Fimmtudaginn 1. nóvember 2001.
Nr. 157/2001.	Kristján Harðarson (Valgeir Kristinsson hrl.) gegn Guðlaugu Guðrúnu Torfadóttur (Skúli Pálsson hrl.) og gagnsök

 

Fasteignakaup. Galli. Afsláttur.

K keypti íbúðarhús af eiginmanni G á árinu 1989, en seldi það S á árinu 1996. Með dómi Hæstaréttar á árinu 2000 var K gert að greiða S afslátt af kaupverðinu vegna þess að skordýr, svonefndar veggjatítlur, höfðu grafið sig í verulegum mæli inn í burðarvirki og klæðningu hússins. K höfðaði í framhaldi af því mál á hendur G, sem sat í óskipti búi eftir eiginmann sinn, þar sem hann hélt því fram að sami galli hefði verið á húsinu þegar hann keypti það á árinu 1989. Hæstiréttur taldi sannað að veggjatítlur hefðu verið komnar í viði hússins á umræddum tíma. Fasteignin hefði af þessum sökum verið haldin annmarka, sem hefði veitt K rétt til að krefjast afsláttar af kaupverðinu. Aftur á móti hefði K viðurkennt að leki hefði verið við skorstein þegar hann keypti húsið og að ekki hefði verið gert við lekann meðan húsið var í hans eigu, heldur látið nægja að hafa fötu á gólfi í risi til að taka við regnvatni. Af ástandi hússins eftir að K seldi það yrði því ekkert ráðið um hversu útbreidd skordýrin kynnu að hafa verið á árinu 1989, hvað gera hefði mátt á því stigi til að útrýma þeim og hvaða kostnaður hefði getað orðið af því. Engin gögn lægju fyrir í málinu um þessi atriði og þeirra yrði heldur ekki aflað úr því sem komið væri þar sem S hefði látið fjarlægja þann hluta hússins, sem byggður var úr timbri, og farga honum. Af þessum sökum yrði að sýkna G.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson og Gunnlaugur Claessen.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 4. maí 2001. Hann krefst þess að gagnáfrýjanda verði gert að greiða sér 7.742.612 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 30. ágúst 2000 til 1. júlí 2001, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst aðaláfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi fyrir sitt leyti 28. júní 2001. Hún krefst þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur um annað en málskostnað, sem aðaláfrýjandi verði dæmdur til að greiða sér í héraði, svo og fyrir Hæstarétti.

I.

Eins og nánar greinir í héraðsdómi á málið rætur að rekja til þess að aðaláfrýjandi keypti 6. september 1989 fasteignina að Langeyrarvegi 9 í Hafnarfirði af Guðna Þorsteinssyni, eiginmanni gagnáfrýjanda, en hann lést 22. nóvember 1997 og var gagnáfrýjanda veitt leyfi sýslumannsins í Reykjavík 28. sama mánaðar til að sitja í óskiptu búi. Aðaláfrýjandi seldi þessa fasteign Sigrúnu Jónsdóttur 19. ágúst 1996. Sumarið 1997 fundust í húsinu skordýr, svokallaðar veggjatítlur, sem reyndust hafa grafið sig í verulegum mæli inn í burðarviði þess og klæðningar, en hæð og ris hússins voru úr timbri á steinsteyptum kjallara. Í framhaldi af því var aflað sérfræðilegra gagna, þar sem í meginatriðum var komist að þeim niðurstöðum að skordýrin hafi verið búin að koma sér fyrir í húsinu þegar aðaláfrýjandi seldi það og að ekki væri unnt að ráða niðurlögum þeirra nema með því að endurbyggja það að talsverðu leyti. Sigrún höfðaði mál gegn aðaláfrýjanda 9. mars 1998 vegna annmarka á húsinu, sem stöfuðu af þessu. Með dómi Héraðsdóms Reykjaness 26. maí 1999 var aðaláfrýjandi dæmdur til að greiða Sigrúnu 3.210.000 krónur í afslátt af kaupverði fasteignarinnar, auk málskostnaðar. Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar, sem felldi dóm á það 16. mars 2000. Honum var þar gert að greiða Sigrúnu afslátt að fjárhæð 3.000.000 krónur með dráttarvöxtum frá 7. janúar 1998 til greiðsludags og samtals 900.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti. Meðan það mál var rekið fyrir héraðsdómi lét Sigrún fjarlægja þann hluta hússins, sem byggður var úr timbri, og farga honum.

