Fimmtudaginn 19. júní 2003.
Nr. 569/2002.	Smári Grétar Sveinsson og Ragnhildur Sigurðardóttir (Helgi Birgisson hrl.) gegn Helga Sigurgeirssyni Margréti Björgu Árnadóttur Markúsi Má Árnasyni Hafsteini Viðari Árnasyni Auði Árnadóttur og Oddnýju Ágústsdóttur (Karl Axelsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Galli. Skaðabætur. Afsláttur. Skoðunarskylda.

S og R, sem keypt höfðu einbýlishús úr timbri, kröfðu seljendurna um skaðabætur eða afslátt vegna galla sem þau höfðu orðið vör við skömmu eftir að þau fluttu inn í húsið. Var um að ræða verulegan halla á gólfum hússins, sem var frá byggingartíma þess, auk rakaskemmda í forstofu. Í héraðsdómi voru S og R ekki talin hafa sinnt aðgæsluskyldu sinni vegna gólfhallans með þeim hætti sem gera mátti kröfu til auk þess sem rakaskemmdirnar þóttu minniháttar galli og ekki þess eðlis að telja mætti líklegt að hann hefði haft áhrif á kaupverð hússins ef aðilarnir hefðu haft vitneskju um hann við samningsgerðina. Í Hæstarétti var tekið fram að kaup aðilanna hefðu gengið hratt fyrir sig. Hefðu seljendur gert kaupendum grein fyrir því að þeir hefðu ekki búið á eigninni undanfarin ár og gætu því ekki upplýst um galla á henni. Skriflegan fyrirvara þessa efnis, sem settur var í kaupsamninginn, yrði því að skilja sem staðfestingu á því sem áður hafði fram komið milli aðila. Vegna þessa hvíldi enn ríkari skoðunarskylda á S og R en ella. Voru seljendurnir því sýknaðir af kröfum þeirra S og R.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Haraldur Henrysson, Garðar Gíslason og Pétur Kr. Hafstein.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 27. desember 2002 og krefjast þess aðallega að stefndu greiði þeim 1.214.000 krónur í skaðabætur, en til vara 1.004.000 krónur í afslátt, með nánar tilgreindum dráttarvöxtum frá 1. mars 2000 til greiðsludags. Þeir krefjast og málskostnaðar.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Fyrir Hæstarétti hafa áfrýjendur lækkað kröfu sína frá því sem í héraðsdómi greinir, þar sem þeir hafa fallið frá kröfu vegna frárennslislagna.

Svo sem fram kemur í héraðsdómi gengu kaup málsaðila hratt fyrir sig. Stefndu gerðu áfrýjendum ljóst að þeir hefðu ekki búið á eigninni undanfarin ár og gætu því ekki upplýst um galla á henni. Skriflegan fyrirvara þessa efnis, sem settur var í kaupsamninginn, verður því að skilja sem staðfestingu á því sem áður hafði fram komið milli aðila. Vegna þessa hvíldi enn ríkari skoðunarskylda á áfrýjendum en ella.

Með þessari athugasemd og vísan til forsendna héraðsdóms verður hann staðfestur.

Áfrýjendur greiði stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjendur, Smári Grétar Sveinsson og Ragnhildur Sigurðardóttir, greiði stefndu, Helga Sigurgeirssyni, Margréti Björgu Árnadóttur, Markúsi Má Árnasyni, Hafsteini Viðari Árnasyni, Auði Árnadóttur og Oddnýju Ágústsdóttur, óskipt 250.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 2. október 2002.

                Mál þetta, sem dómtekið var 4. f.m., er höfðað 26. febrúar 2002 af Smára Grétari Sveinssyni og Ragnhildi Sigurðardóttur, Faxatúni 3, Garðabæ, á hendur Helga Sigurgeirssyni, Brekkubæ, Bessastaðahreppi, Margréti Björgu Árnadóttur, Hrísholti 1, Garðabæ, Markúsi Má Árnasyni, Bæjargili 94, Garðabæ, Hafsteini Viðari Árnasyni, melhæð 1, Garðabæ, Auði Árnadóttur, Melhæð 3, Garðabæ og Oddnýju Ágústsdóttur, Staumvej 18, Nibe, Danmörku.

                Stefnendur krefjast þess aðallega að stefndu verði óskipt dæmd til að greiða þeim 2.438.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 1.214.000 krónum frá 1. mars 2000 til 1. október sama árs, en af 2.438.000 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2001, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

Til vara krefjast stefnendur þess að stefndu verði óskipt gert að greiða þeim 2.228.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 1.004.000 krónum frá 1. mars 2000 til 1. október sama árs, en af 2.228.000 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2001, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

Í aðal- og varakröfu er þess krafist að stefndu verði gert að greiða stefnendum málskostnað.

                Stefndu krefjast sýknu af aðalkröfu stefnenda. Þá krefjast stefndu þess aðallega að varakröfu stefnenda verði vísað frá dómi, en til vara að þau verði sýknuð af henni. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnenda.

I.

