Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Eiríkur Tómasson og Benedikt Bogason og Ingibjörg Benediktsdóttir settur hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 24. september 2015. Hún krefst þess að stefnda verði gert að greiða sér 5.728.666 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. júlí 2012 til greiðsludags, allt að frádregnum nánar greindum innborgunum á tímabilinu 23. september 2009 til 2. júlí 2014, samtals 3.060.000 krónur. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Stefndi er húsnæðissamvinnufélag sem á og hefur yfirumsjón með rekstri íbúða er það hefur ráðstafað með búseturétti til félagsmanna sinna. Hinn 12. febrúar 2008 gerði stefndi áætlun um kaup áfrýjanda á búseturétti íbúðar að Smyrlahrauni 16 í Hveragerði. Samkvæmt áætluninni nam búseturéttargjaldið 4.450.000 krónum og átti að inna það af hendi með jöfnun afborgunum á tímabilinu frá 5. mars til 5. ágúst 2008. Afhending eignarinnar var fyrirhuguð um miðjan ágúst það ár en áður átti að ganga frá búsetusamningi. Þann samning gerðu aðilar 29. ágúst 2008 og fékk áfrýjandi umráð eignarinnar sama dag. Við undirritun samningsins nam búsetugjald fyrir eignina 128.950 krónum, en það var ákveðið af stjórn stefnda hverju sinni. Í samningnum sagði að hann væri ótímabundinn og óuppsegjanlegur af hálfu aðila. Aftur á móti var gert ráð fyrir að áfrýjanda væri heimilt að selja búseturéttinn eftir nánari ákvæðum samningsins. Aðilar gerðu samkomulag 22. september 2010 sem fól í sér lækkun á búseturéttargjaldi um 1.500.000 krónur og var sú fjárhæð endurgreidd áfrýjanda. Sama dag var gerður nýr búsetusamningur, miðað við búseturéttargjald að fjárhæð 2.950.000, en að öðru leyti var samningurinn samhljóða fyrri samningi.

Í búsetusamningum þeim sem áfrýjandi gerði við stefnda sagði að um réttarsamband aðila færi að öðru leyti en greindi í samningunum eftir samþykktum stefnda. Þær samþykktir sem hér áttu við tóku gildi 12. júní 2008 en í þeim var tekið fram að ekki hvíldi skylda á stefnda til að kaupa til baka eða innleysa búseturétt sem félagið hefði ráðstafað til félagsmanns.

Í júní 2010 flutti áfrýjandi úr íbúðinni og leigði hana tímabundið með samþykki stefnda. Hún mun hafa búið í íbúðinni um skamma hríð haustið 2011 en flutt þaðan endanlega 15. nóvember það ár. Með bréf 12. desember 2011 sagði áfrýjandi upp búsetusamningi sínum við stefnda. Stefndi svaraði uppsögninni með bréfi 9. janúar 2012 þar sem fram kom að félagið liti svo á að samningurinn væri óuppsegjanlegur. Einnig tók stefndi fram að jafnvel þótt talið yrði að þeim sem keyptu búseturétt án kaupskyldu væri heimilt að segja upp búseturétti hefði uppsögnin þau áhrif að rétturinn félli niður við lok uppsagnarfrests án greiðslu af hálfu félagsins samhliða því sem skyldur rétthafans gagnvart því féllu niður. Í kjölfarið fóru fram bréfaskipti milli aðila sem ekki eru efni til að rekja nánar.

Áfrýjandi mun hafa staðið skil á búsetugjaldi vegna íbúðarinnar út september 2012 en frá þeim tíma hefur hún ekki greitt gjaldið. Stefndi hefur ítrekað krafið áfrýjanda um ógreidd búsetugjöld með vöxtum og kostnaði og með bréfi 14. júlí 2014 rifti stefndi búsetusamningnum. Jafnframt krafðist stefndi þess að fá umráð eignarinnar með beinni aðfarargerð en það mál var fellt niður með úrskurði 16. desember það ár.

II

Áfrýjandi reisir kröfu sína um endurgreiðslu búseturéttargjaldsins á lögum nr. 66/2003 um húsnæðissamvinnufélög, eins og þau hljóðuðu á þessum tíma. Í eldri lögum um sama efni, nr. 168/1998 sem fyrrgreindu lögin leystu af hólmi, var í 1. mgr. 13. gr. mælt fyrir um að andvirði búseturéttarins skyldi endurgreitt búseturéttarhafa í samræmi við nánar greind ákvæði laganna ef hann hætti afnotum af íbúð. Í lögum nr. 66/2003 var ekki að finna ákvæði þess efnis. Þvert á móti kom fram í athugasemdum með frumvarpi til laganna að helstu nýmæli þeirra væru að innlausnarskylda húsnæðissamvinnufélaga væri afnumin og endursala búseturéttar gefin frjáls. Einnig var þetta áréttað í skýringum við 25. gr. frumvarpsins en þar sagði að félagi væri ekki skylt að ábyrgjast endurgreiðslu búseturéttargjalds. Að þessu gættu og með hliðsjón af orðalagi laganna verða þau skýrð þannig að felld hafi verið niður afdráttarlaus skylda til innlausnar húsnæðissamvinnufélaga á búseturétti sem kveðið var á um í eldri lögum. Þeirri málsástæðu sem hér um ræðir verður því hafnað. Verður heldur ekki fallist á það með áfrýjanda að afnám lögbundinnar innlausnarskyldu húsnæðissamvinnufélaga á búseturétti hafi farið í bága við 72. gr. stjórnarskrárinnar um friðhelgi eignarréttar. Þá verður ekki byggt á því að stefndi hafi viðurkennt innlausnarskyldu sína með því að endurgreiða búseturéttargjaldið að hluta, en þessari málsástæðu hreyfði áfrýjandi fyrst fyrir Hæstarétti og skortir skilyrði til þess að hún komist að í málinu, sbr. 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Í annan stað telur áfrýjandi að búsetusamningar sínir við stefnda séu ógildir vegna misneytingar sem falist hafi í því að stefndi hafi nýtt sér að henni var ókunnugt um að félagið hefði gert þá breytingu í starfsemi sinni að fella niður skyldu til að endurgreiða búseturéttargjald með verðbótum. Samkvæmt 31. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga er samningur ógildur ef honum hefur verið komið á með því að nýta bágindi manns, einfeldni hans, fákunnáttu eða léttúð eða það að hann var öðrum háður til að afla óréttmætra hagsmuna. Áfrýjandi hefur með engu móti leitt í ljós að högum hennar hafi verið þannig komið að búsetusamningarnir skuli ógiltir af þessum sökum.

Loks telur áfrýjandi að búsetusamningunum skuli vikið til hliðar þar sem það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera þá fyrir sig, sbr. 1. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936. Við mat á því skal líta til efnis samninganna, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerð og atvika sem síðar komu til, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Að því er varðar efni samninganna er þess að gæta að með þeim öðlaðist áfrýjandi búseturétt í samræmi við lög nr. 66/2003, sem höfðu afnumið innlausnarskyldu húsnæðissamvinnufélaga, svo sem áður er rakið. Um atvik við samningsgerð skal nefnt að um var að tefla staðlaða samninga sem gerðu ráð fyrir heimild áfrýjanda sem búseturéttarhafa til að selja þann rétt. Að því er varðar stöðu aðila er þess hins vegar að gæta að áfrýjandi er einstaklingur en stefndi er félag sem hefur í sinni þjónustu starfsmenn með reynslu á því sviði sem hér um ræðir. Um atvik er síðar komu til má benda á að þróun á fasteignamarkaði hamlaði ráðstöfun búseturéttar en þær aðstæður bitnuðu á báðum aðilum. Þegar allt þetta er virt heildstætt eru ekki næg efni til að víkja samningunum til hliðar af þeirri ástæðu að ósanngjarnt sé eða andstætt góðri viðskiptavenju af hálfu stefnda að bera þá fyrir sig. Verður heldur ekki fallist á það með áfrýjanda að óskráðar reglur samningaréttar um rangar eða brostnar forsendur geti leitt til þeirrar niðurstöðu.

