Fimmtudaginn 6. nóvember 2014.
Nr. 82/2014.	Grímsnes- og Grafningshreppur (Óskar Sigurðsson hrl.) gegn Blikalóni ehf. (Sigurður Sigurjónsson hrl.) og gagnsök

Fasteignakaup. Galli. Stjórnsýsla. Sveitarfélag. Skipulag. Veitingaleyfi. Riftun. Tómlæti.

B ehf. keypti tvær lóðir í landi Ásgarðs í Grímsnesi af sveitarfélaginu G á árinu 2007. B ehf. höfðaði mál gegn G til riftunar á kaupsamningi aðila gegn endurgreiðslu kaupverðs og annars áfallins kostnaðar vegna kaupanna, vegna ætlaðra vanefnda af hálfu G. Í dómi Hæstaréttar var vísað til þess að við mat þess hvort G hefði vanefnt skyldur sínar við sölu lóðanna ættu við sömu sjónarmið og fjallað var um í dómi Hæstaréttar 19. desember 2012 í máli nr. 222/2012. Talið var að uppfyllt væru skilyrði riftunar samkvæmt 1. mgr. 42. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup þar sem tilgreindar athafnir G hefðu falið í sér brot á samningsskyldum hans við B ehf. sem virða bæri G til sakar, sbr. 2. málslið 18. gr. sömu laga, og gerðir hans falið í sér eftirfarandi vanefnd kaupsamninganna í merkingu 2. mgr. 20. gr. laganna. Að virtum athöfnum B ehf. og atvikum málsins var það ekki virt B ehf. til vangæslu réttar síns að hafa ekki sett fram formlega riftunarkröfu fyrr en gert var.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson og Þorgeir Örlygsson og Guðrún Erlendsdóttir settur hæstaréttardómari.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 5. febrúar 2014. Hann krefst aðallega sýknu af kröfum gagnáfrýjanda en til vara lækkunar þeirra. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar fyrir sitt leyti 16. apríl 2014. Hann krefst þess aðallega að aðaláfrýjanda verði gert að endurgreiða sér gatnagerðargjöld að fjárhæð 3.023.600 krónur „ásamt verðbótum“ frá 24. október 2007 til 2. maí 2011 að fjárhæð 1.081.799 krónur, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 2. júní 2011 til greiðsludags, svo og að aðaláfrýjanda verði gert að greiða sér 9.516.904 krónur með dráttarvöxtum eins og áður greinir. Til vara krefst hann þess að aðaláfrýjanda verði gert að greiða sér 12.540.504 krónur með dráttarvöxtum eins og greinir í aðalkröfu. Að því frágengnu krefst hann staðfestingar hins áfrýjaða dóms. Þá krefst hann staðfestingar héraðsdóms um málskostnað og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Gagnáfrýjandi var stofnaður í lok árs 2002. Samkvæmt hlutafélagaskrá mun tilgangur hans meðal annars vera eignarhald, bygging, endurbygging, kaup, sala, rekstur, útleiga og viðhald fasteigna, auk almennrar verslunar-, verktaka- og þjónustustarfsemi. Í tilkynningu til hlutafélagaskrár var „aðalstarfsemi“ gagnáfrýjanda sögð vera „eignarhald á fasteignum og skylt. Versl.- og þjónustustarfsemi.“ Gagnáfrýjandi mun frá upphafi hafa verið í eigu hjónanna Trausta Guðjónssonar og Lísu Maríu Karlsdóttur sem jafnframt sitja í stjórn hans.

Eins og nánar greinir í hinum áfrýjaða dómi samþykkti sveitarstjórn aðaláfrýjanda 17. september 2003 deiliskipulag fyrir íbúðabyggð á svæði er nefnt var Ásborgir í landi Ásgarðs í Grímsnes- og Grafningshreppi. Var gert ráð fyrir 36 einbýlishúsalóðum og að útivistarsvæði yrði umhverfis þær. Gagnáfrýjandi keypti lóðir nr. 36 og 38 af aðaláfrýjanda með kaupsamningum 24. október 2007. Efni kaupsamninganna er ítarlega rakið í héraðsdómi, en í þeim var vísað til þess að gagnáfrýjandi hafi kynnt sér skipulags- og byggingarskilmála svæðisins en lóðirnar væru hluti af skipulagðri heilsársbyggð í landi Ásgarðs.

Fram er komið að aðaláfrýjandi hafi fyrir sölu á lóðunum til stefnda, eða á árinu 2006, selt Grímsborgum ehf. sex lóðir í hverfinu og Hótel Geysi ehf. fjórar, auk þess sem eigendur fyrrnefnda félagsins festu kaup á einni lóð. Það félag sendi umsókn 16. júlí 2009 til sýslumannsins á Selfossi um leyfi til sölu gistingar og/eða veitinga í svokölluðum flokki II í sjö húsum í Ásborgum. Gaf aðaláfrýjandi jákvæða umsögn við umsókn Grímsborga ehf., þegar eftir því var leitað af hálfu sýslumanns með bréfi 20. ágúst 2009 sem veitti Grímsborgum ehf. leyfi til reksturs gististaðar á svæðinu 30. október 2009 með tilgreindum skilyrðum. Þá veitti aðaláfrýjandi samþykki fyrir rekstri veitingastaðar í Ásborgum 25. janúar 2010 og 2. júní það ár gaf sýslumaður síðan út leyfisbréf til útleigu íbúða í Ásborgum og leyfi til að reka á svæðinu veitingastað í flokki II á lóð nr. 30. Ekki liggur fyrir í málinu að Grímsborgir ehf. hafi kynnt fyrir íbúum og lóðarhöfum í hverfinu þessi málalok, sem var eitt skilyrða fyrir veitingu leyfisins, en í marsmánuði 2011 kynnti aðaláfrýjandi lóðarhöfum fyrirhugaðar breytingar á skipulagi svæðisins um að heimilt yrði að nýta íbúðarhús á svæðinu sem veitinga eða gistihús. Þetta varð til þess að með bréfi til aðaláfrýjanda 21. mars 2011 lýstu kaupendur lóðar nr. 44, Þór Þórsson og Hrafnhildur Markúsdóttir, yfir riftun kaupsamnings 4. september 2007 og tilgreindu sem ástæðu brot aðaláfrýjanda gegn ákvæðum kaupsamningsins er fælist í því að heimila atvinnurekstur í hverfinu. Höfðuðu þau dómsmál fyrir Héraðsdómi Suðurlands 7. september 2011 til staðfestingar á riftun og heimtu bóta.

Hinn 28. apríl 2011 var tillaga sveitarstjórnar um breytingu á aðalskipulagi auglýst í Lögbirtingablaðinu, þar sem sagði meðal annars að með henni væri gefinn kostur á að nýta þegar byggð og fyrirhuguð íbúðarhús í Ásborgum sem gisti- og/eða veitingahús.  Samhliða auglýsingu um breytingu á aðalskipulagi var auglýst sú breyting á deiliskipulagi svæðisins að heimilt yrði að nýta hús þar „sem íbúðarhús og sem gisti- og/eða veitingahús“ til samræmis við tillögu að breytingu á aðalskipulagi. Jafnframt var gert ráð fyrir að byggingarreitur á einni af lóðum Grímsborga ehf. yrði stækkaður.

Þáverandi lögmaður gagnáfrýjanda ritaði aðaláfrýjanda bréf 2. maí 2011 með yfirskriftinni „Efni: Skil á lóðum í landi Ásgarðs í Grímsnesi.“ Þar komu fram andmæli við fyrirhuguðum skipulagsbreytingum á þeim grunni að lóðir hefðu verið seldar undir þeim formerkjum að um væri að ræða kyrrsælan stað í íbúðarbyggð samkvæmt grein 4.2.1. í þágildandi skipulagsreglugerð. Í niðurlagi bréfsins sagði: „Með vísan til framanritaðs mótmælir umbjóðandi minn, Blikalón ehf., harðlega auglýstum breytingum á aðalskipulagi varðandi íbúðarsvæðið Ásborgir, merkt Íb 11. Jafnframt krefst Blikalón ehf. þess að gengið verði til samninga við félagið um skil á umræddum lóðum, vegna vanefnda sveitarfélagsins á skyldum sínum við að framfylgja samþykktu skipulagi svæðisins.“ Bréfi þessu svaraði lögmaður aðaláfrýjanda með bréfi 17. sama mánaðar. Var þar vísað til framangreindrar yfirskriftar bréfs lögmanns stefndu og sjónarmiðum andmælt með tilvísun til skipulagsreglna. Í lok bréfsins sagði: „Telji aðilar sig hins vegar hafa orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt gerist geta þeir sett fram kröfu um bætur á grundvelli 51. gr. skipulagslaga nr. 123, 2010. Þá leiðir af málsmeðferðarreglum sömu laga að viðkomandi gefst kostur á að koma að athugasemdum sínum og ábendingum í skipulagsferlinu. Það er því afstaða umbjóðanda okkar að ekki séu lagaskilyrði til þess að fallast á fyrrgreinda kröfu umbjóðanda yðar.“  

