Þriðjudaginn 24. júní 2014.
Nr. 414/2014.	Sigurður Ragnarsson (Sigurður Jónsson hrl.) gegn íslenska ríkinu (Ólafur Örn Svansson hrl.)

Kærumál. Ábúð. Útburðargerð.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem Í var heimilað að fá S borinn út af tiltekinni jörð ásamt öllu sem honum tilheyrði með beinni aðfarargerð. Krafa Í var reist á því að heimilt hefði verið að segja upp ábúðarsamningi milli aðila vegna vanefnda S á jarðarafgjaldi, sköttum og skyldum sem honum hefði borið að greiða. S hélt því fram að réttur Í væri ekki svo skýr og glöggur að uppfyllt væru skilyrði 78. gr. aðfararlaga nr. 90/1989. Óvissa væri um uppgjör milli aðila vegna jarðarinnar og vísaði í því samhengi til kaupréttarákvæðis í afsali um jörðina frá 1973 og skaðabótaskyldu Í vegna sölu Í á hluta úr óskiptu landi jarðarinnar á árinu 1999. Í dómi Hæstaréttar kom fram að S hefði að minnsta kosti ekki frá gildistöku laga nr. 34/1992 átt rétt á að kaupa jörðina af Í á lægra verði en markaðsverði. Þá var skaðabótakrafa Í vegna sölu hluta jarðarinnar til O talin vanreifuð. Var hinn kærði úrskurður því staðfestur.

Dómur Hæstaréttar

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Eiríkur Tómason og Helgi I. Jónsson og Ingveldur Einarsdóttir settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 3. júní 2014 sem barst héraðsdómi degi síðar og réttinum ásamt kærumálsgögnum 16. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 22. maí 2014, þar sem tekin var til greina krafa varnaraðila um að honum yrði heimilað að fá sóknaraðila borinn með beinni aðfarargerð út af jörðinni Þúfu, með landnúmer 171830, ásamt öllu því sem sóknaraðila tilheyrir. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að fyrrgreindri kröfu varnaraðila verði hafnað. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Samkvæmt gögnum málsins afsalaði sóknaraðili 23. nóvember 1973 jörðinni Þúfu í Ölfusi til Jarðeignasjóðs ríkisins. Í afsalsbréfi og áritun þáverandi landbúnaðarráðherra á það 4. desember sama ár var tekið fram að jörðin væri seld „samkvæmt ákvæðum laga um breytingu á lögum um Jarðeignasjóð ríkisins“. Í áritun ráðherra sagði ennfremur: „Í samræmi við þau skuldbindur kaupandi sig til að selja fyrri eiganda eða niðjum hans jörðina, ef hann eða þeir óska þess.“ Með byggingarbréfi 6. sama mánaðar byggði þáverandi landbúnaðarráðherra sóknaraðila jörðina, sem sögð var eign ríkissjóðs „til löglegrar ábúðar og erfðaleigu“. Í byggingarbréfinu kom meðal annars fram að jarðeignasjóður hafi keypt jörðina samkvæmt 5. tölulið 1. gr. laga nr. 54/1967 um jarðeignasjóð, sbr. 1. gr. laga nr. 11/1972.

Lög nr. 54/1967 voru felld úr gildi með jarðalögum nr. 65/1976 og breyttist heiti jarðeignasjóðs ríkisins þá jafnframt í Jarðasjóð ríkisins. Árið 1992 voru sett sérstök lög um sjóðinn og ákvæði um hann numin brott úr jarðalögum. Samkvæmt 2. mgr. 5. gr. laga nr. 34/1992 um Jarðasjóð eiga ábúendur jarða, sem selt hafa sjóðnum jarðir sínar vegna þess að þeir höfðu ekki haft tök á að sitja þær lengur vegna áhvílandi skulda, sbr. 4. tölulið 2. gr. laganna, rétt á að kaupa þær aftur ef þeir óska þess. Náist ekki samkomulag milli Jarðasjóðs og kaupanda skal mat dómkvaddra manna ráða. Þá er í 37. gr. núgildandi jarðalaga nr. 81/2004 kveðið á um að söluverð ríkisjarða, sem seldar eru ábúendum jarðanna er fengið hafa á þeim erfðaábúð, sbr. 1. mgr. 36. gr. laganna, skuli metið af matsaðilum sem hlutaðeigandi ráðuneyti kveður til. Þar segir jafnframt að kaupendum sé heimilt að óska eftir að söluverðið skuli metið af dómkvöddum matsmönnum.