Áður en endanlegur dómur gekk í fyrrnefndu máli Sigrúnar Jónsdóttur gegn aðaláfrýjanda höfðaði hann mál 31. ágúst 1999 á hendur gagnáfrýjanda til greiðslu á 8.500.000 krónum. Fyrir liggur að aðaláfrýjandi reisti málsóknina á því að sami galli og áður greinir hafi verið á eigninni þegar hann keypti hana á sínum tíma, en hann hafi orðið að höfða málið áður en endanlegur dómur gengi í máli Sigrúnar gegn sér til að rjúfa fyrningu kröfu sinnar. Málinu var vísað frá héraðsdómi 22. mars 2000, þar sem aðaláfrýjandi hafði ekki á því stigi greitt kröfu Sigrúnar á hendur honum.

Aðaláfrýjandi höfðaði mál þetta 30. ágúst 2000. Hann kveður kröfu sína vera um „skaðabætur og/eða afslátt“ vegna galla, sem hafi verið á fasteigninni Langeyrarvegi 9 þegar hann keypti hana af eiginmanni gagnáfrýjanda. Aðaláfrýjandi sundurliðar dómkröfu sína þannig að hann hafi greitt Sigrúnu Jónsdóttur alls 5.780.762 krónur samkvæmt dómi Hæstaréttar í máli hennar gegn sér, málflutningsþóknun þáverandi lögmanns hans í héraði í því máli hafi numið 628.500 krónum, kostnaður af áfrýjun héraðsdóms og þóknun fyrir flutning þess máls í Hæstarétti hafi verið 435.750 krónur og kostnaður af öflun þriggja matsgerða í því hafi samanlagt numið 897.600 krónum. Eru þetta samtals 7.742.612 krónur.

II.

Fallist verður á með héraðsdómara að nægilega sé leitt í ljós, einkum með matsgerð dr. Gísla Más Gíslasonar prófessors, að veggjatítlur hafi verið komnar í viði hússins að Langeyrarvegi 9 þegar aðaláfrýjandi keypti fasteignina af eiginmanni gagnáfrýjanda 6. september 1989. Má líta svo á að fasteignin hafi af þessum sökum verið haldin annmarka, sem veitt hefði aðaláfrýjanda rétt til að krefjast afsláttar af kaupverði hennar samkvæmt meginreglu 1. mgr. 42. gr. þágildandi laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, en ekki hefur verið sýnt fram á að fullnægt hafi verið skilyrðum 2. mgr. sömu lagagreinar fyrir skaðabótum vegna gallans.

Aðaláfrýjandi hefur viðurkennt að leki hafi verið við skorstein á þaki hússins þegar hann keypti fasteignina, svo og að ekki hafi verið gert við þann leka í þau tæplega sjö ár, sem hún var í eigu hans, heldur látið nægja að hafa fötu á gólfi í risi til að taka við regnvatni. Af sérfræðilegum gögnum málsins verður ályktað að raki, sem hlýtur að hafa fylgt þessu, hafi bætt mjög lífsskilyrði fyrir veggjatítlur í þessum hluta hússins, en þar virðist þeirra mest hafa gætt. Af ástandi hússins eftir að aðaláfrýjandi seldi fasteignina verður því ekkert ráðið um hversu útbreidd skordýrin kunni að hafa verið á árinu 1989, hvaða tjóni þau kunni þá að hafa verið búin að valda, hvað gera hefði mátt á því stigi til að útrýma þeim og hvað kostnaður af því hefði getað orðið. Engin gögn liggja fyrir í málinu um þessi atriði til þess að unnt sé að fella dóm um kröfu aðaláfrýjanda á hendur gagnáfrýjanda og verður slíkra gagna heldur ekki aflað úr því sem komið er. Samkvæmt því verður að staðfesta niðurstöðu hins áfrýjaða dóms.

Rétt er að aðilarnir beri hvort sinn kostnað af rekstri málsins fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 7. febrúar 2001.

Mál þetta, sem dómtekið var 26. janúar síðastliðinn að afloknum munnlegum málflutningi, er höfðað með stefnu, þingfestri 5. september 2000.

Stefnandi er Kristján Harðarson, kt. 211247-3989, Háabergi 1, Hafnarfirði.

