Fimmtudaginn 27. nóvember 2003.
Nr. 185/2003.	Hyrjarhöfði 2 ehf. (Sigurður Sigurjónsson hrl.) gegn Birni Traustasyni og (Einar Gautur Steingrímsson hrl.) Austurleið SBS hf.

 

Ómerking. Heimvísun.

H keypti fasteign af B sem hann taldi gallaða og gerði í málinu aðallega kröfu um skaðabætur en til vara um afslátt. Röksemdafærslu héraðsdómara um skaðabótakröfu H þótti verulega áfátt og dómurinn tók ekki afstöðu til þeirrar málsástæðu H að hann ætti að minnsta kosti rétt á afslætti vegna ástands eignarinnar og stærðar. Loks fór héraðsdómari út fyrir kröfugerð aðila með því að dæma H til að greiða A málskostnað, en A hafði ekki gert kröfu um málskostnað úr hendi H. Af þessum sökum var héraðsdómur ómerktur og málinu vísað heim í hérað til dómsálagningar að nýju.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Hrafn Bragason, Garðar Gíslason og Pétur Kr. Hafstein.

Héraðsdómi var áfrýjað 19. maí 2003. Áfrýjandi hefur uppi þær dómkröfur á hendur stefnda Birni Traustasyni aðallega, að hann verði dæmdur til að greiða sér skaðabætur að fjárhæð 13.733.061 krónu auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 20. desember 2001 til greiðsludags. Þá verði sér heimilað að beita skuldajöfnuði vegna kröfu þessa stefnda um greiðslu á 6.970.688 krónum, sem áfrýjandi átti að inna af hendi 15. desember 2001 samkvæmt kaupsamningi aðila 28. mars sama ár, þannig að sú greiðsla verði metin sem innborgun af hálfu stefnda. Til vara gerir áfrýjandi þær kröfur á hendur stefnda Birni, að hann verði dæmdur til að greiða sér skaðabætur að álitum auk dráttarvaxta samkvæmt framangreindu lagaákvæði frá 7. febrúar 2002 til greiðsludags eða ákveðinn verði afsláttur að álitum og í báðum tilvikum verði heimilaður sams konar skuldajöfnuður og áður greinir. Í aðal- og varakröfu er málskostnaðar krafist úr hendi stefnda Björns. Til þrautavara krefst áfrýjandi þess, að málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti verði látinn falla niður. Loks krefst áfrýjandi þess, að þeirri ákvörðun héraðsdóms að dæma sig til að greiða stefnda Austurleið SBS hf. málskostnað í héraði verði hnekkt, en aðrar kröfur eru ekki gerðar á hendur þessum stefnda.

Stefndi Björn krefst þess, að héraðsdómur verði staðfestur og áfrýjandi dæmdur til að greiða sér málskostnað fyrir Hæstarétti.

Stefndi Austurleið SBS hf. hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

Í upphafi héraðsstefnu voru dómkröfur áfrýjanda settar fram með sama hætti og hér fyrir dómi að því undanskildu, að ekki var í varakröfu krafist afsláttar að álitum. Í niðurlagi stefnunnar sagði hins vegar, að varakrafan væri um afslátt eða skaðabætur að álitum og var um það vísað til 1. og 2. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, sem með lögjöfnun eiga við um kaupsamning áfrýjanda og stefnda Björns 28. mars 2001, sbr. 99. gr. núgildandi laga nr. 50/2000 um sama efni, sem tóku gildi 1. júní 2001. Í héraðsdómi er varakröfu áfrýjanda lýst sem kröfu um skaðabætur eða afslátt að álitum og hún sögð byggjast á því, að hann hafi orðið fyrir tjóni, sem eðlilegt væri að bæta. Þrátt fyrir óskýran málatilbúnað stefnanda í héraði, áfrýjanda hér fyrir dómi, um afsláttarkröfu og röksemdir fyrir henni verður ekki hjá því komist að líta svo á, að þessari málsástæðu hafi verið haldið fram og héraðsdómur hafi skilið það svo.

Eins og greinir í héraðsdómi keypti áfrýjandi af stefnda Birni iðnaðarhúsnæði við Hyrjarhöfða 2 í Reykjavík 28. mars 2001 og var kaupverðið 68.500.000 krónur. Í kaupsamningi var sagt, að „birt stærð“ væri 864 fermetrar. Í kauptilboði hafði komið fram, að seljandi fasteignarinnar hefði veitt þær upplýsingar, að borið hefði á héluleka eftir frost, en á það var ekki minnst í kaupsamningi. Ágreiningsefni málsins lúta annars vegar að ástandi þaksins og hins vegar stærð húsnæðisins, sem reyndist ekki ná þeirri fermetratölu, sem fram kom í kaupsamningi. Dómkvaddir matsmenn töldu brúttóstærð hússins vera 773,9 fermetra og ásigkomulag þaksins þannig, að um væri að ræða brot á byggingarsamþykkt fyrir Reykjavík og almennt ríkjandi venju um slíkan frágang á byggingartíma hússins og þarfnaðist það umfangsmikilla úrbóta.

