Fimmtudaginn 16. janúar 2003.
Nr. 226/2002.	Þrotabú Farhúsa ehf. (Sveinn Skúlason hdl.) gegn Magnúsi Ólafssyni og Grétu Þorbergsdóttur (Sveinn Andri Sveinsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Galli. Skaðabætur. Afsláttur. Málsástæður.

            M og G sömdu við F ehf. um kaup á fullbúnu einbýlishúsi, sem smíðað skyldi af félaginu. Eftir að F ehf. afhenti húsið viðurkenndi félagið að ýmsir annmarkar væru á því, sem lagfæra þyrfti. M og G höfnuðu hins vegar boði F ehf. um að félagið annaðist úrbætur. Höfðaði F ehf. mál gegn M og G til greiðslu á eftirstöðvum kaupverðsins. Í dómi Hæstaréttar kemur fram að M og G hafi ekki sýnt fram á að F ehf. hafi verið ófært um að ljúka úrbótum á viðhlítandi hátt eða að framkvæmd verksins í höndum þess hefði á annan hátt valdið þeim óhagræði í ríkara mæli en ef aðrir hefðu sinnt því. M og G hafi því ekki með réttu mátt færast undan því að F ehf. bætti úr göllum á húsinu. Hafi þau með þessu firrt sig rétt til að krefja F ehf. um hærri fjárhæð í afslátt eða skaðabætur en sem svari þeim kostnaði, sem félagið hefði orðið að bera af því að bæta sjálft úr annmörkunum. Hafi M og G ekki borið því við að atvik varðandi kaupin hafi verið slík að meginregla 2. mgr. 42. gr. þágildandi laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup geti átt við um þau. Geti M og G því hvorki krafist skaðabóta vegna annmarka á húsinu né haft uppi kröfu um bætur fyrir afleitt tjón sitt. Var kröfu þeirra þar um því hafnað, sem og kröfu um skaðabætur vegna afhendingardráttar. Aftur á móti var fallist á kröfu þeirra um afslátt vegna kostnaðar af viðgerð á húsinu, sem studdist við matsgerð dómkvadds manns, auk kröfu vegna útlagðs kostnaðar af smíði hússins, en báðar kröfurnar sættu fyrst andmælum fyrir Hæstarétti. Útlagður kostnaður af öflun matsgerðar var lögum samkvæmt talinn til málskostnaðar og kom því ekki til álita sem liður í gagnkröfu. Voru M og G samkvæmt þessu dæmd til að greiða F ehf. eftirstöðvar kaupverðsins að frádregnum áðurnefndum gagnkröfum og innborgun.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Gunnlaugur Claessen og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 10. maí 2002. Hann krefst þess að stefndu verði dæmd í sameiningu til að greiða sér 1.400.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 5.000.000 krónum frá 1. október 2000 til 1. nóvember sama árs, af 5.800.000 krónum frá þeim degi til 17. apríl 2001, af 3.800.000 krónum frá þeim degi til 18. maí sama árs og af 1.400.000 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2001, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af síðastgreindri fjárhæð frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum 400.000 krónum, sem greiddar hafi verið inn á kröfuna 26. febrúar 2002. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Eftir uppkvaðningu hins áfrýjaða dóms var bú stefnanda málsins í héraði, Farhúsa ehf., tekið til gjaldþrotaskipta. Áfrýjandi hefur tekið við aðild að málinu fyrir Hæstarétti.

I.

Samkvæmt gögnum málsins gerðu stefndu Farhúsum ehf. tilboð 14. janúar 2000 um kaup á fullbúnu einbýlishúsi, 78,5 m² að stærð, sem smíðað skyldi í Búðardal af félaginu og flutt síðan á grunn, sem yrði tilbúinn á spildu úr landi Skarðs á Hvalfjarðarströnd. Áttu Farhús ehf. að bera kostnað af flutningi hússins og frágangi þess á grunninum. Í húsinu skyldu vera allar lagnir, sem stefndu myndu greiða tengigjöld fyrir ásamt kostnaði af jarðvinnslu og frárennsli, en Farhús ehf. áttu að annast og bera kostnað af steypuvinnu við grunn. Þá skyldi vera í húsinu eldhúsinnrétting, baðinnrétting, fataskápar, eldavél og vifta í eldhúsi, baðkar og sturta í baðherbergi, svo og gólfefni samkvæmt samkomulagi aðilanna. Um annan frágang var í tilboðinu vísað til verklýsingar, en af málatilbúnaði aðilanna verður ekki annað ráðið en að hún hafi aldrei legið fyrir. Samkvæmt tilboðinu áttu stefndu að greiða Farhúsum ehf. alls 6.800.000 krónur, þar af 1.000.000 krónur við undirritun kaupsamnings, 3.000.000 krónur þegar húsið yrði fokhelt á byggingarstað, 2.000.000 krónur þegar það yrði komið á grunn og 800.000 krónur þegar frágangi þess yrði lokið. Tekið var fram að þrjár síðastnefndu greiðslurnar kæmu „við frágang á lánum frá Íbúðalánasjóði“, en Farhúsum ehf. væri heimilt að reikna af þeim vexti „frá gjalddaga til greiðslu“. Farhús ehf. samþykktu tilboðið samdægurs. Aðilarnir gerðu ekki annan skriflegan samning um viðskipti sín en hér um ræðir.

Dráttur varð á afhendingu hússins af hendi Farhúsa ehf. Óumdeilt er að það hafi verið flutt á landspildu stefndu 21. ágúst 2000 og að smíði þess hafi verið lokið í byrjun nóvember sama árs. Um þær mundir munu stefndu hafa komið á framfæri munnlegum athugasemdum við Farhús ehf. um ýmsa annmarka á húsinu, en ekkert frekar aðhafst af þeim sökum þá um sinn.

Við samþykki kauptilboðs greiddu stefndu Farhúsum ehf. 1.000.000 krónur í samræmi við ákvæði þess. Í framhaldi af því framseldu Farhús ehf. með samþykki stefndu Húsasmiðjunni hf. 18. janúar 2000 rétt sinn til annarra áðurnefndra greiðslna samkvæmt kauptilboðinu. Húsasmiðjan hf. skoraði á stefndu 9. apríl 2001 að inna af hendi umsamdar greiðslur, en á þeim tíma höfðu þau enn ekkert greitt af þeim 5.800.000 krónum, sem stóðu eftir af kaupverðinu. Stefndu gáfu út í framhaldi af því tvö skuldabréf til Íbúðalánasjóðs með veði í Efra-Skarði í Hvalfjarðarstrandarhreppi fyrir samtals 6.770.000 krónum. Annað skuldabréfið bar ekki með sér útgáfudag, en hitt var dagsett 10. maí 2001 og var þeim báðum þinglýst þann dag. Áður höfðu stefndu greitt Húsasmiðjunni hf. 2.000.000 krónur inn á skuldina 17. apríl 2001, en 18. maí sama árs greiddu þau 2.200.000 krónur því til viðbótar. Með yfirlýsingu 28. ágúst 2001 fól Húsasmiðjan hf. lögmanni áfrýjanda, að ætla verður í umboði Farhúsa ehf., að innheimta eftirstöðvar kaupverðsins, sem námu þá samkvæmt framangreindu 1.600.000 krónum.

Í bréfi, sem Farhús ehf. rituðu til stefndu 12. apríl 2001, var meðal annars viðurkennt að annmarkar hafi verið á húsinu, sem lagfæra þyrfti. Kom þar fram að úrbótum hafi verið slegið á frest til vorsins 2001 að ósk stefndu. Lýsti félagið sig reiðubúið til að annast úrbæturnar og óskaði eftir svari stefndu um hvenær sinna mætti því verki. Í svarbréfi stefnda Magnúsar til Farhúsa ehf. 4. maí 2001 var meðal annars vísað til þess að hann hafi í mánuðinum áður greint forsvarsmanni félagsins frá því að hann óskaði ekki eftir að það ætti hlut að viðgerðum og lokafrágangi hússins, heldur krefðist hann afsláttar, sem næmi kostnaði af viðgerðunum. Um líkt leyti öfluðu stefndu sér úttektar byggingartæknifræðings á húsinu. Í henni var gerð ítarleg grein fyrir því, sem þótti ábótavant við húsið, og kostnaður af viðgerð þess áætlaður alls 1.385.720 krónur. Að fram komnu innheimtubréfi, sem stefndu var sent 10. september 2001 í nafni Farhúsa ehf., var því lýst bréflega yfir af þeirra hálfu 13. sama mánaðar að með vísan til framangreindrar úttekar héldu þau eftir frekari greiðslum af kaupverðinu og myndu þau leita mats dómkvadds manns á göllum á húsinu. Eftir þetta greiddu þó stefndu 4. október 2001 Húsasmiðjunni hf. 200.000 krónur inn á skuldina, sem eftir það var að höfuðstól 1.400.000 krónur.

