Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Benedikt Bogason og Greta Baldursdóttir.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 15. desember 2016, en kærumálsgögn bárust réttinum 30. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 6. desember 2016, þar sem tekin var til greina krafa varnaraðila um að sér yrði heimilað að fá sóknaraðila borinn með beinni aðfarargerð út úr húsnæði í eigu varnaraðila að Hagamel 67 í Reykjavík. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að framgreindri kröfu varnaraðila verði hafnað. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Samkvæmt gögnum málsins gerðu aðilarnir samning 12. júní 2015, þar sem sóknaraðili tók á leigu húsnæði varnaraðila að Hagamel 67 til tíu ára frá 15. sama mánaðar að telja. Varnaraðili beindi 1. september 2016 til sóknaraðila áskorun um að bæta úr tilteknum atriðum í skiptum þeirra, sem varnaraðili taldi fela í sér vanefndir á leigusamningnum, og var hún í vissum atriðum áréttuð með bréfum 12. og 26. september sama ár. Því var ekki borið þar við að sóknaraðili hafi vanefnt skyldu sína til greiðslu húsaleigu. Þótt í röksemdum fyrir niðurstöðu hins kærða úrskurðar sé að hluta ranglega rætt í þessu sambandi um greiðsluáskoranir frá varnaraðila getur það engu breytt um að úrskurðurinn verður að þessu gættu staðfestur með vísan til forsendna hans.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Brúsi og Bassi ehf., greiði varnaraðila, Úlló ehf., 350.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 6. desember 2016.

Með aðfararbeiðni, sem móttekin var í Héraðsdómi Reykjavíkur 14. október 2016, hefur sóknaraðili, Úlló ehf., kt. 701293-5099, Aflagranda 35, Reykjavík, krafist þess að honum verði heimilað að fá varnaraðila, Brúsa og Bassa ehf., kt. 490615-1130, Hlíðar­hjalla 56, Kópavogi, ásamt öllu því sem honum tilheyrir, borinn með beinni að­far­argerð út úr fasteigninni Hagamel 67, Reykjavík, með fastanúmer 202-6310. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila að mati dómsins og að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Þá krefst varnaraðili máls­kostnaðar úr hendi sóknaraðila að mati dómsins.

Málið var tekið til úrskurðar 24. nóvember sl. að loknum munnlegum mál­flutningi.

I.

Málavextir

Með tímabundnum leigusamningi 12. júní 2015 tók varnaraðili á leigu húsnæði sóknar­aðila á jarðhæð fasteignarinnar við Hagamel 67 í Reykjavík, fastanúmer 202-6310. Skyldi leigutími hefjast 15. júní 2015 og ljúka 14. júní 2025. Hið leigða var samkvæmt 2. gr. samningsins rými á jarðhæð í áðurnefndu húsnæði, samtals 110,7 fm. Samkvæmt 5. gr. samningsins skyldi leigan vera 240.000 krónur á mánuði en á tíma­bilinu frá 1. júlí til 31. desember 2015 skyldi mánaðarlegt leigugjald vera 200.000 krónur á mánuði en fullt leigugjald frá 1. janúar 2016. Þá sagði að leigutaki skyldi ekki greiða leigu frá afhendingardegi til 30. júní 2015.

Í 12. gr. samningsins var kveðið á um að leigutaki myndi reka bókaverslun og bóka­kaffihús í hinu leigða og skyldi það ávallt vera aðalstarfsemi leigutaka. Þá sagði jafn­framt að leigutaka væri óheimilt að hefja annars konar starfsemi í hinu leigða húsnæði án samþykkis leigusala.

Í 13. gr. samningsins kom m.a. fram að leigutaki skyldi framvísa banka­trygg­ingu, sem næmi þriggja mánaða leigu, til tryggingar á efndum leigusamningsins. Jafn­framt sagði í 5. gr. hans að kæmi til þess að leigutaki skilaði ekki inn bankaábyrgð innan 30 daga frá undirskrift samningsins eða bankaábyrgðin rynni út án þess að leigu­taki sinnti endurnýjunarskyldu sinni hefði leigusali rétt til uppsagnar á samn­ingnum án frekari fyrirvara. Samkvæmt 14. gr. hans var framleiga hins leigða óheimil nema með samþykki leigusala. Í 15. gr. samningsins um vanefndir sagði m.a. að kæmi til þess að leigusali lýsti yfir riftun vegna vanefnda, með vísan til 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, og krefðist þess að leigjanda bæri að rýma húsnæðið og/eða leigusali höfðaði útburðarmál á hendur leigutaka samkvæmt 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, bæri leigutaka að skila lyklum til leigusala þegar í stað. Þá sagði að um samninginn færi að öðru leyti eftir ákvæðum laga nr. 36/1994.

Sama dag undirrituðu aðilar samning um kaup varnaraðila á rekstri bóka­búð­arinnar Úlfarsfell við Hagamel 67 í Reykjavík. Var nánar tiltekið um að ræða nafn, lén og vefsíðu-/r, alla innanstokksmuni, tæki og áhöld, ásamt öllu öðru sem við kæmi rekstri félagsins og fram kæmi í tækja- og innréttingalista sem væri hluti af kaup­samn­ingnum. Nam kaupverðið 4.500.000 krónum og skyldi hið selda afhent 15. júní 2015.

Varnaraðili mun hafa flutt inn í húsnæðið á upphafsdegi samningsins, 15. júní 2015, og hafið þar rekstur bókaverslunar og bókakaffihúss. Fljótlega mun hafa farið að halla undan fæti í rekstrinum og greinir aðila á um ástæður þess. Fór svo að starf­semi í húsnæðinu var hætt. Af hálfu varnaraðila er því m.a. haldið fram að skömmu eftir kaup hans á rekstrinum hafi komið í ljós að rekstrargrundvöllur fyrir áðurnefnda starfsemi hafi ekki verið fyrir hendi og tæki sem fylgt hefðu rekstrinum hafi verið í ólagi. Aðila greinir einnig á um það tímamark er starfsemin var aflögð. Hefur sóknar­aðili haldið því fram að það hafi verið í lok apríl 2016 og að frá þeim tíma hafi engin starfsemi verið í hinu leigða. Varnaraðili heldur því fram að einhver starfsemi hafa verið í húsnæðinu í maí og júní 2016.

Þann 10. ágúst 2016 sendi annar fyrirsvarsmaður varnaraðila, Björn Ófeigsson, tölvu­póst á annan fyrirsvarsmann sóknaraðila, þar sem fram kom að varnaraðili væri nauðbeygður til að segja upp leigusamningi um húsnæðið. Áform um fjármögnun hefðu ekki gengið sem skyldi, skuldastaða fyrirtækisins væri afar slæm og þau sæju sér ekki fært að halda húsnæðinu. Félagið væri á barmi gjaldþrots og gæti því ekki borgað leigu. Það sem félagið hefði til skiptanna væri framköllunarvél og allt sem henni fylgdi, mublur og innanstokksmunir verslunarinnar ásamt þeim vörum sem eftir væru. Tillaga þeirra, og það eina sem þau gætu gert í stöðunni, væri að bjóða sóknaraðila að taka allt sem félagið ætti inni í húsnæðinu. Fyrirsvarsmaður sóknar­aðila svaraði tölvupóstinum 13. sama mánaðar. Þar kemur m.a. fram að í ljósi að­stæðna þyrfti að ljúka málinu sem allra fyrst og þar sem varnaraðili væri á leið í gjald­þrot væri óskað eftir því að hann tæki sem allra fyrst allt það sem kynni að tilheyra þrotabúinu og tekið væri fram í kaupsamningi að væri eign félagsins. Þá sagði að með leyfi áðurnefnds Björns hefði verið sett upp auglýsing um að húsnæðið væri til leigu, nokkur pappi verið fjarlægður úr gluggum og rýmið verið sýnt einum aðila. Í út­burð­ar­beiðni kemur fram að í kjölfar þessara samskipta, nánar tiltekið þann 24. ágúst sl., hafi fyrirsvarsmenn sóknaraðila, Hafdís og Jón, og fyrirsvarsmenn varnaraðila, Björn og Aníta Rut, hist í fasteigninni þar sem farið var yfir lista vegna lausafjár sem varn­ar­aðilar ætluðu að fjarlægja úr fasteigninni. Á fundinum hafi komið fram hjá fyrir­svars­mönnum varnaraðila að allt lausafé yrði fjarlægt fyrir 1. september og ákveðið að sett yrðu upp skilti í gluggum rýmisins um að það væri til leigu. Laugardaginn 27. ágúst 2016 hafi þau svo fjarlægt að mestu allt lausafé úr fasteigninni. Varnaraðili hefur mót­mælt þessari atvikalýsingu sóknaraðila og kveður ekkert samkomulag hafa verið fyrir hendi um rýmingu húsnæðisins eða að lausafjármunir yrðu fjarlægðir.

