Fimmtudaginn 7. október 2010.
Nr. 470/2009.	Kristján Eldjárn Jóhannesson og Helga Aðalbjörg Jóhannsdóttir (Árni Pálsson hrl.) gegn Dverghömrum ehf. (Marteinn Másson hrl.) og gagnsök

Fasteignakaup. Afhendingardráttur. Gjalddagi. Greiðsludráttur. Stöðvunarréttur.

D krafði K og H um greiðslu eftirstöðva kaupverðs ásamt dráttarvöxtum vegna sölu fasteignar. Í kaupsamningi var kveðið á um að kaupverð skyldi greiða í þremur hlutum, en deila aðila stóð um greiðslu síðasta hluta þess. Í samningnum var kveðið á um að greiðsluna skyldi inna af hendi við sölu á annarri fasteign í eigu K og H þó eigi síðar en nánar tiltekinn dag. Var talið að K og H hefði borið að inna af hendi greiðsluna í síðasta lagi þann dag. Óumdeilt var í málinu að D afhenti fasteignina ekki fyrr en eftir umsaminn afhendingardag. Í dómi Hæstaréttar segir að K og H hafi verið heimilt að neyta stöðvunarréttar, með vísan til 35. gr. laga nr. 40/2002, og að við mat á því hve miklu kaupverði þau máttu halda eftir yrði að líta til þess að um var að ræða vanefnd D á aðalskyldu sinni um afhendingu hins selda og einnig þess að þau höfðu á tímabilinu fram að afhendingu greitt mestan hluta þess sem ógreitt var af kaupverðinu. Því hefði ekki legið fyrir í málinu að K og H hefðu haldið eftir hærri fjárhæð en þeim var heimilt. Við afhendingu fasteignarinnar hefðu K og H ekki haft frumkvæði að því að bjóða fram greiðslu þess sem ógreitt var eins og þeim var skylt og því yrði fallist á kröfu D um greiðslu eftirstöðva kaupverðs og dráttarvaxta miðað við það tímamark er afhending fasteignarinnar fór fram.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Jón Steinar Gunnlaugsson, Páll Hreinsson og Viðar Már Matthíasson.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 18. ágúst 2009. Þau krefjast sýknu af kröfu gagnáfrýjanda en til vara sýknu að svo stöddu af kröfu hans um greiðslu eftirstöðva kaupverðs íbúðar að Perlukór 1a, Kópavogi, númer 01-202, að fjárhæð 2.800 krónur. Þau krefjast í báðum tilvikum málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði fyrir sitt leyti 28. október 2009. Hann krefst aðallega að  aðaláfrýjendur verði dæmdir óskipt til að greiða sér 20.900.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 1. september 2006 til greiðsludags, allt að frádregnum innborgunum, 154.000 krónum 24. október 2006, 4.500.000 krónum 30. sama mánaðar, 15.243.200 krónum 31. sama mánaðar og 1.000.000 krónum 29. desember sama ár, sem dragast skuli frá kröfu gagnáfrýjanda miðað við stöðu hennar á hverjum innborgunardegi ,,gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni Perlukór 1a, Kópavogi, íbúð 01-202, fastanúmer 228-0087, ásamt geymslu og stæði í bílageymslu, að greiðslu lokinni.“ Þá krefst gagnáfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. Til vara krefst hann staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Varakrafa aðaláfrýjenda var fyrst höfð uppi við flutning málsins fyrir Hæstarétti. Hún gengur skemur en aðalkrafan og varðar atriði sem Hæstiréttur aðgætir án kröfu ef tilefni er til, sbr. 2. mgr. 26. gr. og 166. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Hún kemst því að í málinu. 

