Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Benedikt Bogason og Greta Baldursdóttir.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 26. júlí 2016, en kærumálsgögn bárust réttinum 9. ágúst sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 13. júlí 2016, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að felld yrði úr gildi ákvörðun sýslumannsins í Vestmannaeyjum 23. desember 2015 um að verða ekki við kröfu sóknaraðila um að afmáð yrði úr þinglýsingabók afsal Bifreiðastöðvar Vestmannaeyja ehf. til varnaraðila, sem dagsett var 5. október sama ár, um fasteignina Heiðarveg 10 í Vestmannaeyjum, svo og kröfu sóknaraðila um þinglýsingu nánar tiltekinna kvaða á eignina. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðili krefst þess að fyrrgreindar kröfur hans verði teknar til greina. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Græðisbraut ehf., greiði varnaraðila, Eyja eignum ehf., 350.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 13. júlí 2016

            Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar þann 2. júní sl. barst dóminum þann 19. janúar 2016. 

            Sóknaraðili er Græðisbraut ehf., kt. 511111-0720, Tangagötu 10, Vestmannaeyjum.

            Varnaraðili er Eyja eignir ehf., kt. 580213-2780, Hafnarstræti 18, Reykjavík.

            Dómkröfur sóknaraðila eru þær í fyrsta lagi að dómari kveði á um að leiðrétta skuli ranga innfærslu þinglýsingarstjóra í fasteignabók fasteignarinnar við Heiðarveg 10, Vestmannaeyjum, þann 14. október 2015, með því að afmá úr fasteignabók eignarinnar þinglýstu afsali Bifreiðastöðvar Vestmannaeyja ehf. til Eyja eigna ehf., útgefnu þann 5. október 2015 og í öðru lagi að dómari kveði á um að heimila skuli þinglýsingu kvaða á fasteignina við Heiðarveg 10, skv. efni kaupsamnings um lóð við Heiðarveg 10, dags. 13. desember 2011, sbr. meðfylgjandi teikningu nr. 100 og samkomulagi dags. 31. ágúst 2011, um umferðarrétt (aðgengi) og sameiginleg afnot lóðarhafa við Græðisbraut 1 og Heiðarveg 10 af bílastæðum við Heiðarveg 10, austan við nýbyggingu og sunnan við Toppinn. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar.

            Dómkröfur varnaraðila eru þær að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað. Þá er krafist málskostnaðar.

Málavextir.