Samkvæmt framansögðu hefur sú regla gilt í íslenskum lögum um langt árabil að söluverð jarða í eigu ríkisins, sem ábúendur með erfðaábúð á jörðunum óska eftir að kaupa á grundvelli sérstakrar lagaheimildar, hefur verið ákveðið með mati dómkvaddra manna eða af matsaðilum sem kvaddir eru til af hlutaðeigandi ráðherra. Af þeim sökum standa ekki lagarök til þess að sóknaraðili hafi átt rétt til að kaupa jörðina Þúfu af varnaraðila á lægra verði en markaðsverði, að minnsta kosti ekki frá gildistöku laga nr. 34/1992. Sóknaraðili heldur því fram að varnaraðili hafi brotið gegn lögbundnum kauprétti sínum á jörðinni með því að selja Orkuveitu Reykjavíkur hluta  hennar með kaupsamningi 3. febrúar 1999 og beri þannig skaðabótaábyrgð gagnvart sér. Kaupsamningurinn var móttekinn til þinglýsingar 11. nóvember 1999 og þinglýst degi síðar. Þótt liðin séu meira en fjórtán ár frá því að það gerðist hefur sóknaraðili hvorki beint skaðabótakröfu að varnaraðila né sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir fjárhagslegu tjóni af þessum sökum. Er því fallist á með héraðsdómi að bótakrafan, sem sóknaraðili kveðst eiga á hendur varnaraðila, sé með öllu vanreifuð og komi því ekki til álita við úrlausn þessa máls.

Með þessum athugasemdum, en að öðru leyti með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Sóknaraðili verður dæmdur til að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Sigurður Ragnarsson, greiði varnaraðila, íslenska ríkinu, 300.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 22. maí 2014.

            Mál þetta, sem barst dómnum þann 3. mars 2014, var þingfest þann 17. sama mánaðar. Munnlegur málflutningur fór fram 9. maí sl., og var málið tekið til úrskurðar að honum loknum. 

I.

         Dómkröfur gerðarbeiðanda, fjármála- og efnahagsráðuneytisins, kennitala 550169-2829, Arnarhvoli, Reykjavík, eru þær að gerðarþoli, Sigurður Ragnarsson, [...], Þúfu, Sveitarfélaginu Ölfusi, verði ásamt öllu sem honum tilheyrir, borinn út af jörðinni Þúfu, landnúmer 171830, Ölfusi, með beinni aðfarargerð. Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins.

         Dómkröfur gerðarþola eru að synjað verði um útburð. Jafnframt krefst gerðarþoli málskostnaðar.

II.

            Gerðarþoli segir forsögu þessa máls vera þá að þann 23. nóvember 1973 hafi hann afsalað jörðinni Þúfu í Ölfusi til Jarðeignasjóðs ríkisins, sem á þeim tíma fór með jarðeignir ríkisins. Með byggingarbréfi, dagsettu 6. desember 1973, hafi þáverandi landbúnaðarráðherra byggt gerðaþola jörðina frá fardögum árið 1974 og hafi gerðarþoli ritað undir byggingarbréfið þann 14. maí 1974. 

            Með bréfi sjávarútvegs- og landbúnaðarráðuneytisins, dagsettu 12. desember 2011, var ábúðarsamningi vegna jarðarinnar Þúfu sagt upp með sex mánaða fyrirvara miðað við fardaga 2012. Fyrir liggur í málinu að samkomulag varð milli aðila málsins um að fresta úttekt á jörðinni vegna ábúðarloka til haustsins 2012. 

