Föstudaginn 5. desember 2003.
Nr. 445/2003.	Eiður Helgi Sigurjónsson og María Ingimarsdóttir (sjálf) gegn Sparisjóði Hafnarfjarðar (Jón Auðunn Jónsson hrl.)

 

Kærumál. Nauðungarsala. Úthlutun söluverðs.

Ekki var fallist á að E og M hefðu greitt S skuld sem tryggð var í fasteign þeirra. Var úthlutun sýslumanns vegna nauðungarsölu fasteignarinnar staðfest.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Ingibjörg Benediktsdóttir og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 14. nóvember 2003. Kærumálsgögn bárust réttinum 21. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 31. október 2003 þar sem staðfest var ákvörðun sýslumannsins í Kópavogi 27. maí 2003 að hafna mótmælum sóknaraðila um breytingu á frumvarpi til úthlutunar söluverðs tiltekinnar íbúðar við Núpalind 6 í Kópavogi. Kæruheimild er í 79. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðilar krefjast þess að fyrrnefnd ákvörðun sýslumanns verði felld úr gildi. Þá krefjast þau kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði staðfestur. Þá krefst hann kærumálskostnaðar.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Sóknaraðilar verða dæmd til að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðilar, Eiður Helgi Sigurjónsson og María Ingimarsdóttir, greiði óskipt varnaraðila, Sparisjóði Hafnarfjarðar, 100.000 krónur í kærumálskostnað.

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 31. október 2003.

                Ágreiningsmál þetta, sem tekið var til úrskurðar 14. október sl., barst Héraðsdómi Reykjaness 6. júní 2003.

                Sóknaraðilar eru Eiður Helgi Sigurjónsson, kt. [...] og María Ingimarsdóttir, kt. [...], bæði til heimilis að Núpalind 6, Kópavogi.  Varnaraðili er Sparisjóður Hafnarfjarðar.

                Dómkröfur sóknaraðila eru þær að felld verði úr gildi ákvörðun sýslumannsins í Kópavogi 27. maí 2003 um að taka ekki til greina mótmæli sóknaraðila um úthlutun á 5.414.058 krónum til varnaraðila vegna nauðungarsölu á Núpalind 6, íbúð 0707, Kópavogi. Þá krefjast sóknaraðilar og málskostnaðar.

                Dómkröfur varnaraðila eru þær að staðfest verði ákvörðun sýslumannsins í Kópavogi um að hafna kröfu sóknaraðila um breytingu á frumvarpi til úthlutunar á nauðungarsöluandvirði fasteignarinnar Núpalindar 6, Kópavogi.  Þá er krafist málskostnaðar að skaðlausu.

I.

                Með kaupsamningi dagsettum 2. maí 2001 keyptu sóknaraðilar af Móteli ehf. 4 herbergja íbúð í húsinu nr. 6 við Núpalind í Kópavogi.  Kaupverð var 13.800.000 krónur og skyldi það greiðast með húsbréfum að fjárhæð 7.714.000 krónur og með eftirfarandi peningagreiðslum: Við undirritun kaupsamnings 1.500.000 krónur, þann 25. júní 2001 1.500.000 krónur, þann 25. ágúst 2001 1.500.000 krónur og þann 25. nóvember 2001 1.586.000 krónur.

                Í kaupsamningi kemur fram að áhvílandi sé á íbúðinni fjögur tryggingarbréf til sóknaraðila, Sparisjóðs Hafnarfjarðar, útgefin 25. maí 1999 að fjárhæð 2.000.000 krónur, 25. maí 1999 að fjárhæð 3.000.000 krónur, útgefið 17. desember 1999 að fjárhæð 2.000.000 krónur og útgefið 17. desember 1999 að fjárhæð 2.000.000 krónur eða samtals 9.000.000 krónur.

                Þá segir jafnframt í kaupsamningi að allar greiðslur samkvæmt kaupsamningi skulu inntar af hendi á skrifstofu fasteignasölunnar Valhallar sem muni ráðstafa þeim til sóknaraðila inn á sérstaka bók.  Á móti skuli varnaraðilar ábyrgjast aflýsingu allra ofangreindra tryggingarbréfa.

                Í málinu liggur frammi yfirlýsing dagsett 22. maí 2000 sem stíluð er á fasteignasöluna Valhöll.  Yfirlýsingin er sögð útgefin af varnaraðila en er óundirrituð.  Í málflutningi kom fram hjá lögmanni varnaraðila að varnaraðili hafi ekki gefið út þessa yfirlýsingu heldur hafi fasteignasalan Valhöll staðið að gerð hennar enda yfirlýsingin óundirrituð.  Lögmaðurinn gat þess jafnframt að varnaraðili væri ekki ósammála yfirlýsingunni og mótmælti henni ekki en halda bæri því til haga að hún stafaði ekki frá varnaraðila.  Í yfirlýsingunni segir efnislega að varnaraðili sjái um að fjármagna bygginguna að Núpalind 6 í Kópavogi fyrir Mótel ehf. og hafi þinglýst tryggingarbréfum á eignina til tryggingar þessari fjármögnun.  Stofnaður hafi verið reikningur á nafni Mótels ehf. fyrir hverja einustu íbúð.  Síðan segir í yfirlýsingunni:  ,,Sparisjóður Hafnarfjarðar lýsir því hér með yfir, að hann muni láta aflýsa öllum veðum af eignunum gegn því skilyrði, að allar greiðslur samkvæmt kaupsamningum ofangreindra íbúða verði lagðar inn á sparisjóðsreikning viðkomandi íbúða og húsbréf verði framseld Sparisjóðnum.  Aflétting áhvílandi tryggingarbréfa fer fram í áföngum í hlutfalli við afhentar greiðslur og verkstöðu hverrar eignar á hverjum tíma.“