Fram kemur í greinargerð varnaraðila að Björn hafi ekki greint öðrum fyrir­svars­mönnum félagsins, eða stjórn þess, frá samskiptum sínum við fulltrúa leigusala. Fór það svo að strax og annar fyrirsvarsmaður þess, Aníta Harðardóttir, hafi fengið veður af þessu hafi hún haft samband við fulltrúa leigusala 29. ágúst 2016 og tilkynnt að tölvupóstur Björns hefði greinilega „verið sendur í svartsýniskasti“ en án hennar vitneskju og samþykkis. Það sem kæmi fram í pósti hans um stöðu félagsins væri al­farið rangt. Félagið væri ekki á leið í gjaldþrot enda væri félagið í skilum bæði með húsa­leigu og allar sínar skuldir. Þá væri það „hreint á vanskilaskrá“. Þá sagði að það til­kynntist hér með að félagið myndi halda áfram að greiða leigu eins og leigu­samn­ingur kvæði á um. Samþykki beggja fyrirsvarsmann hefði þurft til að skrifa undir húsa­leigusamninginn og að sama skapi þyrfti staðfestingu þeirra beggja til að slíta honum.

Fram kemur í beiðni sóknaraðila að í ljósi fyrri samskipta aðila hafi það komið fyrir­svarsmönnum hans í opna skjöldu þegar þeim hafi borist áðurnefndur tölvupóstur frá framkvæmdastjóra varnaraðila þar sem uppsögnin var dregin til baka og vísað til þess að til hefði þurft samþykki beggja stjórnarmanna til uppsagnar leigusamningsins.

Í beiðni kemur jafnframt fram að í framhaldi af þessu hafi fyrirsvarsmenn sókn­araðila óskað eftir skýringum á þessu háttalagi fyrirsvarsmanna varnaraðila. Á fundi aðila 31. ágúst 2016 hefði þeim svo verið tilkynnt að allt hlutafé í varnaraðila hefði verið selt þriðja aðila en fyrirsvarsmenn varnaraðila hefðu ekki viljað upplýsa um hvaða starfsemi nýir eigendur hygðust reka í húsnæðinu. Þessari lýsingu hefur verið mótmælt af hálfu varnaraðila og því alfarið hafnað að til hafi staðið að selja rekstur félagsins. Þá segir í beiðni sóknaraðila að síðar þennan sama dag hafi fyrir­svars­menn varnaraðila skipt um læsingar í hinu leigða og hefur því ekki verið mót­mælt af hálfu varnaraðila.

Með áskorun sóknaraðila til varnaraðila 1. september 2016, sem send var varnar­aðila með símskeyti, var, með vísan til 61. gr. laga nr. 36/1994, skorað á varnar­aðila að bæta úr fjölmörgum atriðum í leigusambandi aðila innan sjö daga frá móttöku áskor­unarinnar. Voru þar áréttaðar skyldur leigutaka samkvæmt 12. gr. samningsins um að halda uppi rekstri í húsnæðinu og óskað upplýsinga frá fyrirsvarsmönnum leigu­sala um að rekstur félagsins hefði verið seldur þriðja aðila. Var vísað til heimildar leigu­sala til riftunar á leigusamningi á grundvelli 3., 4., 6., 7., 9. og 10. töluliðar 61. gr. laga nr. 36/1994. Þá var óskað eftir því að bankaábyrgð yrði lögð fram í samræmi við ákvæði samningsins. Yrði ekki brugðist við af hálfu varnaraðila innan þess tíma­frests myndi leigusali rifta samningnum án frekari viðvörunar, sbr. 61. gr. laga nr. 36/1994, og allur réttur áskilinn til að hafa uppi skaðabótakröfu á hendur leigutaka vegna þess tjóns sem vanefndir leigutaka hefðu valdið leigusala, þ.m.t. til greiðslu bóta sem jafngiltu leigu til loka leigutímans, sbr. 62. gr. sömu laga.

Varnaraðili mótmælti áskorun sóknaraðila, með bréfi 7. september 2016, sem til­hæfulausri og óheiðarlegri tilraun til að ganga á hagsmuni hans sem frá fyrsta degi hefði lagt sig fram við að efna leigusamninginn milli aðila. Þá sagði að umræddum leigu­samningi hefði ekki verið sagt upp þar sem samþykktir félagsins kvæðu á um það að meirihluti stjórnar skuldbyndi félagið. Þá var áréttað að félagið væri „ekki á barmi gjald­þrots.“ Hvað varðaði áskorun sóknaraðila um að félagið héldi áfram rekstri í sam­ræmi við efni samningsins var tekið fram að svo virtist sem leigutaki hefði „mögu­lega með sviksamlegum veitt rangar upplýsingar um afkomu rekstursins í hinu leigða, til að liðka fyrir sölunni, en að mjög takmarkaður rekstrargrundvöllur hafi verið fyrir óbreyttan rekstur í hinu leigða“. Þá sagði að félagið hygðist halda áfram verslunar- og veitingarekstri í hinu leigða, en hafi þurft að taka ákvarðanir sem mið­uðu að því að styrkja rekstrargrundvöllinn, endurbæta umgjörð rekstrarins og lág­marka það tjón sem félagið hefði orðið fyrir vegna galla í framköllunarvél og mögu­lega rangra rekstrarupplýsinga. Þá var tekið fram að framköllunarvélin sem skila hefði átt árlegum tekjum upp á fimm milljónir króna hefði verið biluð frá upphafi. Jafnframt hefði komið í ljós að bókfært virði dýrasta tækisins í rekstrinum hefði við söluna ekki verið nema 638 krónur. Í því ljósi hygðist félagið láta skoða framangreind viðskipti og áskildi sér allan rétt í því sambandi. Þá var að endingu tekið fram að leiðréttur væri sá mis­skilningur að framleiga hefði átt sér stað enda hefði aðild að leigusamningum ekki breyst. Þá sagði að ásakanir sóknaraðila í garð félagsins væru ámælisverðar og væri þeim vísað til föðurhúsanna. Svo virðist sem leigusali hefði sjálfur haft í frammi svik­sam­lega og mögulega refsiverða háttsemi. Þá sagði að lokum að óskaði leigusali eftir því að leigutaki breytti áður samþykktu tryggingarformi og framvísaði bankaábyrgð teldi leigutaki sjálfsagt að bregðast við því og afhenda leigusala bankatryggingu gegn móttöku tryggingarvíxils sem væri í vörslu leigusala.