Hinn 6. júlí 2011 samþykkti sveitarstjórn aðaláfrýjanda að auglýsa tillögu um breytingu á aðalskipulagi varðandi svæðið yfir í „blandaða landnotkun íbúðarsvæðis og svæði fyrir verslun og þjónustu“. Degi síðar var breytingin send Skipulagsstofnun til afgreiðslu, sem gerði athugasemdir við hana. Með bréfi aðaláfrýjanda til lögmanns gagnáfrýjanda 31. október 2011 var vakin athygli á auglýsingunni og óskað eftir athugasemdum. Þær veitti þáverandi lögmaður gagnáfrýjanda með bréfi 21. nóvember 2011 undir yfirskriftinni: „Skipulag í auglýsingu – breyting á aðal- og deiliskipulagi í Ásborgum.“ Vísað var til fyrra bréfs 2. maí 2011 „þar sem mótmælt var auglýstum breytingum á aðalskipulagi varðandi íbúðarsvæðið Ásborgir, merkt Íb 11. Þá var  þess krafist að gengið yrði til samninga við Blikalón ehf. um skil á umræddum lóðum, vegna vanefnda sveitarfélagsins á skyldum sínum við að framfylgja samþykktu skipulagi svæðisins.“ Í niðurlagi bréfsins sagði: „Með vísan til framanritaðs mótmælir umbjóðandi minn, Blikalón ehf., harðlega auglýstum breytingum á aðalskipulagi varðandi íbúðarsvæðið Ásborgir, merkt Íb 11, enda er ljóst að breytingar á aðalskipulagi svæðisins og munu hafa afar neikvæð áhrif á virði þeirra lóða sem félagið á á svæðinu þar sem slík breyting mun festa í sessi þá starfsemi sem nú er rekin á svæðinu og hefur nú þegar valdið umbjóðanda mínum tjóni. Þá áréttar umbjóðandi minn að félagið er enn reiðubúið til þess að ganga til samninga ... um skil á umræddum lóðum, vegna vanefnda sveitarfélagsins á skyldum sínum við að framfylgja samþykktu skipulagi svæðisins.“ Erindi þessu svaraði aðaláfrýjandi 24. janúar 2012 enn á ný með tilvísun til 1. mgr. 51. gr. skipulagslaga, en síðan sagði í niðurlagi bréfsins: „Telji umbjóðendur þínir sig hafa orðið fyrir tjóni er þeim unnt að krefjast bóta á grundvelli nefnds ákvæðis fyrir dómi, teljist skilyrði bótaskyldu yfirhöfuð uppfyllt.“ Loks vísaði aðaláfrýjandi til dóms Héraðsdóms Suðurlands 30. desember 2011 í máli áðurnefndra kaupenda lóðar nr. 44 gegn aðaláfrýjanda, en með honum var komist að þeirri niðurstöðu að aðaláfrýjandi væri skaðabótaskyldur gagnvart kaupendum vegna tjóns sem þau kynnu að hafa orðið fyrir sökum þess að aðaláfrýjandi hefði ekki farið að þágildandi skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 varðandi atvinnurekstur í Ásborgum. Á hinn bóginn var ekki talið að kaupendum hefði tekist að sanna að þau hefðu orðið fyrir tjóni af þessum  sökum sem leiddi til þess að vara- og þrautavarakröfu þeirra um skaðabætur og afslátt var vísað frá héraðsdómi. Með dómi Hæstaréttar 19. desember 2012 í máli nr. 222/2012 var fallist á með kaupendum lóðar nr. 44 að skilyrði riftunar á kaupsamningi hefðu verið til staðar vegna galla sem komið hafi í ljós eftir kaup vegna framangreindra tilfæringa aðaláfrýjanda við breytingar á skipulagi þvert ofan í þá kosti sem áskildir hefðu verið við gerð kaupsamningsins. Var aðaláfrýjandi dæmdur til að greiða þessum kaupendum skaðabætur vegna eftirfarandi vanefndar við efndir kaupsamningsins.

Hinn 21. janúar 2013 var birt auglýsing í B-deild stjórnartíðinda um staðfestingu umhverfis- og auðlindaráðherra á umræddu aðalskipulagi aðaláfrýjanda. Hinn 12. mars 2013 ritaði lögmaður gagnáfrýjanda aðaláfrýjanda bréf þar sem vísað var til fyrri bréflegra andmæla gagnáfrýjanda við skipulagsbreytingum og til dóms Hæstaréttar í máli nr. 222/2012.  Þá sagði: „Umbj.m. hefur áður gert kröfu til þess að fá að skila umræddum lóðum og fá endurgreiðslu en því verið hafnað sérlega með bréfi lögmanns sveitarfélagsins dags. 17.05.2011. Umbj.m. hefur beðið úrlausnar Hæstaréttar á framangreindu máli og telur að nú liggi fyrir réttarfarsleg úrlausn sem leiði til þess að sveitarfélaginu beri að endurgreiða honum kaupverð og annan útlagðan kostnað í tengslum við kaupin. Af hálfu umbj.m. er gerð krafa til þess að sveitarfélagið fallist á að kaupin gangi til baka, en kaupverð hvorrar lóðar um sig var kr. 6.141.800 auk annars kostnaðar samfara kaupunum. Þannig námu greiðslur umbj.m. til sveitarfélagsins samtals kr. 12.423.600“. Þá krafðist aðaláfrýjandi dráttarvaxta á þessa fjárhæð vegna áranna 2009 til og með 2012, samtals 7.461.546 krónur, auk innheimtukostnaðar 786.703 krónur. Síðan sagði: „Telji sveitarfélagið sér ekki fært um að ganga til samninga við umbj.m. um riftun eða samkomulag um uppgjör vegna lóðanna er umbj.m. nauðugur sá einn kostur að hefjast handa gegn sveitarfélaginu til þess að rétta hlut sinn með riftun og málsókn. Vænti ég þess að til þess komi ekki. Þess er óskað að afstaða yðar liggi fyrir innan 10 daga frá dagsetningu bréfs þessa að telja.“ Bréfi þessu svaraði aðaláfrýjandi ekki og sendi gagnáfrýjandi skriflega yfirlýsingu um riftun á kaupsamningum aðila 9. apríl 2013.

Gagnáfrýjandi hefur ekki reist hús á lóðum þeim sem um ræðir. Þá hefur afsal ekki enn verið gefið út en við meðferð málsins lýsti aðaláfrýjandi yfir að ekkert væri því til fyrirstöðu að það yrði gert.

II

Málsástæðum og lagarökum aðila er ítarlega lýst í hinum áfrýjaða dómi. Eins og þar greinir vísar gagnáfrýjandi einkum til framangreinds dóms Hæstaréttar í máli nr. 222/2012 og telur atvik þess sambærileg þeim sem hér eru til úrlausnar.

Þótt tilgangur gagnáfrýjanda sé eignarhald og ýmis konar umsýsla með fasteignir er ekki fram komið í málinu að tilgangur hans með kaupunum hafi verið í andstöðu við það skipulag sem gilti á Ásborgarsvæðinu er kaupsamningarnir um lóðirnar nr. 36 og 38 voru gerðir. Eiga því við, þegar metið er hvort aðaláfrýjandi hafi vanefnt skyldur sínar við sölu lóðanna, sömu sjónarmið og fjallað var um í framangreindu máli réttarins nr. 222/2012. Tilteknir kostir hinna seldu lóða voru áskildir og ekki er fram komið að aðaláfrýjandi hafi vakið athygli gagnáfrýjanda á því að skipulagið hlyti að breytast vegna sölu aðaláfrýjanda á nærri þriðjungi lóða á svæðinu til Grímsborga ehf. og Hótels Geysis ehf.  Þá fóru gerðir aðaláfrýjanda í bága við fyrirmæli 1. töluliðar 4. mgr. 10. gr. laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, jafnframt því sem umsóknir Grímsborga ehf. um breytta notkun húsa á svæðinu þörfnuðust byggingarleyfis samkvæmt 1. mgr. 43. gr. þágildandi skipulagslaga. Með þessum athugasemdum en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er fallist á þá niðurstöðu hans að athafnir aðaláfrýjanda varðandi leyfi Grímsborga ehf. til veitinga- og gistireksturs í Ásborgum hafi falið í sér brot á samningsskyldum hans við gagnáfrýjanda sem virða beri aðaláfrýjanda til sakar, sbr. 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og fólu gerðir hans í sér eftirfarandi vanefnd á kaupsamningunum í skilningi 2. mgr. 20. gr. laganna. Með þessum athugasemdum er fallist á þá niðurstöðu héraðsdóms að til staðar hafi verið skilyrði riftunar kaupsamninganna samkvæmt 1. mgr. 42. gr. laga nr. 40/2002.

