Fimmtudaginn 2. nóvember 2006.
Nr. 205/2006.	Jón Sigurðsson (Ragnar Halldór Hall hrl.) gegn Sigmundi Sigurgeirssyni (Björn L. Bergsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Kaupverð. Gjafsókn. Sératkvæði.

Aðilar málsins ásamt þriðja manni áttu saman jörð í sérstakri sameign. Með samkomulagi 13. júní 2005 urðu þeir sammála um að slíta sameign sinni á jörðinni. Í samræmi við ákvæði samkomulagsins gerðu eigendurnir tilboð í eignarhluta hinna í jörðinni með þeim hætti að hver um sig lagði tilboð sitt fram í lokuðu umslagi. S átti hæsta tilboðið í jörðina. Hann ákvað að falla frá tilboði sínu og í samræmi við 2. tölulið samkomulagsins varð kaupréttur þess aðila sem næsthæsta tilboðið átti í jörðina þá virkur. J taldi að túlka bæri 2. tölulið samkomulagsins svo að með tilboði sínu hefði S skuldbundið sig til að greiða sér kaupverð í samræmi við tilboð sitt og þar sem S hefði ekki staðið við þá skuldbindingu ætti J rétt á greiðslu vegna vanefnda. Með vísan til aðdraganda og orðalags samkomulagsins var talið að þar sem ekki var tilgreint hvaða úrræði væru fyrir hendi félli hæstbjóðandi frá tilboði sínu, væri ekki unnt að skilja samkomulagið á þá leið að hann yrði bótaskyldur ef hann af einhverjum ástæðum stæði ekki við tilboð sitt.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Garðar Gíslason og Hrafn Bragason.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 18. apríl 2006 og krefst þess að stefndi greiði sér 6.252.778 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af  32.525.000 krónum frá 14. ágúst 2005 til 25. sama mánaðar, en af 6.252.778 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Hann krefst og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti án tillits til gjafsóknar, sem honum hefur verið veitt fyrir réttinum.

Svo sem nánar greinir í héraðsdómi lýtur ágreiningur málsaðila að túlkun samkomulags þriggja sameigenda um slit á sameign þeirra, jörðinni Hamraendum í Breiðuvík á Snæfellsnesi. Telur áfrýjandi að í 2. tölulið samkomulagsins, sem rakið er í héraðsdómi, felist kaupskylda hæstbjóðanda og skilyrðislaus skylda hans að greiða hinum út eignarhluta þeirra sem hlutfall af verðmæti jarðarinnar, eins og þar segi, enda hafi aðilar undirritað í viðbótarbókun við samkomulagið svofellda yfirlýsingu: „Samkvæmt því skal SS greiða kr. 32.525.000 krónur fyrir eignarhluta JS og kr. 16.262.500 kr. fyrir eignarhluta SJ í jörðinni, sbr. 2. tölulið samkomulagsins.“ Stefndi hafi ekki mátt falla frá þessari skuldbindingu og hafi vanefnd hans leitt til þess að áfrýjandi hafi fengið lægri greiðslu fyrir eignarhluta sinn í jörðinni en stefndi hafi skuldbundið sig til að greiða honum. Því beri stefnda að greiða honum mismuninn á tilboði sínu og því sem næstbjóðandi hafi boðið og fengið jörðina fyrir, eftir að stefndi vanefndi.