Héraðsdómur komst að þeirri niðurstöðu, að við frágang þaksins hafi orðið „frávik frá byggingarsamþykkt.“ Þar sem stefndi Björn hefði ekki komið að byggingu hússins og ekkert kæmi fram um það í gögnum um kaup hans á eigninni, að honum hefði verið kynnt, hvernig gerð þaksins hefði verið háttað, yrði hann ekki gerður ábyrgur fyrir þessu. Þá taldi héraðsdómur ekki hafa verið sýnt fram á, að stefndi Björn hefði leynt áfrýjanda einhverju, sem hann hefði vitað um ástand eignarinnar eða þaklekann. Voru því ekki talin skilyrði til þess að verða við skaðabótakröfu áfrýjanda. Hins vegar tók héraðsdómur ekki afstöðu til þess, hvort áfrýjandi kynni að eiga rétt á afslætti vegna þaksins á grundvelli 1. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 með lögjöfnun.

Um stærð hins selda húsnæðis sagði héraðsdómur, að áfrýjanda hefði verið ljóst, að talan 864 fermetrar hefði verið úr yfirliti Fasteignamats ríkisins og engan veginn verið staðhæfing stefnda Björns eða sérstaklega tilgreint loforð hans um stærð gólfflatarins. Þá hefði áfrýjandi ekki sýnt fram á, að stefnda Birni hefði verið kunnugt um, að þessi tala í kaupsamningnum hefði verið röng. Verður að skilja þessi orð héraðsdóms þannig, að hann hafi ekki talið lagaskilyrði til þess að dæma áfrýjanda skaðabætur á þeim forsendum, að flatarmál hússins hefði verið annað og minna en hin tilgreinda fermetratala gaf til kynna. Hins vegar leysti héraðsdómur ekki úr því, hvort fyrirliggjandi staðreyndir hefðu getað leitt til þess, að áfrýjandi ætti rétt á einhverjum afslætti af kaupverði.

Héraðsdómur dæmdi áfrýjanda til að greiða stefnda Austurleið SBS hf., réttargæslustefnda í héraði, 50.000 krónur í málskostnað. Þessi stefndi hafði þó enga kröfu gert um málskostnað úr hendi áfrýjanda heldur einungis úr hendi stefnda Björns, sem réttargæslustefndi félaginu í héraði. Með þessu fór héraðsdómur út fyrir kröfu réttargæslustefnda í bága við 1. mgr. 111. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Röksemdafærslu héraðsdóms um skaðabótakröfu áfrýjanda er verulega áfátt. Þá tekur dómurinn ekki afstöðu til þeirrar málsástæðu hans, að hann eigi að minnsta kosti rétt á afslætti vegna ástands eignarinnar og stærðar. Loks fer héraðsdómur út fyrir kröfugerð aðila með framangreindri málskostnaðarákvörðun sinni. Af þessum sökum verður ekki hjá því komist að ómerkja hinn áfrýjaða dóm og vísa málinu heim í hérað til dómsálagningar að nýju.

Rétt er, að málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti falli niður.

Dómsorð:

Héraðsdómur er ómerktur og er málinu vísað heim í hérað til dómsálagningar að nýju.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 28. febrúar 2003.

                Mál þetta, sem tekið var til dóms að loknum munnlegum málflutningi þann 21. janúar 2003, er höfðað með stefnu útgefinni 18. febrúar 2002 og var málið þingfest þann 21. febrúar  2002.

Stefnandi málsins er Hyrjarhöfði 2, ehf.,  kt. 670301-2140, Hyrjarhöfða 2, Reykjavík.

                Stefndi er Björn Traustason, kt. 290538-7349, Vogalandi 1, Reykjavík.

Með gagnstefnu útgefinni 21. mars 2002 höfðaði stefndi Björn Traustason gagnsök á hendur stefnanda Hyrjarhöfða 2 ehf.

                Þá hefur stefndi og gagnstefnandi, Björn Traustason, stefnt til réttargæslu Austurleið ehf., kt. 430169-7509, Hvolsvegi 14, Hvolsvelli.

Dómkröfur stefnanda í aðalsök eru þessar:

1. Að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda skaðabætur að fjárhæð kr. 13.733.061,- auk dráttarvaxta skv. lögum nr. 38/2001 frá 20. desember 2001 til greiðsludags.

2. Að staðfest verði með dómi heimild stefnanda til að beita skuldajöfnuði vegna kröfu stefnda á hendur stefnanda samkvæmt kaupsamningi aðila um greiðslu kr. 6.970.688,-, sem stefnandi skyldi greiða stefnda hinn 15. desember 201, þannig, að sú greiðsla reiknist sem innborgun af hálfu stefnda inn á kröfu stefnanda

Til vara eru gerðar þessar kröfur:

1. Að stefnanda verði dæmdar skaðabætur úr hendi stefnda að álitum auk dráttarvaxta frá 7. febrúar 2002 til greiðsludags samkvæmt lögum nr. 38/2001.

2. Að viðurkennd verði heimild stefnanda til skuldajafnaðar þannig að greiðsla pr. 15. 12. 2001 samkvæmt kaupsamningi aðila kr. 6.970.688 komi til lækkunar sem innborgun inn á kröfu stefnanda.

Í gagnsök krefst gagnstefndi þess að verða sýknaður að svo stöddu af kröfum gagnstefnanda.