            Með bréfi gerðarbeiðanda til gerðarþola, dagsettu 10. júní 2013, var á það bent að búið væri að segja gerðaþola upp ábúð jarðarinnar og að hann dveldi þar nú í óþökk landeiganda. Af þeim sökum þyrfti hann að gera viðeigandi ráðstafanir varðandi brottflutning af jörðinni, ella yrðu önnur úrræði skoðuð, svo sem útburður eins og segir í áðurnefndu bréfi gerðarbeiðanda.

            Í málavaxtalýsingu gerðarþola kemur fram að þann 3. febrúar 1999 hafi gerðarbeiðandi selt hluta jarðarinnar Þúfu, þ.e. hluta af óskiptu landi jarðarinnar og tiltekinna annarra jarða. Einnig kemur fram að gerðarþoli hafi ítrekað óskað eftir því að kaupa jörðina af gerðarbeiðanda með vísan til afsalsbréfsins frá 1973, en samningar hafi ekki náðst.

III.

            Gerðarbeiðandi vísar til þess að vegna vanefnda gerðarþola á ábúðarsamningi hafi gerðarbeiðanda verið heimilt að segja samningnum upp, sbr. 37. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004. Með því að gerðarþoli hafi hvorki greitt jarðarafgjald, sbr. 1.-3. tölulið byggingarskilmála byggingarbréfsins, né skatta og skyldur, samkvæmt 4. tölulið, sbr. 23. tölulið sömu skilmála, hafi gerðarþoli fyrirgert ábúð sinni. Hafi skuld gerðarþola við gerðarbeiðanda þegar ábúðinni var sagt upp numið 2.365.000 krónum, og náð allt aftur til ársins 2006, og sundurliðist þannig til loka árs 2013 auk dráttarvaxta:

            Vangreidd jarðarafgjöld                                                                      kr. 3.380.978

            Greitt til að koma í veg fyrir nauðungarsölu                                    kr. 1.119.007

            Hlutur gerðarþola í úttektarkostnaði                                                 kr.    102.242

            Fjallskil 2011 og 2012                                                                         kr.      11.882

            Fasteignagjöld 2012                                                                             kr.      83.420

            Fasteignagjöld 2013                                                                             kr.      93.834

            Sóknaraðili segir útburðarkröfuna byggja á því að ábúð gerðarþola sé lokið á grundvelli uppsagnar ábúðarsamnings um jörðina í kjölfar vanskila, en umrædd vanskil hafi leitt til þess að gerðarþoli hafi fyrirgert ábúðarrétti sínum. Staðan sé því sú að í dag nýti gerðarþoli jörðina án heimildar.

            Um lagarök vísar gerðarbeiðandi til 37. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004, 14. kapítula norsku laga Kristjáns V. frá 15. apríl 1687 um ofríki og hervirki, sbr. 6. gr. þeirra laga og 78. gr. laga um aðför nr. 90/1989. Þá vísar gerðarbeiðandi til þess að fjármála- og efnahagsráðuneytið fari nú með jarðeignir ríkisins, þ.m.t. Jarðasjóð ríkisins, sbr. e. og f. lið 3. töluliðar 2. gr. forsetaúrskurðar nr. 71/2013. 

           

IV.

