Fimmtudaginn 22. mars 2001.
Nr. 377/2000.	Sigurður Ingi Guðmundsson (Sigurður Sigurjónsson hrl.) gegn íslenska ríkinu (Guðrún Margrét Árnadóttir hrl.)

 

Kaupsamningur. Hæfi. Riftun. Jarðasjóður. Greiðslumark.

 

S seldi Jarðasjóði ríkisins (Í) bújörð sína eftir að hafa árangurslaust reynt sölu hennar á almennum fasteignamarkaði um nokkurt skeið. Hugðist hann bregða búi af heilsufarsástæðum. Jörðin var auglýst laus til ábúðar og byggð þeim B og O stuttu eftir undirritun kaupsamnings milli S og Í. Í kjölfar brottflutnings af jörðinni fór S þess á leit við Í að kaupin yrðu látin ganga til baka. Þessari beiðni var synjað með vísan til þess að jörðinni hefði verið ráðstafað til ábúðar og sú ráðstöfun væri bindandi. Lýsti S þá yfir riftun kaupsamningsins. Var riftuninni mótmælt af hálfu Í. Höfðaði S þá mál til riftunar, en til vara ógildingar kaupsamningsins. Taldi S forsendur kaupanna brostnar og Í hefði vanefnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi þar sem ábúendur hefðu ekki keypt af sér heybirgðir og bústofn, vélar og tæki. Ógildingarkröfu reisti hann á því að hann hefði verið beittur óhæfilegum þrýstingi við samningsgerðina, sem hann hefði verið ófær um að meta réttilega vegna andlegrar vanheilsu og hafi kaupverð jarðarinnar verið allt of lágt. Hæstiréttur staðfesti héraðsdóminn og sýknaði Í. Talið var að sala lausafjárins hefði engan veginn verið forsenda kaupanna milli S og Í. Þótti ósannað að S hefði verið knúinn til samningsgerðar á öðrum forsendum en hann sjálfur vildi. Með hliðsjón af aðdraganda kaupanna, stöðu S sem bónda um nærri 40 ára skeið og gögnum málsins þótti ekki verða séð, að hann hefði ekki getað gert sér grein fyrir gjörðum sínum þegar hann undirritaði samninginn. Engin efni þóttu til að telja, að S hefði ekki fengið sanngjarnt verð fyrir jörðina og að hlutur greiðslumarks í því hefði ekki verið með vitund hans og vilja. 

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Garðar Gíslason, Guðrún Erlendsdóttir, Haraldur Henrysson, Hrafn Bragason og Pétur Kr. Hafstein.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 6. október 2000. Krefst hann þess aðallega, að staðfest verði með dómi riftun áfrýjanda á kaupsamningi milli hans og landbúnaðarráðherra fyrir hönd Jarðasjóðs ríkisins, sem dagsettur er í apríl 1999, um jörðina Saurbæ í Húnaþingi vestra. Til vara er gerð sú krafa, að kaupsamningnum verði vikið til hliðar að hluta eða öllu leyti. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. Til þrautavara krefst áfrýjandi þess, að málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti verði látinn niður falla.

Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti en til vara, að málskostnaður falli niður.

Nokkur ný gögn hafa verið lögð fyrir Hæstarétt.

I.

Eins og fram kemur í héraðsdómi snýst mál þetta um sölu áfrýjanda á jörðinni Saurbæ á Vatnsnesi í Húnaþingi vestra til Jarðasjóðs ríkisins. Áfrýjandi keypti jörðina 16 ára gamall og bjó þar fram á sumar 1999, en hin umdeildu kaup fóru fram í apríl það ár. Forsaga málsins er sú, að með bréfi til landbúnaðarráðherra 19. febrúar 1997 óskaði áfrýjandi eftir því, að ríkið keypti af sér jörð sína, „ef um semst og sala á frjálsum markaði tekst ekki sem ekki er útlit á ...” en hann yrði að bregða búi af heilsufarsástæðum. Áfrýjandi hafði þá þegar reynt sölu jarðarinnar á almennum fasteignamarkaði um nokkurt skeið án árangurs. Í kjölfar þessa hófust viðræður milli hans og landbúnaðarráðuneytisins og lagði áfrýjandi áherslu á, að jörðin yrði áfram í ábúð og landbúnaðarnotum. Í september 1997 lýsti ráðuneytið sig reiðubúið til að kaupa jörðina og tiltók, að eðlilegt verðmæti hennar væri á bilinu 5,5 – 6 milljónir króna. Sérstaklega var tekið fram, að ráðuneytið hefði enga tryggingu fyrir því, að ábúandi fyndist á jörðina og því skipti ekki máli, hvort greiðslumark fylgdi með í kaupunum eða ekki. Í október 1998 skoðuðu fulltrúar ráðuneytisins jörðina og mannvirki hennar. Nokkur dráttur varð á því, að gengið væri frá kaupum, en 19. apríl 1999 undirritaði áfrýjandi kaupsamning, sem ráðuneytið hafði sent honum. Kaupsamningurinn var undirritaður af landbúnaðarráðherra 30. apríl 1999 og um lagaheimild til kaupanna var vísað til 1. tl. 1. mgr. 2. gr. laga nr. 34/1992 um Jarðasjóð. Í samningnum var kveðið á um, að söluverðið skyldi nema 7.960.000 krónum, sem inntar yrðu af hendi með fjórum jafnháum greiðslum á tímabilinu frá undirritun kaupsamningsins til 20. desember 1999. Seljandi skuldbatt sig til að afhenda kaupanda jörðina eigi síðar en 20. júní 1999 en áskildi sér rétt til aðgangs að henni um haustið vegna smölunar heimalanda, réttarstarfa og afsetningar búfjár. Afsal skyldi gefið út 20. desember 1999, þegar kaupandi hefði fullnægt skuldbindingum sínum samkvæmt samningnum. Umsamið var, að jörðinni fylgdi 255,4 ærgilda greiðslumark sauðfjár.