            Sóknaraðili er eigandi fasteignar og lóðarréttinda á lóðinni Græðisbraut 1 í Vestmannaeyjum, en sú lóð er samliggjandi lóð nr. 10 við Heiðarveg í sama bæ. Þann 27. september 1985 mun Bifreiðastöð Vestmannaeyja hafa verið leigð lóð nr. 10 við Heiðarveg. Þann 31. ágúst 2011 munu Steini og Olli ehf. og Bifreiðastöð Vestmannaeyja ehf. hafa komist að samkomulagi um að hinn fyrrnefndi keypti hluta úr lóð samkvæmt teikningu nr. 100 dagsettri í ágúst 2011 af Heiðarvegi 10 fyrir nýbyggingu og skyldu sameiginleg afnot verða af bílastæðum austan við nýbyggingu og sunnan við Toppinn, en það mun vera nafn á fasteign sem stendur við Heiðarveg 10. Þessu skjali mun ekki hafa verið þinglýst, enda er fasteignanúmers fasteignar ekki getið í því. Þann 12. desember 2011 mun hafa verið gerður lóðarleigusamningur til 30 ára vegna Heiðarvegar 10 milli Vestmannaeyjabæjar og Bifreiðastöðvar Vestmannaeyja ehf. og felldi hann úr gildi lóðarleigusamninginn frá 27. september 1985. Í samningnum er tekið fram að lóðin minnki um 164.2 m² vegna stækkunar lóðar við Græðisbraut 1 og verði lóðin 702,1 m². Ekki er vikið að umferðarrétti annarra en lóðarhafa um lóðina. Þessum samningi var þinglýst þann 13. janúar 2012. Þann 12. desember sama ár mun hafa verið gerður lóðarleigusamningur til 30 ára vegna Græðisbrautar 1 milli Vestmannaeyjabæjar og sóknaraðila og felldi hann úr gildi lóðarleigusamning frá 9. desember 1964. Í samningnum er tekið fram að lóðin stækki um 1.316,2 m² og bætist lóðarhlutar úr lóðum við Heiðarveg 10, 12 og 14 við lóðina og verði lóðin 2.407,4 m². Ekki er vikið að umferðarrétti annarra en lóðarhafa um aðliggjandi lóðir. Þessum samningi var þinglýst þann 13. janúar 2012. Þann 13. desember 2011 mun hafa verið gerður kaupsamningur milli Bifreiðastöðvar Vestmannaeyja ehf. og sóknaraðila um hluta úr lóð við Heiðarveg 10. Ekki er vikið að umferðarrétti sóknaraðila innan lóðarinnar og þá er fasteignanúmers ekki getið í skjalinu. Þessi samningur var lagður inn til þinglýsingar hjá sýslumanninum í Vestmannaeyjum þann 17. desember 2015 en sýslumaður vísaði skjalinu frá þinglýsingu þann 23. desember sama ár með vísan til 2. mgr. 7. gr., sbr. 24. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Þann 25. september 2015 gerði varnaraðili Bifreiðastöð Vestmannaeyja ehf. kauptilboð í fasteignina við Heiðarveg 10 og var það tilboð samþykkt þann 28. september sama ár með undirritun Símoníu Helgadóttur fyrir hönd tilboðshafa. Þann 1. október 2015 munu Símonía Helgadóttir og Friðberg Sigurðsson hafa undirritað tilkynningu um úrsögn úr stjórn Bifreiðastöðvar Vestmannaeyja ehf. og er sú tilkynning árituð um móttöku  hjá fyrirtækjaskrá ríkisskattstjóra þann 12. október sama ár. Þann 5. október sama ár mun Bifreiðastöð Vestmannaeyja ehf. hafa afsalað varnaraðila fasteigninni að Heiðarvegi 10 og er afsalið undirritað af Símoníu Helgadóttur f.h. seljanda. Skjalið var móttekið til þinglýsingar hjá sýslumanninum í Vestmannaeyjum þann 13. október sama ár og innfært í þinglýsingabók daginn eftir. Sýslumaður hefur gert grein fyrir því að þegar umrætt skjal hafi verið innfært í fasteignabók embættisins hafi ekki verið búið að breyta skráningu félagsins í fyrirtækjaskrá og hafi skráningin ekki verið uppfærð skv. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 17/2003 fyrr en 16. október sama ár.

            Þann 17. desember sl. barst sýslumanninum í Vestmannaeyjum erindi sóknaraðila þar sem annars vegar er farið fram á leiðréttingu á mistökum sam falist hafi í þinglýsingu afsals þann 14. október 2015 þar sem Bifreiðastöð Vestmannaeyja ehf. afsalar fasteigninni Heiðarvegi 10 til varnaraðila og var þess krafist að færsla afsalsins yrði leiðrétt á grundvelli 27. gr. þinglýsingalaga á þann veg að þinglýsingarstjóri afmái afsalið úr fasteignabók. Byggði sóknaraðili á því að afsalið væri ekki gilt þar sem Símonía Helgadóttir hafi á umræddum tíma engar heimildir haft að lögum til að undirrita skjöl fyrir hönd seljanda þar sem fyrirtækjaskrá ríkisskattstjóra hefði þann 1. október 2015 verið tilkynnt um að Gunnar Rúnar Gunnarsson væri orðinn stjórnarmaður í stað Símoníu. Í öðru lagi var þess farið á leit að þinglýst yrði inn á sömu fasteign kaupsamningi dagsettum 13. desember 2011 þar sem Bifreiðastöð Vestmannaeyja ehf. seldi sóknaraðila hluta úr lóð við Heiðarveg 10. Úrlausn sýslumanns er dagsett 23. desember sl. og var báðum kröfum sóknaraðila hafnað. Að því er fyrri kröfuna varðar byggði sýslumaður á því að á þeim tíma sem skjalið hefði verið móttekið til þinglýsingar og innfært í fasteignabók hefðu þeir sem skráðir hefðu verið í stjórn félagsins á því tímamarki haft formlega heimild í skilningi 24. gr. þinglýsingalaga til að ráðstafa fasteigninni og hafi sýslumanni verið ómögulegt að fara eftir neinu öðru en því sem fram hafi komið við uppflettingu í fyrirtækjaskrá þann 13. október 2015 til að staðreyna að skilyrði 24. gr. þinglýsingalaga væru uppfyllt. Væri þinglýsingarstjóra ekki skylt að ganga úr skugga um hvort stjórnarmaður hefði efnislega heimild til ráðstöfunar. Að því er seinni kröfuna varðar byggði sýslumaður á því að þegar kaupsamningur dagsettur 13. desember 2011 lóðarréttindi hafi verið móttekinn til þinglýsingar þann 17. desember 2015 hafi útgefanda skjalsins, Bifreiðastöð Vestmannaeyja ehf. brostið þinglýsta heimild til að ráðstafa eigninni á þann veg er í skjalinu greindi, sbr. 24. gr. þinglýsingalaga. Var  skjalinu því vísað frá þinglýsingu með vísan til 2. mgr. 7. gr. sömu laga.