Í svarbréfi sóknaraðila 12. september 2016 var aðdróttunum um sviksamlega hátt­semi sóknaraðila hafnað. Þá var óskað eftir því að skýr svör yrðu gefin um hvort hluta­fé í varnaraðila hefði verið selt þriðja aðila að hluta eða öllu leyti. Ef það væri raunin var þess óskað að upplýst yrði um hverjir hinir nýju eigendur væru og hvers konar rekstur þeir hygðust vera með í fasteigninni. Þá var þess einnig óskað að upplýst yrði um hvenær „venjubundinn rekstur og eðlileg starfsemi“ myndi hefjast að nýju í hús­næðinu. Í lok bréfsins var þess krafist að varnaraðili legði fram, innan 14 daga frá dag­setningu bréfsins, bankaábyrgð sem gilda skyldi út allan leigutímann og sam­svaraði þriggja mánaða leigugjaldi. Þá var áréttað að sóknaraðili áskildi sér rétt til að rifta leigusamningnum á grundvelli vanefnda og hafa uppi skaðabótakröfu á hendur varnaraðila.

Engin viðbrögð munu hafa borist af hálfu varnaraðila við bréfinu 12. september 2016 innan þess 14 daga frests sem tiltekinn var í lok bréfsins. Sóknaraðili sendi þá ítrekunarbréf til varnaraðila 26. sama mánaðar þar sem áréttuð var beiðni um að upplýst yrði um hvort rekstur varnaraðila hefði verið seldur þriðja aðila að öllu leyti eða að hluta og ef svo væri raunin var óskað upplýsinga um nýja eigendur. Þá var einnig óskað eftir því að upplýst yrði hvenær „venjubundinn rekstur og eðlileg starf­semi“ myndi hefjast að nýju auk þess sem ítrekuð var beiðni um framlagningu banka­ábyrgðar. Óskað var eftir því að svar við erindinu bærist innan sjö daga frá dag­setn­ingu bréfsins en að öðrum kosti yrði leigusamningi aðila rift.

Varnaraðili ritaði sóknaraðila svarbréf 1. október 2016. Með bréfinu fylgdi afrit af bankaábyrgð. Þá var tekið fram, vegna tilvísunar sóknaraðila til 9. töluliðar 1. mgr. 61. gr. laga nr. 36/1994, að ákvæði hans gæti ekki átt við þegar sérstakar ástæður hefðu gert lokun óumflýjanlega, sbr. 31. gr. sömu laga. Nauðsynlegt og óumflýjanlegt hefði verið að bregðast við þeim aðstæðum að sjálfan rekstrargrundvöllinn skorti. Að­stæð­urnar yrðu varla óumflýjanlegri en það. Þá sagði að þrátt fyrir þetta myndi varnar­aðili „leitast við að starfsemi hefjist í hinu leigða húsnæði sem fyrst“ og myndi upp­lýsa sóknaraðila um þá framvindu eftir bestu getu. Jafnframt var tekið fram að sókn­ar­aðili hefði selt varnaraðila eignir sem sá síðarnefndi hefði greitt 4.500.000 krónur fyrir sam­hliða undirritun húsaleigusamnings. Virtist sem bókfært virði sömu eigna hafi á sama tíma verið 638 krónur. Ekki þyrfti að fjölyrða um það hve alvarleg sú staða væri. Þá sagði að engar athugasemdir hefðu borist varnaraðila frá nærliggjandi rekstrar­aðilum. Jafnframt sagði að varnaraðili hygðist halda áfram „verslunar- og veitinga­rekstri“ í hinu leigða. Þá sagði um aðild og eignarhald að sóknaraðili ætti ekki í neinu samn­ingssambandi við eigendur varnaraðila. Þar af leiðandi hefði eignarhald varnar­aðila engin áhrif á gildi leigusamningsins. Þá yrði varnaraðili ekki krafinn um upp­lýs­ingar með hótunum um riftun vegna vanefnda umfram þá skyldu sem á honum hvíldi á grundvelli 6. mgr. 19. gr. laga nr. 138/1994 um einkahlutafélög.

Með ábyrgðarbréfi, 11. október 2016, rifti sóknaraðili leigusamningi aðila á grundvelli 61. gr. laga nr. 36/1994 með vísan til þess að ekki hefði verið brugðist við áskorun hans frá 1. september 2016 og bætt úr þeim atriðum sem þar höfðu verið tilgreind. Var þess krafist að varnaraðili rýmdi húsnæðið þegar í stað en að öðrum kosti yrði höfðað útburðarmál. Þá var vísað til 15. gr. leigusamnings aðila og þess krafist að lyklum yrði skilað til sóknaraðila þegar í stað og að úttekt á leiguandlaginu færi fram að þeim fengnum.

Svar barst samdægurs frá lögmanni varnaraðila með tölvupósti þar sem því var mót­mælt að skilyrði riftunar væru fyrir hendi og tjáð að lyklum að húsnæðinu yrði ekki skilað.

Í ljósi þessarar afstöðu varnaraðila kveður sóknaraðili að sér hafi verið nauð­ugur sá kostur að höfða mál þetta um útburð varnaraðila úr fasteigninni og að honum yrðu fengin umráð eignarinnar með beinni aðfarargerð. Beiðni sóknaraðila um útburð varn­araðila var móttekin í héraðsdómi 14. október sl.

II

Málsástæður og lagarök sóknaraðila

Af hálfu sóknaraðila er á því byggt að skilyrði riftunar samkvæmt húsaleigulögum nr. 36/1994 séu án alls vafa uppfyllt í málinu með vísan til eftirfarandi röksemda:

Í fyrsta lagi vísist til þess að óumdeilt sé að varnaraðili hafi ekki verið með starf­semi í hinu leigða frá því í lok aprílmánaðar 2016. Allt lausafé í eigu varnaraðila hafi að mestu verið fjarlægt úr hinu leigða í byrjun ágúst sl. Almennt sé viðurkennt í dóma­framkvæmd og fræðaskrifum að undir slíkum kringumstæðum hafi leigusali val um það hvort hann heldur samningi upp á leigjandann, og innheimtir leigu áfram, eða riftir samningi. Sóknaraðili hafi valið síðarnefnda kostinn líkt og honum var heimilt á grund­velli brottflutnings varnaraðila. Í þessu sambandi vísist einnig til þess að hús­fél­agið Hagamel 67 og eigendur annarra eignarhluta telji það hafa haft neikvæð áhrif á aðra starfsemi í húsinu að hið leigða húsnæði hafi staðið tómt jafn lengi og raun ber vitni.

Í öðru lagi vísi sóknaraðili til 3. töluliðar 1. mgr. 61. gr. laga nr. 36/1994. Skýrt komi fram í 12. gr. leigusamningsins að leigutaki skuli reka bókaverslun og bóka­kaffi­hús í hinu leigða og að það skuli ávallt vera aðalstarfsemi leigutaka. Þá komi þar fram að leigutaka sé óheimilt að hefja annars konar starfsemi í hinu leigða húsnæði án sam­þykkis leigusala. Af svörum varnaraðila við fyrirspurnum sóknaraðila sé ljóst að ekki stendur til að reka bókaverslun og bókakaffihús í hinu leigða heldur stendur til að annars konar verslunar- og veitingarekstur verði í rýminu. Samþykki fyrir slíkri starf­semi af hálfu sóknaraðila liggi ekki fyrir. Af þessum sökum sé um að ræða misnotkun á húsnæðinu í skilningi 3. töluliðar nefnds lagaákvæðis sem varnaraðili hafi ekki látið af þrátt fyrir skriflegar áminningar sóknaraðila.