Um miðjan júní 1999 var jörðin auglýst laus til ábúðar og bárust ráðuneytinu 14 umsóknir. Með bréfi 14. júlí 1999 var Baldri Heimissyni og Olgu Lind Geirsdóttur byggð jörðin frá og með 1. ágúst sama ár. Í bréfinu var sett skilyrði um það, að ábúendur myndu kaupa áburð af áfrýjanda og heybirgðir eða fallast á, að þær mættu standa á jörðinni, þar til kaupandi fyndist.

Skömmu eftir brottflutning af jörðinni eða 27. ágúst 1999 fór áfrýjandi þess á leit við landbúnaðarráðuneytið, að kaupin yrðu látin ganga til baka og ítrekaði hann þessa beiðni nokkrum sinnum en fékk ávallt synjun frá ráðuneytinu. Var vísað til þess, að jörðinni hefði verið ráðstafað til ábúðar og ráðuneytið væri bundið af þeirri ráðstöfun. Áfrýjandi lýsti yfir riftun kaupsamningsins 29. október 1999 og lét þinglýsa þeirri yfirlýsingu á jörðina. Ráðuneytið mótmælti riftuninni og vísaði til þess, að engin skilyrði væru til hennar, þar sem Jarðasjóður hefði staðið við allar skuldbindingar sínar gagnvart honum samkvæmt kaupsamingnum. Í ársbyrjun 2000 endurgreiddi lögmaður áfrýjanda kaupverð jarðarinnar til ríkisféhirðis, eftir að landbúnaðarráðuneytið hafði neitað greiðslunni viðtöku, en fjárhæðinni var skilað til áfrýjanda, þegar ráðuneytið hafði komist á snoðir um greiðsluna.

Fram er komið, að áfrýjandi hafi átt við vanheilsu að stríða árum saman, einkum hjartasjúkdóm og slitgigt. Þá segir í vottorði Lárusar Þ. Jónssonar heilsugæslulæknis á Hvammstanga 8. september 1999, að áfrýjandi hafi átt við mikla andlega vanlíðan að stríða, eftir að hann fluttist frá jörðinni Saurbæ á Vatnsnesi. Í vottorði Ólafs Bjarnasonar geðlæknis 14. október 1999 segir meðal annars, að áfrýjandi hafi um tíu ára skeið búið við versnandi geðræna heilsu með þunglyndi og kvíða. Að áliti læknisins var dómgreind áfrýjanda greinilega skert vegna þessara veikinda, þegar hann tók þá ákvörðun að selja jörðina í apríl 1999. Síðan hann seldi jörðina og sérstaklega eftir að hann flutti af henni hafi andlegu ástandi hans farið hrakandi. Þunglyndi hans hafi versnað og hann búi við mikinn lífsleiða og vonleysi. Fyrir héraðsdómi kvaðst læknirinn byggja ummæli sín um tíu ára versnandi geðheilsu áfrýjanda á hans eigin frásögn, en hann kvaðst hafa haft hann til meðferðar frá haustinu 1999. Nýtt vottorð sama læknis hefur verið lagt fyrir Hæstarétt og er þar einkum fjallað um „þráhyggju” áfrýjanda að komast aftur á jörðina. Engra gagna nýtur í málinu um geðheilsu áfrýjanda fyrir hina umdeildu jarðasölu.

II.

Eftir uppsögu héraðsdóms óskaði áfrýjandi dómkvaðningar matsmanna um verðlagningu jarðarinnar Saurbæjar og venjur í fasteignaviðskiptum af þessu tagi. Sverrir Kristinsson löggiltur fasteignasali og Ævarr Hjartarson héraðsráðunautur völdust til matsins og skiluðu matsgerð sinni í nóvember árið 2000. Þeir töldu verðmæti jarðarinnar ásamt gögnum og gæðum hafa verið 7.000.000 krónur í apríl 1999, en söluverð 255,4 ærgildisafurða hefði á sama tíma við uppkaup ríkisins numið 1.990.587 krónum og hefði það þá átt að greiðast á 24 mánuðum. Matsmenn töldu það hafa skipt máli við ákvörðun verðs á jörðinni í apríl 1999, hvort framleiðsluréttindi fylgdu henni eða ekki. Algengara væri, að þeirra væri sérstaklega getið í kaupsamningi, en hvorttveggja tíðkaðist í jarðakaupum að geta verðmætis slíkra réttinda eða ekki.

