Fimmtudaginn 28. febrúar 2002.
Nr. 248/2001.	Guðmundur Erlendsson og Þórveig Benediktsdóttir (Jón Einar Jakobsson hdl.) gegn Skúla Ingólfssyni og Guðbjörgu Ómarsdóttur (Kjartan Reynir Ólafsson hrl.) og gagnsök

 

Ómerking. Heimvísun. Meðdómendur.

Í september 1997 keyptu G og Þ timburhús á Höfn í Hornafirði af S og G. Samkvæmt kaupsamningnum tóku kaupendur að sér að gera við þakkant hússins, sem var haldinn fúaskemmdum. Er sú viðgerð fór fram sumarið 1998 kom í ljós veruleg skekkja á húsinu af völdum sigs. Að beiðni kaupenda voru dómkvaddir tveir matsmenn til að meta og skoða eignina. Samkvæmt matsgerðinni hafði húsið greinilega sigið frá því að það var byggt. Ýmis atriði voru talin aðfinnsluverð, svo sem það að veggir hölluðu verulega, nokkrar hurðir væru skakkar í falsi o.fl. Matsmenn töldu sig hússins hafa veruleg áhrif á verðmæti þess. Var lágmarksviðgerð metin á um 600.000 krónur en hámarksaðgerð til að bæta úr göllunum var metin á um 5 milljónir króna. Kaupendur kröfðust riftunar kaupsamningsins og endurgreiðslu þess fjár sem þeir þegar höfðu greitt vegna kaupanna en til vara afsláttar og bóta. Talið var að í matsgerð væru mörg atriði sem ekki hefði verið tekin rökstudd afstaða til í niðurstöðu héraðsdóms. Dómara væri ófært að leysa úr málsástæðum sem að þessu lytu, á grunni almennrar þekkingar sinnar, menntunar eða lagaþekkingar, heldur væri þar þörf sérkunnáttu. Hefði héraðsdómara því borið að kveðja til meðdómsmenn, sem hefðu slíka kunnáttu, sbr. 2. mgr. 2. gr. laga um meðferð einkamála. Þar sem það hefði ekki verið gert var talið óhjákvæmilegt að ómerkja hinn áfrýjaða dóm og vísa málinu heim í hérað til aðalmeðferðar og dómsálagningar á ný.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Guðrún Erlendsdóttir, Hrafn Bragason og Pétur Kr. Hafstein.

Aðaláfrýjendur skutu máli þessu til Hæstaréttar 29. júní 2001. Þeir krefjast þess aðallega, að viðurkennd verði riftun á kaupum þeirra á fasteign gagnáfrýjenda að Hlíðartúni 39, Höfn í Hornafirði, og að gagnáfrýjendum verði að viðlagðri aðför gert  in solidum að endurgreiða sér og greiða bætur samtals að fjárhæð 8.055.329 krónur auk dráttarvaxta af 6.968.076 krónum frá 9. september 1997 til 20. maí 1998, af 7.468.076 krónum frá þeim degi til 22. nóvember 1999, en af stefnufjárhæð frá þeim degi samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987  til 1. júlí 2001 en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags. Þessi krafa miðast við, að hinni seldu eign verði skilað í hendur gagnáfrýjenda án veðbanda. Til vara gera aðaláfrýjendur kröfu um staðfestingu á riftun kaupa og aðra lægri fjárhæð úr hendi gagnáfrýjenda in solidum, sem miðist við, að þeir taki við að greiða eftirstöðvar áhvílandi lána á eigninni. Til þrautavara krefjast þeir afsláttar af kaupverði og bóta að fjárhæð 5.690.000 krónur, auk dráttarvaxta frá 22. nóvember 1999 til greiðsludags. Í öllum tilvikum krefjast aðaláfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu málinu 17. september 2001. Þeir krefjast þess aðallega, að héraðsdómur verði staðfestur, þó þannig, að aðaláfrýjendur verði dæmdir til að greiða þeim málskostnað in solidum í héraði og fyrir Hæstarétti. Til vara krefjast þeir þess, að þeim verði gert að gefa aðaláfrýjendum afslátt af kaupverði að álitum, þó ekki hærri fjárhæð en 600.000 krónur og komi þá til skuldajöfnunar 310.000 krónur, sem aðaláfrýjendur skyldu greiða 20. ágúst 1998 samkvæmt kaupsamningi þeirra, en eru enn ógreiddar. Til þrautavara, ef fallist verður á riftun, krefjast gagnáfrýjendur þess að þeim verði gert að endurgreiða aðaláfrýjendum 2.000.000 krónur ásamt áföllnum og áfallandi afborgunum og vöxtum af þeim veðskuldum, sem aðaláfrýjendur yfirtóku við kaupin svo og áfallin og áfallandi fasteignagjöld og hústryggingar, sem aðaláfrýjendur hafa greitt og verður gert að greiða vegna kaupanna, allt með vöxtum samkvæmt 5. gr. laga nr. 25/1987 frá greiðsludögum hverrar greiðslu til 1. júlí 2001, en samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til uppgjörsdags.  Til skuldajöfnunar komi húsaleiga aðaláfrýjenda, 60.000 krónur á mánuði, eða að álitum, frá 9. september 1997 til afhendingardags fasteignarinnar með vöxtum samkvæmt 5. gr. laga nr. 25/1987 á hverja mánaðarlega greiðslu frá 1. október 1997 til 1. júlí 2001, en samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til uppgjörsdags. Í öllum tilvikum krefjast gagnáfrýjendur málskostnaðar úr hendi aðaláfrýjenda í héraði og fyrir Hæstarétti.