Stefndi er Guðlaug Guðrún Torfadóttir, kt. 230738-2469, Blikahöfða 7, Mosfellsbæ, persónulega og fyrir hönd dánarbús Guðna Þorsteinssonar, kt. 060736-3839.

Stefnandi krefst þess, að stefndi greiði stefnanda 7.742.612 krónur, auk dráttarvaxta III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af þeirri fjárhæð frá stefnubirtingardegi til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar úr hendi stefnda, ásamt virðisaukaskatti.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnanda og að honum verði greiddur málskostnaður að mati réttarins, ásamt virðisaukaskatti.

I.

Málsatvik

 Með kaupsamningi 6. september 1988 keypti stefnandi fasteignina að Langeyrarvegi 9 í Hafnarfirði, af Guðna Þorsteins­syni, en um var að ræða járnklætt timburhús á steyptum kjallara, byggt árið 1927. Fékk stefnandi eignina afhenta l. október 1989. Afsal var gefið út 14. desember árið 1990. Stefnandi seldi húseignina Sigrúnu Jónsdóttur með kaupsamningi 19. ágúst 1996. Sumarið 1997 varð Sigrún og fjölskylda hennar vör við svonefnda veggjatítlu (Anobium punctatum) í húsinu. Var tilvist hennar í húsinu staðfest af Erlingi Ólafssyni, skordýrafræðingi. Lét Sigrún dómkveðja matsmenn til að skoða og meta ætlað tjón og kostnað við að útrýma veggjatítlunni og bæta úr tjóni, sem hún hafði valdið á húsinu. Í framhaldi af því höfðaði hún einkamál á hendur stefnanda til greiðslu skaðabóta og/eða afsláttar af kaupverði. Málið var þingfest í héraðsdómi 10. mars 1998. Dómur gekk í málinu 26. maí 1999 og var stefnandi dæmdur til að greiða Sigrúnu 3.210.000 krónur, auk dráttarvaxta frá 7. janúar 1998 til greiðsludags og 912.761 krónu í málskostnað. Málinu var áfrýjað til Hæstaréttar Íslands og féll dómur þar 16. mars 2000. Urðu lyktir málsins þær, að stefnandi var dæmdur til að greiða Sigrúnu 3.000.000 króna, ásamt dráttarvöxtum frá janúar 1998 til greiðsludags og samtals 900.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti. Stefnandi hefur innt fullnaðargreiðslu samkvæmt dóminum af hendi til dómhafa, 5.780.762 krónur. Auk þessa er útlagður lögmanns- og matsmannakostnaður vegna málarekstursins 1.961.850 krónur. Hefur stefnandi samkvæmt því greitt 7.742.612 krónur vegna málaferlanna, sem er stefnufjárhæð máls þessa. Áðurnefndur Guðni Þorsteinsson lést 22. nóvember 1997.

Stefnandi þingfesti mál á hendur stefndu vegna sama sakarefnis 14. september 1999, en því lauk með frávísun frá héraðsdómi með þeim rökum, að stefnandi hefði ekki þá þegar leyst til sín kröfuna á hendur Sigrúnu Jónsdóttur og krafan því ekki orðin til, sbr. 1. mgr. 26. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

II.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir málssókn sína á því, að ætla megi, að veggjatítlan hafi verið til staðar í áðurnefndu húsi að Langeyrarvegi 9 í Hafnarfirði, er hann keypti það af Guðna Þorsteinssyni í september árið 1989. Hafi húseignin verið haldin leyndum galla, sem Guðni beri ábyrgð á gagnvart viðsemjanda sínum. Bendi skýrsla Guðmundar Halldórssonar skordýrafræðings fyrir héraðsdómi til þessa, en hann hafi verið matsmaður í málinu og sömu sjónarmið komi fram hjá Erlingi Ólafssyni, skordýrafræðingi hjá Náttúrufræðistofnun Íslands, sem telji jafnvel, að pöddurnar hafi borist með viðnum, sem húsið er upphaflega byggt úr. Til að afla frekari sönnunarganga hafi stefnandi látið dómkveðja matsmann, prófessor Gísla Má Gíslason líffræðing, til að leggja mat á það meðal annars, hvort veggjatítlan hafi verið til staðar í húsinu, er stefnandi keypti húsið. Segi í niðurstöðu matsgerðar frá 10. janúar 2000, að matsmaður telji mjög miklar líkur á því, að veggjatítlur hafi verið í húsinu árið 1989 og gætu þær hafa verið frá 5. áratugnum (20 árum eftir byggingartíma) svo framarlega, að raki hafi þá verið kominn í þakið og risið. Hafi stefnandi leitað allra hugsanlegra úrræða og röksemda í málsvörn gegn bótakröfum Sigrúnar Jónsdóttur og þannig látið dómkveðja tvo matsmenn til að skoða og meta sérstaklega aðra kosti en matsmennirnir, Vilhjálmur Þorláksson og Björn Björnsson, skiluðu í desember 1997. Hafi verið beðið um mat á þeim möguleika að útrýma veggjatítlunni á líffræðilegum forsendum með því að hita húsið eða kæla það. Hafi matsmennirnir, Guðmundur Halldórsson skordýrafræðingur og Pálmi R. Pálmason verkfræðingur, skilað matsgerð í júlí 1998 og mat þeirra verið, að aðgerð, sem fælist í því að hita húsið upp í 50°C dræpi veggjatítluna. Næmi kostnaður við þá aðgerð 1.600.000 krónum, auk virðisaukaskatts. Hafi þessi rök ekki fengið hljómgrunn fyrir dómstólum.

