Fimmtudaginn 16. júní 2005.
Nr. 71/2005.	Berglind Björg Sigvaldadóttir (Lárentsínus Kristjánsson hrl.) gegn Höllu Björgvinsdóttur og Sigurði Gunnari Sigurðssyni (Sveinn Sveinsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Tilboð. Fyrirvarar.

B krafðist þess að H og S yrði gert skylt að gera kaupsamning við hana um tiltekna fasteign. Talið var ósannað að H og S hefðu fengið fullnægjandi tilkynningu frá B um að búið hefði verið að uppfylla skilyrði samkvæmt hinu samþykkta kauptilboði þegar sá frestur sem greinir í 8. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup rann út. Voru H og S því sýknuð af kröfum B.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Jón Steinar Gunnlaugsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 22. febrúar 2005. Hún krefst að stefndu verði gert skylt að gera kaupsamning við hana um fasteignina Flétturima 27, 0201, Reykjavík ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber í samræmi við samning áfrýjanda og stefndu samkvæmt samþykktu kauptilboði 16. apríl 2004, að viðlögðum 20.000 króna dagsektum frá uppkvaðningu dómsins. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti án tillits til gjafsóknar, sem hún hefur notið á báðum dómstigum.

Stefndu krefjast sýknu af kröfum áfrýjanda og að áfrýjanda verði gert að greiða málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti án tillits til gjafsóknar þeirra hér fyrir dómi.

Þar sem málinu hefur ekki verið gagnáfrýjað af hálfu stefndu kemur krafa þeirra um málskostnað fyrir héraðsdómi ekki til álita fyrir Hæstarétti.

Atvikum máls þessa er lýst í hinum áfrýjaða dómi. Ósannað er að stefndu hafi fengið fullnægjandi tilkynningu frá áfrýjanda um að búið hafi verið að uppfylla skilyrði samkvæmt hinu samþykkta kauptilboði þegar sá frestur sem greinir í 8. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup rann út. Þegar af þeirri ástæðu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður. Um gjafsóknarkostnað hér fyrir dómi fer samkvæmt því sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.

Allur gjafsóknarkostnaður áfrýjanda, Berglindar Bjargar Sigvaldadóttur, og stefndu, Höllu Björgvinsdóttur og Sigurðar Gunnars Sigurðssonar, fyrir Hæstarétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanna þeirra, 300.000 krónur  til hvors um  sig.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 15. desember 2004.

             Mál þetta, sem dómtekið var 22. nóvember síðastliðinn að afloknum munnlegum málflutningi, er höfðað 27. ágúst 2004 af Berglindi Björgu Sigvaldadóttur, Kjartansgötu 21, Borgarnesi, gegn Höllu Björgvinsdóttur og Sigurði Gunnari Sigurðssyni, báðum til heimilis að Flétturima 27, Reykjavík.

             Stefnandi krefst þess að stefndu verði með dómi gert skylt að gera kaupsamning við stefnanda um fasteignina við Flétturima 27, 0201, Reykjavík, ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber, í samræmi við samning stefnanda og stefndu samkvæmt samþykktu kauptilboði 16. apríl 2004, að viðlögðum 20.000 króna dagsektum frá uppkvaðningu dóms. Þá er krafist málskostnaðar.

             Stefndu krefjast sýknu af kröfum stefnanda og að stefnanda verði gert að greiða þeim málskostnað.

I.

             Stefndu í máli þessu ákváðu 19. mars á þessu ári að setja fasteign sína að Flétturima 27, Reykjavík, íbúð 0201, í sölumeðferð hjá fasteignasölunni Borgir ehf. Mun Ægir Breiðfjörð, löggiltur fasteignasali, hafa verið í forsvari fyrir fasteignasöluna vegna sölumeðferðar eignarinnar en Snorri Egilsson, löggiltur fasteignasali, annaðist að mestu viðskiptin, og þá sérstaklega samskipti við stefnanda,  fram í júníbyrjun. Af hálfu fasteignasölunnar var haft samband við stefndu 7. apríl síðastliðinn og þeim tjáð að tilboð væri komið í eign þeirra frá stefnanda. Gerðu stefndu gagntilboð 15. sama mánaðar sem stefnandi samþykkti næsta dag. Umsamið kaupverð var 13.500.000 krónur sem skyldi greiðast með 1.488.152 krónum í peningum (útborgun), yfirtöku skulda að fjárhæð 10.001.848 krónur og útgáfu fasteignaveðbréfs að fjárhæð 2.010.000 krónur. Í tilboði stefnanda kemur fram að það sé gert með fyrirvara um greiðslumat og lánveitingu/skuldskeytingu samkvæmt tilboðinu og lánveitingu frá Landsbanka Íslands fyrir útborgunargreiðslu samkvæmt A. lið kauptilboðsins. Haldinn var fundur í fasteignasölunni 3. júní 2004 þar sem Ægir Breiðfjörð skýrði frá því að stefnda, Halla, hefði greinst með krabbamein. Var ámálgað við stefnanda hvort hún væri reiðubúin að láta kaupin ganga til baka þar sem stefndu vildu sem minnsta röskun á lífi sínu við þessar aðstæður. Féllst stefnandi á að skoða það en gerði þá kröfu að stefndu bættu henni allt tjón, sem af því kynni að leiða, og benti meðal annars á að fasteignaverð hefði hækkað um 2,5% frá því hún samþykkti gagntilboðið. Ekki var fallist á bótagreiðslu af hálfu stefndu.