Samkvæmt öllu framansögðu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur.

Rétt er að hvor aðili beri sinn kostnað af rekstri málsins fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 24. júní 2015.

                Mál þetta, sem dómtekið var 27. maí sl., er höfðað með stefnu birtri 24. október sl.

            Stefnandi er Erna Sigurveig Guðmundsdóttir, kt. 270753-5749, Borgarheiði 15h, Hveragerði.

            Stefndi er Búmenn hsf., kt. 660499-2299, Kletthálsi 1, Reykjavík.

             Dómkröfur stefnanda eru þær aðallega að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 5.728.666 krónur, auk dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 1. júlí 2012 til greiðsludags, að teknu tilliti til innborgana þann 23. september 2009 að fjárhæð 1.500.000 kr., þann 5. nóvember 2012 að fjárhæð 80.000 kr., þann 6. desember 2012 að fjárhæð 40.000 kr., þann 10. janúar 2013 að fjárhæð 80.000 kr., þann 1. febrúar 2013 að fjárhæð 80.000 kr., þann 1. mars 2013 að fjárhæð 80.000 kr., þann 2. apríl 2013 að fjárhæð 80.000 kr., þann 3. maí 2013 að fjárhæð 80.000 kr., þann 3. júní 2013 að fjárhæð 80.000 kr., þann 3. júlí 2013 að fjárhæð 80.000 kr., þann 1. ágúst 2013 að fjárhæð 80.000 kr., þann 2. september 2013 að fjárhæð 80.000 kr., þann 30. september 2013 að fjárhæð 80.000 kr., þann 1. nóvember 2013 að fjárhæð 80.000 kr., þann 2. janúar 2014 að fjárhæð 80.000 kr., þann 3. febrúar 2014 að fjárhæð 80.000 kr., þann 3. mars 2014 að fjárhæð 80.000 kr., þann 2. apríl 2014 að fjárhæð 80.000 kr., þann 2. maí 2014 að fjárhæð 80.000 kr., þann 2. júní 2014 að fjárhæð 80.000 kr., þann 2. júlí 2014 að fjárhæð 80.000 kr.     

                Þá krefst stefnandi þess að viðurkennt verði að stefnandi hafi sagt upp búsetusamningi aðila dags. 29. ágúst 2008 með lögmætum hætti þann 12. desember 2011. Þá er þess krafist að viðurkennt verði að uppsögn hafi tekið gildi næstu mánaðamót eftir að hún var framkvæmd og að 6 mánuðum eftir það hafi stefnanda verið óskylt að geiða búsetugjald og stefnda verið rétt að leysa til sín íbúðina að Smyrlaheiði 16, 810 Hveragerði.

                Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi eða að mati dómsins.

            Dómkröfur stefnda eru þær að viðurkenningarkröfum stefnanda verði vísað frá dómi og að stefnandi verði sýknaður af öllum öðrum kröfum stefnanda. Til vara er þess krafist að stefndi verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda. Til þrautavara er þess krafist að kröfur stefnanda verði lækkaðar. Þá krefst stefndi málskostnaðar úr hendi stefnanda að mati dómsins.

Málavextir

                Stefnandi lýsir málavöxtum svo að hún sé búseturéttarhafi vegna búsetuíbúðar á vegum stefnda að Smyrlaheiði 16 í Hveragerði. Stefndi sé húsnæðissamvinnufélag sem byggi á svokölluðu búseturéttarformi. Í því felist að stefndi hafi yfirumsjón með rekstri íbúða sem félagsmönnum, búseturéttarhöfum, standi til boða að kaupa búseturétt í.  Upphaflegur kostnaður félagsmanns fyrir búseturétt sé yfirleitt á bilinu 10-30% af kostnaðarverði íbúðar og nefnist búseturéttargjald. Þegar félagsmaður greiði búseturéttargjald vegna fasteignar sé gerður búsetusamningur sem þinglýst sé sem kvöð á eignina. Að auki greiði búseturéttarhafi mánaðarlegt búsetugjald til stefnda vegna rekstrar-, viðhalds- og fjármagnskostnaðar af fasteigninni. Um stefnda gildi lög nr. 66/2003 um húsnæðissamvinnufélög.

                Ofangreind lög hafi tekið gildi 1. júlí 2003 og hafi leyst af hendi eldri lög um sama efni, lög nr. 161/1998. Hin eldri lög hafi kveðið á um endurgreiðslu á andvirði búseturéttar þegar búseturéttarhafi hætti afnotum af búsetuíbúð, sbr. 13. gr. eldri laga. Með nýju lögunum hafi þessu verið breytt á þá leið að húsnæðissamvinnufélögum hafi verið gert að kveða á um tilhögun endurgreiðslu búseturéttar í samþykktum sínum, þ.e. um kaupverð, greiðsluform og endurgreiðslu, sbr. 3. mgr. 25. gr. hinna nýju laga.

Stefndi hafi haldið óbreyttu ákvæði um endurgreiðslu búseturéttar í samþykktum sínum og búsetusamningum til loka árs 2006. Ákvæði um endurgreiðslu hafi verið að  finna í 24. gr. samþykkta félagsins fram að þeim tíma. Á aðalfundi félagsins þann 14. júní 2006 hafi hins vegar verið samþykktar nýjar samþykktir sem tekið hafi gildi 1. janúar 2007. Þær hafi falið það í sér að afnumið hafi verið ákvæði um endurgreiðsluskyldu félagsins á búseturétti rétthafa, sbr. 4. mgr. 23. gr. samþykktanna. Ennfremur hafi í nýjum samþykktum verið lagt bann við uppsögn búseturéttarhafa á búsetusamningi, sbr. 3. mgr. 23. gr. Áður hafi búseturéttarhöfum verið heimilt að segja upp samningi með sex mánaða fyrirvara, sbr. 24. gr. eldri samþykkta. Stefnandi heldur því fram að framangreindar breytingar á samþykktum stefnda hafi kollvarpað því búsetuformi sem starfsemi félagsins hafði grundvallast á fram til þessa og almenningur þekkti. Réttur félagsmanna til endurgreiðslu búseturéttar hafi með þessu verið afnuminn og sömuleiðis réttur til uppsagnar búsetusamnings. Þessar breytingar hafi hins vegar ekki verið kynntar búseturéttarhöfum eða öðrum sem ekki hafi setið aðalfundinn þann 14. júní 2006.

             Stefnandi kveður sér ekki hafa verið kunnugt um þessar breytingar þegar hún hafi leitað til stefnda í ársbyrjun 2008 og lýst yfir áhuga á að kaupa búseturétt og henni hafi ekki verið kynntar þær. Í aðdraganda samningsgerðarinnar hafi aðeins komið fram af hálfu stefnda að ef búseturéttarhafi vildi ekki lengur búa í íbúð félagsins væri hægt að selja hana „frjálsri sölu“, þ.e. á markaðsverði. Stefnandi hafi hins vegar ekki verið upplýst um það að félagið hefði í reynd afnumið endurgreiðsluskyldu sína gagnvart búseturéttarhöfum með öllu ef ekki tækist að selja íbúðir á almennum markaði.   