I.

Mál þetta varðar kaup aðaláfrýjenda á fasteign gagnáfrýjenda að Hlíðartúni 39 á Höfn í Hornafirði, en kaupsamningur var gerður 9. september 1997 og húsið afhent 25. október sama ár. Húsið er timburhús, byggt árið 1973. Fyrir liggur, að ekki eru til áritaðar eða samþykktar teikningar af húsinu.

 Samkvæmt kaupsamningnum tóku aðaláfrýjendur að sér að gera við þakkant hússins, sem var haldinn fúaskemmdum. Er sú viðgerð fór fram sumarið 1998 kom í ljós veruleg skekkja á húsinu af völdum sigs, en strax eftir undirritun kaupsamnings gerðu aðaláfrýjendur fyrirspurn þess efnis, hvort húsið væri sigið.

Að beiðni aðaláfrýjenda voru dómkvaddir tveir matsmenn til að meta og skoða eignina, hverjar væru ástæður sigsins, hvort unnt væri að gera við gallana og hver viðgerðarkostnaður yrði. Samkvæmt matsgerðinni var húsið mishæða um 150 mm miðað við láréttan flöt og hafði greinilega sigið frá því að það var byggt. Mesti hæðarmunur gluggakarma mældist 164 mm, útveggjaklæðningar 145 mm og sperra 113 mm. Ýmis atriði voru talin aðfinnsluverð, svo sem það, að veggir hölluðu verulega, nokkrar hurðir væru skakkar í falsi, stærri stofuglugginn aflagaður sem næmi 55 mm mismuni á lengdum hornalínanna og austurhluti þaksins væri töluvert undinn. Ástæður sigsins töldu matsmenn geta verið þær, að ekki hefði verið borað nægilega djúpt fyrir staurum, sem húsið væri sennilega byggt á, botn holanna hefði ekki verið nægilega hreinn, þegar steypt var í þær, eða súlurnar ekki verið nægilega sverar. Matsmenn töldu sig hússins hafa veruleg áhrif á verðmæti þess. Þeir töldu, að lágmarksaðgerð væri að þétta glugga og rétta glugga og dyr af, og mátu þeir þann kostnað 600.000 krónur með virðisaukaskatti. Hámarksaðgerð til að bæta úr göllunum væri að lyfta sökkulrammanum á súlunum eða lyfta tréhluta hússins á sökklinum og rétta af gólf, og mátu þeir þann kostnað á um 5.000.000 krónur með virðisaukaskatti.

Í máli þessu krefjast aðaláfrýjendur riftunar kaupsamningsins og endurgreiðslu þess fjár, sem þeir þegar höfðu greitt, en þeir héldu eftir lokagreiðslunni, 310.000 krónum. Til vara krefjast þeir, ef ekki verður fallist á riftun, afsláttar, bóta og skuldajöfnunar á eftirstöðvum kaupverðs.

II.

