Fimmtudaginn 6. maí 2010.
Nr. 709/2009.	Ártúnsbrekka ehf. (Kristinn Brynjólfsson stjórnarformaður) gegn VBS Fjárfestingabanka hf. (enginn)

Fasteign. Þinglýsing. Samningsveð. Veðskuldabréf. Viðskeyting.

Með eignaskiptayfirlýsingu í desember 2006 var eigninni R, sem áður hafði verið skipt í sjö eignarhluta, nú  skipt í átta eignarhluta. Sex þeirra voru auðkenndir með sömu fastanúmerum og í fyrri eignaskiptayfirlýsingu, en þar af höfðu tveir eignarhlutar verið sameinaðir í einn. Þá urðu til tveir nýir eignarhlutar sem fengu ný fastanúmer. Þegar hinni nýju eignaskiptayfirlýsingu var þinglýst voru veðréttindi fyrir skuldarbréfum í eigu V hf., sem áður höfðu hvílt á eldri eignarhlutum, ekki færð yfir á nýju eignarhlutina. Að kröfu V hf. voru þessi mistök síðar leiðrétt og bréfunum einungis þinglýst á nýju eignarhlutina. Á höfðaði  mál gegn V hf. og krafðist þess að staðfest yrði með dómi að veðskuldabréfin tækju ekki til hinna nýju eignarhluta og að afmá skyldi þau úr þinglýsingarbókum. Í dómi Hæstaréttar er meðal annars vísað til þess að samkvæmt þeim veðskuldabréfum sem krafa Á ehf. laut að þá hefði verið samið um að trygging V hf., myndi aukast ef veðandlagið yrði endurbætt eða við það aukið. V hf. hefði því haft réttmæta ástæðu til að ætla að hinir nýju eignarhlutar yrðu hluti veðandlagsins, sbr., b. lið 1. mgr. 16. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð. Var V hf. því sýknað af kröfum Á ehf. í málinu.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson og Hjördís Hákonardóttir og Viðar Már Matthíasson settur hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 10. desember 2009. Hann krefst þess að „staðfest verði með aðfararhæfum dómi að veðandlag 14 skuldabréfa, að fjárhæð kr. 3.000.000 hvert, taki ekki til eignarhluta með fastanúmer 229-8067 og 229-8153 í fasteigninni Rafstöðvarvegur 1a og að stefnda, sem eiganda skuldabréfanna, verði gert að fá þau afmáð úr þinglýsingabók.“ Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti. Samkvæmt 3. mgr. 158. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála ber að líta svo á að hann krefjist staðfestingar héraðsdóms. Áfrýjanda var með bréfi Hæstaréttar 25. febrúar 2010 veittur frestur til að ljúka gagnaöflun í málinu. Með vísan til sama lagaákvæðis er kveðinn upp dómur í málinu án munnlegs flutnings.

I

Í gögnum málsins kemur fram að eignaskiptayfirlýsing var gerð fyrir fasteignina Rafstöðvarveg 1a í Reykjavík 20. ágúst 2002. Í henni kemur fram að landnúmerið er 110748 og að um sé að ræða einn matshluta, 01, sem skipt sé í sjö eignarhluta og fékk hver þeirra sitt fastanúmer í landskrá fasteigna. Í upplýsingum um hvern eignarhluta er meðal annars tilgreind stærð séreignar í matshlutanum og skipting hans þar sem við á og hlutfallstala í matshlutanum og í lóð, en heildarstærð lóðar er tilgreind 4.303 fm.