            Lögð hefur verið fram yfirlýsing stjórnar Bifreiðastöðvar Vestmannaeyja ehf., ódagsett að öðru leyti en því að hún er sögð gerð í Vestmannaeyjum árið 2016. Í henni kemur fram að umrætt afsal hafi verið gefið út 30. september 2015 er Símonía var enn stjórnarmaður félagsins en ekki þann 5. október 2015. Hafi Símonía því verið með fullt umboð til undirritunar afsalsins. Verði talið að afsalið hefði verið undirritað 5. október 2015 eftir úrsögn Símoníu úr stjórn Bifreiðastöðvar Vestmannaeyja ehf., var því lýst yfir að hún hefði haft fullt umboð til frágangs á sölu fasteignarinnar og til undirritunar afsals.

            Sóknaraðili hefur lagt fram yfirlýsingu dagsetta 23. maí 2016 undirritaða af Magnúsi Sigurðssyni, framkvæmdastjóra Steina og Olla ehf., þar sem hann staðfestir að félagið hafi framselt öll lóðar- og bílastæðaréttindi sín til sóknaraðila eins og fram komi í kaupsamningi frá 13. desember 2011 og samkomulagi frá 31. ágúst sama ár. Hafi öll lóðar- og bílastæðaréttindi sem Steini og Olli ehf. hafi keypt í upphafi af Bifreiðastöð Vestmannaeyja ehf. verið framseld til sóknaraðila um leið og það félag hafi verið stofnað. Fram kemur í yfirlýsingunni að sóknaraðili eigi og reki fasteignina við Græðisbraut 1 þar sem nú sé rekin verslun undir nafni Húsasmiðjunnar og hafi félaginu því verið nauðsynlegt að fá framseld til sín öll lóðar- og bílastæðaréttindi Steina og Olla ehf. á lóðinni við Heiðarveg 10.

Málsástæður og lagarök sóknaraðila.