I

Í máli þessu krefst gagnáfrýjandi eftirstöðva kaupverðs ásamt dráttarvöxtum úr hendi aðaláfrýjenda vegna kaupsamnings þeirra 21. mars 2006 um íbúð númer 01-202 að Perlukór 1a, Kópavogi. Kaupverðið var 36.900.000 krónur og skyldi það greitt í þremur hlutum, hinum síðasta að fjárhæð 20.900.000 krónur og er deilt um greiðslu hans í málinu. Í kaupsamningnum voru svofelld ákvæði um, hvenær þessa greiðslu skyldi inna af hendi: ,,Við sölu á eign [aðaláfrýjenda] að Fálkagötu 19, Reykjavík, eins og greiðslur berast skv. þeim kaupsamningi og á sömu gjalddögum, í peningum, þó eigi síðar en 1. september 2006, hafi eignin ekki selst fyrir þann tíma, sjá þó tl. 14.b á bakhlið kaupsamnings.“ Í þeim tölulið segir, að ef tilgreind fasteign seljist ,,fyrir afhendingu þessarar eignar, greiðast þó aldrei hærri greiðslur en sem samsvarar þeim framkvæmdum sem lokið er við eignina.“

Óumdeilt er að aðaláfrýjendur inntu framangreinda greiðslu ekki af hendi 1. september 2006, en greiddu 20.897.200 krónur í fjórum hlutum síðla þessa árs, 154.000 krónur 24. október, 4.500.000 krónur 30. sama mánaðar, 15.243.200 krónur 31. sama mánaðar og 1.000.000 krónur 29. desember.

Aðaláfrýjendur reisa sýknukröfu sína á því að afhendingardráttur hafi orðið á fasteigninni og að hún hafi ekki verið afhent fyrr en 17. nóvember 2006. Þau halda því fram að túlka verði ákvæði kaupsamnings um gjalddaga þriðja og síðasta hluta kaupverðs svo að hann yrði ekki fyrr en við afhendingu fasteignarinnar. Þá hafi þau enn ekki fengið afsal fyrir fasteigninni. Þau telja sig hafa greitt kaupverðið í samræmi við ákvæði kaupsamningsins.

Aðaláfrýjendur reisa einnig sýknukröfu sína á því að vegna afhendingardráttar hafi þeim, hvað sem öðru líður, verið heimilt, samkvæmt 35. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, að neyta stöðvunarréttar og halda að sér höndum um greiðslu þessa hluta kaupverðsins.

II

Túlka verður tilvitnuð ákvæði kaupsamnings aðila um greiðslu síðasta hluta kaupverðsins svo, að gjalddagi þess yrði í síðasta lagi 1. september 2006 og að ákvæði töluliðar 14.b kæmi einungis til athugunar ef íbúðin að Fálkagötu 19, Reykjavík, seldist fyrir þann dag. Þar sem af því varð ekki bar aðaláfrýjendum að greiða þennan hluta kaupverðsins í síðasta lagi 1. september 2006.

Eins og áður greinir reisa aðaláfrýjendur sýknukröfu sína einnig á því að vegna afhendingardráttar á íbúðinni hafi þeim verið heimilt að neyta stöðvunarréttar og halda að sér höndum um greiðslu. Umsaminn afhendingardagur fasteignarinnar var 31. ágúst 2006. Á þeim degi bar gagnáfrýjanda að bjóða fram afhendingu á íbúðinni í því ástandi sem samningur aðila gerði ráð fyrir. Ekki er um það deilt að þessa skyldu efndi gagnáfrýjandi ekki og að vinnu við að koma íbúðinni í það ástand, sem um var samið, lauk ekki fyrr en síðar. Gagnáfrýjandi hefur ekki fært sönnur á hvenær framkvæmdum hans við íbúðina lauk. Aðaláfrýjendur tóku við lyklum að íbúðinni 17. nóvember 2006 og höfðu frá þeim tíma vörslur hennar. Er fallist á með þeim, að ósannað sé að íbúðin hafi verið afhent fyrr. Þá er einnig ósannað að afhendingardráttur hafi verið að einhverju leyti eða öllu á ábyrgð aðaláfrýjenda þótt þau hafi fengið að setja gólfefni inn í íbúðina í lok ágúst 2006 og það verið lagt á gólf á þeirra vegum á næstu dögum. Gagnáfrýjandi hefur mótmælt því að aðaláfrýjendur hafi mátt neyta stöðvunarréttar a.m.k. í þeim mæli sem þau gerðu. Fyrir Hæstarétti hefur hann einnig haldið því fram, að skilyrði þess að aðaláfrýjendur neyttu stöðvunarréttar hafi verið að þau tilkynntu honum um þá fyrirætlan sína, sbr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Þessi málsástæða er of seint fram komin og verður ekki tekið tillit til hennar.