Farhús ehf. höfðuðu mál þetta 20. nóvember 2001 til heimtu á eftirstöðvum skuldar stefndu. Sama dag fengu stefndu dómkvaddan mann til að meta til verðs nánar tiltekna galla, sem þau töldu vera á húsinu. Í matsgerð 20. desember sama árs var heildarkostnaður af úrbótum á göllum metinn 870.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti. Í greinargerð, sem stefndu lögðu fram í héraði 15. janúar 2002, kröfðust þau aðallega sýknu af kröfu Farhúsa ehf. á þeim grunni að þau ættu kröfu vegna viðskipta sinna við félagið, sem væri alls að fjárhæð 1.404.210 krónur, en þau gerðu þó ekki „gagnkröfu í málinu heldur aðeins sýknukröfu“, svo sem lögmaður, sem þá fór með málið fyrir stefndu, komst þar að orði. Fjárhæð þessi var sundurliðuð þannig í greinargerðinni að kostnaður af endurbótum á húsinu myndi nema 870.000 krónum samkvæmt áðurnefndri matsgerð, auk þess sem stefndu hefðu greitt nafngreindum iðnaðarmönnum fyrir vinnu við húsið og kaupverð handlaugar, sem Farhús ehf. hafi átt að bera kostnað af, samtals 255.700 krónur. Til frádráttar þessu ættu að koma samtals 100.800 krónur, sem Farhús ehf. hafi greitt fyrir stefndu vegna kaupa á tilteknum tækjum, sem ekki hafi átt að fylgja húsinu. Þessu til viðbótar töldu stefndu sig eiga kröfu á hendur Farhúsum ehf. að fjárhæð samtals 150.000 krónur vegna kostnaðar af áðurnefndri úttekt byggingartæknifræðings, þrifa á húsinu, frágangs á því og óþæginda, auk kröfu sömu fjárhæðar vegna tafa á afhendingu hússins á árinu 2000 og kostnaðar af húsnæði meðan á viðgerð hússins stæði. Loks gerðu stefndu kröfu um kostnað af handlaug, 4.310 krónur, og matskostnað, 75.000 krónur.

Daginn fyrir aðalmeðferð málsins í héraði, sem fór fram 27. febrúar 2002, greiddu stefndu með innborgun á bankareikning lögmanns áfrýjanda 400.000 krónur vegna „kröfu Farhúsa ehf. á hendur Magnúsi Ólafssyni“. Gegn mótmælum Farhúsa ehf. heimilaði héraðsdómari ekki stefndu að leggja fram gögn um þessa greiðslu við aðalmeðferðina. Var því ekki tekið tillit til hennar við úrlausn málsins, svo sem getið er í héraðsdómi, en áfrýjandi gerir nú ráð fyrir henni í áðurgreindri kröfugerð sinni fyrir Hæstarétti.

II.

Í málinu er ekki ágreiningur um höfuðstól dómkröfu áfrýjanda. Verður því lagt til grundvallar að hann eigi ógreiddar úr hendi stefndu 1.400.000 krónur af kaupverði hússins, auk þess sem þau greiddu fyrrnefndar 400.000 krónur inn á kröfu áfrýjanda 26. febrúar 2002.

Fyrir héraðsdómi báru stefndu sem áður segir fyrir sig að þau ættu kröfu á hendur Farhúsum ehf. vegna viðskiptanna, sem málið varðar, og væri hún hærri fjárhæðar en eftirstöðvar kröfu félagsins samkvæmt kauptilboðinu frá 14. janúar 2000. Þótt ekki hafi verið tekið fram berum orðum í greinargerð stefndu í héraði að þau hefðu þessa kröfu uppi sem gagnkröfu til skuldajafnaðar við kröfu Farhúsa ehf. gegn þeim, gat með engu móti orkað tvímælis af málatilbúnaði þeirra að svo væri. Fá þar engu breytt áðurgreind ummæli í greinargerðinni um að stefndu geri ekki gagnkröfu í málinu, heldur aðeins sýknukröfu, enda bersýnilegt af samhenginu að þar hafi verið átt við það að stefndu myndu ekki gera kröfu um sjálfstæðan dóm fyrir mismuninum, sem þau töldu vera á gagnkröfu sinni og höfuðstól kröfu Farhúsa ehf. Er því ekki hald í þeirri röksemd áfrýjanda að málatilbúnaður stefndu fyrir Hæstarétti, sem er reistur á því að þau eigi gagnkröfu á hendur honum til skuldajafnaðar að fjárhæð samtals 1.254.210 krónur eins og fallist var á fyrir héraðsdómi, sé að þessu leyti studdur við nýja málsástæðu.

III.

Samkvæmt hljóðan tilboðs stefndu, sem Farhús ehf. samþykktu 14. janúar 2000, var félagið seljandi húss í kaupum þeirra. Heimildir félagsins til að bæta úr annmörkum, sem kynnu að koma fram á húsinu og það bæri ábyrgð á, réðust því af meginreglu 49. gr. þágildandi laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, eins og henni hefur verið beitt í dómaframkvæmd um fasteignakaup, sbr. meðal annars dóm Hæstaréttar í dómasafni 1969, bls. 1149. Verður því að líta svo á að Farhús ehf. hafi átt rétt á að bæta úr göllum á húsinu eftir afhendingu þess með því skilyrði að stefndu hefðu hvorki af því kostnað né óhagræði.

Óumdeilt er í málinu að þegar stefndu höfðu tekið húsið í notkun í nóvember 2000 beindu þau kvörtun til Farhúsa ehf. um annmarka á því, sem félagið bauðst þegar til að bæta úr. Af fyrrgreindum bréfaskiptum aðilanna í apríl og maí 2001 er jafnframt ljóst að félagið ítrekaði boð sitt og krafðist þess að fá aðgang að húsinu til að sinna úrbótum, en því höfnuðu stefndu, sem kröfðust í staðinn afsláttar af kaupverði. Ekki liggur annað fyrir en að ætlunin hafi verið að Farhús ehf. myndu bæta úr annmörkum á húsinu án þess að stefndu bæru af því kostnað. Stefndu hafa ekki sýnt fram á að félagið hafi verið ófært um að ljúka úrbótum á viðhlítandi hátt eða að framkvæmd verksins í höndum þess hefði á annan hátt valdið þeim óhagræði í ríkara mæli en ef aðrar hefðu sinnt því. Að þessu gættu máttu stefndu ekki með réttu færast undan því að Farhús ehf. bættu úr göllum á húsinu, svo sem félagið bauðst samkvæmt framansögðu til.

Þótt stefndu hafi samkvæmt þessu verið óheimilt að hafna boði Farhúsa ehf. um úrbætur á annmörkum á húsinu, getur áfrýjandi ekki krafið þau um greiðslu alls kaupverðsins án tillits til réttar þeirra til að fá í staðinn fullnægjandi greiðslu í sinn hlut. Til þess verður að líta að áðurgreind meginregla 49. gr. laga nr. 39/1922 helgaðist af þeim hagsmunum, sem seljandi gæti haft af því að bæta sjálfur úr galla í stað þess að bera kostnað af úrbótum annarra með afslætti af kaupverði eða skaðabótum til kaupanda. Óréttmæt höfnun stefndu á kröfu Farhúsa ehf. um að félagið fengi að bæta úr annmörkum á húsinu hlaut þannig að þessu virtu að valda því að þau firrtu sig rétti til að krefja það um hærri fjárhæð í afslátt eða skaðabætur en sem svaraði þeim kostnaði, sem félagið hefði orðið að bera af því að bæta sjálft úr annmörkunum. Áfrýjandi hefur ekki fært fram í málinu nein gögn um hver kostnaður Farhúsa ehf. af því verki gæti hafa orðið, þótt honum hafi verið það í lófa lagið. Eins og málið liggur fyrir af þessum sökum verður ekki við annað miðað en að kostnaður félagsins hefði orðið sá sami og kostnaður stefndu verður talinn af því að fá bætt úr göllum á húsinu.

IV.