Í héraðsdómi er ranglega greint frá mælingum matsmanna, þar sem mesti hæðarmunur var sagður vera 149 mm í stað 164 mm. Þá segir þar einnig, að ekkert liggi fyrir um það í matsgerð eða með öðrum hætti, að beinlínis hafi verið staðreynt, að gluggar séu óþéttir eða mæld skekkja í gluggum eða dyraopum umfram það, sem mælt hafði verið í stærsta glugganum. Í matsgerð er þó sagt berum orðum, að nokkrar hurðir séu skakkar í falsi og gluggar og dyr óþétt og á uppdrætti matsmanna eru færðar inn mælingar, sem sýna verulega skekkju í gluggum. Staðfestu matsmenn þetta fyrir dómi. Í niðurstöðu héraðsdóms segir, að meðan skekkjan sé ekki meiri en svo, að hennar verði ekki vart með venjulegri skoðun ófaglærðs fólks eða venjulegri notkun hússins til íbúðar, sé „ekkert sem réttlætt getur þá aðgerð, sem lýst er í matsgerð“ og hinu „sama gegnir  um aðgerð þá, sem lýst er í matsgerð sem lágmarksaðgerð.“

Eins og ljóst er af því, sem að framan er rakið,  eru í matsgerð mörg atriði, sem ekki hefur verið tekin rökstudd afstaða til í niðurstöðu hins áfrýjaða dóms. Úr málsástæðum, sem að þessu lúta, er dómara ófært að leysa á grunni almennrar þekkingar sinnar, menntunar eða lagaþekkingar, heldur er þar þörf sérkunnáttu. Hefði héraðsdómara því borið að kveðja til meðdómsmenn, sem slíka kunnáttu hafa, sbr. 2. mgr. 2. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þar sem það var ekki gert er óhjákvæmilegt að ómerkja hinn áfrýjaða dóm og vísa málinu heim í hérað til aðalmeðferðar og dómsálagningar á ný.

Rétt er að aðilar beri hver sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur er ómerktur og er málinu vísað heim í hérað til aðalmeðferðar og dómsálagningar á ný.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

 

Dómur héraðsdóms Austurlands 30. mars 2001

Mál þetta sem dómtekið var að loknum munnlegum málflutningi fimmtudaginn 15. febrúar 2001, hafa Guðmundur Erlendsson, kt. 261261-2199 og Þórveig Benediktsdóttir, kt. 280169-5369, til heimilis að Hlíðartúni 39, Höfn í Hornafirði, höfðað með stefnu útgefinni 3. júní 2000 gegn  Skúla Ingólfssyni, kt. 111066-4699 og Guðbjörgu Ómarsdóttur, kt. 190471-4899, til heimilis að Kirkjubraut 21, Höfn í Hornafirði og var málið þingfest á Höfn hinn 13. september 2000.

                Dómkröfur stefnenda eru þær, aðallega, að viðurkennd verði riftun á kaupum þeirra á fasteign stefndu að Hlíðartúni 39, Höfn í Hornafirði og að stefndu verði að viðlagðri aðför gert in solidum að endurgreiða stefnendum og greiða þeim bætur samtals að fjárhæð kr. 8.055.329 auk dráttarvaxta af kr. 6.968.076 frá 9.9. 1997 til 20.5.1998, en af kr. 7.468.076 frá þeim degi til 22.11.1999, en af stefnufjárhæð frá þeim degi til greiðsludags samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 með síðari breytingum. Þess er krafist að dráttarvextir leggist við höfuðstól stefnufjárhæðar á tólf mánaða fresti frá upphafsdegi að telja. Framangreind krafa miðast við að hinni seldu eign verði skilað í hendur stefndu án veðbanda.

                Til vara er þess krafist, að framangreind riftun verði viðurkennd og stefndu verði in solidum gert að greiða stefnendum kr. 4.468.288 auk dráttarvaxta af kr. 3.381.035 frá 9.9 1997 til 20.5. 1998, en af kr. 3.881.035 frá þeim degi til 22.11. 1999, en af kr. 4.468.288 frá þeim degi til greiðsludags samkv. III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 með síðari breytingum auk áfallandi greiðslna stefnanda af áhvílandi veðskuldum af eigninni.

Til þrautavara krefjast stefnendur afsláttar og bóta að fjárhæð kr. 5.690.000 auk dráttarvaxta frá 22. nóvember 1999 til greiðsludags.

                Krafist er málskostnaðar að skaðlausu að mati dómsins og/eða framlögðum reikningi að viðbættum virðisaukaskatti.