                Með kaupsamningi 23. október 1998 festu stefnendur kaup á fasteigninni að Faxatúni 3 í Garðabæ. Seljandi var dánarbú Bjargar Sigríðar Sæby Helgadóttur, en hún lést 7. ágúst 1998. Fengu stefndu, sem voru erfingjar hennar, leyfi til einkaskipta og var skiptum á dánarbúinu lokið 16. september 1999. Er stefnda Oddný barnabarn Bjargar, en aðrir stefndu börn hennar. Umsamið kaupverð var 11.300.000 krónur og er það að fullu greitt, en lokagreiðsla, sem nam 606.000 krónum, var innt af hendi 15. október 1999. Samkvæmt söluyfirliti sem liggur frammi í málinu er um að ræða einbýlishús úr timbri, byggt árið 1958. Í stefnu er því haldið fram að skömmu eftir að stefnendur fluttu inn í húsið hafi komið í ljós að verulegur halli væri á gólfum þess. Hafi þau ekki veitt þessu athygli þá er þau skoðuð húsið í fylgd stefnda Markúsar Más tæpum mánuði áður en kaupsamningur var undirritaður. Hafi stefnendur strax borið fram kvörtun vegna þessa. Hinn 31. maí 1999 hafi endanlega legið fyrir sú afstaða stefndu að veita stefnendum ekki afslátt á umsömdu kaupverði. Inntu stefnendur framangreinda lokagreiðslu af hendi þrátt fyrir þessa afstöðu stefndu. Samhliða henni og útgáfu afsals var stefndu hins vegar afhent skjal, undirritað af stefnendum, þar sem settur var fram svohljóðandi fyrirvari vegna hennar: „Kaupendur hafa kvartað við seljanda yfir leyndum galla á fasteigninni, m.a. þar sem mikill og óvenjulegur halli sé á flestum gólfum hússins, þaki þess og veggjum. Ekki hefur samist um bætur eða afslátt vegna gallans og er fyrirséð að málið verði að útkljá fyrir dómi. Kaupendur inna því af hendi áðurgreinda lokagreiðslu kaupsamnings með fyrirvara um réttmæti greiðslunnar og áskilja sér allan rétt til að krefjast síðar bóta vegna hins leynda galla.”

Stefnendur hafa aðallega höfðað mál þetta til heimtu skaðabóta. Snýr sú krafa þeirra annars vegar að framangreindum gólfhalla og rakaskemmdum í forstofu sem stefnendur halda fram að eigi rót sína að rekja til bilaðs þakniðurfalls. Nemur þessi hluti bótakröfunnar 1.214.000 krónum og er hann byggður á matsgerð dómkvaddra matsmanna. Hins vegar er krafist bóta að fjárhæð 1.224.000 krónur vegna endurnýjunar á frárennslislögnum og lagningar á drenlögn í kringum húsið. Halda stefnendur því fram að í ágúst 2000 hafi komið í ljós að frárennslislagnir væru ónýtar. Því þurfi að leggja nýjar lagnir. Þá hafi engin lögn verið til staðar til að taka við vatni frá þakniðurföllum. Hafi hún verið lögð og þakniðurföll tengd við hana. Krefjast stefnendur bóta vegna þeirra útgjalda sem þau telja sig verða fyrir af þessum sökum og styðst sú krafa þeirra við úttekt og kostnaðaráætlun löggilts pípulagningameistara. Til vara krefjast stefnendur afsláttar að fjárhæð 2.228.000 krónur. Er lagt til grundvallar þeirra kröfu að stefnendum beri í öllu falli réttur til afsláttar úr hendi stefndu er nemi samanlögðum niðurstöðutölum kostnaðaráætlunar og matsgerðar, en þó að frádregnum þeim liðum matsgerðarinnar sem snúa að leigu á húsnæði meðan þær framkvæmdir sem hún gerir ráð fyrir standa yfir, kostnaði vegna flutnings á búslóð og leigu á gámi undir búslóð, en kostnaður vegna þessa er í matsgerðinni metinn á 210.000 krónur.

II.

Matsgerð sú sem vísað er til hér að framan er unnin af þeim Ásmundi Ingvarssyni byggingaverkfræðingi og múrarameistara og Hjalta Sigmundssyni byggingatækni-fræðingi og húsasmíðameistara, en þeir voru af héraðsdómi 30. nóvember 1999 dómkvaddir til að skoða og meta þá galla sem stefnendur töldu þá vera á fasteigninni. Fram kemur í henni að skoðun hafi leitt í ljós að gólf halli niður frá útveggjum, en hæð frá útveggjum sé jöfn, nema í horni að norðvestanverðu. Hæðarmunur á gefnum viðmiðunarpunkti við horn á innvegg í stofu og mældum punktum við útveggi sé um 55-58 mm, en í norðvesturhorni um 78 mm. Innbyrðis skekkja í herbergjum sé dálítið minni, eða um 40-50 mm. Hafi matsmenn fundið greinilega fyrir hallanum þegar þeir gengu um húsið, einkum við útveggi. Um niðurstöðu skoðunar segir að öðru leyti svo í matsgerðinni: „Matsmönnum þykir augljóst að húsið hafi sigið í miðju og það hafi gerst fljótlega eftir að húsið var byggt. Það má ráða af því að engin ummerki eru um virkt sig þ.e. sprungur eða stífar eða aflagaðar hurðir. Hurðir, skápar og flísalögn á baði hefur verið aðlöguð skekkjum í húsinu sem sýnir að fyrrum eigandi hefur áttað sig á skekkjunum og sætt sig við þær og m.a. lagt parket á gólfin án þess að telja ástæðu til að rétta þau af eða aðra hluta hússins. [...] Loft og þak hafa fylgt gólfplötunni sem sýnir að um sig sé að ræða en ekki skekkju í byggingu. Matsmenn telja þó að byggingarskekkja kunni að valda því að norðvesturhorn er öllu hærra en aðrir hlutar hússins. Útveggir halla almennt dálítið út ofantil eða 5-10 mm. Skekkjan gæti að hluta verið eðlilegt frávik við byggingu en einnig tilkomin vegna sigs á miðju hússins sem getur valdið því að sperrurnar spyrna veggjunum út. Þakmænir rís sýnilega upp við stafna um 4-5 cm. Greinilegt er að þegar gólf síga fylgja loft og þakið með. Útveggir fylgja ekki með og því rísa stafnar hærra en miðja á mæni.” Í matsgerðinni kemur fram að húsið standi þar sem áður var mýri og að sögn kunnugra djúpt niður á fast. Engar upplýsingar liggi fyrir um grundun hússins, en hús í nágrenninu séu almennt ekki grunduð á fast. Þá sé þekkt að hús á þessu svæði hafi sigið. Um þann matslið sem snýr að rakaskemmdum í forstofu segir í matsgerðinni að það sé álit matsmanna að þakniðurfall sé bilað þar sem það sé tengt í frárennslislögn undir forstofugólfinu. Það valdi miklu vatnsálagi á botnplötuna sem meðal annars hafi leitt til þess að flísar á forstofugólfinu hafi losnað.