Stefndi og Hönnunar og listamiðstöðin Ártúnsbrekku ehf. gerðu með sér samning 1. september 2004 um ,,fjármögnun á breytingu á geymslu- og lagerhúsnæði að Rafstöðvarvegi 1a“ sem þá var í eigu þessa viðsemjanda stefnda. Í 1. gr. samningsins kemur fram að fyrirhugað sé að fasteignareigandinn ,,endurbyggi og leigi síðan út 7 byggingar auk nýbygging[ar] sem verður undir bílastæðinu.“ Heildarstærð húsnæðisins er sögð verða 1.596,7 fm og nýbyggingar ,,u.þ.b. 800 fermetrar.“ Hin umsamda fjármögnun skyldi felast í kaupum stefnda á veðskuldabréfum tryggðum með 1. veðrétti í fasteigninni samtals að fjárhæð 160.000.000 krónur. Viðauki var gerður við fjármögnunarsamninginn 13. október 2005 en þar skuldbatt stefndi sig til þess að kaupa allt að átta af tíu veðskuldabréfum, sem hvert skyldi vera að fjárhæð 5.000.000 krónur, og áttu að hvíla á 2. veðrétti á fasteigninni. Í málinu liggja ekki fyrir gögn um að gerður hafi verið annar viðauki við fjármögnunarsamninginn. Ljóst er að Hönnunar og listamiðstöðin Ártúnsbrekku ehf. gaf út til handhafa 30. júní 2006 fjórtán veðskuldabréf, hvert að fjárhæð 3.000.000 krónur, sem tryggð voru með 3. veðrétti í fasteigninni með sama hætti og þau veðskuldabréf, sem áður er lýst. Í öllum tilvikum er hið veðsetta tilgreint svo: ,,Rafstöðvarvegur 1a 112 Reykjavík. Matshluti 01. Landnúmer 110748. Fastanúmer: 204-3313, 2258-524, 2258-525, 2258-526, 2258-527, 228-528 og 225-8529“. Virðast tvö síðustu  fastanúmerin hafa misritast og eiga að vera 2258-528 og 2258-529, eins og þau eru tilgreind í framangreindri eignaskiptayfirlýsingu. Er ekki um þessi fastanúmer deilt.

Þótt ekki hafi verið gerður viðbótarsamningur um kaup á veðskuldabréfum á 3. veðrétti er ljóst af gögnum málsins að útgáfa skuldabréfanna og sala þeirra til stefnda er fjármögnun á kostnaði við þá endurbyggingu og nýsmíði, sem upphaflegur fjármögnunarsamningur tók til. Í tölvupósti fyrirsvarsmanns Hönnunar og listamiðstöðvarinnar Ártúnsbrekku ehf. 24. mars 2006, en hann er einnig fyrirsvarsmaður áfrýjanda, til stefnda segir að öll útgefin veðskuldabréf sem viðbótarfjármögnunin tók til hafi nú verið seld og tryggja þurfi aukið fjármagn til þess að ljúka við verkefnið. Telur hann í bréfinu að nauðsynlegt sé að tryggja 30.000.000 krónur til viðbótar. Um stöðu verkefnisins segir hann meðal annars: ,,Ef tekið er tillit til ófyrirséðra framkvæmda og viðbótarverkefna sem hafa stækkað og aukið verðmæti hússins, þá hefur kostnaðaráætlun varðandi framkvæmdina sjálfa nokkurn veginn staðist. Skv. stöðumati frá 15. þessa mánaðar þá var verkstaðan 88%. Síðan þá hefur þakið verið sett á lagerrýmið (800 fermetrar), veggir einangraðir og mokað að húsinu á tvo vegu. Kostnaður við þessa verkþætti er u.þ.b. 6.000.000 kr. eða nálægt 2% af heildarkostnaði. Það lætur því nærri að verkstaðan sé um 90% og verklok geti verið innan þriggja mánaða.“ Í tölvupósti 19. maí 2006 sem sami fyrirsvarsmaður sendi til eftirlitsmanns stefnda með verkinu og afrit af til stefnda er gerð grein fyrir framvindu verksins og tiltekið að lokið hafi verið við ,,uppslátt síðasta hluta veggja í bakhúsi ... byrjað að slá upp fyrir efri plötunni, þ.e. þakinu í bakhúsið ... Það verður svo járnabundið í næstu viku og steypt öðru hvoru megin við næstu helgi.“

Óumdeilt er að stefndi keypti af Hönnunar og listamiðstöðinni Ártúnsbrekku ehf. 14 skuldabréf, hvert að fjárhæð 3.000.000 krónur, sem tryggð voru með þriðja veðrétti í fasteigninni og voru útgefin 30. júní 2006. Veðskuldabréfunum var þinglýst í byrjun júlí sama ár. Samkvæmt framansögðu voru skuldabréfin keypt til þess að fjármagna síðasta hluta framkvæmda Hönnunar og listamiðstöðvarinnar Ártúnsbrekku ehf. á lóðinni Rafstöðvarvegi 1a.