                Þá liggur jafnframt frammi í málinu skjal sem ber yfirskriftina ávísun.  Þetta skjal er einnig óundirritað og lét lögmaður varnaraðila þess einnig getið í málflutningsræðu að varnaraðili hafi ekki heldur komið að gerð þessa skjals en væri í þó samþykkur efni skjalsins.  Í ávísuninni segir að Mótel ehf. ávísi öllum greiðslum samkvæmt áðurnefndum kaupsamningi inn á reikning hjá varnaraðila.  Varnaraðili hafi innistæðu reikningsins að handveði til tryggingar skuldbindingu Mótels ehf. við varnaraðila. Mótel ehf. megi ekki ráðstafa innistæðum þessa reiknings nema með samþykki varnaraðila.

                Í gögnum málsins kemur fram að PG verk ehf. kom einnig að byggingu hússins að einhverju leyti til að byrja með en Mótel ehf. tók síðan yfir framkvæmdirnar. 

                Samkvæmt framansögðu má ráða af gögnum málsins að Mótel ehf. og PG verk ehf. hófu framkvæmdir við fjölbýlishúsið Núpalind 6 í Kópavogi.  Mótel ehf. tók síðan yfir framkvæmdirnar. Varnaraðili fjármagnaði bygginguna og kaupendur íbúðanna greiddu kaupverð beint til varnaraðila inn á sérstaka reikninga sem voru opnaðir fyrir hverja íbúð. Til tryggingar því fé sem varnaraðili lánaði til framkvæmdanna þinglýsti varnaraðili tryggingarbréfum á hverja íbúð og skyldi þeim aflétt í áföngum í hlutfalli við greiðslur kaupenda og verkstöðu eigna á hverjum tíma.

                Sóknaraðili greiddi 1.500.000 krónur við undirritun kaupsamnings og yfirtók fasteignaveðbréf að fjárhæð 7.714.000 krónur.  Frekari greiðslur bárust ekki frá sóknaraðilum.  Eftir stóðu þrjár greiðslur á gjalddögum 25. júní 2001, 25. ágúst 2001 og 25. nóvember 2001, samtals að fjárhæð 4.586.000 krónur.

                Þann 22. apríl 2002 krafðist varnaraðili nauðungarsölu á íbúð sóknaraðila.  Uppboðsheimild var tvö tryggingarbréf, samtals að fjárhæð 5.000.000 krónur.  Íbúðin var seld 24. mars 2003 og var varnaraðili hæstbjóðandi með boð að fjárhæð 14.000.000 krónur. Til úthlutunar komu 8.445.942 krónur til Íbúðalánasjóðs á 1. veðrétti en upp í kröfu varnaraðila komu 5.414.058 krónur sem veðhafa á 2. og 3. veðrétti. 

                Sóknaraðilar mótmæltu frumvarpi sýslumanns og kemur fram í endurriti úr gerðabók sýslumanns að mótmæli sóknaraðila hafi borist innan lögmælts frests.  Sýslumaður tók þá ákvörðun 27. maí 2003 að verða ekki við mótmælum sóknaraðila.  Krafist var úrlausnar Héraðsdóms Reykjaness með bréfi sem móttekið var 6. júní 2003.

II.

                Sóknaraðilar byggja á því að uppboðskröfur varnaraðila hafi verið að fullu greiddar þegar beiðni um nauðungarsölu hafi komið fram 22. apríl 2002.  Þá hafi sóknaraðilar verið búnir að greiða samtals 9.198.100 krónur af kaupverði.  Það hafi verið meira en til hafi þurft til þess að greiða upp höfuðstól þeirra tryggingarbréfa er hvílt hafi á eigninni.  Sóknaraðilar beri enga ábyrgð á skuldum Mótels ehf. við varnaraðila.  Varnaraðili hafi ekki átt rétt til þess að fá hærri greiðslu frá sóknaraðilum en sem numið hafi höfuðstól bréfanna.  Varnaraðili hafi hins vegar átt rétt á vöxum og kostnaði frá Móteli ehf.  Sóknaraðilum hafi aðeins borið að greiða höfuðstól tryggingarbréfanna en ekki aðrar skuldir Mótels ehf. við varnaraðila. Varnaraðilum hafi borið að aflýsa tryggingarbréfunum af eigninni um leið og greiðslur hafi borist frá sóknaraðilum.  Sóknaraðilar hafi sýnt fram á að uppboðskrafa varnaraðila hafi verið greidd að fullu er beiðnin um nauðungasölu hafi verið móttekin af sýslumanni 26. apríl 2002. 