Þótt ætla megi af gögnum málsins að gagnáfrýjandi hafi orðið var framkvæmda Grímsborga ehf. á Ásborgarsvæðinu þegar á árinu 2009 er til þess að líta, sem áður er fram komið, að honum voru ekki kynntar fyrirhugaðar skipulagsbreytingar á svæðinu fyrr en í mars 2011. Eins og að framan er rakið gerði gagnáfrýjandi þegar í kjölfarið skriflegar athugasemdir 2. maí 2011 vegna breytinganna og boðaði að gripið yrði til viðeigandi úrræða. Það ítrekaði hann 21. nóvember 2011 eftir að aðaláfrýjandi hafði óskað eftir athugasemdum við auglýsingu um breytingu á aðalskipulagi varðandi svæðið. Í báðum tilvikum fór hann fram á að aðaláfrýjandi hætti við fyrirhugaðar skipulagsbreytingar en féllist ella á að kaupin gengju til baka með skilum á lóðunum. Eins og áður segir svaraði aðaláfrýjandi málaleitan gagnáfrýjanda á þá lund að hann gæti komið að athugasemdum sínum og ábendingum í skipulagsferlinu og eftir atvikum sett fram bótakröfu á grundvelli 51. gr. skipulagslaga. Af þessum samskiptum mátti aðaláfrýjanda vera ljóst að gagnáfrýjandi, sem kaupandi umræddra lóða, hygðist beita úrræðum vegna vanefnda aðaláfrýjanda, sem seljanda, yrðu boðaðar skipulagsbreytingar að veruleika.  Eftir að skipulagsferlinu lauk og hið breytta skipulag hafði verið endanlega staðfest og auglýst 21. janúar 2013 setti gagnáfrýjandi í samræmi við þetta fram fjárkröfu á hendur aðaláfrýjanda 12. mars 2013. Eins og hér hagaði til verður það ekki virt gagnáfrýjanda til vangæslu réttar síns að hafa ekki sett fram formlega riftunarkröfu fyrr en með bréfi 9. apríl 2013. Að þessu gættu og að virtri 2. mgr. 42. gr. laga nr. 40/2002, en að öðru leyti með vísan til forsendna héraðsdóms, verður fallist á með gagnáfrýjanda að hann hafi hvorki glatað rétti sínum til að bera fyrir sig vanefnd eftir ákvæðum 48. gr. laga nr. 40/2002 né ólögfestum reglum kröfuréttar um tómlæti.

Með vísan til forsendna héraðsdóms verður hann staðfestur um höfuðstól fjárkröfu gagnáfrýjanda. Samkvæmt 9. gr. laga nr. 38/2001 og með hliðsjón af atvikum öllum verður einnig staðfest niðurstaða héraðsdóms um upphafstíma dráttarvaxta.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað verður staðfest og aðaláfrýjandi dæmdur til að greiða gagnáfrýjanda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Aðaláfrýjandi, Grímsnes- og Grafningshreppur, greiði gagnáfrýjanda, Blikalóni ehf., 800.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

Dómur Héraðsdóms Suðurlands 16. desember 2013.

                Mál þetta, sem þingfest var þann 5. júní 2013 og dómtekið þann 21. nóvember sama ár, er höfðað af Blikalóni ehf., kt. [...], með lögheimili að Bæjarflöt 8a, Reykjavík, gegn Grímsnes- og Grafningshreppi, kt. [...], með lögheimili að Borg, Grímsnesi, til að þola riftun, endurgreiðslu kaupverðs, vaxta, verðbóta og annars kostnaðar. Stefnandi krefst þess aðallega: I. Að staðfest verði með dómi riftun stefnanda á kaupsamningum aðila, dags. 24. október 2007, um fasteignina nr. 36, sem er 4.630 m2 eignarlóð land nr. 199037, og fasteignina nr. 38, sem er 4.770 m2 eignarlóð land nr. 199038, báðar staðsettar í Ásborgum, Ásgarðslandi í Grímsnes- og Grafningshreppi. II. Að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 13.990.875 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 9.414.460 krónum frá 5. júní 2009 til 5. júní 2013, en af 13.990.875 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

                Til vara er þess krafist að fallist verði á aðalkröfur um riftun eins og greinir í aðalkröfu undir tölulið I. Þá er gerð sú krafa að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda   13.990.875 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 9.414.460 krónum frá 2. júní 2011 til 5. júní 2013 en af 13.990.875 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

                Til þrautarvara eru gerðar sömu kröfur og greinir í aðalkröfu að öðru leyti en því að gerð er krafa um vexti að álitum að mati dómsins.

                Í öllum tilvikum er þess krafist að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað að skaðlausu að mati réttarins.

            Stefndi, sem krefst aðallega frávísunar málsins frá dómi, féll frá þeirri kröfu sinni undir rekstri málsins.

            Stefndi krefst þess aðallega að verða sýknaður af öllum kröfum stefnanda. Til vara krefst stefndi þess að kröfur stefnanda verði stórlega lækkaðar.

            Í öllum tilvikum er krafist málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefnanda, auk virðisaukaskatts af málflutningsþóknun.

Málavextir.

                Helstu málavextir eru þeir að þann 17. september 2003 samþykkti sveitarstjórn stefnda deiliskipulag fyrir íbúðabyggð í landi Ásgarðs í Grímsnes- og Grafningshreppi, hér eftir nefnt Ásborgir. Þar segir m.a. að gert sé ráð fyrir 36 einbýlishúsalóðum á um 18 ha lands og að útivistarsvæði verði umhverfis lóðirnar. Hús skuli vera einnar hæðar og að minnsta kosti 100 fermetrar að grunnfleti án bílageymslu. Þá sé heimilt að byggja svefnskála, gróðurhús og annað sambærilegt, en þó ekki stærra en 50 m fermetra. Samkvæmt teikningu er byggðin í Ásborgum í hringlaga byggðarkjarna á bökkum Sogsins. Í innri hring byggðarinnar eru 12 lóðir, en í ytri hringum eru  24 lóðir.

Með kaupsamningi, dags. 24. október 2007, keypti stefnandi lóðirnar nr. 36 og 38 í Ásborgum af stefnda. Umræddar lóðir liggja hlið við hlið í ytri hring byggðarkjarnans. Kaupverð lóðarinnar nr. 36 er samkvæmt 2. gr. kaupsamnings 4.630.000 krónur og skyldi það staðgreiðast ásamt lágmarks gatnagerðargjaldi, að fjárhæð 1.511.800 krónur, samkvæmt gjaldskrá stefnda frá 6. febrúar 2004. Samtals var kaupverð lóðarinnar því 6.141.800 krónur. Kaupverð lóðarinnar nr. 38 er samkvæmt 2. gr. kaupsamnings 4.770.000 krónur og skyldi það staðgreiðast ásamt lágmarks gatnagerðargjaldi, að fjárhæð 1.511.800 krónur, samkvæmt áðurnefndri gjaldskrá stefnda. Samtals var kaupverð lóðarinnar því 6.281.800 krónur.

Í 1. gr. kaupsamninganna segir meðal annars að lóðirnar séu afmarkaðar í samþykktum deiliskipulagsuppdrætti og hluti af skipulagðri heilsársbyggð. Í 3. gr. segir að kaupandi hafi kynnt sér skipulags- og byggingarskilmála svæðisins. Samkvæmt gögnum málsins hefur heildarkaupverð lóðanna verið greitt, en afsal, sem gefa skyldi út þegar kaupverð og gatnagerðargjöld hefðu verið greidd og kaupandi að öðru leyti fullnægt skyldum sínum samkvæmt samningi þessum, hefur ekki verið gefið út.

Í gögnum málsins kemur fram að seldar hafi verið átta lóðir í innri hring byggðarkjarnans, þar af sjö lóðir til fyrirtækisins Grímsborga ehf., þ.e. lóðir nr. 1,3,5,9,15 og 17. Í ytri hring, þar sem lóðir stefnanda eru, hafa samkvæmt gögnum málsins alls verið seldar  sautján lóðir, þar af ein lóð til áðurnefnds fyrirtækis, þ.e. lóð nr. 48. Auk þess er rekstur á vegum Grímsborga ehf. í húsi á lóð nr. 30, sem samkvæmt gögnum málsins er í eigu Ólafs Laufdal Jónssonar og Kristínar Ketilsdóttur.