Niðurstaða matsmanna er sú að þeir telji frávik og halla á gólfum í herbergjum, stofu, gangi og eldhúsi af þeirri stærðargráðu að ekki verið við búið og nauðsynlegt sé að ráðast í lagfæringar. Sé best að framkvæma þær með því að losa gólfefni af gólfunum og brjóta upp og fjarlægja ílögn og gjall á um 30 cm breiðu svæði meðfram milliveggjum. Síðan þurfi að lyfta milliveggjum upp, koma gjalli og ílögn fyrir að nýju, flotleggja gólfin og endurleggja gólfefni. Við þessa aðgerð hverfi að mestu sú skekkja sem nú sé í loftum og á mæni hússins. Önnur frávik á gólfum, þaki, loftum og innviðum hússins telja matsmenn ekki ástæðu til að lagfæra, enda verði þau að teljast eðlileg miðað við aldur og gerð hússins. Þá telja matsmenn nauðsynlegt að gengið verði frá tengingu þakniðurfalls af forstofuþaki við fráveitukerfi og að lausar flísar á forstofugólfi verði teknar upp og límdar aftur niður. Það er mat matsmanna að framangreind viðgerð komi til með að taka tvær til þrjár vinnuvikur. Nauðsynlegt sé að rýma viðkomandi hluta hússins meðan á viðgerð stendur og æskilegt sé að ekki sé búið í húsinu á þeim tíma.

Svo sem fram er komið er það mat matsmanna að kostnaður af þeim viðgerðum sem nauðsynlegt er samkvæmt framansögðu að ráðist verði í nemi 1.214.000 krónum. Er þá miðað við að gólfefni verði endurnýtt, þó að því undanskildu að gólfefni á eldhúsi verði endurnýjað að hluta. Þá ganga matsmenn út frá því í kostnaðarmati sínu að leigður verði gámur undir þann hluta búslóðar sem ekki komist fyrir í bílskúr hússins og að hann verði staðsettur við húsið meðan á framkvæmdum stendur. Kostnaðarmatið, sem miðast við verðlag í febrúar að teknu tilliti til virðisaukaskatts af efni og vinnu, sundurliðast svo:

	Verkliðir	Efni-tæki	Vinna	Samtals
1.	Taka upp eldra gólfefni		70.000	70.000
2.	Saga upp ílögn, farga múr og sekkja gall	20.000	65.000	85.000
3.	Lyfta upp milliveggjum	8.000	155.000	163.000
4.	Setja niður gjall og leggja í gólf	17.000	48.000	65.000
5.	Flotleggja gólf	115.000	75.000	190.000
6.	Endurleggja teppi á stofu		16.000	16.000
7.	Endurleggja parket í eldhúsi	37.000	32.000	69.000
8.	Endurleggja parket á gangi og í herbergi	12.000	135.000	147.000
9.	Rétta af innihurðir og skápahurðir	3.000	64.000	67.000
10.	Lagfæra veggi	18.000	26.000	44.000
11.	Tengja þakniðurfall	18.000	13.000	31.000
12.	Endurleggja lausar flísar í forstofu	5.000	15.000	20.000
13.	Þrif í verklok	5.000	32.000	37.000
14.	Flytja búslóð í geymslu		35.000	35.000
15.	Leiga á gámi	30.000		30.000
16.	Leiga á íbúðarhúsnæði	110.000		110.000
17.	Flytja búslóð úr geymslu		35.000	35.000

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                Krafa stefnenda vegna endurnýjunar á frárennslislögnum og lagningar á drenlögn í kringum húsið er byggð á úttekt og kostnaðaráætlun Björns Ág. Björnssonar löggilts pípulagningameistara. Í skriflegri ódagsettri greinargerð hans kemur fram að hann hafi gert úttekt á frárennslis- og drenlögnum fasteignarinnar að Faxatúni 3 í Garðabæ að beiðni eigenda hennar. Í greinargerðinni segir svo: „Öll skolplögn verður að skoðast ónýt en lagnir eru signar, brotnar og allar úr lagi gengnar. Ljóst er að aldur hússins getur ekki talist eina ástæða ofangr. atriða, heldur kemur til lélegt efni og slæm vinnubrögð en lítið eða ekkert er um sand eða burðarhæft malarefni við rör heldur liggja þau meira og minna í mold og öðru óstabílu efni. Bráðnauðsynlegt er að skipta öllu frárennsli út. Þakniðurföll enda einfaldlega þar sem rörendi stingst í jarðveg og þar eru komnir pyttir. Einnig er því bráðnauðsynlegt að leggja drenlögn hringinn í kringum húsið og tengja þakniðurföll í hans.” Samkvæmt kostnaðaráætlun Björns nemur kostnaður vegna endurnýjunar á skolplögn 759.000 krónum, en kostnaður vegna drenlagnar 465.000 krónum. Er virðisaukaskattur hér meðtalinn. Fyrir liggur að drenlögn hefur þegar verið lögð og að allri vinnu við hana og frágang jarðvegs sé lokið. Þá hefur ný skolplögn verið lögð, en fullnaðarfrágangi ólokið.

