær og um greiðslu kostnaðar ...“ en þær línur eru óútfylltar. Fjárhæð húsaleigu sé 125.000 krónur á mánuði og sé gjalddagi leigunnar fyrsti dagur hvers mánaðar. Leigan skuli breytast árlega 1. desember samkvæmt vísitölu neysluverðs til verðtryggingar. Hakað er í reitinn ,,Nei“ við spurninguna ,,Skal fara fram úttekt á hinu leigða við afhendingu“. Í 13. kafla, sem ber fyrirsögnina ,,Sérákvæði“ er gert ráð fyrir að skráð séu sérákvæði sem um sé samið og lög heimili. Þar er ritað að allt dýrahald og reykingar séu bannaðar. Taka skuli tillit til þess að húsið sé nokkuð hljóðbært. Gluggar í stofu og svefnherbergjum skuli tryggilega lokaðir þegar íbúðin sé mannlaus.

                Varnaraðilar munu hafa staðið fyrir framkvæmdum í íbúðinni en varnaraðilinn Arnar Már kveður það hafa verið gert samkvæmt samkomulagi við sóknaraðila. Meðal gagna málsins er reikningur, útgefinn af varnaraðilanum Arnari Má 11. janúar sl. á hendur sóknaraðila að fjárhæð 4.244.830 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

Varnaraðilinn Arnar Már segir að varnaraðilar hafi fengið afhenta lykla að umræddri íbúð um miðjan október 2010 en þá hafi íbúðin staðið tóm í nokkra mánuði. Þegar varnaraðilar hafi komið inn í íbúðina hafi mjög sterk matarlykt verið í allri íbúðinni, enda engin loftræsting í eldhúsi og ekki heldur í baðherbergi en þar hafi verið skemmdir í lofti, á veggjum og gluggum. Varnaraðilinn Arnar Már hafi fengið það verkefni frá sóknaraðila að standsetja íbúðina fyrir útleigu. Verksamningur hafi ekki verið gerður um þetta verk heldur hafi sóknaraðili óskað eftir því í framhaldinu að Sveinbjörn Jónsson verkfræðingur færi yfir kostnað og samþykkti. Sveinbjörn hafi um tveimur mánuðum eftir að verkframkvæmdum var að mestu lokið samþykkt 100.000 krónur í kostnað fyrir málningu. Varnaraðilinn Arnar Már hafi ekki samþykkt þetta tilboð. Þreifingar hafi verið milli aðila um hvort varnaraðilar vildu kaupa íbúðina og hafi varnaraðilinn Arnar Már því beðið með að gefa út reikning fyrir verkið. Varnaraðilar hafi gert sóknaraðila tilboð í eignina sem hann hafi hafnað. Einnig kveðst varnaraðilinn Arnar Már hafa fengið í hendur alla reikninga vegna framkvæmda við aðra íbúð í eigu sóknaraðila í sama húsi, vegna ágreinings milli sóknaraðila og eiganda annarrar íbúðar í húsinu.

                Óumdeilt er að varnaraðilar hafa ekki greitt sóknaraðila húsaleigu um nokkurt skeið. Sóknaraðili byggir á því að þau hafi síðast greitt leigu fyrir nóvember 2011 en varnaraðilinn Arnar Már kveður að þau hafi ekki greitt leigu frá 1. janúar 2012. Varnaraðilinn Arnar Már segir að varnaraðilinn Ýr hafi flutt út 1. júní 2012 og hafi þá aðeins greitt 100.000 krónur í leigu en hann hafi greitt 2.175.000 krónur og u.þ.b. 4.244.000 krónur í efniskaup og vinnu. Fyrir liggur að sóknaraðili sendi greiðsluáskorun 11. september 2012 þar sem hann krafði þau um vangoldna leigu og tók fram að hann myndi rifta leigusamningi aðila hefði greiðsla ekki farið fram innan tíu sólarhringa frá dagsetningu bréfsins. Sóknaraðili rifti síðan leigusamningnum með bréfi sem varnaraðilinn Arnar Már veitti móttöku 26. september 2012.

Við munnlegan flutning málsins 18. febrúar sl. gaf varnaraðilinn Arnar Már aðilaskýrslu.

Málsástæður og lagarök sóknaraðila

                Sóknaraðili kveðst byggja kröfu sína á því að varnaraðilar hafi ekki greitt leigu fyrir tímabilið frá desember 2011 til og með nóvember 2012, þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir. Þegar beiðnin sé rituð, 5. nóvember 2012, nemi vanskilin samtals 1.186.816 krónum, að teknu tilliti til innborgana varnaraðila. Varnaraðilar hafi ekki sinnt greiðsluáskorun 11. september 2012 og hafi leigusamningi aðila því verið rift 25. september 2012 með bréfi sem hafi verið afhent þeim 26. september 2012 og hafi þar jafnframt verið skorað á varnaraðila að rýma húsnæðið þegar í stað. Þar sem varnaraðilar hafi ekki orðið við kröfu um að rýma húsnæðið og afhenda sóknaraðila umráð þess beri honum nauðsyn til að fá heimild til að bera varnaraðila út úr húsnæðinu. Til stuðnings kröfum sínum vísar sóknaraðili til 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför og húsaleigulaga nr. 36/1994, einkum 1. tl. 1. mgr. 61. gr.