Upphaf gisti- og veitingareksturs Grímsborga ehf. má rekja til umsóknar félagsins, dags. 16. júlí 2009, til sýslumannsins á Selfossi, en þá óskaði fyrirtækið eftir leyfi til sölu gistingar og/eða veitinga í flokki II í sjö húsum í Ásborgum. Fyrir liggur að stefndi gaf jákvæða umsögn um umsóknir Grímsborga ehf., þegar eftir því var leitað af hálfu sýslumannsins á Selfossi, sbr. bréf stefnda dags. 20. ágúst 2009. Þá gáfu önnur stjórnvöld, sem sýslumaður leitaði umsagnar hjá, einnig jákvæð svör við erindi fyrirtækisins. Samkvæmt gögnum málsins fengu Grímsborgir ehf. leyfi sýslumanns til reksturs gististaðar í flokki II í Ásborgum þann 30. október 2009 með þeim skilyrðum að leyfið væri veitt til tveggja ára, umsækjendur myndu kynna reksturinn fyrir íbúum í hverfinu og var hámarksfjöldi gesta samkvæmt leyfinu 44. Þá liggur fyrir að stefndi hafi samþykkt rekstur veitingastaðar í Ásborgum með bréfi til sýslumanns, dags. 25. janúar 2010. Þann 2. júní 2010 gaf sýslumaður út leyfi til útleigu íbúða í Ásborgum og veitingaleyfi. Gildistími leyfisins, sem var til 2. júní 2014, var háð þeim skilyrðum að umsækjandi kynnti reksturinn fyrir íbúum í hverfinu og að sótt yrði um byggingarleyfi vegna breyttrar notkunar Ásborga 30 fyrir 2. júní 2011, eins og stefndi hafi farið fram á. 

Í marsmánuði 2011 kynnti stefndi lóðarhöfum í Ásborgum fyrirhugaðar breytingar á aðalskipulagi Ásgarðs, þ.e. íbúðarsvæðinu Ásborgum, eins og segir í lýsingu stefnda á skipulagsverkefninu. Þar kemur fram að gert sé ráð fyrir að breyta skipulagi svæðisins á þann veg að heimilt verði að nýta íbúðarhús á svæðinu sem veitingahús og/eða gistihús í samræmi við óskir núverandi eigenda húsa á svæðinu þar sem eftirspurn sé eftir slíkri starfsemi á svæðinu. Þann 28. apríl 2011 birtist auglýsing um breytingu á aðalskipulagi Grímsnes- og Grafningshrepps. Kemur þar fram að í breytingartillögunni felist að íbúðarsvæðið Ásborgir breytist í blandaða landnotkun íbúðarsvæðis og svæði fyrir verslunar- og þjónustu til að gefa möguleika á því að nýta þegar byggð og fyrirhuguð íbúðarhús sem gisti- og/eða veitingahús. Einnig kemur fram að áður en breytingin yrði tekin til formlegrar afgreiðslu í sveitarstjórn væri hún til kynningar á skrifstofu sveitarfélagsins frá 28. apríl til 3. maí 2011. Fyrir liggur að þann 18. janúar 2012 samþykkti sveitarstjórn stefnda tillöguna og þann 21. janúar 2013 birtist auglýsing um breytingu á aðalskipulagi Ásborga í Lögbirtingablaðinu.

Stefnandi brást við auglýstum breytingum á aðalskipulagi Ásborga með bréfi þáverandi lögmanns stefnanda til stefnda, dags. 2. maí 2011. Í bréfinu mótmælir stefnandi  annars vegar framangreindum auglýstum breytingum á aðalskipulagi Ásborga og hins vegar krefst hann þess að gengið verði til samninga við hann um skil á lóðunum. 

Stefndi hafnaði erindi stefnanda um að gengið yrði til samninga um skil á lóðunum með bréfi, dags. 17. maí 2011. Með bréfi stefnanda til skipulags- og byggingarfulltrúaembættis uppsveita Árnessýslu og Flóahrepps, dags. 21. nóvember 2011, er vísað til áðurgreinds bréfs stefnanda til stefnda, dags. 2. maí 2011, og krafa um skil á lóðunum áréttuð. Skipulagsfulltrúi hafnaði kröfu stefnanda með bréfi dags. 24. janúar 2012 og vísaði til fyrri svara stefnda og sýknudóms Héraðsdóms Suðurlands frá 30. desember 2011.

Í bréfi stefnanda til stefnda, dags. 12. mars 2013, kemur fram að stefnandi hafi beðið úrlausnar Hæstaréttar í framangreindu máli Héraðsdóms Suðurlands, sbr. mál Hæstaréttar nr. 222/2012 frá 19. desember 2012, þar sem fallist var á kröfu einstaklinga um riftun kaupsamnings um lóð í Ásborgum og endurgreiðslu kaupverðsins auk tiltekins kostnaðar tengdum kaupunum. Í bréfinu er þess krafist að lóðakaupin gangi til baka og kaupverð ásamt kostnaði samfara kaupunum verði endurgreitt. Í fundargerð sveitarstjórnar stefnda þann 20. mars 2013 var framangreindu erindi vísað til lögmanns sveitarfélagins. Samkvæmt gögnum málsins var erindinu ekki svarað. Loks tilkynnti lögmaður stefnanda um riftun kaupsamninga aðila með bréfi til stefnda, dags. 9. apríl 2013. Í framhaldi af því var mál þetta höfðað. 

Málsástæður og lagarök stefnanda.

                Dómkröfur í máli þessu byggir stefnandi á því að stefndi hafi brotið skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi aðila og beitt svikum í viðskiptum við stefnanda. Fyrir liggi að stefndi hafi breytt og raskað grundvelli og forsendum stefnanda fyrir kaupunum með þeim afleiðingum að fasteignirnar séu haldnar göllum vegna eftirfarandi vanefnda stefnda.

                Byggir stefnandi á að það hafi verið ákvörðunarástæða fyrir kaupunum að um friðsælt íbúðahverfi hafi verið að ræða. Stefndi hafi frá upphafi lýst því að gæði hverfisins og umræddra fasteigna hafi legið í því að um væri að ræða kyrrlátt umhverfi í skipulagðri íbúðabyggð. Kveður stefnandi að breytingar á skipulagi hafi leitt til stóraukinnar umferðar ferðamanna og vegfarenda sem fari oftast ferða sinna á stórum langferðabifreiðum sem ekið sé hringinn í hverfinu. Þannig hafi atvinnurekstur í Ásborgum, sem stefndi hafi innleitt, gjörbreytt hverfinu og svipt umræddar fasteignir þeim eiginleikum og gæðum sem áður er lýst. Verði að virða það stefnda til sakar að gefa jákvæða umsögn um umsóknir Grímsborga ehf. um rekstrarleyfi fyrir nærliggjandi fasteignir í andstöðu við fyrirmæli laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald og þágildandi skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997. Þá hafi framangreindar gerðir stefnda leitt til eftirfarandi vanefnda á kaupsamningum aðila og vísar stefnandi í þessu sambandi til 18. gr. laga um fasteignakaup, nr. 40/2002. Nánar vísar stefnandi til þess að með þessu hafi stefndi brotið í bága við fyrirmæli 1. tl. 4. mgr. 10. gr. laga nr. 85/2007, þar sem segi að sveitarstjórn skuli staðfesta að staðsetning sé innan marka sem reglur og skipulag segi til um. Í máli þessu hafi deiliskipulag Ásborga gert ráð fyrir íbúðabyggð. Stefndi hafi hins vegar breytt hverfinu í atvinnusvæði auk þess sem nýtingu íbúðarhúsa hafi verið breytt án þess að byggingarleyfi hafi legið fyrir en það hafi verið andstætt fyrirmælum laga nr. 73/1997. Þessar athafnir stefnda í tengslum við samningsskyldur hans, sbr. 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002, beri að virða stefnda til sakar. Þannig hafi gerðir stefnda falið í sér eftirfarandi vanefnd á kaupsamningum aðila í skilningi 2. mgr. 20. gr. laga nr. 40/2002, og því beri að taka til greina kröfu stefnanda um riftun kaupsamninganna.

                Stefnandi vísar til þess að með dómi Hæstaréttar frá 19. desember 2012, í máli nr. 222/2012, hafi verið tekist á um samkynja ágreining. Í framangreindum dómi hafi athafnir stefnda verið virtar stefnda til sakar og talið að gerðir stefnda hafi falið í sér eftirfarandi vanefnd á kaupsamningi aðila.