             Stefnandi og stefndi hafi gert með sér búsetusamning þann 29. ágúst 2008 um ofangreinda íbúð og hafi stefnandi greitt búseturéttargjald að fjárhæð 4.450.000 krónur. Stefnandi hafi jafnframt skuldbundið sig til að greiða mánaðarlegt búsetugjald sem hafi numið 128.950 krónum við undirritun samningsins. Í samningnum hafi komið fram í b-lið greinar 7.4 að búseturéttarhafi ákvæði sjálfur söluverð búseturéttar. Hvergi hafi komið fram í samningnum að skylda stefnda til endurgreiðslu búseturéttar hefði verið afnumin.  Stefnandi hafi aðeins fengið sjálfa íbúðina afhenta á umsömdum tíma en stæði í bílakjallara og samkomuhús, sem hafi átt að vera til ráðstöfunar fyrir búseturéttarhafa, hafi ekki verið afhent fyrr en rúmum tveimur árum síðar eða þann 22. september 2010. 

             Í mars 2010 hafi stefnandi viljað losna undan búsetusamningi sínum, m.a. vegna framangreindrar framkomu stefnda í garð stefnanda og annarra búseturéttarhafa. Þann 4. mars hafi stefnandi fundað með skrifstofustjóra stefnda, sem hafi tjáð henni að hún gæti ekki sagt búsetusamningnum upp þar sem hann væri óuppsegjanlegur. Þá hafi stefnandi rætt um riftun vegna afhendingardráttar á bílakjallara og sameign, en af hálfu stefnda hafi komið fram að slíkt myndi hafa í för með sér málaferli fyrir dómstólum. Fundinum hafi lyktað þannig að stefnandi hvorki sagði upp né rifti búsetusamningi sínum.

             Í júní 2010 hafi stefnandi flutt út úr íbúðinni og leigt hana tímabundið út með samþykki stefnda. Íbúðin hafi verið í útleigu í um það bil eitt ár og leigutekjurnar numið lægri fjárhæð en mánaðarlega búsetugjaldið sem stefnandi hafi greitt stefnda. Stefnandi hafi greitt mismuninn úr eigin vasa til stefnda, ásamt hita- og rafmagnskostnaði. 

                Haustið 2010 hafi stefndi gert samkomulag við félagsmenn að Smyrlaheiði um að endurgreiða þeim hluta búseturéttargjaldsins. Skýring stefnda hafi verið sú að búseturéttur hefði lækkað í verði í kjölfar fjármálahrunsins haustið 2008 og að hið breytta uppgjör ætti að endurspegla lækkunina. Þann 22. september 2010 hafi stefnandi undirritað samkomulag um breytingu á fyrra uppgjöri vegna kaupa á búseturétti. Samkvæmt samkomulaginu hafi endurreiknaður búseturéttur numið 2.950.000 krónum og stefnandi hafi fengið mismuninn á fyrra búseturéttargjaldi endurgreiddan. Á sama tímapunkti hafi verið undirritaður nýr búsetusamningur, sem hafi verið samhljóða eldri samningi að frátalinni breytingu á upphæð búseturéttargjalds.

                Stefnandi kveðst hafa flutt endanlega úr íbúðinni þann 15. nóvember 2011. Þann 12. desember sama ár hafi stefnandi sent stefnda uppsögn á búsetusamningi með ábyrgðarbréfi. Þar hafi komið fram að stefnandi teldi grein 2.2 í samningnum, þess efnis að hann væri óuppsegjanlegur, andstæða 20. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög.  Þá hafi stefnandi jafnframt tekið fram að hún væri flutt úr íbúðinni og teldi sig ekki þurfa að greiða mánaðarlegt búsetugjald til félagsins. Stefndi hafi hafnað uppsögninni með svarbréfi þann 9. janúar 2012 á þeim grundvelli að samningurinn væri óuppsegjanlegur. Í bréfinu hafi komið fram að stefndi liti svo á að ákvæði 20. gr. laganna ætti aðeins við um samninga þar sem kaupskylda félagsins væri fyrir hendi. Því næst hafi sagt í bréfi stefnda:

„Verði litið svo á að þeim sem keyptu búseturétt án kaupskyldu búmanna sé heimilt að beita uppsagnarákvæði 20. gr. laga nr. 66/2003 leiðir uppsögn til þess að búseturéttur í viðkomandi íbúð fellur niður án greiðslu af hálfu félagsins við lok uppsagnarfrests...“ 

                Með bréfi dagsettu 19. janúar 2012 hafi stefnandi óskað eftir því að stefndi gerði frekari grein fyrir túlkun sinni á 20. gr. laganna og legði fram gögn henni til stuðnings. Stefndi hafi áréttað fyrri afstöðu sína með bréfi þann 3. febrúar 2012. Stefnandi hafi sent innanríkisráðuneytinu erindi vegna túlkunar stefnda á 20. gr. laganna en ráðuneytið hafi í bréfi þann 21. ágúst 2012 talið að það hefði enga aðkomu að ágreiningi sem þessum.

      Stefndi hafi ítrekað hafnað því að taka uppsögn stefnanda til greina og sömuleiðis neitað að endurgreiða henni andvirði búseturéttarins. Eftir að stefnandi hafi flutt úr íbúðinni hafi hún verið krafin um ógreidd búsetugjöld.  Með bréfi dags. 14. júlí 2013 hafi stefndi lýst yfir riftun samningsins, auk þess sem krafa stefnda um ógreidd búsetugjöld hafi verið áréttuð. Stefnandi hafi svarað þeirri yfirlýsingu með bréfi til stefnda, dags. 14. júlí 2014. Þann 27. ágúst hafi verið tekin fyrir aðfararbeiðni stefnda á hendur stefnanda í Héraðsdómi Suðurlands. Stefnandi hafi lagt fram skrifleg mótmæli gegn beiðninni og fengið frest til greinargerðarskila. Stefnandi skilaði inn greinargerð í málinu þann 24. september og við meðferð málsins var upplýst að útburðarmálið hefði verið fellt niður 16. desember sl. og var stefnanda gert að greiða stefnda 70.000 krónur í málskostnað.

                                               Málsástæður og lagarök stefnanda

             Stefnandi byggir á því að hún hafi sagt búsetusamningi aðila dags. 29. ágúst 2008 upp með lögmætum hætti. Réttur stefnanda til uppsagnar sé tryggður í lögum um húsnæðissamvinnufélög og því hafi stefnda verið óheimilt að taka ekki slíka lögmæta uppsögn til greina. Að fenginni slíkri niðurstöðu byggir stefnandi á því að stefnda beri að endurgreiða henni fjárhæð búseturéttarins, sem hún hafi lagt út fyrir í upphafi samningssambandsins, með verðbótum.  Verði ekki fallist á málsástæður stefnanda er lúta að uppsögn sé endurgreiðslukrafan byggð á því að búsetusamningur aðila sé ógildur og óskuldbindandi fyrir stefnanda. Stefnandi kveður að gera verði skýran greinarmun á búseturéttargjaldi annars vegar, fjárhæð sem stefnandi hafi greitt fyrir búseturétt í íbúð stefnda, og hins vegar búsetugjaldi, mánaðarlegri upphæð sem stefnandi hafi greitt á þeim tíma sem hún hafi búið í íbúðinni. Einungis sé gerð krafa um endurgreiðslu fyrrnefndu fjárhæðarinnar, sem stóð til tryggingar skilvísri greiðslu þeirrar síðarnefndu.

             Stefnandi byggir á því að samkvæmt 2. mgr. 25. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög. beri búseturéttarhafi ábyrgð á greiðslu búsetugjalds á uppsagnartímanum, þ.e. í sex mánuði frá uppsögn. Húsnæðissamvinnufélag beri ábyrgð á búsetugjaldi eftir að uppsagnartíma ljúki, takist félaginu ekki að selja búseturéttinn á uppsagnartíma. Félagið hafi þá umráðarétt yfir íbúðinni og sé heimilt að leigja hana þar til nýr kaupandi finnist, en fyrri íbúi skuli hafa forleigurétt. 