Sameigendurnir nutu aðstoðar síns lögmanns hver við gerð samkomulagsins. Fram kom í vitnaframburði lögmanns þriðja sameigandans í héraðsdómi, að í aðdraganda samkomulagsins hafi í fyrstu aðeins verið gert ráð fyrir tveimur tilboðum og að sá gæti keypt eignina sem hærra byði og gerði hann það ekki þá gæti hinn keypt. Þessu hafi að tillögu lögmannsins verið breytt í það horf sem samkomulagið 13. júní 2005 greinir, að allir þrír sameigendurnir skyldu gera hvorir öðrum tilboð í eignarhluta hinna. Í framburði sonar stefnda, sem fram kom fyrir hans hönd, segir að ráðgert hafi verið að áfrýjandi stæði þá að öðru tilboðinu en stefndi og þriðji sameigandinn að hinu. Hefði samkomulagið aðeins gert ráð fyrir tveimur tilboðum hefði þetta deilumál ekki komið upp. Þar sem brugðið var á það ráð að tilboðin yrðu þrjú hefði þurft að tilgreina nánar og með skýrari hætti hvaða úrræði væru fyrir hendi kæmi til vanefnda. Þrátt fyrir orðalag fyrsta málsliðs 2. töluliðs samkomulagsins um skuldbindingu þess aðila sem tilgreinir hæst verð ber samkomulagið, eins og það er orðað, ekki með sér önnur vanefndarúrræði en þau að berist greiðsla ekki frá hæstbjóðanda eigi eigandi næsthæsta verðmatsins rétt á að leysa hina út á því verði sem hann sjálfur tilgreindi, og berist greiðsla ekki frá honum eigi sá sem tilgreindi lægstu fjárhæðina sama rétt, allt innan tveggja mánaða frá greiðslufalli. Krafa áfrýjanda á hendur stefnda er ekki um efndir kaupskyldu samkvæmt samkomulaginu heldur um bætur vegna vanefnda. Þar sem ekki er í samkomulaginu með skýrum hætti gert ráð fyrir slíku vanefndarúrræði verður að fallast á með héraðsdómara að ekki sé unnt að skilja samkomulagið á þá leið, að hæstbjóðandi yrði bótaskyldur ef hann af einhverjum ástæðum stæði ekki við boð sitt. Að þessu athuguðu og með vísan til forsendna héraðsdóms að öðru leyti verður hann staðfestur um annað en málskostnað.

Rétt er að málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti falli niður.

Gjafsóknarkostnaður stefnda greiðist úr ríkissjóði eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

Allur gjafsóknarkostnaður stefnda, Sigmundar Sigurgeirssonar, fyrir Hæstarétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningslaun lögmanns hans, 350.000 krónur.

                                                                                                                  

 

 

 

Sératkvæði

Gunnlaugs Claessen

Jörðin Hamraendar á Snæfellsnesi var í sérstakri sameign aðila þessa máls og Steins Jónssonar. Voru eignarhlutföll þau að áfrýjandi átti helming hennar, en stefndi og Steinn fjórðung hvor. Eigendurnir gerðu samkomulag um slit á sameigninni 13. júní 2005. Var þar í upphafi lýst yfir að þeir hefðu orðið sammála um að slíta sameign sinni á jörðinni ásamt öllu því, sem henni fylgdi, með þeim hætti sem síðan var nánar lýst í fjórum tölusettum liðum. Í hinum fyrsta sagði að hver eigendanna gerði hinum tilboð í eignarhluta þeirra í jörðinni með þeim hætti að þeir legðu fram tilboð í lokuðu umslagi, þar sem tilgreind yrði sú fjárhæð, sem hver um sig verðmæti jörðina á. Í upphafi annars liðar samkomulagsins sagði síðan: „Sá aðili sem tilgreinir hæst verð skuldbindur sig til að greiða hinum út eignarhluta þeirra sem hlutfall af verðmæti jarðarinnar. Skal greiðslan fara fram eigi síðar en 13. ágúst 2005. Berist greiðslan ekki á eigandi næsthæsta verðmatsins rétt á að leysa hina aðilana út á því verði, sem hann sjálfur tilgreindi sem verðmæti jarðarinnar í sínu tilboði, innan tveggja mánaða frá því ljóst var að greiðslufall yrði af hálfu gagnaðilans. Berist greiðsla ekki frá honum á sá sem tilgreindi lægstu fjárhæðina rétt að leysa hina aðilana út á því verði sem hann sjálfur tilgreindi ...“. Í þessum lið ásamt þriðja og fjórða lið samkomulagsins eru síðan ákvæði um yfirtöku á eigninni, uppgjör veðskulda og fleira. Fyrir neðan undirritun umboðsmanns stefnda, hinna eigendanna og votta á samkomulaginu er skráð viðbót þess efnis að umslög hafi verið opnuð í samræmi við 1. lið þess og þá orðið ljóst að áfrýjandi hafi verðmetið jörðina á 45.500.002 krónur, Steinn Jónsson á 52.544.444 krónur og stefndi á 65.050.000 krónur. Síðan segir: „Samkvæmt því skal [stefndi] greiða kr. 32.525.000 fyrir eignarhluta [áfrýjanda] og kr. 16.262.500 fyrir eignarhluta [Steins Jónssonar] í jörðinni, sbr. 2. tölulið samkomulagsins.“ Undir þessa viðbót við samkomulagið er rituð sama dagsetning og er á því sjálfu og er hún sérstaklega undirrituð af þeim sömu, sem undirrituðu sjálft samkomulagið.