Samkvæmt 35. gr. laga nr. 40/2002 er kaupanda, sem hefur uppi réttmæta kröfu á hendur seljanda vegna afhendingardráttar, heimilt að halda eftir svo miklu af kaupverði sem nægir til að tryggja greiðslu kröfunnar. Samkvæmt þessu var aðaláfrýjendum heimilt að neyta stöðvunarréttar. Við mat á því hve miklu af kaupverði þau máttu halda eftir verður að líta til þess að um var að ræða vanefnd gagnáfrýjanda á aðalskyldu sinni um afhendingu hins selda og einnig þess að þau greiddu í október mestan hluta þess sem ógreitt var af kaupverðinu. Með vísan til þessa liggur ekki fyrir að aðaláfrýjendur hafi haldið eftir hærri fjárhæð en þeim var heimilt.

Eins og áður greinir fór afhending fasteignarinnar fram 17. nóvember 2006. Þá bar aðaláfrýjendum að hafa frumkvæði að því að bjóða fram greiðslu þess, sem ógreitt var af kaupverðinu. Það gerðu þau ekki og verður því fallist á kröfu gagnáfrýjanda um greiðslu eftirstöðva kaupverðsins miðað við að rétti aðaláfrýjenda til að halda eftir af kaupverðinu hafi lokið 17. nóvember 2006. Samkvæmt þessu verða þau dæmd til að greiða gagnáfrýjanda fjárhæð, sem þá var ógreidd samkvæmt kaupsamningnum með dráttarvöxtum frá þeim degi.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað skal vera óraskað.

Gagnáfrýjandi greiði aðaláfrýjendum upp í málskostnað í Hæstarétti þá fjárhæð, sem í dómsorði greinir.

Það athugast að í dómsorði héraðsdóms er fallist á kröfu gagnáfrýjanda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs úr hendi aðaláfrýjenda ,,gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni Perlukór 1a, Kópavogi, íbúð 01-202 ásamt geymslu og stæði í bílgeymslu“. Kröfugerð gagnáfrýjanda fyrir Hæstarétti er á sama veg. Engin krafa var höfð uppi í héraðsstefnu af hálfu gagnáfrýjanda eða í héraðsgreinargerð aðaláfrýjenda um þetta og er heldur ekkert bókað um breytta kröfugerð í endurritum þinghalda í héraði í málinu. Voru því ekki skilyrði til að dæma kröfu gagnáfrýjanda með þessum áskilnaði. Krafa gagnáfrýjanda á þennan veg í gagnáfrýjunarstefnu er of seint fram komin og verður ekki tekið tillit til hennar.

Dómsorð:

Aðaláfrýjendur, Kristján Eldjárn Jóhannesson og Helga Aðalbjörg Jóhannsdóttir, greiði óskipt gagnáfrýjanda, Dverghömrum ehf., 1.002.800 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 17. nóvember 2006 til greiðsludags allt að frádreginni innborgun 29. desember 2006, 1.000.000 krónur.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað skal vera óraskað.

Gagnáfrýjandi greiði aðaláfrýjendum 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 22. maí 2009.

Mál þetta, sem dómtekið var 8. maí sl., var höfðað 8. maí 2008.

Stefnandi er Dverghamrar ehf., Lækjarbergi 46, Hafnarfirði.

Stefndu eru Kristján Eldjárn Jóhannesson og Helga Aðalbjörg Jóhannsdóttir, Aðalstræti 80b, Akureyri.

Stefnandi krefst þess að stefndu verði dæmd til að greiða honum in solidum 20.900.000 krónur ásamt vöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 af 20.900.000 krónum frá 1. september 2006 til greiðsludags, allt að frádregnum innborgunum: þann 24. október 2006 154.000 krónur, þann 30. október 2006 4.500.000 krónur, þann 31. október 2006 15.243.200 krónur og þann 29. desember 2006 1.000.000 krónur, eða alls að upphæð 20.897.200 krónur sem dragast skulu frá skuldinni miðað við fjárhæð hennar á hverjum innborgunardegi. Þá er krafist vaxtavaxta samkvæmt  12. gr. sömu laga er leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti. Loks krefst stefnandi málskostnaðar.

Stefndu krefjast sýknu af kröfum stefnanda og málskostnaðar úr hans hendi.