            Gerðarþoli segir að í máli þessu sé deilt um greiðslu jarðarafgjalda, skatta og skyldna af jörðinni Þúfu, kauprétt og uppgjör milli aðila málsins. Gerðarþoli byggir í fyrsta lagi á því að gerðarþoli skuldi gerðarbeiðanda ekki þá upphæð sem tilgreind sé í útburðarbeiðni. Gerðarþoli, sem hafi jörðina í erfðaábúð, hafi margítrekað krafist þess að fá að kaupa jörðina með vísan til skýlauss réttar í afsalsbréfi dagsettu 23. nóvember 1973, en þar sé tekið fram að jörðin Þúfa hafi verið seld samkvæmt ákvæðum laga um breytingu á lögum um Jarðeignasjóð ríkisins. Í samræmi við það segi í afsalsbréfi að með því sé kaupandi, hér gerðarbeiðandi, skuldbundinn til að selja fyrri eiganda, hér gerðarþola, eða niðjum hans jörðina, ef gerðarþoli eða niðjar hans óski þess. Þá byggir gerðarþoli á því að sala sameignarlands jarðarinnar á árinu 1999 hafi verið ólögmæt þar sem gerðarþoli hafi átt kauprétt á umræddu landi. Þrátt fyrir að deila megi um það hvort gerðarbeiðanda hafi verið heimilt að selja gerðarþola hitaréttindi sé ljóst að hann eigi kauprétt á því landi sem gerðarbeiðandi seldi í umrætt sinn undan jörðinni. Við þá sölu hafi ekki verið leitað samþykkis gerðarþola þrátt fyrir fyrrnefnd ákvæði í afsalsbréfinu og því sé gerðarbeiðandi skaðabótaskyldur gagnvart gerðarþola. Vísar gerðarþoli til þess að miðað við uppreiknaða byggingarvísitölu standi sá hluti sameignarlandsins sem gerðarbeiðandi seldi á árinu 1999 í rúmum 97 milljónum króna. Með sama hætti standi uppreiknað tilboðsverð jarðarinnar, sem gerðarþoli hafi boðist til að greiða fyrir jörðina á árinu 2008, nú í rúmum 10 milljónum. Með vísan til þessa sé ljóst að krafa gerðarþola á hendur gerðarbeiðanda sé mun hærri en endurgjaldskrafa gerðarbeiðanda en kröfurnar séu af sömu rót runnar. Því beri gerðarbeiðanda að afsala gerðarþola jörðinni án greiðslu af hendi gerðarþola.

            Í öðru lagi byggir gerðarþoli á því að þó ekki sé ljóst hvernig haga beri uppgjöri milli aðila þessa máls vegna jarðarinnar Þúfu, þá leiki skynsamlegur vafi um það hvor skuldi hvorum. Gerðarbeiðandi, sem sé kunnugt um ítrekaðar kröfur gerðarþola um að kaupa jörðina, hafi þrátt fyrir það gengið fram af fullmikilli hörku gagnvart gerðarþola vegna vanefnda, á sama tíma og gerðarþoli hafi staðið í þeirri trú að í gangi væru samningar um kaupverð og uppgjör vegna sölu hluta jarðarinnar á árinu 1999.

            Um lagarök vísar gerðarþoli til ákvæða jarðalaga nr. 81/2004, sérstaklega 36. gr. Þá er vísað til ákvæða eldri laga, svo sem laga nr. 54/1967 um jarðeignasjóð, laga um ættaróðul nr. 102/1962, jarðalaga nr. 65/1976  og laga um aðför nr. 90/1989. Um málskostnað vísar gerðarþoli til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 og 3. mgr. 129. gr. sömu laga. 

V.

            Krafa gerðarbeiðanda um útburð gerðarþola af jörðinni Þúfu með beinni aðfarargerð á grundvelli 78. gr., sbr. 72. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, byggir á því að vegna vanefnda gerðarþola á jarðarafgjaldi, sköttum og skyldum samkvæmt ábúðarsamningi aðila frá 6. desember 1973, hafi gerðarbeiðanda verið heimilt að segja samningnum upp. Nýting gerðaþola á jörðinni sé án heimildar og því uppfyllt skilyrði laga til að fá gerðarþola borinn út af jörðinni.

            Óumdeilt er að íslenska ríkið er eigandi jarðarinnar Þúfu og fer gerðarbeiðandi með málefni jarðarinnar samkvæmt forsetaúrskurði nr. 71/2013. Samkvæmt byggingarbréfi fyrir jörðina Þúfu frá 6. desember 1973, undirrituðu af gerðarþola þann 14. maí 1974, byggði gerðarbeiðandi gerðarþola jörðina ótímabundið til ábúðar og erfðaleigu frá fardögum árið 1974 að telja. Í 1.-3. tölulið byggingarskilmála bréfsins er kveðið á um árlegt jarðarafgjald og í 4. tölulið um skyldu ábúanda til greiðslu skatta og skyldna af jörðinni. Í 23. tölulið byggingarskilmála segir að erfðaleiguábúandi fyrirgeri ábúðarrétti sínum þannig að varði útbyggingu, ef hann samkvæmt b-lið 23. töluliðar greiðir eigi jarðarafgjald samkvæmt 1.-3. tölulið, skatta og skyldur samkvæmt 4. tölulið og leiguliðabót samkvæmt 5. tölulið, allt samkvæmt V. kafla byggingarbréfsins. 