Þá krefst stefnandi málskostnaðar í gagnsök og aðalsök að skaðlausu eftir mati dómsins.

                Dómkröfur stefnda í aðalsök eru aðallega þær, að hann verði sýknaður af kröfum stefnanda. Í gagnsök gerir gagnstefnandi þær kröfur, að gagnstefnda verði gert að greiða gagnstefnanda kr. 7.777.287 auk eftirfarandi vanskilavaxta  p.a., skv. 10. gr. sbr. 12. gr. laga nr. 25/1987: Af kr. 806.599 frá 10.4.2001 til 15.5. 2001, af kr. 4.806.599 frá þeim degi til 22.5.2001, af kr. 1.806.599 frá þeim degi til 5.6.2001, af kr. 806.599 frá þeim degi til 1.7.2001, en frá þeim degi skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 til 15.7.2001, af kr. 5.306.599 frá þeim degi til 15.9.2001, af kr. 10.306.599 frá þeim degi til 20.9.2001, af kr. 5.806.599,  frá þeim degi til 22.10.2001, af kr. 806.599 frá þeim degi til 15.12.2001 og af kr. 7.777.287 frá þeim degi til greiðsludags.

Þá er krafist málskostnaðar bæði í aðalsök og gagnsök að mati dómsins.

                Af hálfu réttargæslustefnda eru ekki gerðar kröfur enda ekki gerðar kröfur á hendur honum. Réttargæslustefndi gerir kröfu um málskostnað úr hendi réttargæslustefnanda að mati dómsins.

Málavextir:

Aðalstefnandi og gagnstefndi, hér eftir nefndur stefnandi, gerði þann 27. febrúar 2001 kauptilboð í fasteign aðalstefnda og gagnstefnanda, sem hér eftir verður nefndur stefndi, að Hyrjarhöfða 2, Reykjavík.

Í kauptilboðinu segir undir liðnum: „Lýsing eignar: Iðnaðarhúsnæði við Hyrjarhöfða 2 í Reykjavík, eignarhluti merktur 0101 fastanúmer 204-3038, birt stærð 864, ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber að engu undanskildu þ.m.t. tilheyrandi hlutdeild í lóðarréttindum. Afhending verður strax þegar núverandi leigutakar hafa skilað húsnæðinu, en samkvæmt leigusamningi hafa þeir þrjá mánuði. Seljandi upplýsir að það hefur borið á hélu leka eftir frost. Fyrirvari um nánari stöðu lána á 1 veði.”  Það verð sem boðið var í eignina var kr. 68.500.000.

Stefndi tók tilboði þessu og var kaupsamningur gerður þann 28. mars 2001.

Lýsing eignarinnar er með sama hætti í samningnum og tilboðinu, að öðru leyti en því, að ekki er nefnt í samningnum, það, sem í tilboðinu segir um, að borið hafi á hélu leka eftir frost.

Umsamið kaupverð samkvæmt kaupsamningi var kr. 68.500.000, sem greiða skyldi þannig: 1. Við undirritun kaupsamnings kr. 5.000.000, 2. með láni, sem kaupandi tekur kr. 20.000.000, 3. 15/5 2001 kr. 4.000.000, 4. 15/7 2001 kr. 4.500.000, 5. 15/9 2001 kr. 5.000.000, 6. 15/12 2001 kr. 6.970.688, 7. Yfirtekið lán kr. 23.029.312.

Af þeim kr. 45.470.688, sem  stefnandi átti að greiða í peningum hefur hann greitt kr. 37.693.401 og standa þá eftir ógreiddar kr. 7.777.287.

Eignin var afhent þann 1. júní 2001 samkvæmt samningi.

Í stefnu segir, að síðla sumars hafi farið að leka. Stefnandi kveðst hafa kvartað við stefnda. Jafnframt hafi  stefnandi þá kvartað við fasteignasöluna Fasteignaþing um hina meintu galla. Stefndi hafi farið á vettvang og hafi hann  talið, að rekja mætti leka til þess, að á þakinu hefði verið skilti, sem tekið hefði verið ofan.

Stefndi skýrði svo frá fyrir dómi, að hann hefði fundið göt á þakjárni, sem hann taldi hafa komið við högg,  og hefði hann þétt þessi göt.

Í stefnu segir, að við athugun á húsinu hafi komið í ljós, að allverulega hafi  skort á, að húsið væru þeir 864 fermetrar, sem stefnandi hafi talið sig vera að kaupa.

Dómkvaddir voru matsmenn til þess að leggja mat á ágreiningsefnið og segir svo um það í matsbeiðni:

I. „Þess er óskað að hinir dómkvöddu matsmenn staðreyni hvort þak fasteignarinnar eða veggir séu haldnir þeim ágöllum, að vatn leki inn í húsið. Þess er óskað að matsmenn skoði jafnframt umbúnað þaks og upplýsi eftirfarandi:

1. Hvort þakfrágangur sé í samræmi við gildandi reglugerðir á þeim tíma sem húsið var byggt?

2. Er þakið lekt eða hefur þakið lekið og ef svo er óskast upplýst með hvaða hætti úrbótum verði við komið.

3. Þess er óskað að hinir dómkvöddu matsmenn sundurgreini viðgerðarkostnað og kostnað við lagfæringar, efni og vinnu.

