Fimmtudaginn 25. september 2003.
Nr. 21/2003.	Ármann Rögnvaldsson (Hákon Árnason hrl.) gegn Guðmundi Páli Ólafssyni (Sigurmar K. Albertsson hrl.)

 

Landamerki.

Í málinu deildu Á og G um landamerki milli jarðarinnar H og jarðarspildunnar S á Árskógsströnd í Dalvíkurbyggð. Hafði S upphaflega tilheyrt jörðinni H en verið skilin frá við sölu jarðarinnar árið 1928. Liggur S að sjó að norðan- og austanverðu en að sunnan- og vestanverðu að landi H. Voru aðilar sammála um staðsetningu tveggja landamerkjapunkta við sjó en deildu um staðsetningu lítillar grjótvörðu sem sögð var ráða merkjum í landamerkjalýsingu í kaupsamningi og afsali frá árinu 1928, en merki skyldu dregin milli þessara þriggja punkta. Þóttu ummerki á vettvangi ekki nægja til að skera úr um hvar umrædd grjótvarða hefði staðið fyrir 75 árum og gögn málsins þóttu ekki veita nokkur líkindi um það. G setti fram þá þrautavarkröfu fyrir Hæstarétti að túngirðing yrði látin ráða merkjum. Fólst í því að G féll frá tilkalli til nokkurs landsvæðis á holti og mýrardragi ofan S. Eins og mál þetta lá fyrir Hæstarétti og að virtum aðstæðum á vettvangi þótti rétt að fallast á þrautavarakröfu G, með þeirri breytingu að landamerki fylgdu túngirðingu að nánar tilgreindum skurðpunkti sem var ákvarðaður nokkru sunnar en krafa G gerði ráð fyrir. Leiddi það til þess að landamerki S og H frá girðingu til sjávar voru ákvörðuð samkvæmt línu sem var því sem næst samsíða landamerkjalínu H gagnvart jörðinni V sem er næst norðan við H. Taldist þetta vera í samræmi við landamerki nærliggjandi jarða sem væru bein lína milli fjalls og fjöru, en G hafi haldið því fram ómótmælt að þannig háttaði yfirleitt til um landamerki á Árskógsströnd.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Guðrún Erlendsdóttir, Garðar Gíslason, Gunnlaugur Claessen, Markús Sigurbjörnsson og Pétur Kr. Hafstein.

Héraðsdómi var áfrýjað 14. janúar 2003. Áfrýjandi krefst þess, að landamerki Ytri-Haga og Sólbakka í Dalvíkurbyggð verði ákveðin eftir línu, sem dregin sé milli eftirgreindra hnitapunkta: Punkts A, hnit 601485,658 norður og 532730,129 austur, punkts B, hnit 601538,6 norður og 532620,3 austur og punkts C, hnit 601597,288 norður og 532603,816 austur. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi, sem höfðaði gagnsök í héraði, krefst aðallega staðfestingar héraðsdóms en til vara, að landamerkin verði ákveðin eftir línu milli þriggja punkta, þ.e. frá svonefndum Forvaða með sömu hnitum og punktur A í framangreindri dómkröfu áfrýjanda, þaðan í „Vörðu nr. 2“ með hnitum 601518,576 norður og 532548,840 austur og þaðan í vestari barm Hákarlsbáss eftir sömu hnitum og punktur C í dómkröfu áfrýjanda. Þá setur stefndi fram nýja kröfu í Hæstarétti til þrautavara þess efnis, að landamerkin fari eftir línu, sem dregin verði milli punkts A sunnan Forvaða og þaðan í beina línu að punkti við enda túngirðingar ofan Sólbakkahússins og síðan eftir henni eftir hnitum 601504,879 norður og 532735,428 austur, 601517,137 norður og 532699,299 austur, 601531,889 norður og 532655,240 austur, 601551,520 norður og 532611,804 austur, þaðan í línu, sem sker girðinguna milli hnita 601525,880 norður og 532539,371 austur, þ.e. „Vörðu nr. 1“, og hnita 601597,288 norður og 532603,816 austur, þ.e. vestari barm Hákarlsbáss, og  þaðan í beina línu í síðastgreind hnit. Stefndi krefst í öllum tilvikum staðfestingar á málskostnaðarákvörðun héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjandi hefur stefnt Hauki Haraldssyni og Sveini Elíasi Jónssyni til réttargæslu í málinu.

Dómarar Hæstaréttar hafa gengið á vettvang ásamt aðilum og lögmönnum þeirra auk réttargæslustefnda Sveins.

Málsatvikum og sjónarmiðum aðila er lýst í héraðsdómi. Ágreiningsefni málsins á rætur að rekja til kaupsamnings frá 22. apríl 1928, en með honum seldi Júlíus Norðmann Steindóri Rósinantssyni eignarjörð sína Ytri-Haga í Árskógshreppi, nú Dalvíkurbyggð. Við söluna var annars vegar undanskilin sú spilda norður af landareigninni, sem nú heitir Víkurbakki. Hins vegar var undanskilinn „blettur út og niður á svonefndum Tangarbakka, en merki hans eru: að sunnan forvaði við sjó, þaðan suður og upp í klapparbrún síðan norður eftir brúninni að lítilli grjótvörðu og þaðan bein lína út og niður í vestari barm á svonefndum hákarlsbás við sjóinn. ...“ Þarna hefur verið reist húsið Sólbakki, sem er í eigu stefnda.

Ekki er ágreiningur í málinu um hnitapunkta A og C, sem settir hafa verið sunnan Forvaða og í vestari barm Hákarlsbáss. Einungis er deilt um, hvar merkin skuli liggja „norður eftir brúninni“ og hvar sú grjótvarða hafi verið, sem höfð var til viðmiðunar.