            Sóknaraðili byggir á því að því er kröfu um leiðréttingu á þinglýsingarfærslu ræðir að Símonía Helgadóttir hafi enga heimild haft að lögum til að undirrita skjöl f.h. Bifreiðastöðvar Vestmannaeyja ehf. þar sem hún hafi þann 1. október 2015 gengið úr stjórn félagsins auk þess að afturkalla prókúruumboð og segja af sér sem framkvæmdastjóri. Hafi þessi ákvörðun verið tilkynnt til fyrirtækjaskrár ríkisskattstjóra þann sama dag. Sóknaraðili byggir á 24. gr. þinglýsingalaga þar sem segi að hvíli skjal á löggerningi verði það eigi fært í fasteignabók ef útgefanda þess brestur þinglýsta heimild til að ráðstafa eign þann veg er í skjali greini, eða hann skorti skriflegt samþykki þess er slíkrar heimildar njóti. Í athugasemdum í greinargerð  með frumvarpinu segi um 24. gr. að sé það t.d. lögpersóna, félag eða stofnun sem hafi eignarheimild að eign, verði dómari (nú þinglýsingarstjóri) að ganga úr skugga um hvort sá maður, sem undirritar skjal, hafi heimild til þess. Sóknaraðili byggir á því að meginreglan sé sú að löglega teknar ákvarðanir stjórnar eða hluthafafundar í hlutafélagi öðlist gildi við samþykkt þeirra. Undantekningar séu að stofnun einkahlutafélags og breytingar á samþykktum hlutafélaga öðlist gildi frá þeim tíma sem breytingarnar hafi verið skráðar í hlutafélagaskrá, sbr. 3. mgr. 9. gr. og 2. mgr. 68. gr. laga nr. 138/1994. Réttaráhrif ákvarðana stjórnar- og hluthafafunda hlutafélaga, úrsagnir úr stjórn, afturköllun prókúruumboðs og/eða afsögn framkvæmdastjóra séu ekki bundin við tilkynningar til hlutafélagaskrár eða uppfærslu ríkisskattstjóra á henni, sbr. lög nr. 17/2003. Í 24. gr. þinglýsingalaga sé gerð krafa um að útgefandi skjals hafi þinglýsta heimild til að ráðstafa eign á þann veg er í skjali greini og enn fremur að sá er riti undir skjal hafi til þess heimild. Þinglýsingarstjóra beri að kanna þessar heimildir og telur sóknaraðili liggja fyrir að skráning í fyrirtækjaskrá jafngildi ekki heimild aðila til undirritunar og útgáfu skjals, en sóknaraðili telur Bifreiðastöðina hafa haft þinglýsta heimild til að ráðstafa eigninni. Hvergi í hlutafélagalögum komi fram að tilteknar efnis- eða formheimildir stjórnarmanna til að skuldbinda félag séu bundnar við skráningu í fyrirtækjaskrá. Sóknaraðili kveður liggja í eðli máls að það væri mjög óeðlilegt ef t.a.m. væri skipt um stjórn í félagi, framkvæmdastjóra eða prókúra einstaklings afturkölluð, að hvorki hinir nýju aðilar sem tekið hafi við né viðsemjendur félagsins viti um upphafstíma réttinda og skyldna hinna nýju einstaklinga, heldur sé það háð því hvenær stjórnvöld skrái innsendar breytingartilkynningar. Ef sú regla ætti að gilda þyrfti að vera mjög skýrt kveðið á um slíkt í lögum.

            Sóknaraðili hafnar þeirri röksemdafærslu þinglýsingarstjóra að rannsóknarskylda hans takmarkist við skoðun á því hvort skráning og uppfærsla ríkisskattstjóra í fyrirtækjaskrá hafi átt sér stað. Gæti slík lögskýring haft í för með sér að skjal sem sé þinglýst sem ella hefði verið vísað frá þinglýsingu og/eða þinglýsingarstjóri sýni af sér fullkomna vanrækslu í starfi varðandi rannsókn á skjali, geri að verkum að rétti þriðja aðila sé byggt út á grundvelli slíkrar þinglýsingar. Sóknaraðili byggir á því að skoðun þinglýsingarstjóra á uppfærslu í fyrirtækjaskrá tæmi ekki rannsóknarskyldu hans, þar sem með því er ekki gengið úr skugga um hvort sá einstaklingur sem undirriti skjal hafi heimild til þess. Ekki nægi að lögpersóna, sem skjalið stafi frá, hafi þinglesna eignarheimild, heldur verði þinglýsingarstjóri einnig að ganga úr skugga um það í tilviki lögpersóna að sá, er riti undir skjal, hafi heimild til þess. Sóknaraðili telur að þrátt fyrir þá staðreynd að rannsóknarskylda þinglýsingarstjóra takmarkist ekki við skoðun á upplýsingum og skráningu í fyrirtækjaskrá, skipti það í reynd ekki máli við úrlausn þessa máls. Staðreyndin sé sú að 27. gr. þinglýsingalaga geri ekki greinarmun á því af hvaða sökum þinglýsingarfærsla í fasteignabók sé röng. Þar sé aðeins spurt hvort færsla sé röng eður ei og sé hún röng skal þinglýsingarstjóri bæta þar úr, verði hann áskynja um rangfærsluna. Engu skipti hvort þinglýsingarstjóri hafi verið leyndur upplýsingum um heimildir útgefanda við þinglýsingu skjalsins eða hvort um hafi verið að ræða mistök og/eða vanrækslu af hans hálfu þegar skjalinu hafi verið þinglýst. Miða beri við hvort þinglýsingarstjóri hafi orðið þess áskynja að færslan væri röng og ef svo er, beri að leiðrétta hana. Engin tímamörk séu á því hvenær leiðrétting geti farið fram. Fyrir liggi að útgefandi afsalsins hafi verið heimildarlaus við útgáfu þess. Af þeim sökum beri þinglýsingarstjóra að afmá skjalið úr fasteignabók.