II

Ný eignaskiptayfirlýsing var gerð um Rafstöðvarveg 1a 22. desember 2006. Á forsíðu hennar kemur fram að hún taki til matshluta 01 og 02. Með þessari eignaskiptayfirlýsingu er Rafstöðvarvegi 1a skipt í átta eignarhluta. Sex þeirra voru auðkenndir með sömu fastanúmerum og tiltekin höfðu verið í fyrri eignaskiptayfirlýsingunni, en einn af eldri eignarhlutunum leið undir lok og urðu til tveir nýir, sem fengu fastanúmerin 229-8067 og 229-8153. Þegar þessari síðari eignaskiptayfirlýsingu var þinglýst síðast greindan dag voru veðréttindi fyrir áðurnefndum skuldabréfum ekki færð á nýju eignarhlutana. Miðstöðin ehf., eignarhaldsfélag, sem stóð að þessari yfirlýsingu sem eigandi allrar fasteignarinnar, gaf út afsal 10. mars 2007 til áfrýjanda fyrir hinum nýju eignarhlutum og var því þinglýst 17. apríl sama ár. Stefndi krafðist þess 20. apríl 2007 að sýslumaðurinn í Reykjavík leiðrétti mistök, sem gerð hefðu verið við þinglýsingu eignaskiptayfirlýsingarinnar frá 22. desember 2006 með því að veðbönd samkvæmt skuldabréfunum hafi ekki verið færð á nýju eignarhlutana tvo. Sýslumaður varð við þessari kröfu varnaraðila 24. apríl 2007. Sóknaraðili tilkynnti sýslumanni 22. janúar 2008 að hann bæri ákvörðunina undir héraðsdóm og krefðist þess að veðréttindi samkvæmt skuldabréfunum yrðu afmáð af hinum nýjum eignarhlutum nr. 229-8067 og 229-8153 í Rafstöðvarvegi 1a. Kröfu þessari var hafnað í héraðsdómi og með dómi Hæstaréttar í málinu nr. 238/2008 sökum þess að ekki hafi verið leitað úrlausnar dómstóla innan þess frests, sem mælt er fyrir um í 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Áfrýjandi höfðaði í framhaldi af þessu mál þetta og kveður hann veðskuldabréfum, sem þinglýst hafi verið á 1. og 2. veðrétt, hafa verið aflýst, en ágreiningur málsaðila snúist eingöngu um veðskuldabréfin, sem þinglýst var upphaflega á 3. veðrétt.

III

Nýr eignarhluti með fastanúmeri 229-8067 tilheyrir matshluta 01 en hinn með fastanúmeri 229-8153 tilheyrir nýjum matshluta 02. Fyrri eignarhlutinn 229,4 fm er rými, skráð sem geymsla, og er meðfram öllum austurgafli hússins, viðfestur það og er gengið ofan á þak hans ef farið er út um austurdyr á svonefndum millipalli eldri eignarhlutanna. Seinni eignarhlutinn 771,6 fm er sjálfstæð nýbygging skráð sem geymsla, niðurgrafin, og er undir bifreiðastæðum fyrir framan eldri eignarhlutana. Fallist er á með áfrýjanda, að þótt eldri eignarhlutum hafi fækkað úr sjö í sex frá því sem tilgreint var í fyrri eignaskiptayfirlýsingu hafi fermetrafjöldi séreignar eldri eignarhlutanna, eins og hann var áður tilgreindur, ekki minnkað heldur hafi fækkunin skýrst af því að tveir þeirra voru sameinaðir í einn. Af gögnum málsins er einnig ljóst að Reykjavíkurborg féllst 26. ágúst 2008 á stækkun lóðarinnar Rafstöðvarvegur 1a úr 4.303 fm í 4.950 fm. Miðað við stærð lóðarinnar er síðari eignaskiptayfirlýsingin var gerð er ljóst að hlutdeild eldri eignarhlutanna í lóðinni minnkar verulega, þ.e. úr 100% eða 4.303 fm í 61,76% eða 2.657,5 fm. Nýju eignarhlutarnir 229-8067 og 229-8153 fá 38,24% eða 1.645,4 fm. Þótt tekið væri tillit til þeirrar stækkunar á lóðinni, sem samþykkt var í ágúst 2008, er ljóst að hlutdeild nýju eignarhlutanna í lóðinni 38,24% verður um 1.893 fm. Hlutdeild eldri eignarhluta í lóðinni rýrnar þrátt fyrir stækkun úr 4.303 fm í um 3.057 fm.

Að framan eru rakin samskipti stefnda og Hönnunar og listamiðstöðvarinnar Ártúnsbrekku ehf. í aðdraganda þess að stefndi keypti skuldabréf þau, sem gefin höfðu verið út og hvíldu á 3. veðrétti á eignarhlutunum. Af þeim samskiptum er ljóst að stefndi mátti gera ráð fyrir því að samkomulagið um fjármögnunina og tryggingar sem settar voru fyrir endurgreiðslu tækju einnig til bakhússins, sem fékk fastanúmerið 229-8067 og geymslurýmisins undir bifreiðastæðunum, sem fékk fastanúmerið 229-8153. Af framvinduskýrslum Verkfræðistofunnar Hafnar ehf. sem í fjármögnunarsamningi var falið að hafa eftirlit fyrir stefnda með verkinu og framvindu þess kemur fram að við mat á verkstöðu  og þar með hvort stefndi skyldi hverju sinni kaupa útgefin veðskuldabréf af Hönnunar og listamiðstöðinni Ártúnsbrekku ehf. kemur skýrlega fram að mat á framvindu tók tillit til framkvæmda við hina nýju eignarhluta.