Í þriðja lagi vísi sóknaraðili til þess að samkvæmt 6. tölulið 1. mgr. 61. gr. laga nr. 36/1994 sé leigusala heimilt að rifta leigusamningi ef leigjandi flyst úr húsnæðinu áður en leigutíma er lokið án þess að hafa gert nauðsynlegar ráðstafanir til gæslu og verndar þess. Líkt og fyrr sé rakið hætti varnaraðili starfsemi í húsnæðinu í lok apríl síðast­liðnum. Hann hafi ekkert sinnt húsnæðinu síðan og ekkert gert til gæslu eða verndar þess. Brottflutningur varnaraðila úr húsnæðinu heimili sóknaraðila riftun leigu­samningsins.

Í fjórða lagi vísi sóknaraðili til 7. töluliðar 1. mgr. 61. gr. laga nr. 36/1994. Samkvæmt ákvæðinu sé riftun leigusala heimil m.a. ef húsnæðið spillist í umsjá leigjanda. Hirðuleysi varnaraðila hafi komið sóknaraðila, og raunar öðrum eigendum fast­eignarinnar að Hagamel 67, verulegu illa enda hafi verið skilti í húsnæðinu í allt sumar um að það væri lokað. Vísist í þessu sambandi einnig til 8. töluliðar nefnds ákvæðis þar sem sú skylda hvíli á leigutaka að halda uppi góðri reglu og umgengni í hinu leigða húsnæði. Úr þessu hafi ekki verið bætt þrátt fyrir áskorun sóknaraðila og sé honum því riftun heimil.

Í fimmta lagi vísi sóknaraðili til 9. töluliðar 1. mgr. 61. gr. laga nr. 36/1994 en samkvæmt ákvæðinu sé leigusala heimilt að rifta leigusamningi ef leigjandi verslunar- og veitingahúsnæðis vanrækir, þrátt fyrir áminningar leigusala, skyldur sínar til að halda uppi eðlilegri starfsemi og venjubundnum rekstri, sbr. 31. gr. laganna. Samkvæmt nefndri 31. gr. laganna sé leigjanda verslunar- og veitingahúsnæðis skylt að halda uppi eðlilegum daglegum rekstri á viðtekinn hátt, nema þegar sérstakar ástæður gera lokun nauðsynlega. Líkt og að framan sé rakið hafi varnaraðili, þrátt fyrir að­finnslur sóknaraðila, ekki haldið uppi eðlilegri starfsemi og venjubundnum rekstri í húsnæðinu síðan í lok apríl 2016. Í áskorun sóknaraðila til varnaraðila var skorað á þann síðarnefnda að bæta úr framangreindu innan sjö daga frá móttöku símskeytisins. Þeirri áskorun hafi verið ekki sinnt að neinu leyti. Riftun sé því sóknaraðila heimil, enda engar sérstakar ástæður sem gerðu lokun varnaraðila nauðsynlega.

Í sjötta lagi vísi sóknaraðili til þess að samkvæmt 10. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsa­leigulaga sé leigusala heimilt að rifta leigusamningi ef leigjandi vanræki að öðru leyti en samkvæmt 1.-9. tölulið sama ákvæðis skyldur sínar samkvæmt leigusamningi eða húsaleigulögunum á svo stórfelldan hátt að rýming hans úr húsnæðinu teljist eðlileg eða nauðsynleg. Með vísan til alls þess sem að framan er rakið telur sókn­ar­aðili að framangreindur áskilnaður 10. töluliðar sé uppfylltur og að varnaraðili hafi í raun beitt leigusala sviksamlegri háttsemi.

Sóknaraðili byggir kröfu sína á eignarrétti sínum að fasteigninni Hagamel 67 í Reykjavík merkt fastanúmerinu 202-6310, og telur að öll skilyrði riftunar séu uppfyllt í málinu. Varnaraðili blandi saman lögskiptum aðila um kaup á rekstrinum og samn­ingi um leigu húsnæðisins en um aðskilda löggerninga sé að ræða. Þá hafnar sókn­ar­aðili því alfarið að það geti talist til sérstakra aðstæðna samkvæmt 31. gr. laga nr. 36/1994 að rekstur leigjanda reynist honum erfiðari en hann bjóst við.

Um lagarök vísast til 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför og húsaleigulaga nr. 36/1994, sbr. einkum 31. og 61. gr. laganna. Krafa um málskostnað er reist á 130. gr. laga um meðferð einkamála, sbr. 84. gr. laga nr. 90/1989.

III

Málsástæður og lagarök varnaraðila

Varnaraðili mótmælir staðhæfingum í málsatvikalýsingu sóknaraðila sem röngum, ósönn­uðum og í besta falli ófullkomnum. Kveðst hann hafna kröfu sóknaraðila þar sem skilyrði fyrir útburðarkröfu hans séu ekki uppfyllt. Riftun leigusamningsins hafi verið ólögmæt og geti ekki verið grundvöllur útburðar varnaraðila úr húsnæðinu. Öllum málsástæðum sóknaraðila sé mótmælt sem ósönnuðum enda sé algjör skortur á því að sóknaraðili teljist hafa sannað staðhæfingar sínar. Krafa sóknaraðila sé því á engan hátt svo skýr og réttur hans svo óumdeildur að unnt sé að fallast á kröfu hans. Þá verði að telja atvik öll vera með þeim hætti að varhugavert verði að telja að gerðin nái fram að ganga.

Í áskorun sóknaraðila sé því lýst hvernig varnaraðili á að hafa brotið gegn 3., 4., 5., 6., 7., 8., 9., og 10., tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga. Augljóslega gat 1. tölu­liður ekki átt við þar sem varnaraðili hefur alveg frá upphafi verið í skilum með húsa­leigu og geri enn.

Varnaraðili kveðst hafa svarað þessum ásökunum, með tveimur bréfum, dags. 7. ágúst 2016 og 1. október 2016, en allt hafi komið fyrir ekki. Varnaraðila hafi í kjöl­farið borist yfirlýsing um riftun, sem samdægurs hafi verið mótmælt harðlega enda væru skilyrði riftunar alls ekki fyrir hendi. Verði ekki annað ráðið af atvikum öllum en að áskoranir sóknaraðila hafi verið algjör málamyndagerningur og aðeins sendar formsins vegna til að reyna að byggja undir lögmæti riftunar.

Nánar tiltekið hafi verið skorað á varnaraðila að bæta úr eftirfarandi atriðum:

Í fyrsta lið áskorunarinnar er fjallað um að leigutaka sé óheimilt að hafa með höndum aðra starfsemi í hinu leigða húsnæði án samþykkis leigusala. Þá sé fullyrt að engin starfsemi hafi verið í húsinu frá því í lok apríl 2016. Skorað er á varnaraðila að upp­lýsa um fyrirhuguð not húsnæðisins og láta af misnotkun þess innan sjö daga frá mót­töku áskorunarinnar. Þessu hafi verið svarað með því að upplýsa sóknaraðila um að varnaraðili hygðist halda áfram verslunar- og veitingarekstri, en sérstaklega tekið fram að grunur væri um að leigusali hefði veitt rangar upplýsingar um afkomu rekstr­arins til að liðka fyrir sölunni til varnaraðila. Af þeim sökum hefði komið í ljós fljót­lega eftir afhendingu rekstrarins að mjög takmarkaður rekstrargrundvöllur væri fyrir óbreyttan rekstur í hinu leigða. Hefði félagið því þurft að taka ákvarðanir sem miðuðu að því að styrkja rekstrargrundvöllinn, með endurbótum sem myndu ávalt verða hinu leigða til verðmætaauka.