                Stefndu krefjast þess aðallega að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda í máli þessu. Til vara, að þeim verði gert að gefa stefnendum afslátt af kaupverði, að álitum, þó ekki hærri fjárhæð en kr. 600.000 og komi þá til skuldajöfnunar kr. 310.000, sem greiðast skyldu hinn 20. ágúst 1998, samkvæmt 3. tl. í greiðslutilhögun útborgunar kaupsamnings milli aðilja, dags. 9. september 1997, en eru ógreiddar. Til þrautavara, ef fallist verður á riftun á kaupum stefnenda af stefndu á fasteigninni nr. 39 við Hlíðartún, Höfn í Hornafirði, þá verði stefndu gert að endurgreiða stefnendum kr. 2.000.000 ásamt áföllnum og áfallandi afborgunum og vöxtum af þeim veðskuldum sem stefnendur yfirtóku við kaupin og stofnað var til með fasteignaveðbréfi vegna þeirra svo og áfallinn og áfallandi fasteignagjöld og hústryggingar, sem stefnendur hafa greitt og verður gert að greiða vegna kaupanna, allt með vöxtum samkvæmt 5. gr. vaxtalaga nr. 25/1987 frá greiðsludögum hverrar greiðslu til uppgjörsdags. Til skuldajöfnunar komi húsaleiga stefnenda kr. 60.000 á mánuði eða að álitum, frá 9. september 1997 til afhendingardags fasteignarinnar, með vöxtum samkvæmt 5. gr. vaxtalaga nr. 25/1987 á hverja mánaðarlega greiðslu frá 1. október 1997 til uppgjörsdags.

                Í öllum tilvikum er krafist málskostnaðar úr hendi stefnenda samkvæmt málskostnaðarreikningi, auk 24,5% virðisaukaskatts á málflutningsþóknun, þar sem stefndu eru ekki virðisaukaskattskyld, eða að mati dómsins.

Málavextir:

                Með kaupsamningi dagsettum 9. september 1997 keyptu stefnendur af stefndu einbýlishúsið nr. 39 við Hlíðartún á Höfn í Hornafirði. Kaupverð var ákveðið kr. 7.700.000.

Samkvæmt kaupsamningnum skyldi afhendingardagur vera 25.10.1997.

                Húsið mun hafa verið byggt árið 1973, en stefnendur höfðu eignast húsið með afsali 22. júlí 1992.

                Í kauptilboði og  kaupsamningi aðilanna er að finna prentaða setningu: „Eignin er seld í því ástandi, sem kaupandi hefur kynnt sér með skoðun og sættir sig við að öllu leyti.“ Auk þess er að finna í sömu skjölum eftirfarandi, sem þar er skrifað sérstaklega: „Kaupandi kaupir húsið í því ástandi sem það nú er í, þ.e. seljandi mun ekki laga þakkant.“

                Samkvæmt söluyfirliti fasteignasölunnar Hrauns sf.  er byggingarár hússins 1973 og byggingarefni timbur. Brunabótamat 9.852.000 og fasteignamat 5.541.000. Gallar eru taldir: Þakkantur og gamalt járn.

                Vart hafði orðið við fúa í þakkanti hússins og var því samið um að kaupandi tæki að sér að gera við hann. Samkvæmt því sem segir í stefnu, var hafist handa um þá viðgerð sumarið 1998. Er þakkanturinn hafi verið rifinn hafi komið í ljós veruleg skekkja á húsinu af völdum sigs. Byggingafulltrúi Austur-Skaftafellssýslu hafi þá verið fenginn til að taka út sigið og hafi hann gefið skýrslu dagsetta 2.7.1998. Samkvæmt skýrslu þessari var hæðarmælt „undir sperruenda á fram (suður) hlið hússins, þ.e. endasperrur og á miðju húss. Reyndust endasperrur vera í sömu hæð, en miðja 4,0 cm. lægri. á norðurhlið hússins er um sams konar skekkju að ræða, en þó ekki nema 2,0 cm í miðju. Hornskekkja stofuglugga (á suðurhlið) er í samræmi við sig hússins og reyndist vera 5,0 cm. munur á hornalínum hans.“

                Í stefnu segir, að stefnendur hafi talið, að mælingin hafi leitt ljós, að verulegur galli hafi verið á húsinu vegna sigs og hafi það verið tilkynnt stefndu og fasteignasölu þeirri, sem annast hafði sölu fasteignarinnar og þeim afhent ljósrit af skýrslunni. Jafnframt hafi verið krafist riftunar og endurgreiðslu þá þegar. Af þessum sökum hafi stefnendur haldið eftir síðustu greiðslu útborgunar, sem ella hefði átt að greiðast hinn 20. ágúst 1998 að fjárhæð kr. 310.000.