Í veðskuldabréfum þeim sem krafa áfrýjanda lýtur að er svofellt ákvæði: ,,Eignin er veðsett í því ástandi, sem hún nú er í eða síðar kann að verða með öllum endurbótum og viðaukum, svo og lóðarréttindum.“ Veðsali samdi því við veðhafa um að trygging hans myndi aukast ef veðandlagið yrði endurbætt eða við það aukið. Samkvæmt því og með vísan til þess að stefndi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hinir nýju eignarhlutar yrðu hluti veðandlagsins, sbr. og b. lið 1. mgr. 16. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð, verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur.

Málskostnaður dæmist ekki fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 9. október 2009.

Mál þetta, sem dómtekið var 21. september sl., er höfðað 25. september 2008.

Stefnandi er Ártúnsbrekka ehf., Lágabergi 1, Reykjavík.

Stefndi er VBS Fjárfestingarbanki hf., Borgartúni 26, Reykjavík.

Dómkröfur

Dómkröfur stefnanda í málinu eru þessar:

1. Að staðfest verði með dómi að veðandlag skuldabréfa, sem tryggð eru með veði í fasteignum að Rafstöðvarvegi 1a, nái eingöngu til þeirra eignarhluta sem tilgreindir eru í bréfunum sjálfum, þ.e. eignarhluta með fastanúmer 204-3313, 225-5824, 225-8525, 225-8526, 225-8527, 225-8528, 225-8529, en ekki til eignarhluta með fastanúmer 229-8067 og 229-8153.

2. Að staðfest verði með dómi að afmá skuli úr þinglýsingarbókum framangreind skuldabréf af eignarhlutum með fastanúmer 229-8067 og 229-8153, sem innfærð voru að kröfu stefnda til sýslumannsins í Reykjavík, dags. 20 apríl 2007.

3. Þá er og krafist málskostnaðar að mati dómsins auk 24,5% virðisaukaskatts.

Stefndi krefst þess að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda og að honum verði dæmdur málskostnaður úr hendi stefnanda að mati dómsins samkvæmt framlagðri tímaskýrslu lögmanns og beri málskostnaðarfjárhæðin dráttarvexti samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 frá 15. degi eftir dómsuppsögu til greiðsludags.

Jafnframt er þess krafist að umboðsmaður stefnanda, Kristinn Brynjólfsson, verði dæmdur persónulega til greiðslu kostnaðar vegna tilefnislausrar málssóknar.

Með úrskurði héraðsdóms, hinn 1. apríl 2009, var máli þessu vísað frá dómi. Með dómi Hæstaréttar Íslands, 15. maí 2009, var úrskurðurinn að hluta til staðfestur en að öðru leyti var lagt fyrir héraðsdómara að taka málið til efnismeðferðar.

Málvextir

Hinn 20. ágúst 2002 var gerð eignaskiptayfirlýsing fyrir fasteignina Rafstöðvarveg 1a í Reykjavík, þar sem meðal annars var kveðið á um skiptingu hennar í sjö eignarhluta, sem hver fékk sitt fastanúmer í landskrá fasteigna.

Með fjármögnunarsamningi, dags. 1. september 2004, gerðu stefndi og Hönnunar og listamiðstöðin Ártúnsbrekku ehf. með sér samning um fjármögnun á breytingu á geymslu- og lagerhúsnæði að Rafstöðvarvegi 1 a, Reykjavík. Samkvæmt 1. gr. samningsins fyrirhugaði Hönnunar og listamiðstöðin að endurbyggja og leigja síðan út 7 byggingar auk nýbyggingar sem yrði undir bílastæðinu. Heildarstærð hússins var talin vera 1.596,7 fermetrar auk nýbyggingar sem ætlað var að yrði u.þ.b. 800 fermetrar. Í 2. gr. samningsins segir að VBS hafi samþykkt að taka að sér að sjá um fjármögnun á byggingu ofangreindrar byggingar.