                Aðalkrafa stefnanda er að staðfest verði með dómi riftun stefnanda á kaupsamningi aðila frá 24. október 2007 um framangreindar lóðir. Stefnandi gerir kröfu um dráttarvexti af kaupverði lóðanna, 9.400.000 krónum, frá 5. júní 2009 til greiðsludags. Byggir stefnandi vaxtakröfu sína á því að stefndi hafi beitt svikum í viðskiptum aðila. Þar sem vaxtakröfur fyrnist á fjórum árum gerir stefnandi kröfu um greiðslu vaxta fjögur ár aftur í tímann miðað við þingfestingardag málsins. Vísar stefnandi til þess að allt frá árinu 2009 hafi hann þurft að horfa upp á uppbyggingu og atvinnurekstur á svæðinu, sem hann hafi andmælt, en ekki getað hafist handa um nýtingu á lóðum sínum meðan óvissa hafi verið um niðurstöðu vegna ólögmætra athafna stefnda.

                Stefnandi krefst endurgreiðslu greiddra fasteignagjalda fyrir árin 2008 til 2013, samtals 102.444 krónur og gatnagerðargjalda að fjárhæð 4.473.971 króna, auk dráttarvaxta frá þingfestingardegi máls þessa til greiðsludags.

                Stefnandi segir ágreiningslaust að stefnandi hafi greitt 3.023.600 krónur í gatnagerðargjöld. Þá vísar stefnandi til þess að ákvæði 9. gr. gatnagerðargjaldskrár stefnanda taki mið af 9. gr. laga nr. 152/2006 um gatnagerðargjöld, sbr. og 4. gr. laga nr. 6/2009, en með þeirri lagabreytingu hafi verið sett inn ákvæði til bráðabirgða er tryggði þeim sem greiddu gatnagerðargjöld fyrir gildistöku laga nr. 6/2009 verðbætur m.v. vísitölu neysluverðs frá greiðsludegi til endurgreiðsludags, samtals 1.450.371 krónur. Krafa stefnanda sé því að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda samtals 4.473.971 krónur vegna gatnagerðargjalda, auk dráttarvaxta frá þingfestingardegi máls þessa. 

Loks krefst stefnandi greiðslu 4.000 króna þinglýsingargjalds og 10.460 króna stimpilgjalds, samtals 14.460 krónur.

Fjárhæð kröfunnar sundurliðist þannig:

Söluverð lóða	kr. 9.400.000,-
Gatnagerðargjöld	kr. 3.023.600,-
Verðb. NV 411,4/278,1	kr. 1.450.371,-
Þinglýsingarkostnaður.	kr.      14.460,-
Fastaeignagjöld	kr.     102.444
Samtals	kr.13.990.875,-

                Varakrafa stefnanda er hin sama og aðalkrafa hvað varðar riftun kaupsamninga aðila. Þá sé krafan gerð með sama hætti og áður greinir að því undanskildu að gerð er krafa um dráttarvexti frá 2. júní 2011 til greiðsludags. Um það vísar stefnandi til þess að þann 2. maí 2011 hafi stefnandi gert kröfu um skil á lóðunum og endurgreiðslu. Sé vaxtakrafa miðuð við að bera vexti frá þeim degi er mánuður var liðinn frá því stefnandi hafði fyrst uppi kröfu um endurgreiðslu. 

                Til þrautavara gerir stefnandi sömu kröfur og í aðalkröfu varðandi riftun og stefnufjárhæð að því undanskildu að gerð er krafa um vexti að álitum að mati dómsins.

                Um lagarök vísar stefnandi til almennra reglna samningaréttarins og laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 12, 18. og 20. gr. laganna. Varðandi málskostnað er vísað til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991.  

Málsástæður og lagarök stefnda.

                Stefndi, sem krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda, byggir á eftirfarandi málsástæðum:

                Stefndi hafnar því að hafa vanefnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningum aðila og að ætluð vanefnd heimili stefnanda að rifta samningunum, samhliða því að krefjast endurgreiðslu. Varðandi kröfu stefnanda um riftun byggir stefndi kröfu sína um sýknu í fyrsta lagi á því að tilkynningarfrestur laga um fasteignakaup, nr. 40/2002, sem gildi um réttarsamband aðila, hafi verið liðinn þegar stefnandi setti fram yfirlýsingu um riftun með bréfi dags. 9. apríl 2013. Vísar stefndi í þessu sambandi til 2. mgr. 42. gr. og 1. og 2. mgr. 48. gr. áðurnefndra laga.

                Verði ekki fallist á að stefnandi hafi glatað rétti sínum til að bera fyrir sig riftun á grundvelli framangreindra tilkynningareglna laga nr. 40/2002, byggir stefndi á því að réttur stefnanda til að bera fyrir sig riftun sé fallinn niður vegna tómlætis stefnanda. Þar sem riftun sé viðurhlutamikið vanefndaúrræði og afar íþyngjandi, leiði það af gagnkvæmri tillitsskyldu aðila í samningssambandi að tilkynna svo fljótt sem verða má ef annar samningsaðila ætlar að bera fyrir sig riftun, en á þessu sjónarmiði byggi ákvæði laga nr. 40/2002. Með vísan til þessa og fyrri dómaframkvæmdar Hæstaréttar telur stefndi það hafið yfir allan vafa að réttur stefnanda til að bera fyrir sig riftun kaupsamninganna sé fallin niður.

                Í öðru lagi byggir stefndi á því að skilyrði riftunar séu ekki uppfyllt og hafnar því með öllu að hafa vanefnt skyldur sínar samkvæmt umræddum samningum. Stefndi hafi í öllu framfylgt þeim skyldum sem á hann hafi verið lagðar samkvæmt samningum, enda hafi stefndi ekki ábyrgst tilteknar skyldur umfram það sem samningur aðila kvað á um. Stefndi byggir á því að hvorki sé um það að ræða að ástand eða notagildi eignarinnar sé í andstöðu við ákvæði kaupsamnings og/eða sambærilegar eignir né að fasteignina skorti eiginleika sem seljandi hafi ábyrgst sérstaklega í kaupsamningi. Þá kveður stefndi að stefnandi hafi í engu mátt ganga út frá því að gististaða- eða veitingarekstur yrði aldrei starfræktur á svæðinu, enda hafi stefnandi hvorki gert slíkan áskilnað við samningsgerðina né stefndi gefið nokkrar yfirlýsingar þar að lútandi. Stefndi hafnar því að fasteignin sé haldin einhvers konar galla í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá hafnar stefndi því að rekstur veitingasölu eða gistihúss í sama hverfi, en þó fjarri lóðum stefnanda, geti ekki leitt til þess að samningur aðila sé vanefndur, nema að seljandi hafi gefið sérstaka ábyrgðaryfirlýsingu. Þaðan af síður geti slíkur rekstur, sem sé með öllu óviðkomandi samningssambandi aðila, leitt til þess að stefnanda sé heimilt að beita viðurhlutamiklum vanefndarúrræðum.

Þá er því mótmælt sem röngu og ósönnuðu að stefndi hafi beitt sér fyrir því að raska hagsmunum stefnanda á svæðinu. Jafnvel þó litið yrði svo á að stefndi hefði hlutast til um að atvinnurekstur yrði leyfður á svæðinu, eins og stefnandi heldur fram, geti slíkt ekki talist fela í sér brot á samningsskyldum stefnda. Vísar stefndi í þessu sambandi til ákvæðis 4.2.1. í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, þar sem í upphafi ákvæðisins er gert ráð fyrir því að á íbúðasvæðum megi gera ráð fyrir tiltekinni starfsemi sem hvorki verður ætlað að muni valda óþægindum vegna lyktar, hávaða eða óþrifnaðar né dragi að sér óeðlilega mikla umferð.

Þá hafnar stefndi því alfarið að breytingar á aðal- og deiliskipulagi hafi neikvæð áhrif á virði lóða á svæðinu. Þvert á móti verði lóðir eftirsóknarverðari vegna þeirra þjónustu sem þar sé í boði. Einnig hafnar stefndi því að breytingar á skipulagi feli í sér stóraukningu á umferð ferðamanna og vegfarenda eins og stefnandi haldi fram. Veitingasala sem fram fari á svæðinu sé byggð á takmörkuðu leyfi, fyrir fáa gesti og aðeins opin til 23:00. Þar sem lóðir Grímsborga ehf. á svæðinu eru fjarri lóðum stefnanda sé því hafnað að reksturinn valdi stefnanda óþægindum og raski hagsmunum hans, enda hafi stefnanda ekki tekist að sanna að svo sé.