             Aðila greinir á um hvernig mál stóðu á fundinum. Heldur stefnandi því fram að ekkert hafi verið því til fyrirstöðu gengið yrði frá kaupsamningi en stefndu fullyrða að þau hafi haft samband við fasteignasalann rétt eftir fundinn og spurst fyrir um hvort stefnandi væri tilbúin með alla pappíra og hann tjáð þeim að svo væri ekki og því væri ekki unnt að ganga frá kaupsamningi. Með bréfi stefnanda til stefndu 15. júní 2004, sem samkvæmt „heimkeyrslulista” Íslandspósts hf. var móttekið af stefndu, Höllu, síðdegis næsta dag, var þess krafist að gengið yrði frá kaupsamningi. Kemur þar fram að þrátt fyrir skilning stefnanda á erfiðri stöðu stefndu hefði hún ekki tök á að láta kaupin ganga til baka. Næsta dag sendu stefndu símskeyti til stefnanda þar sem tilkynnt var að samþykktu kauptilboði væri rift og væri ástæðan sú að allt of langur tími væri liðinn frá því tilboðið var undirritað án þess að kaupsamningur hefði verið gerður og greiðslur inntar af hendi.

             Stefnandi fékk gjafsóknarleyfi hjá dóms- og kirkjumálaráðuneytinu með bréfi 29. september 2004 og stefndu með bréfi ráðuneytisins 8. þessa mánaðar.

II.

             Stefnandi byggir á því að með samþykki hennar á gagntilboði stefndu 16. apríl 2004 hafi komist á bindandi kaupsamningur milli aðila þar sem stefnandi hafi skulbundið sig til að kaupa fasteignina og stefndu skuldbundið sig til að selja hana. Beri stefndu að efna þann samning fyrir sitt leyti gegn efndum stefnanda, sem ekki hafi staðið á. Hafi stefndu ekki fært önnur rök fyrir riftun kaupanna en að of langur tími hafi liðið frá því kauptilboðið var samþykkt án þess að boðað væri til kaupsamningsgerðar. Er því mótmælt af hálfu stefnanda og fullyrt að engar óeðlilegar tafir hafi orðið af hennar völdum. Hafi fjármögnun kaupanna verið lokið 29. maí 2004 og hún því tekið rétt rúmar sex vikur. Mótmælt er að 8. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup geti átt hér við þar sem öllum fyrirvörum kaupanda hafi verið rutt úr vegi í maílok 2004, löngu áður en tveggja mánaða frestur samkvæmt lagaákvæðinu rann út.

 