II. Eins og áður er fram komið liggur fyrir að tilgreining á stærð hússins við fasteignakaupin eru 864 fermetrar. Við athugun á kaupsamningi liggur slík tilgreining fyrir og jafnframt er um að ræða slíka tilgreiningu á yfirlitsblaði frá Fasteignamati ríkisins. Matsbeiðandi telur í ljós leitt við mælingu að umrætt hús standist ekki slíkt mál en það sé staðreynd að húsnæðið sé aðeins 746 fermetrar að flatarmáli, þ.e. neðri hæð 586 fermetrar og efri hæð 160 fermetrar að flatarmáli, eða samtals 746 fermetrar.

                Þess er óskað að hinir dómkvöddu matsmenn láti uppi rökstutt álit á því hvert sé eðlilegt endurgjald fyrir fasteignina miðað við kaupverð samkvæmt kaupsamningi og að fasteignin sé ekki 864 fermetrar eins og kaupsamningur hljóðar um heldur einungis 746 fermetrar. Þess er óskað að hinir dómkvöddu matsmenn tilgreini söluverð miðað við framangreindar breyttar forsendur, enda megi líta svo á að um frávik eða afslátt frá kaupverði sé að tefla við breyttar stærðarforsendur.”

                Á matsfundi óskaði lögmaður stefnanda eftir því, að sú breyting yrði gerð á orðalagi í II. lið matsbeiðni, að í stað orðalagsins að "staðreynd sé að húsnæðið sé aðeins 746 fm" komi "að líklegt sé að húsnæðið sé aðeins 746 fm."

                Matsmenn lýsa í matsgerð frágangi ástandi og uppbyggingu þaksins þannig:

                „Þak hússins er borið upp af kraftsperrum úr stáli á þverveginn. Á kraftsperrurnar komu síðan timburásar úr 2"x6" á langveginn og boltaðir fastir á ásoðin eyru á stálsperrum.

                Síðan kemur bárujárn neglt beint á ásana án þakklæðningar og þakpappa.

                Þar fyrir neðan milli timburásanna kemur 4" John Manville glerullareinangrun með áfastri álfilmu og þar fyrir neðan "byggingarplast", trélistar og 7 mm plasthúðaðar spónaplötur.

                Vettvangsskoðun leiddi einnig í ljós að veruleg bleyta var ofan á plastdúk sem lagður hefur verið ofan á þakeinangrun í "sperrubilum" sem næst eru útveggjum og einnig voru langbönd sem eru við útveggi víða blaut og einnig að nokkru leyti næstneðst langband.

                Glerullin sem hefur verið 4" þykk er orðin mikið sigin saman og sums staðar allblaut. Þar sem glerullin hefur verið óvarin að ofan að mestu leyti hefur sá raki sem þéttst hefur neðan í bárujárnin lekið ofan í glerullina og rýrt verulega einangrunargildi hennar.

                Einnig kom í ljós, að frágangi á áfellu við næsta hús er ábótavant og er þar veruleg lekahætta. Einnig er líklegt að foksnjór hafi leitað inn í þakrýmið um hábárur þakjárnsins yfir útveggjum þeim megin sem þakbrún er ekki "klædd af". Þakjárnið er að öllum líkindum frá því húsið var byggt og er víða farið að ryðga sérstaklega þar sem skiltafestingar, sem ekki er búið að fjarlægja nema að nokkru leyti, hefur verið komið fyrir í gegnum járnið.

                "Byggingarplastið" sem sett hefur verið neðan við glerullina og átt að þjóna þeim tilgangi að vera rakaþétting er víða óþétt á samskeytum, sérstaklega við útveggi og er ekki fullnægjandi rakavörn og er þar af leiðandi meginástæða fyrir rakamyndun neðan á þakjárninu.

                Það er álit matsmanna að vöntun á þakklæðningu og þakpappa sé brot á 55. grein byggingarsamþykktar fyrir Reykjavík sem í gildi var frá 24. mars 1965 til 16. maí 1979 og almennt ríkjandi venju um slíkan frágang á umræddu tímabili.”

                Er síðan rakin 55. gr. byggingarsamþykktar fyrir Reykjavík, en síðan segir:

                „All umfangsmiklar úrbætur þurfa að fara fram á þakinu til þess að koma því í lögmætt ástand eins og krafist er í byggingarreglugerð. Matsmenn leggja til að eftirfarandi viðgerðir fari fram og að öllu leyti ofan frá.” Eru síðan taldar einstakir kostnaðarliðir, bæði vinna og efni, miðað við verðlag í desember 2001, og er samtala með virðisaukaskatti kr. 6.589.400.

                Samkvæmt Yfirliti fasteignar, frá Fateignamati ríkisins, sem sagt er að fyrir hafi legið við gerð bæði kauptilboðs og kaupsamnings, er br. flatarmál Hyrjarhöfða 2, Reykjavík, 864,0 fm og br. rúmmál 3369,0 rúmm. Samkvæmt bréfi FMR, dags. 07.11.2001, segir um upphaflega skráningu á 864,0 fm, sem er brúttóflatarmál Hyrjarhöfða 2, Reykjavík, og er að finna í matsgögnum FMR frá 1985 og þannig sundurliðað:

Grunnflötur húss, 1. hæð    601,6 fm

Milliloft, timbur, 2.hæð        262,4 fm

Samtals                                  864,0 fm

 

Í matsgerðinni segir síðan: „Fasteignin Hyrjarhöfði 2 skiptist í 7 einingar eða súlubil, nánast jafnstór. Milligólf eða efri hæð er í vesturenda hússins í 2 einingum af 7. Miðað við kaupverð kr. 68.500.000 fyrir 864 fm. þá er fermetraverð að meðaltali kr. 79.282 fyrir hvern fermetra á neðri og efri hæð hússins.