III.

Stefnendur byggja kröfugerð sína á því að fasteignin að Faxatúni 3 í Garðabæ hafi við kaup þeirra á henni verið haldin verulegum göllum sem stefndi beri ábyrgð á, hvort heldur eftir reglum um skaðabætur eða afslátt af kaupverði.

Að því er aðalkröfu varðar vísa stefnendur til þess að ljóst sé að þeir gallar sem um ræðir rýri mjög verðgildi fasteignarinnar. Eignina hafi þannig skort áskilda kosti, enda hafi stefnendur mátt treysta því við kaupin að ástand hennar væri ekki svo slæmt sem raun beri vitni. Gallarnir hafi verið staðreyndir með framlagðri matsgerð og úttekt löggilts pípulagningameistara. Við skoðun á eigninni fyrir gerð kaupsamnings hafi stefnendur ekki verið upplýst um þessa galla og þau hafi ekki veitt þeim athygli. Útilokað sé að stefndu hafi ekki verið kunnugt um gallana þá er kaup stefnenda á fasteiginni áttu sér stað, enda hafi þau alist þar upp og heimsótt móður sína þangað eftir að þau fluttu að heiman. Þar við bætist að stefndi Markús Már, sem hafi sýnt stefnendum fasteignina í aðdraganda kaupsamnings, sé byggingarverktaki og þar af leiðandi sérfróður um fasteignir. Hafi stefnendur mátt treysta því að Markús Már upplýsti þau rækilega um ástand eignarinnar, enda hafi hann af framangreindum ástæðum þekkt vel til ástands hennar. Honum hafi því við kaupsamningsgerð borið að skýra stefnendum frá þeim göllum á eigninni sem síðar hafi komið í ljós á henni og mál þetta snúist um. Þar sem það var ekki gert hafi hann með sviksamlegum hætti þagað yfir atvikum sem skipt hafi stefnendur máli við kaup á eigninni. Stefnendur hafi á hinn bóginn í engu vanrækt aðgæsluskyldu sína. Umræddir gallar séu allir þess eðlis að stefnendum hafi ekki verið mögulegt að veita þeim athygli. Tiltaka stefnendur sérstaklega í þessu sambandi að fyrirvari stefndu í kaupsamningi, þess efnis að þau hafi hin síðari ár ekki búið á eigninni og hafi því ekki getað upplýst um ástand hennar, hafi enga þýðingu í málinu, enda séu þar sérstaklega tilgreindir þeir annmarkar sem stefnendum hafi verið kunnugt um og kröfugerð þeirra í málinu taki ekki til.

Með vísan til framanritaðs telja stefnendur að ljóst megi vera að stefndu hafi bakað sér bótaábyrgð samkvæmt reglum um skaðabætur innan samninga. Vísa stefnendur til stuðnings þeirri kröfu sinni til 2. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup með lögjöfnun, en lögin voru í gildi þá er kaupsamningur var undirritaður.

Til vara krefjast stefnendur afsláttar. Er um lagarök fyrir þeirri kröfu vísað til 1. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 með lögjöfnun. Stoði stefndu ekki að bera það fyrir sig að þeim hafi ekki verið kunnugt um gallana, enda verði afsláttur ákvarðaður á hlutlægum grundvelli. Svo sem áður greinir er afsláttarkrafa með sama hætti og krafa um skaðabætur grundvölluð á matsgerð dómkvaddra matsmanna og úttekt og kostnaðaráætlun löggilts pípulagningameistara. Afsláttarkrafa er þó nokkru lægri og skýrist það af því, svo sem áður greinir, að miðað er við að þeir liðir matsgerðarinnar sem snúa að leigu á húsnæði meðan þær framkvæmdir sem hún gerir ráð fyrir standa yfir, kostnaði vegna flutnings á búslóð og leigu á gámi undir búslóð, en kostnaður vegna þessa er í matsgerðinni metinn á 210.000 krónur, komi ekki til álita við ákvörðun afsláttar.

IV.