             Af hálfu stefndu er á því byggt að kaupsamningur sá, er komst á samkvæmt áðursögðu, hafi fallið niður eigi síðar en í lok dags 16. júní 2004. Er í því sambandi vísað til 8. gr. laga nr. 40/2002 þar sem segi að hafi skuldbindingargildi kaupsamnings um fasteign verið bundið fyrirvara um atvik, sem ekki hefur gengið eftir, skuli kaupsamningurinn falla niður að liðnum tveimur mánuðum frá því hann komst á. Hafi slíkur fyrirvari verið í tilboði stefnanda enda skýrt tekið fram í tilboðinu að fyrirvari sé gerður um greiðslumat og lánveitingu/skuldskeytingu og einnig gerður fyrirvari um lánveitingu frá Landsbanka Íslands fyrir útborgunargreiðslunni. Þá sé þar einnig tekið sérstaklega fram að fyrirvari sé gerður um samþykki Íbúðalánasjóðs vegna greiðslumats kaupanda. Sé eðlilegur skilningur á 8. gr. áðurnefndra laga sá að samkomulagið um kaupin hafi fallið sjálfkrafa niður að liðnum tveimur mánuðum frá því að það var gert. Að auki hafi stefndu tilkynnt það stefnanda sérstaklega með símskeyti sem birt hafi verið henni 18. júní 2004. Einnig er vísað til þess að aldrei hafi verið boðað til kaupsamningsgerðar frá því að kauptilboð stefnanda var samþykkt. Enn fremur er því haldið fram af hálfu stefndu að stefnandi hafi ekki lagt fram fullnægjandi staðfestingar á fjármögnun kaupanna. Liggi ekkert fyrir um fjármögnum Landsbanka Íslands á útborguninni og þá hafi Félagsþjónustan í Reykjavík ekki treyst sér til að heimila yfirtöku á viðbótarláni að hærri fjárhæð en 2.355.000 krónur en sú fjárhæð hefði þurft að vera 2.771.706 krónur. Leiði það eitt, að stefnandi hafi ekki getað yfirtekið viðbótarlánið, til þess að kauptilboðið hafi fallið niður og þá þurft að gera nýtt tilboð með nýrri greiðsluáætlun til þess að aðilar væru skuldbundnir hvor öðrum.

III.

             Verður nú gerð grein fyrir því helsta sem fram kom í skýrslum aðila og vitna við aðalmeðferð málsins.

             Stefnandi kvað öll gögn um fjármögnun kaupanna hafa verið tilbúin 28. maí síðastliðinn. Hafi hún þá hringt í fasteignasöluna en verið tjáð að stefndu vildu „bakka út” vegna veikinda stefndu, Höllu. Kvaðst stefnandi hafa hugsað málið og að því loknu verið tilbúin að „bakka” fengi hún skaðabætur en fasteignaverð hafi hækkað um 2,5% frá því kaupin gerðust. Á fundi í fasteignasölunni 3. júní síðastliðinn hafi stefnandi skýrt frá því að hún væri tilbúin með gögn um fjármögnun kaupanna en hún hafi þó ekki komið með gögn vegna viðbótarlánsins á fundinn. Hafi stefnandi haldið að hún fengi móttilboð um skaðabætur frá stefndu en það ekki gengið eftir.

             Stefndi, Sigurður Gunnar Sigurðsson, kvað stefndu hafa verið tjáð af hálfu umræddrar fasteignasölu að fjármögnun kaupanna gæti tekið 7-15 daga og að hámarki þrjár vikur. Hafi stefndu verið í stöðugu sambandi við fasteignasöluna en starfsmenn hennar verið neikvæðir gagnvart því að stefnanda tækist að fjármagna kaupin. Stefndi kvaðst ekki minnast þess að stefnandi hafi á fundinum 3. júní síðastliðinn sagst vera „klár með allt”. Kvaðst stefndi hafa hringt í Ægi, fasteignasala, um hálftíma eftir fundinn og viljað ganga frá kaupunum en Ægir þá tjáð stefnda að stefnandi væri ekki tilbúin með gögn. Stefndi kvað stefndu enga tilkynningu hafa fengið frá fasteignasölunni um að koma til kaupsamningsgerðar.

             Stefnda, Halla Björgvinsdóttir, kvað stefndu hafa haft samband við faseignasöluna eftir tvær vikur frá því gagntilboð þeirra var samþykkt af stefnanda og þá verið tjáð að „þetta” ætti í hæsta lagi að taka þrjár vikur. Hafi stefndu verið tjáð að stefnanda gengi illa að fjármagna kaupin. Stefnda kvað fundinn 3. júní síðastliðinn hafa verið haldinn að ósk beggja stefndu. Hafi stefnda þá verið orðin veik og þá hafi stefndu jafnframt viljað hætta við kaupin vegna seinagangs. Þó hafi meðstefndi hringt í Ægi fasteignasala strax eftir fundinn og spurt hvort unnt væri að ganga frá kaupunum en því verið til svarað að stefnandi væri ekki búin að fjármagna þau.

             Vitnið, Ásta Guðrún Beck lögfræðingur, kvaðst hafa farið með stefnanda á fundinn í fasteignasölunni 3. júní síðastliðinn, en vitnið og stefnandi eru samstarfsmenn. Hafi tilefni fundarins verið að stefndu hafi viljað ganga út úr kaupunum vegna sjúkdóms konunnar. Á fundinum hafi verið rætt að allt væri tilbúið svo unnt væri að ganga frá kaupunum af hálfu stefnanda en stefndu hafi viljað „bakka út” vegna veikinda stefndu, Höllu.