Eignarhlutarnir voru veðsettir, allir í senn, til tryggingar kröfum samkvæmt 32 skuldabréfum að fjárhæð samtals 160.000.000 króna, sem gefin voru út til handhafa 1. mars 2006 og hvíldu á 1. veðrétti, 10 skuldabréfum að fjárhæð samtals 50.000.000 króna, útgefnum til handhafa 5. október 2005 og áhvílandi á 2. veðrétti, og 14 skuldabréfum að fjárhæð alls 42.000.000 króna, sem gefin voru út til handhafa 30. júní 2006 og hvíldu á 3. veðrétti. Er óumdeilt að stefndi hafi eignast öll þessi skuldabréf, en eftir þinglýsingu þeirra, 22. desember 2006, var gerð ný eignaskiptayfirlýsing fyrir Rafstöðvarveg 1a, sem í þetta sinn var skipt í átta eignarhluta. Sex af þessum eignarhlutum voru auðkenndir með sömu fastanúmerum og tiltekin höfðu verið í fyrri eignaskiptayfirlýsingunni, en einn af eldri eignarhlutunum leið undir lok og til urðu tveir nýir, sem fengu fastanúmer 229-8067 og 229-8153. Þegar þessari síðari eignaskiptayfirlýsingu var þinglýst, 22. desember 2006, voru veðréttindi fyrir áðurnefndum skuldabréfum ekki færð á þessa tvo nýju eignarhluta. Miðstöðin ehf., eignarhaldsfélag, sem stóð að þessari yfirlýsingu, sem eigandi allrar fasteignarinnar, gaf út afsal 10. mars 2007 til stefnanda fyrir eignarhlutunum með fastanúmerum 229-8067 og 229-8153 og var því þinglýst 17. apríl sama ár.

Stefndi heldur því fram að honum hafi hvorki verið kunnugt um tilkomu hins nýja skiptasamnings né aflýsingu veðbandanna. Þegar hann hafi orðið þess áskynja hvað hafði gerst hafi hann þegar, eða 20. apríl 2007, krafist þess að sýslumaðurinn í Reykjavík leiðrétti mistök, sem stefndi taldi að gerð hefðu verið við þinglýsingu eignaskiptayfirlýsingarinnar frá 22. desember 2006 með því að veðbönd samkvæmt skuldabréfunum hafi ekki verið færð á nýju eignarhlutana tvo. Sýslumaður varð við þessari kröfu varnaraðila 24. apríl 2007. Stefnandi tilkynnti sýslumanni 22. janúar 2008 að hann bæri þessa ákvörðun undir héraðsdóm og krefðist þess að veðréttindi samkvæmt umræddum skuldabréfum yrðu afmáð af eignarhlutunum nr. 229-8067 og 229-8153 í fasteigninni Rafstöðvarvegi 1a. Með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 2. apríl 2008, sem staðfestur var með dómi Hæstaréttar 9. maí sama ár í máli nr. 238/2008, var þessari kröfu stefnanda hafnað sökum þess að hann hefði ekki leitað úrlausnar dómstóla um hana innan þess frests, sem mælt er fyrir um í 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Stefnandi hefur nú höfðað mál þetta til viðurkenningar á því að stefnda beri að fá afmáð úr þinglýsingabók veðréttindi samkvæmt skuldabréfunum í eignarhlutunum tveimur. Telur stefnandi að veðréttindi fyrir skuldabréfunum hvíli ranglega, samkvæmt þinglýsingabók, á þessum tilteknu eignarhlutum í fasteigninni.

 Bendir stefnandi á að byggingarnar sem hér um ræði hafi aldrei verið settar til tryggingar skuldinni, enda sé þeirra hvergi getið í neinum þessara veðskuldabréfa. Bygging þeirra hafi hafist í júlí 2005. Eignarhluti 229-8153 hafi orðið fokheldur í byrjun mars 2006 en eignarhluti 229-8067 í lok maí. Útgáfudagur skuldabréfanna hafi hins vegar verið 5. október 2005, 1. mars 2006 og 30. júní 2006. Á það sé bent að Verðbréfastofan hf. hafi alfarið séð um útfærslu á efni þeirra samninga/skuldabréfa sem um sé deilt í málinu og hafi verið fullkunnugt um framangreindar byggingar og byggingarstig þeirra þegar skuldabréfin voru gefin út. Bréfin á þriðja veðrétti hafi verið gefin út löngu eftir að framkvæmdum lauk.