            Samkvæmt gögnum málsins liggur fyrir að með bréfum gerðarbeiðanda til gerðarþola, dagsettum 9. febrúar, 4. apríl og 8. júní 2011, var skorað á gerðaþola að greiða gjaldfallin fasteignagjöld og brunatryggingu og athygli gerðarþola vakin á því að verði umrædd gjöld ekki greidd geti það leitt til uppsagnar ábúðar gerðarþola á jörðinni. Í bréfi gerðarbeiðanda til gerðarþola, dagsettu 22. nóvember 2011, var gerðarþola kynnt fyrirhuguð uppsögn ábúðar vegna vanefnda á greiðslu leigugjalds og veittur frestur til andmæla. Þá er óumdeilt að gerðarþola var sagt upp ábúð á jörðinni með bréfi gerðarbeiðanda, dagsettu 12. desember 2011. Í bréfinu eru raktar ástæður uppsagnar, þ.e. að gerðarþoli hafi vanefnt skilmála byggingarbréfsins um greiðslu jarðarafgjalds aftur til ársins 2006, og skyldi ábúð gerðarþola ljúka sex mánuðum síðar, þ.e. við fardaga í júní 2012. Um uppgjör og frágang ábúðarloka var í bréfinu vísað til ábúðalaga nr. 80/2004. Fyrir liggur að samkomulag náðist milli aðila málsins um að fresta lögbundinni úttekt á jörðinni til haustsins. Meðal gagna málsins er bréf gerðarbeiðanda til gerðarþola, dagsett 10. júní 2013, þar sem afhending jarðarinnar er ítrekuð með vísan til áðurnefndrar uppsagnar ábúðar.

            Samkvæmt 1. mgr. 37. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004 er jarðareiganda heimilt að segja upp samningi um ábúð ef ábúandi vanefnir verulega skyldur sínar samkvæmt lögunum eða samningi um tímabundna ábúð, lífstíðarábúð eða erfðaábúð. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar skal uppsögn jarðareiganda fara fram með sex mánaða fyrirvara nema um annað hafi verið samið. Skal uppsögn vera skrifleg og ástæður uppsagnar tilgreindar.

            Í málinu liggur fyrir, og er það óumdeilt, að varnaraðili hefur hvorki greitt afgjald vegna jarðarinnar né staðið skil á fasteigna- og brunagjöldum. Í gögnum málsins kemur fram að gerðarþoli hafi á árinu 2006 skuldað jarðarafgjald allt frá árinu 1994, en hafi fyrrnefnt ár gert upp ófyrnd afgjöld næstu ára á undan. Þá kemur fram í gögnum málsins að varnaraðili stóð ekki skil á fasteignagjöldum fyrir árin 2008-2011 og brunatryggingu fyrir árin 2009-2011. Þá hefur varnaraðili ekki greitt jarðarafgjald allt aftur til ársins 2006 og samkvæmt því hefur umrædd vanefnd varnaraðila staðið samfellt í fjögur ár þegar sóknaraðili sagði upp ábúðinni með bréfi 12. desember 2011. Var vanefndin þá orðin veruleg í skilningi 1. mgr. 37. gr. ábúðarlaga. Þegar af þeirri ástæðu verður fallist á það með sóknaraðila að varnaraðili hafi fyrirgert ábúðarrétti sínum og sóknaraðila hafi því verið heimilt að segja ábúðarsamningi aðila upp. Með vísan til áðurgreindra ákvæða byggingarbréfsins sjálfs, 1. málsliðar 1. mgr. 37. gr. og 35. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004, aðdraganda uppsagnarinnar og þar sem uppsögn ábúðar uppfyllti skilyrði 2. mgr. 37. gr. áðurnefndra laga, telst uppsögnin frá 12. desember 2011 lögmæt. 

