Fimmtudaginn 5. mars 2009.
Nr. 380/2008.	Óskar Ásgeirsson (Sigmundur Hannesson hrl.) gegn Ólafi Inga Baldvinssyni og Margréti Héðinsdóttur (Guðni Á. Haraldsson hrl.) og gagnsök

 

Málsástæður. Gagnkröfur. Ómerking héraðsdóms. Dómur.

Með kaupsamningi 27. janúar 2006 keyptu ÓB og M fasteign af Ó fyrir 38.500.000 krónur. ÓB og M héldu því fram að gallar hefðu verið á fasteigninni og að þeir hefði komið í ljós fljótlega eftir afhendingu. Vegna þessa galla héldu ÓB og M eftir 2.900.000 krónum af þeirri fjárhæð sem þau áttu eftir að greiða samkvæmt kaupsamningi. Ó höfðaði mál þetta til heimtu eftirstöðva kaupverðsins. Rökstuddi hann kröfu sína meðal annars með því að athugasemdir ÓB og M hefðu komið án haldbærra gagna, sem honum hefði ekki gefist kostur á að líta á og eftir atvikum lagfæra. Þá gerði hann kröfu um réttar efndir kaupverðsins og vísaði til 49. gr. og 50. gr. laga nr. 40/2002. ÓB og M höfðu uppi gagnkrafa til skuldajafnaðar og töldu sig eiga rétt á skaðabótum eða afslætti samkvæmt tilgreindum ákvæðum laga nr. 40/2002. Því til stuðnings lögðu þau fram matsgerð dómkvaddra manna. Matsgerðin tók til fjölmargra atriða, sem óskað hafði verið mats á vegna þess að um meinta galla væri að ræða og tekin afstaða til þess hvað kosta myndi að bæta úr þeim. Við munnlegan málflutning fyrir Hæstarétti kvaðst Ó hafa í málflutningi í héraði haft uppi efnisvarnir gegn kröfuliðum í matsgerðinni og einkum hefði hann byggt á reglu 2. ml. 18. gr. laga nr. 40/2002 um gallaþröskuld, svonefndrar skoðunarskyldu kaupanda, rétt seljanda til úrbóta á galla, tilkynningarskyldu kaupanda vegna galla og tómlæti vegna vanrækslu á henni svo og um skyldu kaupanda til að takmarka tjón sitt og um lækkun skaðabóta. Engin grein var gerð fyrir þessum andmælum Ó í héraðsdómi. Þá var heldur ekki getið um þá málsástæðu ÓB og M að um neytendakaup væri að ræða. Þetta var talið fara í bága við e. lið 1. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991. Ekki var heldur á hana fallist í heild né einstakra töluliða, heldur var hún tekin upp í heild sinni án sérstaks rökstuðnings. Ekki var tekin afstaða til þess hvers vegna skilyrði væru til að taka kröfur ÓB og M til greina, annars vegar um skaðabætur eða afslátt, sem þau reistu að mestu á matsgerðinni eða um skaðabætur fyrir óbeint tjón, en sömu skilyrði um rétt til greiðslna eiga ekki við samkvæmt þessum lagaákvæðum. Ennfremur var ekki fjallað um í héraðsdómi hvort skilyrði væru til að líta framhjá reglu um gallaþröskuld í 2. ml. 18. gr. laga nr. 40/2002, og ekki með fullnægjandi hætti tekin afstaða til þeirrar málsástæðu Ó, að hann hefði ekki átt þess kost að bæta úr göllum, sbr. 39. gr. laganna. Þetta var allt talið fara í bága við f. lið 1. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991. Vegna þessara annmarka á hinum áfrýjaða dómi var óhjákvæmilegt að ómerkja hann og vísa málinu heim í hérað til löglegrar meðferðar.

 

 

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Jón Steinar Gunnlaugsson og Hjördís Hákonardóttir og Viðar Már Matthíasson settur hæstaréttardómari.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 11. júlí 2008. Hann krefst þess að gagnáfrýjendur verði dæmd óskipt til þess að greiða honum 2.900.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 6.100.000 krónum frá 20. apríl 2006 til 12. maí sama ár, af 1.100.000 krónum frá þeim degi til 20. júlí sama ár en af 2.900.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu fyrir sitt leyti 16. september 2008. Þau krefjast þess aðallega að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur um annað en málskostnað, en til vara að kröfur aðaláfrýjanda verði lækkaðar. Í báðum tilvikum krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

I

Aðaláfrýjandi höfðaði mál þetta til heimtu eftirstöðva kaupverðs íbúðar á fyrstu hæð ásamt bílskúr og hlutdeild í sameign í húsinu nr. 31 við Safamýri í Reykjavík. Gagnáfrýjendur höfðu keypt fasteignina af honum með kaupsamningi 27. janúar 2006 fyrir 38.500.000 krónur, sem greiðast skyldu með nánar umsömdum hætti, meðal annars skyldi greiða 6.100.000 krónur 20. apríl 2006 og 1.800.000 krónur 20. júlí sama ár. Á söluyfirliti sem notað var til kynningar á fasteigninni kemur meðal annars fram að húsið væri allt nýstandsett að utan og málað. Að innan væri íbúðin einnig öll nýstandsett, þar með talið rafmagn og rafmagnslagnir, ofnar og ofnalagnir, allar innréttingar og hurðir, gólfefni og öll tæki í eldhúsi og baði væru ný. Samkvæmt kaupsamningi skyldi fasteignin afhent við undirritun hans. Gagnáfrýjendur rituðu aðaláfrýjanda bréf 6. apríl 2006 og tilkynntu að þau gerðu fjölda athugasemda vegna galla og vísuðu um það til fylgiblaðs með bréfinu. Á fylgiblaðinu voru meintir gallar tilgreindir í átta töluliðum, auk undirliða. Lýstu þau þeirri skoðun að meta bæri rétt þeirra vegna galla í því ljósi að fasteignin hefði verið seld sem algerlega endurnýjuð að utan sem innan. Þau gerðu kröfu um afslátt eða skaðabætur að fjárhæð 3.000.000 krónur vegna kostnaðar við að bæta úr hinum meintu göllum og væri sú fjárhæð reist á áliti fagmanns, sem skoðað hefði húsið. Gagnáfrýjendur héldu eftir 1.100.000 krónum af greiðslunni, sem inna átti af hendi 20. apríl 2006 og allri greiðslunni, sem inna átti af hendi 20. júlí, samtals 2.900.000 krónum.

Aðaláfrýjandi höfðaði mál þetta til heimtu síðast greindrar fjárhæðar. Rökstyður hann kröfu sína meðal annars með því að fram hafi komið athugasemdir af hálfu gagnáfrýjenda ,,án haldbærra gagna, sem stefnanda gafst ekki kostur á að líta á og eftir atvikum lagfæra“. Kveðst hann gera kröfu um réttar efndir kaupverðsins og vísar um það til 49. gr. og 50. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Í héraðsgreinargerð gagnáfrýjenda kemur fram í lýsingu þeirra á málsástæðum og réttarheimildum að þau telji sig hafa keypt algerlega endurnýjaða íbúð og bílskúr. Hafi aðaláfrýjandi ábyrgst að íbúðin væri sem ný. Standist fasteignin ekki þær kröfur sem gera megi til hennar miðað við 18. gr. laga nr. 40/2002. Hún sé gölluð í skilningi 27. gr. sömu laga. Einnig er á því byggt í greinargerðinni að um neytendakaup sé að ræða, sbr. 19. gr. laga nr. 40/2002 og eigi því fasteignin að uppfylla allar þær kröfur sem gerðar hafi verið í lögum, stjórnvaldsreglum eða fyrirmælum reistum á þeim, þegar hún var endurbyggð. Gagnáfrýjendur telja sig eiga rétt á skaðabótum eða afslætti samkvæmt tilgreindum ákvæðum laga nr. 40/2002. Þau krefjast jafnframt sýknu af kröfu aðaláfrýjanda um dráttarvexti þar sem þau hafi haft heimild samkvæmt 44. gr. laga nr. 40/2002 til þess að neyta stöðvunarréttar og þurfi þess vegna ekki að greiða dráttarvexti, sbr. 7. gr. laga nr. 38/2001. Í greinargerð þeirra kemur einnig fram að þau hafi fengið dómkvadda menn til þess að meta umfang afsláttar eða skaðabóta.