Málsástæður og lagarök varnaraðilans Arnars Más

                Varnaraðili byggir á því að að þetta mál snúist um það hvort skilyrði riftunar hafi verið fyrir hendi þegar meintri riftun var lýst yfir. Varnaraðilum hafi verið heimilt að draga frá leigugreiðslum kostnað vegna framkvæmda sem hafi átt að vera á könnu sóknaraðila samkvæmt sérstöku samkomulagi þar um. Það sé m.a. í samræmi við meginreglur húsaleigulaga nr. 36/1994, m.a. 20., 21. og 36. gr. auk almennra reglna kröfuréttarins um skuldajöfnuð. Öll skilyrði skuldajafnaðar séu uppfyllt.

                Varnaraðili rökstyður að ákvæði 78. gr. laga nr. 90/1989 sé sett til hagsbóta fyrir aðila sem hafi ótvíræðar skjallegar sannanir fyrir rétti sínum sem þeim sé aftrað að neyta. Ákvæðið feli í sér undantekningu frá þeirri meginreglu að fullnægjandi aðfararheimild samkvæmt 1. gr. laga nr. 90/1989 þurfi að liggja fyrir áður en aðfarargerð sé heimiluð. Í 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 segi að aðfararbeiðni skuli að jafnaði hafnað ef varhugavert verði talið að gerðin nái fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna sem heimilt sé að afla samkvæmt greininni. Sóknaraðili hafi ekki sýnt fram á ótvíræðan rétt sinn til útburðar með þeirri takmörkuðu sönnunarfærslu sem gert sé ráð fyrir í málum af þessu tagi.

                Varnaraðili mótmælir því að vanskil hafi verið á húsaleigu þegar greiðsluáskorun var send. Riftun sóknaraðila sé því markleysa og geti ekki verið undanfari útburðarkröfu sóknaraðila.

                Varnaraðili vísar til húsaleigulaga nr. 36/1994 og meginreglna samninga- og kröfuréttarins, m.a. um skuldbindingargildi samninga og skuldajöfnuð. Kröfu um málskostnað byggir varnaraðili á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Niðurstaða

                Varnaraðilar, Arnar Már Þórisson og Ýr Þrastardóttir, tóku íbúð í kjallara hússins að Sólvallagötu 14 í Reykjavík á leigu af sóknaraðila með ótímabundnum húsaleigusamningi, dagsettum 1. desember 2010. Ekki er deilt um að varnaraðilar hafa ekki greitt útsenda greiðsluseðla fyrir húsaleigu um nokkurt skeið. Samkvæmt framlögðu yfirliti yfir stöðu innheimtumáls vegna vangoldinnar húsaleigu fyrir íbúðina er húsaleiga í vanskilum síðan 1. desember 2011 og nema vanskil varnaraðila samtals 1.186.816 krónum, miðað við 5. nóvember 2012. Er þá tekið tillit til innborgana eftir birtingu yfirlýsingar um riftun, 5. október 2012 að fjárhæð 600.000 krónur og 8. október 2012 að fjárhæð 30.000 krónur. Varnaraðilinn Arnar Már byggir á því að þau hafi ekki greitt leigu frá 1. janúar 2012. Við munnlegan flutning málsins kom fram hjá varnaraðilanum Arnari Má að hann hefði greitt 600.000 krónur eftir að sóknaraðili hafði leitað til lögmanns. Samkvæmt þessu er ljóst að varnaraðilar voru í skuld við sóknaraðila þegar hann rifti húsaleigusamningi aðila 26. september 2012.

                Varnaraðilinn Arnar Már byggir á því að varnaraðilum hafi verið heimilt að draga frá leigugreiðslum kostnað vegna framkvæmda sem hafi átt að vera á könnu sóknaraðila samkvæmt sérstöku samkomulagi þar um. Hefur varnaraðilinn gefið út reikning 11. janúar sl. á hendur sóknaraðila að fjárhæð 4.244.830 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti. Við munnlegan flutning málsins var þessum málatilbúnaði varnaraðilans mótmælt af hálfu sóknaraðila. Það er meginregla íslensks réttar að sá sem ber fyrir sig samning verður að sýna fram á tilvist hans og efni. Enginn slíkur samningur hefur verið lagður fram í málinu. Þá er í húsaleigusamningi aðila, sem hefur áður verið lýst, ekki skráð neitt samkomulag um framkvæmdir við íbúðina, sbr. 22. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Gegn mótmælum sóknaraðila eru staðhæfingar varnaraðilans Arnars Más um tilvist samkomulags um framkvæmdir við íbúðina því ósannaðar.