Samkvæmt málatilbúnaði stefndu fyrir Hæstarétti telja þau sig eiga gagnkröfu á hendur áfrýjanda vegna kostnaðar samkvæmt matsgerð af viðgerð galla á húsinu, sem þau keyptu af Farhúsum ehf., eða 870.000 krónur, svo og um skaðabætur að fjárhæð 150.000 krónur vegna tjóns, sem leiði af þessum galla, og vegna afhendingardráttar á húsinu, en þessir liðir í kröfugerð þeirra voru teknir til greina með hinum áfrýjaða dómi. Enn fremur krefjast stefndu staðfestingar á þeirri niðurstöðu héraðsdómara að þau eigi gagnkröfu vegna útlagðs kostnaðar af húsinu, sem Farhús ehf. hafi átt að bera, að frádregnu því, sem félagið lagði út í þeirra þágu, eða alls 159.210 krónur. Loks krefjast stefndu þess að kostnaður þeirra af matsgerð, 75.000 krónur, verði felldur undir gagnkröfu þeirra, svo sem héraðsdómari féllst á, þannig að hún nemi alls 1.254.210 krónum.

Stefndu hafa ekki borið því við að atvik varðandi kaup þeirra við Farhús ehf. hafi á einhvern hátt verið slík að meginregla 2. mgr. 42. gr. þágildandi laga nr. 39/1922 geti átt við um þau. Geta stefndu því ekki krafist skaðabóta úr hendi áfrýjanda vegna annmarka á húsinu. Af þessum sökum geta þau heldur ekki haft uppi kröfu á hendur áfrýjanda um bætur fyrir afleitt tjón sitt vegna kostnaðar af húsnæði meðan gert verði við húsið og af þrifum á því og frágangi að viðgerð lokinni eða vegna óþæginda. Svo sem áður segir hafa stefndu gert í einu lagi kröfu um skaðabætur að fjárhæð 150.000 krónur vegna þessa afleidda tjóns síns og fyrrgreindra tafa á afhendingu hússins á árinu 2000. Með því að þau hafa ekki aðgreint tölulega þessa tvo liði í kröfugerð sinni og öðrum þeirra er hafnað af framangreindri ástæðu, er óhjákvæmilegt að hafna jafnframt kröfu þeirra um skaðabætur vegna afhendingardráttar.

Svo sem áður segir styðja stefndu kröfu sína vegna viðgerðar á annmörkum á húsinu við matsgerð dómkvadds manns. Áfrýjandi hefur ekki hnekkt niðurstöðu hennar með yfirmati. Í hinum áfrýjaða dómi kemur fram að matsgerðin hafi í engu verið rengd. Eru því andmæli, sem áfrýjandi hreyfði gegn einstökum atriðum hennar við flutning málsins fyrir Hæstarétti, of seint fram komin. Í matsgerðinni, sem er að talsverðu leyti tekin orðrétt upp í héraðsdómi, er gerð grein fyrir göllum á húsinu, orsökum þeirra og leiðum til að bæta úr þeim, svo og sundurliðuðum kostnaði af viðgerðum. Verður að þessu virtu að fallast á að stefndu eigi rétt á afslætti af kaupverði hússins, sem verður í samræmi við niðurstöðu matsgerðarinnar 870.000 krónur.

Í héraðsdómi var sem áður segir tekin til greina gagnkrafa stefndu vegna útlagðs kostnaðar af smíði hússins, að frádregnum útlögðum kostnaði í þeirra þágu, alls 159.210 krónur. Segir í hinum áfrýjaða dómi að þessi krafa hafi ekki sætt andmælum. Mótmæli áfrýjanda gegn einstökum liðum hennar, sem hreyft var við flutning málsins fyrir Hæstarétti, eru því of seint fram komin. Verður niðurstaða héraðsdóms því staðfest að þessu leyti.

Samkvæmt e. lið 1. mgr. 129. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála telst þóknun matsmanns til málskostnaðar. Getur útlagður kostnaður stefndu af öflun matsgerðar, 75.000 krónur, því ekki komið til álita sem liður í gagnkröfu þeirra á hendur áfrýjanda.

Eftir framangreindu verður tekin til greina gagnkrafa stefndu að fjárhæð samtals 1.029.210 krónur, sem komi til frádráttar kröfu áfrýjanda um eftirstöðvar kaupverðs, 1.400.000 krónur. Verða stefndu því dæmd til að greiða áfrýjanda 370.790 krónur. Með hinum áfrýjaða dómi var stefndu gert að greiða af eftirstöðvum kaupverðsins, eins og þær stóðu á hverjum tíma að frádreginni gagnkröfu þeirra, vexti samkvæmt 5. gr. vaxtalaga á tímabilinu frá 1. október til 31. desember 2000, en dráttarvexti frá 1. janúar 2001 til greiðsludags. Með því að stefndu hafa ekki gagnáfrýjað héraðsdómi verður ekki hreyft við þessari niðurstöðu hans um vexti, sem eru því ákveðnir eins og í dómsorði greinir. Til frádráttar öllu þessu kemur áðurgreind innborgun stefndu 26. febrúar 2002 að fjárhæð 400.000 krónur.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað verður látið standa óraskað. Rétt er að aðilarnir beri hvert sinn kostnað af málinu fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Stefndu, Magnús Ólafsson og Gréta Þorbergsdóttir, greiði í sameiningu áfrýjanda, þrotabúi Farhúsa ehf., 370.790 krónur með 18,1% ársvöxtum af 3.970.790 krónum frá 1. október 2000 til 1. nóvember sama árs og af 4.770.790 krónum frá þeim degi til 1. desember sama árs, en með 19,1% ársvöxtum af síðastgreindri fjárhæð frá þeim degi til 1. janúar 2001. Frá þeim degi greiði stefndu dráttarvexti samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 4.770.790 krónum til 17. apríl 2001, af 2.770.790 krónum frá þeim degi til 18. maí sama árs og af 370.790 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2001, en frá þeim degi til greiðsludags dráttarvexti af þeirri fjárhæð samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Frá öllu þessu dragist greiðsla stefndu að fjárhæð 400.000 krónur inn á kröfu áfrýjanda eins og hún stóð 26. febrúar 2002.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

Dómur Héraðsdóms Vesturlands 20. mars 2002.

Mál þetta var höfðað með birtingu stefnu 20. nóvember 2001. Það var þingfest sama dag og tekið til dóms 27. febrúar 2002 að lokinni aðalmeðferð.

Stefnandi er Farhús ehf., kt. 680198-2419,  Vesturbraut 20 Búðardal.  Stefnt er Magnúsi Ólafssyni, kt. 140339-2029, og Grétu Þorbergsdóttur, kt. 010544-2119, sem bæði eiga heima á Efra-Skarði Hvalfjarðarstrandarhreppi.

Dómkröfur stefnanda eru þær, að stefndu verði dæmd in solidum til að greiða stefnanda kr. 1.400.000 með vanskilaársvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 af kr. 5.000.000 frá 01.10.2000 til 01.11.2000, en af kr. 5.800.000 frá 01.11.2000 til 17.04.2001, en af kr. 3.800.000 frá 17.04.2001 til 18.05.2001, en af kr. 1.600.000 frá 18.05.2001 til 04.10.2001, en af kr. 1.400.000 frá þeim degi til greiðsludags. 

Þess er jafnframt krafist að vanskilavextir leggist við höfuðstól skuldarinnar á 12 mánaða fresti í fyrsta sinn 01.10.2001 en síðan árlega, sbr. 12. gr. síðast greindra laga.

Krafist er málskostnaðar skv. framlögðum málskostnaðarreikningi lögmanns stefnanda að skaðlausu fyrir stefnanda að mati dómsins.

Stefndu krefjast þess aðallega að þau verði alfarið sýknuð af öllum kröfum stefnanda í máli þessu. Til vara krefjast stefndu þess að fjárkröfur stefnanda verði verulega lækkaðar. Jafnframt er þess krafist að stefnandi verði dæmdur til að greiða stefndu málskostnað samkvæmt mati dómsins auk virðisaukaskatts á málskostnað.