Eigendurnir nutu aðstoðar lögmanna við gerð samkomulagsins og er ágreiningslaust að ekki kom þá sérstaklega til umræðu hvort það skyldi varða hæstbjóðanda bótaskyldu ef hann stæði ekki við tilboð sitt. Þá er meðal málsgagna verðmat Magnúsar Leopoldssonar fasteignasala á jörðinni 15. janúar 2005, sem hann gerði fyrir stefnda. Var niðurstaða hans sú að verðmæti hennar með húsakosti væri 38.000.000 krónur. Var öllum eigendum jarðarinnar kunnugt um matið þegar þeir lögðu fram tilboð sín 13. júní 2005.

Orðalag í 2. lið samkomulagsins er á þann veg að sá, sem hæst byði, „skuldbindur sig til að greiða“ hinum  eigendunum fyrir þeirra hlut í samræmi við það. Ákvæðið er ekki orðað á þann veg að hæstbjóðandi eigi rétt á að kaupa, kjósi hann svo, heldur sem skuldbinding á grundvelli tilboðs. Eftir að tilboð voru opnuð var af hálfu stefnda staðfest að hann skyldi í samræmi við tilboð sitt greiða áfrýjanda tiltekna fjárhæð fyrir helmingshlut hans í jörðinni. Orðalagið er skýrt og ekkert er fram komið varðandi atvik við samningsgerðina eða orðalag samkomulagsins að öðru leyti sem leitt getur til þess að stefndi sé ekki skuldbundinn í samræmi við tilboð sitt. Samkvæmt því tel ég að taka beri kröfu áfrýjanda til greina og dæma stefnda til að greiða honum málskostnað á báðum dómstigum. Ég er sammála öðrum dómendum um ákvörðun gjafsóknarlauna.

 

                                       Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 14. mars 2006.

Mál þetta, sem var dómtekið 8. mars sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Jóni Sigurðssyni, Selbraut 10, Seltjarnarnesi á hendur Sigmundi Sigurgeirssyni, Þorragötu 9, Reykjavík, með stefnu birtri 20. október sl.

Dómkröfur stefnanda eru þær, að stefndi verði dæmdur til að greiða honum 6.252.778 krónur með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 32.525.000 krónum frá 14. ágúst 2005 til 25. ágúst 2005, en af 6.252.778 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Einnig krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda samkvæmt mati dómsins.

Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda. Jafnframt er krafist málskostnaðar að skaðlausu að mati dómsins eins og mál þetta væri ekki gjafsóknarmál.

Málavextir.

          Forsaga málsins er sú, að árið 1899 eignuðust afi og amma stefnda jörðina Hamraenda á Snæfellsnesi og var hún í eigu fjölskyldunnar fram á miðja  20. öld, er hún var seld.  Árið 1987 var eignin sett aftur á sölu og hafði stefndi mikinn hug á því að jörðin kæmist aftur til fjölskyldunnar. Vegna fjárskorts varð úr að hann ásamt stefnanda, Ragnari Guðmundssyni og Steini Jónssyni keyptu jörðina. Kaupsamningur var gerður 20. ágúst 1987 og afsal gefið út 19. maí 1988. Jörðin var sameign þessara fjögurra aðila í jöfnum hlutföllum.

          Árið 1995 ákváðu sameigendurnir að útgjaldareikningur yrði stofnaður vegna eignarinnar til þess að standa skil á opinberum gjöldum, tryggingum, orkureikningum o.þ.h. Síðar mun hafa farið að bera á greiðsluerfiðleikum Ragnars og stefnanda.

            Í desember 2003 komst stefndi að því að eignarhluti Ragnars hafði verið gerður að séreign eiginkonu hans með kaupmála. Ráðstöfun þessi var án samþykkis annarra sameigenda.  Í október 2004 uppgötvaði stefndi að stefnandi hafði keypt hlut Ragnars af eiginkonu hans. Samkvæmt afsalinu var hinn seldi eignarhluti afhentur stefnanda þremur árum áður eða þann 1. ágúst 2001.

Í desember 2004 fengu stefndi og Steinn Jónsson greiðsluáskorun frá KB banka vegna vanskila stefnanda á framkvæmdaláni stefnanda sem hvíldi á eigninni og var hótað nauðungarsölu eignarinnar, ef láninu yrði ekki komið í skil. Í kjölfar þess eða þann 14. desember 2004 skrifaði Steinn Jónsson stefnanda og Ragnari Guðmundssyni bréf, þar sem því var lýst yfir að grundvöllur sameignarinnar væri brostinn.  Magnús Leopoldsson, löggiltur fasteignasali, mat verðmæti jarðarinnar á 38 milljónir og hinn 27. janúar 2005 gerðu Steinn Jónsson og stefndi kauptilboð í helmingseignarhlut stefnanda í fasteigninni, að fjárhæð 16 milljónir kr. Stefnandi svaraði á þá leið að hann óskaði eftir því að kaupa þeirra hlut á sama verði. Tilboð stefnda og Steins var hækkað upp í 18 milljónir, en stefnandi svaraði því þannig að hann vildi ekki selja sinn eignarhlut. Að þessu gengnu voru forsendur fyrir sameigninni brostnar.