Guðni Þorsteinsson, sem seldi stefnanda húseignina, hafi látist 22. nóvember 1997. Eftirlifandi maki hans, stefnda í máli þessu, hafi fengið leyfi til setu í óskiptu búi 8. nóvember sama ár. Samkvæmt 12. gr. erfðalaga nr. 8/1962 hafi maki, sem situr í óskiptu búi, eignarráð á fjármunum búsins og beri ábyrgð á skuldum hins látna, sem um hans eigin skuldir væri að ræða. Sé Guðlaugu því stefnt persónulega og fyrir hönd dánarbúsins í máli þessu. Stefnanda hafi verið  nauðsyn að þingfesta fyrra málið af fyrningarástæðum, vegna þess að þann 6. september 1999 hefðu verið liðin 10 ár frá því samningur málsaðila var gerður. Frávísunarúrskurður hafi verið  upp kveðinn 22. mars 2000 og samkvæmt 11. gr. laga um fyrningu [nr. 14/19059] hefjist nýr 6 mánaða fyrningarfrestur þann dag. Sé málið því höfðað að nýju innan fyrningarfrests.

Krafa stefnanda á hendur stefndu sé um skaðabætur og/eða aflslátt. Byggi stefnandi kröfuna á því, að með fyrrnefndum dómi Hæstaréttar Íslands frá 16. mars 2000 hafi honum verið gert að greiða 3.000.000 króna í afslátt vegna galla á umræddri fasteign. Hafi gallarnir verið staðfestir með matsgerðum og jafnframt teljist sannað, að þeir hafi verið til staðar á fasteigninni, er stefnandi keypti hana af Guðna Þorsteinssyni. Hafi hæstaréttardómurinn óvéfengjanlegt sönnunargildi um tilvist, útbreiðslu og tjón af völdum veggjatítlunnar. Beri stefndi, sem seljandi eignarinnar, fébótaábyrgð gagnvart stefnanda vegna galla, sem hún hafi verið haldin við kaup stefnanda á eigninni árið 1989. Hafi gallarnir ekki verið þess eðlis, að stefnandi hafi mátt verða þeirra var, fyrr en nýr kaupandi uppgötvaði þá fyrst á árinu 1997. Þá reisir stefnandi kröfur sínar einnig á reglum skaðabótaréttar og dómvenju íslensks réttar um bótaábyrgð seljanda á göllum í fasteignaviðskiptum og reglum íslensks réttar til afsláttar vegna galla á söluhlut í fasteignaviðskiptum.

III.

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndu reisa sýknukröfu sína í fyrsta lagi á því, að dómur í einu dómsmáli geti ekki, einn og sér, verið sönnunargagn í öðru. Meira þurfi að koma til og sé hvert tilvik, hver málssókn, í eðli sínu sjálfstætt fyrirbæri, sem beri með sér eigin sönnunarfærslu. Sönnunargögnin, sem lögð séu til grundvallar í tilvitnuðum dómum, séu ekki bind­andi fyrir stefndu í þessu máli, einfaldlega vegna þess, að stefndu hafi engin  tök haft á að taka afstöðu til þeirra, hvorki dómkvaðningar né matsskoðunar, á frumstigi málsins. Lýsi matsgerð fyrst og fremst ástandi eignarinnar á matsdegi, en ekki á þeim degi, sem stefnandi fékk eignina afhenta á sínum tíma. Þá sé því haldið fram af hálfu stefnda, að tómlæti stefnanda til varnar tjóni og til kröfugerðar eigi einnig að leiða til sýknu og sé málið í raun fyrnt.