Ásökunum um misnotkun á hinu leigða sé alfarið vísað á bug, enda hafi starfsemi félagsins ekki legið niðri undanfarna mánuði heldur þvert á móti verið hugsað vel um hið leigða, leiga greidd á réttum tíma og engin önnur starfsemi hefur átt sér stað í hinu leigða sem víki frá heimildum þar um í leigusamningi. Þvert á móti hafi sóknaraðili lagt sig fram við að koma rekstrinum í gott horf, þrátt fyrir, að því er virðist, sviksamlega háttsemi sóknaraðila í tengslum við sölu verslunarinnar til varn­ar­aðila um mitt ár 2015. Sé því alfarið hafnað að vanefnd samkvæmt 3. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga hafi átt sér stað. Þá hafi það sérstaklega verið tekið fram í svari varn­araðila að þær breytingar sem varnaraðili stæði í, hefðu ekki þýðingu fyrir sókn­araðila, né aðra í húsnæðinu, sbr. síðari málslið 27. gr. húsaleigulaga. Starfsemi varn­araðila í hinu leigða sé því í fullu samræmi við 3. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga

Þá sé í öðrum lið áskorunarinnar fullyrt að varnaraðili hafi vanefnt samninginn sökum þess að hann hafi framleigt eða framselt leigurétt sinn. Því hafi verið svarað og síðar ítrekað að aðilaskipti hafi ekki átt sér stað að leigusamningnum, og eigi því ákvæði um framleigu eða framsal leiguréttar ekki við, sbr. 1. mgr. 44. gr. laga nr. 36/1994, sbr. einnig. 3. mgr. 14. gr. leigusamningsins. Sé því ekki brotið gegn 4. tölulið 1. mgr. 61. gr. áðurnefndra laga.

Því næst sé fundið að því að varnaraðili hafi skipt um læsingu á húsnæðinu þannig að „leigusali kemst ekki inn í fasteign sína“ líkt og segi í áskoruninni. Eigi sóknaraðili þar væntanlega við að varnaraðili hafi brotið gegn 5. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsa­leigulaga. Þessu hafi verið svarað með vísan í það að leigusala væri aldrei heimill að­gangur að hinu leigða húsnæði þegar leigjandi eða umboðsmaður hans væri ekki við­staddur, nema með fengnu samþykki hans, sbr. m.a. 1. mgr. 41. gr. sömu laga, sbr. einnig 8. gr. leigusamningsins. Eitt og sér sé það athyglisvert, að leigusala sé kunnugt um að leigutaki hafi skipt um skrá, þar sem honum var ekki sérstaklega tilkynnt um það. Virðist beinlínis sem svo að leigusali telji sér heimilt að fara inn í fasteignina þegar honum sýnist. Enn fremur heldur sóknaraðili því fram í áskorun sinni að varnaraðili hafi brotið gegn 6. tölulið 1. mgr. húsaleigulaga. Þessu sé alfarið hafnað enda hafi varnaraðili ekki flust úr húsnæðinu. Furðu veki að á því sé byggt að varnaraðili hafi ekki gert nauðsynlegar ráðstafanir til gæslu og verndar húsnæðisins þar sem á sama tíma sé fundið að því að varnaraðili hafi skipt um læsingar á húsnæðinu. Þá sé því haldið fram að varnaraðili hafi brotið gegn 7. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga, sem komið hafi öðrum eigendum að Hagamel 67 verulega illa. Staðreyndin sé hins vegar sú að enginn hafi nokkurn tímann kvartað við varnaraðila vegna meintra vanefnda og var það áréttað í svari varnaraðila.

Í þessu sambandi verði að telja meira en lítið athyglisvert að einum degi áður en aðfararbeiðni sóknaraðila sé dagsett, virðist sóknaraðila hafa borist bréf frá húsfélaginu að Hagamel 67, sem algjörlega sé sniðið að ásökunum sóknaraðila í garð varnaraðila. Verði að telja það með ólíkindum. Því til viðbótar mætti færa rök fyrir því að hér væri um að ræða skjal sem hafi að geyma frásögn þriðja aðila, sem alla jafna verði að telja varhugavert að byggja á sem sýnilegu sönnunargagni í máli um beina aðför. Hvað sem því líður, þá sé skorað á varnaraðila að bæta úr þessu innan sjö daga en þar sem varnaraðili hafi ekki vanrækt skyldur sínar og brotið gegn nefndum tölulið sé, eðli málsins samkvæmt, úr engu að bæta.

Enn haldi sóknaraðili áfram, með ásökunum um meintar vanefndir varnaraðila gegn 8. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga. Hafi þeim ásökunum alfarið verið vísað á bug enda um algjöran tilbúning að ræða af hálfu sóknaraðila.

Næst sé vikið að því að varnaraðili hafi brotið gegn 9. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga þar sem rakin er skylda varnaraðila til að halda uppi eðlilegri starfsemi og venjubundnum rekstri og á hann skorað að bæta úr því innan sjö daga. Hafi því verið svarað á þann veg að 9. töluliður 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 ætti ekki við þegar sérstakar aðstæður hafa gert lokun óumflýjanlega, sbr. 31. gr. sömu laga. Nauðsynlegt og óumflýjanlegt hafi verið að bregðast við þeim aðstæðum að sjálfan rekstrargrundvöllinn skorti og yrðu aðstæðurnar varla óumflýjanlegri en það. Þá bættist við þetta sá grunur varnaraðila að allt frá fyrsta bréfi sóknaraðila, þar sem skorað hafi verið á hann að bæta úr þeim þáttum sem krafist var, hafi ætlun hans verið að láta svörin sig engu varða í þeim eina tilgangi að rifta samningnum.

Varnaraðili kveðst hafa verið langt kominn með áætlanir um breytta starfsemi en þessar tilhæfulausu aðdróttanir og ásakanir sem valdi réttaróvissu hafi sett öll slík áform á bið. Varnaraðili tekur fram að hann hafi tapað nægum fjármunum á að kaupa rekstur sem skorti rekstrargrundvöll, þannig að eðli máls samkvæmt fari hann ekki í kostn­aðarsamar framkvæmdir á meðan réttaróvissa ríkir.

Enn haldi sóknaraðili áfram og láti ekki vanta ásakanir um að varnaraðili hafi haft frammi sviksamlega háttsemi gagnvart sóknaraðila, nú í andstöðu við 10. tölulið1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga.

Síðast en ekki síst, hafi sóknaraðili krafist bankaábyrgðar, að fjárhæð 720.000 krónur, með vísan í ákvæði leigusamnings milli aðila. Sóknaraðili hafði þó þegar undir höndum tryggingarvíxil sem hann og varnaraðili sömdu um sem tryggingu fyrir hinu leigða í stað þeirrar bankaábyrgðar sem nefnd er í leigusamningi aðila. Svar varnar­aðila við þessari kröfu sóknaraðila hafi verið að sjálfsagt væri að verða við því ef sóknaraðili óskaði nú frekar eftir tryggingu í formi bankaábyrgðar þrátt fyrir að samið hefði verið um annað fyrirkomulag tryggingar. Útvegaði varnaraðili í kjölfarið banka­ábyrgð að umkrafinni fjárhæð sem móttekin var af sóknaraðila án athugasemda, gegn afhendingu tryggingarvíxilsins.