Á dómþingi 3. desember 2008 lögðu gagnáfrýjendur fram matsgerð tveggja matsmanna 30. nóvember 2007. Matsgerðin tekur bæði til fasteignar gagnáfrýjenda og íbúðar á efri hæð auk bílskúrs, sem Helga Bjarnadóttir hafði keypt af aðaláfrýjanda, en hún deilir einnig við hann vegna meintra galla á fasteigninni. Um þann ágreining er fjallað í hæstaréttarmálinu nr. 381/2008. Matsgerðin tekur til fjölmargra atriða, sem óskað hafði verið mats á vegna þess að um meinta galla væri að ræða og er tekin afstaða til þess hvað kosta myndi að bæta úr þeim. Er bæði fjallað um meinta galla á séreign og sameign hússins. Skipta matsliðir tugum og varða ýmist tilvik þar sem frágangi er ekki talið lokið eða að verkinu sé ábótavant. Veigamesti matsliðurinn snertir ýmsa vankanta á bílskúr. Matsmenn telja, miðað við verðlag í apríl 2006, að kostnaður við úrbætur á hinum meintu göllum nemi 2.363.093 krónum með virðisaukaskatti en 1.898.036 krónum án virðisaukaskatts. Gagnáfrýjendur lögðu fram í þinghaldi 28. mars 2008 yfirlit um einstaka liði kröfu sinnar. Samkvæmt því telja þau gagnkröfu sína nema 2.409.182 krónum, sem þau reisa á matsgerð hinna dómkvöddu manna auk þess sem þau eigi kröfu til skaðabóta fyrir óbeint tjón, samkvæmt b. lið 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002, vegna afnotamissis af bílskúr í 17 mánuði, 595.000 krónur. Samtals telja þau sig eiga gagnkröfu að fjárhæð 3.004.182 krónum og krefjast því sýknu í málinu þar sem hún sé hærri en krafa aðaláfrýjanda.

II

Í hinum áfrýjaða dómi er málsatvikum lýst í stuttu máli og í þá lýsingu eru teknir orðrétt kaflar úr bréfi gagnáfrýjenda 6. apríl 2006. Gerð er grein fyrir dómkvaðningu matsmanna sem áður er nefnd. Því næst er tekið orðrétt upp úr matsgerð á 13 blaðsíðum í dóminum, það sem lýtur að fasteign gagnáfrýjenda, án nokkurrar úrvinnslu.  Þá er í stuttu máli gerð grein fyrir helstu málsástæðum aðila og tilgreindir þeir, sem gáfu skýrslur við aðalmeðferð málsins og hvað hafi helst komið fram í skýrslunum. Í kafla í dóminum sem nefndur er ,,ályktunarorð“ er í stuttu máli gerð grein fyrir lýsingu á fasteigninni í söluyfirliti og kauptilboði og að því búnu vikið að dómkvaðningu matsmanna og niðurstöðu þeirra í viðbótarmatsgerð. Þá er sagt vera  óumdeilt að ógreitt sé af kaupverði 2.900.000 krónur. Um vanefnd sé þó einnig að ræða af hálfu aðaláfrýjanda þar sem hann hafi ekki afhent eignina fullkláraða eins og um hafi verið samið og ekki sýnt fram á með rökstuddum og trúverðugum hætti að gagnáfrýjendur hafi komið í veg fyrir að hann lyki verkinu. Þá segir: ,,Telja verður því að stefndu eigi rétt á afslætti, sbr. ákvæði 41. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Að áliti dómsins, sem skipaður er sérfróðum meðdómsmönnum, og með vísun til matsgerðar dómkvaddra matsmanna og jafnframt með hliðsjón af öðrum gögnum málsins þykir mega jafna kröfufjárhæð stefnanda við ætlaðan kostnað stefndu við að ljúka endurbótum og endurnýjun á eigninni til samræmis við lýsingu eignarinnar í umræddu söluyfirliti. Samkvæmt framansögðu verða stefndu sýknuð af kröfum stefnanda.“

III

Eins og fram er komið er krafa aðaláfrýjanda óumdeild en gagnáfrýjendur hafa uppi gagnkröfu til skuldajafnaðar sem hann hefur mótmælt. Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti kvaðst aðaláfrýjandi hafa í málflutningi í héraði haft uppi efnisvarnir gegn kröfuliðum í matsgerðinni. Einkum hefði verið byggt á reglu 2. málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 um gallaþröskuld, á því sem hann nefndi skoðunarskyldu kaupanda, rétt seljanda til úrbóta á galla, tilkynningarskyldu kaupanda vegna galla og tómlæti vegna vanrækslu á henni svo og um skyldu kaupanda til að takmarka tjón og um lækkun skaðabóta.  Engin grein er í héraðsdómi gerð fyrir þessum andmælum aðaláfrýjanda. Ekki er heldur að neinu marki fjallað um þær málsástæður sem hann annars teflir fram gegn kröfu gagnáfrýjenda. Þá er heldur ekki getið um þá málsástæðu gagnáfrýjenda að um neytendakaup sé að ræða. Fer þetta í bága við e. lið 1. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þá er í héraðsdómi ekki tekin afstaða til einstakra þátta sem um er fjallað í matsgerð heldur virðist dómurinn fallast á matsgerðina í heild án sérstaks rökstuðnings. Ekki er heldur tekin afstaða til einstakra töluliða í matsgerðinni og ekkert að því vikið hvort heildarfjárhæð matsgerðar 2.363.093 krónur, að meðtöldum virðisaukaskatti, skuli lækka vegna réttar til endurgreiðslu á 60% greidds virðisaukaskatts vegna vinnu á byggingarstað, sbr. 1. mgr. 42. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Í matsgerðinni er að finna ábendingu sem að þessu lýtur. Fyrir liggur að krafa gagnáfrýjenda er tvíþætt. Annars vegar um skaðabætur eða afslátt, sem þau reisa á matsgerðinni, sbr. 1. og 2. mgr. 43. gr. og 41. gr. laga nr. 40/2002, og hins vegar um skaðabætur fyrir óbeint tjón samkvæmt b. lið 2. mgr. 59. gr. laganna. Ekki eiga við sömu skilyrði um rétt til greiðslna samkvæmt þessum lagaákvæðum. Engin afstaða er tekin til þess hvers vegna skilyrði séu til að taka kröfu reista á þessum reglum til greina. Ekkert er í héraðsdómi vikið að þeim kröfulið gagnáfrýjenda sem lýtur að óbeinu tjóni þótt svo virðist sem á hann sé fallist að fullu. Þá er ekki fjallað um hvort skilyrði séu til að líta framhjá reglu um gallaþröskuld í 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 og ekki með fullnægjandi hætti tekin afstaða til þeirrar málsástæðu aðaláfrýjanda, sem fram kemur í héraðsstefnu, að hann hafi ekki átt þess kost að bæta úr göllum, sbr. 39. laganna. Fer þetta allt í bága við f. lið 1. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991.

Vegna þessara annmarka á hinum áfrýjaða dómi er óhjákvæmilegt að ómerkja hann og vísa málinu heim í hérað til löglegrar meðferðar.

Rétt er að aðilar beri hvor sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.  

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur er ómerktur og málinu vísað heim í hérað til löglegrar meðferðar.

Málskostnaður í héraði og fyrir hæstarétti fellur niður.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 17. apríl 2008.

Mál þetta, sem dómtekið var 28. mars 2008, er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Óskari Ásgeirssyni, kt. 120941-4299, Rauðagerði 8, Reykjavík, á hendur Ólafi Inga Baldvinssyni, kt. 190252-4509, og Margréti Héðinsdóttur, kt. 190552-2929, Safamýri 31, Reykjavík, með stefnu er birt var 22. júní 2007.

Dómkröfur stefnanda eru að stefndu verði in solidum dæmd til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 2.900.000 kr. ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 6.100.000 kr. frá 20. apríl 2006 til 12. maí 2006, af 1.100.000 kr. frá 12. maí 2006 til 20. júlí 2006, af 2.900.000 kr. frá 20. júlí 2006 til greiðsludags.  Þá er krafist vaxtavaxta skv. 12. gr. s.l. er leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti, í fyrsta sinn 20. apríl 2007, en síðan árlega þann dag.  Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt mati dómsins.

Dómkröfur stefndu eru aðallega að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda.  Til vara að kröfur stefnanda verði stórlega lækkaðar.  Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnanda samkvæmt framlögðu málskostnaðaryfirliti.