Viðurkennt er af hálfu beggja málsaðila, að grjótvarðan í landamerkjalýsingunni frá 1928 finnist ekki lengur. Áfrýjandi bendir ekki á tiltekinn stað, þar sem hann telji líklegast, að varðan hafi verið, en telur hana ekki hafa getað verið norðar á kröfulínu sinni en hann tilgreinir hnitapunkt B. Stefndi vísar á tvo staði, sem hann telur koma til greina. Er á öðrum að finna lítils háttar grjót en á hinum allstóran flatan stein, sem vera mun sá eini sinnar gerðar, sem til álita kemur á hinu umdeilda svæði. Þykja þessi eða önnur ummerki á vettvangi ekki nægja til að skera úr um það, hvar grjótvarðan hafi staðið fyrir 75 árum, og gögn málsins veita engin líkindi um það. Af þeim sökum verður ekki fullyrt, hvert merkjalínan hafi legið „norður eftir brúninni“ frá klapparbrúninni sunnan Forvaða, sem aðilar eru ásáttir um sem upphafspunkt.

Stefndi hefur sett fram þá þrautavarakröfu, að girðingin við Sólbakka verði látin ráða merkjum ofan Forvaða að tilteknum snertipunkti við kröfulínu samkvæmt aðalkröfu hans. Þessi krafa gengur skemmra en aðrar kröfur hans og felur í sér, að hann fellur frá tilkalli til nokkurs landsvæðis á holti og mýrardragi ofan Sólbakka. Hins vegar er borhola eftir heitu vatni, sem nánari grein er gerð fyrir í héraðsdómi, innan allra kröfulína hans. Áfrýjandi kvaðst fyrir héraðsdómi hafa endurbætt girðinguna á sama stað og hún var á, þegar hann keypti Ytri-Haga í lok árs 1991, en hann átti fyrir Syðri-Haga. Hann hafi ekki vitað, hvort hún væri á merkjum, en talið það líklegt framan af eða þar til hann hafi fengið í hendur kaupsamninginn frá 1928. Stefndi lýsti því fyrir héraðsdómi, að sér hafi verið ljóst, að girðingin fylgdi ekki nákvæmlega landamærum, heldur hafi þetta verið túngirðing, sem hann hafi til sátta verið reiðubúinn að fallast á sem merkjalínu.

 Eins og mál þetta liggur fyrir Hæstarétti og að virtum aðstæðum á vettvangi þykir rétt að fallast á þrautavarakröfu stefnda með þeirri breytingu, að snertipunktur verði milli girðingarinnar og kröfulínu hans í varakröfu eða frá „Vörðu nr. 2“ í vestari barm Hákarlsbáss. Á þann hátt fæst merkjalína til sjávar, sem veitir áfrýjanda aðgang að sjó og liggur því sem næst samsíða beinni merkjalínu milli Víkurbakka og Ytri-Haga. Er það í samræmi við landamerki Víkurbakka að norðan og Ytri-Víkur, sem einnig er bein lína milli fjalls og fjöru, en stefndi heldur því ómótmælt fram, að þannig hátti yfirleitt til um landamerki á Árskógsströnd.

Í máli þessu eru veruleg vafaatriði um rétt landamerki Ytri-Haga og Sólbakka samkvæmt margnefndum kaupsamningi frá 1928. Þykir því rétt, að hvor aðila beri sinn málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

D ó m s o r ð:

Landamerki Ytri-Haga og Sólbakka í Dalvíkurbyggð skulu vera eftir línu, sem ákveðin er á eftirfarandi hátt: Frá hnitapunkti sunnan Forvaða 601485,658 norður og 532730,129 austur í hnitapunkt á girðingu 601504,879 norður og 532735,428 austur, þaðan í hnitapunkt 601517,137 norður og 532699,299 austur, þaðan í hnitapunkt 601531,889 norður og 532655,240 austur, þaðan í hnitapunkt 601551,520 norður og 532611,804 austur, þaðan í stefnu að hnitapunkti 601573,574 norður og 532562,314 austur að skurðpunkti milli hnitanna 601518,576 norður og 532548,840 austur annars vegar og hnitanna 601597,288 norður og 532603,816 austur hins vegar og frá þeim skurðpunkti í síðastgreind hnit í vestari barmi Hákarlsbáss.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

Dómur Héraðsdóms Norðurlands eystra 5. nóvember 2002.

Mál þetta, sem dómtekið var 10. september s.l., hefur Arnar Sigfússon hdl. höfðað með stefnu, þingfestri 28. júní 2001, f.h. Ármanns Rögnvaldssonar, kt. 120531-6119, Syðri-Haga, Árskógsströnd, Dalvíkurbyggð, á hendur Guðmundi Páli Ólafssyni, kt. 020641-3989, Neskinn 1, Stykkishólmi, og til réttargæslu þeim Hauki Haraldssyni, kt. 260938-2079, Kotárgerði 27, Akureyri, og Sveini Elíasi Jónssyni, kt. 130132-3759, Ytri-Vík, Dalvíkurbyggð. 

Dómkröfur stefnanda í aðalsök eru þær, að viðurkennt verði með dómi að landamerki milli jarðanna Ytri-Haga og Sólbakka í Dalvíkurbyggð, áður Árskógshreppi, séu samkvæmt línu, sem dregin er milli eftirgreindra punkta.  Punktur A: Norðurhnit 601485.658, Austurhnit 532730.129.  Punktur B. Norðurhnit 601538.6, Austurhnit 532620.3 og Punktur C.  Norðurhnit 601597.288, Austurhnit 532603.816 á uppdrætti sem unninn er af Búnaðarsambandi Eyjafjarðar í desember 2002 á dskj. nr. 3 sbr. dskj. nr. 35 og 38.  Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnda að mati dómsins.  Á hendur réttargæslustefndu eru ekki gerðar neinar kröfur.

Stefndi, Guðmundur Páll Ólafsson, gerir þær kröfur í aðalsök, að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda og honum tildæmdur hæfilegur málskostnaður að mati dómsins. 

Stefndi Guðmundur Páll Ólafsson, höfðaði gagnsök á hendur stefnanda, sem þingfest var 20. september 2001.