Atvik máls

Aðilar sömdu um að stefnandi smíðaði hús fyrir stefndu og reisti á Efra- Skarði. Í málinu er lagt fram óundirritað kauptilboð, dags. 14. janúar 2000.  Ekki er ágreiningur um að komist hafi á samningur skv. efni þess. Húsinu er svo lýst í kauptilboðinu að um sé að ræða fullbúið einbýlishús, 78,5 m², sem byggja átti í Búðardal og flytja fullklárað að Skarði, á grunn sem þar væri tilbúinn. Stefnanda átti að kosta flutning húss og frágang á grunn.  Hann átti að skila því fullkláruðu með öllum lögnum (hitalögn, raflögn, vatnslögn), en stefndu að greiða tengigjald vegna lagna.  Stefnandi átti að skila húsinu með gólfefnum samkvæmt samkomulagi aðila.  Því áttu að fylgja allar innréttingar (eldhúsinnrétting, baðinnrétting, fataskápar) ásamt eldavél og viftu í eldhúsi og baðkari og sturtu í baðherbergi.  Stefndu skyldu greiða kostnað við jarðvinnslu og frárennsli en stefnandi annast og greiða steypuvinnu við grunn.  ,,Hvað annan frágang varðar er vísað til verklýsingar,” segir í hinu samþykkta kauptilboði, en ekki liggur fyrir í málinu um að slík verklýsing hafi verið gerð.  Húsið átti stefnandi að afhenda í maí 2000, en ágreiningslaust er að húsið var ekki komið að Efra-Skarði fyrr en 21. ágúst það ár.  Kaupverð var kr. 6.800.000, og skyldi það greitt þannig: 1) Við undirskrift kaupsamnings kr. 1.000.000, 2) við fokheldi eignar á byggingarstað 3.000.000, 3) þegar húsið væri komið á grunn kr. 2.000.000 og 4) við lokafrágang kr. 800.000. Þá er í kauptilboðinu svohljóðandi ákvæði um greiðslutilhögun: ,,Greiðslur 2-4 koma við frágang á lánum frá Íbúðalánasjóði en seljanda er heimilt að vaxtareikna þær frá gjalddaga til greiðslu.”

Stefndu greiddu við undirritun samnings hinn 14.01.2000  kr.1.000.000. Hinn 17.04.2001 greiddu þau kr. 2.000.000, 18.05.2001 kr. 2.200.000 og 04.10.2001 kr. 200.000. Samtals greiddu stefndu stefnanda kr. 5.400.000. Ógreiddar eftirstöðvar höfuðstóls kaupsamnings eru því kr. 1.400.000, sem er höfuðstóll dómkröfunnar.

Fljótlega eftir að húsið var komið á grunn kvartaði stefndi Magnús við framkvæmdastjóra stefnanda, Ágúst Magnússon, vegna annmarka á því.  Kemur þetta m.a. annars fram í bréfaskiptum þeirra.  Hinn 12. apríl 2001 ritar Ágúst stefnda Magnúsi bréf. Þar segir m.a.: ,,Fljótlega eftir að húsið var sett niður og það að fullu málað bárust mér frá þér munnlegar athugasemdir  varðandi innri frágang, er þú taldir að betur hefði mátt fara, og þá sér í lagi veggklæðingu.  Var ég þegar fús til úrbóta og hef alla tíð verið. Að gefnu tilefni vil ég taka fram, að aldrei hefur mér vitanlega verið nokkur ágreiningur okkar á milli um að lagfæringar þurfi að gera á ákveðnum þáttum innri frágangs og ég verið reiðubúinn til að gangast í það verk.  Þú taldir hins vegar skynsamlegra og að það hentaði þér betur að beðið væri með það til komandi vors og féllst ég á það sjónarmið þitt, enda þótt ljóst væri að það væri meiri röskun fyrir þig heimilislega að í slíkt væri farið eftir að flutt hefði verið í húsið.” Þessu næst leitar framkvæmdastjóri stefnanda eftir því í bréfinu hvenær hann megi ráðast í lagfæringar, en síðan segir: ,,Svo sem um var rætt, áttu greiðslur fyrir verkið samkvæmt samningi að fara fram gegnum Húsamiðjuna í Reykjavík. Er ekki vitað annað en þar hefði átt að vera eðlilegur greiðslumáti á, enda hef ég gengið út frá að fullt samkomulaga væri um framgöngu og lokafrágang verksins og aldrei hafa mér borist neinar vísbendingar um annað. Ljóst er að þar sem þú hefur ekki ekki gengið frá málum við Húsamiðjuna hafa hlaðist vextir ofan á skuld þína.  Veit ég þó að einhverjar greiðslur hefur þú innt af hendi beint til rafvirkja og þætti mér gott að vita ef þú hefur greitt fleiri undirverktökum upp í vinnu þeirra.”

Bréfi framkvæmdastjóra stefnanda svaraði stefndi Magnús með bréfi, dags. 4. maí 2001. Þar segir m.a.: ,,Tækin sem þú leystir út í Rafha voru helluborð, vifta og bakaraofn en umframtækin voru þvottavél og uppþvottavél. Þessi tæki leystir þú út og náðir staðgreiðsluafslætti umfram það sem ég hefði sjálfur fengið.  Hafðu þökk. Um þetta var enginn ágreiningur, mér vitanlega.  Á móti greiddi ég laun rafverktaka og múrara vegna flísalagna, að ógleymdum ræstitæknum er þrifu húsið að innan eftir þína starfsmenn. ...[. . .] ...Það mun hárrétt vera hjá þér, er þú segir í bréfi þínu að ég hafi borið fram munnlegar athugasemdir við þig vegna innri klæðningar hússins fljótlega eftir uppsetningu þess og málun.  Ekki minnist ég ágreinings okkar á milli að úrbóta væri þörf.  Í bréfi þínu segir þú orðrétt: ,,Þú taldir hins vegar skynsamlegra og að það hentaði þér betur að beðið væri með það til komandi vors og féllst ég á það sjónarmið þitt,”  Þarna gætir misskilnings af þinni hálfu að því leyti að ég taldi eðlilegt að bíða með lagfæringar til vors.  Ástæðan fyrir því var sú að ég taldi að þá yrðu gallar, s.s. sprungur og fleira komnar í ljós af fullum þunga. Sú hefur einmitt orðið raunin.  Er fundum okkar bar saman í apríl síðastliðnum gerði ég þér ljóst að ég óskaði ekki eftir að þú ættir þátt í viðgerðum og lokafrágangi hússins.  Þess í stað óskaði ég eftir afslætti sem næmi kostnaði af áðurnefndum viðgerðum að mati faglærðra manna.”

Stefndu fengu Runólf Þ. Sigurðsson byggingatæknifræðing til að skoða húsið, lýsa því sem ábótavant væri og meta kostnað við lagfæringar. Runólfur skilaði um þetta skýrslu í apríl 2001. Er þar lýst verulegum göllum á smíði hússins.  Runólfur áætlar að viðgerð kosti 1.385.720 krónur.  Að fenginni þessari niðurstöðu ákváðu stefnendur að halda eftir af umsaminni fjárhæð fyrir húsið kr. 1.600.000, en af þeirri fjárhæð greiddu þau 4. október 2001 kr. 200.000, svo sem fyrr greinir.

Síðar báðu stefndu Héraðsdóm Vesturlands um að dómkvaddur yrði  matsmaður til að meta hina meintu galla á húsinu og hvað lagfæringar kostuðu. Í greinargerð stefndu segir að þau hafi ákveðið þetta þegar ljóst hafi orðið að stefnandi ætlaði að gegn þeim dómsmál til greiðslu á eftirstöðvum umsamins verðs fyrir húsið. Jón Ágúst Guðmundsson byggingaverkfræðingur var dómkvaddur til að framkvæma hið umbeðna mat á dómþingi 20. nóvember 2001, sama dag og mál þetta var höfðað og þingfest. Matsgerð hans er dags. 20. desember 2001.  Samkvæmt henni er húsið haldið verulegum göllum og áætlar hann kostnað við endurbætur 870.000 krónur.

Matsgerð

Samkvæmt henni er húsið á Efra-Skarði sem stefnandi smíðaði og reisti fyrir stefndu, haldið ýmsum göllum.  Þeim er svo lýst í matsgerð hins dómkvadda matsmanns:

,,1)  Frágangur á veggjum þ.á m. klæðning á veggjum innanhúss.

Húsið er byggt úr timbri, útveggir klæddir að utan með timburpanel. Undirritaður sá ekkert aðfinnsluvert við frágang úti.

Að innan eru allir veggir klæddir með spónaplötum. Uppsetning platna hefur miðast við að samskeyti þeirra yrðu ekki sýnileg að lokinni málun. Oftast eru samskeyti platna látin vera sýnileg og koma plötur með sérstakri fræsingu við nót annarrar hliðar þannig að v -laga rauf myndast á samskeytum. Við matsskoðun sýndi M[agnús]Ó[lafsson] skoðunarmönnum afskurði af plötum og voru þær með þessari rauf og hefur hún verið látin snúa að grind við uppsetningu platna. Við matsskoðun kom ekkert fram hvað réði vali á plötuuppsetningu.