                Að beiðni stefnenda voru dómkvaddir matsmenn, til þess að meta, hvort um væri að ræða „jarðsig/hússig, hversu umfangsmikið að er og hvernig það lýsir sér. Hver sé ástæða þeirra galla, sem fram koma við skoðun á húsinu. Hvort ágallar hússins kunni að hafa áhrif á ástand þess að öðru leyti, svo sem burðarþol og annan styrkleika (t.d. vegna vindálags) og sérstök hætt geti stafað af þeim eða óhagræði. Hvort unnt sé að bæta úr göllunum að hluta eða öllu og hver viðgerðarkostnaður yrði. Var unnt að sjá galla þessa fyrir kaupin við venjulega skoðun ófaglærðra? Hvort húsið sé byggt samkvæmt samþykktum teikningum og eftir gildandi reglum byggingaeftirlits- og yfirvalda og með fullnægjandi leyfum, en það mun hafa átt að reisa skv. teikningum Húsnæðismálastofnunar ríkisins í febr. 1966 (verk 82A), en ósamræmi er í upplýsingum þeim, sem [Jón Einar Jakobsson, hdl.] hefur fengið um, hvenær húsið var raunverulega reist. Mat á viðgerðum og endurbótum við húsið, sem stefnendur hafa þegar innt af hendi. Hér er m.a. um að ræða lagfæringu á þakkanti og málun.“

                Verður nánar farið yfir matið í niðurstöðum dómsins. 

                Málsástæður stefnenda:

Stefnendur segja kröfur sínar byggjast á rétti þeirra til að rifta kaupum vegna verulegra galla á hinu selda, svo og rétti þeirra til endurgreiðslu á því fé, sem þau hafa greitt stefndu og því fé, sem þau hafi greitt stefndu og því fé, sem þau hafa greitt til lánardrottna vegna áhvílandi lána. Ennfremur á rétti þeirra til bóta vegna tjóns, sem þau hafi beðið vegna kaupa á gallaðri fasteign og rétti af sömu ástæðum til riftunar, svo og stöðvunarrétti og rétti til skuldajafnaðar. Stefnendur telji, að stefndu hafi vísvitandi leynt þau þeim ágöllum, sem í ljós hafi komið, m.a. við matið og að gallar þessir séu svo verulegir, að varði riftun. Þau telji engan vafa á, að stefndu hljóti að hafa verið kunnugt um gallana eftir búsetu þeirra í húsinu. Húsið hafi ekki verið reist samkvæmt samþykktum teikningum og hafi það veruleg áhrif á endursöluverð þess, enda þá ekki unnt að treysta því, að það sé reist eftir viðurkenndum stöðlum og reglum. Húsið hafi heldur ekki verið reist samkvæmt íslenskum lögum eða byggingarsamþykktum. Um þetta hafi stefnendum verið ókunnugt við kaupin. Stefnendur telji sig ekki þurfa að hlíta því að taka við fasteign í þeirri mynd og telja það jafnframt verulegan galla á hinu selda. Þar sem göllum hússins hafi verið leynt vísvitandi, telji stefnendur að svik hafi verið í tafli í skilningi samninga- og kaupalaga.

Stefnendur sundurliða aðalkröfu sína þannig:

1. Greitt með peningum 9/9 1997                        kr. 1.500.000

2. Útgáfa skuldabréfs 9/9 1997                           kr. 1.965.217

3. Lántökugjald 9/9 1997                                     kr.      19.650

4. Stimpilgjöld vegna kaupanna 9/9 1997         kr.      58.426

5. Yfirtekin áhvílandi lán 9/9 1997                      kr. 3.424.783

6. Greitt með peningum 20/5 1998                      kr.    500.000

7. Matsmál, þingfesting og þóknun                  kr.    187.253

8. Viðgerð og endurbætur skv. mati kr.    400.000

Stefnendur telji sig eiga rétt á endurgreiðslu ofangreinds fjár og rétt á bótum úr hendi stefndu vegna kostnaðar, sem beinlínis stafa af kaupunum, sbr. liði 3 og 4 að ofan og vegna nauðsynjar á málshöfðun, liður 7. Liður 8 ráðist af fyrirliggjandi matsgerð.