III.

Áfrýjandi reisir riftunarkröfu sína á því, að forsendur jarðakaupanna hafi brostið og stefndi vanefnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningnum, þar sem viðtakandi ábúendur hafi ekki keypt af sér heybirgðir og bústofn, vélar og tæki. Um það vísar áfrýjandi til 42. gr. og 43. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, sem hann telur að beita eigi með lögjöfnun.

Með skírskotun til röksemda héraðsdóms er á það fallist, að sala lausafjárins hafi engan veginn verið forsenda kaupsamnings milli áfrýjanda og Jarðasjóðs ríkisins. Þá verður ekki séð, að ábúendur hafi vikist undan þeim skilyrðum, sem þeim voru sett í byggingarbréfinu 14. júlí 1999, þótt samningar milli þeirra og áfrýjanda virðist ekki hafa náðst um annað en kaup á áburði.

Ógildingarkrafa áfrýjanda sýnist vera á því reist, að stefndi hafi beitt hann óhæfilegum þrýstingi við samningsgerðina, sem hann hafi verið ófær um að meta réttilega vegna bágrar geðheilsu, og hafi kaupverð jarðarinnar verið allt of lágt. Kaupsamningnum eigi því að víkja til hliðar að hluta eða öllu leyti á grundvelli 31. gr., 32. gr., 33. gr. eða 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, sbr. lög nr. 11/1986, en mjög skortir á skýran málatilbúnað um lagarök í þessu efni.

Fyrir liggur, að áfrýjandi leitaði hófanna um kaupin við landbúnaðarráðuneytið, þar sem hann þyrfti að bregða búi vegna vanheilsu, og sala jarðarinnar tókst ekki á almennum markaði. Eftir að málið hafði ýmist legið í láginni eða verið til umræðu milli aðila um tveggja ára skeið var áfrýjanda gerð grein fyrir því í apríl 1999, að hann yrði að taka af skarið um vilja sinn, ef ganga ætti frá kaupsamningi, áður en þáverandi landbúnaðarráðherra og annar starfsmaður ráðuneytisins létu af störfum. Ósannað er með öllu, að áfrýjandi hafi verið knúinn til samningsgerðarinnar á öðrum forsendum en hann sjálfur vildi. Þá liggja engin gögn fyrir um geðheilsu áfrýjanda fyrr en mörgum mánuðum eftir undirritun kaupsamningsins, en hann virðist fljótlega hafa séð eftir jörðinni og það lagst á sinni hans. Með hliðsjón af aðdraganda kaupanna, stöðu áfrýjanda sem bónda um nærri fjörutíu ára skeið og gögnum málsins verður ekki séð, að hann hafi ekki getað gert sér grein fyrir gjörðum sínum í apríl 1999.

 Áfrýjandi vildi ekki selja Saurbæ nema hann fengi fyrir jörðina viðunandi verð og drógust samningar hans við landbúnaðarráðuneytið á langinn af þeim sökum. Hann sætti sig ekki við fyrstu verðhugmyndir ráðuneytisins og var komið til móts við sjónarmið hans þannig, að í apríl 1999 var samið um kaupverð, sem var um tveimur milljónum króna hærra en boðið var í september 1997. Í kaupsamningi var skýrlega tekið fram, að jörðinni fylgdi 255,4 ærgilda greiðslumark sauðfjár, en áfrýjanda hafði áður verið gerð grein fyrir því, að óvíst myndi verða um frekari ábúð á henni í eigu Jarðasjóðs, þannig að ekki skipti máli, hvort greiðslumark fylgdi með í kaupunum eða ekki. Honum var því í sjálfsvald sett, hvort hann leitaði annarra leiða til að koma greiðslumarkinu í verð. Alkunna var í bændastétt og getur ekki hafa dulist áfrýjanda, að í þeim efnum var þröngur stakkur skorinn, og framleiðslurétturinn varð ekki seldur á almennum markaði. Eina úrræði áfrýjanda, ef hann vildi fá greitt sérstaklega fyrir greiðslumarkið, áður en jörðin yrði seld eða án þess, var að leita til ríkissjóðs um kaup á því á grundvelli 40. gr. laga nr. 99/1993 um framleiðslu, verðlagningu og sölu á búvörum, sbr. 16. gr. laga nr. 124/1995. Um leið var ljóst, að framleiðsluréttur myndi ekki fylgja jörðinni framvegis og hefðbundinn búskapur yrði þar ekki áfram stundaður, en á það lagði áfrýjandi einmitt ríka áherslu í viðræðum sínum við landbúnaðarráðuneytið. Við þessar aðstæður eru engin efni til að telja, að áfrýjandi hafi ekki fengið sanngjarnt verð fyrir Saurbæ og hlutur greiðslumarksins í því ekki verið með vitund hans og vilja.

Samkvæmt framansögðu verður stefndi sýknaður af öllum kröfum áfrýjanda og héraðsdómur staðfestur. Eftir atvikum þykir mega láta málskostnað fyrir Hæstarétti falla niður.