Á nokkrum stöðum hafa plötur undist og eru tveir staðir þar sem þetta er mjög áberandi, suðurveggur í stofu og austurhlið veggs í gangi við baðherbergi. Ástæður þessa er líklega skortur á lausholtum. Skipta verður út plötum á ofangreindum stöðum.

Á samskeytum veggja og lofta er kverklisti og er honum illa fest á flestum stöðum, þannig að opin rifa er bæði við loft og veggi. Gera verður ráð fyrir að taka þurfi alla þessa lista niður og setja upp aftur.

Parketlistar eru í lagi, en þá þarf að fjarlægja vegna málningarvinnu og setja upp aftur að henni lokinni.

2)  Málun innanhúss.

Eftir að innveggir voru málaðir hafa nánast öll plötusamskeyti opnast og er nú misbreið rifa á milli platna. Þar sem innveggir koma að útvegg er rifan mjög áberandi. Á mörgum stöðum hefur spartl losnað frá plötum og ætla má að það hafi verið gallað eða undirvinna ekki í lagi. Það kom fram við matsskoðunina að ekki var byrjað að hita upp húsið þegar málað var. Það sem hefur gerst þarna er að rakastig platnanna hefur verið allt of hátt og þegar þær þorna dragast þær lítillega saman og rifurnar myndast. Að mati undirritaðs er nánast öll málun innveggja ónýt.

Við endurmálun kemur til greina að fræsa í plötusamskeytin og reikna með að þau verði vel sýnileg eftir málun. Einnig er hægt að spartla í rifurnar og slípa niður þannig að þau verði nánast ósýnileg, en þó plöturnar séu búnar að ná réttu rakastigi má alltaf búast við að hárfín sprunga myndist á samskeytunum. Hvor aðferðin verður fyrir valinu fer eftir smekk húseigenda, kostnaður er nánast sá sami fyrir báðar útfærslur. Við mat á kostnaði er gert ráð fyrir að negling platna sé yfirfarin og aukin.

Í lofti baðherbergis er lúga sem þarf að mála betur. Gert er ráð fyrir að allt loftið sé málað.

3)  Frágangur á innréttingum þ.á m. fataskápum.

Í eldhúsinnréttingu er eftir að ganga frá bakhlið tveggja efri skápa. Í baðherbergisinnréttingu vantar eina skúffu.

Tvær innihurðir eru þannig ísettar að hurðaspjaldið helst ekki opið. Þessar hurðir þarf að rétta af.

Slaglistar eru lausir í öllum körmum og þarf að líma þá fasta.

Við nokkrar hurðir er gap í parketi (fellur ekki nógu vel að karmi). Þetta þarf að laga.

4)  Frágangur á gólflistum.

Í þvottahúsi og geymslu er frágangur gólflista óviðunandi. Þessa lista þarf að fjarlægja og setja nýja.

5)  Flísalögn á gólfum og veggjum, aðallega á baðherbergi.

Í baðherbergi hafa flísar sprungið á plötusamskeytum, ein sprunga er í gólfi og ein sprunga á útvegg og tvær á innvegg, frá gólfi til lofts. Ástæða þessa gæti verið ónógar festingar platna og of hátt rakastig platna við flísalögnina, sbr. kafla um málningu. Eftir er að flísaleggja lagnastokk eða –skáp neðan við handklæðaofn.

Til úrbóta koma tvær leiðir, brjóta burt sprungnar flísar og setja nýjar í staðinn með tilheyrandi undirvinnu. Galli við þessa leið er að óvíst hvort til séu samskonar flísar og fyrir eru, þá er mjög hætt við að önnur áferð verði á nýju fúgunum og gæti þar orðið lýti á flísalögninni.

Hin leiðin, og sú sem undirritaður miðar við í kostnaðarmati, er að endurnýja allar gólfflísar og flísaleggja yfir núverandi flísar á þeim tveim veggjum, þar sem flísar eru sprungnar, þ.e. núverandi flísar eru notaðar sem grunnur fyrir nýjar flísar.

6)  Annað sem matsmaður telur að frágangur sé ófullnægjandi.

Matsmaður sá ekkert annað aðfinnsluvert en það sem greint er frá hér að framan. Engar ábendingar komu heldur frá viðstöddum um önnur atriði, sem þyrfti að skoða.”

 

Við mat á kostnaði við útbætur lagði matsmaður eftirfarandi til grundvallar:

Verkið væri unnið af iðnaðarmönnum frá næsta þéttbýliskjarna (Akranesi eða Borgarnesi) og gert ráð fyrir kostnaði við ferðir og mat (nestiskostnað). Öll verð miðast við efni og vinnu og eru með virðisaukaskatti. Niðurstaða matsins er að heildarkostnaður við endurbætur sé 870.000 krónur.  Sundurliðun fylgir matsgerð.

Málsástæður stefnanda og lagarök

Stefnandi segir að stefndu hafi hafnað frekari samningsgreiðslum en þau hafi innt af hendi og haldið fram göllum á húsinu, en eftir uppsetningu og frágang hússins hafi borist athugasemdir frá stefndu varðandi innri frágang, einkum varðandi veggklæðningu. Stefnandi hafi lýst sig reiðubúinn til lagfæringa, sbr. m.a. bréf hans frá 12. apríl 2001. Stefndu hafi hins vegar hafnað því að stefnandi lagfærði það, sem þau töldu vera ábótavant við ástand hússins. Ítrekað hafi verið gengið eftir því að stefnandi fengi aðgang að húsinu til þess að lagfæra hina meintu annmarka er stefndu halda fram, en án árangurs.

Þar sem stefndu hafi ekki heimilað stefnanda aðgang að húsinu til skoðunar og lagfæringa, eins og stefnandi eigi rétt á, sé ekki fyrir að fara vanefndum af hálfu stefnanda og því um að ræða ólögmæta greiðsluneitun af hálfu stefndu.

Skuld stefndu við stefnanda hafi ekki fengist greidd þrátt fyrir ítrekuð greiðslutilmæli og sér stefnandi því knúinn til að innheimta hana með aðfararhæfum dómi.

Um lagarök segir stefnandi að mál þetta sé rekið skv. lögum nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Hann vísar einnig til almennra reglna samninga- og kröfuréttar um greiðsluskyldu skuldara svo og samnings aðila. Kröfur um dráttarvexti styður hann við reglur III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 og um vaxtavexti við 12. gr. s.l. Kröfur um málskostnað styður stefnandi við 130. gr. l. nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður og lagarök stefndu

Stefndu byggja sýknukröfu sína aðallega á því að húsið sem stefnandi tók að sér að byggja fyrir stefndu sé haldið verulegum göllum og auk þess hafi það verið afhent allt of seint með tilheyrandi óþægindum og kostnaði.  Einnig byggist sýknukrafan á því að stefndu hafi greitt fyrir vinnu og efni sem stefnandi átti að greiða fyrir samkvæmt samningi aðila.  Þá er byggt á því að vegna vanefnda stefnanda hafi stefndu orðið fyrir verulegum óþægindum og útlögðum kostnaði.  Þetta leiði til þess að stefndu hafi verið heimilt að halda eftir hluta af umsömdu verði fyrir húsið, enda hafi stefnandi að sjálfsögðu átt að skila húsinu í fullkomnu ástandi, þ.e. því ástandi sem ný hús eiga að vera í.

Fljótlega eftir að aðilar skrifuðu undir ,,kauptilboð” í janúar 2000 hafi stefndu orðið ljóst að stefnandi myndi ekki standa við að afhenda húsið á umsömdum tíma í maí 2000, sem og hafi reynst raunin.  Húsið hafi ekki komið að Efra-Skarði fyrr en 21. ágúst 2000 og þá hafi mikil vinna verið eftir. Stefnandi hafi ekki hætt að vinna við það fyrr en í nóvember 2000, eða mörgum mánuðum eftir umsaminn afhendingardag.  Stefndu hafi flust inn í húsið 4. nóvember 2000 þótt ekki væri lokið við smíði þess.  Vegna þessara tafa á verkinu hafi stefndu orðið fyrir verulegum óþægindum og kostnaði. 