Stefnendur hafi greitt vegna fasteignarinnar fasteignagjöld og tryggingariðgjöld frá kaupdegi og haft með því alla umsjón, en telja rétt að þær greiðslur komi á móti notum af húsnæðinu á tímabilinu, þótt lélegt sé. Á sömu leið sé með kostnað og óhagræði af flutningi.

Varakröfur byggist á rétti stefnenda til afsláttar, bóta og skuldajöfnunar á eftirstöðvum kaupverðs kr. 310.000, ef ekki verður fallist á riftun. Fjárhæð varakröfu byggist á því, að matsmenn meti kostnað við að bæta úr göllunum kr. 5.000.000, en jafnframt segi í matsgerð, að markaðsverð fasteignarinnar yrði alltaf eitthvað lægra, þrátt fyrir viðgerð. Stefnendur telji lækkun vegna þessa hæfilega kr. 1.000.000-310.000 = 690.000.

Vaxtakröfur miðist m.a. við, að um endurgreiðslu sé að ræða á fjármunum, sem stefndu hafi fengið á ólögmætan og saknæman hátt úr hendi stefnenda og reiddir hafi verið af hendi á röngum forsendum.

Um lagarök vísa stefnendur til kaupalaga nr. 39/1922 til lögjöfnunar, þar sem þau eigi við, svo sem 2. mgr. 42. gr. og 43. gr., samningalaga nr. 7/1936, einkum 30. gr., 31. gr., 33. gr. og 36. gr., sbr. einnig 38. gr. byggingarlaga og byggingarreglugerða, dómvenju og annarra íslenskra reglna um fasteignakaup, riftunarrétt, stöðvunarrétt, skaðabætur og bótaábyrgð. Dráttarvaxtakrafa eigi stoð m.a. í III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 með síðari breytingum. Krafa um virðisaukaskatt sé reist á lögum nr. 50/1988.

Málsástæður stefndu:

                Stefnendum hafi verið ljóst í ágúst eða september 1997, að þau voru að kaupa um 30 ára gamalt timburhús, þar sem þakkantur mun augljóslega hafa borið með sér að þyrfti að laga. Það eitt út af fyrir sig hafi gefið stefnendum ríkari ástæðu til sérstakrar og ítarlegrar skoðunar á heildarástandi hússins. Stefnendur hafi ekki sinnt skoðunarskyldu þessari svo sem þeim bar sem kaupendum.

                Því mati stefnenda að stefndu hafi haft vitneskju um meinta galla á hinni seldu fasteign, þegar þau seldu hana og vísvitandi leynt þeim, er sérstaklega mótmælt sem ósönnuðu. Stefndu hafi hvorki verið þetta ljóst, er þau keyptu eignina í júlí 1992 né þegar þau seldu hana í september 1997. Því sé ekki haldið fram, að stefndu hafi veitt stefnendum rangar upplýsingar um ástand fasteignarinnar við sölu hennar.

                Í stefnu segi: „Húsið var ekki reist samkvæmt samþykktum teikningum og hefur það veruleg áhrif á endursöluverð þess, enda þá ekki unnt að treysta því, að það sé reist eftir viðurkenndum stöðlum og reglum.“ Þessari málsástæðu stefnenda sé harðlega mótmælt sem málinu óviðkomandi, þar sem húsið hafi ekki verið selt samkvæmt teikningum eða eftir þeim, heldur sérstakri og ítarlegri skoðun stefnenda, sem sáu allt skipulag þess og hafi þeim engu verið leynt.

                Þá segi í stefnu: „Húsið var heldur ekki reist samkv. íslenskum lögum né byggingarsamþykktum.“  Þessu sé sérstaklega mótmælt sem ósönnuðu og vakin athygli á því að stefndu voru ekki byggjendur hússins.

                Í matsgerðinni frá 22. nóvember 1999 séu uppi tvær hugmyndir matsmanna til úrbóta, þó fleiri muni vera. Leið hámarksaðgerða sé alfarið hafnað, en byggt sé á leið lágmarksaðgerða í varakröfum stefndu.