Helstu málavextir eru að aðilar gerðu með sér kaupsamning, hinn 27. janúar 2006, þar sem stefnandi seldi stefndu íbúð á fyrstu hæð ásamt bílskúr í húsinu nr. 31 í Safamýri í Reykjavík.  Kaupverðið var ákveðið 38.500.000 kr. sem greiðast átti á eftirfarandi hátt: Við undirritun kaupsamnings 2.000.000 kr.  Með skuldabréfi, að fjárhæð 28.600.000 kr., með veði í eigninni, er greiðast skyldi með 480 mánaðarlegum afborgunum.  Þá áttu stefndu að greiða stefnanda 6.100.000 kr. hinn 24. apríl 2006 og 1.800.000 kr. hinn 20. júní 2006.  Afhendingardagur eignarinnar var sama dag og kaupsamningur aðila var undirritaður.

Stefndu töldu eignina gallaða og leituðu til lögmanns.  Lögmaðurinn sendi stefnda stefnanda bréf, dags. 6. apríl 2006, þar sem segir m.a.:

Í ljósi þess að um er að ræða eign sem skv. lýsingu fasteignasölunnar var “algjörlega endurnýjuð að utan sem innan” og með nýtt parket, ofna, rafmagn, innréttingar og bílskúr, þá er óhjákvæmilegt að skilgreina atriði sem nefnd eru á meðfylgjandi lista [annað en] sem galla.  Þrátt fyrir að fasteignin er sjálf frá 1966 var íbúðin keypt á þeim forsendum að allt væri búið að endurnýja.  Meta verður því galla þess út frá þeim forsendum.  Að því er varðar bílskúrinn, þá er hann byggður 2004 og ennfremur kemur skýrt fram í kaupsamningi að “bílskúr verði fullkláraður”.  Allar þessar upplýsingar fengu umbjóðendur mínir munnlega og skriflega.

                ...

Umjóðendur mínir hafa ítrekað haft samband við yður vegna fyrrgreindra athugsemda og einnig þann aðila sem stóð fyrir standsetningu íbúðarinnar, en engan árangur borið.

Í ljósi ofangreinds vil ég f.h. umjóðenda minna gera kröfu um afslátt/bætur vegna þeirra galla sem hafa verið staðreyndir á ofangreindri eign.  Krafa er gerð um afslátt/bætur vegna galla þessara, en áætlað er að mati fagmanns sem hefur skoðað húsið að heildarkostnaður við úrbætur á fyrrgreindum atriðum verið nálægt kr. 3.000.000,-

                ...

Ef ekki verður bætt úr nefndum göllum af hálfu seljanda eða sátt náð um afslátt/bætur munu umjóðendur mínir neyta stöðvunarréttar síns vegna galla, sbr. 44. gr. laga um fasteignakaup 40/2002 og halda eftir hluta greiðslu skv. kaupsamningi sem á að greiðast þann 20.4. nk. ...

Fyrir liggur í málinu að Auðunn Elíson, húsasmiður og byggingafræðingur, og Freyr Jóhannesson byggingatæknifræðingur voru dómkvaddir, hinn 26. október 2007, til að meta og virða galla, frágang og ólokna verkþætti við íbúðir og bílskúra í húsinu nr. 31 við Safamýri í Reykjavík.  Matsbeiðendur voru stefndu og Helga Bjarnadóttir, er keypt hafði af stefnanda efri sérhæð ásamt bílskúr í húsinu.  Matsgerðin er dagsett 30. nóvember 2007.  Þar segir undir fyrirsögninni 4.0  Umfjöllun og niðurstöður matsmanns.

Fasteignin að Safamýri 31, Reykjavík er þríbýlishús á þremur hæðum og er samkvæmt upplýsingum frá FMR byggt 1966 en bílskúrar byggðir 2004.  Húsið stendur innst í botnlaga við Safamýri.  Samkvæmt eignarskiptasamning þá skiptast eignarhluti matsbeiðanda í Húsi:

Fastanúmer 201-4177, 02-01.  Hlutfallstala er 34,21% í sameign allra, hús og lóð og 51,11% í sameign allra í mhl. 02 (bílskúr)

Fastanúmer 201-4178, 03-01.  Hlutfallstala er 35,57% í sameign allra, hús og lóð og 49,89% í sameign allra í mhl. 02 (bílskúr)

Þá segir í matsgerðinni undir fyrirsögninni 5.0  Niðurstöður:

Matsmenn skipta matsspurningum upp í þá þætti sem fjallað er um í hverjum liði.  Hverjum lið er gefið númer með tilliti til höfuðnúmers.  Er þetta eingöngu gert til aðgreiningar á verkþáttum.

Þegar matsmenn skoðuðu vettvang öðru sinni kom í ljós að ekki var einangrun undir dúk á þaki heldur um 10 mm þykkt fyllt efni.

„Matsbeiðendur Margrét Héðinsdóttir og Ólafur Ingi Baldvinsson, Safamýri 31, Reykjavík, óska eftir því að eftirtaldir verkþættir og ágallar verði metnir“.

Þá segir í matsgerðinni undir fyrirsögninni 6.0  Neðri hæð og bílskúr:

6.1           Eldhús:

                6.1.1        „Gólfdúkur er laus við gólf og er í bylgjum, bólar upp.“

Gólfið er klætt með Marmoleum click, linoleum parketi en það er þétt með álímdum linoleumdúk.  Ekki er um að ræða álímdan dúk á steyptan flöt eins og kemur fram í matsspurningu.  Matsmenn geta ekki merkt að dúkur sem er álímdur á plötur sé bólgin eða í bylgjum nema í óverulegu mæli.

6.1.2        „Samskeyti á dúk vaskahúss og eldhúss (óskyldar dúktegundir) eru með yfirlista, en skeytin eru langt inn á eldhúsgólfi.“

                Engin þröskuldur er á hurð inn í þvottahús frá eldhúsi og gengur gólfdúkur í þvottahúsi út fyrir hurðarspjald (jafnt karmi) en hurð opnast inn í þvottahús.  Að hurð opnast inn í þvottahús gerir það að verkum að gólfdúkur sést áberandi mikið úr eldhúsi þegar hurð er lokuð.  Frágangur þessi er ekki í samræmi við góðar venjur þar sem samskeyti milli gólfefna er að jafnaði undir hurðarspjaldi.  Þannig ber ekki á þeim þegar hurð er lokuð.

                Setja þarf þröskuld eða harðviðaráfellu á gólf sem væri jafn breið og karmur og hyldi samskeyti gólfefna.

Matsverð er: Akstur, efni og vélar 19.000 kr.  Vinna 5.500 kr.  Samtals 24.500 kr.

6.1.3        „Innrétting illa uppsett, sökkull ranglega settur, áfella við ísskáp er of stutt og er of innarlega, uppvöskunarvél ranglega ísett, vantar spónlagða plötu framan á uppv.vél.“

                Innrétting er frá Innex og var matsmönnum bent á nokkur atriði sem matsþoli telur að sé ófullnægjandi.  Um er að ræða að spjald með efriskáp ofan á ísskáp nær ekki til að loka milli veggjar og skáps, sökkull undir innréttingu laus og gengur inn við enda innréttingar ef ýtt er á hann.  Hurðir á innréttingu væru vanstilltar og að samskeyti milli borðplantna landa ekki.

                Endurgera þarf spjald við efriskáp, lagfæra fót undir innréttingu (við enda) með því að færa hann framar og setja klemmur á framstykki til að festa á fótinn.  Síðan er sökkulplata fest við fætur innréttingar.  Matsmenn telja að samskeyti milli borðplatna sé ekki þannig úr garði gerð að valdi skemmdum og sé óveruleg.  Hurðir sem eru vanstilltar eða lausar geta matsmenn ekki metið þar sem nokkuð er liðið frá því að eldhús var tekið í notkun en með notkun skekkjast hurðir og losna á lömum.

Matsverð er: Akstur, efni og vélar 24.500 kr. Vinna 11.000 kr. Samtals 35.500 kr.

6.1.4        „Frágangur á opnanlegum gluggum er óviðunandi, úrtak úr gluggafölsum vegna opnanl. glugga er hroðvirknisleg, engin droparauf er í fölsum, yfirborðsmálun í fölsum er lélegt.  Þéttilistar eru illa frágengnir.“

                Opnanlegir gluggar eru topphengdir og hafa verið endurnýjaðir fyrir einhverjum árum síðan.  Þegar þeir voru endurnýjaðir var fals dýpkað.  Ekki hefur verið gerð vatnsrauf í fögin karma og pósta einnig hefur ekki verið gerður halli á botnstykki gluggans til að hleypa vatni út sem safnast þar fyrir.  Þegar opnanleg fög voru sett í þá voru notaðar utan á liggjandi lamir.  Brotið hefur verið úr pússningu ofan við glugga til að koma lömum fyrir.