            Sóknaraðili byggir einnig á grandsemi varnaraðila og vísar til gagna um að enginn reki hafi verið gerður að því að færa eignarhald á bifreiðum yfir á nafn félagsins, þrátt fyrir að þær hafi frá útgáfu afsals ítrekað verið skráðar á nýja eigendur. Hafi fyrirsvarsmanni varnaraðila því verið ljóst á þeim tíma er hið umþrætta afsal hafi verið gefið út að útgefandi hafi ekki haft heimild til að lýsa því yfir að umsamið kaupverð hafi verið að fullu greitt við útgáfu afsals, m.a. með yfirtöku áhvílandi skulda. Í öðru lagi hafi varnaraðila mátt vera kunnugt um þá staðreynd að á þeim tíma sem afsalið hafi verið gefið út hafi einstaklingur, Geir Þorsteinsson, sem vottað hafi undirritun fyrirsvarsmanns varnaraðila á kauptilboð, þegar tekið sæti í stjórn Bifreiðastöðvarinnar. Megi ráða af tímasetningu á framkvæmd stjórnarskipta og þeirri staðreynd að umræddur Geir hafi tekið sæti í stjórn Bifreiðastöðvarinnar að stjórnarskipti í félaginu hafi verið framkvæmd að undirlagi og í samráði við fyrirsvarsmann varnaraðila.

            Sóknaraðili gerir kröfu um að þinglýst verði lóðarréttindum hans í samræmi við efni kaupsamnings frá 13. desember 2011 ásamt fylgiskjali sem sé teikning af lóðinni Heiðarvegi 10 og sýni umferðarrétt sóknaraðila að lóðinni og bílastæði sem samið hafi verið um sameiginleg afnot af. Þá hafi verið lagt fram samkomulag aðila frá 31. ágúst 2011 um kaup sóknaraðila á umferðar- og bílastæðaréttindum á lóðinni. Gerð er krafa um að dómari kveði á um að efni kaupsamnings auk skjala sem skýri frekar efni lóðarréttinda sóknaraðila, skuli færð inn í þinglýsingarbækur sem kvaðir á eigninni Heiðarvegi 10 eftir að hið umþrætta afsal hefur verið afmáð úr þinglýsingarbókum þar sem skjalið stafi frá aðila sem hafi þinglýsta eignarheimild og þar sem það sé gefið út af einstaklingi sem hafi heimild lögum samkvæmt til að binda félagið.

            Sóknaraðili vísar almennt til þinglýsingalaga nr. 39/1978, sérstaklega 3. gr., 7. gr. og 27. gr. laganna. Þá er vísað til laga um fyrirtækjaskrá nr. 17/2003 og laga um hlutafélög  nr. 2/1995 og laga um einkahlutafélög nr. 138/1994, einkum 3. mgr. 9. gr. og 2. mgr. 68. gr. Málskostnaðarkrafa er reist á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök varnaraðila.

             Varnaraðili bendir á að í dómkröfum sóknaraðila sé í engu vikið að úrlausn sýslumanns heldur séu settar fram kröfur sem ekki séu í samræmi við upphaflega beiðni sóknaraðila til sýslumanns um leiðréttingu. Sóknaraðili geri t.a.m. kröfu um að dómari kveði á um að heimila skuli þinglýsingu kvaða á fasteignina við Heiðarveg 10 og vísi í því efni til nokkurra heimildarskjala. Sé kröfugerð sóknaraðila haldin slíkum ágalla að þegar af þeirri ástæðu verði að hafna henni.

            Þá telur varnaraðili að málsástæður sóknaraðila lúti að stórum hluta að efnisatriðum málsins. Varnaraðili bendir á það meginviðhorf þinglýsingalaga að eftir málskotsleið 3. gr. laganna verði ekki skorið úr um efnisatvik að baki skjali, heldur fyrst og fremst hvort þinglýsingin hafi verið rétt eins og málið hafi legið fyrir sýslumanni. Hafi útgefandi skjals þinglýsta heimild til eignar verði almennt ekki komið í veg fyrir þinglýsingu af þeirri ástæðu að ráðstöfun fari í bága við rétt einhvers aðila.