             Stefnandi hafi sagt upp búsetusamningi sínum við stefnda í ábyrgðarbréfi til félagsins þann 12. desember 2011 og hafi uppsögnin því bæði verið skrifleg og send með sannanlegum hætti, sbr. 3. málsl. 1. mgr. 20. gr. laganna. Um lögmæta uppsögn hafi verið að ræða sem markað hafi upphaf sex mánaða uppsagnarfrests samkvæmt 2. málsl. sama ákvæðis og ljóst að fresturinn hafi runnið skeið sitt á enda í lok júní 2012.  Frá þeim tíma hafi stefndi því lögum samkvæmt borið alla ábyrgð á íbúðinni, á greiðslu búsetugjalds og framleigu ef ekki tækist að selja íbúðina, sbr. 2. mgr. 25. gr. laganna. Stefndi hafi hafnað uppsögn stefnanda á þeim grundvelli að búsetusamningurinn væri óuppsegjanlegur af hálfu aðila, sbr. grein 2.2. í samningnum. Sams konar ákvæði sé að finna í 3. mgr. 23. gr. samþykkta félagsins sem tekið hafi gildi þann 1. janúar 2007.  Stefnandi telur ljóst að framangreind ákvæði í búsetusamningi og samþykktum félagsins standist ekki skoðun. Í ákvæði 1. mgr. 20. gr. laganna komi eftirfarandi fram:

„Búsetusamningur er óuppsegjanlegur af hálfu húsnæðissamvinnufélags, sbr. þó riftunarákvæði 22. gr. Uppsagnarfrestur af hálfu búseturéttarhafa er sex mánuðir. Uppsögn skal vera skrifleg og send með sannanlegum hætti.“

   Lögin geri því skýrlega ráð fyrir því að búseturéttarhafi geti sagt upp búseturétti sínum. Einu skilyrðin séu þau að uppsögnin skuli vera skrifleg og send með sannanlegum hætti. Engin önnur skilyrði séu fyrir slíkri uppsögn og engar takmarkanir gerðar á þessum rétti búseturéttarhafa samkvæmt lögum.  Það sé því ljóst að ákvæði í samningi og samþykktum stefnda, sem kveði á um að búsetusamningur sé óuppsegjanlegur, séu í andstöðu við ákvæði 1. mgr. 20. gr. laganna. Samningsákvæði félagsins eða ákvæði í samþykktum geti með engu móti haggað skýru lagaákvæði sem veiti búseturéttarhöfum heimild til uppsagnar á búsetusamningi. Slík ákvæði beri því að virða að vettugi. Hafi velferðarráðuneytið staðfest þetta en í bréfi frá ráðuneytinu til annars búseturéttarhafa, dags. þann 17. október 2013, komi fram sú skoðun að ákvæði 2. málsl. 3. mgr. 23. gr. samþykkta stefnda fari gegn 20. gr. laganna og sé mikilvægt að ákvæðið verði tekið til endurskoðunar. Stefnandi telur því engum vafa undirorpið að stefnda hafi borið að viðurkenna lögmæta uppsögn stefnanda á búsetusamningi hennar, enda hafi uppsögnin bæði verið skrifleg og afhent félaginu með sannanlegum hætti. Sú ákvörðun að hafna því að taka uppsögn stefnanda til greina hafi því verið ólögmæt. Af þeirri niðurstöðu leiði að stefnandi eigi kröfu á hendur stefnda um endurgreiðslu búseturéttargjalds ásamt verðbótum. kröfu A. ið da um endurgreiðslu bfnandi tum eða samningi. hent f viðurkenna lögmæta uppsögn stefnanda ert um langa hríð. andi . 

              Stefnandi byggir á því að búsetusamningur aðila sé ógildur og óskuldbindandi, verði komist að því að uppsögn stefnanda sé ekki nægjanlegur grundvöllur fyrir hana. Kröfu sína um ógildingu búsetusamnings aðila byggir stefnandi í fyrsta lagi á því að ákvæði hans séu andstæð lögum, í öðru lagi á því að lagaákvæði sem fellt hafi niður skyldu stefnda til endurgreiðslu búseturéttarins séu andstæð 72. gr. stjórnarskrárinnar og í þriðja lagi á því að atvik við og eftir samningsgerðina leiði til þess að meta beri samninginn ógildan.  

             Stefnandi byggir á því að samkvæmt 20. tölul. 2. mgr. 4. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög beri að kveða á um endurgreiðslu búseturéttar í samþykktum húsnæðissamvinnufélags. Þá segi jafnframt í 3. mgr. 25. gr. laganna að kveða skuli á um kaupverð búseturéttar, greiðsluform og endurgreiðslu í samþykktunum. Framangreind lagaákvæði verði ekki túlkuð á annan veg en að endurgreiðsluréttur búseturéttar skuli vera fyrir hendi, enda komi hvergi fram að sá réttur hafi verið afnuminn. Önnur niðurstaða væri óeðlileg og ósanngjörn, enda myndi það leiða til þess að upphaflegur búseturéttur væri óendurkræfur þrátt fyrir að búseturéttarhafar stæðu skil á mánaðarlegu búsetugjaldi. Samþykktir og samningar stefnda, annars efnis, séu því í andstöðu við ákvæði laganna. Að fenginni slíkri niðurstöðu telur stefnandi eðlilegast að hin ógildu ákvæði samþykktanna og samningsins falli brott, en búsetusamningur aðila verði látinn halda gildi sínu að öðru leyti. Þannig hafi  stefnanda verið heimil uppsögn og hafi stefnda borið að endurgreiða henni búseturéttinn að loknum uppsagnarfresti.

             Stefnandi byggir á því að eignarétturinn sé friðhelgur samkvæmt 72. gr. stjórnarskrárinnar og 1. gr. 1. viðauka við Mannréttindasáttmála Evrópu, sem lögfestur hafi verið með lögum nr. 62/1994. Enginn verði skyldaður til að láta eign sína af hendi, nema að lög bjóði svo, að almenningsþörf krefji og að fullt verð komi fyrir. Fullnægja þurfi öllum þremur skilyrðunum og ávallt þurfi að fara fram mat á meðalhófi, enda megi takmörkun á eignarétti ekki ganga lengra en nauðsyn krefji hverju sinni. Sjálft eignaréttarhugtakið hafi víðtæka merkingu og undir það heyri hvers konar verðmæt réttindi sem til eigna verði talin. 