                Mati á viðgerðum og endurbótum sem stefnendur hafi lagt í samkvæmt viðtölum á matsfundi og metnar séu á kr. 400.000 sé mótmælt sem allt of háum. Sé þetta í engu samræmi við það, sem fram komi í kröfugerð stefnenda frá 15. janúar 1999, þar sem kostnaður sem stefnendur kveðast hafa lagt í lagfæringu á þakkanti sé kr. 127.996.

                Krafa stefndu um málskostnað sé byggð á 1. mgr. 130. gr. sbr. 129. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun sé reist á 2. gr. laga um virðisaukaskatt nr. 501988 með síðari breytingum.

Niðurstaða:

Dómkvaddir matsmenn mældu húsið og er niðurstaða þeirra sú, að mesti hæðarmunur gluggakarma mældist 149 mm, útveggjaklæðningar 145 mm og sperra 113 mm. Einnig mældu þeir gólfhæð langs eftir húsinu miðju og töldu niðurstöður þeirrar mælingar í samræmi við þetta.

Auk þess, töldu þeir ýmis atriði, sem þeir fundu til, en mældu ekki: „Vart verður hallabreytinga ef gengið er eftir gólfi. Veggir halla verulega. Nokkrar hurðir eru skakkar í falsi. Stærri stofuglugginn er aflagaður sem nemur 55 mm mismuni á lengdum hornalínanna. Austurhluti þaksins er töluvert undinn. Á veröndinni eru tvær súlur sem styðja þakbrúnina. Festingar súlnanna við þakbitann hafa verið færðar til um 10-20 mm, sennilega til að rétta þakið“.

Þá segja matsmenn, að gallar þessir gætu farið framhjá ófaglærðum við venjulega skoðun.

Að sögn matsmanna, sem spurðir voru sérstaklega um það, eru bein áhrif sigs fyrst og fremst þau, að þeir valda óþægindum í sambandi við stöðu húsgagna og við að ganga um gólfið, en hafi ekki bein áhrif á notagildi hússin

Áður en stefnendur keyptu fasteignina að Hlíðartúni 39, munu þau að sögn stefnanda, Guðmundar Erlendssonar, hafa skoðað hana einu sinni að innan, en mjög oft að utan, bæði gengu þau framhjá og skoðuðu það í fjarlægð. Þau munu ekki hafa á þessum tíma séð þá skekkju á húsinu, sem síðar kom í ljós með mælingum. Samkvæmt kaupsamningi skyldi afhending hússins vera 25. október 1997 og hefur ekki annað komið fram, en að stefnendur hafi flutt í húsið um það leyti. Stefnendur hafa upplýst, að skekkjan hafi fyrst fundist, í byrjun júlí 1998, þegar ónýtar vindskeiðar voru fjarlægðar af þakbrún, en þá komu í ljós að ekki var jafnhátt undir sperruenda. Verður ekki annað séð, en að sú mæling hafi leitt til frekari skoðana, mælinga og síðast mats, en allt þetta hafi leitt í ljós þá skekkju, sem lýst er í matsgerð.

Stefnendur hafa þannig búið í húsinu í rúma 8 mánuði, án þess að verða skekkjunnar vör.

                Skekkja sú, á húsinu, sem talin er stafa af sigi, getur ekki  talist vera leynd, í þeim skilningi, að hún sé hulinn með einhverjum hætti, og getur þannig ekki farið framhjá þeim sem skoðar húsið, nema hún sé svo lítil að hún greinist ekki með berum augum.

Með því, að stefnendur sáu ekki skekkjuna við skoðun sína, hvorki að utan eða innan, og að þau urðu ekki vör við skekkjuna í þá átta mánuði, sem þau bjuggu í húsinu, áður en hún fannst með ofangreindum hætti, verður galli þessi ekki talinn verulegur.

 Þá hafa stefnendur ekki sýnt fram á, að stefndu hafi vitað af göllunum, eða hafi leynt þeim með sviksamlegum hætti.

Verður þá ekki fallist á, að stefnendur hafi af þessum ástæðum öðlast rétt til að rifta kaupum þeirra á fasteigninni að Hlíðartúni 39.