Þrátt fyrir framangreind svör varnaraðila og viðbrögð við áskorunum sóknar­aðila hafi varnaraðila borist yfirlýsing um riftun sem þegar í stað var mótmælt þar sem varnar­aðili taldi hana ólögmæta. Af því leiði að yfirlýsing um riftun geti ekki haft tilskilin réttaráhrif. Leigusamningur aðila sé því í fullu gildi enda greiði varnaraðili enn leigu og sóknaraðili taki við þeim leigugreiðslum.

Varnaraðili tekur fram að aðfararbeiðni beri að hafna ef varhugavert verði talið að gerðin nái fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna sem heimilt er að afla í málum af þessu tagi, sbr. 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989. Þetta hafi það í för með sér að meiri kröfur eru gerðar til styrkleika þeirrar sönnunar sem sóknaraðili færi fram fyrir réttindum sínum, heldur en annars eru gerðar í einkamálum. Sönnunarstaðan þurfi að vera slík að fram komin gögn styðji að sóknaraðili eigi þau réttindi, sem hann heldur fram, og að auki verði ekki talin raunhæf hætta á að sú mynd gæti skekkst svo einhverju skipti ef komið yrði að ótæku sönnunargagni. Þessari reglu hafi oft verið beitt í dómum Hæstaréttar þegar slíkur vafi þyki vera uppi í máli að óvarlegt sé talið að fallast á kröfu um beina aðför. Nægilegt sé að réttmætur vafi hafi skapast um máls­atvik, svo að það verði talið varhugavert að gerð nái fram að ganga. Þannig þurfi dómur ekki að taka skýra afstöðu til álitaefnisins, þ.e. hvor fari með rétt mál, heldur miklu fremur að sönnun sóknaraðila hafi ekki tekist með þeim takmörkuðu sönn­un­ar­gögnum sem leyfð séu í málum af þessu tagi.

Gerðar séu ríkar kröfur í íslenskum rétti til þess að aðilar sem krefjist beinna aðfarargerða færi sönnur á rétt sinn þar sem réttarfar í beinum aðfarargerðum markist af því að um sé að ræða undantekningu frá þeirri grundvallarreglu að leita verði úr­lausnar um réttindi og skyldur í almennu einkamáli áður en hægt er að grípa til fulln­ustu­gerða til að fá rétti sínum fullnægt. Miði því allt lagaumhverfi sem aðfarargerðir eru byggðar á, þ.m.t. lög nr. 90/1989, að því að réttur sóknaraðila sé með öllu skýlaus.

Að mati varnaraðila séu ekki lagaskilyrði til að taka kröfu sóknaraðila til greina þar sem telja verði verulegan vafa leika á réttmæti riftunar sóknaraðila. Í réttar­framkvæmd hafi verið talið nægjanlegt að réttmætur vafi hafi skapast um rétt sóknar­aðila til þess að koma megi í veg fyrir að bein aðfarargerð nái fram að ganga. Að virtri skýrleikakröfu laga nr. 90/1989, sbr. 78. og 83. gr. þeirra, sé réttur sóknaraðila óskýr og umdeildur. Að mati varnaraðila sé beinlínis um að ræða óheiðarlega tilraun sóknar­aðila til að þvinga varnaraðila úr fasteigninni, undir því yfirskyni að hann hafi vanefnt leigu­samning aðila svo verulega að það heimili sóknaraðila riftun. Séu því aðstæður í málinu með þeim hætti að ófært sé að fallast á kröfu sóknaraðila sbr. 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989.

Fyrir liggi að varnaraðili lagði sig fram við að afla bankaábyrgðar og lagði sér­staklega út fyrir henni fjárhæð að upphæð 720.000 krónur til Arion banka að ósk sókn­araðila, enda þótt um annað hafi verið samið er sóknaraðili fékk afhendan trygg­ing­arvíxil í þeim sama tilgangi, þ.e. að tryggja leigugreiðslur. Þá liggi fyrir að varn­araðili hafi ávallt verið í skilum með leigugreiðslur, sem sé frumskylda leigjanda samkvæmt leigusamningi, og að sóknaraðili hafi ekki orðið fyrir nokkru tjóni af völdum varnaraðila. Sé því ótækt að fallast á kröfu sóknaraðila um útburð.

Að endingu áréttar varnaraðili að hann hafi mótmælt harðlega öllum ásökunum um vanefndir, enda hafi sóknaraðili ekki sýnt fram á með nokkru móti að varnaraðili hafi vanefnt leigusamning þeirra. Sé það enda mat varnaraðila að málatilbúnaður og að­gerðir sóknaraðila séu aðeins til málamynda. Sóknaraðila hafi borist tilboð í leigu á hús­næðinu sem sé hærra en kveðið sé á um í gildandi og þinglýstum leigusamningi um eignina en það hafi verið ákvörðunarástæða og lykilforsenda þess að varnaraðili festi kaup á rekstri sóknaraðila um mitt ár 2015.

Hver og ein ástæða hér að framan leiði, að mati varnaraðila, sjálfstætt til þess að ekki eigi að fallast á kröfur sóknaraðila. Sé dómurinn af einhverjum ástæðum ekki sam­mála sjónarmiðum og mati varnaraðila sé þrátt fyrir það ljóst, með hliðsjón af þeim ríku kröfum sem gerðar séu til heimildar sóknaraðila í aðfararmálum, að þau atriði sem rakin hafi verið hér, ein og sér eða samanlagt, renni réttmætum stoðum undir þá kröfu varnaraðila að hafna beri kröfu sóknaraðila, þar sem varhugavert sé að láta hana ná fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna sem lögð hafa verið fram af sóknaraðila og málatilbúnaðar hans í heild.

Varnaraðili vill taka fram að forsendubrestur um hinn selda rekstur hafi átt sér stað og stefni í að höfðað verði skaðabótamál á hendur sóknaraðila, þar sem krafist verði efndabóta vegna tjóns varnaraðila. Um sömu aðila ræði þar þ.e. leigusala, sem var seljandi og er sóknaraðili þessa máls, og kaupanda sem jafnframt er varnaraðili þessa máls. Þá vill varnaraðili einnig nefna að ekki sé nóg með að sóknaraðili hafi selt varnar­aðila rekstur sem komið hafi í ljós að gat ekki staðið undir sér í óbreyttri mynd, heldur hafi varnaraðili vitneskju um það að leigusala hafi borist hærra leigutilboð í hið leigða og sé það hin raunverulega ástæða þess að hann vilji rifta leigusamningi milli aðila. Að mati varnaraðila eigi því peningagræðgi leigusala sér ekkert hóf. Ítrekað sé í þessu sambandi að húsaleiga hafi ávallt verið í skilum, leiga nóvembermánaðar sé greidd og fullnægjandi bankatrygging sé í höndum leigusala fyrir efndum á leigunni.

Um lagarök vísar varnaraðili til laga nr. 36/1994 um húsaleigu, laga nr. 90/1989 um aðför og laga nr. 90/1991 um meðferð einkamála. Þá sé byggt á megin­reglum samninga- og kröfuréttar, almennum reglum um sönnum ásamt reglum um skilyrði beinna aðfarargerða. Málskostnaðarkrafa byggist á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV

Niðurstaða

Í máli þessu hefur sóknaraðili krafist útburðar varnaraðila úr fasteign þess fyrrnefnda að Hagamel 67 í Reykjavík, fastanúmer 202-6310, á grundvelli riftunar vegna van­efnda þess síðarnefnda á skyldum sínum samkvæmt leigusamningi aðila. Aðila greinir á um lögmæti riftunarinnar og þá hvort skilyrði til útburðar varnaraðila á grundvelli 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför séu fyrir hendi.