Stefndi hafnar því með öllu fordæmisgildi dóms Hæstaréttar í máli nr. 222/2012 sem áður er getið. Vísar stefndi í fyrsta lagi til þess að réttarstaða stefnanda í máli þessu sé ekki sambærileg stöðu stefnenda í framangreindu hæstaréttarmáli enda hafi stefnandi í máli þessu í engu sinnt því að fara að lögum nr. 40/2002 eða meginreglum kröfuréttar við að tilkynna stefnda um að hann hyggðist beita viðurhlutamiklum vanefndaúrræðum. Stefnendur í hæstaréttarmálinu hafi lýst yfir riftun innan fimm ára tilkynningarfrests 2. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Þá séu aðstæður og forsendur viðskipta stefnanda í máli þessu ósambærilegar við stefnendur í máli nr. 222/2012 sem hafi verið einstaklingar sem keyptu byggingarlóð í heilsársbyggð með það að markmiði að reisa fjölskyldu sinni tiltekið umhverfi eins og nánar sé rakið í dómi Hæstaréttar. Stefnendur í því máli hafi því einnig verið neytendur í skilningi laga og sjónarmið neytendaréttar því vegið þungt í niðurstöðunni. Stefnandi þessa máls sé hins vegar einkahlutafélag og ekkert liggi fyrir annað en að félagið hafi keypt lóðirnar í hagnaðarskyni með það að markmiði að byggja á þeim eða selja þær áfram. Í því sambandi vísar stefndi til þess að í bréfi stefnanda frá 2. maí 2011 komi fram að stefnandi hafi keypt lóðirnar í þeim tilgangi að reisa á þeim heilsárshús til sölu. Þá sé ljóst að nálægð lóðanna við veitingaþjónustu gerir þær bæði eftirsóknarverðari á markaði og verðmætari. 

Í þriðja lagi vísar stefndi til þess að skipulagsvald sé hjá sveitarfélögum og að í skipulagslögum nr. 123/2010 sé gert ráð fyrir að sveitarfélög hafi heimild til að breyta gildandi skipulagsáætlunum. Eigendur fasteigna geti því ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem geti haft í för með sér einhverja skerðingu eða breytingu á hagsmunum þeirra. Telji þeir sig hafa orðið fyrir tjóni um það sem almennt gerist geti þeir krafist bóta á grundvelli 51. gr. áðurnefndra laga, auk þess sem þeir geti komið að athugasemdum og ábendingum í skipulagsferlinu samkvæmt lögunum. Dómkröfur stefnanda byggi á einkaréttarlegum hagsmunum hans. Því geti þær ekki byggst á allsherjarréttarlegum athöfnum stefnda sem byggðar séu á skýrri lagaheimild. Samningssamband aðila þessa máls byggist á samningum þeirra frá 24. október 2007 og almennri grundvallarreglu samningaréttarins, þannig að forsenda, sem er veigamikil ákvörðunarástæða samnings, verði að koma fram í samningunum sjálfum, a.m.k. að vera viðsemjanda ljós við samningsgerðina eigi meintur forsendubrestur að leiða til þess að heimilt sé að beita vanefndaúrræðum. Í samningum aðila komi hvorki fram að sérstök kyrrð eða ró á svæðinu sé forsenda kaupanna, enda um að ræða kaup í hagnaðarskyni eins og áður sé rakið. Stefnandi hafi ekki fært fram sönnur þess að ró og kyrrð hafi verið raskað, auk þess sem stefnandi hafi ekki orðið fyrir neinu tjóni, sbr. yfirmatsgerð í héraðsdómsmálinu nr. M-6/2012.

Varðandi aðalkröfu stefnanda um endurgreiðslu byggir stefndi kröfu sína um sýknu í fyrsta lagi á því að krafan sé fyrnd. Með því að stefnandi krefjist greiðslu dráttarvaxta frá 5. júní 2009, og þess sem fram komi í stefndu um að krafa um dráttarvextir lengra aftur í tímann sé fyrnd, sé ljóst að endurgreiðslukrafan hafi stofnast fyrr þó svo stefnandi geri hvorki grein fyrir hvenær eða á hvaða grundvelli krafan hafi stofnast. Vísar stefndi til 3. gr. laga nr. 150/2007 hvað varðar fyrningu endurgreiðslukröfunnar sem og vaxtagreiðslna.

Stefndi hafnar kröfu um dráttarvexti í fyrsta lagi með vísan til þess að dráttarvaxtakrafan leiði hvorki af lögum né samningi aðila og því beri að vísa henni frá dómi. Í öðru lagi fyrnist vaxtakrafa um leið og sjálf endurgreiðslukrafan, sbr. 24. gr. laga nr. 150/2007.

Stefndi hafnar einnig varakröfu stefnanda enda sé hún með sama hætti og aðalkrafan fyrnd, vanreifuð og með öllu órökstudd. Þá er því hafnað að bréf stefnanda dags. 2. maí 2011 marki upphafsdag meintrar dráttarvaxtakröfu.

Stefndi hafnar kröfu stefnanda um endurgreiðslu gatnagerðargjalds á grundvelli 9. gr. laga nr. 153/2006. Framangreint ákvæði eigi við ef lóðaúthlutun sé afturkölluð, lóð skilað eða lóðaúthlutun ógilt. Stefnandi geri enga grein fyrir hvernig endurgreiðslukrafa á grundvelli riftunar eigi að falla undir nefnt lagaákvæði. Með sama hætti hafnar stefndi tilvísun stefnanda til 4. gr. laga nr. 6/2009. Um hafi verið að ræða viðskipti á einkaréttarlegum grunni, en ekki skil í skilningi áðurgreinds lagaákvæðis.

Stefndi hafnar kröfu um endurgreiðslu fasteignagjalda og þinglýsingarkostnaðar með vísan til fyrningar á sama grunni og endurgreiðslukrafan í heild sinni, sbr. 24. gr. laga nr. 150/2007. Þá sé um að ræða kostnað sem ekki leiði af réttarsambandi aðila heldur sé hann til að tryggja rétt stefnanda út á við og gagnvart þriðja manni.

Til þrautarvara krefst stefndi þess að dómkröfur stefnanda verði stórlega lækkaðar og vísar stefndi til framangreindra málsástæðna og sjónarmiða máli sínu til stuðnings.

                Þá mótmælir stefndi kröfum stefnanda um dráttarvexti, og telur að engin efni séu til þess að ákveða annan upphafstíma dráttarvaxta en við dómsuppsögu.  

                Um lagarök vísar stefndi til þess að sýknukrafan sé studd við meginreglur samninga- og kröfuréttar og ákvæði laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 18., 19., 42. og 48. gr. laganna. Einnig vísar stefndi til skipulagslaga nr. 123/2010, byggingarreglugerðar nr. 400/1998 og laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

                Stefndi vísar til XXI. kafla laga nr. 91/1991 hvað kröfu um málskostnað varðar, einkum 129., 130. og 131. gr., en um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun til laga nr. 50/1988.

Niðurstaða

Við aðalmeðferð málsins gáfu skýrslur Trausti Guðjónsson, eigandi og stjórnarmaður Blikalóns ehf., og eiginkona hans, Lísa María Karlsdóttir, eigandi og varamaður í stjórn Blikalóns ehf.

            Ekki er fallist á það með stefnda að þeir gallar séu á málatilbúnaði stefnanda sem varðað geti frávísun málsins frá dómi án kröfu enda verður ekki séð að vafi geti verið á því hvert sakarefni í máli þessu er.    

Stefnandi krefst þess að rift verði kaupsamningum um tvær lóðir í Ásborgum sem stefnandi keypti af stefnda þann 24. október 2007 og að kaupverð lóðanna og ýmis kostnaður tengdur kaupunum verði endurgreiddur. Stefnandi vísar til þess að ágreiningsefni í máli sem Hæstiréttur leiddi til lykta með dómi frá 19. desember 2012, mál nr. 222/2012, sé samkynja máli þessu. Stefnandi byggir á því að það hafi verið forsenda og ákvörðunarástæða hans fyrir kaupunum að stefndi auglýsti lóðirnar sem íbúðarlóðir í heilsársbyggð í kyrrlátu og grónu umhverfi á grundvelli deiliskipulags Ásborga sem stefndi samþykkti þann 17. september 2003 og stefnandi hafi kynnt sér fyrir kaupin. Umræddar lóðir hafi því verið seldar með tilteknum eiginleikum og kostum. Þá er á því byggt að stefndi hafi beitt svikum í viðskiptum við stefnanda.