Hinn 13. júní 2005 var samningur um slit á sameigninni og öllu því sem henni fylgdi undirritaður í votta viðurvist.  Í 1. gr. samningsins kom fram að slitin færu þannig fram, að eigendur gerðu hver um sig tilboð í eignina. Tilboðin yrðu sett í lokuð umslög sem þeir rituðu nöfn sín utan á. Umslögin yrðu svo opnuð til að skera úr um hver eigenda ætti hæsta tilboðið í eignina. Samkvæmt 2. gr. samningsins skuldbatt hæstbjóðandi sig til að greiða hinum tveimur eigendunum út eignarhluta þeirra sem hlutfall af verðmæti jarðarinnar. Greiðslan skyldi fara fram ekki seinna en tveimur mánuðum eftir samningsgerðina eða 13. ágúst 2005. Í greininni var einnig kveðið á um rétt þess eiganda sem næsthæst hefði boðið til að leysa til sín eignina á því verði sem hann tilgreindi, ef um vanefnd yrði að ræða af hálfu hæstbjóðanda.

Í ljós kom, að stefndi átti hæsta tilboðið í eignina eða 65.050.000 krónur. Næsthæsta tilboðið átti Steinn Jónsson, 52.544.444 krónur, og lægsta tilboðið átti stefnandi, 45.500.002 krónur, og var samkomulagið áritað um þetta.

Að kvöldi 13. júní sendi stefndi tölvupóst til stefnanda og þakkaði stefndi fyrir slitafundinn og gaf stefnanda fyrirmæli um uppgjör ýmissa mála vegna slitanna, greiðslu skulda, afléttingu veðbanda o. s. frv. Hóf stefndi nýtingu jarðarinnar í samræmi við þetta.

Með tölvupósti stefnda til stefnanda 29. júní 2005 féll hann frá tilboði sínu í eignina og því varð kaupréttur Steins Jónssonar virkur skv. 2. gr. samningsins.

Sama dag svaraði lögmaður stefnanda skeytinu og áskildi sér allan rétt til bóta vegna vanefnda stefnda.

Hinn 1. júlí 2005, sendi lögmaður Steins Jónssonar aðilum málsins tölvupóst þar sem þeim var tilkynnt að Steinn myndi nýta sér kauprétt sinn skv. samningnum.

Hinn 16. ágúst 2005 sendi stefnandi stefnda kröfubréf þar sem þess var krafist, að hann efndi skuldbindingar sínar skv. samningnum og bætti stefnanda fjártjón hans vegna vanefndanna.

Hinn 25. ágúst 2005 leysti Steinn Jónsson eignarhluta stefnanda til sín miðað við það boð sem hann hafði gert í jörðina.  Það verð var 52.544.444 krónur, eða 12.505.556 krónum lægra verð en stefndi hafði boðið og greiddi Steinn Jónsson stefnanda því 26.272.222 krónur fyrir eignarhluta hans. Steinn mun ekki hafa leyst til sín hlut stefnda og á stefndi því í dag 25% eignarinnar.

Hinn 29. ágúst 2005 svaraði stefndi kröfubréfi stefnanda og hafnaði öllum kröfum hans. Kom þar fram, að stefndi teldi orðalag 2. gr. samningsins óskuldbindandi. Stefnandi er ósammála þessum skilningi stefnda og höfðar því mál þetta til heimtu bóta vegna vanefndanna.  Dómkrafan er að fjárhæð 6.252.778 krónur þ.e. helmingurinn af mismun á hæsta og næsthæsta tilboðinu.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir bótakröfu sína á grundvallarreglu íslensks réttar um skuldbindingargildi samninga.  Hann telur málsaðila hafa 13. júní 2005 gert með sér auðskilinn samning um það hvernig þeir hygðust slíta sameign sinni um jörðina Hamraenda á Snæfellsnesi.  Samningurinn hafi síðan verið áritaður um niðurstöðu þess lokaða uppboðs sem fram fór á grundvelli samningsins.  Þar með hafði verið staðfest skylda stefnda til að greiða stefnanda 32.525.000 krónur fyrir eignarhluta hans í jörðinni og skyldi greiðslan fara fram eigi síðar en 13. ágúst 2005.  