                Taka þarf fög úr glugga, fjarlægja lamir af og setja nýjar sem eru innfeldar (milli karms og fags).  Fræsa vatnsraufar á fög og karma ásamt að gera halla á botnstykki.  Mála hliðar á fögum, föls karma og pósta, pússa upp í múr er brotið hefur verið upp úr.  Að lokum er opnanlegt fag sett upp með nýjum lömum þeirra. 

                Matsverð er: Akstur, efni og vélar 3.600 kr. Vinna 18.000 kr. Samtals 21.600 kr.

6.1.5        „Undir hurð inn í vaskahús vantar þröskuld.“

                Vísað er í lið 6.1.2.

Matsverð er: Akstur, efni og vélar 9.000 kr. Vinna 4.500 kr. Samtals 13.500 kr.

6.2           Þvottahús:

6.2.1        „Innrétting er ófrágengin,vantar að ganga frá borðplötu, vantar hillur.“

                Kantlímingu vantar á borðplötu í þvottahúsi og ekki hefur verið sett bak í vaskaskáp.

                Matsþoli nefndi að hillu vanti í vaskaskáp.

                Matsmenn reikna með að kantlíma borðplötu ásamt því að setja hvíthúðaða masonitplötu á bak vaskaskáps.  Þar sem vatnslás og tenging vasks við frárennslislögn er með þeim hætti að ganga langt niður í skápinn telja matsmenn að ekki hafi mátt reikna með að setja ætti hillur í skápinn.

Gólfið er klætt með Marmoleum click, linoleum parketi en það er þétt með álímdum linoleumdúk.  Ekki er um að ræða álímdan dúk á steyptan flöt eins og kemur fram í matsspurningu.  Matsmenn geta ekki merkt að dúkur sem er álímdur á plötur sé bólgin eða í bylgjum nema í óverulegu mæli.

Matsverð er: Akstur, efni og vélar 11.000 kr. Vinna 18.000 kr. Samtals 29.000 kr.

6.2.2        „Frágangur á opnanlegu fagi er óviðunandi. Úrtak úr gluggafölsum vegna opnanlegs glugga er hroðvirknisleg, engin droparauf er í fölsum, yfirborðsmálun í fölsum er lélegt.  Þéttilistar eru illa frágengnir.“

Með vísan í lið 6.1.4 hér að framan.

Matsverð er: Akstur, efni og vélar 1.800 kr. Vinna 9.000 kr. Samtals 10.800 kr.

6.3           Stofa:

6.3.1        „Undirlag parkets er ekki samkv. byggingarreglugerð um lögn parkets í fjölbýlishúsum, víða eru endar parketsfjala of nálægt veggjum þannig að eðlileg þensla getur ekki átt sér stað við ákveðið rakastig í stofu bólgnar parket upp.“

                Undirlagið sem er til staðar er 6mm filltefni með álþynnulagi, söluaðilar eru m.a. BYKO og Harðviðarval.  Samkvæmt upplýsingum frá söluaðila þá er efnið selt sem hljóðdempunar undirlag (fskj. 4).  Ekki er gerð krafa í byggingarreglugerðum ákveðið undirlag undir parket annað en að hljóðvist milli íbúðar skal vera í samræmi við 8. kafla byggingarreglugerðar 171-176 grein.  Matsmenn framkvæmdu ekki hljóðmælingar á milli hæða eða íbúða og geta því ekki staðfest að hljóðvist milli íbúða uppfylli kröfu byggingareglugerðar.  Efnið hefur enn ekki verið vottað frá Rannsóknarmiðstöð byggingariðnaðarins RB. og eru því rannsóknarniðurstöður ekki fyrirliggjandi.

                Undirlag parkets hefur ekki úrslitaáhrif á hljóðvist milli íbúða og skipti þar frágangur lista ekki minna máli.

                Matsmenn geta ekki staðfest að eðlileg þensla parkets sé hindruð eða það sé „bólgið upp“.

6.3.2        „Frágangur parketslista er hroðvirknislegur.“

                Parketlistar eru spónlagðir raminlistar (eik), strikaðir.  Listar eru geirskornir á öllum hornum og hefur kvarnast lítillega úr spónlögn við sögun þeirra.  Samskeyti parketlista liggja ágætlega saman en þó er á nokkrum stöðum smávægilegur hæðarmunur milli þeirra.  Frágangur við hurðargat inn í eldhús og hvernig listar sem fara yfir skillista milli gólfefna í eldhúsi og stofu flokka matsmenn ekki undir fagleg vinnubrögð.

                Matsmenn telja að framangreind atriði og umfang þeirra óverulegt og því ekki metin til kostnaðar.

6.3.3        „Skápur í svefnherb. gangi var ófrágengin, vantar hillur.“

                Samkvæmt matsþola vantaði hillur í fataskáp í svefnherbergi og hefur hann sjálfur sett þær hillur sem voru þegar matsmenn skoðuðu vettvang.

                Matsmenn geta ekki staðfest að hillur hafi vantað þar sem búið var að setja hillur í skápinn.

6.3.4        „Frágangur á opnanlegum gluggum er óviðunandi, úrtak úr gluggafölsum vegna faga er hroðvirknisleg, engin droparauf er í fölsum, yfirborðsmálun í fölsum léleg, þéttilistar eru illa frágengnir.“

                Með vísan í lið 6.1.4 hér að framan.

Matsverð er: Akstur, efni og vélar 3.600 kr. Vinna 18.000 kr. Samtals 21.600 kr.

6.3.5        „Svalarhurð er undin og fellur ekki í hurðarfals.“

                Hurð stendur aðeins í karm þegar hún er opnuð og lokuð og þéttilista vanta.

                Hefla þar af hurð og setja þéttilista á hana.

Matsverð er: Akstur, efni og vélar 3.500 kr. Vinna 36.000 kr. Samtals 39.400 kr.

6.4           Forstofa:

6.4.1        „Forstofuhurð er ranglega ísett, þröskuldur er langt fyrir neðan hurð (2cm.).“

                Forstofuhurð er spónlögð eikarspæni og er með yfirfelldum körmum.  Þröskuldur er á hurð en án þéttilista.  Hurð fellur ekki alveg rétt og stendur í þegar hún er opnuð og lokuð sem má rekja til rangrar uppsetningar eða stillingar á þröskuldi.  Bil frá þröskuld að hurðarfleka lamamegnin er 15mm en ekkert lásmegin.

                Losa þarf hurð upp og rétta af með hliðsjón af hæð milli hurðar og þröskulds og setja hana upp aftur.

Matsverð er: Akstur, efni og vélar 2.500 kr. Vinna 27.000 kr. Samtals 29.500 kr.

6.4.2        „Vantar að ganga frá þéttilista í forstofuhurð.“

                Þéttilistar á forstofuhurð vantar en þeir eru festir á karmstykki.

6.4.3        „Dyrasími óvirkur, vantar búnað í dyrasíma og bjöllu.  Rafvirki synjar að ljúka uppsetningu vegna óuppgerðra mála gagnvart sér. (við seljanda).“

                Vísað er í lið 7.1.1 hér að aftan.

6.5           Forstofuherbergi:

6.5.1        „Hurðarísetning er röng, þröskuldur er langt fyrir neðan hurð, ófrágengnir þéttilistar.“

                Innihurðir eru spónlagðir eikaspæni og með yfirfelldum körmum og með þröskuldum.  Á þetta við allar innihurðir að undanskyldri hurð inn í þvottaherbergi.  Bil milli hurðar og þröskulds er um 15-20 mm.  Er það umfram það sem telja megi eðlilegt en jafnan er miðað við 5-8 mm.

                Ekki er gott að greina orsök þessa en karmar koma frá söluaðila eins og þeir eru settir upp í íbúðinni en þetta bil milli þröskulds og hurðar má greina í sýningarsal söluaðila hurðanna.  Matsmenn telja að með því að smíða eikarlista sem límdur verði í fals og ofan á þröskuld verði bil milli hurðar og þröskulda minkað í samræmi við það sem telja má eðlilegt.

Matsverð er: Akstur, efni og vélar 8.600 kr. Vinna 11.300 kr. Samtals 19.900 kr.