                                                 Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur á að vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 11. júlí 2000.

 

I

Mál þetta, sem dómtekið var að loknum munnlegum málflutningi hinn 23. júní sl., var höfðað af Sigurði Inga Guðmundssyni, kt. 100545-3819, Saurbæ, Húnaþingi vestra, Vestur- Húnavatnssýslu, á hendur landbúnaðarráðherra f.h. Jarðasjóðs ríkisins og fjármálaráðherra f.h. ríkissjóðs.

Dómkröfur stefnanda eru þær aðallega, að staðfest verði með dómi riftun stefnanda á kaupsamningi milli stefnanda og landbúnaðarráðherra f.h. Jarðasjóðs ríkisins, dagsettum í apríl 1999, um jörðina Saurbæ í Húnaþingi vestra.

Til vara krefst stefnandi þess að kaupsamningi milli stefnanda og landbúnaðarráðherra f.h. Jarðasjóðs ríkisins, dagsettur í apríl 1999, um jörðina Saurbæ í Húnaþingi vestra verði felldur úr gildi og ógiltur með dómi. 

Í báðum tilvikum krefst stefnandi þess að stefndi verði dæmdur til að greiða sér málskostnað að skaðlausu auk 24,5% virðisaukaskatts á tildæmdan málskostnað.

Til þrautavara krefst stefnandi þess, verði ekki fallist á aðal- eða varakröfu hans, að málskostnaður verði látinn falla niður.

Stefndu gera þær dómkröfur aðallega, að þeir verði sýknaðir af öllum kröfum stefnanda og þeim tildæmdur málskostnaður úr hendi stefnanda, að mati réttarins.

Til vara krefjast stefndu þess, að málskostnaður verði látinn niður falla.

II

Mál þetta snýst um sölu stefnanda á jörðinni, Saurbæ, Húnaþingi vestra, Vestur-Húnavatnssýslu, til stefnda.

Stefnandi keypti jörðina þegar hann var 16 ára gamall og bjó á jörðinni frá þeim tíma, fyrst með foreldrum sínum, en síðan einn eða þar til umdeild kaup urðu.  Stefnandi stundaði sauðfjárrækt á jörðinni en vann einnig utan búsins við ýmis störf, svo sem akstur vörubifreiða.

Með bréfi dagsettu 19. febrúar 1997 bauð stefnandi stefnda, Jarðasjóði ríkisins, jörðina Saurbæ í Þverárhreppi, nú Húnaþingi vestra, Vestur-Húnavatnssýslu, til kaups. 

Í september 1997 lýsti stefndi, Jarðasjóður ríkisins, sig reiðubúinn til að kaupa jörðina fyrir 5,5-6,0 milljónir króna.

Í október 1998 skoðuðu fulltrúar stefnda jörðina og mannvirki hennar.

Í desember 1998 fékk stefnandi send drög að kaupsamningi.

Hinn 19. apríl 1999 undirritaði stefnandi kaupsamninginn og hinn 30. apríl var kaupsamningurinn undirritaður af landbúnaðarráðherra.

Umdeildur kaupsamningur hljóðar svo: „ Sigurður Ingi Guðmundsson, kt. 100545-3819, Saurbæ, Húnaþingi vestra, Vestur-Húnavatnssýslu, í samningi þessum nefndur seljandi, og landbúnaðarráðherra, f.h. Jarðasjóðs ríkisins, í samningi þessum nefndur kaupandi, gera með sér svofelldan samning um kaup á jörðinni Saurbæ í Húnaþingi vestra, Vestur-Húnavatnssýslu, með eftirfarandi skilmálum og takmörkunum.

1.             gr.

Seljandi lofar að selja og kaupandi að kaupa jörðina Saurbæ í Húnaþingi vestra (áður Þverárhreppi), Vestur-Húnavatnssýslu, með öllum mannvirkjum, svo sem húsum, ræktun, girðingum og hlunnindum, ásamt öllum þeim gögnum og gæðum sem jörðinni fylgir og fylgja ber og nánar greinir í kaupsamningi þessum.

Um lagaheimild til kaupanna vísar kaupandi til 1. tölul. 1. mgr. 2. gr. laga nr. 34/1992 um Jarðasjóð.

2.             gr.

Jörðin og það sem henni fylgir er selt í núverandi ástandi sem kaupandi hefur kynnt sér og sættir sig við í alla staði.

Jörðinni fylgir 255,4 ærgilda greiðslumark sauðfjár.

Landamerki jarðarinnar eru tilgreind í landamerkjaskrá Vestur-Húnavatnssýslu og hefur kaupandi kynnt sér merkin.  Rísi ágreiningur um landamerki undanskilur seljandi sig allri ábyrgð.

3. gr.