Stefndi hafnar öllum kröfum stefnanda og að ágreiningsefni máls þessa sé samkynja dómi Hæstaréttar í máli nr. 222/2012. Vísar stefndi í fyrsta lagi til þess að stefnandi sé einkahlutafélag sem stundi viðskipti með fasteignir í hagnaðarskyni og hafi í þeim tilgangi keypt umræddar lóðir til að reisa á þeim heilsárshús til sölu, en ekki einstaklingar/neytendur sem keypt hafi lóð til reisa á sumarhús fyrir fjölskylduna eins og háttað hafi til í áðurgreindum Hæstaréttardómi. Í öðru lagi séu fasteignirnar hvorki haldnar galla í skilningi laga nr. 40/2002, né hafi stefndi vanefnt samningsbundnar skyldur sínar enda sé skipulagsvaldið lögum samkvæmt í höndum stefnda og hafi umsögn stefnda um umsóknir Grímsborga ehf. um leyfi til veitinga- og gistireksturs í Ásborgum rúmast innan gildandi skipulagsáætlunar. Í þriðja lagi vísar stefndi til þess að krafa stefnanda um riftun sé fallin niður þar sem stefnandi hafi ekki gætt að fyrirmælum laga nr. 40/2002 um tilkynningarfrest  og/eða vegna tómlætis. Þá sé endurgreiðslukrafan fyrnd.

Stefnandi hefur í engu lýst í hverju svik stefnda hafi falist og kemur því sú málsástæða stefnanda ekki til frekari skoðunar.

Í máli Hæstaréttar nr. 222/2012 frá 19. desember 2012, féllst rétturinn á kröfu einstaklinga, sem þann 4. september 2007 keyptu lóð í Ásborgum af Grímsnes- og Grafningshreppi stefnda í máli þessu, um riftun kaupsamnings aðila og endurgreiðslu kaupverðsins og tiltekins kostnaðar tengdum kaupunum vegna eftirfarandi vanefnda sveitarfélagsins. Er það mat dómsins að framangreindur dómur Hæstaréttar hafi fordæmisgildi í máli þessu enda séu atvik sambærileg að öðru leyti en að í hæstaréttarmálinu var í fyrsta lagi um að ræða einstaklinga sem keyptu lóð af sveitarfélaginu og í öðru lagi leið styttri tími frá því viðkomandi einstaklingum var ljós galli á hinni seldu lóð þar til þeir höfðu fyrst uppi kröfu  um endurgreiðslu kaupverðs. 

Í málinu nr. 222/2012 komst Hæstiréttur að þeirri niðurstöðu að stefndi hafi brotið gegn þágildandi byggingar- og skipulagslögum nr. 73/1997 og lögum nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, þegar hann gaf leyfisveitanda gisti- og veitingaleyfa, sýslumanninum á Selfossi, jákvæðar umsagnir í tilefni umsókna Grímsborga ehf. um leyfi til veitinga- og gistireksturs í húsum í eigu félagsins í Ásborgum. Nánar tiltekið komst Hæstiréttur að þeirri niðurstöðu að með jákvæðri umsögn sinni hafi stefndi í fyrsta lagi brotið gegn 1. tölulið 4. mgr. 10. gr. laga um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald nr. 85/2007. Í 1. mgr. áðurnefndrar greinar segir að leyfisveitandi skuli leita umsagnar í tilefni umsókna um rekstrarleyfi samkvæmt lögunum. Samkvæmt 4. mgr. 10. gr. er óheimilt að gefa út rekstrarleyfi ef einhver þeirra aðila sem tilgreindir eru í 1.- 6. tölulið greinarinnar leggst gegn útgáfu leyfisins. Samkvæmt 1. tölulið greinarinnar skal sveitarstjórn m.a. staðfesta að afgreiðslutími og staðsetning staðar sem umsókn lýtur að sé innan þeirra marka sem reglur og skipulag sveitarfélagsins segja til um. Í öðru lagi hafi stefndi brotið gegn 1. mgr. 43. gr. þágildandi byggingar- og skipulagslaga nr. 73/1997, en þar segir að óheimilt sé að grafa grunn, reisa hús, rífa hús, breyta því, burðarkerfi þess, formi, svipmóti eða notkun þess eða gera önnur þau mannvirki sem falla undir IV. kafla laganna nema að fengnu leyfi viðkomandi sveitarstjórnar. Fyrri umsögn stefnda, dags. 20. ágúst 2009, var veitt í tilefni umsóknar Grímsborga ehf. um leyfi til reksturs gististaða í flokki II í húsum á lóðum félagsins. Í umsögn stefnda til sýslumanns segir. „Sveitarstjórn samþykkir fyrir sitt leyti fyrirhugaðan afgreiðslutíma skv. umsókninni og staðfestir að staðsetning íbúðarhúsana [sic] í Ásborgum 3 og 5 sé skv. reglum sveitarfélagsins en mælist þó til þess að rekstrarleyfið verði ekki gefið út lengur en til 2 ára og umsækjandi kynni reksturinn fyrir íbúum í hverfinu.“ Í umsögn stefnda, dags. 25. janúar 2010, sem veitt var í tilefni umsóknar Grímsborga ehf. um leyfi til rekstrar- og veitingaleyfis í húsi á lóð í Ásborgum segir. „Sveitarstjórn samþykkir fyrir sitt leyti fyrirhugaðan afgreiðslutíma skv. umsókninni og staðfestir að staðsetning íbúðarhússins í Ásborgum 1 sé skv. reglum sveitarfélagsins.“ Þá má af bréfi skipulags- og byggingafulltrúaembættis uppsveita Árnessýslu og Flóahrepps til sýslumanns, dags. 28. maí 2010, ráða að þegar stefndi gaf sýslumanni jákvæða umsögn um veitingareksturinn hafi Grímsborgir ehf. ekki sótt um byggingarleyfi fyrir breyttri notkun hússins eins og skylt er lögum samkvæmt.

            Samkvæmt niðurstöðu Hæstaréttar í áðurnefndu máli fór stefndi, sem er stjórnvald og fer m.a. með byggingar- og skipulagsvald, ekki að lögum þegar hann heimilaði veitinga- og gistirekstur í skipulagðri íbúðabyggð Ásborga í ágúst 2009 og janúar 2010. Sama á við í máli þessu auk þess sem líta verður til markmiða byggingar- og skipulagslaga sem er að að tryggja réttaröryggi í meðferð skipulags- og byggingarmála þannig að réttur einstaklinga og lögaðila verði ekki fyrir borð borinn þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi, sbr. 1. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, nú c-lið 1. mgr. 1. gr. laga nr. 123/2010. 

Með vísan til þessa breytir það engu um fordæmisgildi dóms Hæstaréttar þó stefnandi í máli þessu sé einkahlutafélag og tilgangur félagsins sé m. a. eignarhald, bygging, endurbygging, kaup, sala, rekstur, útleiga og viðhald fasteiga, eins og fram kemur í 2. gr. stofnskrár félagsins eins og stefndi heldur fram.

            Með vísan til þess sem að framan er rakið er fallist á það með stefnanda að með jákvæðum umsögnum um leyfi Grímsborgar ehf. til veitinga- og gistireksturs í Ásborgum hafi stefndi samþykkt atvinnurekstur á svæði þar sem þágildandi deiliskipulag gerði ráð fyrir íbúðabyggð. Þessar athafnir stefnda í tengslum við samningsskyldur hans í máli þessi beri að virða honum til sakar, sbr. 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, og að gerðir stefnda hafi falið í sér eftirfarandi vanefnd á kaupsamningum aðila í skilningi 2. mgr. 20. gr. sömu laga. Því reyni ekki sérstaklega á það hvort vanefnd yrði almennt talin veruleg eða óveruleg, sbr. niðurstöðu Hæstaréttar frá 19. desember 2012 í málinu nr. 222/2012.

Kemur þá til skoðunar krafa stefnda um sýknu af riftunarkröfu stefnanda með vísan til þess að frestur til að bera fyrir sig vanefnd samkvæmt 48. gr. laga nr. 40/2002 hafi verið liðinn þegar stefnandi, sem fengið hafi umráð eignanna við undirritun kaupsamnings þann 24. október 2007, setti fram yfirlýsingu um riftun þann 9. apríl 2013. 

Það er meginregla fjármuna- og kröfuréttar að aðgerðarleysi eða tómlæti samningsaðila getur leitt til réttarspjalla. Þessi meginregla kemur m.a. fram í  IV. kafla laga nr. 40/2002 um fasteignakaup sem fjallar um vanefndaúrræði kaupanda.  Þar segir í 1. málslið  2. mgr. 42. gr. laga nr. 40/2002, að ef kaupandi tilkynni ekki seljanda um riftun innan sanngjarns frests frá því að hann vissi eða mátti vita um galla eða eftir að frestur í tilkynningu, sbr. 39. eða 40. gr., er liðinn, glati hann rétti til riftunar. Þetta gildir þó ekki ef seljandi hefur sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú, sbr. 2. málslið 2. mgr. 42. gr. laganna. Í 1. mgr. 48. gr. laganna, sem fjallar um tilkynningar ofl., segir að kaupandi glati rétti til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynnir seljanda ekki innan sanngjarns frest, eftir að hann varð eða mátti verða hennar var, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig. Samkvæmt 2. og 3. mgr. 48. gr. eru tvær undantekningar frá framangreindri meginreglu. Í 2. mgr. greinarinnar segir að réttur til að senda tilkynningu falli niður að liðnum fimm árum frá afhendingu fasteignar, nema seljandi hafi ábyrgst hana í lengri tíma. Í 3. mgr. segir að seljandi geti þó ekki borið fyrir sig að tilkynning hafi verið send of seint ef hann hefur sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú.