             Vitnið, Snorri Egilsson, löggiltur fasteignasali, kveðst hafa haft meira að gera með stefnanda vegna umræddra kaupa og Ægir meira sinnt stefndu. Kvaðst vitnið hafa verið inni í málinu þar til í júníbyrjun en ekki verið á fundinum þriðja þess mánaðar. Vitnið kvað fyrra greiðslumat stefnanda ekki hafa staðist og því þurft að fá annað. Þá hafi skjal um viðbótarlánið ekki borist vitninu fyrr en með símbréfi 14. júní síðastliðinn og það þá ekki fullnægt skilyrðum til framsendingar Íbúðalánasjóði. Hafi vitnið strax séð að upphæðin á skjalinu stemmdi ekki við upphæðina á tilboðsblaðinu. Hefði vitnið látið þetta skjal fylgja með til Íbúðalánasjóðs, ásamt öðrum gögnum, hefði stofnunin endursent gögnin eða allavega gert athugasemd. Hefði þurft að gera nýtt kauptilboð þegar fyrir lá að stefnandi hafi ekki getað yfirtekið viðbótarlánið samkvæmt hinu samþykkta gagntilboði.

             Vitnið, Ægir Breiðfjörð, löggiltur fasteignasali, kvað aðdraganda fundarins 3. júní síðastliðinn hafa verið þann að stefndu hafi viljað hætta við að selja, bæði vegna tafa sem og veikinda stefndu, Höllu. Hafi vitnið því talið rétt að halda sáttafund. Á fundinum hafi komið fram af hálfu stefnanda að hún teldi sig verða fyrir skaða yrði ekki af kaupunum en seljendur hafi ekki talið sig geta haldið áfram með þau. Hafi stefnandi verið búin að tjá vitninu að hún hefði samþykki viðkomandi stofnunar vegna viðbótarlánsins en engin skjöl lagt fram um það. Vitnið kvað stefnda, Sigurð Gunnar, hafa hringt í sig eftir fundinn og spurt hvort stefnandi væri komin með gögn. Hafi vitnið kannað það hjá Snorra og hann tjáð vitninu að plaggið um viðbótarlánið hjá Íbúðalánsjóði væri ekki í samræmi við kauptilboð. Því hafi þurft að gera nýtt kauptilboð þar sem tilgangslaust hafi verið að senda Íbúðalánasjóði gögn sem væru ófullnægjandi enda hefðu þau þá verið endursend. Hafi ekki verið hægt að ganga frá kaupsamningi fyrr en samþykki Íbúðalánasjóðs lægi fyrir. Kvaðst vitnið hafa talið sig vita eftir umræddan fund að stefndu myndu ekki skrifa uppá nýtt kauptilboð og það því verið mat þess að „málið væri dautt”.

IV.

             Svo sem áður greinir samþykkti stefnandi gagntilboð í umrædda fasteign stefndu 16. apríl síðastliðinn. Var umsamið kaupverð 13.500.000 krónur sem skyldi greiðast með 1.488.152 krónum í peningum (útborgun), yfirtöku skulda að fjárhæð 10.001.848 krónur og útgáfu fasteignaveðbréfs að fjárhæð 2.010.000 krónur. Skuldir þær, sem stefnandi skyldi yfirtaka, voru fasteignaveðbréf (húsbréf) að eftirstöðvum 6.175.000 krónur og viðbótarlán að eftirstöðvum 2.771.706 krónur.

             Upplýst er í málinu að framangreindur fundur í fasteignasölunni Borgir 3. júní var haldinn í tilefni af breyttum aðstæðum stefndu, Höllu, sem greinst hafði með alvarlegan sjúkdóm, og eins vegna þess að stefndu voru ósátt við þær tafir sem höfðu orðið á kaupsamningsgerð. Á fundinum óskuðu stefndu eftir því að kaupin gengju til baka og féllst stefnandi á það gegn því skilyrði að stefndu greiddu henni skaðabætur vegna þess tjóns sem hún myndi verða fyrir af þeim sökum. Á það féllust stefndu ekki.