Þegar húsið hafi verið komið að Efra-Skarði hafi stefndi Magnús fljótlega komið á framfæri athugasemdum við forsvarsmann stefnanda um að ýmsu væri ábótavant við smíði hússins, aðallega klæðningu á veggjum.  Þessar athugasemdir hafi ekki skilað árangri, og Ágúst Magnússon, forsvarsmaður stefnanda, hafi ávallt litið svo á að gallar á húsinu væru óverulegir og lítið mál væri að bæta úr þeim.  Með hliðsjón af viðbrögðum stefnanda við athugasemdum stefndu þegar vinna við húsið stóð yfir og þeim miklu göllum sem fram hafi komið á húsinu hafi stefndu engan veginn treyst stefnanda til að bæta úr þeim göllum.

Um galla á húsinu og kostnað við lagfæringar vitna stefndu til skýrslu Runólfs Sigurðssonar byggingatæknifræðings, sem getið er hér að framan, og einnig til matsgerðar dómkvadds matsmanns, Jóns Ágústs Guðmundssonar byggingaverkfræðings, sem gerð hefur verið grein fyrir.

Stefndu segja að skýrsla Runólfs og matsgerð Jóns Ágústs sýni að húsið að Efra-Skarði sé haldið verulegum göllum, þótt þeir séu ekki sammála um hvað kostnaður við endurbætur sé mikill.  Þeir séu hins vegar sammála um að hann sé mikill. Það geti því ekki verið eðlilegt að stefndu greiði umsamið, þ.e. fullt, verð fyrir húsið.  Stefndu telja að þau hafi nú þegar greitt meira en sanngjarnt verð fyrir húsið miðað við ástand þess. 

Stefnandi hafi samkvæmt ,,kauptilboði” átt að skila húsinu ,,fullkláruðu með öllum lögnum.”  Stefndu hafi þó sjálf greitt tveimur aðilum fyrir vinnu við húsið, sem stefnandi hafi í raun átt að greiða og fyrir handlaug sem hafi átt að fylgja húsinu. Þessar greiðslur sundurliða stefndu þannig:

1) Gunnar Jónsson vegna vinnu við flísalögn	kr.  93.375
2) Rúnar K. Jónsson vegna raflagna	-158.015
3) Byko v/handlaugar	-    4.310
Samtals	kr.255.700

Þetta hafi Ágúst Magnússon, forsvarsmaður stefnanda, viðurkennt, sbr. bréf hans til stefnda Magnúsar, dags. 12. apríl 2001.  Á móti þessu komi að stefnandi hafi greitt fyrir tæki sem hann hafi ekki átt  að gera og  taki stefndu tillit til þess. Um sé að ræða uppþvottavél, kr. 57.900, og þvottavél, kr. 42.900, eða samtals kr. 100.800.

Stefndu segja að það liggi í augum uppi að stefndu hafa nú þegar orðið fyrir verulegum óþægindum vegna vinnubragða stefnanda auk útlagðs kostnaðar, m.a. við skýrslu Runólfs Sigurðssonar.  Þá þurfi þau að kosta þrif og frágang á húsinu eftir að endurbótum lýkur, en samkvæmt kostnaðarmati Runólfs Sigurðssonar sé þessi þáttur metinn á 50.000 krónur.   Stefndu telja að þetta megi áætla í heild sem 150.000 kr.

Stefnandi hafi afhent húsið löngu eftir umsaminn afhendingardag þannig að stefndu hafi orðið fyrir verulegum óþægindum og allar þeirrar áætlanir farið úr skorðum.  Þau þurfi að útvega sér annað húsnæði meðan á endurbótum stendur.  Stefnendur áætla kostnað vegna verktafa og óþæginda samfara endurbótum vera 150.000 krónur.

Stefndu sundurliða kröfur sínar á hendur stefnanda, sem þau byggja sýknukröfu sína á, þannig:

1.        Kostnaður við endurbætur skv. matsgerð	kr.   870.000
2.        Greitt fyrir vinnu iðnaðarmanna af stefndu	-       255.700
3.        Vegna skýrslu R.S., þrifa, frágangs og óþæginda	-       150.000
4.        Vegna verktafa og húsnæðis vegna viðgerða	-       150.000
5.        Greitt fyrir tæki af stefnanda	-      (100.800)
6.         Handlaug	-             4.310
7.         Matskostnaður	-           75.000
Samtals	kr.   1.404.210

Stefndu segja að fjárkrafa þeirra á hendur stefnanda sé því í raun hærri en sú fjárhæð sem þau héldu eftir af umsaminni greiðslu fyrir húsið, en þau geri ekki gagnkröfu í málinu heldur aðeins sýknukröfu.

Stefndu mótmæla dráttarvaxtakröfu stefnanda. Þau segjast hafa átt að inna greiðslur af hendi eftir því sem verkinu miðaði, og 5.800.000 krónur hafi þau mátt greiða þegar lán hjá Íbúðalánasjóði hefðu fengist.  Skuldabréfin hafi verið frágengin hjá Íbúðalánasjóði 30. apríl 2001, sem sjá megi af því að 1. vaxtadagur sé sá dagur.  Veðskuldabréfunum hafi verið þinglýst 10. maí 2001, og nokkrum dögum síðar hafi stefnandi fengið andvirði þeirra greitt. Stefndu hafi greitt í apríl og maí 2001 samtals kr. 4.200.000. Stefnandi hafi aldrei lokið við smíði hússins og það sé haldið verulegum göllum. Hann geti því ekki krafist dráttarvaxta af greiðslu sem stefndu hafi átt að inna af hendi við lokafrágang.

Um lagarök vísa stefndu til almennra reglna samninga- og kröfuréttar um að standa beri við gerða samninga og skila umsömdu verki í því ástandi sem kveðið er á um í samningi.  Þessar reglur fá m.a. stuðning í lögum um lausafjárkaup nr. 39/1922, aðallega 21. gr., 23. gr., 42. gr., sbr. nú lög nr. 50/2000 um sama efni.  Þá vísa stefndu til þeirrar almennu reglu að standi aðili ekki við gerðan samning sé heimilt að halda eftir greiðslum til að mæta vanefndunum. Kröfu um málskostnað styðja stefndu við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einka- mála.  Krafa um virðisaukaskatt á málskostnað styðst við lög nr. 50/1988.  Stefndu séu ekki með virðisaukaskattskylda starfsemi og beri því nauðsyn til að fá tildæmdan virðisaukaskatt úr hendi stefnanda.

Skýrslur fyrir dómi gáfu stefndi, Magnús Ólafsson, Runólfur Þór Sigurðsson og Jón Ágúst Guðmundsson.

Stefndi Magnús Ólafsson,  sagði í aðilaskýrslu sinni að hann hefði ákveðið að kaupa hús af stefnanda vegna auglýsingar í blaði. Hann hefði ákveðið að ganga til samninga vegna þess að stefnandi hefði talið sig geta afhent húsið fyrr og fyrir lægri upphæð en annar aðili sem hann, stefndi, hefði áður verið í sambandi við.  Stefndi sagði að sér hefði þótt verkið ganga treglega, húsið hefði komið að Efra-Skarði 21. ágúst 2000, en hefði átt að koma í maí sama ár.

Stefndi sagði að sér hefði fljótlega, eða í október 2000, orðið ljósir gallar á húsinu. Skýrlega hefðu þeir komið í ljós eftir að húsið var málað. Þeir hefðu ekki getað leynst neinum. Það hefðu verið sprungur í veggjum og plötur hefðu gúlpað sitt á hvað. Spartl hefði flagnað á samskeytum. Rifur hefði verið á milliveggjum við útvegg.  Flísalagnir á baði hefðu sprungið. Hann hefði þá strax, trúlega í október, nefnt gallana við Ágúst Magnússon og hefði spurt hann hvað ylli þeim.  Ágúst hefði gert mjög lítið úr göllunum og hefði lagt aðaláherslu á að það þyrfti að mála aftur, og slíkt væri lítilræði. Stefndi kvaðst hafa færst undan því að farið væri í að mála.  Hann hefði litið svo á að kannski mundi ,,veturinn skila enn meiri breytingum”. Sér hefði fundist það liggja í loftinu, enda hefði það komið á daginn. Það hefði gerst mjög hratt í desember og janúar og febrúar á sl. ári, að gallar hefðu komið í ljós.

Stefndi sagði að þeir Ágúst hefðu í fyrstu ekki rætt saman um það hvernig stefnandi bætti gallana, annað en það að þeir yrðu bættir. Stefndi sagði að Ágúst hefði heimsótt sig nokkru áður en hinn síðarnefndi ritaði bréf sitt (dags. 12. apríl 2001), að því er stefndi hélt í mars, og þá hefði hann óskað eftir því við Ágúst að fá afslátt af verði hússins. Ágúst hefði ekki talið það útilokað, ef samkomulag næðist um upphæð. Ástæðan fyrir því að hann vildi ekki að stefnandi bætti úr göllum hefði verið sú að hann ,,treysti ekki manninum”.