             Stefnandi bendir aðallega á þrjú atriði þessu til stuðnings.  Í fyrsta lagi sé ljóst að búseturéttargjaldið hafi eingöngu átt að standa sem trygging fyrir skilvísri greiðslu búsetugjalds, sbr. 3. mgr. 9. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög og gr. 4.4. í búsetusamningi. Það komi heim og saman við þá starfshætti stefnda að draga frá búseturéttargjaldi vanskil búseturéttarhafa á mánaðarlegu búsetugjaldi. Það sé ljóst að engin þörf sé fyrir slíka tryggingu þegar ábyrgð búseturéttarhafa á greiðslu búsetugjalds sé niður fallin og beri stefnda þá að endurgreiða rétthafanum tryggingargjaldið. Í öðru lagi bendir stefnandi á að innlausnarverð búseturéttar hennar sé tilgreint sem eign samkvæmt skattframtali og hún greiði vaxtagjöld af þeirri eign. Í árslok 2010 hafi eign vegna búseturéttarins verið talin 2.950.000 krónur, í árslok 2011 hafi hún verið 3.093.960 krónur og í árslok 2012 hafi hún aftur verið orðin 2.950.000 krónur. Á eyðublaði Ríkisskattstjóra, sem búseturéttarhöfum beri að fylla út í tengslum við vaxtagjöld og búseturétt, komi fram að fylla verði út eyðublaðið til þess að unnt sé að reikna út vaxtabætur hjá þeim sem keypt hafi eignarhluta í kaupleiguíbúð. Því fari ekki á milli mála að gagnvart skattyfirvöldum sé um eign búseturéttarhafa að ræða. Í þriðja lagi bendir stefnandi á að búsetukerfið sameini annars vegar kaup og hins vegar leigu, sbr. hugtakið „kaupleiguíbúð“. Búseturéttarhafar kaupi búseturéttinn og greiði fyrir hann búseturéttargjald (kaup), en greiði síðan mánaðarlegt búsetugjald sem sé gjaldið fyrir afnotin af íbúðinni (leiga), sbr. 1. mgr. 12. gr. laganna. Um þetta sé fjallað í greinargerð með frumvarpi til laganna. Þá komi þetta heim og saman við þær upplýsingar sem sé að finna á heimasíðu stefnda um búseturéttarformið, en þar segi að búseturéttur sé eignarhlutur búmanns,  félagsmanns í Búmönnum hsf., sem tryggi ótímabundinn afnotarétt af búmannaíbúð. Það sé því ljóst að búseturétturinn, sem félagsmenn kaupi sér samkvæmt framangreindu, sé háður eignarétti þeirra. Hann verði ekki afnuminn nema að uppfylltum þeim skilyrðum sem fram komi í 72. gr. stjórnarskrárinnar, þ.e. að lög bjóði svo, að almenningsþörf krefji og að fullar bætur komi fyrir. Ljóst sé að síðastgreindu tvö skilyrðin séu ekki uppfyllt í tilviki þeirra ákvæða laganna sem fellt hafi brott endurgreiðsluskyldu stefnda og því sé um ólögmæta skerðingu á eignarétti búseturéttarhafa að ræða.

             Þegar stefnandi hafi leitað til stefnda í ársbyrjun 2008 hafi félagið verið starfrækt í 10 ár. Búseturéttarformið hafi verið auglýst og orðið vel þekkt undir þeim formerkjum að bjóða upp á húsnæði fyrir fólk 50 ára og eldra á hagstæðum kjörum þar sem það gæti átt rólegt og áhyggjulaust ævikvöld. Allt frá stofnun félagsins árið 1998 hefði það byggt á þeirri hugmyndafræði að fólk keypti búseturétt sem það fengi endurgreiddan þegar það segði samningi sínum upp eða hætti afnotum af búsetuíbúð af öðrum ástæðum. Búseturéttarformið hafi snúist um þetta og geri enn í öðrum sambærilegum félögum.   

             Félagið hafi á aðalfundi þann 14. júní 2006 ákveðið að gera grundvallarbreytingar á því búseturéttarformi sem félagið hefði byggt á til þessa. Hafi réttur félagsmanna til endurgreiðslu búseturéttar verið afnuminn og sömuleiðis réttur þeirra til uppsagnar á búsetusamningi. Þetta þýddi að tækist félagsmönnum ekki að selja íbúðir sínar á almennum markaði, þá töpuðu þeir búseturétti sínum, þ.e. eignarhlut sínum í íbúðunum, bótalaust. Hafi breytingarnar falið í sér að fyrra kerfi hafi í reynd verið kollvarpað, en engu að síður hafi þær farið lágt og ekki verið kynntar rétthöfum eða öðrum þeim sem ekki hafi setið aðalfund félagsins.  

             Stefnandi byggir á því að þegar hún hafi keypt búseturétt sinn í ágúst 2008 hafi forsenda kaupanna verið sú að um væri að ræða hið hefðbundna búseturéttarform sem þekkt hafi verið. Stefnanda hafi ekki verið kunnugt um að framangreindar breytingar hefðu átt sér stað á aðalfundi stefnda eða hvaða þýðingu þær hefðu. Þetta hafi stefnda mátt vera ljóst þegar gengið hafi verið til samninga við stefnanda árið 2008, en stefndi hafi ekki upplýst stefnanda um breytta réttarstöðu búseturéttarhafa. Stefnanda hafi verið sagt að íbúðirnar að Smyrlaheiði væru seldar í „frjálsri sölu“ sem þýtt hafi að búseturéttarhafar ákveddu sjálfir söluverð búseturéttar síns, sbr. b- lið greinar 7.4 í búsetusamningi. Aldrei hafi komið fram, hvorki í samtölum stefnanda við stefnda né í samningi hennar við félagið, að félagið myndi ekki greiða búseturéttinn til baka ef hann seldist ekki á almennum markaði. 

             Stefnandi telur ljóst að ójafnræði hafi verið með aðilum við samningsgerðina og að stefndi hafi nýtt sér fákunnáttu hennar um breytingar á samþykktum félagsins og þýðingu þeirra með þeim afleiðingum að bersýnilegur munur hafi verið á þeim hagsmunum sem falist hafi í undirritun samningsins fyrir aðila.  Stefnandi hafi talið sig fá umrædd réttindi með undirritun samningsins og hafi þau verið forsenda þess að hún hafi ákveðið að ganga til samninga við félagið.

             Með vísan til alls framangreinds telur stefnandi að forsendur séu í veigamiklum atriðum brostnar fyrir samningi hennar við stefnda. Viljaskortur stefnanda í þessum efnum leiði til þess að stefndi geti ekki borið fyrir sig ákvæði búsetusamnings aðila um að hann sé óuppsegjanlegur. Þá telur stefnandi að misneytingu hafi verið beitt við samningsgerðina í skilningi 31. gr. samningalaga nr. 7/1936 og það væri bersýnilega ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig í skilningi 36. gr. sömu laga.  Því sé hann ógildur og óskuldbindandi og því beri stefnda að endurgreiða stefnanda búseturéttinn í samræmi við kröfur hennar. 

             Stefnandi bendir á að fullyrðingar þess efnis að sala á búseturétti hafi verið gerð „frjáls“, samhliða því sem innlausnarskylda stefnda hafi verið afnumin, séu verulega misvísandi. Staðreyndin sé sú að stefnandi hafi hvergi mátt sig hreyfa án samþykkis stefnda og félagið hafi ekki heimilað sölumeðferð með öðrum hætti en að félagið hafi sjálft annast söluna og tæki fyrir það háa söluþóknun fyrir máttlausar sölutilraunir.  Stefndi hafi engan hvata til að selja búsetuíbúðir ef engin skylda hvíli á félaginu til endurgreiðslu búseturéttar til búseturéttarhafa. Félagið geti þess í stað rukkað háar fjárhæðir fyrir gagnslausar sölutilraunir og haldið áfram að innheimta mánaðarlegt búsetugjald. Gefist búseturéttarhafinn upp og skili inn lyklunum, líti félagið svo á að búseturétturinn falli niður án greiðslu ásamt öðrum skyldum félagsins. Þá geti félagið reynt að selja fyrir alvöru og fengið aftur greiddan búseturétt frá nýjum og grandlausum félagsmanni.

             Stefnandi reisir dómkröfu sína á því að stefnda beri að endurgreiða henni fjárhæð búseturéttarins ásamt verðbótum. Samkvæmt 24. gr. samþykkta stefnda frá 13. apríl 2005 skyldi miða við vísitölu neysluverðs þess mánaðar þegar búseturéttargjald hafi verið greitt og verðbætur reiknist til þess dags sem endurgreiðsla fari fram. Í töflunni hér á eftir séu verðbætur reiknaðar á greiðslur stefnanda fram til 1. júlí 2012 þegar uppsagnarfrestur búsetusamningsins hafi runnið út. Þann dag hafi stefnda borið að endurgreiða stefnanda búseturéttinn, og reiknist því dráttarvextir á endurgreiðslukröfuna frá þeim degi en ekki verðbætur, sbr. eftirfarandi töflu:

             Þann 23. september 2010 hafi stefndi endurákvarðað verð búseturéttarins og greitt stefnanda mismuninn, 1.500.000 krónur. Sú fjárhæð skoðist sem innborgun á kröfu stefnanda um endurgreiðslu búseturéttarins. 