Söluverð jarðarinnar er umsamið 7.960.000 – sjömilljónirníuhundruðogsextíu-þúsund 00/100 – og lofar kaupandi að greiða það svo sem hér segir:

1.  Við undirritun kaupsamnings           kr.  1.990.000,-

2.  Hinn 20. júní 1999                               kr.  1.990.000,-

3.  Hinn september 1999                         kr.  1.990.000,-

4.  Hinn 20. desember 1999                     kr.  1.990.000,-

Samtals                                                      kr.  7.960.000,-

Greiðslur samkvæmt 1.-4. tölul. skulu lagðar inn á reikning seljanda í Sparisjóði Húnaþings og Stranda, Hvammstanga, tékkareikningur nr. 1105-26-71.  Greiðslurnar bera ekki vexti, en séu þær ekki inntar af hendi á gjalddaga ber kaupanda að greiða hæstu lögleyfðu mánaðarlegu dráttarvexti af vanskilaskuldinni frá gjalddaga til greiðsludags.

3.             gr.

Seljandi skuldbindur sig til að afhenda kaupanda jörðina, eigi síðar en 20. júní 1999.  Seljandi áskilur sér allan rétt til aðgangs að jörðinni haustið 1999 vegna smölunar heimalanda, réttarstarfa og meðan á afsetningu búfjár stendur.

4.             gr.

Sala jarðarinnar miðast við umsaminn afhendingartíma.  Frá þeim tíma nýtur kaupandi alls arðs af eigninni og greiðir af henni alla skatta og skyldur.

Kaup Jarðasjóðs á jörðinni eru háð því að sveitastjórn hafni forkaupsrétti sínum að jörðinni, sbr. ákvæði 2. gr. laga nr. 34/1992.

Þinglýsingarvottorð dags. 30. mars 1999 liggur frammi við söluna, svo og útskrift frá Fasteignamati ríkisins og hefur kaupandi kynnt sér gögn þessi og hefur ekkert við þau að athuga.

Afsal fyrir jörðinni skal gefið út hinn 20. desember 1999, þegar kaupandi hefur fullnægt skuldbindingum sínum samkvæmt framanskráðu.

5.             gr.

Kaupsamningur þessi er undanþeginn stimpil- og þinglýsingargjöldum samkvæmt ákvæðum 2. málsl. 1. mgr. 6. gr. laga um Jarðasjóð nr. 34/1992.

Rísi mál út af sölu jarðarinnar má reka það fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur.

Af samningi þessum eru gerð fjögur samhljóða frumrit og heldur kaupandi einu, seljandi tveimur og eitt skal ritað á löggiltan skjalapappír til þinglýsingar.

Öllu framangreindu til staðfestu rita seljandi og kaupandi nöfn sín undir kaupsamning þennan í viðurvist tveggja vitundarvotta.”

Stefndi auglýsti síðan jörðina til ábúðar og með bréfi dagsettu 14. júlí 1999 var núverandi ábúanda, Baldri Heimissyni, tilkynnt af landbúnaðarráðuneytinu, að ráðuneytið hefði ákveðið að byggja honum jörðina frá og með 1. ágúst 1999.  Samkvæmt bréfinu var ákvörðunin bundin eftirfarandi skilyrðum:

„ 1.  Að jarðanefnd Vestur- Húnavatnssýslu og hreppsnefnd Húnaþings samþykki   ábúð yðar á jörðinni, sbr. 1. mgr. 6. gr. jarðalaga nr. 65/1976.

2.         Að samkomulag náist milli jarðadeildar ráðuneytisins og yðar um leiguskilmála og leigukjör.

3.         Að viðtakandi kaupi áburð af fráfaranda.  Enn fremur að viðtakandi kaupi heybirgðir af fráfaranda, eða fallist á að þær megi standa á jörðinni þar til kaupandi hefur fundist að þeim.”

 

Stefnandi fór af jörðinni haustið 1999, eftir að nýir ábúendur höfðu tekið við jörðinni. 

Í ágúst og september 1999 sendi stefnandi landbúnaðarráðherra skrifleg erindi þess efnis, að umrædd kaup yrðu látin ganga til baka.  Stefndi hafnaði þessum erindum stefnanda.

Með yfirlýsingu, dagsettri 29. október 1999, sem þinglýst var á eignina hinn 4. nóvember 1999, rifti stefnandi kaupunum og endurgreiddi innborgað fé til stefnda.  Stefndi endursendi hins vegar greiðsluna, en samkvæmt yfirlýsingu lögmanns stefnanda við meðferð málsins, hyggst stefnandi endurgreiða stefnda kaupverðið, verði fallist á dómkröfur hans.

Samkvæmt framlögðum læknisvottorðum hefur stefnandi átt við vanheilsu að stríða árum saman, bæði líkamlega og andlega.  Í framlögðu læknisvottorði Ólafs Björnssonar, geðlæknis, dagsettu 14. október 1999, segir svo: „ Varðandi Sigurð Inga Guðmundsson, kt. 100545-3819, Saurbæ, 531 Hvammstanga.

Bréf þetta er skrifað að beiðni yðar um læknisvottorð vegna Sigurðar Inga, með samþykki hans.