Í samningi aðila er ákvæði þess efnis, að berist greiðslan ekki frá hæstbjóðanda skuli sá sem átti næsthæsta boðið eiga rétt á að leysa út eignarhluta hinna eigendanna á því verði sem hann sjálfur hafði boðið.  Stefndi virðist leyfa sér að skýra þetta ákvæði þannig að hann hafi haft frjálst val um það hvort hann efndi skuldbindingu sína sem hæstbjóðandi eða ekki. Stefnandi telur þá túlkun engan veginn fá staðist, enda er ekki í samningnum nein heimild eða ráðagerð um slíkt.  Stefndi gerði heldur engan áskilnað um slíkt, þegar gengið var frá viðbótarbókun við samninginn 13. júní 2005 eftir að niðurstaðan um sameignarslitin lá fyrir, en þá skrifuðu allir undir svohljóðandi texta: „ .... Samkvæmt því skal SS greiða kr. 32.525.000 fyrir eignarhluta JS .... í jörðinni, sbr. 2. tölulið samkomulagsins.“  

Stefnandi telur ljóst, að vanefnd stefnda veitti Steini Jónssyni rétt til að leysa til sín eignina á því verði sem Steinn hafði boðið. Stefnandi afsalaði því eignarhlutanum til Steins gegn þeirri greiðslu. Með því hefur hann á engan hátt fyrirgert rétti sínum gagnvart stefnda, en augljóslega hafði vanefnd stefnda í för með sér að stefnandi fékk lægri greiðslu fyrir eignarhluta sinn í jörðinni, en stefndi hafði skuldbundið sig til að greiða.  

Stefnandi byggir kröfu sína einnig og sjálfstætt á þeirri málsástæðu, að vanefnd stefnda gagnvart honum eigi rætur í einhvers konar samningi milli stefnda og nefnds Steins Jónssonar um að þeir tveir eigi jörðina áfram í sameign í stað þess að Steinn leysi eignarhluta stefnda til sín eins og samningurinn kveði á um.  Með slíku samkomulagi sín á milli hafi þessir aðilar sammælst um að stefndi „félli frá” tilboði sínu í jörðina og þannig yrði hægt að kaupa eignarhluta stefnanda á lægra verði en ella og síðan gætu þeir tveir átt jörðina áfram í sameign. Stefnandi hefur ekki gögn um slíka samningsgerð milli þessara aðila í sínum vörslum, en dregur þessa ályktun af þeirri staðreynd að engu skjali hefur verið þinglýst um viðskipti með eignarhluta í Hamraendum öðru en afsalinu frá stefnanda til Steins Jónssonar.  Hafi þessir fyrrverandi sameigendur gert slíkt samkomulag telur stefnandi það hafa í för með sér bótaskyldu fyrir stefnda sem nemur þeirri fjárhæð sem stefnandi var hlunnfarinn um með þeim hætti.

Samkvæmt framansögðu gerir stefnandi kröfu um að stefndi bæti honum það tjón sem stefnandi hefur orðið fyrir vegna vanefnda hans á ofangreindum samningi, en fjárhæð þess er 6.252.778 krónur, sem er stefnukrafan í málinu.  

Stefnandi telur einnig að stefnda beri skylda til að greiða dráttarvexti vegna vanefndanna skv. III. kafla laga nr. 38/2001. Gjalddagi skv. samningnum var 13. ágúst 2005. Vegna vanefnda stefnda fékk stefnandi enga greiðslu fyrir eignarhluta sinn fyrr en 25. ágúst 2005, er Steinn Jónsson greiddi hluta þeirrar upphæðar sem stefnandi átti rétt á. Því er krafist greiðslu dráttarvaxta af allri þeirri upphæð sem stefnandi átti rétt á frá stefnda skv. samningi, 32.525.000 krónum, frá 14. ágúst 2005 til 25. ágúst 2005, en af stefnufjárhæðinni, 6.252.778 krónum, frá þeim degi til greiðsludags. Um málskostnaðarkröfu sína vísar stefnandi til 130. gr. laga nr. 91/1991. 