             Þar sem stefndi hafi neitað að viðurkenna uppsögn stefnanda og haldið fast við hinn ógilda búsetusamning, hafi stefnandi gripið til þess ráðs að leigja íbúðina út til að takmarka tjón sitt. Á tímabilinu 5. nóvember 2012 til 2. júlí 2014 hafi stefnandi fengið 80.000 krónur á mánuði í leigutekjur og skoðist þær sem innborganir á kröfu stefnanda um endurgreiðslu búseturéttarins, jafnóðum og þær hafi fallið til.

             Að lokum geri stefnandi kröfu um dráttarvexti á kröfu sína frá lokum uppsagnarfrestsins, eins og hún hafi verið með tilliti til verðtryggingarinnar á hverjum tíma. 

             Viðurkenningarkrafa stefnanda er sögð sett fram á grundvelli sömu málsástæðna og að framan greinir þar sem fjallað er um að búsetusamningi aðila hafi verið sagt upp með lögmætum hætti. Stefnandi hafi þá sjálfstæða hagsmuni af því að viðurkennt verði að hún sé laus undan búsetusamningi sínum, þar eð stefndi hafi uppi háar fjárkröfur á hendur henni.

             Kröfur sínar byggir stefnandi aðallega á stjórnarskránni, lögum um húsnæðissamvinnufélög nr. 66/2003, eldri lögum um sama efni nr. 161/1998, samningalögum nr. 7/1936, lögum um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 og meginreglum samninga-, kröfu- og eignaréttar. Málskostnaðarkrafa stefnanda á sér stoð í 1. mgr. 129. gr. og 1. og 3. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

                                                   Málsástæður og lagarök stefnda

             Krafa stefnda um frávísun á viðurkenningarkröfum stefnanda er á því byggð að stefnandi eigi ekki lögvarða hagsmuni af því að fá úrlausn um slíka kröfu, enda sé hún í raun málsástæða fyrir þeim kröfum stefnanda að hún hefði mátt segja upp búsetusamningi við stefnda og hvenær það hafi þá verið gert.

            Stefndi kveður ágreiningslaust að hann hafi móttekið bréf dags. 12. desember 2011 sem falið hafi í sér yfirlýsingu stefnanda um uppsögn búsetusamnings aðila og að hún hafi byggt á 20. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög. Hefðu réttindi og skyldur aðila samkvæmt búsetusamningi því átt að falla niður í lok júní 2012. Hefði falist í því að réttur stefnanda til umráða og afnota af búsetuíbúðinni hefði fallið niður og jafnframt skylda til greiðslu búsetugjalds. Þrátt fyrir þetta hafi stefnandi haldið áfram umráðum og afnotum af íbúðinni og greitt af henni búsetugjöld út september 2012. Þá liggi fyrir að stefnandi hafi haft umráð íbúðarinnar allt fram í september 2014 og haft af henni leigutekjur frá nóvember 2012 til júlí 2014. Stefndi byggir á því að þegar af þessum ástæðum hafi uppsögn stefnanda fallið niður enda sé framangreind háttsemi stefnanda ekki samrýmanleg því að uppsögninni frá desember 2011 hafi verið haldið til streitu.

            Stefndi hafnar þeirri túlkun stefnanda að ákvæði 2.2 í búsetusamningi aðila um að samningurinn sé óuppsegjanlegur af hálfu beggja aðila fari í bága við 20. gr. laga nr. 66/2003 og að það ákvæði sé ófrávíkjanlegt. Það sé grundvallarregla í samningarétti að samningsaðilar geti almennt samið um að víkja frá ákvæðum settra laga nema sérstaklega sé tekið fram í lögunum að þau eða tiltekin ákvæði þeirra séu ófrávíkjanleg. Ekkert komi fram um það í lögunum að ákvæði 20. gr. þeirra sé ófrávíkjanlegt. Félagsmálaráðuneytið hafi staðfest að ákvæði 2. ml. 23. gr. samþykkta stefnda rúmaðist innan laganna og það að velferðarráðuneytið kunni að hafa aðra skoðun geti ekki haft þýðingu við úrlausn málsins.

            Verði ekki fallist á að  ákvæði 20. gr. laganna sé frávíkjanlegt komi til skoðunar hver séu réttaráhrif uppsagnar stefnanda á búsetusamningi aðila. Uppsögnin yrði þá reist á tilgreindu lagaákvæði en ekki á samningi aðila og hlytu réttaráhrifin að ráðast af lögum enda ekki um þau fjallað í samningi aðila eða samþykktum stefnda. Stefndi byggir á því að enginn lagagrundvöllur sé fyrir þeirri kröfu stefnanda að hún eigi rétt til endurgreiðslu upphaflegs búseturéttargjalds auk verðbóta eftir að skyldur aðila hafi fallið niður fyrir uppsögn. Engin slík ákvæði séu í búsetusamningi aðila sem gilt hafi um samningssamband þeirra þegar uppsagnarbréf hafi verið sent í desember 2011. Stefnda virðist stefnandi horfa fram hjá þeim meginbreytingum sem falist hafi í setningu laga nr. 66/2003 en í athugasemdum frumvarpsins segi að helstu nýmæli frumvarpsins séu m.a. þau að innlausnarskylda húsnæðissamvinnufélaga á búseturétti sé afnumin og endursala búseturéttar gefin frjáls. Í athugasemdum með 25. gr. frumvarpsins segi að húsnæðissamvinnufélagi sé ekki skylt samkvæmt lögum að ábyrgjast endurgreiðslu búseturéttargjalds. Um kaupverð búseturéttar, greiðsluform þess og endurgreiðslu búseturéttar fari samkvæmt samþykktum  húsnæðissamvinnufélags. Þetta gildi um búsetusamninga sem gerðir séu eftir að frumvarpið öðlist lagagildi og um eldri búsetusamninga þar sem búseturéttarhafi óski eftir að farið sé með samkvæmt samþykktunum. Hafi því markmið hinna nýju laga verið að rýmka lögin og færa ákvörðunarvald um starfshætti í meira mæli til húsnæðissamvinnufélaganna. Hafi samþykktir stefnda sem tekið hafi gildi 1. janúar 2007, svo og búsetusamningar sem byggt hafi á þeim, verið á þessu reistar. Hafi því fyrirkomulag varðandi ráðstöfun búseturéttar sem leitt hafi af búsetusamningi aðila verið í fullu samræmi við samþykktir stefnda og þau lög sem þær hafi byggt á. Verði uppsögn stefnanda á búsetusamningnum talin skuldbindandi geti hún að lögum ekki leitt til annarrar niðurstöðu en að samningsskyldur beggja aðila falli niður, enda eigi krafa stefnanda um endurgreiðslu búseturéttargjalds sér enga lagastoð.

            Stefndi kveður það rétt að litið hafi verið á búseturéttarkerfið sem nokkurs konar blöndu milli eignar- og leiguforms og hafi búseturétturinn sjálfur verið talinn fela í sér hlutbundin réttindi. Stefnandi hafi átt búseturéttinn og hafi hún getað nýtt sér hann svo lengi sem hún hafi efnt samning sinn við stefnda. Það hafi hún ekki gert og því hafi rétturinn fallið niður sökum riftunar eða eftir atvikum vegna uppsagnar stefnanda verði hún talin bindandi.