Stefndi sagði að Ágúst Magnússon f.h. stefnanda hefði ávallt lýst sig reiðubúinn til að bæta úr því sem aflaga hefði farið.  Stefndu hefðu hins vegar beðið hann að gera grein fyrir því hvernig hann ætlaði að gera það, en við því hefðu þau ekki fengið svar.  

Stefndi var spurður hvort hann hefði séð verklýsingu sem talað væri um í samningi aðila (samþykktu kauptilboði).  Hann neitaði því og kannaðist ekki við að honum hefði verið sýnd hún.

Stefndi var beðinn skýringa á 2. og 3. lið greiðslutilhögunar í samningi aðila (2. Við fokheldi eignar á byggingarstað 3.000.000, 3. þegar húsið er komið á grunn 2.000.000). Hann kvaðst enga skýringu á þessu kunna. ,,Ég viðurkenni alveg vanþekkingu mína á yfirleitt svona málum,” sagði stefndi.  Stefndi var einnig spurður um svohljóðandi ákvæði í samningnum: ,,Greiðslur 2-4 koma við frágang á lánum frá Íbúðalánasjóði en seljanda er heimilt að vaxtareikna þær frá gjalddaga til greiðslu.” Spurt var hvort þetta hefði verið rætt við samningsgerðina. Hann kvað nei við því.  Hann hefði litið svo á að þetta væri staðlaður samningur. Hann kvaðst ekki geta skýrt hvernig á því stæði að greiðslur hefði ekki átt að greiða á gjalddaga heldur síðar.

Stefndi kvaðst aðspurður hafa fengið afhenta teikningu af húsinu, en engum lögnum.

Þá var hann spurður hvernig það hefði komið til að hann hefði greitt beint iðnaðarmönnum sem unnu við húsið.  Hann sagði að það hefði komið til af því að rafverktakinn hefði ekki fengið greitt frá stefnanda um margra mánaða skeið, og hann hefði lýst því yfir að hann væri hættur störfum. Stefndi kvaðst þá hafa séð sitt óvænna og boðist til að greiða honum. Þetta hefði líklega verið um mánaðamótin ágúst/september.  Ágúst hefði vitað af þessu og ekki sett út á það. Sömuleiðis kvaðst stefndi hafa ráðið mann í múrverk og greitt honum.

Stefndi sagði aðspurður að hann hefði á þessum tíma verið í greiðsluerfiðleikum. Hann hefði þurft að fá undirritaðan lóðarleigusamning frá sameigendum sína að Efra-Skarði til þess að fá lán hjá Íbúðalánasjóði.  Það hefði dregist lengur en hann hugði. Þetta hefði Ágúst Magnússon vitað og hefði talið að algengt væri í svona viðskiptum að hús væru ekki greidd fyrr en við afhendingu fullbúin. Stefndi kvaðst líta svo á að í raun væri ekki enn búið að afhenda sér húsið, ekki fullbúið. Nánar spurður sagði stefndi að það hefði ekki verið ætlun hans á þessum tíma, þ.e. frá ágúst 2000 fram í apríl 2001, að halda eftir greiðslum.

Runólfur Þór Sigurðsson byggingatæknifræðingur, f. 1957, bar vitni. Stefndu fengu hann til að meta galla hússins og kostnað við úrbætur.  Hafa þau lagt fram skýrslu hans, sem ber heitið ,,Efra-Skarð Hvalfjarðarstrandarhrepp. Ástandslýsing, úrbætur og kostnaðarmat vegna smíðagalla við byggingu” Er hún tímasett í apríl 2001.

Vitnið Runólfur kvaðst hafa skoðað húsið í apríl 2001.  Hann sagðist aldrei hafa ,,séð annað eins” í nýju húsi. Allt umhorf og fagmennska hefði verið þar ,,á lágu plani”. Húsið hefði þó verið mjög gott, fagmannlega unnið, að utan. En annað ástand hefði verið inni.  Plötur hefðu verið settar ,,vitlaust” á veggi og hefðu verið úr lagi gengnar, hefðu verpt sig.  Málning hefði verið sprungin og spartl laust á veggjum.  Flísar á böðum hefðu verið brotnar út af misgengi í plötum. Slaglistar í hurðum hefðu verið lausir. Rifur milli innveggja og útveggja hefði verið 8-10 mm víðar.

Runólfur var spurður um ástæður þess að veggir voru eins og hann lýsti.  Hann sagðist álíta að plöturnar hefðu ekki verið á réttu rakastigi, þarna hefði verið kuldi og raki í efninu.  Þegar það hefði þornað hefði það verpt sig og sprungið. Komið hefði í ljós að húsið hefði ekki verið kynt fyrr en búið var að mála. Stefndi Magnús hefði sagt sér þetta og annar maður, ónefndur.

Hann sagðist ekki fyrr hafa séð að veggjaplötum hefði verið snúið öfugt, eins og þarna hefði verið. Hann kynni ekki skýringu á þessu.

Jón Ágúst Guðmundsson, dómkvaddur matsmaður, f. 1950, bar vitni. Hann staðfesti matsgerð sína, sem gerð hefur verið grein fyrir hér framar í dóminum.

Hann var spurður um ástæður þess að flísar á baði hefðu sprungið.  Hann sagðist telja líklegt að það hefði gerst vegna hreyfingar í veggjum og gólfi, sem flísarnar væru límdar á. En mjög ólíklegt væri að enn væri hreyfing á þessu. Jafnvægi ætti að vera komið á rakastig hússins. Hreyfingarnar hefðu fyrst og fremst orðið vegna breytinga á rakastigi í plötum. Hugsast gæti að plötur hefðu ekki verið nægilega vel festar, og þyrfti að ganga úr skugga um það áður en úrbætur hæfust.

Matsmaður var spurður um ástæðu fyrir því að veggir væru skemmdir.  Hann sagði að húsið hefði ekki verið kynt áður en farið var að mála. Þetta hefði komið fram við matsskoðun, sig minnti hjá Ágústi.

Jón Ágúst sagðist ekki þekkja dæmi þess að menn hefðu notað veggjaplötur eins og þær sem í húsinu eru, og snúið þeim öfugt. Hann þekkti hins vegar til þess að menn notuðu plötur sem væru ekki með ,,svona fösum”, og þá látið þær koma alveg saman.  Það væri þó sjaldgæft. Algengast væri að nota plötur þar sem fræst væri úr kanti, þannig að sýnileg rauf yrði á samskeytum. Ef ekki væri fræst úr köntum, kæmi eins og strik á samskeytum, sem spartlað væri yfir og þannig reynt að láta samskeytin hverfa. En alltaf væri einhver örlítið hreyfing á svona plötum, þótt komið væri jafnvægi á rakastig, þannig að sprunga myndaðist á samskeytum, oftast hárfín. Þarna í húsinu hefði raufin verið höfð á bakhliðinni og plötur settar þétt saman. Spartlað hefði verið yfir samskeytin, frekar illa unnið. Þegar farið var að kynda húsið hefðu samskeytin opnast og orðið mjög árberandi.

Vitnið sagði að aðalorsök skemmdanna hefði verið að ekki hefði verið farið að kynda húsið, áður en farið hefði verið í ,,fínfrágang”. Rakastig spónaplatnanna hefði verið of hátt. Við kyndingu hefðu þær skroppið saman.  Málningarvinnan hefði heldur ekki verið fagmannlega unnin. Rakastigið í plötunum hefði sýnilega verið talsvert hátt þegar málað var, hreyfingarnar hefðu orðið svo miklar.

Matsmaður kvaðst telja að þeir iðnaðarmenn sem þarna hefðu farið af stað, hefðu ekki sýnt mikla fagmennsku, og raunar mjög léleg vinnubrögð, því að þarna væri um að ræða hluti sem þeir ættu að vita um og þekkja.  Þeir væru ávallt að vinna með svona efni.