6.5.2        „Ofn í forstofuherbergi er fast undir sólbekk, þannig að eðlileg virkni ofnsins getur ekki átt sér stað.  Í skilalýsingu stendur m.a., allir ofnar og ofnalagnir eru nýjar, og nýstandsett.“

                Hæð milli ofns og sólbekkjar er um 20 mm en um er að ræða gamlan pottofn.

                Matsmenn miða við kostnaðarsundurliðun að fjarlæga ofna og setja nýjan í hans stað í samræmi við aðra ofna í íbúðinni.  Pípulagnir verða óbreyttar en samávægilegar lagfæringar gerðar vegna staðsetningar en miðað er við að allir lokar verða notaðir aftur.

Matsverð er: Akstur, efni og vélar 23.000 kr. Vinna 18.000 kr. Samtals 41.000 kr.

6.5.3        „Í skilalýsingu stendur að hér eig að vera fataskápur en hann vantar.“

                Engin fataskápur í forstofuherbergi.  Matsmenn miða við kostnaðarsundurliðun að settur verði upp fataskápur í samræmi við aðra fataskápa í íbúðinni og að sömu stærð eins og kemur fram á teikningu.

Matsverð er: Akstur, efni og vélar 49.000 kr. Vinna 9.000 kr. Samtals 58.000 kr.

6.6           Svefnherbergi:

6.6.1        „Svalahurð og gluggi er ónýt, þarf að endurnýja algjörlega, heldur hvorki vatni né vind.“

                Svalahurð er ekki nýleg en þó ekki upprunaleg, föls hafa verið dýpkuð þegar hurð var endurnýjuð.  Ekki hefur verið vel að verki staðið þegar hurð var endurnýjuð þar sem mikið er um för eftir fræsingu og hæðarmunur á nokkrum stöðum all mikill.  Tekið hefur verið úr fyrir nýjum lömum en ekki fyllt upp í úrtök þar sem lamir voru á eldri hurð.  Ekki hefur verið fræsað fyrir vatnsrauf í karm og ekki gerður halli á undirstykki til að hleypa vatni út sem safnast þar fyrir.  Hurð er frekar léleg og hefur ekki lengur þann stífleika sem slík hurð þarf að hafa.  Greinilegt er að hurð heldur hvorki vatni né vindi.

                Taka þarf gler úr gluggum beggja vegna við hurð, fjarlægja karma/pósta milli hurðar og glugga ásamt botnstykki og endurnýja.  Fjarlægja þarf hurð og farga, smíða nýja hurð með gleri með þriggja punkta læsingu, lömum og húnum.  Setja upp nýja hurð og glerja glugga beggja vegna við hana.

Matsverð er: Akstur, efni og vélar 119.000 kr. Vinna 135.000 kr. Samtals 254.000 kr.

6.6.2        „Skápar eru ófrágengnir, lausir frá vegg.  Hillur og slár vantaði sem kaupandi gekk frá sjálfur.“

                Fataskápur er laus frá vegg en hann hefur verið festur með skrúfu gegnum vinkil í múrtappa en innréttingarvinkill festur við skáp.  Samkvæmt upplýsingum frá matsbeiðanda setti hann upp hillur í skápnum en matsmenn gátu ekki staðfest að hillur hafi vantað.

                Stilla þarf fataskáp með því að stilla fætur undir honum og endurgera festingar t.d. með vinkil í innhorn hans og festa með fullnægjandi hætti við vegg.

Matsverð er: Akstur, efni og vélar 1.200 kr. Vinna 22.500 kr. Samtals 23.700 kr.

6.6.3        „Hurð er ranglega ísett, þröskuldur er langt fyrir neðan hurð.“

                Með vísan í lið 6.5.1 hér að framan.

Matsverð er: Akstur, efni og vélar 8.600 kr. Vinna 11.300 kr. Samtals 19.900 kr.

6.6.4        „Niðurlögn parkets er illa unnin, rifur á milli borða, misbrúnun er á borðum, víða eru endar parketsfjala of nálægt veggjum þannig að eðlileg þensla getur ekki átt sér stað og við ákveðið rakastig í stofu bólgnar parket upp.“

                Parket er eikar stafaparket fljótandi á 5mm dúk.  Hægt var að merkja á tveimur stöðum smávægilega misfellu í parketi.  Matsmenn geta ekki staðfest framangreinda fullyrðingu.

                Ekki var að merkja að spenna væri í parketi en í gangi gekk parketið lítillega til þegar það var gengið.  Telja matsmenn að hér sé frekar um að ræða mishæð í gólfílögn eða plötu.

6.6.5        „Frágangur parketslista er hroðvirknislegur.“

                Með vísan í lið 6.3.2 hér að framan.

6.6.6        „Ofnar í svefnherbergi eru gamlir pottofnar (áttu að vera nýir skv. skilalýsingu) og ranglega staðsettir, fast undir sólbekk, þannig að eðlileg virkni ofna getur ekki átt sér stað.“

                Vísað er í lið 6.5.2 hér að framan.

Matsverð er: Akstur, efni og vélar 33.000 kr. Vinna 26.500 kr. Samtals 59.500 kr.

6.7           Baðherbergi:

6.7.1        „Hurð er ranglega ísett, þröskuldur er langt fyrir neðan hurð.“

                Vísað er í lið 6.5.1 hér að framan.

Matsverð er: Akstur, efni og vélar 8.600 kr. Vinna 11.300 kr. Samtals 19.900 kr.

6.7.2        „Innrétting er ófrágengin vantar hillur, vantar bak í skáp.“

                Samkvæmt upplýsingum frá matsbeiðanda vantaði hillur í skáp og hafði hann sett þær upp þegar matsmenn skoðuðu vettvang.  Bak á vaskaskáp vantaði, líklega hefur því verið sleppt vegna lagna.

                Matsmenn gátu ekki staðfest að hillur hafi vantað þar sem búið var að setja þær upp.  Miðað er við kostnaðarsundurliðun að setja hvíthúðaða masonitplötu í bak vaskaskáps.

Matsverð er: Akstur, efni og vélar 4.500 kr. Vinna 18.000 kr. Samtals 22.500 kr.

6.7.3        „Fágangur á opnanlegum gluggum er óviðunandi, úrtaka úr gluggafölsum vegna faga er hroðvirknisleg, engin droparauf er í fölsum, yfirborðsmálun í fölsum er léleg, þéttilistar eru illa frágengnir.“

                Með vísan í lið 6.1.4 hér að framan.

Matsverð er: Akstur, efni og vélar 3.600 kr. Vinna 18.000 kr. Samtals 21.600 kr.

6.7.4        „Á baði er einungis 1 handklæðaofn sem er fyrir allt baðherberbergið, það er til efs að afkastageta hans dugi.“

                Um er að ræða handklæðaofn sem er um 7000 W.  Ekki er um aðra hitun að ræða í baðherberginu.

                Samkvæmt útreikningum fullnægir ofangreindur ofn ekki orkuþörf fyrir herbergið og þarf að bæta öðrum sambærilegum við til að ná fullnægjandi hitun.

                Matsmenn tiltaka í kostnaðarliði kostnað við annan sambærilegan ofn staðsettan á vegg nærri þeim sem fyrir er.  Innifalið er samávægilegar lagnir milli ofna og ofnaloka.

Matsverð er: Akstur, efni og vélar 36.000 kr. Vinna 31.500 kr. Samtals 67.500 kr.

6.8           Bílskúr:

6.8.1        „Einangrun er engin, hvorki í lofti né á veggjum og yfirborðsfrágangur veggja og lofts innan húss er enginn.“

                Veggur milli íbúðarhús og bílskúr er með hrjúft yfirborð, ekki múrhúðaður.  Útveggir eru óeinangraðir og sama á við um þak (loftplötu).

                Í kostnaðarsundurliðun er miðað við að veggur milli bílskúrs og íbúðarhús verði einangraður og klæddur með gipsplötum.  Á útvegg verði sett grind og hann einangraður með 100 mm steinull, rakasperru og klæddur með gipsplötum.  Áloftaplötu verði sett grind, einangruð með 100 mm steinull, rakasperru og klædd með gipsplötum.  Allar klæðningar spartlaðar og málaðar með viðurkenndu málningarkerfi.

Matsverð er: Akstur, efni og vélar 137.200 kr. Vinna 455.700 kr. Samtals 592.900 kr.