 Aðalkrafa hans í gagnsök er, að viðurkennt verði með dómi að landamerki jarðanna Ytri-Haga og Sólbakka í Dalvíkurbyggð, áður Árskógshreppi, séu ákvörðuð eftir línu, sem dregin er samkvæmt hnitum milli þriggja punkta, fundnum með GPS mælitækni, þ.e.a.s. frá svonefndum Forvaða í mælieiningunum 601485,658 (norður) og 532730,129 (austur) og 14,732 metrum yfir sjávarmáli þaðan í „Vörðu nr. 1” í mælieiningunum 601525,880 (norður) og 532539,371 (austur) og 13,241 metrum yfir sjávarmáli og þaðan í vestari barm svonefnds Hákarlabáss í mælieiningunum 601597,288 (norður) og 532603,816 (austur) og 5,516 metrum yfir sjávarmáli.

Til vara er þess krafist að landamerkin verði ákvörðuð eftir línu sem dregin er samkvæmt hnitum milli þriggja punkta, fundnum með GPS mælitækni, þ.e.a.s. frá svonefndum Forvaða með sömu mælieiningum og í aðalkröfu, en þaðan í „Vörðu nr. 2“ eftir mælieiningunum 601518,576 (norður) og 532548,840 (austur) og 14,383 metrum yfir sjávarmáli og þaðan í vestari barm svonefnds Hákarlabáss eftir sömu mælieiningu og í aðalkröfu. 

Þess er einnig krafist að gagnstefndi greiði gagnstefnanda málskostnað að mati dómsins.

Gagnstefndi gerir þær kröfur að hann verði sýknaður af öllum kröfum gagnstefnda í gagnsökinni og honum verði dæmdur málskostnaður úr hendi gagnstefnanda að mati dómsins.

Gagnstefndi gerir ekki athugasemdir við þá punkta sem gagnstefnandi notar það sem gagnstefnandi nefnir Hákarlabás:  Hnit norður 601597,288 og austur 532603,816 annars vegar og Forvaða hnit norður 601485,658 og austur 532730,129 hins vegar.  Lítur hann svo á að þetta séu sömu punktar og hann sjálfur nefnir punkta C. og A. í aðalsök. 

 

II.

Stefnandi lýsir málavöxtum svo í aðalsök að hann sé þinglýstur eigandi jarðarinnar Ytri-Haga samkvæmt afsali dags. 30.12.1991 en gagnstefnandi þinglýstur eigandi jarðarinnar Sólbakka með afsali dags. 08.04.1987.  Með kaupsamningi dags. 22. apríl 1928 hafi þáverandi eigandi Ytri-Haga, Júlíus Norðmann, selt Steindóri Rósinantssyni jörðina Ytri-Haga, en hafi haldið eftir við söluna landi sem afmarkað er þannig í samningnum:  „Einnig er undanskilið sölunni blettur út og niður á svonefndum Tangarbakka, en merki hans eru:  Að sunnan forvaðið við sjó, þaðan suður og upp í klapparbrún síðan norður eftir brúninni að lítilli grjótvörðu og þaðan bein lína út og niður í vestari barm á svonefndum hákarlabás við sjóinn.  Fjöruréttindi fylgja.“  Land þetta hafi fengið síðar nafnið Sólbakki.  Með afsali 15. maí 1971 selji Snorri Kristjánsson, f.h. dánarbús Júlíusar Norðmanns, Helga Hallgrímssyni „býlið Sólbakka í Árskógshreppi með tilheyrandi landspildu, samanber landamerki sem tilgreind eru í kaupsamningi gerðum í Ytri-Haga 22.04.1928.“  Með afsali gerðu á Akureyri og Stokkseyri í apríl og maí 1987 selji Helgi Hallgrímsson stefnda Guðmundi Páli Ólafssyni Sólbakka.  Í afsalinu sé vísað til kaupsamningsins frá 1928 og merkjalýsingin tekin upp úr þeim samningi orðrétt.  Með samningi dags. 3. október 1997 hafi stefnandi, gagnstefnandi og réttargæslustefndi Haukur Haraldsson, eigandi Víkurbakka, gert með sér samning um nýtingu borholu fyrir heitt vatn, sem réttargæslustefndi Sveinn Elías Jónsson hafi borað „í landi Sólbakka“ eins og þar segir og hugsanlegrar nýtingar á heitu vatni annars staðar í landareignum þeirra.  Sama dag undirriti gagnstefnandi samning við réttargæslustefnda Svein Elías um einkarétt Sveins til að virkja og hagnýta allan jarðhita úr þegar gerðri borholu „í Sólbakkalandi”.  Stefnandi segir að á þessum tíma hafi þeir talið að borholan væri í landi Sólbakka, enda hafi hún verið innan girðingar sem þar sé.  Hann kvað þó nokkurn vafa hafa verið á þessu og hafi hann látið þess getið að hann hefði fyrirvara um þetta þar sem ekki væri víst að girðingin væri á merkjum.  Kvað hann það hafa verið rætt milli sín og gagnstefnanda að ganga frá merkjum og hafi gagnstefnandi viljað láta girðinguna ráða.  Hafi hann verið tilbúinn að samþykkja það ef engir samningar eða landamerkjabréf fyndust sem segðu annað.  Sumarið 1999 hafi stefnandi ákveðið að nýta þá 20 mínútulítra sem hann átti samkvæmt samningnum frá 3. október 1997.  Hafi hann því lagt heitavatnslögn frá Syðri-Haga að borholu réttargæslustefnda Sveins.  Í framhaldi af því hafi átt að halda sameiginlegan fund samningsaðila til að ákveða tengingar heitavatnslagna.  Þá hafi svo brugðið við að honum hafi borist símskeyti frá lögmanni gagnstefnanda þar sem hann banni honum umferð um land sitt til að tengjast borholunni og sama dag hafi honum borist bréf frá réttargæslustefnda Sveini um að hann heimili ekki tengingar við borholuna.  Þetta hafi vakið grunsemdir hans um að gagnstefnandi og Sveinn Elías vissu um hin raunverulegu landamerki og hafi þessi grunur styrkst þegar gagnstefnandi þrýsti í framhaldi af þessu á hann að ganga frá þinglýstri yfirlýsingu um að girðingin réði merkjum.  Neitaði hann þessu en hafi boðið gagnstefnanda að taka þátt í því sameiginlega að finna landamerkjalýsingu milli jarðanna til að ganga úr skugga um rétt merki, sem gagnstefnandi hafi hafnað.  Hafi hann svo fundið eftir nokkra leit kaupsamninginn frá 22. apríl 1928 og afsalið til gagnstefnanda, sem gert hafi verið aðeins 10 árum áður en borholan var boruð, en í skjölum þessum sé landamerkjum skýrlega lýst og við samanburð á þeirri lýsingu við staðhætti hafi komið í ljós að girðingin gæti ekki verið á merkjum og að borholan væri utan þess svæðis sem tilheyrði Sólbakka og því í landi Ytri-Haga.  Í ljósi þessa hafi hann með bréfi 22. maí 2000 rift samningum við gagnstefnanda og réttargæslustefnda Hauk frá 3. október 1997 vegna brostinna forsendna þar sem ljóst var að borholan væri í landi Ytri-Haga en ekki Sólbakka.