I.

Með kaupsamningi dagsettum 21. mars 2006 keyptu stefndu af stefnanda fasteignina Perlukór 1a, Kópavogi, íbúð 01-202, ásamt geymslu merktri 0019 og stæði í bílageymslu merkt 01-B11. Fastanúmer eignarinnar er 228-0087. Umsamið kaupverð var

36.900.000 krónur. Skyldu 1.000.000 krónur greiðast við undirritun kaupsamnings, 15.000.000 krónur að lokinni þinglýsingu á nýju láni Íslandsbanka gegn skilyrtu veðleyfi, frumbréf útgefið við fokheldi eignarinnar og viðaukabréf við brunabótamat, og eftirstöðvar 20.900.000 krónur skyldu greiðast við sölu á eign stefndu að Fálkagötu 19, Reykjavík, eins og greiðslur berist samkvæmt þeim kaupsamningi og á sömu gjalddögum, í peningum, þó eigi síðar en 1. september 2006, hafi eignin ekki selst fyrir þann tíma.

Stefnandi kveður stefndu hafa greitt samkvæmt kaupsamningi nema lokagreiðsluna að fjárhæð 20.900.000 krónur. Inn á lokagreiðslu hafi verið greitt með eftirfarandi hætti:

Þann 24. október 2006	154.000 krónur
Þann 30. október s.á.	4.500.000 krónur
Þann 31. október s.á.	15.243.200 krónur
Þann 29. desember s.á.	1.000.000 krónur.

Eftirstöðvar nemi því 2.800 krónum auk vaxta, sem ekki hafa fengist greiddir.

Stefnandi byggir dómkröfur sínar á því að hann hafi staðið við sinn hluta kaupsamningsins og vísi hann því alfarið á bug að eignin hafi ekki verið til afhendingar á umsömdum tíma. Stefndu hafi aldrei gert athugasemdir við afhendingu eignarinnar fyrr en kalla átti til afsals og faseignasalan Höfði, sem annaðist söluna, setti upp uppgjör vaxta og kostnaðar, sbr. yfirlit dagsett 2. nóvember 2006. Stefndu hafi ekki mætt til afsals og ekki staðið skil á eftirstöðvum kaupverðs auk vaxta. Afsal hafi því ekki verið gefið út vegna greiðsludráttar af hálfu stefndu. Með skilyrtu veðleyfi dagsettu 20. október 2006 hafi stefnandi samþykkt að stefndu fengju að þinglýsa skuldabréfi að fjárhæð 15.500.000 krónur á eignina, sem ekki hafi verið í samræmi við kaupsamning. Stefndu hafi engar athugasemdir gert um afhendingardrátt þegar þau óskuðu eftir veðleyfinu. Stefndu hafi síðast greitt inn á skuld sína vegna kaupsamningsins þann 29. desember 2006, 1.000.000 krónur, án fyrirvara eða athugasemda. Stefnandi byggir á því að stefndu hafi ekki staðið við sinn hluta kaupsamningsins, þ.e. að greiða 20.900.000 krónur í síðasta lagi þann 1. september 2006. Eign sú sem vísað var til í kaupsamningi að selja skyldi, Fálkagata 19 í Reykjavík, sé enn óseld og enn skráð eign stefndu. Stefnandi hafi samþykkt breytingu á kaupsamningi aðila þar sem ljóst var að Fálkagata 19 hefði ekki selst. Stefnandi hefði þannig komið til móts við óskir stefndu um breytingu á upphaflegum kaupsamningi.

                Stefndu hafi með bréfi dagsettu 8. október 2007 krafist afsals og þá fyrst vísað til þess að um afhendingardrátt hefði verið að ræða., en því vísi stefnandi alfarið á bug. Ljóst sé að hafi verið um afhendingardrátt að ræða þá hafi stefndu aldrei getað haldið þeim fjárhæðum eftir sem þau gerðu, heldur einungis greiðslu sem nam því sem eftir var að framkvæma í eigninni. Stefnandi vísi afhendingardrætti á bug en eignin hafi verið tilbúin til afhendingar á umsömdum tíma. Aftur á móti sé ljóst að stefnandi gat ekki að fullu lokið vinnu sinni í íbúðinni af orsökum sem voru stefndu að kenna. Vísar stefnandi í því sambandi til 2. mgr. 12. gr. laga nr. 40/2002.