Vakin sé athygli á framburði stefnanda fyrir héraðsdómi, en þar segi hann,   aðspurður, hvort hann hafi orðið var við raka í risinu, að leki hafi verið með skorsteini í austanátt og sé helst svo að skilja, að hann hafi verið svo mikill, að telja hefði mátt í fötum. Virðist ljóst, að stefnandi telji sig hafa búið við þennan leka allan tímann, sem hann bjó í húsinu, án þess að gera gangskör að viðgerðum og án þess, að minnsta kosti sannanlega, að hafa kvartað um lekann við seljanda. Hafi hann ætlað að byggja rétt á því gagnvart seljanda, virðist ljóst, að honum hafi borið samkvæmt kaupalögum og almennum reglum kröfuréttar að tilkynna um gallann svo fljótt sem verða mátti. Verði ekki séð, að það hafi verið gert. Sé enginn fyrirvari um gallann í afsali, sem gefið hafi verið út 14. desember 1990, eða 15 mánuðum eftir gerð kaupsamnings og 14 mánuðum eftir að stefnandi hafi tekið við eigninni. Hafi tómlæti hans á öllum sviðum því orðið til þess, að ekki geti verið um bótarétt að ræða. Varðandi þær útbreiddu skemmdir, sem taldar hafi verið á húsinu eftir eignarhald stefnanda, samanborið við lýsingu hans sjálfs á ástandinu við kaupin, virðist mega álykta sem svo, að skemmdirnar hafi að minnsta kosti breiðst út á eignarhaldstíma hans og orðið óviðráðanlegar vegna athafnaleysis stefnanda, sem hafi borið að varna tjóni eftir getu. 

Sönnunargögn í áðurnefndu dómsmáli milli stefnanda og Sigrúnar Jónsdóttur séu fjórar matsgerðir. Sé ein matsgerðin til komin vegna kröfu þeirra aðila, sem keypt höfðu Langeyrarveg 9 af stefnanda þessa máls. Hinar þrjár séu allar undan rótum stefnanda þessa máls runnar. Allar þessar matsgerðir, utan ein, séu því marki brenndar, að stefndi hafi engin tök haft á að tjá sig um eitt eða annað gagnvart þeim, þar sem hann hafi hvorki verið boðaður til dómkvaðninga né matsskoðana. Leiði þetta til þess, að stefndi verði á engan hátt bundinn af því sönnunargildi, sem í matsgerðunum kann að leynast, og þótt fyrri dómar séu á þeim byggðir, sé ekki hægt að velta þeirri sönnunarfærslu yfir á þetta mál. 

Þá sé af sömu ástæðu ekki hægt að velta kostnaði af þessum matsgerðum yfir á stefndu. Enn fremur sé ljóst, að stefndu hafi af fyrrgreindum ástæðum engin tök haft á að hafa áhrif á úrlausn mála eða taka þátt í að ákveða kostnað, sem af þessu leiddi. Stefndi hafi verið boðaður til dómkvaðningar og matsfundar vegna þriðju matsgerðar­innar. Muni hinn dómkvaddi matsmaður, dr. Gísli Már Gíslason prófessor, vera sérfræðingur í líffræði, en ekki sérmenntaður í skordýrafræði. Sé matsgerð hans allítarleg, eða öllu heldur sérfræðiálit hans, þar sem tæpast sé um matsgerð að ræða, heldur samantekt á þekkingu víðsvegar að, eins og heimildarskrá beri með sér. Séu niður­stöður hans í raun tilgáta frekar en stóri sannleikur. Þá sé að finna í málinu  bréf Erlings Ólafssonar og Náttúrufræðistofnunar Íslands varðandi meinvættina í málinu. Sé það sameiginlegt þessum gögnum, að þau upplýsi, að ekki sé nægilegt, að veggjatítlan sjálf sé til staðar í viðnum, heldur verði að vera sérstakar aðstæður auk þess, þ.e. raki og rétt hitastig. Þá einungis verði dýrið til tjóns. Liggi ekki fyrir neinar sannanir um, að þessar sérstöku aðstæður hafi verið til staðar, er stefnandi keypti eignina. Hvort veggjatítlan hafi verið til staðar, eins og matsmaður fullyrði, sé algjört aukaatriði þessa máls. Segja megi, að þetta dýr sé þar í sínu eðlilega umhverfi og sé það sjálfsagt víða að finna í viði, án þess að valda tjóni, vegna þess að aðstæður til tímgunar eru ekki fyrir hendi. Af þeirri ástæðu sé því sérstaklega mótmælt, að títlan hafi verið til staðar, og þótt hún hefði verið það á kaupdegi, þá hafi þær aðstæður ekki verið til staðar, sem séu kjöraðstæður dýrsins til tímgunar. Sé skeytingaleysi stefnanda um húseignina alfarið orsök þess tjóns, sem orðið hafi.