Málsástæður stefnanda byggjast á landamerkjalýsingu þeirri, sem fram kemur í kaupsamningnum frá 22. apríl 1928 og síðan er vísað til eða tekin óbreytt upp í síðari afsöl, m.a. afsal til gagnstefnanda frá 1987.  Vísar stefnandi til staðhátta sem séu skýrir og passi vel við landamerkjalýsinguna þegar skoðað er á vettvangi.  Eina viðmiðið sem ekki sé skýrt er varða sú sem vísað er til en sé nú horfin.  Þegar mið sé tekið eftir klapparbrúninni sem nefnd er í lýsingunni punktur A. Forvað - í norður annars vegar og hins vegar tekið mið frá vestari horni Hákarlabáss, þ.e. punktur C. megi þó sjá hvar varðan hljóti að hafa verið og þar er settur punktur B. í kröfu stefnanda.  Norðar geti varðan ekki hafa verið því slíkt samrýmist ekki orðalaginu „út og niður” í vestara horn Hákarlabáss.  Einnig sé á það að líta að þar sé mýri þar sem varla hafi hvarflað að nokkrum manni að reisa vörðu.  Merkjalýsingu þessari hafi ekki verið breytt og sé hún í fullu gildi.  Gagnstefnanda hafi verið kunnugt um hana þar sem hún komi fram í afsali til hans.  Engu breyti þó girðing sé nú og hafi verið um nokkurt skeið á öðrum stað.  Algengt sé að girðingar séu ekki á merkjum af ýmsum ástæðum, en það breyti ekki merkjum.  Engu breyti heldur þó svo að stefnandi hafi undirritað samninginn 3. október 1997 þar sem segi að borholan sé í landi Sólbakka.  Hafi hann haft fyrirvara um þetta strax þar sem hann hafi ekki vitað fyrir víst að girðingin væri á réttum merkjum.  Í því hafi ekki falist nein viðurkenning á nýjum merkjum af hans hálfu, enda ekkert minnst á það í samningnum hvar merkin væru.

Til lagaraka vísar stefnandi til reglna eignaréttarins um stofnun og vernd eignarréttinda yfir fasteignum og til reglna samningaréttar og kauparéttar og sérstaklega til 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33, 1944 með síðari breytingum.  Einnig vísar hann til laga um landamerki nr. 41, 1919. 

 

III.

Í gagnsök rekur gagnstefnandi málavexti svo að hann hafi keypt býlið Sólbakka í Árskógshreppi með tilheyrandi byggingum og öðru sem fylgja ber.  Í afsalinu sem áður er getið sé vísað til þess að landamerki býlisins séu tilgreind í kaupsamningi þeirra Júlíusar Norðmanns í Ytri-Haga og Steindórs Rósinantssonar í Stóru-Brekku samkvæmt kaupsamningi gerðum 22. apríl 1928.  Sé land Sólbakka afmarkað þannig frá Ytri-Haga:  „Einnig er undanskilið sölunni blettur út og niður á svonefndum Tangarbakka, en merki hans eru:  Að sunnan forvaði við sjó, þaðan suður og upp í klapparbrún, síðan norður eftir brúninni að lítilli grjótvörðu og þaðan bein lína út og niður í vestari horn á svonefndum hákarlsbás við sjóinn.  Fjöruréttindi fylgja.”  Sé þetta orðrétt úr kaupsamningnum frá 22. apríl 1928.  Í afsalinu til gagnstefnanda sé talað um vestara horn í stað vestari barm.  Í kaupsamningnum frá 22. apríl 1928 sé enn landamerkjalýsing þar sem Júlíus Norðmann undanskilur:  „Spildu norðan af landareigninni en sú spilda nær frá landamerkjum að norðan suður í efra garðshorn sunnan við Víkur-Bakkatún og þaðan bein lína eftir garðinum niður í sjó og sé spilda þessi sem nær frá sjó og upp að Götulæk, jafnbreið að ofan eins og frá merkjum að norðan suður í áðurnefnt garðshorn.“ 

Í afsali gagnstefnda fyrir Ytri-Haga þann 30.12.1991 sé ekki getið landamerkja né annars sem skipti máli hér.

Gagnstefnandi telur rétt að geta þess að öll afsöl og kaupsamningar sem lögð hafa verið fram í máli þessu hafi verið aðgengileg hjá sýslumannsembættinu á Akureyri, en séu ekki að koma fram nú eins og gagnstefndi gefi í skyn. 