            Varnaraðili byggir á því að sóknaraðili hafi enga lögvarða hagsmuni af því að afmá afsalið úr fasteignabók. Hann setji kröfu sína fram án þess að sakarefnið varði einhver þau réttindi sem hann telji sig eiga, en hann sé hvorki seljandi né kaupandi Heiðarvegar 10 og eigi engin eignarréttindi að fasteigninni. Þeir einu sem eigi lögvarinna hagsmuna að gæta séu Bifreiðastöðin og varnaraðili. Þessir aðilar telji sig bundna af útgáfu afsalsins og enginn ágreiningur sé milli þeirra um gildi þess. Sóknaraðili hafi ekki gert grein fyrir því með hvaða hætti úrlausn málsins skipti hann máli að lögum og því fari fjarri að fullnægjandi grein hafi verið gerð fyrir því hverju það varði sóknaraðila að fá innfærsluna afmáða. Ljóst sé að það varði verulega hagsmuni bæði varnaraðila og fyrri eiganda Heiðarvegar 10 að núverandi réttarástand haldist.

            Varnaraðili byggir á því að umrætt afsal hafi verið dagsett 30. september 2015 en fyrir mistök hafi dagsetningin 5. október 2015 slæðst með neðst á skjalið. Komist dómurinn að þeirri niðurstöðu að síðari dagsetningin teljist útgáfudagur þá hafi núverandi stjórn Bifreiðastöðvarinnar gefið út yfirlýsingu þess efnis að Símonía hafi haft fullt umboð til að ganga frá sölu fasteignarinnar og jafngildi því undirritun hennar undirritun stjórnarinnar sjálfrar. Ekki sé tæk sú skýring að misritun dagsetningar á þinglýstu afsali geti talist vera sú dagsetning sem gildi gegn eindreginni neitun bæði kaupanda og útgefanda afsalsins. Efist sóknaraðili um gildi afsalsins að öðru leyti verði hann að sækja þann rétt á öðrum grunni. Afsalið hafi verið undirritað af Símoníu þegar hún hafi enn farið með prókúru, setið í stjórn og farið með framkvæmdastjórn félagsins og sé því óþörf umfjöllun sóknaraðila um réttaráhrif stjórnar- og hluthafafunda félaga o.fl. og tilkynningar til hlutafélagaskrár eða uppfærslu ríkisskattstjóra á þeim.

            Varnaraðili hafnar þeirri fullyrðingu sóknaraðila um að varnaraðili hafi verið grandsamur um ætlað heimildarleysi útgefanda. Það skeri hvorki úr um gildi afsalsins, heimild til undirritunar og útgáfu þess eða grandsemi varnaraðila að afsal hafi verið gefið út áður en eigendaskipti hafi orðið á tveimur bifreiðum sem verið hafi hluti af greiðslu kaupanda. Séu vanefndir á kaupsamningi Bifreiðastöðvarinnar og varnaraðila geti Bifreiðastöðin sótt rétt sinn fyrir dómstólum og verði ekki leyst úr því í þessu máli. Þá verði ekki leyst úr efnisatriðum sem liggi að baki skjali á grundvelli 3. gr. þinglýsingalaga, einungis verði leyst úr því hvort úrlausn þinglýsingarstjóra hafi verið rétt eins og málið lá fyrir honum. Ágreiningur um gildi afsalsins standi því ekki í vegi að afsali verði þinglýst, enda hafi það fullnægt formskilyrðum 22. gr. þinglýsingalaga og stafað frá aðila sem farið hafi með þinglýsta eignarheimild.

            Varnaraðili hafnar þeirri málsástæðu sóknaraðila að sökum orðalags í afsali, sem sóknaraðili haldi fram að skuli afmá úr fasteignabók sökum heimildarskorts, beri það með sér að varnaraðili hafi verið grandsamur um lóðarréttindi þriðja aðila á lóðinni. Hvergi í skjölum og heimildum um fasteignina sé getið hins ætlaða réttar sóknaraðila og hafi varnaraðila því verið með öllu ómögulegt að túlka hið almenna orðalag afsalsins á þann hátt að sóknaraðili ætti hin ætluðu réttindi. Um sé að ræða staðlað orðalag í kaupsamningum og afsölum og geti það á engan hátt bent til þess að sóknaraðili eigi einhver tiltekin réttindi í lóðinni án þess að þeirra sé getið sérstaklega í öðrum heimildum. Ef setja hefði átt kvöð á lóð kaupanda um umferðar- og samnýtingarrétt hefði þurft að orða það greinilega í afsalinu og tiltaka nákvæmlega í hverju þau réttindi fælust.