Þótt fjármögnunarsamningur hafi verið gerður við Verðbréfastofuna hf./VBS Fjárfestingabanka hf. vegna endurbóta bygginganna þá sé það ekki svo að þeir einir hafi séð um fjármögnun verkefnisins. Það sé því algjörlega fráleitt að þeir geti tekið sér einhliða veð, í eignum sem ekki hafi verið samið um að stæðu til tryggingar láninu, á kostnað annarra.

Því hafi verið haldið fram af stefnda að veðandlaginu hafi verið skipt upp með nýjum eignaskiptasamningi og það hafi því rýrnað. Hið rétta sé að leiðrétting eftir endurbætur hafi átt sér stað og stærð þeirra eignarhluta er veðsettir voru og tilgreindir séu á skuldabréfunum til tryggingar skuldinni, hafi aukist um 151,9 m²  að flatarmáli og 348 m³ að rúmmáli. Að auki hafi lóðin verið stækkuð um 650 m² með nýju deiliskipulagi frá því sem hún var við útgáfu bréfanna þar sem önnur nýbyggingin hafi farið út fyrir gildandi lóðarmörk en hin út fyrir byggingarreit. Báðar byggingarnar séu geymslur. Þær séu neðanjarðar og hafi ekki áhrif til skerðingar á bílastæðum eða nýtingar bygginganna á leiðinni sem veðsettar hafi verið til tryggingar skuldinni.

Af hálfu stefnda er á það bent að teikningar þær sem fyrir lágu, þegar gengið var til fjármögnunar verkefnisins, hafi einnig gert ráð fyrir nýbyggingunum tveimur, enda hafi verulegur hluti lánveitinganna gengið til þeirra. Hinir nýju matshlutar hafi fyrst og fremst orðið til fyrir það að þeim var skipt út úr öðrum eignarhlutum og þar með þeim eignarhlutum sem stefndi naut veðréttinda í. Einhver lítils háttar breyting á lóð hafi enga þýðingu í þessu sambandi. Stefndi hafi fjármagnað umþrætta fasteignahluta og hafi þeir verið órjúfanlegur hluti veðandlagsins. Við þinglýsingu hins nýja skiptasamnings hefðu öll veð átt að færast yfir á hina nýju eignarhluta. Með einhverjum óútskýrðum hætti virðist forsvarsmanni stefnanda hins vegar hafa tekist að koma í veg fyrir það. Sú gjörð hafi verið leiðrétt þegar þinglýsingarstjóri hafði verið upplýstur um það hvernig málið var vaxið.

Málsástæður stefnanda og lagarök

Á því er byggt af hálfu stefnanda að félagið Ártúnsbrekka ehf. sé sjálfstæður lögaðili sem aldrei hafi átt nein viðskipti við VBS Fjárfestingabanka hf. Stefnandi hafi  eignast umrædda eignarhluta skuldlausa og framangreindum veðskuldum hafi verið þinglýst á eignirnar án hans samþykkis eða vitundar. Eins og fram sé komið hafi ákvörðun þinglýsingarstjóra um að innfæra bréfin verið borin undir héraðsdóm en málinu hafi verið vísað frá dómi án efnislegrar umfjöllunar á þeirri forsendu að það hafi ekki verið höfðað innan þeirra tímamarka sem tilgreind séu í þinglýsingarlögum. Af þessum sökum sé stefnanda nauðugur sá kostur að höfða einkamál á hendur VBS Fjárfestingabanka til að fá rétt sinn viðurkenndan eins og tilgreint sé í dómkröfum en tjón vegna þessa sé nú þegar orðið verulegt þar sem ekki sé hægt að ráðstafa eignunum á meðan umrædd skuldabréf hvíli á þeim.

VBS Fjárfestingabanki hf. hafi knúið fram nauðungarsölur og keypt sjálfur þá eignarhluta sem settir hafi verið að veði samkvæmt skuldabréfunum fyrir samtals 291.000.000 króna, en höfuðstóll þeirra með fyrirframgreiddum vöxtum hafi verið 252.000.000 króna. Framangreindar nauðungarsölur hafi annars vegar farið fram hinn 18. apríl 2007 og hins vegar hinn 18. september 2007. Þrátt fyrir þetta hafi engum bréfum verið aflétt.

Fyrirsvarsmaður stefnanda hafi sjálfur átt sæti í stjórn Hönnunar- og listamiðstöðvarinnar Ártúnsbrekku ehf. frá upphafi og þekki því vel forsögu málsins. Því sé algjörlega hafnað að eignarhlutarnir hafi á nokkrum tímapunkti verið veðsettir til tryggingar skuldinni enda sé hvergi minnst á byggingarnar í umdeildum skuldabréfum. Krafa stefnda um að innfæra bréfin sé í andstöðu við gerða samninga og því ólögmæt.