Á árunum 1995 og 1996 hafi réttargæslustefndi Sveinn Elías Jónsson, þá bóndi í Kálfskinni, ákveðið að leita að heitu vatni í þáverandi Árskógshreppi og leit hafi lengi staðið til og íbúum hreppsins orðið tíðrætt um nauðsyn slíkrar leitar.  Eftir nokkrar árangurslausar boranir varð að ráði jarðfræðings, að vænlegt kynni að vera að leita eftir heitu vatni á sjávarkambinum við Víkurbakkafjöru.  Áður en borun hófst hafi Sveinn Elías ákveðið af ýmsum ástæðum að leita að heitu vatni í landi Sólbakka en ekki í landi annara og hafði samband við gagnstefnanda og hafi strax fengið leyfi hans.  Nokkrar samræður hafi átt sér stað milli aðila um landamerki jarðanna Sólbakka og Ytri-Haga og hafi bæði Sveinn og gagnstefnandi verið fullvissaðir um af gagnstefnda að fyrirhuguð borhola væri í landi Sólbakka og m.a. fullyrt að girðingar sem gagnstefndi hefði sett upp og eru enn á sama stað, ættu að ráða merkjum.  Heitt vatn hafi fundist við fjörukambinn og framhaldið hafi verið á þann veg að gagnstefnandi að eigin frumkvæði hafi ákveðið að láta nágranna sína fá hlutdeild í þessum hlunnindum og af því tilefni hafi verið gerður samningur á milli aðila 3. október 1997.  Í því skjali sé því slegið föstu að borhola Sveins Elíasar væri í landi Sólbakka og undir það riti gagnstefndi, en önnur atriði sem hér skipta máli eru að Sólbakki, Syðri-Hagi og Víkurbakki fá til sín sameiginlega 1 sekúndulítra af heitu vatni og mega eigendur jarðanna ráðstafa því sín á milli eins og þeim henti.  Í framhaldi þess samnings gerði gagnstefnandi annan samning um jarðhitaréttindin við Svein Elías 3. október 1997 og innfærður til þinglýsingar 8. desember s.á.  Í þeim samningi eru ýmis atriði um frágang og fleira, en það sem skiptir máli í þessu sambandi er að gagnstefnandi fær einn sekúndulítra af heitu vatni og Sveinn fær vitneskju um þann samning sem gagnstefnandi hafði gert við eigendur Syðri-Haga og Víkurbakka.  Frá þessum samningum gangi allir sáttir en þó hafi aðilum verið ljóst að eftir var að ganga formlega frá landamerkjum Sólbakka og Ytri-Haga en ákveðið að því yrði komið í verk við fyrsta tækifæri.  Af því varð þó ekki og þegar gagnstefndi vildi tengja leiðslu við borholuna í landi Sólbakka hafi enn verið gengið á hann um að ákveða landamerki á formlegan hátt en því neitað og er framhald þess rakið í aðalsök.  Einnig sé það hluti málavaxta að einn sekúndulítri af vatni muni nægja til að hita upp tæplega 13 einbýlishús og rúmlega 4 fjórlyft fjölbýlishús.  Eins og núverandi notkun sé háttað hafi gagnstefnandi ekki tekið vatn inn í Sólbakka, en það hús sé í raun ekki notað nema 2-3 vikur á hverju sumri og sama megi segja um Víkurbakka sem einnig sé sumarhús, en þar hafi heitt vatn verið tekið inn.  Gagnstefndi hafi því yfrið nóg vatn til umráða sér að kostnaðarlausu og því vandséð af hvaða ástæðum hann vilji nú raska því sem hann hafi fyrr fullyrt og staðfest í skriflegum samningi, þ.e. að borhola Sveins Elíasar sé í landi Sólbakka.

Varðandi málsástæður og lagarök fyrir sýknu í aðalsök þá er vísað til þess að kröfupunktur B sé ákveðinn á tilviljanakenndan hátt en við hann séu engin merki þess að þar hafi verið varða. 

Málsástæður og lagarök gagnstefnanda eru þær að hann byggir kröfu sína á landamerkjalýsingu þeirri sem fram kemur í samningi Júlíusar Norðmanns og Steindórs Rósinantssonar frá 22. apríl 1928.  Til að koma landamerkjalýsingunum úr samningum frá 1928 í nákvæmara form hafi Verkfræðistofa Norðurlands ehf. gert hnitamælingar.  Hafi hnit verið tekið á svonefndum Forvaða eftir landamerkja-lýsingunni, þ.e. upp á klapparbrún og norður eftir brúninni eins og nefnt er og að vörðuleifum, sem á uppdráttum er merkt „Varða 1“, en þetta séu einu ummerkin eftir vörðu sem finnist á landsvæðinu við Sólbakka.  Frá „Vörðu 1” er síðan dregin lína í hnit við vestari barm Hákarlabáss eftir landamerkjalýsingu.  Hnitmælingar þessar og línur milli þeirra sé aðalkrafa gagnstefnanda.

Varakrafan er eftir sömu hnitmælingu við svonefndan Forvaða, en þaðan eftir línu sem er að steini sem er merktur sem „Varða 2“ og þaðan eins og í aðalkröfu að hniti á vestari barm Hákarlabáss.  Varakrafan er rökstudd með því að alkunna sé að vörður voru hlaðnar ofan á fast undirlag og stórir steinar eða klappir iðulega notaðir til slíks.  Borholan falli innan landamerkja Sólbakka hvort sem fallist verður á aðalkröfu eða varakröfu.  Þær línur sem dregnar eru hvort sem er frá „Vörðu 1“ eða „Vörðu 2“ falla að landamerkjalýsingunni frá 1928 þar sem Júlíus Norðmann er að tryggja sér part og aðstöðu í Víkurbakkafjöru og undanskilur spildu sem afmarkast að norðan af garði við Víkurbakkatún en að sunnan er gert ráð fyrir samhliða línu frá fjöru og upp að svonefndum Götulæk.  Hvort sem miðað er við línu frá „Vörðu 1“ eða „Vörðu 2“ sést að þær línur eru samhliða landamerkjum við Víkurbakka og spildan sem þannig er milli Víkurbakka og Sólbakka greinilega sú spilda sem Júlíus Norðmann vildi undanskilja við söluna á sínum tíma. 

Þá er það einnig málsástæða að gagnstefndi hafi þegar með bindandi hætti gagnvart gagnstefnanda og réttargæslustefndu skorið úr um að borholan sem málið er sprottið út af sé í landi Sólbakka, sbr. samning landeigenda frá 3. október 1997.  Komi hér til reglur um traustfang, land það sem afmarkað er í gagnstefnunni sé því með réttu eign gagnstefnanda og varið af reglum 72. gr. stjórnarskrárinnar en að öðru leyti er vísað til reglna samningalaga nr. 7, 1932. 