            Varnaraðili telur rétt gerðarbeiðanda ekki vera svo skýran og glöggan að uppfyllt séu skilyrði 78. gr. aðfararlaga nr. 90/1989 til að fallast á kröfu um útburð. Óvissa sé um uppgjör milli aðila vegna jarðarinnar og vísar gerðarþoli í því sambandi til kaupréttarákvæðis í afsali um jörðina frá 1973 og skaðabótaskyldu gerðarbeiðanda vegna sölu gerðarbeiðanda á hluta úr óskiptu landi jarðarinnar á árinu 1999. 

            Fyrir liggur að ekki náðist samkomulag um kaupverð jarðarinnar Þúfu þegar gerðarþoli leitaði eftir að kaupa jörðina með vísan til kaupréttarákvæðis í afsalinu frá 1973. Meðal gagna málsins eru drög að kaupsamningi um jörðina, byggt á mati Ríkiskaupa á verðmæti jarðarinnar. Með bréfi gerðarbeiðanda, dagsettu 2. mars 2009, var gerðarþola veittur eins árs frestur til að ganga að umræddu tilboði. Jafnframt var athygli gerðarþola vakin á ákvæði 2. mgr. 5. gr. laga um Jarðasjóð nr. 34/1992, um að náist ekki samkomulag um kaupverð skuli mat dómkvaddra manna ráða. Óumdeilt er að gerðarþoli bar ágreining aðila um kaupverð jarðarinnar ekki undir dómkvadda matsmenn eins og skylt er samkvæmt áðurgreindu ákvæði laga nr. 34/1992. Með vísan til þess og málatilbúnaðar gerðarþola að öðru leyti verður ekki leyst úr ágreiningi aðila varðandi kaupréttarákvæði afsalsins frá 1973.  

            Af gögnum málsins og málflutningi gerðarþola verður ekki annað ráðið en gerðarþoli hafi ekki leitað áðurnefnds mats dómkvaddra manna þar sem hann taldi sig eiga bótakröfu á hendur gerðarbeiðanda vegna sölu gerðarbeiðanda á hluta úr óskiptu landi jarðarinnar á árinu 1999. Þá telur gerðarþoli að ætluð bótakrafa hans á hendur gerðarbeiðanda nemi hærri fjárhæð en skuld gerðarþola við gerðarbeiðanda vegna jarðarafgjalds. Fallist er á það með gerðarbeiðanda að ætluð skaðabótakrafa gerðarþola á hendur gerðarbeiðandi sé með öllu vanreifuð og ekki til þess fallinn að draga úr skýrleika kröfu gerðarbeiðanda. 

             Samkvæmt því sem að framan er rakið, málflutningi aðila og framkomnum gögnum er það mat dómsins að réttur gerðarbeiðanda til að fá gerðarþola borinn út af jörðinni sé skýr og glöggur. Með vísan 78. gr. aðfararlaga nr. 90/1989, sbr. 3. mgr. 83. gr. sömu laga, er því fallist á kröfu gerðarbeiðanda í máli þessu og er honum heimilað að fá gerðarþola ásamt öllu sem honum tilheyrir borinn út af jörðinni Þúfu með beinni aðfarargerð.

            Samkvæmt 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, skal gerðarþoli greiða gerðarbeiðanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 200.000 krónur.   

            Ragnheiður Thorlacius héraðsdómari kveður upp þennan úrskurð.

Úrskurðarorð:

         Gerðarbeiðanda, fjármála- og efnahagsráðuneytinu, er heimilt að fá gerðarþola, Sigurð Ragnarsson, kt. [...], borinn út af jörðinni Þúfu, landnúmer 171830, ásamt öllu sem honum tilheyrir með beinni aðfarargerð.

            Gerðarþoli greiði gerðarbeiðanda kr. 200.000 í málskostnað.