                Að því er málsatvik varðar halda stefndu því fram að stefnendur hafi eingöngu skoðað húsið lauslega áður en þau ákváðu að gera tilboð í það. Hafi samþykkt tilboð þeirra verið 600.000 krónum lægra en ásett verð. Í kaupsamning hafi stefndu sett svohljóðandi fyrirvara: „Erfingjar dánarbúsins upplýsa kaupanda um að þeir hafi ekki búið á eigninni undanfarin ár og geta því ekki upplýst um galla á eigninni. Kaupendum er kunnugt um ástand á þaki og gluggum og að rennur eru ryðgaðar.” Á fundi sem haldinn hafi verið í kjölfar kvartana frá stefnendum hafi af hálfu stefndu verið tekið fram að þau hefðu áður en kaup voru áfráðin upplýst stefnendur um vangetu sína til að gefa nákvæmar upplýsingar um ástand eignarinnar. Greindur fyrirvari hafi þannig verið árétting á því sem áður hefði komið fram í samtölum við stefnendur. Á fundinu hafi stefndu ennfremur bent á að um rúmlega 40 ára gamalt hús væri að ræða og fyrir hafi legið að nauðsynlegt væri orðið að ráðast í ýmsar endurbætur á því. Hefði þessi staðreynd enn frekar átt að gefa stefnendum tilefni til að framkvæma gaumgæfilega skoðun á eigninni áður en þau festu kaup á henni. Loks hafi af hálfu stefndu verið tiltekið að kaupverð hafi verið umtalsvert lægra en uppsett verð, en í því fælist að komið hafi verið til móts við kaupendur vegna ástands eignarinnar. Stefndu hafi í ljósi alls þessa hafnað kröfum stefnenda um afslátt af kaupverðinu. Þau hafi hins vegar boðist til að kaupa húsið aftur, það er að kaupsamningnum yrði rift, en stefnendur hafi strax hafnað því boði.

Sýknukröfu sína styðja stefndu í fyrsta lagi þeim rökum að ekki liggi fyrir í málinu að þau hafi við sölu á umræddri fasteign til stefnenda sýnt af sér saknæma háttsemi, svo sem vanrækt upplýsingaskyldu sína, gefið rangar upplýsingar eða annað þess háttar, en um sé að ræða grundvallarskilyrði þess að dæma megi kaupanda fasteignar skaðabætur úr hendi seljanda. Þvert á móti sé ljóst af gögnum málsins að stefndu hafi gefið stefnendum allar þær upplýsingar um ástand eignarinnar sem þau gátu veitt og að auki látið þess sérstaklega getið að þar sem þau hefðu ekki búið á eigninni um árabil gætu þau ekki veitt frekari upplýsingar um ástand hennar. Er því þess vegna mótmælt sem ósönnuðu að nokkuð hafi skort á upplýsingagjöf af hálfu stefndu við sölu á Faxatúni 3.

Að því er varðar halla á gólfum og annmarka sem því tengjast segja stefndu að mestu skipti að þeim hafi ekki verið um þetta kunnugt. Með matsgerð sé staðfest að það sig sem um ræðir hafi átt sér stað strax á byggingartíma hússins. Stefndi Helgi, sem sé elstur systkinanna, hafi verið 7 ára þegar húsið var byggt. Á meðan stefndu bjuggu í húsinu sem börn hafi það, að því er umræddan gólfhalla áhrærir, þannig verið í því ástandi sem það var í við sölu. Í matsgerðinni komi einnig fram að foreldrar stefndu hafi þá er þau byggðu húsið gert ráð fyrir umræddum halla við frágang innanhúss, meðal annars við parket- og flísalögn. Því hafi engin sérstök ummerki verið til staðar sem gefið hafi stefndu sérstakt tilefni til að huga að umræddum gólfhalla. Þau hafi einfaldlega verið vön húsinu eins og það var. Þá skipti og máli, eins og tekið sé fram í matsgerð, að ekki séu til samræmdar reglur um halla á gólfum. Í því felist að það brjóti ekki gegn neinum reglum að halli sé á gólfum. Fráleitt sé að miða eðlilegan gólfhalla í 40 ára gömlu húsi við þær kröfur sem nú eru gerðar til nýbygginga. Þá geti verið mjög misjafnt milli manna hvaða kröfur þeir geri til réttleika gólfa, eins og það sé orðað í matsgerð. Í því felist vitaskuld að hafi stefnendur viljað gera sérstakar kröfur til þessa atriðis hafi þeim borið að ganga úr skugga um að húsið uppfyllti þær kröfur. Eigi þetta sérstaklega við í þessu máli þar sem fyrir liggi að stefnendum hafi verið kunnugt um sig á húsum á umræddu svæði. Við þetta bætist að þrátt fyrir að stefndu hafi sérstaklega upplýst að þau gætu ekki gefið nákvæmar upplýsingar um ástand hússins hafi skoðun stefnenda verið afar lausleg. Af gögnum málsins megi ráða að stefnendur hafi gert stefndu tilboð í eignina daginn eftir að þau skoðuðu hana. Á kaupanda fasteignar hvíli sú skylda að framkvæma nauðsynlega skoðun á eign fyrir kaup. Skoðunarskylda kaupanda verði vitaskuld ríkari ef seljandi upplýsir að hann geti ekki gefið nákvæmar upplýsingar um ástand húss. Það sé skýr regla í fasteignakaupum að láti kaupandi undir höfuð leggjast að framkvæma nauðsynlega skoðun á eign geti hann ekki gert kröfur á hendur seljanda vegna atriða sem unnt hafi verið að koma auga á við hana. Augljóst sé að sá gólfhalli sem stefnendur kvarta yfir sé merkjanlegur ef hugað er sérstaklega að því atriði. Sú skylda hafi hvílt á stefnendum að framkvæma eðlilega skoðun á eigninni. Þar sem það hafi ekki verið gert geti þau ekki borið því fyrir sig að eignin sé gölluð að þessu leyti.