Upplýsingar eru fengnar úr viðtali við sjúkling sjálfan, 13.10.99. og úr læknisvottorðum heimilislæknis hans, Lárusar Þ. Jónssonar, dags. 08.09.99 og sérfræðilæknis í lyflækningum og hjartasjúkdómum, Jóns V. Högnasonar, dags. 7.09.99., auk afrita af bréfaskrifum sjúklings til landbúnaðarráðuneytisins.

Sjúklingur hefur búið að Saurbæ frá 16 ára aldri, en þá keypti hann jörðina.  Hefur verið með sauðfjárbúskap þar og unnið með því við akstur vörubíls, traktorsgröfu og snjóblásara.

Hann hefur um 10 ára sögu um versnandi geðræna heilsu, með þunglyndi og kvíða ásamt óreglulegum hjartslætti.  Verið í tilfinningalegu ójafnvægi, meyr og með tíð grátköst.  Svefn einnig verið slæmur, slitróttur og lítill, þannig að hann hefur hvílst illa.  Vegna þessara geðrænu veikinda átti hann erfitt með að sinna störfum sínum, bæði á búinu og utan þess, og var hann undir miklu andlegu álagi.

Og þegar hann tekur þá ákvörðun að selja jörðina 30.04.99 er dómgreind hans greinilega skert vegna þessa þunglyndis- og kvíðaástands hans, að áliti undirritaðs.

Síðan hann seldi jörðina og sérstaklega eftir að hann flutti af jörðinni í ágúst sl. hefur geðrænu ástandi hans farið mjög hrakandi.  Þunglyndi hans hefur farið versnandi og hefur hann verið með mikinn lífsleiða og vonleysi.  Var það honum áfall að flytja af jörðinni og sér hann það nú að ákvörðun sín [svo] um að selja jörðina var vanhugsuð og gerð í dómgreindarleysi.  Hann upplýsir jafnframt að hann hafi verið undir miklu álagi og pressu þegar gengið var frá kaupsamningi um jörðina.

Sjúklingur er byrjaður í lyfjameðferð vegna þunglyndis síns.  Að áliti undirritaðs myndi það greiða mjög fyrir bata sjúklings ef hann geti [svo] flutt aftur á jörðina.  Að öðrum kosti óttast undirritaður mjög um geðræna heilsu hans.”

III

Stefnandi byggir aðalkröfu sína á því, að brostnar séu forsendur fyrir kaupsamningi aðila og að stefndi hafi vanefnt skyldur sínar samkvæmt samningi aðila.  Stefnandi telur að vanefnt hafi verið það skilyrði hans fyrir sölunni, að hann gæti selt heybirgðir og bústofn, vélar og tæki.  Lögmaður ráðuneytisins hafi gert kaupsamning við væntanlega ábúendur um bústofn, vélar, hey og tæki.  Jafnframt hafi ráðuneytið sett fram afdráttarlaus skilyrði í erindisbréfi um vilyrði fyrir ábúð til handa Olgu Geirsdóttur og Baldri Heimissyni, dagsettu 14. júlí 1999.  Þau hafi hins vegar neitað að kaupa af stefnanda fyrrgreint lausafé.  Stefnandi kveður ráðuneytið og hafa sýnt af sér vangæslu og afskiptaleysi hvað þetta varði og með því valdið stefnanda verulegu tjóni, en hann sé nú án jarðnæðis, en skjólstæðingar ráðuneytisins sitji sem fastast á jörðinni og hagnýti sér tæki og áhöld stefnanda.

Stefnandi kveður kaupsamning aðila hafa verið ætlað að vera samning um ábúðalok hans eins og tíðkist um sambærilega samninga.  Í reynd hafi samningurinn hins vegar verið um yfirtöku ráðuneytisins á jarðnæði á allt of lágu verði.  Í dag standi stefnandi uppi með bústofn, vélar, hey og tæki, en án jarðnæðis, sem augljóslega hafi ekki verið vilji stefnanda.

Stefnandi kveður stefnda, landbúnaðarráðuneytið f.h. Jarðasjóðs ríkisins, ekki hafa fengist til að láta kaupin ganga til baka heldur knýi á um að láta þau standa þrátt fyrir augljósa galla á samningnum, brostnar og rangar forsendur, og vanefndir ráðuneytisins á að fylgja eftir forsendum varðandi söluna á bústofni, heyi, vélum og tækjum, sem verið hafi órofanlega tengd búrekstri hans á jörðinni.

Varakröfu sína byggir stefnandi á því, að hann hafi verið beittur óhæfilegum þrýstingi við samningsgerðina og hafi hvorki verið gerð grein fyrir því að með kaupsamningi fælist endanleg sala jarðarinnar né að með honum fælist sala á greiðslumarki.  Við samningsgerðina hafi stefnandi ekki verið í andlegu ástandi til þess að ráða ráðum sínum.  Hann sé haldinn sjúklegum kvíða og geðtruflunum með tilvistarkreppu, sem valdi andlegu ójafnvægi og skerði hæfileika hans til að draga sjálfstæðar og skynsamlegar ályktanir og meta afleiðingar gerða sinna.  Á þeim tíma sem kaupsamningurinn hafi verið gerður hafi hann hvorki notið læknishjálpar né ráðgjafar lögmanns eða fagaðila.  Kveðst hann ekki hafa áttað sig á því fyrr en síðar, að Jón Höskuldsson, héraðsdómslögmaður, hafi verið fulltrúi ráðuneytisins við samningsgerðina.  Stefnandi kveðst á þessum tíma hafa verið þess fullviss að hagsmunir hans yrðu ekki fyrir borð bornir.  Annað hafi síðan komið á daginn, er fyrrgreindur Jón Höskuldsson hafi tjáð honum, að honum hafi aðeins borið að útbúa samninginn fyrir ráðuneytið, en öðrum starfsmönnum ráðuneytisins verið falið að fylgja eftir skilyrðum samningsins, svo sem að búfé, tæki og hey, yrði keypt af stefnanda.