Aðilar gerðu með sér leigusamning um framangreint húsnæði 12. júní 2015. Sama dag undirrituðu aðilar samning um kaup varnaraðila á rekstri bókabúðarinnar Úlfars­fells en slíkur rekstur mun um árabil hafa verið rekinn í húsnæðinu. Varnaraðili kveður órjúfanlegan þátt viðskiptanna hafa verið að gerður yrði leigusamningur um hús­næðið, sem verslunin hafði verið í, enda væri um að ræða „rótgróið og þekkt fyrir­tæki“. Sóknaraðili mótmælir því að kaupsamningur um reksturinn geti haft nokkra þýðingu um skyldur varnaraðila samkvæmt ákvæðum leigusamningsins og rétt sóknar­aðila til útburðar á grundvelli riftunar vegna vanefnda.

Sóknaraðili byggir á því að réttur hans sé svo skýr og ljós að hann verði ráðinn af framlögðum gögnum og með þeirri sönnunarfærslu sem lög nr. 90/1989 heimili. Sóknar­aðili sé eigandi húsnæðisins, leigusamningi hafi verið rift með lögmætum hætti í kjölfar greiðsluáskorana samkvæmt ákvæðum laga nr. 36/1994. Varnaraðili hafi þrátt fyrir ítrekaðar áskoranir ekki orðið við kröfu sóknaraðila um að bæta úr vanefndum sínum og ekki orðið við beiðni um rýmingu húsnæðisins í kjölfar riftunar.

Varnaraðili telur enga slíka vanefnd af sinni hálfu hafa verið fyrir hendi sem réttlætt gat riftun sóknaraðila. Riftunin hafi því ekki verið lögmæt og geti ekki verið grund­völlur útburðarkröfu sóknaraðila. Þá séu atvik öll með þeim hætti að varhugavert verði að láta gerðina ná fram að ganga þar sem sóknaraðili hafi ekki fært nægar sönnur á kröfu sína. Varnaraðili hefur í málinu einnig á því byggt að fljótlega eftir af­hendingu hins selda samkvæmt kaupsamningi aðila hafi komið í ljós að ekki var allt með felldu varðandi söluna og að rekstrargrundvöllur fyrir óbreyttum rekstri hafi verið mjög takmarkaður. Sökum þessa hafi varnaraðili þurft að hagræða í rekstrinum og endur­skipuleggja starfsemina. Grunsemdir hafi farið að vakna um að sóknaraðili hafi í þessum viðskiptum hagnýtt sér á einhvern hátt rekstrarlegt þekkingarleysi for­svars­manna varnaraðila til að liðka fyrir viðskiptunum. Varnaraðili hafi allan tímann staðið skil á leigugreiðslum, líka á meðan unnið hafi verið að því að koma rekstrinum í eðli­legt horf. Sóknaraðili hafi ávallt tekið fyrirvaralaust við öllum greiðslum úr hendi varn­araðila.

Í 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför er manni, sem með ólögmætum hætti er aftrað að neyta réttinda sinna, heimilað að beina til héraðsdómara beiðni um að skyldu þess efnis sem getur í 72. eða 73. gr. laganna verði fullnægt með að­farar­gerð þótt aðfararheimild samkvæmt 1. gr. laganna liggi ekki fyrir. Ákvæði 72. gr. fjallar um skyldu varnaraðila til að víkja af fasteign eða til að láta sóknaraðila af hendi um­ráð hennar, að einhverju leyti eða öllu, eða til að fjarlægja hluti af henni. Samkvæmt 3. mgr. 83. gr. laganna skal að jafnaði hafna aðfararbeiðni, ef varhugavert verður talið að gerðin nái fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna, sem heimilt er að afla samkvæmt 1. mgr. sömu greinar.

Dómurinn tekur því fram að í þessu máli verði einungis leyst úr því hvort réttur sóknaraðila til umráða yfir hinu umrædda húsnæði að Hagamel í Reykjavík, í kjölfar riftunar leigusamnings um hana, sé nægilega skýr til þess að krafa hans verði tekin til greina og ekki verði talið varhugavert að hún nái fram að ganga í ljósi þeirrar tak­mörkuðu sönnunarfærslu sem gert er ráð fyrir í lögum nr. 90/1989. Kemur því til álita í málinu hvort vanefndir varnaraðila hafi verið slíkar að réttlæti riftun af hálfu sókn­araðila og þá hvort réttilega hafi verið að henni staðið samkvæmt ákvæðum leigu­samnings aðila og ákvæðum laga nr. 36/1994. Dómurinn tekur fram að líta verði svo á að ekki sé deilt um í málinu að sóknaraðili hafi fallist á að uppsögn varnaraðila 10. ágúst 2016 á samningi aðila hafi verið afturkölluð með bréfi annars fyrirsvarsmanns varn­araðila 29. sama mánaðar. Kemur það atriði því ekki til frekari skoðunar.

Eins og áður er rakið tók varnaraðili umrætt húsnæði á leigu með samningi 12. júní 2016 og hefur efni hans verið rakið með ítarlegum hætti. Samkvæmt 12. gr. hans var kveðið á um að leigutaki myndi reka bókaverslun og bókakaffi í hinu leigða og skyldi það ávallt vera aðalstarfsemi leigutaka. Þá sagði jafnfram að leigutaka væri óheimilt að hefja annars konar starfsemi í hinu leigða húsnæði án samþykkis leigusala.

Sóknaraðili rifti samningnum á grundvelli 61. gr. laga nr. 36/1994 með yfir­lýs­ingu 11. október 2016 og er enginn ágreiningur um að sú yfirlýsing hafi borist varn­ar­aðila enda var henni mótmælt samdægurs. Í yfirlýsingu sóknaraðila var vísað til áskorunar hans frá 1 september 2016 og að ekki hefði verið bætt úr vanefndum sem þar höfðu verið tíundaðar og lutu að ákvæðum 3., 4., 5., 6., 7., 8., 9., og 10. tölulið 1. mgr. 61. gr. laga nr. 36/1994. Sóknaraðili hafði þó í aðdraganda riftunar einnig ítrekað áskoranir sínar í bréfum til varnaraðila 12. og 26. september 2016. Varnaraðili brást við fyrstu og þriðju áskorun sóknaraðila með bréfum 7. september og 1. október sl. auk þess sem hann mótmælti samdægurs riftun sóknaraðila. Í máli þessu kemur því til álita hvort atvik hafi verið með þeim hætti að riftun hafi verið sóknaraðila tæk á grund­velli eins eða fleiri töluliða áðurnefnds ákvæðis.

Eins og málið liggur fyrir dóminum verður ekki talið að sóknaraðili hafi sýnt nægi­lega fram á að honum hafi verið tæk riftun á grundvelli 4. töluliðar 1 mgr. 61. gr. laga nr. 36/1994 um framsal leiguréttar, 6. töluliðar um vernd húsnæðis flytjist leigu­taki á brott úr því, 7. töluliðar um spillingu húsnæðis vegna umgengni og 8. töluliðar um skyldu til góðrar reglu og umgengni í húsnæðinu. Þá þykir ekki nægilega fram komið að riftun samkvæmt 5. tölulið um aðgang að hinu leigða húsnæði eigi við um atvik málsins jafnvel þótt varnaraðili hafi skipt um læsingar þar sem ekkert kemur fram um að hann hafi meinað sóknaraðila um aðgang að húsnæðinu.