Ef samið hefði verið um veðsetningu bygginganna, sem deila þessi snúist um, hefði átt að geta þeirra í bréfunum. Í skuldabréfunum séu hins vegar taldir upp þeir eignarhlutar sem veðsettir voru til tryggingar skuldinni og sé því veðrétturinn skýrlega afmarkaður í samræmi við 16. gr. laga um samningsveð, sem og 18. gr. sömu laga um veðsetningu aðgreindra eignarhluta. Leggja beri sérstaka áherslu á að stefndi sé banki og hafi verið einráður um orðalag og efni þeirra skuldabréfa sem um sé deilt í málinu. Honum hafi verið fullkunnugt um framangreindar byggingar sem og byggingarstig þeirra þegar skuldabréfin voru gefin út, en eins og áður hafi komið fram hafi 3. veðréttar bréfin t.a.m. verið gefin út löngu eftir að framkvæmdum lauk. Allan vafa og óskýrleika beri því að túlka stefnda í óhag.

Það sé ljóst að þinglýsing framangreindra skuldabréfa, að fjárhæð 252.000.000 króna, inn á viðkomandi eignarhluta, hafi gert það að verkum að ekki sé hægt að ráðstafa þeim með sölu eða leigu með tilheyrandi fjárhagstjóni fyrir stefnanda. Samkvæmt framlögðu verðmati sem unnið hafi verið af Dan Valgarð S. Wiium hdl. og löggiltum fasteignasala, hinn 27. ágúst 2007, hafi söluverð eignarhlutanna, sem hér um ræði, verið talið 123.700.000 krónur.

Kröfunni til stuðnings sé vísað í lög um meðferð einkamála nr. 91/1991, lög um samningsveð nr. 75/1997, einkum 16. gr., um afmörkun veðréttar, og 18. gr., um veðsetningu aðgreindra eignarhluta. Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og krafa um virðisaukaskatt á málskostnað styðst við lög nr. 50/1988 en stefnandi sé ekki virðisaukaskattsskyldur og beri honum því nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi varnaraðila.

Málsástæður stefnda og lagarök

Sýknukrafa stefnda byggist á 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991 um aðildarskort, en aðalkrafa um afmáningu þinglýstra veðréttinda hljóti að eiga að beinast að sýslumanninum í Reykjavík. Að auki byggir sýknukrafan á meginreglum fasteigna- og eignaréttar, m.a. meginreglunni um viðskeytingu og smíði og á lögfestu grundvallarhugtaki fasteignaréttar, þ.e. þeirri skilgreiningu fasteignar að hún sé landið ásamt þeim mannvirkjum sem við það hafi verið varanalega skeytt.

Það væri andstætt meginreglum íslenskrar réttarskipunar um samningsveð og verndun réttinda fyrir þinglýsingu ef unnt væri, án samráðs við veðhafa, að skipta frá eign umtalsverðum hlutum hennar án þess að þinglýst réttindi og kvaðir fylgi. Annars sé verið að rýra veðandlagið, en það hefði stefndi aldrei fallist á, enda hafi lánsféð að stórum hluta runnið til framkvæmda á fasteigninni.

Krafa um persónulega ábyrgð á málskostnaði sé á því byggð að félög í umráðum forsvarsmannsins hafi á haustdögum 2004 fengið lánaðar hundruðir milljóna af stefnda. Ekki ein króna hafi verið endurgreidd þrátt fyrir að mörg ár séu nú frá gjalddaga krafnanna. Stefndi hafi í þess stað mátt sæta því að forsvarsmaðurinn hafi, í nafni hinna ýmsu félaga, reynt að tefja lögmætar efndir með ótal dóms- og ágreiningsmálum, en þau séu líklega nú orðin um 20 talsins ef allt yrði talið. Tilefni allra þessara ágreiningsmála hafi verið, að því er séð verður, það eitt að tefja efndir og baka stefnda enn frekara tjóni en þegar sé orðið. Nægi að vísa í niðurstöður allra viðkomandi mála sem öll hafi gengið stefnda í vil, fyrir stjórnvöldum héraðsdómi og Hæstarétti. Mál sé að linni.

Að öðru leyti sé mótmælt öllu sem fram komi í málatilbúnaði stefnanda sem stangist á við það sem sé að finna í greinargerð stefnda og öðrum gögnum málsins.