             Vitnið, Ægir Breiðfjörð, hefur staðfest í skýrslu sinni fyrir dómi að stefndi, Sigurður Gunnar, hafi haft samband við sig eftir áðurnefndan fund og spurst fyrir um hvort stefnda væri komin með tilskilin gögn til að ganga frá kaupunum. Hafi vitnið tjáð stefnda, eftir að hafa rætt við starfsfélaga sinn, Snorra Egilsson, að svo væri ekki þar sem samþykki „félagsþjónustunnar” fyrir viðbótarláninu væri ekki í samræmi við samþykkt kauptilboð. Hefur vitnið jafnframt borið að þegar svo háttar til, sem að framan segir, þurfi að gera nýtt kauptilboð en það hafi ekki verið gert þar eð vitnið taldi sig vita að stefndu myndu ekki gangast inn á það eftir það sem á undan var gengið. Fram kom í vætti Snorra Egilssonar að staðfesting Félagsþjónustunnar í Reykjavík á samþykki viðbótarláns að fjárhæð 2.355.000 krónur, sem var 416.706 krónum lægra en eftirstöðvar viðbótarlánsins, er stefnandi skuldbatt sig til að yfirtaka samkvæmt kauptilboði, hafi ekki borist fasteignasölunni frá stefnanda fyrr en með símbréfi 14. júní 2004.

             Í 8. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup segir að sé skuldbindingargildi kaupsamnings um fasteign bundið fyrirvara um atvik, sem ekki hefur gengið eftir, skuli kaupsamningurinn falla niður að liðnum tveimur mánuðum frá því að hann komst á. Í athugsemdum með frumvarpi því, er varð að nefndum lögum, segir að lagt sé til að lögfest verði regla sem bindur sjálfkrafa enda á kaupsamninga um fasteignir sem gerðir eru með ótímabundnum fyrirvara. Eru í athugasemdunum færð rök fyrir nauðsyn þess að slíkri reglu verði komið á. Er þar vikið að því að kaupandi hafi oft gert fyrirvara um að honum takist að fjármagna kaupin af sinni hálfu og hafi þá seljandi verið bundinn á meðan kaupandi leitar eftir hagstæðri fjármögnun á kaupunum. Skapi slíkir ótímabundnir fyrirvarar óvissu sem ekki verði unað við til lengdar. Sé því lagt til að samningar, sem eru gerðir með ótímabundnum fyrirvara, falli niður þegar liðinn er sá tími, sem að ofan greinir, frá því samningurinn komst á. Er sérstaklega tekið fram í athugasemdunum að tíminn byrji að líða frá því að tilboð var samþykkt.  

             Með samþykki stefnanda á gagntiboði stefndu 16. apríl 2004 komst á bindandi kaupsamningur milli aðila um nefnda fasteign. Ljóst er að ekki var boðað til kaupsamningsgerðar af hálfu þeirrar fasteignasölu, sem kom kaupunum á, innan þeirra tímamarka sem kveðið er á um í 8. gr. laga nr. 40/2002. Er sú skýring gefin af hálfu fasteignasölunnar að þar sem samþykkt kauptilboð hafi ekki verið í samræmi við samþykki Félagsþjónustu Reykjavíkurborgar á fjárhæð þess viðbótarláns, sem stefnandi skuldbatt sig til að yfirtaka samkvæmt hinu samþykkta kauptilboði, hafi kaupsamningsgerð ekki verið fær. Hafi, í ljósi þeirrar aðstöðu sem hér um ræðir, ekki verið hjá því komist að gera nýtt kauptilboð. Reyndi því ekki á að aðilar yrðu boðaðir til gerðar kaupsamnings og féll samningur aðila um kaup á umræddri fasteign þar með sjálfkrafa niður í lok dags 16. júní síðastliðinn. Er það álit dómsins að stefnandi hafi hvorki sýnt fram á né gert sennilegt að stefndu eigi sök á að svo fór. Ber því að sýkna stefndu af kröfum stefnanda en eftir atvikum er rétt að málskostnaður milli þeirra falli niður.

             Gjafsóknarkostnaður aðila greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanna þeirra, sem verður ákveðin eins og nánar greinir í dómsorði.

             Dóminn kvað upp Helgi I. Jónsson dómstjóri.

Dómsorð:

             Stefndu, Halla Björgvinsdóttir og Sigurður Gunnar Sigurðsson, eru sýkn af kröfum stefnanda, Berglindar Sigvaldadóttur, í máli þessu.

             Málskostnaður fellur niður.

             Gjafsóknarkostnaður aðila greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns stefnanda, Lárentsínusar Kristjánssonar hrl., 300.000 krónur, og málflutningsþóknun lögmanns stefndu, Sveins Sveinssonar hrl., 300.000 krónur.