6.8.2        „Á samþykktri bygginganefndarteikningu er teiknuð geymsla í enda bílskúrs og útgangur út í garð.“

                Engin milliveggur er í bílskúr annar en sá sem skilur á milli matshluta.  Samkvæmt byggingarnefndarteikningum á að vera geymsla í enda bílskúrs.  Einnig kemur fram á fyrrnefndum teikningum að hurð sé innst í skúr út í garð.  Hurð er til staðar en múrað hefur verið yfir hana að utanverðu.

                Í kostnaðarsundurliðun er miðað við að veggir gerðir úr blikkstoðum, einangrun og klæddir með gipsplötum beggja vegna.  Innihurð sett upp í samræmi við fyrrnefndar teikningar.

                Matsmenn geta ekki metið ástand hurðar þar sem hvorki er mögulegt að opna hana né að sjá hana að utanverðu.  Miðað er við að setja útihurð í samræmi við samþykktar teikningar.

Matsverð er: Akstur, efni og vélar 72.000 kr. Vinna 96.000 kr. Samt. 168.000 kr.

Matsverð vegna málunar veggja og lofta (sjá lið 6.8.1 og 6.8.2) er: Akstur, efni og vélar 33.200 kr. Vinna 149.400 kr. Samtals 182.600 kr.

6.8.3        „Heitt neysluvatn og heitt ofnavatn er óskipt í báða bílskúra (allt á sama mælir), í eignaskiptasamningi kemur fram að notkun á hita og rafmagni skulu vera skipt á hvorn eiganda fyrir sig.  Engin skipting er, hvorki á rafmangi né heitu vatni.  Þær lagnir sem eru til staðar eru algjörlega ófrágengnar, liggja í hrúgum á gólfi.“

                Hita- og neysluvatnslagnir eru lagðar inn í bílskúrinn frá tengiklefa og eru sömu lagnir fyrir báða bílskúrana.  til staðar er miðstöðvarofn en hann stendur á listum á gólfi og kranar eru fyrir heitt og kalt neysluvatn.  Lagnir eru illa settar upp lítið um festingar og ekki settar þensluslaufur á lagnaleiðinni.

                Lagfæra þarf pípulögn bæði fyrir hita- og neysluvatn loka fyrir lagnir inn í ytri bílskúr og leggja þær lagnir sérstaklega frá tengigrind þess eignahluta.  Kostnaður við breytingar á ytri bílskúr (efri hæðar) er tilgreindur undir lið 7.6.2 í sundurliðunarskrá.

Matsverð er: Akstur, efni og vélar 0 kr. Vinna 45.000 kr. Samtals 45.000 kr.

6.8.4        „Raflagnir eru svo til engar til staðar.“

                Engar raflagnir eru í bílskúrnum að öðru leyti en hrúga af rörum í einu horni hans.

                Setja þarf upp tengitöflu í bílskúrinn og leggja aflstreng frá aðaltöflu að tengitöflu.  Leggja þarf raflagnir, setja upp dósir fyrir tengla, rofa og ljós, draga víra í rör og setja upp allan rafbúnað.

Matsverð er: Akstur, efni og vélar 95.000 kr. Vinna 102.500 kr. Samt 197.500 kr.

6.8.5        „Gólfhalli í bílskúr er rangur og þarf að leggja í gólf að nýju, bílskúr er verulega hornskakkur, skiptir tugum cm.“

                Gólf í bílskúr er vélslípuð steypt plata.  Matsmenn gerðu hæðarmælingar á plötunni og var hæðarmunur umtalsverður.

                Flota þarf gólf þannig að hæfilegur halli verði að niðurfalli sem er staðsett rétt innan viðbílskúrshurð.

                Við mælingu milli horna í bílskúr kemur í ljós að munur á hornalínu er 13 cm.

                Matsmenn telja að framangreind skekkja hafi óveruleg áhrif á notkun bílskúrsins.

Matsverð er: Akstur, efni og vélar 39.600 kr. Vinna 50.600 kr. Samt. 90.200 kr.

6.8.6        „Lagfæra þak niðurföll og rétta halla á þararennum, lagfæra niðurföll af svölum.“

                Samkvæmt upplýsingum við vettvangsskoðun þá þurfa matsmenn ekki að taka tillit til niðurfalla á svölum en að meta niðurfall frá bílskúr.

                Ekkert niðurfall er frá þaki bílskúrs og lekur því vatn beint niður á lóð.  Setja þarf upp þakniðurfall.  Grafa fyrir lögnum meðfram bílskúr og tengja við frárennslislögn sem er við niðurfall framan við bílskúr.

Matsverð er: Akstur, efni og vélar 31.850 kr. Vinna 48.280 kr. Samt. 80.130 kr.

6.8.7        „Matsbeiðendur hyggjast láta mynda frárennslislagnir frá húsinu til að kanna ástand þeirra, því samkv. skilalýsingu eiga allar lagnir að vera endurnýjaðar.  Áskilinn er réttur til þess að óska eftir því við matsmenn að lagnir verði skoðaðar og gallar metnir komi þeir fram.“

                Matsmenn fjalla ekki um þennan lið.

8.0           Sorpgeymsla

8.1           Beiðni kom frá lögmanni matsbeiðanda (fskj.3) um að matsmenn taki með í mati þessu sorpgeymslu sem er samkvæmt byggingarnefndarteikningum staðsett austan við bílskúr.  Sorpgeymsla hefur ekki verið sett upp í samræmi við fyrrnefnda teikningu.

                Matsmenn staðfesta að ekki sé sorpgeymsla við austurhlið (langhlið)  bílskúrs.  Til að setja upp sorpgeymslu í samræmi við ofangreinda teikningu þarf að skipta um jarðveg undir sorpgeymslunni og annað hvort að einingar sem rúma þrjár sorptunnur eða slá upp og steypa á hefðbundin hátt.  Síðan er sorpgeymslu lokað með grindarhurð.

                Þar sem samþykkt byggingarnefndarteikning gerir ráð fyrir staðsteyptri sorpgeymslu er miðað við það í kostnaðarsundurliðun hér að aftan.

                Uppsetning á sorpgeymslu fellur á alla eignarhluta eignarinnar Safamýri 31 og er kostnaður skiptur upp í samræmi við eignaskiptayfirlýsingu.

Matsverð hluta neðri hæð 34,21% sameignar er: Akstur, efni og vélar 61.300 kr. Vinna 92.000 kr. Samtals 153.300 kr.

 

9.0           Kostnaðarsundurliðun

Kostnaðarmat miðast við verðlag í nóvember 2007 með virðisaukaskatt á efni og vinnu.  rétt er að benda á reglur í skattalögum um endurgreiðslu á 60% af VSK af vinnu á vinnustað fyrir íbúðarhúsnæði.  Matsmenn miða við að útseldur tímataxti iðnaðarmanna á vettvangi sé kr. 4.500 kr./klst. en 5.500 kr./klst. fyrir vinnu á verkstæði.  Að öðru leyti er miðað við mælingataxta iðnaðarmanna þar sem það á við.

9.2.2        Matsverð þakkantar neðri hæð 34,21% sameignar er: Akstur, efni og vélar 4.790 kr. Vinna 12.310 kr. Samtals 17.100 kr.

9.2.3        Matsverð þakniðurfalla við bílskúr, frárennslislögn og jarðvinna neðri hæð 51.11% sameignar er: Akstur, efni og vélar 31.850 kr. Vinna 48.280 kr. Samtals 80.130 kr.

9.2.4        Matsverð vinnupalla neðri hæð 50% sameignar er: Akstur, efni og vélar 25.000 kr. Vinna 50.000 kr. Samtals 75.000 kr.

9.4           Annar kostnaður neðri hæðar

9.4.1        Hönnun hita-, vatns- og frárennslislagnir 51.11% er 102.000 kr.

9.4.2        Hönnun raflagna 51.11% er 76.665 kr.

9.4.3        Umsjón og eftirlit er 100.000 kr.

Samtals neðri hæð og bílskúr með virðisauka:

Akstur, efni og vélar 1.152.205 kr. Vinna 1.561.190 kr. Samtals 2.713.395 kr.

Samtals neðri hæð og bílskúr án virðisauka:

Akstur, efni og vélar 925.451 kr. Vinna 1.253.948 kr. Samtals 2.179.399 kr.

Kostnaðarmat miðað við verðlag í apríl 2006

Samtals neðri hæð og bílskúr með virðisauka:

Akstur, efni og vélar 983.950 kr. Vinna 1.379.143 kr. Samtals 2.363.093 kr.