                Varnaraðili byggir á því að honum hafi ekki borið að aflétta tryggingarbréfunum af fasteign sóknaraðila fyrr en allt kaupverðið hafi verið greitt til varnaraðila.  Það hafi sóknaraðilar hins vegar ekki gert og séu ógreiddar 4.586.000 krónur. Þegar ákvörðun sýslumanns hafi verið tekin um að hafna mótmælum sóknaraðila hafi skuld sóknaraðila staðið í 6.821.836 krónum.  Skuldir hafi því verið mun hærri en lýst krafa varnaraðila á grundvelli tryggingarbréfanna. Skylda varnaraðila til að aflétta öðru eða báðum tryggingarbréfunum af fasteign sóknaraðila hafi því ekki stofnast.

                Það sé misskilningur hjá sóknaraðilum að þau eigi rétt á að fá tryggingar­bréfunum aflétt um leið og þau séu búin að greiða jafnháa fjárhæð og tryggingarbréfin hljóði á um.  Sóknaraðilar hafi ekkert með þessi bréf að gera því þau séu til tryggingar skuldum Mótels ehf. við varnaraðila.  Skuldir Mótels ehf. við varnaraðila séu enn ógreiddar og það hafi kostað mun meira fé en sem nemur höfuðstól tryggingarbréfanna að byggja íbúð sóknaraðila.  Þetta fé hafi varnaraðili lánað Móteli ehf. og skuldbundið sig til þess að aflétta veðinu um leið og hann fengi allt kaupverðið greitt.

III.

                Eins og framan er rakið hófu PG verk ehf. og Mótel ehf. byggingu fjölbýlishúss að Núpalind 6, Kópavogi.  Varnaraðili fjármagnaði byggingu hússins og á síðari stigum tók Mótel ehf. við framkvæmdunum.  Mótel ehf. seldi sóknaraðila íbúð í húsinu 2. maí 2001 en varnaraðili hafði áður þinglýst fjórum tryggingarbréfum á eignina, samtals að fjárhæð 9.000.000 króna til tryggingar skuldum Mótels ehf. við varnaraðila.  Þessa var getið í kaupsamningi og jafnframt þess að sóknaraðilar skyldu greiða allar greiðslur samkvæmt kaupsamningi til fasteignasölunnar Valhallar sem ábyrgðist að ráðstafa þeim inn á sérstakan reikning hjá varnaraðila.  Á móti skyldi varnaraðili aflýsa tryggingrabréfunum af eigninni samkvæmt sérsakri yfirlýsingu þess efnis. Efni yfirlýsingarinnar er rakið hér að framan en þar kemur m.a. fram að varnaraðili skuldbatt sig til þess að aflýsa tryggingarbréfunum fjórum gegn því að allar kaupsamningsgreiðslur yrðu inntar af hendi.  Aflétting skyldi fara fram í áföngum eftir verkstöðu og greiðslum frá sóknaraðilum.  Í samræmi við þessa yfirlýsingu aflétti varnaraðili tveimur tryggingarbréfum, samtals að fjárhæð 4.000.000 krónur.  Sóknaraðili greiddi hins vegar ekki allt kaupverðið og stóðu eftir af höfuðstól 4.586.000 krónur er íbúðin var seld nauðungarsölu.

                Veðið samkvæmt hinum umdeildu tryggingarbréfum  stofnaðist með samningi varnaraðila og Mótels ehf.  Tryggingarbréfin veittu varnaraðila heimild til þess að leita fullnustu í veðinu.  Ekkert takmarkar þennan rétt varnaraðila nema ef vera kynni áðurnefnd yfirlýsing frá 22. maí 2000 sem er óundirrituð en byggt er á af hálfu beggja aðila.  Þessi yfirlýsing verður ekki túlkuð á annan hátt en að varnaraðila sé því aðeins skylt að aflétta öllum veðum af eigninni ef sóknaraðilar hafi áður greitt kaupverð að fullu.  Varnaraðili fjármagnaði íbúðina að öllu leyti og þurfti því ekki aflýsa veðinu fyrr en hann hafði fengið verð íbúðarinnar greitt að fullu.

                Samkvæmt framansögðu ber því að staðfesta ákvörðun sýslumannsins í Kópavogi frá 27. maí 2003 eins og nánar greinir í úrskurðarorði.  Eftir þessum úrslitum verða sóknaraðilar úrskurðaðir til þess að greiða varnaraðila 80.000 krónur í málskostnað.

                Gunnar Aðalsteinsson héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

ÚRSKURÐARORÐ

                Staðfest er ákvörðun sýslumannsins í Kópavogi 27. maí 2003 að hafna mótmælum sóknaraðila um breytingu á frumvarpi til úthlutunar söluverðs íbúðar nr. 0701 að Núpalind 6, Kópavogi.

                Sóknaraðilar, Eiður Helgi Sigurjónsson og María Ingimarsdóttir, greiði varnaraðila, Sparisjóði Hafnarfjarðar, 80.000 krónur í málskostnað.