Fasteignin er iðnaðarhúsnæði sem er teiknað fyrir bílaþjónustu. Í slíku húsnæði er almennt að einhver hluti hússins sé á milligólfi, sem er ódýrara í byggingu heldur en gólf götuhæðar, sem m.a. hefur meiri lofthæð. Það er álit matsmanna að stærð milligólfs að Hyrjarhöfða 2 sé ekki slík, að það hafi áhrif á meðalfermetraverð húseignarinnar til lækkunar, í samanburði við aðrar svipaðar eignir.

Skv. mælingu matsmanna reyndist brúttóstærð hússins vera sem hér segir og miðast mælingin þá við utanmál á útveggjum og miðlínu innveggjar.

 

Götuhæð: Lengd 37,66 m., breidd 16,07m., alls 605.2 fm.

Efri hæð: Lengd 10,50 m., breidd 16.07 m., alls 168.7 fm.

                                                                Samtals       773.9 fermetrar.

Það er álit matsmanna að kr. 79.282,- pr. fm. hafi verið fullt verð fyrir fasteignina, þegar kaupin voru gerð, miðað við að eignin væri í góðu ástandi og þarfnaðist ekki viðgerða.

Það er ennfremur að sé fasteignin ekki 864 fm., heldur 773,9 fm. þá væri eðlilegt endurgjald fyrir fasteignina kr. 61.356.339,- (kr. 79.282,- pr. fm. x 773.9 fm.) eða hlutfallslega lægra sem nemur færri fermetrum.”

Samkvæmt því sem segir á upplýsingablaði Fasteignamatsins er byggingarár hússins 1979.

Framkvæmdastjóri stefnanda, Stefán Þór Brynjólfsson gaf skýrslu fyrir dómi. Hann gerði í eigin nafni það kauptilboð, sem leiddi til kaupsamnings þess, sem síðar var gerður á milli stefnanda og stefnda um húseignina að Hyrjarhöfða 2, en í tilboðinu var fyrirvari að stofnað yrði nýtt hlutafélag fyrir kaupsamning. Stefán sagði, að stefnandi hafi ætlað að nota hluta húsnæðisins fyrir bílasölu, en hluta þess hefði verið ætlunin að leigja og hefði það verið gert. Stefán sagði, að þeim hefði verið sagt, að í húsinu væri héluleki í vesturenda hússins, óverulegur og gætti hans ekki nema í mjög miklum frostum. Þetta hefði sagt þeim Ísak, sölumaður á fasteignasölunni, sem annaðist kaupin, en einnig hefði stefndi Björn Traustason rætt þetta. Stefnandi hefði talið, að ekki væri stórmál að lagfæra það, ef um væri að ræða héluleka, einkum þar sem stefndi, sem þeir vissu að var hæfur og virtur byggingameistari, hefði sagt þeim, að þetta væri óverulegt. Þeir hafi hins vegar orðið varir við leka í júlí og ekki talið, að um gæti verið að ræða héluleka. Haft var samband við fasteignasöluna, sem aftur hafi haft samband við stefnda, sem fór upp á þakið, sagðist hafa fundið þar göt á járninu, sem hann hefði getað lokað. Stefán sagði, að leki hefði verið á mörgum stöðum í húsinu. Stefán sagði, að fram hefði komið á skjali frá Fasteignamati ríkisins, sem frammi lá við gerð samningsins, að flatarmál þess húsnæðis, sem um ræðir væri 864 fermetrar. Jafnframt hefði verið skýrt frá því að gólfflötur efri hæðar væri um 170 fm. Hann sagði, að tilboðið hefði tekið mið af þessari fermetratölu og hefði, að því hann minnti, verið gert ráð fyrir um 80.000 krónum fyrir hvern fm. Hann sagði, að ekki hefði verið kannað neitt nánar um raunverulegt flatarmál, hvorki það, sem fram kemur á uppdrætti með lóðarsamningi, né það sem sjá má af öðrum uppdráttum.