IV.

Forsendur og niðurstaða

Svo sem áður greinir þingfesti stefnandi mál á hendur stefndu vegna sama sakarefnis 14. september 1999 samkvæmt stefnu, áritaðri um birtingu 22. ágúst sama ár. Lauk því máli með frávísunarúrskurði dómsins 22. mars 2000. Kaupsamningur stefnanda og Guðna Þorsteinssonar er dagsettur 6. september 1989, en fyrningartími skaðabótakröfu er 10 ár, sbr. 2. tl. 4. gr. laga nr. 14/1905 um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda. Var hið fyrra mál því höfðað, áður en fyrningarfrestur var útrunninn. Þá er mál þetta höfðað með stefnu, birtri 30. ágúst 2000, eða innan þess 6 mánaða frests, sem kveðið er á um í 11. gr. sömu laga að mál þurfi að höfða að nýju, hafi því verið vísað frá dómi. Samkvæmt því er stefnukrafa ófyrnd.

Húseign sú, er hér um ræðir, var járnklætt timburhús, reist árið 1927, með íbúðarrými á hæð og í steinsteyptum kjallara og með óeinangruðu risi, er notað var sem geymslurými. Fram kemur í dómi Hæstaréttar frá 16. mars 2000 í áðurnefndu máli milli Sigrúnar Jónsdóttur og stefnanda, að Sigrún hafi orðið vör við veggjatítlu í innviðum hússins um það bil 8 mánuðum eftir að hún húsið afhent í nóvember 1996. Gefi gögn málsins til kynna, að útbreiðsla bjöllunnar í húsinu hafi þá verið orðin mikil og afdrifarík, og verði að álykta, að eignin hafi verið haldin stórfelldum galla, er kaup aðila fóru fram. Samkvæmt 4. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 hefur dómur fullt sönnunargildi um þau málsatvik, sem í honum greinir, þar til það gagnstæða er sannað. Þar sem stefndi hefur að mati dómsins ekki sýnt fram á, að aðstæður hafi verið á annan veg, en greinir í hæstaréttardóminum, verður við úrslausn þessa máls að miða við, að útbreiðsla veggjatítlu hafi verið mikil, er stefnandi seldi eignina með kaupsamningi 19. ágúst 1996.

Stefnandi hefur skýrt svo frá, að við kaupin hafi fata verið á geymsluloftinu vegna leka, sem þar hafi verið með strompinum. Hafi stefnandi gætt þess að tæma hana á ,,svona þriggja vikna fresti” og með því verið laus við ,,allan lekann niður í íbúð.” Hafi lekinn ,,náð sér á strik” í mjög hvassri suðaustan átt og rigningu. Hafi seljandi upplýst stefnanda um lekann og sýnt honum fötuna. Alltaf hafi staðið til að gera við lekann, en nægt að hafa fötuna. Þá greindi stefnandi frá því, að tvær járnplötur hefðu fokið af þaki hússins um einu til tveimur árum eftir kaupin í fárviðri og hefði það tjón verið bætt úr húsatryggingu. 