Vísar stefndi m.a. til meginreglna veð-, fasteigna-, eignar- og þinglýsingaréttar sem og til almennra reglna kröfuréttarins. Vísað er til laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 16., 25. og 80. gr. laganna en krafan um málskostnað byggist á 1. mgr. 130. gr., sbr. 129. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Niðurstaða

Hinn 2. október 2008 var mál þetta þingfest. Kröfur stefnanda voru þær sömu og að framan greinir en auk þess krafðist stefnandi skaðabóta úr hendi stefnda að fjárhæð 1.237.000 krónur.           Að kröfu stefnda var málinu vísað frá dómi með úrskurði héraðsdóms, uppkveðnum 1. apríl 2009. Stefnandi kærði úrskurðinn til Hæstaréttar Íslands. Með dómi Hæstaréttar, uppkveðnum 15. maí 2009, var hinn kærði úrskurður staðfestur að því er varðaði frávísun á skaðabótakröfu stefnanda. Að öðru leyti var úrskurður héraðsdóms felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdómara að taka málið til efnismeðferðar.

Eins og dómkröfur stefnanda eru fram settar þykir sýnt að úrlausn seinni dómkröfunnar feli í sér úrlausn þeirrar fyrri.  Eins og greinir í dómi Hæstaréttar, ber að skilja dómkröfur stefnanda á þann hátt að hann leiti þar aðfararhæfs dóms um skyldu stefnda til fá afmáð úr þinglýsingabók veðréttindi samkvæmt skuldabréfunum í eignarhlutunum tveimur. Stefnandi telji því að veðréttindi fyrir skuldabréfunum hvíli ranglega samkvæmt þinglýsingabók á þessum tilteknu eignarhlutum í fasteigninni.

Í ljósi þessa telst kröfum réttilega beint að stefnda í máli þessu.

Með fjármögnunarsamningi, dags. 1. september 2004, gerðu stefndi og Hönnunar- og listamiðstöðin Ártúnsbrekku ehf. með sér samning um fjármögnun á breytingu á geymslu- og lagerhúsnæði að Rafstöðvarvegi 1 a, Reykjavík. Samkvæmt 1. gr. samningsins fyrirhugaði Hönnunar og listamiðstöðin að endurbyggja og leigja síðan út 7 byggingar auk nýbyggingar sem yrði undir bílastæðinu. Heildarstærð hússins var talin vera 1.596,7 fermetrar auk nýbyggingar sem ætlað var að yrði u.þ.b. 800 fermetrar. Í 2. gr. samningsins segir að VBS hafi samþykkt að taka að sér að sjá um fjármögnun á byggingu á ofangreindri byggingu.

Samkvæmt þeim veðskuldabréfum sem liggja frammi í málinu og voru gefin út af Hönnunar- og listamiðstöðinni Ártúnsbrekku ehf. vegna umræddrar fjármögnunar skyldi veðandlag vera Rafstöðvarvegur 1 a. Matshluti 01. Landnúmer 110748. Fastanúmer 204-3313, 2258-524, 2258-525, 2258-526, 2258-527, 228-528 og 225-8529.

Í 5. gr. í veðskuldabréfunum  er tekið fram að eignin sé veðsett í því ástandi sem hún er í eða síðar kunni að verða með öllum endurbótum og viðaukum svo og lóðarréttindum.

Samkvæmt samningum aðila þykir ljóst að eignin skyldi öll, ásamt endurbótum og viðaukum, standa sem veðandlag fyrir þeim skuldum sem til var stofnað með útgáfu veðskuldabréfanna og stefndi er handhafi að. Með nýjum eignaskiptasamningi var því ekki unnt, án samþykkis stefnda, sem veðhafa, að skilja frá eigninni hluta hennar þannig að veðrétturinn nái ekki eftir sem áður til heildareignarinnar. Rétti stefnda verður ekki haggað þótt mistök, sem nú hafa verið leiðrétt, hafi átt sér stað hjá sýslumannsembættinu varðandi þinglýsingu, eins og áður er getið.

Samkvæmt framansögðu ber því að sýkna stefnda af kröfum stefnanda í máli þessu.

Eftir þessari niðurstöðu ber stefnanda að greiða stefnda málskostnað sem ákveðst 400.000 krónur. Ekki þykja efni til að dæma fyrirsvarsmann stefnanda persónulega til greiðslu málskostnaðar.

Kristjana Jónsdóttir héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð

Stefndi, VBS Fjárfestingabanki hf., skal vera sýkn af kröfum stefnanda, Ártúnsbrekku ehf.

Stefnandi greiði stefnda 400.000 krónur í málskostnað.