                Um lagarök vísar stefnandi til reglna samninga- og kröfuréttar um loforð og efndir fjárskuldbindinga. Þá vísar stefnandi til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Kröfu um vexti byggir stefnandi á III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, kröfu um málskostnað á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og um varnarþing er vísað til 34. gr. sömu laga.

II.

                Stefndu kveðast hafa fylgst með framvindu framkvæmda við íbúðina. Í kaupsamningi komi fram að afhenda hafi átt íbúðina án gólfefna 31. ágúst 2006. Vegna þess hafi stefndu gert ráð fyrir því í að múrarinn sem þau sömdu við um að leggja flísar á íbúðina gæti byrjað fyrir miðjan ágúst. Það hafi hins vegar ekki verið hægt vegna þess að stefnandi var ekki kominn nægjanlega langt með frágang á íbúðinni til að hægt væri að hefja flísalögn. Stefndu hafi fengið að setja flísar og efni til flísalagna inn í íbúðina um mánaðarmót ágúst og september. Flísalögn hafi hafist í byrjun september en ekki hafi verið hægt að klára hana fyrr en í október vegna þess að ekki var búið að ganga frá hurðargötum o.fl. Stefndu hafi ekki fengið tilkynningu frá stefnanda um að íbúðin væri tilbúin, en hins vegar hafi þau verið krafin um eftirstöðvar kaupverðsins fyrir miðjan október. Þau hafi þá þegar gert ráðstafanir til að greiða kaupverðið þó íbúðin væri ekki komin í það ástand sem hún átti að vera samkvæmt kaupsamningi. Stefndu hafi síðan verið boðuð á fasteignasöluna Höfða 2. eða 3. nóvember til að greiða eftirstöðvar kaupverðs og fá útgefið afsal. Ekki hafi orðið af því vegna þess að stefnandi gerði kröfu um að fá greidda dráttarvexti á lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi, sem stefndu hafi hafnað.

                Samkvæmt kaupsamningi hafi fasteign sú er stefndu festu kaup á verið í byggingu er kaup fóru fram. Hafi afhending á eigninni átt að fara fram 31. ágúst 2006 og hafi öllum frágangi utanhúss og við sameign átt að vera lokið 1. september 2006. Aðilar deili um það hvort stefndu hafi greitt lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi of seint. Í kaupsamningnum segi að lokagreiðsluna hafi stefndu átt að greiða í síðasta lagi 1. september 2006, sbr. tl. 14b á bakhlið kaupsamnings. Í þessu ákvæði sé tekið fram að seljist eign stefndu að Fálkagötu 19 fyrir afhendingu eignarinnar greiðist þó aldrei hærri greiðslur en sem svari þeim framkvæmdum sem lokið sé við eignina. Stefndu telji því að það hafi átt að greiða kaupverðið í samræmi framvindu framkvæmda. Engin áskorun um greiðslu hafi borist stefndu fyrr en eftir miðjan október svo að gjalddagi lokagreiðslu hafi því ekki getað orðið fyrr. Hins vegar hafi framkvæmdum ekki verið lokið að fullu þá svo að stefndu hafi greitt inn á kaupverðið í samræmi við uppgjörsblað fasteignasölu og greitt það að fullu í byrjun nóvember, þrátt fyrir að framkvæmdum væri ekki lokið. Sýknukrafa stefndu byggi á því að þau hafi greitt kaupverðið í samræmi við ákvæði kaupsamningsins.

                Þá hafi stefndu fyrst fengið lykla að íbúðinni um miðjan nóvember og eftir að íbúðin var máluð. Þau telji að íbúðin hafi ekki verið afhent fyrr, enda hafi þau ekki fengið umráð hennar fyrr. Fram að þessum tíma hafi þau þurft að fá lánaðan lykil hjá stefnanda til að komast inn í íbúðina. Það hljóti að vera ljóst með hliðsjón af stöðu aðila að stefnanda beri að sanna að hann hafi verið búinn að koma íbúðinni í það horf sem hún átti að vera 31. ágúst.