Í málinu liggur fyrir matsgerð Gísla Más Gíslasonar prófessors, dagsett 10. janúar 2000. Kemur þar meðal annars fram, að veggjatítla lifi á tré og trjávörum og sé útbreidd í kaldtempraða beltinu, í strandloftslagi eða þar sem ekki gætir mikillar hitasveiflu. Hún þoli ekki til langframa hærri hita en 25° C og sé ekki að finna þar, sem vetur eru langir. Lifi hún þar sem raki er almennt hár vegna þéttingar loftraka og/eða vatnsleka. Verði viðarraki að vera yfir 11%, en vel loftræst burðarvirki séu yfirleitt með minni viðarraka en 9%, nema um vatnsleka sé að ræða. Sé vaxtartími lirfa dýrsins líklega yfir sumartímann og jafnframt sé þá tími fullorðinna dýra. Miðað við þekkingu á lífsferli tegundarinnar megi gera ráð fyrir, að kynslóðartími veggjatítlunnar sé nokkur ár í útveggjum og óeinöngruðum húsum á Suðvesturlandi, fjölgunarhraði sé einnig lítill og hver kvenfluga verpi að jafnaði um 50 eggjum. Því megi gera ráð fyrir, að frá 1989 til 1997, þegar bjöllunnar varð vart, samsvari þeim tíma sem 2 – 3 kynslóðir vaxi. Telji matsmaður því miklar líkur á, að veggjatítlur hafi verið í húsinu árið 1989 og gætu þær hafa verið frá fimmta áratugnum, svo framarlega, að raki hafi þá verið kominn í þakið og risið. Eftir að þakið fór að leka hafi myndast kjöraðstæður fyrir bjöllurnar og þær því fengið að fjölga sér í friði. Af málsskjölum sé ljóst, að þakleki hafi verið til staðar, er stefnandi keypti húsið og viðhald á þaki ekkert verið frá 1989. Hefði veggjatítlan ekki orðið að vandamáli, hefði lekinn verið stöðvaður og risið þurrkað í tíma. Matsmaður hefur komið fyrir dóm og staðfest matsgerðina. Kvað hann bjölluna fyrst og fremst berast milli húsa á flugi við viss skilyrði. Hefði bæði verið möguleiki á, að hún hafi borist í húsið með þeim við, sem það var reist með, og eins hefði bjallan getað borist frá öðrum húsum.

Stefnandi hefur viðurkennt, að þak hússins að Langeyrarvegi 9 hafi verið lekt, er hann keypti það árið 1989 og að hann hafi engar athugasemdir gert við seljanda af því tilefni. Stefnandi bjó í húsinu í sjö ár og aðhafðist ekkert varðandi lekann, en bjargaði málum með því að tæma fötu í risi af vatni á um það bil þriggja vikna fresti. Við þessar aðstæður sköpuðust kjöraðstæður fyrir vexti og viðgangi bjöllunnar samkvæmt matsgerð áðurnefnds prófessors.

Enda þótt miða megi við þá niðurstöðu matsmanns, að líklegt sé, að veggjatítla hafi verið í húsinu í september 1989, er stefnandi keypti það, liggur ekkert fyrir í málinu um ástand tréverks hússins á þeim tíma. Þá er á það að líta, að það var niðurstaða matsgerðar, að veggjatítlan hefði ekki orðið að vandamáli, hefði lekinn verið stöðvaður og risið þurrkað í tíma. Gerði stefnandi ekkert í að koma í veg fyrir lekann þann tíma, sem hann bjó í húsinu og þá er og viðurkennt af hans hálfu, að hann hafi aldrei kvartað yfir lekanum við seljanda.

Til þess að veggjatítla þrífist og valdi skemmdum þurfa samkvæmt framansögðu að vera fyrir hendi tiltekin ytri skilyrði, en sé þeim ekki til að dreifa, er hún skaðlaus. Er sannað með viðurkenningu stefnanda, sem er í samræmi við annað það, sem fram er komið í málinu, að hann hafi skapað dýrinu þessi skilyrði með vanrækslu sinni á að gera við þaklekann og fylgjast að öðru leyti með ástandi hússins. Þá þykir stefnandi verða að bera hallann af skorti á sönnun um, hvort umræddum skilyrðum hafi verið fyrir að fara á þeim tíma, er hann festi kaup á húsinu og þar með hvort það hafi á verið haldið leyndum galla í skilningi laga nr. 39/1922 á því tímamarki. Er að mati dómsins ósannað af hálfu stefnanda, að svo hafi verið.

Með skírskotun til þess, sem að framan er rakið, ber að sýkna stefnda af kröfum stefnanda í máli þessu, en eftir atvikum þykir rétt, að málskostnaður þeirra í millum falli niður.

Dóminn kvað upp Helgi I. Jónsson héraðsdómari.

Dómsorð:

Stefndi, Guðlaug Guðrún Torfadóttir, er sýknuð af kröfum stefnanda, Kristjáns Harðarsonar, í máli þessu.

Málskostnaður fellur niður.