Fullyrðingu um að stefndi Markús Már hafi vitað um þann gólfhalla sem stefnendur kvarta yfir og að hann hafi á sviksamlegan hátt þagað yfir þessum meinta galla mótmæla stefndu sem rangri og ósannaðri. Þá geri stefnendur sér mat úr því að stefndi Markús Már sé byggingarverktaki og að hann hafi þess vegna átt að þekkja til þeirra meintu galla sem hér um ræðir. Þessu mótmæla stefndu einnig. Stefndi Markús Már sé vissulega byggingarverktaki og hann starfi við nýbyggingar. Hann hafi hins vegar enga sérstaka reynslu af vinnu við gömul hús. Hvað sem því líður er því mótmælt að stefnendur hafi mátt leggja sérstakt traust á að stefndi Markús Már myndi gefa aðrar og nákvæmari upplýsingar um fasteignina en aðrir stefndu, enda hafi sá fyrirvari verið settur af hálfu þeirra allra að þau gætu ekki upplýst nákvæmlega um ástand hússins.

Hvað varðar kröfur stefnenda vegna bilunar í þakniðurfalli er vísað til þess sem áður segir um það atriði. Athygli stefnenda hafi verið vakin á því að niðurföll þörfnuðust endurnýjunar og lagfæringar. Sú bilun í þakniðurfalli, sem dómkvaddir matsmenn telja vera fyrir hendi, sé hluti af viðhaldi að þessu leyti. Er öllum kröfum stefnenda vegna þessa því mótmælt.

Fullyrðingum stefnenda um meinta galla á frárennslislögnum mótmæla stefndu sem ósönnuðum. Í matsgerð dómkvaddra matsmanna sé hvergi minnst á galla er að þessu lúta og ekkert lögfullt mat hafi farið fram á þessu atriði. Í raun hafi stefndu fyrst orðið það ljóst við þingfestingu málsins að stefnendur ætluðu sér að hafa uppi einhverjar kröfur vegna þessa. Séu kröfurnar einungis byggðar á frásögn löggilts pípulagningameistara sem stefnendur hafi fengið til að annast viðgerðir eða endurbætur á húsinu. Engum tilkynningum hafi verið beint til stefndu um þetta atriði né þeim gefin kostur á að gæta hagsmuna sinna við mat á þeim eða annað sem máli skiptir. Sé málatilbúnaður af þessu tagi í brýnni andstöðu við réttarfarsreglur um sönnun og á því byggt að hann sé þýðingarlaus.

Auk þeirra málsástæðna sem að framan greinir halda stefndu því fram að réttur stefnenda til skaðabóta, hafi hann á annað borð verið fyrir hendi, sé nú niður fallinn vegna tómlætis þeirra. Afsal vegna viðskipta stefnanda og stefndu hafi verið gefið út þann 15. október 1999. Eftir að matsgerð dómkvaddra matsmann lá fyrir í febrúar 2000 hafi farið fram viðræður milli aðila um ágreining þeirra, sem lokið hafi með bréfi stefndu 16. ágúst sama árs. Þar hafi öllum kröfum stefnenda var hafnað. Ekkert hafi síðan heyrst frá stefnendum fyrr en þau þingfestu mál á hendur stefndu vegna meintra galla 27. nóvember 2001, það er rúmum 15 mánuðum eftir að stefndu tilkynntu að þau höfnuðu kröfum stefndu og rúmlega 2 árum frá útgáfu afsals. Það mál hafi verið fellt niður og mál þetta þingfest 27. febrúar 2002. Það sé skýr meginregla í kaupa- og kröfurétti að kröfuhafa beri að tilkynna gagnaðila ef hann hyggst hafa uppi kröfu gegn honum og fylgja henni svo eftir án ástæðulauss dráttar ef gagnaðili hafnar henni. Tómlæti kröfuhafa að þessu leyti valdi því að krafa hans falli niður. Stefndu telja það alvarlegt eftirfarandi tómlæti af hálfu stefnenda að láta rúmlega 15 mánuði líða frá því stefndu höfnuðu kröfum þeirra þar til mál um þær var höfðað, enda hafi stefndu löngu áður verið orðin þess fullviss að málinu væri lokið.

                Stefndu krefjast frávísunar á varakröfu stefnenda um afslátt af kaupverði fasteignarinnar þar sem afsláttarkrafan sé vanreifuð og í brýnni andstöðu við ákvæði e-liðar 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Stefnendur verji litlu rými í umfjöllun um afsláttarkröfu sína, en aðalatriði málsins sé þó að engar málsástæður séu færðar fram sem varði kröfu um afslátt sérstaklega. Fjárhæð kröfunnar sé nánast sú sama og fjárhæð aðalkröfu um skaðabætur og að öllu leyti byggð á þeim kostnaði sem stefnendur telja sig verða fyrir við að bæta úr meintum göllum í fasteigninni. Krafan sé með öðrum orðum reifuð á nákvæmlega sama hátt og skaðabótakrafan. Því er mótmælt að dómvenja sé fyrir því að ákvarða afslátt með hliðsjón af því hvað kosti að bæta úr meintum göllum. Þvert á móti sé það grundvallarskilyrði fyrir beitingu afsláttar sem vanefndaúrræðis í fasteignakaupum að sýnt sé fram á að meintur galli rýri verðgildi fasteignar. Í málinu njóti engra gagna við sem veiti vísbendingu um að halli á gólfum fasteignarinnar að Faxatúni 3 eða aðrir meintir gallar rýri verðgildi hennar á nokkurn hátt. Þá sé krafan eins og fyrr segir ekki á því byggð að um slíka verðrýrnun sé að ræða. Afsláttarkrafan sé því vanreifuð á þann hátt að vísa ber henni frá dómi.