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi byggir kröfu um sýknu á því hann hafi ekki vanefnt samkomulag aðila um slit á sameign og þar með eigi stefnandi enga bótakröfu á hendur honum, enda forsenda bótakröfu að um vanefnd sé að ræða. Stefndi tilkynnti stefnanda innan tveggja mánaða frests að hann hygðist ekki nýta kauprétt sinn. Ef stefndi hefði nýtt sér kaupréttinn þá hefði hann átt að greiða stefnanda 32.525.000 kr. innan tveggja mánaða frests eða fyrir 13. ágúst 2005 og hefði aðeins þá stofnast til kröfuréttar stefnanda á hendur stefnda. Stefndi féll hins vegar frá kauprétti sínum hinn 29. júní 2005 og varð kaupréttur Steins Jónssonar þá virkur, sem hann nýtti með greiðslu 25. ágúst 2005. Stofnaðist þar af leiðandi aldrei til kröfuréttarsambands milli stefnanda og stefnda. Með greiðslu Steins til stefnanda varð samningurinn hins vegar bindandi yfirfærslugerningur milli stefnanda og Steins og samningurinn um slit á sameign var búinn að ljúka ætlunarverki sínu og að fullu efndur milli þeirra sem áttu aðild að honum. Stefnandi getur ekki byggt kröfu um skaðabætur innan samninga gagnvart stefnda vegna missis hagnaðar sem aldrei var í hendi.

Stefndi heldur því fram, að með samkomulagi aðila um slit á sameign hafi ákveðin aðferð við slit á sameign orðið að tillögu stefnanda, til þess að komast hjá nauðungarsölu til slita á sameign. Þrátt fyrir að stefndi hafi átt hæsta verðmat og þar með öðlast rétt til kaupa á eigninni á grundvelli þess hafi honum skv. samkomulaginu verið heimilt að hverfa frá kauprétti sínum með þeim afleiðingum að kaupréttur næsthæsta verðmatshafa varð virkur. Varð samkomulagið ekki bindandi með þeim hætti sem stefnandi telur nú og byggir kröfu um skaðabætur innan samninga gagnvart einum af þremur samningsaðilum. Ef verðmat hæsta verðmatshafa átti að verða samstundis bindandi kauptilboð þá hefðu skjöl átt að bera það með sér. Enda hefði þá verið fyrirhafnarminnst og skýrast að einfaldur kaupsamningur hefði verið útbúinn milli stefnanda og stefnda í kjölfar þess að umslög voru opnuð. Það var hins vegar aldrei ætlunin. Um tímabundinn kauprétt var að ræða, en ekki bindandi tilboð og var það ástæða þess að skjalið tilgreindi verðmat hvers aðila um sig í stað þess að greina aðeins frá hæsta verðmatinu.

Þá byggir stefndi á því, að samkomulag aðila um slit á sameign kveði hvergi á um rétt samningsaðila til greiðslu mismunar við greiðslufall hæsta verðmatshafa eða annarra verðmatshafa. Skýrlega var kveðið á um það, að við greiðslufall hæsta verðmatshafa yrði kaupréttur næsthæsta verðmatshafa virkur með sömu fyrirvörum um tveggja mánaða frest. Samkomulagið gerir þannig skýrum orðum ráð fyrir því að verðmatshafi með virkan kauprétt geti innan tveggja mánaða horfið frá kauprétti sínum með þeim afleiðingum að kaupréttur næsthæsta verðmatshafa verði virkur. Þegar sá kaupréttur varð virkur féll niður kaupréttur stefnda og þar af leiðandi greiðsluskylda hans gagnvart samningsaðilum enda var sérstaklega vísað til 2. töluliðs samkomulagsins við staðfestingu samningsaðila eftir opnun umslaga er innihéldu viðmiðunarverð hvers aðila um sig. 

Þá bendir stefndi á  að sérstaklega hafi verið rætt á fundi sameigenda 13. júní 2005 hvort það væri ekki sameiginlegur skilningur allra að nýr tveggja mánaða frestur hæfist þegar og ef tilkynning um greiðslufall hæsta verðmatshafa bærist. Allir fundarmenn voru sammála um þann skilning og því fráleitt að telja samkomulag um slit á sameign innihalda önnur úrræði, þar að auki íþyngjandi, en skýrum orðum er kveðið á um í hinu skriflega samkomulagi. Þá nutu allir samningsaðilar samkomulags um slit á sameign fulltingis lögmanna sem voru viðstaddir opnun umslaga og var því ekki hallað á neinn samningsaðila við samningsgerðina og allra síst stefnanda þar sem lögmaður hans annaðist skjalagerð vegna samkomulagsins en ofangreind aðferð til slita á sameign varð fyrir valinu að tillögu stefnanda.