            Stefndi mótmælir því að 72. gr. stjórnarskrárinnar tryggi með einhverjum hætti að stefnandi eigi rétt til að fá upphaflegt kaupverð búseturéttarins sem falist hafi í greiðslu búseturéttargjalds endurgreitt frá stefnda. Hin hlutbundnu réttindi stefnanda hafi falist í búseturéttinum en ekki rétti til að fá hann innleystan úr hendi stefnda. Það sé að öllu leyti á valdi búseturéttarhafa að viðhalda búseturéttinum, vanefni hann skyldur sínar eða leysi sig undan þeim með uppsögn sé um atvik að ræða sem séu á hans valdi og ábyrgð. Geti setning laga nr. 66/2003, sérstaklega 25. gr. laganna, á engan hátt verið í bága við 72. gr. stjórnarskrárinnar.

            Stefndi byggir á því að rakalausar séu fullyrðingar í stefnu um að lágt hafi farið um breytingar úr fyrra kerfi með innlausnarskyldu yfir í hið svokallaða frjálsa kerfi. Breytingin hafi átt sér langan aðdraganda með þátttöku fjölda félagsmanna og hafi þetta verið kynnt og yfirfarið í aðalfundum sem opnir séu öllum félagsmönnum. Þá hafi framvindan verið tíunduð í fréttabréfi stefnda.

            Stefndi telur að fullyrðingar stefnanda um að forsenda kaupa á búseturétti í ágúst 2008 hafi verið sú að um hið hefðbundna búseturéttarform væri að ræða standist ekki, enda hefðu ný lög um húsnæðissamvinnufélög sem opnað hafi á mismunandi búseturéttarform verið í gildi um árabil.  Samþykktir og búsetusamningar stefnda séu byggðir á þessum lögum og tilhæfulaust að félagið kynni ekki félagsmönnum og búseturéttarhöfum það fyrirkomulag sem starfsemi félagsins sé reist á. Þá mótmælir stefndi því harðlega að ójafnræði hafi verið með aðilum við samningsgerðina og að stefndi hafi nýtt sér fákunnáttu hennar um breytingar á samþykktum stefnda. Stefnandi hafi keypt búseturétt með sömu skilmálum og fjöldi annarra félagsmanna í samræmi við gildandi samþykktir félagsins.

            Stefndi hafnar því að stefnandi hafi verið beitt misneytingu við samningsgerðina og sé ógilding á grundvelli 31. gr. laga nr. 7/1936 fjarri lagi. Þá hafi ekki verið sýnt fram á að það sé bersýnilega ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju í skilningi 36. gr. laganna að bera búsetusamninginn fyrir sig. Hann sé sama efnis og samningar við aðra búseturéttarhafa í frjálsa kerfinu. Þá verði samningurinn ekki ógiltur á grundvelli ólögfestra reglna samningaréttar um brostnar forsendur og engin lagastoð sé fyrir kröfu um endurgreiðslu búseturéttargjalds með verðbótum.

            Stefndi mótmælir fullyrðingum og sjónarmiðum um sölumeðferð búseturéttar og ætti öllum að vera ljóst að húsnæðissamvinnufélög þurfi alltaf með einhverjum hætti sem eigendur íbúðanna að koma að aðilaskiptum á búseturétti. Fullyrðingar um háa þóknun fyrir sölumeðferð búseturéttar og engan hvata til að standa að aðilaskiptum á þeim eigi sér enga stoð.

            Stefndi bendir á að fjárkröfur stefnanda byggi á því að upphaflegur búsetusamningur aðila frá ágúst 2008 hafi ekki fallið niður við gerð nýs samnings í september 2010. Fái framsetning fjárkrafna í stefnu ekki staðist enda bæri að miða við búseturéttargjald síðari samnings yrði talið að endurgreiðsla kæmi til álita. Þá verði engin stoð fundin fyrir kröfu stefnanda um verðbætur. Þá sýni frádráttur leigugreiðslna, sem stefnandi hafi fengið á tímabilinu nóvember 2012 til júlí 2014, hversu mótsagnakenndur málatilbúnaður stefnanda sé, enda byggi hann hvorki á samningum aðila né lögum auk þess sem fullyrðingar um málsatvik og málstæður stangist á við gögn málsins.

            Stefndi mótmælir upphafstíma dráttarvaxta og telur þá ekki eiga neina lagastoð.

            Stefndi vísar um frávísunarkröfu til 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 og byggir málatilbúnað sinn á lögum nr. 66/2003 svo og almennum reglum samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga. Málskostnaðarkrafa stefnanda er reist á 129. gr. og 130. gr. laga nr. 91/1991.

                                                                              Niðurstaða

             Samkvæmt 1. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 verða dómstólar ekki krafðir álits um lögfræðileg efni eða hvort tiltekið atvik hafi gerst nema að því leyti sem er nauðsynlegt til úrlausnar um ákveðna kröfu í dómsmáli. Þá segir í 2. mgr. sömu lagagreinar að sóknaraðili sem hafi lögvarða hagsmuni af því að skorið sé úr um tilvist eða efni réttinda geti leitað viðurkenningardóms um kröfur sínar í þeim efnum. Viðurkenningarkröfur þær sem stefnandi hefur uppi í máli þessu eru að efni til aðeins málsástæður fyrir fjárkröfum stefnanda og verður því ekki hjá því komist að vísa þeim frá dómi.

             Stefndi er húsnæðissamvinnufélag sem stofnað var 8. nóvember 1998 og starfaði á grundvelli laga nr. 161/1998 um húsnæðissamvinnufélög. Í 1. mgr. 12. gr. laganna segir að hver sá sem hefði fengið keyptan búseturétt skyldi gera búsetusamning við húsnæðissamvinnufélagið og skyldi samningurinn vera óuppsegjanlegur af hálfu félagsins nema búseturétthafi gerði sig sekan um grófar vanefndir á skyldum sínum. Uppsagnarfrestur af hálfu búseturétthafa var hins vegar sex mánuðir. Einnig voru í lögunum ákvæði um frestun í allt að tólf mánuði á endurgreiðslu á andvirði búseturéttar tækist ekki að gera búsetusamning við nýjan félagsmann. Í 1. mgr. 13. gr. laganna var ákvæði þess efnis að hætti búseturétthafi afnotum af íbúð skyldi andvirði búseturéttarins endurgreitt honum í samræmi við nánari fyrirmæli í lögunum. Þá var í 2. mgr. 13. gr. laganna ákvæði um að í samþykktum húsnæðissamvinnufélaga skyldi kveðið á um hvernig hagað skyldi mati og úttektum á búsetuíbúðum, þar á meðal vegna endurbóta og vanrækts viðhalds.