 

IV.

Gagnstefndi gerir athugasemdir og leiðréttingar við málavaxtalýsingu gagnstefnanda.  Mótmælir hann sem óviðkomandi málinu þar sem verið er að lýsa merkjum annarar spildu sem haldið var utan sölunnar 1928.  Sé þetta land sem nú heiti Víkurbakki og sé í eigu réttargæslustefnda Hauks Haraldssonar.  Ljóst sé af samhengi samningsins frá 1928 svo og þegar landið sé skoðað á vettvangi að svo sé.  Því verði ekki séð hvaða tilgangi það þjóni að taka þetta upp í gagnstefnu og byggja málatilbúnað á því nema þá til að flækja málið.  Þessi merkjalýsing hafi enga þýðingu varðandi merkin milli Ytri-Haga og Sólbakka.  Þá er því mótmælt að gagnstefndi hafi fullvissað gagnstefnanda og réttargæslustefnda Svein Elías um að fyrirhuguð borhola væri í landi Sólbakka.  Hið rétta sé að hann hafi sagt aðspurður að hann vissi ekki hvort girðingin væri á merkjum en héldi að svo væri.  Þá er því mótmælt sem röngu þeirri fullyrðingu að gagnstefndi hafi sett upp girðingu þá sem nú sé.  Hið rétta sé að hann hafi aðeins endurbætt og lagfært girðinguna sem var á þessum stað þegar hann keypti Ytri-Haga, en samkvæmt ljósmynd sem birt er í bókinni Byggðir Eyjafjarðar árið 1973 þá virðist girðing þessi hafa verið annars staðar.  Að öðru leyti vísar hann til málavaxtalýsingar í aðalsök. 

Málsástæður gagnstefnda.

Gagnstefndi byggir sýknukröfu sína á því að meintar vörðuleifar sem nefndar séu í gagnstefnu og nefnd er „Varða 1“ sé alls ekki vörðuleifar heldur grjót sem komið hafi upp þegar grafið var fyrir vatnsleiðslu að Sólbakka.  Megi greinilega sjá marka fyrir skurðinum í landinu.  Varðandi punkt sem nefndur er „Varða 2“ sé ekkert það á vettvangi sem bendi til að varða hafi verið reist á steini þeim sem þar sé.  Þá er á því byggt að hvorki sá punktur sem nefndur er „Varða 1“ eða „Varða 2“ geti samrýmst merkjalýsingunni í kaupsamningnum frá 1928, enda samrýmist það engan veginn því orðalagi samningsins að merkin séu „norður eftir brúninni“ þ.e. klapparbrúninni.  Kröfulína gagnstefnanda sveigi gróflega frá þeirri línu og sé fjarri klapparbrúninni.  Þá er á því byggt að lína sú sem gagnstefnandi dragi hvort heldur sem er úr „Vörðu 1“ eða „Vörðu 2“ í Hákarlsbás geti engan veginn samrýmst orðalagi kaupsamningsins þar sem talað er um að merkjalínan liggi „út og niður“ frá vörðunni í vestari barm Hákarlsbáss.  Samkvæmt alþekktri málvenju í Eyjafirði merki orðið „út“, út með firðinum þ.e. til norðurs.  Miðað við staðhætti sé stefnan frá kröfupunktum gagnstefnanda í Hákarlsbás nær því sem kallað væri „suður og niður“, samkvæmt málvenjunni en alls ekki „út og niður“.  Þá er á því byggt að rangt sé að afmörkunin á Víkurbakkalandi í samningnum frá 1928 eigi við í máli þessu, málið snúist ekki um þá spildu og hvergi sé minnst á þessa spildu í afsalinu til gagnstefnanda sem hann byggi rétt sinn á.

V.

Verða nú raktir framburðir aðila svo og önnur gögn málsins eftir því sem tilefni er til.

Aðalstefnandi Ármann Rögnvaldsson ferðaþjónustubóndi kvaðst ekki hafa athugað merkin gagnvart Sólbakka þegar hann keypti Ytri-Haga á sínum tíma.  Sama girðing hafi verið við Sólbakka þegar hann keypti, en hann hafi endurbætt hana svo hún yrði fjárheld.  Ekki hafi verið ágreiningur um merkin þegar borað var, en flestir hafi álitið að þetta væri í landi Sólbakka, en ekki verið vitað fyrir víst.  Þegar Sveinn Elías Jónsson hafi látið bora þá hafi hann hringt í sig og spurt hvort girðingin væri ekki á merkjum.  Hafi hann svarað því til að hann vissi það ekki en teldi það líklegt.  Alrangt væri að hann hefði sannfært Svein um að girðingin væri á merkjum.  Hann kvaðst hafa rætt við gagnstefnanda Guðmund Pál og sagt honum að ef hann finndi ekki gögn um merkin þá yrði girðingin að ráða.  Er samningurinn hafi verið gerður um haustið 1997 um nýtingu á borholunni sem sögð er vera í Sólbakkalandi, þá hafi engin viðurkenning falist af hans hálfu á því, þó svo hann hafi ritað undir samninginn.  Ekki mundi hann af hverju þetta orðalag var notað.  Er hann hugðist tengjast borholunni þá hafi honum ekki verið heimilað það fyrr en landamerkin væru á hreinu.  Þá hafi vaknað hjá sér spurning um í hvaða landi borað hafi verið.  Hafi hann þá farið að athuga með landamerkin en gagnstefnandi hafi þrýst á að gengið yrði frá merkjum eins og girðingin væri, en hann kvaðst hafa minnt hann á þann fyrirvara er hann hafi haft um rétt merki.  Síðan kvaðst hann hafa farið að leita gagna um landamerkin, en þau gögn hafi alls ekki legið á lausu.  Hafandi fengið frumskjölin frá 1928 hafi merkjapunktarnir verið nokkuð ljósir að öðru leyti en varðan, sem ekki hafi fundist.  Hann vísaði til þeirrar málvenju sem getið er hér að framan, en hann kvaðst uppalinn í Svarfaðardal og hafa búið í Ytri-Haga við Eyjafjörð frá 1970 og þekki því harla vel merkinguna „út og niður“ og samrýmdist kröfugerð hans þeim málskilningi.  Girðingin væri nú á þeim stað sem heppilegast væri af hagkvæmisástæðum.  Hann hafi sagt að girðingin myndi ráða merkjum ef ekkert annað fyndist.  Hann hafi talið að samningsaðilar sínir hafi vitað um að borholan væri í Sólbakkalandi.