Stefnandi telur verð jarðarinnar hafa verið allt of lágt, ef talið verði að greiðslumark jarðarinnar hafi fylgt með í kaupunum.  Stefnandi kveðst ekki hafa skilið samninginn svo að greiðslumark fylgdi með í kaupunum og talið að greiðslumarkið yrði metið sérstaklega, ef ábúandi kæmi að jörðinni.  Á árinu 1996 hafi löggiltir úttektarmenn metið jörðina á 8.260.000 krónur og þá hafi greiðslumark hennar verið ómetið.  Samkvæmt Hagtölum landbúnaðarins hefði stefnandi hins vegar getað fengið rúmar 5 milljónir fyrir ærgildin.  Ljóst sé að mismunur á kaupverði, samkvæmt kaupsamningi, og raunvirði, að teknu tilliti til greiðslumarks, sé óhæfilegur og bersýnilega ósanngjarn í viðskiptum aðila.  Byggir stefnandi á því, að hann hafi ekki mátt gera sér grein fyrir því að greiðslumark jarðarinnar væri inni í tilgreindu kaupverði, „error in motivis.”  Þar sem um rangar eða brostnar forsendur hjá stefnanda hafi verið að ræða varðandi samningsgerðina beri að leysa hann undan samningnum og ógilda samninginn með vísan til samningalaga.

Um lagarök vísar stefnandi til samningalaga nr. 7/1936 og 42. og 43. gr. kaupalaga nr. 39/1922, per anarlogium.  Stefnandi vísar og til almennra reglna kröfuréttarins um efndir samninga og jafnræðisreglu.

Kröfu um málskostnað byggir stefnandi á 2. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Kröfu um virðisaukaskatt byggir stefnandi á lögum nr. 50/1988, en stefnandi sé ekki virðisaukaskattskyldur og beri því nauðsyn til að fá virðisaukaskatt á tildæmdan málskostnað.

IV

Stefndi byggir sýknukröfu sína á því, að af hans hálfu hafi að öllu leyti verið staðið rétt að kaupum á umdeildri jörð og kaupin hafi verið í samræmi við lög og ekki séu lagaskilyrði til að rifta kaupsamningnum eða ógilda hann.

Stefndi mótmælir því, að sala jarðarinnar hafi verið háð því skilyrði og forsendum að ráðuneytið sæi til þess að nýjir ábúendur jarðarinnar keyptu vélar og bústofn af stefnanda.  Hvergi sjáist þess merki í skjölum málsins að það hafi verið ákvörðunarástæða stefnanda fyrir sölunni eða að stefnda hafi mátt vera ljóst að svo væri.  Stefndi kveðst engin afskipti hafa haft af viðskiptum stefnanda og ábúenda jarðarinnar um kaup á lausafé.  Stefnandi hafi sjálfur leitað til Jóns Höskuldssonar, héraðsdómslögmanns, og samkvæmt símbréfi frá ábúendum jarðarinnar hafi samist um milli stefnanda og ábúenda að þau keyptu nánar tilgreint lausafé af stefnanda og fyrrgreindur lögmaður annaðist kaupsamningsgerð vegna þeirrar sölu.  Hins vegar hafi stefnandi sjálfur komið í veg fyrir að af þessum viðskiptum yrði.

Stefndi mótmælir því að stefnandi hafi verið beittur þrýstingi af hálfu stefnda og einnig því, að stefnandi hafi verið ófær um að gera sér grein fyrir efni og inntaki samningsins vegna andlegra vanheilinda.

Stefndi kveðst ekki hafa sóst eftir kaupum á jörðinni heldur hafi þau verið gerð vegna ítrekaðra og eindreginna óska stefnanda sjálfs.  Stefndi telur fyrirliggjandi læknisvottorð ekki styðja þá fullyrðingu stefnanda, að andlegu ástandi hans hafi verið þannig háttað við samningsgerðina, að hann hafi ekki gert sér grein fyrir í hverju hún fólst.  Stefnandi hafi sjálfur undirritað kaupsamninginn í viðurvist votta, sem hann hafi sjálfur kvatt til.

Stefndi telur að fullyrðing stefnanda um að honum hafi ekki verið ljóst að greiðslumark í sauðfé fylgdi við söluna fái ekki staðist.  Kaupsamningur aðila sé skýr um þetta atriði.  Greiðslumark í sauðfé hafi verið skráð á lögbýlið er salan fór fram og hafi það fylgt lögbýlinu eins og lög hafi gert ráð fyrir.  Lögum samkvæmt hafi ekki verið unnt að selja greiðslumarkið á frjálsum markaði á milli lögbýla.