Hinir dómkvöddu matsmenn hafa gert ráð fyrir, að bæta mætti úr hinum ætluðu göllum með aðgerð, sem þeir áætla, að kosta mundi um 5 milljónir króna að framkvæma. Meðan hinir ætluðu gallar, þ.e. skekkja á húsinu, eru ekki meiri en svo, að þeirra verður ekki vart með venjulegri skoðun ófaglærðs fólks, eða venjulegri notkun hússins til íbúðar, er ekkert sem réttlætt getur þá aðgerð, sem lýst er í matsgerð.

Hinu sama gegnir um aðgerð þá, sem lýst er í matsgerð sem lágmarksaðgerð. Í henni virðist sem þétta ætti glugga og rétta af glugga og dyr. Ekkert liggur fyrir um það í matsgerð eða með öðrum hætti, að beinlínis hafi verið staðreynt, að gluggar séu óþéttir, eða mæld skekkja í gluggum eða dyraopum, umfram það, sem mælt hefur verið í stærsta glugganum.

Verður enn að vísa til þess, að stefnendur bjuggu í húsinu í um átta mánuði áður en skekkja á húsinu uppgötvaðist og hafa ekki á þeim tíma gert athugasemdir við að gluggar væru óþéttir, eða að dyr og gluggar væru skökk. Þá verður að hafa í huga, að stefnendum var fullkunnugt um að þau voru að kaupa hús sem á þeim tíma var 24 ára gamalt og við var að búast, að ýmislegt kynni að vera að, án þess, að það væri tilgreint sem gallar.

Fyrir liggja gögn um að húsið var byggt 1973 og var bæði stefnendum og stefndu um það kunnugt. Stefnendur hafa viðurkennt, að hafa fyrir kaupin séð á skrifstofu fasteignasala, uppdrátt af húsinu og lóð, sem árituð er um samþykki byggingarnefndar. Þá kom fram, að seljandi hefði skýrt frá því, að kvöð væri á lóðinni um gangstíg.

Ekki getur hafa farið framhjá stefnendum, að húsið að Hlíðartúni 39, er ekki í samræmi við þá teikningu, sem árituð er um að hún sé af væntanlegu húsi á lóðinni. Í matsgerð er talið, að teikning þessi sé af steinhúsi, en öllum málsaðilum var ljóst, að húsið að Hlíðartúni 39 er timburhús, auk annarra augljósra frávika frá teikningu, svo sem form á þaki.

Stefnendur hafa ekki fært fram nein gögn um að húsið hafi ekki verið byggt samkvæmt þágildandi lögum né byggingarsamþykktum.

Í matsbeiðni var af hálfu stefnenda ekki beðið um mat á áhrifum galla á verðmæti hússins eða söluverð þess á markaði. Allt að einu hafa matsmenn talið að ein af áhrifum sigsins væru, að það hefði veruleg áhrif á verðmæti hússins. Þeir hafa jafnframt talið, að við lágmarksaðgerð mundu gæði hússins hafa aukist talsvert, en óvíst sé, hvort markaðsverð hækki við hana svo um muni. Loks hafa matsmenn talið, að eftir hámarksaðgerð stæði húsið jafnfætis ósignu húsi, nema hætt sé við að markaðsverðið yrði alltaf eitthvað lægra. Matsmenn nefna engar tölur í þessu sambandi, né gera þeir grein fyrir því, miðað við hvað þeir telja verðið hærra eða lægra eftir atvikum. Allt að einu hafa stefnendur rökstutt hluta þrautavarakröfu sinnar eða kr. 1 milljón, með því að um sé að ræða bætur fyrir verðlækkun hússins.  Ekki verður talið, að stefnendur hafi fært nein haldbær rök fyrir þessari kröfu sinni og verður hún ekki tekin til greina.

Verður niðurstaða málsins sú, að stefnendur hafa ekki sýnt fram á, að húsið að Hlíðartúni 39, Höfn,  hafi við sölu þess hinn 9. september 1997, verið haldið neinum þeim göllum eða annmörkum, sem stefndu, seljendur hússins bera ábyrgð á.

Ber því að sýkna stefndu af öllum kröfum stefnanda í máli þessu.

Rétt þykir, að málskostnaður falli niður.

Logi Guðbrandsson, dómstjóri, kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefndu, Skúli Ingólfsson og Guðbjörg Ómarsdóttir, skulu vera sýkn af öllum kröfum stefnenda, Guðmundar Erlendssonar og Þórveigar Benediktsdóttur, í máli þessu.

Málskostnaður fellur niður.