Gagnstefnandi, Guðmundur Páll Ólafsson, rithöfundur og náttúrufræðingur, bar að þegar Sveinn Jónsson í Kálfskinni byrjaði að láta bora rannsóknarholur til hitavatnsleitar þá hafi Sveinn haft samband við sig og hann veitt honum leyfi til tilraunaborana í Sólbakkalandi.  Hann kvaðst hafa sagt Sveini að landamerki Sólbakka hafi aldrei verið ljós frá því að hann keypti, en Sveinn hafi sagt sér að aðalstefnandi hafi sagt honum að þetta væri í hans landi, þ.e.a.s. Guðmundar Páls.  Kvaðst hann hafa leyft Sveini að bora og hvatt hann til þess, því að þetta hafi verið gæfuspor fyrir alla, kvaðst hann hafa lagt smápening í púkkið til þess að sýna lit.  Þegar Sveinn hafi borað þá kalli hann á sinn fund á Sólbakka, Hauk Haraldsson réttargæslustefnda og aðalstefnanda, þar sem borholan væri svo nálægt landamerkjum þeirra allra þá hafi hann litið svo á að þetta væri hola þeirra allra.  Hafi hann viljað gera samning við Svein þar sem þeir fengju jafnt vatnsmagn, auk þess hafi hann viljað ganga frá samningi við Svein um nýtingu holunnar, einnig hafi hann viljað ganga frá landamerkjum við Ármann til þess að forðast leiðindi síðar.  Hann kvaðst hafa vitað að girðingin réði ekki merkjum, en landið væri stærra, þ.e.a.s. skiki vestur upp í Klapparholtið, en hefði vitað að óvissupunktur var með merkin í vestur.  Nýbúið hafi verið að bora eftir heitu vatni í grennd við Stykkishólm og kvaðst hann hafa vitað að landeigandi þar hafi fengið 5 mínútulítra, auk þess þurft að leggja leiðslu að.  Hafi hann tjáð gagnstefnda, Ármanni, þetta en hann sagt að þetta nægði sér ekki, hann kvaðst hafa spurt hvað mikið vatn hann þyrfti, hann hafi ekki vitað það, en hann þyrfti dálítið mikið vatn.  Um hafi samist að þeir fengju 1 sekúndulítra úr holunni hjá Sveini og kvaðst hann ekki hafa vitað betur en Ármann hafi verið ánægður með það magn.  Sveinn hafi gengið að kröfunni um 1 sekúndulítra, en Ármann hafi sagt að það yrði aldrei að börn þeirra myndu deila um landamerki.  Ármann hafi hringt í sig og sagst ætla að tengjast holunni og hafi hann veitt leyfi sitt til þess, en sagt að þeir þyrftu að ganga frá landamerkjum áður.  Hafi hann spurt Ármann hvort girðingin ætti ekki að ráða merkjum og og hafi hann kveðið já við því.  Hann kvaðst hafa ætlað að ganga frá þessu þegar hann yrði á ferð næst, kvaðst hann hafa hringt í Ármann er hann var á leið norður í land, en þá hafi hann farið undan í flæmingi að skrifa undir og ætlað að fá ráðunaut til að athuga merkin.  Hafi hann sagt Ármanni að hann fengi ekki leyfi til að fara yfir sitt land, því að hann hafi frétt að hann ætlaði að tengjast holunni án þess að hafa samband við Svein.  Hann kvaðst hafa verið búinn að sætta sig við minna land en merkjalýsingin sagði til um, þ.e.a.s. girðingin réði merkjum og hafi verið ljóst að merkin voru ekki á hreinu í vestur vegna vörðu sem var horfin.  Þetta hafi alltaf legið ljóst fyrir, þ.e.a.s. merkin ekki verið klár í vesturátt og girðingin ekki verið á merkjum og þetta hafi verið túngirðing.  Hafi hann alltaf viljað koma þessum merkjum á hreint en þriðji punkturinn ekki verið niðurnegldur samkvæmt merkjalýsingunni.  Hann hafi talið óumdeilt að borholan væri í landi Sólbakka með samningsgerðinni 3. október 1997, samkvæmt viðræðum við samningsaðila sína, þá Hauk Haraldsson og Ármann.

Réttargæslustefndi, Sveinn Elías Jónsson, fyrrverandi bóndi og atvinnurekandi, rakti aðdragandann að því að hann hóf heitavatnsleit á Árskógströnd og kvaðst hafa fengið heimild hjá Guðmundi Páli til að bora í Sólbakkalandi þar sem mestar líkur voru að fá heitt vatn.  Hann kvaðst hafa spurt Ármann hvort girðingin væri á merkjum og hafi hann talið það líklegt.  Holan sem hann lét bora sé 183 m. á dýpt og þrýstingur í holunni 3,4 bar og gefi hún 10,2 sekúndulítra af 81° heitu vatni við stút, sjálfrennandi.  Hafi hann byggt dæluhús við holuna og nýti vatnið í sumarhús sín í Ytri-Vík, svo og sé því dælt í 60-70 m hæð upp í Kálfskinn. 

Hafi þessi framkvæmd kostað mikinn tíma, auk útlagðs kostnaðar um kr. 8.000.000 auk lagnar frá holunni.  Það kosti mikið að reka svona holu og kvaðst hann hafa lagt til að hann greiddi 80% af rekstrarkostnaði en þeir Guðmundur Páll, Haukur og Ármann, hin 20%.  Hafi allir verið samþykkir þessu nema Ármann sem hafi þverneitað og ekki sýnt neinn sáttavilja eða viljað leggja í kostnað við að reka þetta. 