                Verði varakrafa stefnenda um afslátt af kaupverði tekin til efnismeðferðar krefjast stefndu sýknu af henni. Í fyrsta lagi benda stefndu á að krafan sé vanreifuð eins og fyrr hefur verið rakið. Í málinu liggi ekkert það fyrir sem veiti vissu fyrir því að þeir meintu ágallar sem stefnendur telja vera til staðar í fasteigninni valdi yfir höfuð verðrýrnun á henni, en það sé grundvallarskilyrði fyrir beitingu afsláttar að svo sé. Í öðru lagi benda stefndu á að ásett verð eignarinnar hafi verið lækkað um 600.000 krónur, meðal annars vegna þess að eignin þarfnaðist viðhalds. Í þriðja lagi benda stefndu á að afsláttarkrafa stefnenda samsvari því að tæplega 20% afsláttur verði veittur af kaupverðinu. Sé slíkur afsláttur langtum meiri en eðlilegt geti talist. Er sérstaklega áréttað að stefndu hafi boðið stefnendum að láta kaupin ganga til baka þegar í upphafi þegar stefnendur höfðu frammi athugasemdir um meinta galla vegna gólfhalla, en þau hafnað því. Að öðru leyti er um rök fyrir kröfu um sýknu af afsláttarkröfu stefnenda vísað til sömu málsástæðna og hafðar eru uppi vegna skaðabótakröfu stefnanda, að breyttu breytanda.

                Verði ekki fallist á kröfu stefndu um sýknu felst í þeirri kröfu þeirra krafa um að fjárkrafa stefnenda sæti verulegri lækkun. Er í því sambandi tiltekið að stefndu hafi verið að kaupa 40 ára gamalt hús sem ljóst var að þarfnaðist viðhalds. Svo sem kröfugerð stefnenda sé háttað sé ekkert tillit tekið til þess að nýir hlutir muni að verulega leyti koma í staðinn fyrir gamla. Þessi atriði leiði í öllu falli til þess að kröfur stefnenda sæti verulegri lækkun.

                Stefndu mótmæla dráttarvaxtakröfu stefnenda sérstaklega.

V.

                Í máli þessu krefjast stefnendur skaðabóta eða afsláttar úr hendi stefndu vegna galla sem þau telja að hafi komið fram á einbýlishúsi þeirra að Faxatúni 3 í Garðabæ.

Málssókn stefnenda hefur að meginstefnu til beinst að galla sem staðreyndur hefur verið með matsgerð dómkvaddra matsmanna og á samkvæmt henni rót sína að rekja til sigs á húsinu á byggingartíma þess. Varðandi þennan annmarka á húsinu og kröfugerð stefnenda vegna hans er fyrst til þess að líta að svo sem fram er komið var húsið, sem er timburhús, byggt árið 1958. Var það því orðið 40 ára gamalt þegar stefnendur festu kaup á því í lok árs 1998. Í kaupsamningi var sérstaklega tekið fram að kaupendum væri kunnugt um ástand á gluggum og þaki og að rennur væru ryðgaðar. Að því er varðar fyrirvara um ástand þaks mun hann hafa lotið að því að það væri ryðgað. Af þessu og vettvangsskoðun við aðalmeðferð málsins verður dregin sú ályktun að ástand hússins þá er stefnendur settu fram kauptilboð sitt hafi verið með þeim hætti að þau hafi mátt gera sér grein fyrir því að margvíslegar endurbætur á því, aðrar en þær sem seljendur bentu sérstaklega á og tilgreindar voru í kaupsamningi, gætu verið orðnar aðkallandi. Þessi aðstaða ásamt aldri hússins og byggingarefni gaf stefnendum sérstakt tilefni til að skoða húsið gaumgæfilega, eftir atvikum með aðstoð sérfróðs manns. Var þetta einkum brýnt þegar horft er til þess að ekki mátti ganga út frá því að viðsemjendur stefnenda, sem ekki höfðu búið í húsinu um árabil, gætu veitt víðhlítandi upplýsingar um ástand þess. Að mati dómsins hefði skoðun, sem gera verður kröfu til að stefnendur framkvæmdu við þessar aðstæður, í öllu falli leitt í ljós missmíði sem með réttu hefði kallað á enn frekari aðgæslu og skoðun af þeirra hálfu. Er í þessu sambandi sérstaklega vísað til þess að innri frágangur í húsinu hefur að talsverðu marki verið lagaður að þeirri skekkju sem myndast hefur vegna umrædds sigs.

Samkvæmt aðilaskýrslu stefnenda skoðuðu þau húsið einu sinni áður en kauptilboð var gert. Var stefndi Markús Már þá í för með þeim. Í skýrslu sinni taldi stefnandi Ragnhildur að þessi skoðun hefði tekið í kringum 20 mínútur. Þá kváðust stefnendur hafa skoðað húsið að nýju áður en kaupsamningur var gerður.