Forsendur og niðurstöður

Á það ber að fallast með stefnanda að það sé almenn regla að verktaki eigi rétt á að bæta úr göllum sem koma í ljós á verki hans eftir afhendingu.  Sú regla getur þó ekki verið fortakslaus.  Í máli þessu eru atvik slík að stefnandi skilaði af sér verki sínu með svo áberandi og tilfinnanlegum lýtum fyrir stefndu, að telja verður að þeim hafi verið rétt að hafna úrbótum af hans hendi. Vísar dómari um þetta til matsgerðar og vættis hins dómkvadda matsmanns og Runólfs Þórs Sigurðssonar byggingatæknifræðings, sem skoðaði húsið, um að vinnubrögð á vegum stefnanda hafi ekki verið fagmannleg og raunar mjög léleg. Höfðu stefndu ástæðu til að vantreysta stefnanda til fullnægjandi úrbóta.

Stefnandi skilaði ekki verki sínu fullfrágengnu samkvæmt samningi aðila. Af því leiðir að stefndu var rétt að halda eftir a.m.k. lokagreiðslu, kr. 800.000.

Krafa stefndu um sýknu verður ekki skilin á annan veg en þann að hún byggist á kröfu um skuldajöfnuð; á móti stefnukröfu verði skuldajafnað kostnaði stefndu við úrbætur vegna galla á húsinu, greiðslum sem stefndu inntu af höndum í þágu stefnanda, kostnaði vegna verktafa, húsnæðiskostnaði vegna viðgerða og matskostnaði. Skuldajöfnunin er heimil.

Matsgerð dómkvadds matsmanns hefur í engu verið rengd. Verður því slegið föstu að kostnaður við endurbætur á húsinu, sem stefnandi smíðaði fyrir stefndu og setti upp á Efra-Skarði, nemi kr. 870.000. Sannað hefur verið að stefndu greiddu fyrir vinnu iðnaðarmanna, sem unnu fyrir stefnanda, kr. 255.700, en stefnandi lagði út fyrir stefndu umfram það sem honum bar kr. 100.800. Eru þessar fjárhæðir gögnum studdar og hafa ekki sætt andmælum. Hið sama gildir um kröfu stefndu vegna handlaugar, kr. 4.310.

Stefndu krefjast kr. 150.000 vegna verktafa og húsnæðiskostnaðar meðan á viðgerðum stendur.  Með tilliti til þess að verulegur dráttur varð á því að stefnandi afhenti húsið svo og þess að viðgerðir eru svo umfangsmiklar, að erfitt mun verða fyrir stefndu að búa í húsinu meðan á þeim stendur, fellst dómari á þennan lið í kröfum stefndu.  Eðlilegt verður að teljast að undir þennan kröfulið falli kostnaður við þrif og frágang og óþægindi.

Þá fellst dómari á að rétt sé stefndu að skuldajafna matskostnaði dómkvadds matsmanns, kr. 75.000, á móti stefnufjárhæð. Hann fellst hins vegar ekki á kröfu þeirra vegna kostnaðar við skýrslu Runólfs Þórs Sigurðssonar byggingatæknifræðings.

Samkvæmt framanrituðu verður skuldajöfnunarfjárhæð stefndu gegn stefnufjárhæð kr. 1.254.210 (870.000+255.700-100.800+4.310+150.000+75.000).  Dregst þessi fjárhæð frá höfuðstól stefnufjárhæðar, sem verður þá kr. 145.790.

Stefnandi krefst vaxta vegna dráttar sem varð á greiðslum stefndu skv. samningi aðila. Stefndu greiddu fyrstu greiðsluna, kr. 1.000.000, á umsömdum tíma. Aðra greiðslu átti að greiða við fokheldi húss á byggingarstað og hina þriðju þegar húsið væri komið á grunn.  Óumdeilt er að húsið var komið að Efra-Skarði 21. ágúst 2000, og verður að ætla að það hafi verið komið á grunn litlu síðar.

Í samningi aðila er þessi klausa: ,,Greiðslur 2-4 koma við frágang á lánum frá Íbúðalánasjóði en seljanda er heimilt að vaxtareikna þær frá gjalddaga til greiðslu.” Stefnandi krefst vaxta frá 1. október 2000, og fellst dómari á að sá upphafsdagur  vaxta sé samkvæmt samningi.

Samningur aðila liggur fyrir sem samþykkt kauptilboð.  Hann er skv. efni sínu verksamningur, en er skráður á eyðublað fyrir kauptilboð í fasteignir.  Í hinum staðlaða texta eyðublaðsins stendur m.s. þetta undir tölulið 3: ,,Vextir reiknast ekki á greiðslur skv. A-lið. Kaupanda ber þó að greiða lögmæta dráttarvexti, ef hann greiðir eftir gjalddaga.” Undir A-lið á eyðublaðinu eru ákvæðin um greiðslu stefndu. Stefndu áttu skv. samningi að greiða greiðslur 2-4 ,,við frágang á lánum frá Íbúðalánasjóði”, en stefnanda var heimilt að vaxtareikna þær frá gjalddaga.  Ekki verður talið, eins samningi var háttað, að stefnanda sé heimilt að krefjast dráttarvaxta frá gjalddaga fram að þeim tíma að stefndu var skylt að greiða umræddar greiðslur, heldur verður dæmt að honum beri almennir vextir skv. 5. gr. vaxtalaga nr. 25/1987.

Tímamörk greiðslna 2-4 eru skv. samningi óglögg. Stefndu greiddu ekki fyrr en 17. apríl 2001 kr. 2.000.000 og 18. maí s.á. kr. 2.200.000.  Upplýst er að þessi dráttur varð að einhverjum hluta vegna atvika sem tengdust stefndu en ekki stefnanda, sbr. aðilaskýrslu stefnda Magnúsar. Því þykir dómara rétt að dæma stefndu til að greiða dráttarvexti eftir álitum frá 1. janúar 2001.

Úrlausn dómara í þessu máli verður skv. framanrituðu á þann veg að stefndu verða dæmd til að greiða stefnanda kr. 145.790 ásamt almennum vöxtum skv. 5. gr. vaxtalaga nr. 25/1987, sbr. 1. gr. laga nr. 67/1989, af kr. 4.545.790 (5.800.000-1.254.210) frá 1. október 2000 til 31. desember sama ár, en dráttarvöxtum af sömu fjárhæð skv. III. kafla sömu vaxtalaga frá 1. janúar 2001 til 17. apríl sama ár, en af kr. 2.545.790 frá þeim degi til 18. maí sama ár, en af kr. 345.790 frá þeim degi til 30. júní sama ár, en af sömu fjárhæð dráttarvöxtum skv. III. kafla laga nr. 38/2001 frá 1. júlí sama ár til 4. október sama ár, en af kr. 145.790 frá þeim degi til greiðsludags.

Rétt er að þess sé hér getið að við upphaf aðalmeðferðar 27. febrúar sl. var þetta bókað: ,,Lögmaður stefndu óskar að leggja fram sem dskj. nr. 33, bréf sitt til lögmanns stefnanda, dags. í gær, og nr. 34, greiðsluseðil sem sýnir 400.000 króna greiðslu inn á reikning lögmanns stefnanda í Sparisjóði vélstjóra v/kröfu stefnanda á hendur stefndu. Lögmaður stefnanda mótmælir framlagningunni og bendir á að öflun sýnilegar sönnunargagna sé lokið. Dómari heimilar ekki framlagninguna.” Til þessarar greiðslu stefndu til stefnanda hefur ekki verið tekið tillit við úrlausn málsins.

Eftir atvikum þykir dómara rétt að málskostnaður falli niður.

Málið sótti af hálfu stefnanda Sveinn Skúlason hdl., en Ingi Tryggvason hdl. hélt uppi vörn fyrir stefndu.

Finnur Torfi Hjörleifsson héraðsdómari kveður upp þennan dóm.

D Ó M S O R Ð

Stefndu, Magnús Ólafsson og Gréta Þorbergsdóttir, greiði in solidum stefnanda, Farhúsum ehf., kr. 145.790 ásamt almennum vöxtum skv. 5. gr. vaxtalaga nr. 25/1987, sbr. 1. gr. laga nr. 67/1989,  af kr. 4.545.790 frá 1. október 2000 til 31. desember sama ár, en dráttarvöxtum af sömu fjárhæð skv. III. kafla sömu vaxtalaga frá 1. janúar 2001 til 17. apríl sama ár, en af kr. 2.545.790 frá þeim degi til 18. maí sama ár, en af kr. 345.790 frá þeim degi til 30. júní sama ár, en dráttarvöxtum af sömu fjárhæð skv. III. kafla laga nr. 38/2001 frá 1. júlí sama ár til 4. október sama ár, en af kr. 145.790 frá þeim degi til greiðsludags. Heimilt er að leggja vexti við höfuðstól á 12 mánaða fresti, í fyrsta sinn 1. október 2001.

Málskostnaður fellur niður.