Þegar Ármann hafi ætlað að tengjast holunni beint þá hafi það verið sameiginlegt álit sitt og Guðmundar Páls að staðan væri öll erfiðari ef hann tengdist holunni fyrst og síðan yrði farið að semja.  Þess vegna hafi hann tilkynnt Ármanni að hann heimilaði ekki tengingu lagnar frá Syðri-Haga í borholu sína, sbr. bréf hans 23. september 1999 á dskj. nr. 14. 

Hann kvaðst styðja landamerkjakröfur Guðmundar Páls og taldi kröfur Ármanns óeðlilegar.  Hann taldi það ekki málvenju að þó svo að væri talað um „út“ þá þyrfti það að þýða kompásátt. 

VI.

Álit dómsins:

Þegar Júlíus Norðmann seldi eignarjörð sína Ytri-Haga 22. apríl 1928 hélt hann utan sölunnar annars vegar spildu norður af landareigninni, sem nú heitir Víkurbakki, svo og bletti út og niður á svonefndum Tangarbakka þar sem nú er Sólbakkaland og mál þetta snýst um.  Í kaupsamningnum segir að vilji seljandi byggja sér bæ á blettinum sé honum heimilt að taka byggingarefni í námunda við blettinn, grafa brunn í mýri ofan við og fá svarðartekju til eigin heimilisnota á meðan hann flytur ekki burtu af þáverandi Ytri-Hagalandi og fái hann þetta allt án endurgjalds.

Aðalstefnandi byggir kröfu sína á því að með vísan til staðhátta þá passi merkjalýsingin frá 1928 vel við nema að varða sú sem vísað sé til er horfin.  Þegar mið sé tekið eftir klapparbrúninni í norður og hins vegar mið frá vestara horni Hákarlsbáss þá hljóti varðan að hafa verið í skurðpunkti, sem hann setur sem punkt B og er nánar tilgreindur með hnitum.  Norðar geti hún ekki hafa verið því að það samrýmist ekki orðalaginu „út og niður“ í vestara horn Hákarlsbáss, en fyrir norðan kröfupunktinn sé mýri sem ekki sé vörðustæði.  Samkvæmt málvenju við Eyjafjörð merki orðið „út“, út með firðinum, þ.e.a.s. til norðurs.  Miðað við það sé ekki hægt að draga merkjalínuna norðar. 

Gagnstefnandi byggir kröfu sína um merkin í vestur, þ.e.a.s. í „Vörðu 1“ á vörðuleifum, sem hann telur vera á vettvangi, og varakröfu að línan skuli dregin í „Vörðu 2“, það er stóran stein sem henti sem undirstaða undir vörðu þó svo að vörðuleifar finnist þar ekki. 

Ekki er ágreiningur milli aðila um endimörk landsins í suður, þ.e.a.s. í Forvað og í norður í Hákarlsbás. 

Gagnstefnandi leggur ríka áherslu á að samkvæmt kröfum sínum séu merkin milli landskikanna, þ.e.a.s. Sólbakka og Víkurbakka, svo til samsíða.  Þessu mótmælir gagnstefndi og telur þessa tvo gjörninga Jóns Norðmanns alls óskylda og eingöngu til að flækja málið.

Við túlkun á kaupsamningnum frá 1928 telur dómurinn að ekki sé hægt að leggja einhliða þann skilning í merkingu orðsins „út“ að það merki stefnu norður eða út fjörðinn, heldur geti „út“ í þessu tilfelli einnig vísað óátttengt í stefnu til sjávar og er þetta sameiginlegur málskilningur allra dómenda.

Við úrlausn á þrætumáli þessu ber einnig að líta til þess að Jón Norðmann undanskildi land þetta sölunni 1928 með þeim möguleika að byggja sér bæ á blettinum og því viljað hafa sæmilegt landrými en jafnframt viljað tryggja kaupanda aðkomu að sjó.

Gagnstefnandi byggir aðalkröfu sína á því að steinar þeir sem hann nefnir „Vörðu 1“ séu einu hugsanlegu vörðuleifar í landinu, sem falli að merkjalýsingunni frá 1928 og fellst dómurinn á það að landamerki jarðanna verði dregin í þann punkt og telur þá lýsingu geta samræmst í alla staði lýsingu aðila í samningnum frá 1928, auk þess að falla vel að öllum staðháttum á þrætuvettvangi og vera eðlileg landamerki skv. landamerkjalögum nr. 41, 1919. 

Samkvæmt því teljast landamerki jarðanna Ytri-Haga og Sólbakka vera þau sem greinir í aðalkröfu gagnstefnanda og er krafa hans því tekin til greina að fullu. 

Samkvæmt þessum úrslitum ber aðalstefnanda, Ármanni Rögnvaldssyni, að greiða gagnstefnanda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn kr. 400.000.

Dóm þennan kváðu upp Ásgeir Pétur Ásgeirsson héraðsdómari ásamt meðdómsmönnunum Herði Blöndal byggingaverkfræðingi og Stefáni Skaftasyni héraðsfulltrúa Landgræðslu ríkisins. 

 

D Ó M S O R Ð :

Landamerki jarðanna Ytri-Haga og Sólbakka í Dalvíkurbyggð ákvarðast eftir línu sem dregin er samkvæmt hnitum milli þriggja punkta, mældra með GPS staðsetningatæki, frá svonefndum Forvaða í hnitum 601485,658 norður og 532730,129 austur og 14,732 metrum yfir sjávarmáli þaðan í stað í punkt með hnitum 601525,880 norður og 532539,371 austur og 13,241 metra yfir sjávarmáli og þaðan í vestari barm Hákarlsbáss í hnitum 601597,288 norður og 532603,816 austur og 5,516 metrum yfir sjávarmáli.

Aðalstefnandi, Ármann Rögnvaldsson, greiði gagnstefnanda, Guðmundi Páli Ólafssyni, kr. 400.000 í málskostnað.