Stefndi, Björn Traustason, gaf skýrslu fyrir dómi og skýrði svo frá, að hann hefði keypt húsið af Austurleið hf. með kaupsamningi dagsettum 23. nóvember 1999 og afhendingardegi 30. janúar 2001 og leigt það út þá þegar. Hann hefði fengið upplýsingar um leka frá leigjendum, sem lýst hefðu honum þannig, að hann hefði talið ljóst, að um væri að ræða galla í rakavörn þaksins. Hann hafði ekki heyrt um annan leka en þennan fyrr en stefnandi kvartaði um leka. Hann hafi þá skoðað húsið að innan og séð merki um lekann. Hann hafi eftir það farið upp á þak til að kanna málið. Hann hafi fundið þar fimm göt, sem hann taldi vera greinileg slysagöt, eins og eftir högg eftir járn og gerði stefndi sér í hugarlund, að þau stæðu í einhverju sambandi við það, að fyrri eigandi hússins hafði verið með skilti á þakinu. Stefndi kvaðst hafa þétt þessi göt. Stefndi sagði, að ekkert hefði verið rætt um flatarmál húsnæðisins sérstaklega fyrir gerð tilboðs og hefði aðeins verið miðað við það, sem stóð í yfirliti Fasteignamatsins. Hann kannaðist ekki við, að stefnanda hefði verið sagt, að flatarmál milligólfsins væri 170 fm, eins og framkvæmdastjóri stefnanda hefði upplýst. Hann taldi sig hafa séð, að einhvern tíma hefði milligólfið verið stærra, þar sem á bitum hefðu verið festingar, sem bentu til þess. Hann sagðist hafa boðið stefnanda að setja upp milligólf fyrir hann, en því boði hafi verið hafnað, þar sem það hentaði ekki starfseminni.  

Málsástæður stefnanda og gagnstefnda:

Af hálfu stefnanda er krafa reist á því, að hin selda eign hafi ekki verið búin þeim kostum, sem voru forsenda fyrir kaupsamningi aðila. Stefnda hafi verið ljóst og einnig fasteignasala þeim, sem annaðist viðskiptin, að stefnandi hygðist reka bílasölu í húsinu og því hafi gólffermetrar skipt verulegu máli fyrir stefnanda. Hluti hússins sé á tveimur hæðum og sé skrifstofurými á efri hæð í vesturenda hússin. Við skoðun stefnanda á húsinu hafi verið augljóst, að milligólf var í vesturenda hússins. Með engu móti hafi verið hægt að álykta að milligólf ætti að vera eða kynni að vera í öðrum hluta hússins.

Ljóst sé, að stefnandi hafi orðið fyrir verulegu tjóni af því að húsið hafi reynst minna að flatarmáli en ráð var fyrir gert og hafi verið forsenda fyrir kaupunum. Færri fermetrar á gólfi þýði minna rými fyrir bifreiðar í sýningarsal.

Þá byggir stefnandi á því, að við verðlagningu fasteignarinnar hafi verið miðað við 864 fermetra og kaupverð tekið mið af því.

Stefnandi telur að stefnda hafi verið kunnugt um að þak hússins læki og leynt því við kaupin, að ekki væri einvörðungu um að ræða, að raki myndaðist á afmörkuðum stað vegna hitaskila. Stefndi sé faglærður á sviði bygginga, en forsvarsmaður stefnanda ófróður um byggingar. Hann hafi ekki notið aðstoðar eða leiðbeininga fagráðgjafa við kaupin. Hafi hann talið sig geta treyst því, að lýsing seljanda væri rétt.

Dómkröfur stefnanda eru reistar á ákvæðum kaupsamnings aðila, en stefnandi telur að stefndi hafi vanefnt kaupsamninginn og á hinu selda séu þvílíkir annmarkar og gallar að hann hafi orðið fyrir tjóni. Þannig standist húsið ekki tilgreind stærðarmál og forsendur samkvæmt kaupsamningi og mælist 773,9 fm í stað 864 fm eins og kaupsamningur hljóðar um. Einnig hafi komið í ljós að þak hússins sé meira og minna ónýtt og þarfnist viðgerðar.

Aðalkrafa stefnanda er reist á niðurstöðu mats hinna dómkvöddu matsmanna bæði varðandi galla á þaki og mat á verðmæti þeirra fermetra, sem á skortir það, sem lofað hafi verið við kaupin.

Varakrafa stefnanda er um afslátt eða skaðabætur að álitum og byggir á því, að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni, sem eðlilegt sé að bæta.

Í gagnstefnu séu kröfur gagnstefnanda reistar á kaupsamningi aðila. Ekki er ágreiningur um, að ógreiddar eftirstöðvar kaupverðs séu kr. 7.777.287 og komi þær til lækkunar á kröfum í aðalsök. Liggi þannig fyrir viðurkenning gagnstefnda á greiðsluskyldu samkvæmt kaupsamningi. Samkvæmt venju í fasteignakaupum fari uppgjör á vöxtum og önnur eðlileg skuldaskil fram við útgáfu afsals og eigi það einnig við í þessu tilviki. Sé ókunnugt um að ágreiningur sé með málsaðilum um þetta atriði. Sýknukrafa gagnstefnda sé á því reist, að óþarft sé og rangt að höfða gagnsök í máli þessu. Aðalstefnandi hafi höfðað skaðabótamál gegn stefnda til þess að fá úr því skorið fyrir dómi, hvort um skaðabótaskyldu sé að tefla og þá til hverrar bótafjárhæðar stefndi skuli svara stefnanda. Meðan ekki hafi verið leyst úr þessu fyrir dómi sé gagnsök á grundvelli kaupsamnings aðila ekki dómtæk. Vísar gagnstefndi til langrar hefðar og dómvenju fyrir því að kaupandi megi fresta greiðslu kaupverðs, liggi fyrir tjón eða ágallar eins og háttar í þessu máli.

Málsástæður stefnda og gagnstefnanda:

Í greinargerð stefnda í aðalsök er krafist sýknu af kröfum stefnanda.