Stefndi byggir á, að ekki hafi verið um hefðbundna tilboðsgerð í fasteign að ræða og því ekki hægt að jafna skuldbindingargildi samnings um slit á sameign við slíka löggerninga. Þar að auki síst þvert á skýrt orðalag samkomulagsins. Sá réttur sem stefnandi telur sig njóta á hendur stefnda verður ekki afturvirkt færður inn í samkomulag um slit á sameign með réttarskapandi hætti einungis fyrir stefnanda. Stefnandi byggir á því, að þar sem ekki var kveðið á um það, að greiðsluskylda hæsta verðmatshafa félli niður ef kaupréttur næsthæsta verðmatshafa yrði virkur eigi hann rétt til greiðslu mismunarins úr hendi stefnanda, þrátt fyrir að til virks samnings milli stefnanda og Steins Jónssonar hafi stofnast sem er nú að fullu efndur. Þessum skilningi stefnanda á innihaldi samkomulags um slit á sameign er harðlega mótmælt og því alfarið hafnað að mögulegt sé að byggja bótarétt innan samninga með að því er virðist einhvers konar gagnályktun, sem þar að auki fær enga stoð í orðalagi samkomulagsins. Stefndi byggir á því, að ef samkomulagið átti að stofna til bótaréttar á hendur kaupréttarhafa sem fellur frá kauprétti hefði þurft að kveða sérstaklega á um það. Enda er um íþyngjandi skuldbindingu að ræða sem samningsaðilar hefðu þurft að staðfesta með skýrum hætti. Stefndi samþykkti aldrei slíkt ákvæði né slík réttaráhrif. Getur stefnandi því ekki byggt á því eftir á. Virðist stefnandi byggja á því að sambærilegar reglur gildi um lögskipti málsaðila og um bótaskyldu kaupanda á nauðungarsölu í kjölfar vanefnda, sem er lögmæltur bótaréttur sbr. 2. mgr. 47. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Það fær hins vegar engan veginn staðist að sú heimild eigi við um tilvik málsaðila enda ekki um það samið.

Þegar stefndi tilkynnti bréflega þann 29. júní sl. að hann hygðist hverfa frá rétti til þess að kaupa sameigendur út á grundvelli verðmats síns varð kaupréttur Steins Jónssonar virkur með öllum þeim skilyrðum sem samkomulagið tilgreindi. Frá þeim degi hafði Steinn Jónsson tvo mánuði til þess að greiða samningsaðilum á grundvelli síns verðmats. Hinn 25. ágúst sl. greiddi Steinn Jónsson stefnda á grundvelli verðmats síns og var samkomulagið þar með efnt gagnvart honum og sameign þeirra slitið skv. samkomulaginu. Stefnandi tók án fyrirvara við greiðslu frá Steini, undirritaði afsalið og hefur með því viðurkennt ofangreindan skilning og getur þar af leiðandi ekki gagnvart einum af þremur aðilum þess talið samkomulagið vanefnt og reist kröfu á þeim grunni gagnvart stefnda.

Þá er því mótmælt að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni vegna meintra vanefnda samkomulagsins. Að áliti löggilts fasteignasala er markaðsvirði eignarinnar 38 milljónir og er það verðmat sem sameigninni var slitið á því langt yfir markaðsvirði hennar. Samkvæmt samkomulaginu var sameigninni slitið á grundvelli verðmats að fjárhæð 52.544.444 kr. sem er 7.044.442 kr. hærra en verðmat stefnanda sem var 45.500.002 kr. Verðið sem sameigninni var slitið á, er því langt yfir verðmati stefnanda sjálfs sem fullyrðir samt sem áður að hann hafi orðið fyrir tjóni. 

Þá er mótmælt þeim málatilbúnaði stefnanda að um einhvers konar ráðabrugg hafi verið að ræða milli stefnda og Steins Jónssonar og að framlagðar ljósmyndir af fjölskyldu stefnda í sumarleyfi á jörðinni sé því til staðfestingar á nokkurn hátt. Málatilbúnaði stefnanda um samsæri gegn honum er vísað á bug sem röngum og ósönnuðum. 

Af ofansögðu leiðir að stefnandi á enga bótakröfu á hendur stefnda innan samninga hvorki kröfu á umsömdum bótarétti né bótarétti leiddum af meintum vanefndum.  Þá skortir einnig algerlega hugtaksskilyrði sakarreglunnar til að baka stefnda skaðabótaskyldu utan samninga.

Um lagarök er vísað til meginreglna samningaréttar, sbr. lög nr. 7/1936 svo og til 130. gr. laga nr. 91/1991 til stuðnings kröfu um málskostnað.