Samtals neðri hæð og bílskúr án virðisauka:

Akstur, efni og vélar 790.308 kr. Vinna 1.107.728 kr. Samtals 1.898.036 kr.

Stefnandi byggir á því að stefndu hefðu greitt 5.000.000 kr., hinn 12. maí 2006, en borið samkvæmt kaupsamningi að greiða 6.100.000, hinn 20. apríl 2006.  Þá hafi þeim borið að greiða 1.800.000 kr., hinn 20. júlí 2006.  Samtals væru því vangreiddar 2.900.000 kr.  Með bréfi, dags. 6. maí 2006, hafi athugasemdir um eignina komið fram af hálfu stefndu án haldbærra gagna, sem stefnanda hafi ekki gefist kostur á að skoða og eftir atvikum að lagfæra.  Stefnandi vísar til ákvæða 49. gr. og 50. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 máli sínu til stuðnings.

Stefndu byggja á því að hafa keypt algjörlega endurnýjaða íbúð og bílskúr, bæði að utan og innan.  Miðað við þá ágalla sem komið hefðu fram á eigninni standist hún ekki þær kröfur sem leiða mátti af söluyfirliti sem var hluti kaupsamnings, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002.  Eignin væri gölluð í skilningi 27. gr. laganna.  Um neytendakaup í skilningi 19. gr. sömu laga væri að ræða, en stefnandi hafi tekjur af því að gera upp notaðar íbúðir og selja.  Stefnandi hafi hins vegar á engan hátt afhent algjörlega endurnýjaða fasteign heldur gallaða.

Stefndu byggja skaðabótakröfu sína á því að stefnandi hafi af ásetningi eða gáleysi vanefnt kaupsamninginn með því að skila eigninni ekki í umsömdu ástandi.  Verði ekki fallist á skaðabætur krefjast stefndu afsláttar er nemi sömu fjárhæð og þarf til að bæta úr göllum.  Vísað er til 41. gr. og 1. og 2. mgr. 43. laga nr. 40/2002 í þessu sambandi.

Stefnandi gaf skýrslu fyrir rétti.  Hann sagði m.a. að hann væri formlegur aðili að þessu máli.  Húsið [Safamýri 31] hafi verið á hans nafni og kaupin gerð í hans nafni.  Að öðru leyti hafi hann ekki komið nálægt þessu.  Hann sagði að sonur sinn hefði séð um allar framkvæmdir og allt í sambandi við þetta.

Stefnandi sagði að einu samskipti sín við stefndu hafi verið við undirritun á kauptilboðum.  Helga Bjarnadóttir hefði reyndar hringt einu sinni til hans og spurt hann hvernig hún næði í Sævar son hans.  Önnur samskipti hefði hann ekki haft við þetta fólk.

Stefnandi kvaðst ekki hafa atvinnu af því að selja hús, hann væri verslunarmaður að atvinnu.  Hann kvaðst hafa keypt húsið til að eiga það en hafi síðan hætt við það.  Hann kvaðst ekki áður hafa komið að kaupum og sölu húss með þessum hætti.

Stefnda, Margrét Héðinsdóttir, gaf skýrslu fyrir rétti.  Hún sagði m.a. að hún og Ólafur Ingi hefðu keypt íbúðina að Safamýri 31.  Þau hafi talið sig vera að kaupa nýuppgerða íbúð sem þau þyrftu ekki að hafa áhyggjur af næstu árin.  Hún kvaðst hafa skoðað íbúðina í janúar 2006 ásamt móður sinni.  Vinna á íbúðinni hefði staðið yfir.  Þrír menn hafi verið þar eitthvað að sýsla.  Sá sem virtist hafa mest með málið að gera, Sævar, hafi talað við hana.  Hann hafi sagt henni að þeir væru að vinna að lokafrágangi íbúðarinnar.

Margrét kvaðst hafa séð að bílskúrinn var ófrágenginn.  Talað hefði verið um að hann yrði kláraður á seinni stigum áður en til lokagreiðslu kæmi.  Hún kvaðst hafa séð að svalahurð var ekki í lagi og hafi henni verið tjáð að búið væri að taka mál og panta nýja hurð.  Þá hafi henni verið tjáð að fataskápur í forstofu kæmi síðar.  Þá hafi henni verið tjáð að dyrasími yrði tengdur síðar.

Margrét kvað þau hafa komið fram kvörtunum við fasteignasöluna, að seljandinn hefði ekki efnt samninginn.  Hafi þau fengið þau svör að það væri ekki á valdi fasteignarsölunnar, þau yrðu að hafa samband við lögfræðing.  Það hefðu þau gert.

Vísað var til dskj. nr. 10, sem eru tölvusamskipti milli Jónasar Arnar Jónassonar hdl. og lögmanns seljanda.  Bent var á að þar kæmi m.a. fram að aðilar væru hugsanlega að reyna að ná samkomulagi um það að seljandinn fengi að klára verkið, en svo virtist sem það hefði dregist af hálfu stefnanda, og spurt var, hvort nokkur hefði komið á vegum seljanda á seinni stigum til að klára verkið.  Margrét sagði að Sævar hefði verið á staðnum í nokkra daga eftir að hún flutti í íbúðina.  Hann hafi gengið frá verkinu reiður og borið við að hann fengi ekki næði til verksins vegna þess að hún væri flutt í íbúðina.  Næst hefðu hún heyrt um umrætt samkomulag lögmanna, en ekki orðið vör við menn frá stefnanda fyrr en í ársbyrjun 2007, er þeir komu til að meta aðstæður, og síðan ekki söguna meir.

Vísað var til dskj. nr. 3, sem er kaupsamningur aðila, dags. 27. janúar 2006.  Þar er tekið fram að afhendingardagur eignar sé sama dag.  Margrét kvaðst hafa fengi lykla strax.

Vísað var til dskj. nr. 6, sem er kauptilboð, dags. 13. janúar 2006.  Margrét kvaðst hafa fengið lykla að íbúðinni síðar.

Vísað var til dskj. nr. 11, sem er matsgerð, dags. 30. nóvember 2007, og spurt var hvenær þau hefðu komið fyrst fram með athugsemdir varðandi eignina.  Margrét sagði að það hefði gerst tiltölulega fljótt, því hún hafi flutt það fljótt inn og hafi þar af leiðandi fljótlega áttað sig á ýmsum atriðum.  Maðurinn hennar hafi verið erlendis á þeim tíma þegar hún keypti íbúðina og flutti í hana.  Hann hafi komið heim um þetta leyti og hafi þau þá farið yfir það sem hún var búin að sjá.  Þá hafi þau farið að sjá fleira, og farið að punkta það niður.  Hún kvaðst ekki þora að tímasetja þetta en það hafi gerst mjög fljótlega.

Margrét kvað þau hafa haft samband við Sævar.  Hann hafi neitað að hafa samskipti við þau.  Þá hafi þau talað við fasteignasalann, sem hafi bent þeim á að leita til lögmanns, og það hafi þau gert.  Hún kvaðst halda að það hafi verið í byrjun mars.

Margrét kvaðst hafa skoðað íbúðina tvisvar áður en hún festi kaup á henni.

                Stefndi, Ólafur Ingi Baldvinsson, gaf skýrslu fyrir rétti.  Hann sagði m.a. að hann hefði ekki skoðað íbúðina áður en hann og Margrét, kona hans, keyptu hana.  Hann hafi fengið sendar myndir af íbúðinni og söluyfirlit fasteignasölunnar.  Hann hafi talið nauðsynlegt að vera á þessum stað og þá hafi allt samkvæmt söluyfirliti verið endurnýjað innan íbúðarinnar og ekkert viðhald í augsýn næstu árin.  Hann kvaðst ekki hafa vitað í hvaða ástandi íbúðin var þegar Margrét skoðaði hana.  Hún hafi sagt honum að menn hefðu verið í íbúðinni að vinna þegar hún skoðaði hana.

Fyrstu kvartanir eftir afhendingu, þegar komu fram gallar, sagði Ólafur Ingi hafa verið við Sævar, son stefnanda, en Sævar hafi virst vera framkvæmdaraðilinn og gerandinn í málinu.  Fyrstu samskiptin við hann hafi verið tilmæli þeirra um að ljúka því sem var ógert innan íbúðar, ýmis frágangur á innréttingum, skápur í forstofuherbergi, ofnar bæði í forstofuherbergi og í hjónaherbergi, sem voru gamlir pottofnar, sem auk þess voru rangt settir, alveg upp við sólbekk.  Þá hafi svalahurðir strax komið til tals við Sævar.