Stefndi byggir á því, að áður en kauptilboð var gert, hafi hann upplýst um þann ágalla á húsinu, héluleka, sem honum var um kunnugt. Þetta tilefni til frekari skoðunar nýtti stefnandi ekki og verður hann að bera hallann af því.

Því er mótmælt, að brotnar hafi verið byggingarreglugerðir eða venjur við byggingar. Í 55. gr. byggingarreglugerðar, sem matsmenn vitna til, komi fram, að við byggingu atvinnuhúsnæðis eigi að taka tillit til eðlis og afnota þess rýmis sem þakið er yfir. Í þessu tilfelli hafi þakið verið á sýningarsal bílasölu og hafi vinna við þakið mótast af því. Þá hafi almennt verið farið frjálslegar með byggingaraðferðir á þeim tíma er húsið var byggt.

Þótt fallist yrði á bótaskyldu er ljóst, að þær lagfæringar, sem matsmenn leggja til og kröfur stefnanda eru byggðar á, eru langt umfram það að laga það sem að er, og er í raun miðað við, að byggt sé algjörlega nýtt þak á húsið.

Þakið sem fyrir er, er orðið gamalt og að því komið að endurnýja það án þess að það sé ábyrgð seljanda.

Stefnandi gerði við kaupin engar sérstakar kröfur um grunnflöt hússins og er ekki vitað annað en að hann sé sá, sem hann sá og skoðaði og heldur stefndi því fram, að stefnandi hafi látið sér í léttu rúmi liggja hver var raunveruleg fermetratala hússins.

Stefndi bendir á, að eðlilegt sé einnig, að líta fremur til rúmmáls hússins, þegar metin sé stærð þess. Á yfirliti Fasteignamats, sem frammi lá við kaupin, er getið um rúmmál hússins, enda þótt þess sé ekki getið í kauptilboði eða kaupsamningi. Ekkert hefur komið fram um að rúmmál hússins sé minna en þar er skráð.

Stefndi bendir á, að hann hafi, þegar þessi umræða kom upp, boðið stefnanda umfram skyldu að setja milligólf í húsið til þess að fjölga fermetrum í gólffleti um það, sem stefnandi taldi á vanta. Því boði hafnaði stefnandi.  

Niðurstaða:

I. Aðalsök.

Óumdeilt er og skjalfest, að stefnandi var upplýstur um það, áður en hann gerði kauptilboð sitt, að borið hefði á "hélu leka" í húsinu eftir frost. Eftir að stefnandi varð var við leka í júlí 2001, fór stefndi upp á þakið, skoðaði það og fann þar, að eigin sögn, fimm göt, sem hann taldi bera með sér, að hafa orðið fyrir slysni með því, að eitthvað hefði rekist í þakið.  Stefndi mun hafa þétt þessi göt.

Þegar hinir dómkvöddu matsmenn skoðuðu þakið fundu þeir verulega bleytu ofan á plastdúk, sem lagður hefur verið ofan á þakeinangrun. Matsmenn nefna ekki í matsgerðinni að þeir hafi fundið leka, en segja, að í ljós hafi komið að frágangi á áfellu við næsta hús sé ábótavant og sé þar veruleg lekahætta. Í matsgerðinni segir, að "byggingaplastið" sem sett hefur verið neðan við glerullina og átt hefur að þjóna þeim tilgangi að vera rakaþéttilag sé víða óþétt á samskeytum, sérstaklega við útveggi og sé ekki fullnægjandi rakavörn og sé þar af leiðandi meginástæða fyrir rakamyndun neðan á þakjárninu.

Þá telja matsmenn það hafa verið brot á ákvæðum byggingarsamþykktar Reykjavíkur og almennt ríkjandi venju um slíkan frágang á byggingartíma hússins, að þakklæðningu og þakpappa vantaði. Að því er varðar vanbúnað þaksins verður að fallast á, að við frágang þess hafi orðið frávik frá byggingarsamþykkt.

Er það skoðun hins byggingafróða meðdómanda, að þetta frávik, vöntun á þakklæðningu og þakpappa, hafi einnig átt sinn þátt í, að raki myndaðist neðan á þakjárninu.

Ekki hefur verið haldið fram, eða neitt bent til, að stefndi hafi komið að byggingu hússins að Hyrjarhöfða 2, eða haft nein afskipti af húsinu fyrr en hann keypti af Austurleið hf. og ekkert kemur fram um það gögnum um kaup hans á eigninni, að honum hafi verið kynnt, hvernig háttað var gerð þaksins. Verður hann því ekki gerður ábyrgur fyrir því, að gerð þaksins var ekki í samræmi við byggingarsamþykkt þá, sem í gildi var um það leyti, sem húsið var byggt.

Tillit verður að taka til þess, að stefndi, sem átt hafði eignina í rúmlega eitt ár, hafði leigt hana frá sér allan þann tíma og aldrei haft afnot hennar sjálfur, skýrði stefnanda frá því, sem hann hafði fengið upplýsingar um frá leigjendum sínum um leka. Hefur ekki verið sýnt fram, að hann hafi leynt neinu, sem hann vissi, um ástand eignarinnar.