Sú aðgæslu- eða skoðunarskylda sem kann að hvíla á kaupanda fasteignar hefur verið leidd af meginreglu 47. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, en þau voru í gildi þá er kaupsamningur málsaðila var gerður. Um þörf á skoðun og umfang hennar fer eftir atvikum hverju sinni. Á grundvelli þessarar meginreglu hafa íslenskir dómstólar litið svo á að kaupandi fasteignar glati með öllu rétti til að hafa uppi skaðabótakröfu eða kröfu um afslátt ef hann sinnir ekki þeirri skyldu, sem þá er talin hvíla á honum, að skoða eignina með viðhlítandi hætti áður en kaup eru afráðin. Þó getur kaupandi alltaf borið fyrir sig galla, óháð því hvað skoðun af hans hálfu hefði getað leitt í ljós, ef seljandi hefur beitt svikum. Litið hefur verið svo á að skýra beri svik í þessu samhengi nokkuð rúmt. Þegar tekin skal afstaða til þess hvort meta megi framgöngu stefndu í aðdraganda kaupsamnings um Faxatún 3 í Garðbæ á þann veg að skoðunar- eða aðgæsluskyldu stefnenda hafi á þessum grunni ekki áhrif við úrlausn málsins er til þess að líta að ganga verður út frá því að stefndu hafi haft um það vitneskju að halli væri á gólfum hússins. Hins vegar hefur ekkert komið fram við meðferð málsins sem veitir viðhlítandi stoð fyrir því að stefndu hafi gert sér grein fyrir því að gólfhallinn væri svo mikill sem raun ber vitni né heldur að hann væri, svo sem hér hagaði til, þess eðlis að hann hefði sérstaka þýðingu við ákvörðun kaupverðs. Eru að þessu virtu ekki næg efni til að líta svo á að stefndu hafi með sviksamlegri háttsemi í framangreindum skilningi bakað stefnendum tjón.

Að öllu framangreindu gættu og með því að stefnendur verða ekki taldir hafa sinnt aðgæsluskyldu sinni með þeim hætti sem gera mátti kröfu til geta þau ekki krafið stefndu um skaðabætur eða afslátt af kaupverði fasteignarinnar vegna þess annmarka á henni sem hér hefur verið til umfjöllunar.

Sú krafa stefnenda sem styðst við matsgerð dómkvaddra matsmanna og ekki hefur verið tekin afstaða til snýr að rakaskemmdum í forstofu og því áliti matsmanna að tenging þakniðurfalls undir forstofugólfi hafi gefið sig, sem valdið hafi miklu vatnsálagi á botnplötuna með þeim afleiðingum að flísar á gólfi forstofu hafi losnað. Samkvæmt matsgerðinni leiddi skoðun á frágangi þakniðurfalls eftirfarandi í ljós: „Þakniðurfall á húsinu er tengt fyrir ofan forstofuna og beygt til hliðar og niður í kverk milli húss og forstofu norðan við forstofu. Þar beygir niðurfallsrörið aftur inn í sökkul undir forstofunni. Þar tengist þakniðurfallið líklega í upphaflegt frárennsli.” Að mati dómsins eru ekki fyrir hendi skilyrði til að stefndu verði vegna þessa dæmd skaðabótaskyld gagnvart stefnendum. Kemur þá til skoðunar hvort um afslátt af kaupverði geti verið að ræða. Þar um er fyrst til þess að horfa að sú krafa stefnenda, sem að þessum galla lýtur, nemur 51.000 krónum. Hefur þá ekki verið tekið tillit til þess að virðisaukaskattur af greiðslu fyrir vinnu manna á byggingarstað fæst að 6/10 hlutum endurgreiddur úr ríkissjóði samkvæmt 2. mgr. 42. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, en vinnuliður þessarar kröfu stefnenda nemur 28.000 krónum. Sá galli sem hér um ræðir telst því minniháttar og í ljósi atvika ekki þess eðlis að telja megi líklegt að hann hefði haft áhrif á kaupverð hússins ef málsaðilar hefðu haft vitneskju um hann við samningsgerð. Brestur þegar af þessari ástæðu skilyrði fyrir því að stefnendum verði dæmdur afsláttur.

Samkvæmt málatilbúnaði stefnenda urðu þau vör við galla á frárennslislögnum í ágúst 2000. Þá voru liðin tæp tvö ár frá undirritun kaupsamnings. Krafa vegna þessa var ekki svo séð verði höfð uppi gagnvart stefndu fyrr en í nóvember 2001. Verður að fallast á það með stefndu að stefnendur hafi með þessu aðgerðarleysi sínu fyrirgert hugsanlegum rétti sínum til bóta eða afsláttar vegna þess galla sem hér um ræðir. Þar við bætist að stefndu hafa ekki rennt stoðum undir þessa kröfu með matsgerð dómkvaddra matsmanna eða öðrum viðhlítandi hætti. Verður hennar að svo komnu ekki aflað, enda hefur ný skolplögn nú verið lögð í stað þeirrar lagnar sem krafa stefnenda snýr að. Leiðir þessi aðstaða ein og sér til þess að ekki eru skilyrði til að fallast á kröfu stefnenda um skaðabætur eða afslátt vegna galla á frárennslislögnum.

Samkvæmt öllu framansögðu eiga stefndu alfarið að vera sýkn af kröfum stefnenda.

Eftir framangreindum málsúrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnendum gert óskipt að greiða stefndu málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 350.000 krónur.

Þorgeir Ingi Njálsson héraðsdómari kvað upp dóm þennan ásamt meðdóms-mönnunum Helga S. Gunnarssyni byggingaverkfræðingi og húsasmíðameistara og Kristni Eiríkssyni byggingaverkfræðingi.

D ó m s o r ð :

                Stefndu, Helgi Sigurgeirsson, Margrét Björg Árnadóttir, Markús Már Árnason, Hafsteinn Viðar Árnason, Auður Árnadóttir og Oddný Ágústsdóttir, eiga að vera sýkn af kröfum stefnenda, Smára Grétars Sveinssonar og Ragnhildar Sigurðardóttur.

                Stefnendur greiði óskipt stefndu 350.000 krónur í málskostnað.