Vísað var til dskj. nr. 10, sem áður er getið, þar sem segir á öftustu blaðsíðu, dags. 19. nóvember 2006: Umbjóðandi minn hefur ekkert heyrt frá smiðum á vegum seljanda og ekki hafa heldur neinar framkvæmdir/lagfæringar átt sér stað.  Ólafur Ingi sagði að þetta væri rétti.

Auðunn Elíson, byggingarfræðingur, kom fyrir réttinn, og staðfesti að hafa, ásamt Frey Jóhannssyni, byggingatæknifræðingi, unnið matsgerð er liggur frammi í málinu sem dskj. nr. 11 og 12, og svaraði spurningum lögmanns aðila í því sambandi.

Freyr Jóhannsson, byggingatæknifræðingur, kom fyrir réttinn, og staðfesti að hafa, ásamt Auðuni Elísyni, byggingarfræðingi, unnið matsgerð er liggur frammi í málinu sem dskj. nr. 11 og 12, og svaraði spurningum lögmanns aðila í því sambandi.

Guðni Þór Sigurjónsson gaf skýrslu fyrir rétti.  Hann sagði m.a. að hann hefði unnið við endurnýjun og endurbætur á húsinu að Safamýri 31 fyrir stefnanda.  Hann væri pípulagningarmeistari og hafi hann mælt grindina við bílskúrinn, skipt um ofna, er hann taldi þá að þörf væri að endurnýja, sett nýja loka og nýtt kerfi, endurnýjað baðherbergi og sett nýjar leiðslur, endurnýjað skólplögn inni í húsinu en ekki undir húsinu, en skólplögn undir húsinu hafi verið í lagi.  Þá hafi hann lagt í bílskúrana vatns- og hitalögn.  Þá hafi hann gengið frá niðurföllum fyrir framan bílskúrana.  Þá hafi hann komið að endurnýjun á eldhúsum íbúða hússins.

Guðni Þór kvað klæðningu á bílskúrum að innan ekki hafa verið lokið er hann hætti störfum fyrir stefnanda.  Hann hafi ekki lokið frágangi á pípulögnum í bílskúrnum að öllu leyti vegna þess að klæðningu á bílskúrum að innanverðu var ekki lokið, en lítið hefði verið eftir að gera varðandi pípulögnina.  Hann hafi ekki verið beðinn um að ljúka pípulögninni í bílskúrunum.  Hann hefði síðar komið á staðinn og verið tjáð að þetta væri komið í mál þannig að ekkert væri fyrir hann að gera þarna.

Spurt var fyrir hvern hann hefði unnið að Safamýri 31.  Guðni Þór kvaðst hafa unnið fyrir Sævar.  Sævar hefði greitt honum þau laun sem hann fékk.

Vísað var til dskj. nr. 7, sem er söluyfirlit fasteignasölunnar, sem sá um sölu á eigninni.  Bent var á að þar komi fram lýsing á eigninni og spurt var, hvort hann hefði séð þá lýsingu þegar hann var byrjaður að vinna fyrir Sævar.  Kvaðst Guðni Þór hafa séð að lýsingin var röng að mörgu leyti.  Ekki hefðu allir ofnar verið teknir, ekki öll vatnslögnin og ekki allt skólpið.  Tekið hefði verið upp það sem hann hafi talið að þyrfti að gera.

Guðni Þór kvað byggingastjóra hafa verið að verkinu, en hann myndi ekki nafn hans.  Byggingastjórinn hefði lítið fylgst með verkinu.

Guðni Þór kvaðst ekki hafa haft uppdrætti til að vinna eftir við þessa lagnavinnu svo sem í bílskúrnum.  Hann kvaðst sjálfur hafa ákveðið hvernig staðið var að þessu í bílskúrnum.  Hann kvaðst ekki muna eftir úttekt byggingarfulltrúa á þessum verkum, en eitthvað hefði verið farið yfir þetta.  Það hefði verið byggingastjórans að sjá um að úttekt færi fram.

Sigurður Haukur Gestsson gaf skýrslu fyrir rétti.  Hann sagði m.a. að aðkoma hans að þessu máli hefði verið sú að Sævar Óskarsson hefði beðið hann um að skoða verkefni við að bæta úr göllum á húseigninni að Safamýri 31.  Hann hafi múrara, smiði og málara á sínum vegum og hafi skoðað þetta.

Vísað var til dskj. nr. 3, sem er kaupsamningur aðila frá 27. janúar 2006, og spurt var hvenær hann hafi verið beðinn um að líta á verkið.  Sigurður Haukur kvaðst ekki muna það en líklega hafi það verið vorið 2007 eða fyrr.  Hann kvaðst ekki hafa komið að verki við að bæta úr göllum á húseigninni.  Hann hafi haft samband við eigendur og skoðað aðstæður.  Þá hafi hann haft samband við Sævar og Óskar um kostnaðaráætlun o.fl.  En er hefja átti framkvæmdir hafi honum verið tjáð að verkinu yrði ekki fram haldið og ekkert yrði gert nema í samráði við lögfræðing.  Þar með hafi framkvæmdir af hans hálfu stöðvast.

Sigurður Haukur kvaðst eiga fyrirtæki, TF hús ehf.  Hann væri múrari, en ekki með meistarapróf.

Ályktunarorð

Í söluyfirliti fasteignasölunnar Valhallar, er hafði milligöngu um sölu stefnanda og kaup stefndu á umræddri fasteign að Safamýri 31, segir m.a. að eignin hafi algjörlega verið endurnýjuð að utan sem innan og bílskúrinn sé fullbúinn með vandaðri hurð.  Þá segir í kauptilboði um eignina frá 13. janúar 2006 m.a.: „Aðilar (kaupandi og seljandi) hafa kynnt sér söluyfirlit Valhallar dags. í dag og skoðast það sem hluti af kauptilboði þessu.  Bílskúr verði fullkláraður.“  Með kaupsamningi 27. janúar 2006 seldi stefnandi og afhenti stefndu eignina.

Héraðsdómi barst matsbeiðni frá stefndu, hinn 26. september 2007, þar sem þess var farið á leit að dómkvaddir yrðu matsmenn til þess að meta og virða galla, frágang og ólokna verkþætti við íbúðir og bílskúra í húsinu nr. 31 við Safamýri í Reykjavík.  Á dómþingi hinn 26. október 2007 voru dómkvaddir matsmenn.  Matsgerðin er dagsett 30. nóvember 2007 og liggur fyrir í málinu.

Af hálfu stefndu var óskað eftir að matsmenn áætluðu kostnað, er fram kemur í matsgerðinni á verðlagi í apríl 2006.  Var orðið við því.  Viðbót matsgerðar er dagsett 8. janúar 2008 og var hún lögð fram á dómþingi hinn 9. janúar 2008.  Niðurstaðan var sú að kostnaður væri 2.363.093 krónur með virðisauka, en 1.898.036 krónur án virðisauka.

Óumdeilt er að stefndu hafi ekki greitt hluta kaupverðsins, samtals að fjárhæð 2.900.000 krónur.  En um vanefnd af hálfu stefnanda er einnig að ræða.  Hann afhenti ekki eignina fullkláraða, eins og um var samið, og hefur ekki sýnt fram á með rökstuddum og trúverðugum hætti að afskipti og íhlutun stefndu hafi komið í veg fyrir að hann kláraði verkið.  Telja verður því að stefndu eigi rétt á afslætti, sbr. ákvæði 41. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002.

Að áliti dómsins, sem skipaður er sérfróðum meðdómsmönnum, og með vísun til matsgerðar dómkvaddra matsmanna og jafnframt með hliðsjón af öðrum gögnum málsins þykir mega jafna kröfufjárhæð stefnanda við ætlaðan kostnað stefndu við að ljúka endurbótum og endurnýjun á eigninni til samræmis við lýsingu eignarinnar í umræddu söluyfirliti.

Samkvæmt framansögðu verða stefndu sýknuð af kröfum stefnanda.

Með vísun til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 þykir rétt að hver aðili beri sinn kostnað af málinu.

Páll Þorsteinsson héraðsdómari, Björn Björnsson húsasmíðameistari og Þorkell Jónsson byggingatæknifræðingur kveða upp dóminn.

Dómsorð:

Stefndu, Ólafur Ingi Baldvinsson og Margrét Héðinsdóttir, eru sýkn af kröfum stefnanda, Óskars Ásgeirssonar.

Málskostnaður fellur niður.