Eins og fram kom í kauptilboði stefnanda vissi hann jafnmikið og stefndi um þá ágalla, sem á þaki hússins voru, áður en hann gekk til kaupanna og hefur ekki sýnt fram á, að stefndi hafi leynt hann neinu, sem hann vissi um lekann.  Getur hann því ekki nú gert stefnda ábyrgan fyrir þeim kostnaði, sem stofna þarf til til að bæta úr göllum þessum.

Stefnandi hefur ekki sýnt fram á eða gert líklegt, að hann hafi lagt til grundvallar kaupum sínum á eigninni, að flatarmál hennar væri ákveðin fermetratala. Í tilboði því, sem samþykkt var af stefnda og sem varð grundvöllur kaupsamnings, standa orðin "…birt stærð 864…" í framhaldi af greiningu eignarinnar. Sömu orð er að finna í kaupsamningi, sem síðar var gerður. Aðilar eru sammála um að hér er byggt á því, sem stendur um eignina í yfirliti Fasteignamats ríkisins, en þar segir, að um sé að ræða  "Br. flatarm."   Fram hefur komið, að grunnflötur hússins er skráður 601,6 fm og hefur ekki breyst umtalsvert frá því húsið var byggt. Eins og röksemdum stefnanda er háttað, hefði verið eðlilegt, að hann kannaði hver væri skipting gólfflatarins milli annars vegar grunnflatar hússins og hins vegar milligólfs. Framkvæmdastjóri stefnanda upplýsti, að honum hefði verið sagt, fyrir kaupin, að milligólfið væri 170 fm, sem ekki skeikar miklu frá því sem matsmenn mældu eða 168,7 fm.

Stefnanda var ljóst, að talan 864 fm var komin úr yfirliti Fasteignamatsins og var engan vegin staðhæfing stefnda eða sérstaklega tilgreint loforð hans um að gólfflöturinn væri 864 fm, eins og mátti einnig lesa út úr þeim fyrirvara, að um væri að ræða "birta" stærð hússins.

Hefur stefnandi hvorki sýnt fram á að stefnda hafi verið kunnugt um að tala sú sem fram kemur í samningunum væri röng, né hefur hann sýnt fram á að hið tilgreinda gólfflatarmál hafi verið forsenda kaupa hans á eigninni.

Það styður þessa niðurstöðu, að stefnandi hafnaði boði stefnda, sem að vísu var sett fram án viðurkenningar á skyldu, um að setja milligólf í húsið svo að það næði þeirri stærð, sem nefnd var eða 864 fm.

Með vísan til ofanritaðs verður stefndi sýknaður af öllum kröfum stefnanda í aðalsök.

Gagnsök.

Ekki verður fallist á það með gagnstefnda, að óþarft og rangt hafi verið að höfða gagnsök í máli þessu og verður ekki fallist á að sýkna beri hann í gagnsökinni af þeirri ástæðu.

Gagnstefndi ber að öðru leyti ekki brigður á kröfur á hendur honum í gagnsök.

Tölulega ber ekki á milli aðila gagnsakarinnar og verður krafa gagnstefnanda því tekin til greina að fullu og verður gagnstefndi Hyrjarhöfði 2 ehf. dæmdur til að greiða gagnstefnanda Birni Traustasyni, kr. 7.777.287 með vöxtum eins og greinir í dómsorði.

Stefnandi, Hyrjarhöfði 2 ehf., greiði stefnda, Birni Traustasyni, málskostnað í aðalsök og gagnsök kr. 500.000.

Stefnandi, Hyrjarhöfði 2, ehf.  greiði réttargæslustefnda, Austurleið ehf., kr. 50.000 í málskostnað.

Dóm þennan kveða upp Logi Guðbrandsson, héraðsdómari ásamt meðdómendunum Birni Björnssyni, húsasmíðameistara, og Jóni Guðmundssyni. löggiltum fasteignasala.

D Ó M S O R Ð:

Í aðalsök skal stefndi, Björn Traustason, vera sýkn af öllum kröfum stefnanda, Hyrjarhöfða 2 ehf., í máli þessu.

Í gagnsök greiði gagnstefndi, Hyrjarhöfði 2 ehf., gagnstefnanda, Birni Traustasyni, kr. 7.777.287 auk dráttarvaxta skv. 10. gr. sbr. 12. gr. laga nr. 25/1987 af kr. 806.599 frá 10.4.2001 til 15.5. 2001, af kr. 4.806.599 frá þeim degi til 22.5.2001, af kr. 1.806.599 frá þeim degi til 5.6.2001, af kr. 806.599 frá þeim degi til 1.7.2001, en frá þeim degi skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 til 15.7.2001, af kr. 5.306.599 frá þeim degi til 15.9.2001, af kr. 10.306.599 frá þeim degi til 20.9.2001, af kr. 5.806.599,  frá þeim degi til 22.10.2001, af kr. 806.599 frá þeim degi til 15.12.2001 og af kr. 7.777.287 frá þeim degi til greiðsludags.

Stefnandi, Hyrjarhöfði 2 ehf., greiði stefnanda, Birni Traustasyni, málskostnað í aðalsök og gagnsök kr. 500.000.

Stefnandi, Hyrjarhöfði 2 ehf. greiði réttargæslustefnda, Austurleið ehf., kr. 50.000 í málskostnað.