             Lög nr. 66/2003, sem tóku gildi 1. júlí 2003, leystu af hólmi hin eldri lög um húsnæðissamvinnufélög. Í athugasemdum með frumvarpinu kemur fram að hin eldri  lög um húsnæðissamvinnufélög hafi að ýmsu leyti verið erfið í framkvæmd. Í þeim sé gerð krafa til íbúa/félagsmanna að axla meiri ábyrgð en gert sé á almennum fasteignamarkaði. Þeim sé gert að gera áætlanir um framtíðarviðhald húseignanna áratugi fram í tímann og tryggja að á hverjum tíma sé nægt fé til framkvæmda. Markmið um viðhaldsábyrgð og áætlunargerð til lengri tíma hafi verið göfug en hafi reynst óraunhæf. Löggjafinn hafi falið eigandanum, húsnæðissamvinnufélaginu, einungis yfirumsjón með rekstri búsetufélaganna, sem síðan hafi átt að sinna öllum rekstri húsanna og ákveða búsetugjaldið með tilliti til viðhalds- og rekstrarkostnaðar í nútíð og framtíð. Engin hefð hafi verið fyrir því að safna fyrir framtíðarviðhaldi í byggingum hérlendis og því eigi íbúar oft erfitt með að leggja gjald á sjálfa sig með tilliti til þarfa fyrir endurnýjun að 15, 20 eða 30 árum liðnum. Helstu nýmæli hinna nýju laga voru þau að innlausnarskylda húsnæðissamvinnufélaga á búseturétti var afnumin, endursala búseturéttar var gefin frjáls, ákvæði um númeraröð færð í samþykktir félaganna og viðhaldssjóður varð einn sameiginlegur sjóður hvers húsnæðissamvinnufélags. Í 3. mgr. 25. gr. laganna segir að um kaupverð búseturéttar, greiðsluform þess og endurgreiðslu búseturéttar fari samkvæmt samþykktum húsnæðissamvinnufélags, sbr. 19. og 20. tölul. 2. mgr. 4. gr. laganna. Þá segir í 3. mgr. 31. gr. laganna að búsetusamningar sem gerðir hafi verið á grundvelli eldri laga haldi gildi sínu. Óski aðilar samþykkta og búsetusamninga í tíð eldri laga eftir því að með málefni þeirra sé farið samkvæmt ákvæðum laga þessara og samþykktum samkvæmt þeim sé stjórn húsnæðissamvinnufélags skylt að verða við slíkum óskum.

             Á aðalfundi stefnda þann 15. júní 2005 var samþykkt bráðabirgðaákvæði sem heimilaði stjórn stefnda að láta byggja og/eða kaupa íbúðarhúsnæði og bjóða félagsmönnun búseturétt í því til sölu án kaupskyldu félagsins og uppsagnarréttar búseturétthafa. Á aðalfundi stefnda sem haldinn var 14. júní 2006 voru samþykktar nýjar samþykktir fyrir stefnda þar sem innlausnarskylda var felld niður og ákveðið að verð búseturéttar skyldi ráðast af markaðsverði í viðskiptum milli félagsmanna og tóku þessar samþykktir gildi 1. janúar 2007. Í 24. gr. samþykktanna var ákvæði sem heimilaði búseturéttarhöfum að gera nýjan búsetusamning um íbúð þá sem þeir ættu búseturétt í þess efnis að innlausnarskylda félagsins félli niður og þeim væri heimilt að selja búseturétt sinn með þeim hætti sem greini í 24. gr. samþykktanna. Falli þá eldri búsetusamningur úr gildi og skuli hinum nýja búsetusamningi þinglýst á búsetuíbúð. Félagsmálaráðuneytið staðfesti þessar breytingar með bréfi til stefnda dags. 29. ágúst 2006 og mun stefndi hafa starfað á grundvelli þessara samþykkta frá 1. janúar 2007.

             Málsaðilar gerðu upphaflega samning um kaup stefnanda á búseturéttinum þann 12. febrúar 2008 og þann 29. ágúst sama ár undirrituðu aðilar búsetusamning um búsetuíbúð að Smyrlaheiði 16 í Hveragerði. Þann 22. september 2010 gerðu aðilar nýjan búsetusamning um sömu íbúð þar sem ákveðið var að búseturéttargjaldið yrði lækkað í 2.950.000 krónur og endurgreiddi stefndi stefnanda 1.500.000 krónur. Á þeim tíma sem framangreindir samningar voru gerðir voru í gildi framangreindar samþykktir stefnda, þ.e. innlausnarskylda stefnda var ekki fyrir hendi og samningurinn var ótímabundinn og óuppsegjanlegur, sbr. ákvæði 2.2. í búsetusamningi aðila. Þá er í gr. 13.3. í búsetusamningnum ákvæði þess efnis að um réttarsamband aðila og samskipti fari að öðru leyti samkvæmt samþyktum Búmanna, reglum búsetufélags og lögum um húsnæðissamvinnufélög nr. 66/2003. Þrátt fyrir þetta freistaði stefnandi þess að segja búsetusamningnum upp með bréfi dags. 12. desember 2011, en stefndi benti stefnanda á með bréfi dags. 9. janúar 2012 að búsetusamningurinn væri óuppsegjanlegur af hálfu beggja aðila. Þá var stefnanda bent á að yrði litið svo á að þeim sem keypt hefðu búseturétt án kaupskyldu Búmanna væri heimilt að beita uppsagnarákvæði 20. gr. laga nr. 66/2003, leiddi uppsögn til þess að búseturéttur í viðkomandi búsetuíbúð félli niður án greiðslu félagsins við lok uppsagnarfrests samhliða því að skyldur búseturéttarhafans gagnvart félaginu féllu niður.

             Það er meginregla í samningarétti að samningsaðilum er veitt heimild til að ráða efni samninga sín á milli. Samkvæmt 4. mgr. 25. gr. laga nr. 66/2003 er húsnæðissamvinnufélagi heimilt að kaupa búseturétt og miðast verð á honum við samkomulag við seljanda. Í athugasemdum við þessa grein frumvarpsins kemur fram að nýmæli sé að húsnæðissamvinnufélagi sé ekki skylt samkvæmt lögum að ábyrgjast endurgreiðslu búseturéttargjalds og jafnframt að um kaupverð búseturéttar, greiðsluform og endurgreiðslu búseturéttar, fari samkvæmt samþykktum húsnæðissamvinnufélags. Þetta gildir um búsetusamninga sem gerðir eru eftir að frumvarpið öðlaðist lagagildi og um eldri búsetusamninga þar sem búseturéttarhafi óskar að farið sé með samkvæmt samþykktunum. Túlka verður framangreind lög á þann veg að þau veiti aðilum samningsfrelsi í þessum efnum. Telja verður að það verði að koma ótvírætt fram í lögum eigi ákvæði þeirra að vera ófrávíkjanleg. Í samningum sínum við stefnda gekkst stefnandi undir þá skilmála er að framan greinir og ber því að hafna þeirri málsástæðu stefnanda að lög nr. 66/2003 séu ófrávíkjanleg að þessu leyti.

             Samkvæmt gr. 2.2. í búsetusamningi aðila er samningurinn ótímabundinn og óuppsegjanlegur af hálfu aðila. Stefnandi gekkst undir þessi samningsákvæði af fúsum og frjálsum vilja og ekkert hefur fram komið í máli þessu sem bendir til þess að atvik við samningsgerðina hafi verið með þeim hætti að samningurinn sé ógildur og óskuldbindandi fyrir stefnanda með vísan til 31. og 36. gr. samningalaga. Verður þessari málsástæðu stefnanda því einnig hafnað. Þá verður ekki talið að eignaréttindi stefnanda hafi verið skert í skilningi 72. gr. stjórnarskrárinnar, enda fólst búseturéttur stefnanda í greiðslu búseturéttargjaldsins en ekki í rétti til að fá hann endurgreiddan eins og komist hefur verið að niðurstöðu um hér að framan.

             Samkvæmt öllu framansögðu verður viðurkenningarkröfum stefnanda á hendur stefnda vísað frá dómi og stefndi sýknaður af öllum öðrum kröfum stefnanda.

            Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður.  

            Hjörtur O. Aðalsteinsson  héraðsdómari kvað upp dóminn.

                                                                     DÓMSORÐ:

            Viðurkenningarkröfum stefnanda, Ernu Sigurveigar Guðmundsdóttur, á hendur stefnda, Búmönnum hsf., er vísað frá dómi.

            Stefndi skal vera sýkn af öllum öðrum kröfum stefnanda í máli þessu.

            Málskostnaður fellur niður.