                Fram kemur í 1. og 2. mgr. 14. gr. húsaleigulaga að þegar leiguhúsnæði sé afhent leigjanda skuli það vera í því ástandi sem almennt sé talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu. Húsnæðið skuli við afhendingu vera hreint, rúður heilar, læsingar og rofar virkir, hreinlætis-, hitunar- og eldhústæki í lagi, sem og vatns- og frárennslislagnir. Í 1. mgr. 16. gr. laganna er mælt fyrir um að komi í ljós að hið leigða húsnæði sé ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir skuli leigjandi innan eins mánaðar frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta er krafist en að öðrum kosti teljist leigjandi una húsnæðinu. Þá eru í 1. mgr. 17. gr. laganna fyrirmæli um að geri leigusali ekki innan eins mánaðar ráðstafanir til að bæta úr annmörkum á húsnæðinu sé leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af því hlýst, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis byggingarfulltrúa. Samkvæmt 3. og 4. mgr. sömu greinar á leigjandi kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu meðan eigi hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði og meti byggingarfulltrúi lækkun leigunnar. Varnaraðilar hafa engin rök fært að því að þau hafi gert sóknaraðila grein fyrir ágöllum sem þau töldu vera á íbúðinni við afhendingu hennar. Liggur því ekki fyrir að skilyrði 1. mgr. 17. gr. laganna um heimild leigjanda til að ráða bót á annmörkum á leiguhúsnæði hafi verið uppfyllt. Þegar af þessari ástæðu getur ætluð krafa varnaraðilans Arnars Más ekki komið til skuldajafnaðar á móti kröfu sóknaraðila.

Krafa sóknaraðila verður því tekin til greina, sbr. 78. gr., sbr. 72. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, eins og nánar greinir í úrskurðarorði.

                Með vísan til þessarar niðurstöðu og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, verður varnaraðilinn Arnar Már dæmdur til að greiða sókn­ar­aðila málskostnað.

Við munnlegan flutning málsins féll sóknaraðili frá kröfu um útburð á hendur varnaraðilanum Ýri en krefst málskostnaðar úr hennar hendi. Varnaraðilinn mótmælir málskostnaðarkröfu sóknaraðila og krefst málskostnaðar úr hendi sóknaraðila. Í greinargerð varnaraðilans kemur m.a. fram að hún hafi ekki hafst við í íbúðinni síðan í ágúst 2011 og eigi þar enga muni og sé sóknaraðila kunnugt um það. Í yfirlýsingu sem lögmaður varnaraðilans lagði fram við munnlegan málflutning er endurtekið að hún hvorki hafist við né eigi nokkra muni í íbúðinni. Jafnframt lýsir hún því yfir að hún muni ekki byggja neinn rétt á húsaleigusamningi um íbúðina sem geti orðið til þess að hindra eða torvelda aðgang sóknaraðila að íbúðinni. Varnaraðilinn Ýr var aðili að leigusamningi um umrædda íbúð. Af hennar hálfu hafa engin gögn verið lögð fram um hvenær hún flutti út og hvenær sóknaraðila hafi orðið það kunnugt. Varnaraðilinn hefur því ekki sannað að sóknaraðili hafi beint kröfu um útburð að henni í upphafi að þarflausu. Verður hún því dæmd til að greiða sóknaraðila málskostnað. Varnaraðilinn krafðist þess í upphafi að kröfu sóknaraðila um útburð yrði hafnað og yfirlýsing hennar um að hún muni ekki byggja neinn rétt á húsaleigusamningi um íbúðina var ekki gefin fyrr en við munnlegan málflutning. Þykja því ekki efni til annars en að úrskurða varnaraðila báða til greiðslu sömu fjárhæðar í málskostnað sem þau skulu greiða sóknaraðila óskipt, sem þykir hæfilega ákveðinn 300.000 krónur.

                Ekki eru efni til þess að mæla fyrir um heimild til fjárnáms fyrir málskostnaði og kostnaði af væntanlegri gerð vegna ákvæða 2. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989.

                Þorgerður Erlendsdóttir héraðsdómari kveður upp þennan úrskurð.

Úrskurðarorð:

                Sóknaraðila, John Brian Dodsworth, er heimilt að fá varnaraðila, Arnar Má Þórisson, borinn með beinni aðfarargerð út úr húsnæði sóknaraðila sem er þriggja herbergja íbúð í kjallara að Sólvallagötu 14, Reykjavík, ásamt öllu sem tilheyrir varnaraðila.

                Varnaraðilar, Arnar Már Þórisson og Ýr Þrastardóttir, greiði sóknaraðila óskipt 300.000 kr. í málskostnað.