            Varnaraðili byggir einnig á því að sýslumanni hafi verið rétt að hafna því að þinglýsa umræddum kvöðum enda sé umþrætt þinglýsing afsalsins á fasteignina rétt. Samkvæmt 24. gr. þinglýsingalaga sé það skilyrði þinglýsingar að útgefandi skjals hafi þinglýsta heimild til þess að ráðstafa henni á þann veg sem skjalið geri ráð fyrir, eða hafi skriflegt samþykki hins þinglýsta eiganda. Sóknaraðili hafi hvorugt haft þegar málið hafi legið fyrir þinglýsingarstjóra.

            Varnaraðili vísar til laga nr. 39/1978, sérstaklega 3. gr., 19. gr., 22. gr. og 27. gr. Þá vísar hann almennt til laga um einkahlutafélög nr. 138/1994 og laga um hlutafélög nr. 2/1995. Jafnframt er vísað til meginreglna um lögvarða hagsmuni og meginreglna um samningafrelsi. Krafa um málskostnað er reist á 130. gr. laga nr. 91/1991.

Niðurstaða.

                Samkvæmt 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 má bera úrlausn þinglýsingarstjóra undir héraðsdómara í lögsagnarumdæmi þinglýsingarstjóra og heimild til þess hefur hver sá sem á lögvarinna hagsmuna að gæta vegna ákvörðunar þinglýsingarstjóra. Mál þetta sætir úrlausn dómsins á grundvelli þessa lagaákvæðis. Í dómaframkvæmd hefur því margsinnis verið slegið föstu að í slíku máli verði ekki leyst úr ágreiningi um efnisleg réttindi að baki þinglýstri heimild. Þá verður að telja að ekki einungis þinglýsingarbeiðendur geti átt hagsmuna að gæta vegna ákvörðunar þinglýsingarstjóra, heldur geta aðrir átt lögvarða hagsmuni sem telja rétti sínum raskað með einhverjum hætti með þinglýsingu. Verður sóknaraðili því talinn réttur aðili málsins enda telur hann sig eiga umferðar- bílastæða- og lóðarréttindi á umræddri lóð og hafi aðgerðir þinglýsingarstjóra raskað þeim ætlaða rétti hans.

            Sóknaraðili krefst þess í fyrsta lagi að leiðrétt verði röng innfærsla þinglýsingarstjóra á fasteignabók fasteignarinnar við Heiðarveg 10 í Vestmannaeyjum með því að afmá úr fasteignabók eignarinnar þinglýstu afsali Bifreiðastöðvar Vestmannaeyja ehf. til varnaraðila, útgefnu 5. október 2015. Er á því byggt að Símonía Helgadóttir, sem undirritaði afsalið fyrir hönd Bifreiðastöðvarinnar, hafi ekki haft heimild til þess þar sem hún hafi þann 1. október sama ár gengið úr stjórn félagsins, auk þess að afturkalla umboð og segja af sér sem framkvæmdastjóri. Varnaraðili heldur því fram að afsalið hafi í raun verið undirritað þann 30. september sama ár, en verði talið að útgáfudagur þess sé 5. október sama ár byggir varnaraðili á yfirlýsingu núverandi stjórnar Bifreiðastöðvarinnar þess efnis að Símonía hafi haft fullt umboð til frágangs á sölu fasteignarinnar og til undirritunar afsals. Fram kemur í úrlausn sýslumanns vegna beiðni sóknaraðila um leiðréttingu að fyrir hafi legið útprentun á staðfestingu úr fyrirtækjaskrá ríkisskattstjóra þar sem fram kemur að skráning á stjórn félagsins hafi ekki verið breytt fyrr en 16. október 2015. Þegar umrætt afsal hafi verið móttekið til þinglýsingar þann 13. október sama ár og þegar það hafi verið innfært í fasteignabók embættisins daginn eftir hafi ekki verið búið að breyta skráningu á stjórn félagsins í fyrirtækjaskrá. Hafi fyrirtækjaskrá móttekið til afgreiðslu tilkynningu um breytta stjórn þann 12. október sama ár en skráningin virðist ekki hafa verið uppfærð skv. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 17/2003 fyrr en 16. október sama ár. Þinglýsingarstjóra var skylt samkvæmt lögum að gæta að því við þinglýsingu hvort útgefandi skjals hefði formlega heimild til að skuldbinda félagið. Verður að telja að rannsóknarskylda þinglýsingarstjóra í þessum efnum nái ekki út fyrir könnun á fyrirtækjaskrá ríkisskattstjóra eins og hún er á hverjum tíma. Gefi skráningin til kynna að viðkomandi sé heimilt að skuldbinda félagið er þinglýsingarstjóra ekki skylt að kanna nánar efnislegar heimildir þeirra sem þannig eru skráðir í stjórn félaga. Skera verður úr ágreiningi um efnisleg réttindi í almennu einkamáli en ekki í máli eins og því sem hér er til úrlausnar. Verður því að telja að eins og málið lá fyrir þinglýsingarstjóra hafi engin mistök verið gerð við þinglýsinguna. Ber því þegar af þessari ástæðu að hafna kröfu sóknaraðila um leiðréttingu á umræddri þinglýsingarfærslu.