Stefndi telur kaupverð jarðarinnar með greiðslumarki hafa verið sanngjarnt.  Fyrir liggi að stefnandi hafi á árunum 1997 og 1998 gert ítrekaðar tilraunir til að selja jörðina á frjálsum markaði með aðstoð fasteignasala en án árangurs.  Þá hafi stefndi greitt umsamið kaupverð á innan við 8 mánuðum.

Staðhæfingar stefnanda um sjálfstætt verðmæti greiðslumarks fái ekki staðist.  Á búmarkssvæði, sem Vestur-Húnavatnssýsla tilheyri, hafi samanlagt greiðslumark jarða árið 1996 verið alls 24.930,3 ærgildi en 1998 samtals 24.405,6 ærgildi.  Ekki fái staðist að sú tala feli í sér verðmæti pr. ærgildi í krónutölu og þar með sé unnt að margfalda þá tölu með greiðslumarki jarðarinnar.

Um lagarök vísar stefndu til laga nr. 34/1992, laga nr. 99/1993 og laga nr. 124/1995.

V

Aðalkrafa stefnanda er um riftun á kaupsamningi aðila um jörðina Saurbæ en varakrafa hans að samningurinn verði felldur úr gildi og ógiltur með dómi.

Óumdeilt er að stefnandi óskaði eftir að stefndi, Jarðasjóður ríkisins, keypti jörðina Saurbæ og bar stefnandi við heilsuleysi og einnig því að honum hefði ekki auðnast að selja jörðina frjálsri sölu.  Er bréf stefnanda þessa efnis dagsett 19. febrúar 1997.  Umdeildur kaupsamningur aðila var undirritaður af stefnanda hinn 19. apríl 1999, eða rúmum tveimur árum síðar.

 Aðalkröfu sína byggir stefnandi á því að skilyrði fyrir sölunni séu brostnar, þar sem núverandi ábúendur hafi ekki keypt af honum heybirgðir, bústofn, vélar og tæki.   Fyrir liggur að stefnanda var mjög í mun að jörðin héldist í ábúð og vissi stefndi um þá ósk stefnanda.    Hins vegar liggur og fyrir að stefndi hvorki gat gefið né gaf stefnanda loforð um að jörðin héldist í ábúð, áður en kaupsamningur var gerður eða við kaupsamningsgerðina.  Í framlögðum kaupsamningi aðila er ekki getið um umrætt lausafé.  Þegar litið er til þess að stefnanda var ljóst að stefndi ábyrgðist ekki gagnvart stefnanda að jörðin yrði áfram í ábúð verður að telja að sala lausafjárins geti ekki  hafa verið forsenda kaupsamningsins um jörðina.  Samkvæmt því veitir það ekki stefnanda rétt til riftunar kaupsamnings hans og stefnda, að núverandi ábúendur hafi ekki keypt umdeilt lausafé af stefnanda og þar með hugsanlega vanefnt skilyrði ábúðar, sem þeim hafi verið sett af stefnda.  Ber því að sýkna stefndu af aðalkröfu stefnanda.

Kemur þá til skoðunar varakrafa stefnanda um ógildingu kaupsamningsins.  Samkvæmt framlögðum læknisvottorðum og framburði Ólafs Björnssonar, geðlæknis, fyrir dóminum, er stefnandi haldinn alvarlegu þunglyndi, sem veldur dómgreindarleysi, en fram kom að læknirinn hafði fyrst afskipti af stefnanda haustið 1999.  Hins vegar kvað hann sjúkdóm stefnanda hafa getað leynst ólæknisfróðum mönnum.

 Samkvæmt framburði stefnanda fyrir dómi kvaðst hann hafa séð mjög eftir að hafa selt jörðina og væru það mestu mistök sem hann hefði gert um ævina.  Þá liggur fyrir að stefnandi vildi ekki selja jörðina hverju verði sem var og sölutilraunir hans stóðu lengi yfir.  Þegar litið er til þessa verður að telja,  þrátt fyrir þunglyndi stefnanda, að hann hafi gert sér grein fyrir, að hann var að selja jörðina og  greiðslumark hennar, eins og skýrlega greinir í kaupsamningi.  Stefnandi hefur hvorki með mati dómkvaddra manna né á annan hátt sýnt fram á að kaupverð jarðarinnar hafi verið of lágt miðað við verð annarra sambærilegra jarða.   Með vísan til alls framanritaðs ber því að sýkna stefndu af varakröfu stefnanda. 

Þrátt fyrir þessa niðurstöðu þykir rétt að hver aðili beri sinn kostnað af málinu.

Hervör Þorvaldsdóttir, héraðsdómari, kvað upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð :

Stefndu,  Jarðasjóður ríkisins og ríkissjóður, eru sýknir af kröfum stefnanda, Sigurðar Inga Guðmundssonar.

Málskostnaður fellur niður.