Forsendur og niðurstöður.

Ágreiningur málsins lýtur að túlkun á 2. gr. samkomulags sem gert var milli málsaðila og Steins Jónssonar 13. júní 2005 í tilefni af slitum á sameign þeirra að  jörðinni Hamraendum í Breiðuvík.

Hið umþráttaða ákvæði 2. gr. er svohljóðandi:  „Sá aðili sem tilgreinir hæst verð skuldbindur sig til að greiða hinum út eignarhluta þeirra sem hlutfall af verðmæti jarðarinnar.  Skal  greiðslan fara fram eigi síðar en 13. ágúst 2005. Berist greiðslan ekki á eigandi næsthæsta verðmatsins rétt á að leysa hina aðilana út á því verði sem hann sjálfur tilgreindi sem verðmæti jarðarinnar í sínu tilboði, innan tveggja mánaða frá því ljóst var að greiðslufall yrði af hálfu gagnaðilans.  Berist greiðsla ekki frá honum á sá sem tilgreindi lægstu fjárhæðina rétt á að leysa hina aðilana út á því verði sem hann sjálfur tilgreindi sem verðmæti jarðarinnar í sínu tilboði, innan tveggja mánaða frá því ljóst var að greiðslufall yrði af hálfu þess sem næsthæst hafði boðið. – Sá sem rétt á að leysa hina út skal hafa umráðarétt yfir eigninni frá þeim degi sem tilboðin eru opnuð.“

Stefnandi málsins mótmælir ekki rétti Steins Jónssonar, sem átti næsthæsta tilboð, til eignarinnar, eftir að stefndi féll frá sínu tilboði, sem var hæst. Aftur á móti telur stefnandi að upphaf 2. gr. samkomulags feli í sér skuldbindingu þess efnis, að  stefnda beri að standa við verðmat sitt og greiða stefnanda mismuninn á því og verðmati Steins Jónssonar. Þetta hafi verið undirstrikað í lokaþætti samkomulagsins.

Dómurinn telur að túlka beri samkomulagið svo, að sé fallið frá hæsta tilboði eigi sá rétt sem bauð næsthæst í eignina. Sá er hæsta boð átti geti hvort sem er fallið frá boði sínu með tilkynningu þar að lútandi eða með því að greiðslufall yrði hjá honum og myndi þá tveggja mánaða frestur byrja að líða að nýju. Dómurinn telur skilning stefnanda á ákvæðinu það óvenjulegan miðað við orðalag ákvæðisins og í raun ósanngjarnan í garð hæstbjóðanda, að það hefði verið nauðsynlegt að orða samkomulagið á þann hátt, að skýrt yrði að skuldbinding hæstbjóðanda yrði þannig að hann felldi á sig bótaskyldu ef hann af einhverjum ástæðum stæði ekki við boð sitt. Með því að svo var ekki gert, telur dómurinn ekki efni til að verða við kröfu stefnanda.

Þá byggir stefnandi á því að samkomulag sé milli stefnda og Steins Jónssonar um að þeir ætli sér að eiga eignina í sameign.  Í gögnum málsins er ekkert sem styður málsástæðu þessa og sonur stefnda og Steinn Jónsson hafa hafnað því fyrir dómi að slíkt samkomulag hafi verið gert. Því er málsástæða þessi órökstudd og er henni hafnað af hálfu dómsins.

Niðurstaða málsins er því sú, að stefndi er sýknaður af öllum kröfum stefnanda í máli þessu. Í samræmi við þessa niðurstöðu og með vísan til 130. gr. laga um meðferð einkamála ber stefnanda að greiða 500.000 krónur í málskostnað sem rennur í ríkissjóð.  Stefndi hefur fengið gjafsókn til varnar í máli þessu.  Allur kostnaður hans greiðist því úr ríkissjóði þar á meðal þóknun lögmanns hans, Evu B. Helgadóttur hdl., sem telst hæfilega ákveðin 500.000 krónur.

Af hálfu stefnanda flutti málið Ragnar Halldór Hall hrl.

Af hálfu stefndu flutti málið Eva B. Helgadóttir hdl. 

Sigrún Guðmundsdóttir héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

Dómsorð

Stefndi, Sigmundur Sigurgeirsson, er sýknaður af öllum kröfum stefnanda, Jóns Sigurðssonar.  Stefnandi greiði 500.000 krónur í málskostnað sem rennur í ríkissjóð.

Allur gjafsóknarkostnaður stefnda greiðist úr ríkissjóði, þar á meðal þóknun lögmanns stefnda, 500.000 krónur.