            Í öðru lagi krefst sóknaraðili þess að dómari kveði á um að heimila skuli þinglýsingu tiltekinna kvaða á fasteignina við Heiðarveg 10, skv. efni kaupsamnings um lóð við Heiðarveg 10, dags. 13. desember 2011 og samkomulagi dags. 31. ágúst sama ár. Sýslumaður vísaði skjalinu frá þinglýsingu þann 23. desember sama ár með vísan til 2. mgr. 7. gr., sbr. 24. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 á þeim grundvelli að útgefanda skjalsins, Bifreiðastöð Vestmannaeyja ehf., hafi brostið þinglýsta heimild til að ráðstafa eigninni þann veg er í skjalinu greindi. Umræddur kaupsamningur frá árinu 2011 var fyrst móttekinn hjá sýslumanni þann 17. desember 2015, en á þeim tíma var varnaraðili orðinn eigandi fasteignarinnar að Heiðarvegi 10 eins og greinir hér að framan í umfjöllun um fyrri kröfu sóknaraðila í máli þessu. Bifreiðastöð Vestmannaeyja ehf. skorti því heimild til framangreindrar ráðstöfunar og ber því þegar af þeirri ástæðu að hafna kröfu sóknaraðila um að tilteknum kvöðum verði þinglýst á fasteignina við Heiðarveg 10.

            Eftir þessum úrslitum verður sóknaraðila gert að greiða varnaraðila 700.000 krónur í málskostnað.

            Hjörtur O. Aðalsteinsson  dómstjóri kvað upp úrskurðinn. Uppkvaðning hans hefur dregist fram yfir lögbundinn frest en dómari og málflytjendur töldu ekki þörf endurflutnings.

ÚRSKURÐARORÐ:

                Hafnað er kröfum sóknaraðila, Græðisbrautar ehf. um að leiðrétta skuli  innfærslu þinglýsingarstjóra í fasteignabók fasteignarinnar við Heiðarveg 10, Vestmannaeyjum, þann 14. október 2015, með því að afmá úr fasteignabók eignarinnar þinglýstu afsali Bifreiðastöðvar Vestmannaeyja ehf. til varnaraðila, Eyja eigna ehf., útgefnu þann 5. október 2015. Þá er þeirri kröfu sóknaraðila hafnað að dómari kveði á um að heimila skuli þinglýsingu kvaða á fasteignina við Heiðarveg 10, skv. efni kaupsamnings um lóð við Heiðarveg 10, dags. 13. desember 2011, sbr. meðfylgjandi teikningu nr. 100 og samkomulagi dags. 31. ágúst 2011, um umferðarrétt (aðgengi) og sameiginleg afnot lóðarhafa við Græðisbraut 1 og Heiðarveg 10 af bílastæðum við Heiðarveg 10, austan við nýbyggingu og sunnan við Toppinn.

            Sóknaraðili greiði varnaraðila 700.000 krónur í málskostnað.

                                                                                        Hjörtur O. Aðalsteinsson.