Samkvæmt 9. tölulið 1. mgr. 61. gr. laga nr. 36/1994 er leigusala heimilt að rifta leigusamningi ef leigjandi verslunarhúsnæðis vanrækir, þrátt fyrir skriflegar að­finnslur leigusala, skyldu sína til að halda uppi eðlilegri starfsemi og venjubundnum rekstri, sbr. 31. gr. sömu laga. Þá endurspeglast riftunarheimild leigusala í slíkum til­vikum einnig í 3. tölulið 1. mgr. 61. gr. laga nr. 36/1994 um nýtingu húsnæðisins. Í áður­nefndri 31. gr. laganna segir að leigjanda verslunarhúsnæðis sé skylt að halda uppi eðlilegum daglegum rekstri á viðtekinn hátt, nema þegar sérstakar ástæðu geri lokun nauðsynlega. Þá segir í 10 tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 að leigu­sala sé rétt að rifta leigusamningi ef leigjandi vanrækir að öðru leyti skyldur sínar á stórfelldan hátt þannig að rýming hans úr húsnæðinu teljist eðlileg eða nauðsynleg.

Dómurinn tekur fram að samkvæmt gögnum málsins og því sem fram er komið í málinu sé ljóst að þegar sóknaraðili rifti leigusamningi aðila hafði umrætt hús­næði staðið autt í einhvern tíma, í það minnsta frá því síðla sumars en jafnvel fyrr. Þegar svo háttar til á leigusali í raun val um það hvort hann heldur samningi upp á leigjand­ann og innheimtir áfram leigu eða riftir samningi ef leigjandi nýtir ekki húsnæðið. Ljóst má því vera að skylda leigjanda hvað varðar nýtingu húsnæðisins er sjálfstæð skylda og vanræksla á henni felur í sér sjálfstæða riftunarheimild til handa leigusala.

Sóknaraðili óskaði ítrekað eftir upplýsingum frá varnaraðila um hvort og þá hvenær starfsemi hæfist að nýju. Þrátt fyrir áðurnefnd svarbréf varnaraðila verður ekki talið að hann hafi brugðist við áskoruninni með fullnægjandi hætti en ljóst er af bréfa­skriftum aðila að það varðaði sóknaraðila miklu að fá upplýsingar þar að lútandi. Dóm­urinn telur að gögn málsins beri því með sér að varnaraðili hafi ekki gefið nægi­lega skýr svör þar að lútandi og kom t.d. aldrei fram af hans hálfu hvenær áætlað væri að starfsemi hæfist að nýju, einungis að hann hygðist vera þar með „verslunar- og veit­ingahúsarekstur“. Þá telur dómurinn einnig að gögn málsins beri með sér að sóknar­aðili hafi gefið varnaraðila ítrekuð tækifæri til að bregðast við og sýnt honum með því ákveðið langlundargerð. Verður því að telja að í ljósi atvika allra hafi sóknar­aðila verið rétt að rifta samningi aðila á grundvelli ákvæða 3. og 9. töluliða 1. mgr. 61. gr. laga nr. 36/1994. Kemur því ekki til sérstakra álita hvort riftun hafi verið sókn­ar­aðila tæk á grundvelli 10. töluliðar sama ákvæðis. Riftunaryfirlýsing var send að und­an­genginni greiðsluáskorun í samræmi við ákvæði húsaleigulaga til varnaraðila sem ekki var brugðist við með fullnægjandi hætti af hálfu varnaraðila. Verður riftun sókn­ar­aðila því talin hafa verið í samræmi við ákvæði húsaleigulaga og samning aðila hvað varðar fresti og undanfarandi greiðsluáskorun. Tekur dómurinn fram að þótt rekst­ur­inn hafi reynst varnaraðila erfiðari en hann bjóst við geti það ekki fallið undir sér­stakar aðstæður í skilningi 31. gr. laganna. Er sjónarmiðum varnaraðila þar að lútandi því hafnað. Þá tekur dómurinn einnig fram að engu breyti þótt varnaraðili hafi greitt fyrir afnot af húsnæðinu eftir að riftunin átti sér stað.

Málatilbúnaður varnaraðila verður skilinn á þann hátt að svo órjúfanleg tengsl séu milli kaupsamnings aðila um rekstur bókaverslunarinnar og leigusamnings þeirra um húsnæðið að sóknaraðila hafi ekki verið rétt að krefjast útburðar á grundvelli riftunar leigusamningsins vegna vanefnda á ákvæðum hans þar sem samningarnir tveir varði á einhvern hátt heildarlögskipti aðila um reksturinn og húsnæðið. Í ljós hafi komið að sóknaraðili hafi vanefnt samningsskyldur sínar verulega hvað kaup­samn­ing­inn varðar sem valdið hafi varnaraðila tjóni. Dómurinn tekur fram að þótt umræddir samn­ingar séu milli sömu aðila, gerðir sama dag og varði lögskipti þeirra um annars vegar sölu á rekstri bókaverslunarinnar Úlfarsfells og hins vegar leigu húsnæðisins að Haga­mel 67 sé óumflýjanlegt að líta svo á að aðilar beri sjálfstæð réttindi og skyldur samkvæmt ákvæðum þeirra og efndir samkvæmt öðrum þeirra geti ekki haft áhrif á efndir samkvæmt hinum. Er raunar örðugt að sjá hvers vegna varnaraðili kýs að halda hús­næði þar sem gagnaðili samningsins hefur vanefnt skyldur sínar samkvæmt öðrum samn­ingi sem varnaraðili telur tengda órjúfanlegum böndum. Er hafnað sjónarmiðum varnar­aðila um að efndir sóknaraðila samkvæmt áðurnefndum kaupsamningi geti haft nokkur áhrif á rétt hans til útburðar á grundvelli vanefnda á leigusamningi. Getur heimild sóknaraðila til útburðar á grundvelli vanefnda samkvæmt leigusamningi ekki verið háð því að einhvers konar uppgjör eigi eftir að eiga sér stað vegna lögskipta aðila á grundvelli kaupsamnings.

Samkvæmt framansögðu hefur sóknaraðili sýnt fram á að honum hafi verið rétt að rifta leigusamningi aðila um umrætt húsnæði vegna vanefnda varnaraðila á skyldum sínum samkvæmt samningi aðila og að réttilega hafi verið staðið að rift­uninni í samræmi við ákvæði samnings og ákvæði laga nr. 36/1994. Á hann því ský­lausan rétt á að fá umráð yfir umræddu húsnæði sem hann er þinglýstur eigandi að. Varn­araðili hefur ekki orðið við því að rýma húsnæðið. Er ljóst að hann er í hús­næðinu án heimildar og í óþökk sóknaraðila. Samkvæmt öllu framansögðu verður því talið að fullnægt sé skilyrðum 78. gr., sbr. 72. gr., laga nr. 90/1989 um að varnaraðili verði borinn út úr húsnæði sóknaraðila með beinni aðfarargerð. Ekki eru efni til þess að mæla sérstaklega fyrir um heimild til fjárnáms fyrir kostnaði af væntanlegri gerð vegna ákvæðis 2. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989.

Með vísan til úrslita málsins og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989, verður varnaraðili dæmdur til að greiða sóknaraðila máls­kostnað eins og nánar greinir í úrskurðarorði

Hólmfríður Grímsdóttir héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan. Dómarinn tók við meðferð málsins 14. nóvember sl.

Ú r s k u r ð a r o r ð:

Varnaraðili, Brúsi og Bassi ehf., skal með beinni aðfarargerð borinn út úr hús­næði sóknaraðila, Úlló ehf., að Hagamel 67 í Reykjavík, fastanúmer 202-6310, ásamt öllu því sem honum tilheyrir.

Varnaraðili greiði sóknaraðila 450.000 krónur í málskostnað.