Óumdeilt er að stefnda barst fyrst tilkynning frá stefnanda með bréfi þáverandi lögmanns stefnanda, dags. 2. maí 2011. Í bréfinu krefst stefnandi þess annars vegar að gengið verði til samninga við hann um skil á umræddum lóðum. Þar segir: „Blikalón ehf. festi kaup á umræddum lóðum í þeim tilgangi að reisa á þeim heilsárshús til sölu til kaupenda sem hefðu í hyggju að setjast þar að í sveitasælu og kyrrð og fjarri skarkala höfuðborgarsvæðisins. Blikalón ehf. hefur ekki hafið framkvæmdir á umræddum lóðum enda hefur nýting annarra landeiganda á umræddu svæði ekki verið í samræmi við samþykkt deiliskipulag og þannig dregið úr áhuga mögulegra kaupenda á að fjárfesta í eign á svæðinu [...] Samkvæmt framangreindu er ljóst að starfsemi sem stendur sjálfstætt og án þess að megintilgangurinn sé þjónusta við íbúanna er ekki heimil samkvæmt skipulagi. Sér í lagi á þetta við valdi umrædd starfsemi óþægindum vegna t.d. hávaða eða dragi að sér óeðlilega mikla umferð.“ Í niðurlagi bréfsins er þess síðan krafist að gengið verði til samninga við stefnanda um skil á umræddum lóðum vegna vanefnda sveitarfélagsins á skyldum sínum við að framfylgja samþykktu skipulagi svæðisins. Í áðurnefndu bréfi kom stefnandi hins vegar á framfæri athugasemdum við auglýsingu stefnda um breytingar á aðalskipulagi Ásborga og fléttar einnig inni í þær athugasemdir fullyrðingum um að stefndi hafi með aðgerðarleysi ekki brugðist við atvinnurekstri á svæðinu sem stundaður hafi verið í trássi við skýr fyrirmæli í aðal- og deiliskipulagi og valdið öðrum lóðareigendum miklu tjóni. Stefndi hafnaði erindi stefnanda með bréfi dags. 17. maí 2011 og lýsti þeirri afstöðu sinni að ekki væru lagaskilyrði til að fallast á kröfur stefnanda og vísaði til þess að umrædd starfsemi rúmaðist innan skipulags svæðisins. Að mati dómsins uppfyllir framangreint bréf stefnanda þær kröfur sem gerðar eru til tilkynninga samkvæmt 1. mgr. 48. fasteignakaupalaga enda verða ekki gerðar þær kröfur til kaupanda að upplýsa á þessu stigi nákvæmlega til hvaða vanefnda úrræða hann ætli að grípa. Þá verður ekki annað ráðið af viðbrögðum stefnda en að hann hafi haft færi á að leggja mat á kvörtun stefnanda og til að búa sig undir þau úrræði sem stefnandi myndi hafa uppi.

Eins og áður er rakið er fallist á það með stefnanda að stefndi hafi gerst brotlegur við lög þegar hann samþykkti atvinnurekstur í Ásborgum þar sem í gildi var samþykkt deiliskipulag íbúðabyggðar og að þá háttsemi beri að virða honum til sakar í tengslum við samningsskyldur hans í máli þessu, sbr. 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002. Stefndi er stjórnvald sem sinnir þýðingarmiklu lögbundnu hlutverki í skipulags- og byggingarmálum og í tengslum við útgáfu leyfa á grundvelli laga um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald nr. 85/2007. Sem slíku bar stefnda að fara að lögum. Þó svo stefnanda hafi verið kunnugt um uppbyggingu og atvinnurekstur Grímsborga ehf., allt frá árinu 2009, eins og fram kemur í stefnu og Trausti Guðjónsson, eigandi og stjórnarmaður Blikalóns ehf., staðfesti fyrir dómi, þykja atvik vera með þeim hætti í máli þessu að undantekningarákvæði 3. mgr. 48. gr., sbr. 2. málsliður 2. mgr. 42. gr. laga nr. 40/2002, eigi við og kemur því ekki til skoðunar krafa stefnda um sýknu vegna tómlætis eða fyrningar. Krafa stefnanda um riftun kaupsamninganna verður því samkvæmt þessu tekin til greina.

Stefnandi krefst þess jafnframt að kaupverð lóðanna, gatnagerðargjöld og verðbætur á þau, þinglýsingarkostanaður og fasteignagjöld verði endurgreidd ásamt dráttarvöxtum. Kröfuna sundurliðar stefnanda þannig:

Söluverð lóða                                                                                                                       kr. 9.400.000

Gatnagerðargjöld                                                                                                kr. 3.023.600

Verðbætur á gatnagerðargjöld m.v. neysluvísitölu 411,4/278,1                kr. 1.450.371

Þinglýsingarkostnaður                                                                                                        kr.      14.460

Fasteignagjöld                                                                                                                      kr.    102.444

Samtals                                                                                                                 kr.13.990.875

                Stefnandi krefst aðallega dráttarvaxta af kaupverði lóðanna samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 5. júní 2008 til 5. júní 2013, og vísar til þess að vegna fjögurra ára fyrningarfrests vaxtakrafna sé gerð krafa fjögur ár aftur í tímann miðað við þingfestingardag málsins þann 5. júní 2013. Þá krefst stefnandi þess aðallega að gatnagerðargjöld að viðbættum verðbótum og fasteignagjöld beri dráttarvexti frá þingfestingardegi, 5. júní 2013.  

                Til vara krefst stefnandi þess að stefnufjárhæð beri dráttarvexti frá 2. júní 2011, þ.e. mánuði eftir að stefnandi setti fram kröfu um skil á lóðunum og endurgreiðslu. Til þrautavara er þess krafist að stefnufjárhæð beri vexti að álitum að mati dómsins.   

Með vísan til 2. mgr. 33. gr. laga nr. 40/2002 og dóms Hæstaréttar í máli nr. 222/2012 er fallist á kröfu stefnanda um endurgreiðslu söluverðs lóðanna, gatnagerðargjalda, fasteignagjalda og þinglýsingarkostnaðar. Um kröfu um verðbætur á gatnagerðargjöld vísar stefnandi til 9. gr. gjaldskrár hins stefnda sveitarfélags sem taki mið af 9. gr. laga um gatnagerðargjöld, nr. 153/2006, sbr. einnig bráðabirgðaákvæði 4. gr. laga nr. 6/2009. Fallist er á það með stefnda að tilvitnuð lagaákvæði eigi við um afturköllun eða ógildingu lóðaúthlutunar eða lóðaskila en ekki riftun lóðakaupa og því eigi krafa um verðbætur sér ekki stoð í lögum.

Með vísan til þess að stefnandi setti fyrst fram kröfu um endurgreiðslu kaupverðs í bréfi til stefnda 12. mars 2013 verður stefndi dæmdur til að greiða dráttarvexti af kaupverði lóðanna frá þeim degi þegar mánuður var liðinn frá því stefnandi hafi fyrst uppi kröfu um endurgreiðslu. Dráttarvextir af gatnagerðargjöldum, fasteignagjöldum og þinglýsingarkostnaði miðast við þingfestingardag.

                Stefndi verður því dæmdur til að greiða stefnanda 12.526.044 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af krónum 9.400.000 frá 12. apríl 2013, til 5. júní 2013, en af krónum 12.526.044 frá þeim degi til greiðsludags.

Eftir úrslitum málsins verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað. Þykir hann hæfilega ákveðinn 950.000 krónur.

Ragnheiður Thorlacius héraðsdómari kveður upp þennan dóm.

D Ó M S O R Ð:

                Rift er kaupsamningum milli stefnanda, Blikalóns ehf., og stefnda, Grímsnes- og Grafningshrepps, sem gerðir voru þann 24. október 2007 um kaup á lóð nr. 36, með landnúmeri 199037, og lóð nr. 38, með landnúmeri 199038, í Ásborgum í Grímsnes- og Grafningshreppi.

                Stefndi greiði stefnanda 12.526.044 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af krónum 9.400.000 frá 12. apríl 2013 til 5. júní 2013, en af krónum 12.526.044 frá þeim degi til greiðsludags.

                Stefndi greiði stefnanda 1.000.000 krónur í málskostnað.