                Þá sýni reikningar frá 18. september til 10. nóvember 2006 vegna úttektar stefnanda á ýmsu efni sem hann tók út til að nota við íbúðina, að ekki hafi verið búið að koma íbúðinni í það ástand sem hún átti að vera samkvæmt kaupsamningi. Íbúðin hafi átt að afhendast fullbúin en án gólfefna 31. ágúst. Stefnandi haldi því fram að íbúðin hafi verið afhent á réttum tíma og hagi kröfugerð sinni í samræmi við það. Það fáist engan veginn staðist í ljósi þess að stefnandi hafi verið að kaupa efni til að nota í íbúðinni allt fram til 10. nóvember. Þá komi fram í gögnum að tafir kunni að hafa orðið á afhendingu íbúðarinnar vegna breytinga sem stefndu gerðu á innréttingum. Þessar breytingar hafi verið óverulegar eins og fram komi í gögnum. Fram komi í gögnum að eldhúsinnrétting sem breyting var gerð á hafi verið sett upp í ágúst svo varla hafi hún tafið skil á íbúðinni. Sé fullyrðingum stefnanda um að óverulegar breytingar sem stefndu gerðu á innréttingum því mótmælt.

                Stefndu hafi greitt inn á kaupverðið í október þrátt fyrir að íbúðin hafi ekki verið afhent og hún komin í umsamið ástand. Það hafi stefndu gert vegna mikils þrýstings. Stefndu hefðu augljóslega getað haldið eftir greiðslu, sbr. 35. gr. laga nr. 40/2002.

                Krafa stefnanda sé í raun krafa um dráttarvexti. Í því sambandi sé rétt að benda á að í kaupsamningi segi að gjalddagi lokagreiðslunnar sé í síðasta lagi 1. september  2006, sbr. þó tl. 14 b í kaupsamningi. Í því ákvæði segi að seljist eign stefndu að Fálkagötu 19 í Reykjavík fyrir afhendingu þessarar eignar, greiðist þó aldrei hærri greiðslur en svari þeim framkvæmdum sem lokið sé við eignina. Hafa verði í huga við túlkun á þessu ákvæði að um neytendakaup var að ræða, sbr. 6. gr. laga nr. 40/2002. Þá verði að hafa í huga að greinilegt sé að greiðslur kaupverðsins, að þeirri fyrstu undanskilinni, hafi verið háðar framvindu verksins. Stefndu hafi ekki verið krafin um lokagreiðsluna fyrr en um miðjan október svo gjalddagi hennar hafi fyrst getað orðið þá. Komi til álita að stefndu beri að greiða dráttarvexti þá eigi að beita 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001. Þá vísa stefndu til ákvæðis í 7. gr. sömu laga þar sem segir að valdi atvik sem varða kröfuhafa því að greiðsla fer ekki fram þá beri ekki að greiða dráttarvexti fyrir þann tíma sem greiðsla dregst af þessum sökum. Í málinu liggi fyrir að íbúðin var ekki komin í það ástand sem hún átti að vera 31. ágúst. Þá hafi stefndu fyrst fengið lykla að íbúðinni um miðjan nóvember 2006 og líti því eðlilega svo á að þau hafi fengið íbúðina afhenta þá. Þegar íbúðin var afhent hafi þau verið búin að greiða allt kaupverðið. Því beri að sýkna þau.

III.

Fyrirsvarsmaður stefnanda sagði fyrir dóminum að kaupsamningurinn við stefndu hefði verið venjulegur í alla staði. Stefndu hefðu óskað eftir breytingu á eldhúsinnréttingum o.fl. og hefði það tafið verk stefnanda um nokkrar vikur. Hann kvað stefndu ekki hafa kvartað yfir afhendingardrætti. Hann kvaðst hafa stjórnað verki stefnanda á byggingarstað. Hann kvað tvo menn vera um 2-3 daga að setja upp eldhúsinnréttingu. Hann kvað það hafa tafið verkið að stefndi Kristján bað um að fá að setja efni á gólf áður en innréttingar og skápar yrði sett upp. Búið hefði verið að setja flísar á bað o.fl. Hann kvað einhvern drátt hafa orðið á afhendingu íbúðarinnar en ekki myndi hann hvenær hann afhenti stefndu lykla að íbúðinni. Hann kvað drátt hafa orðið á því að innréttingar kæmu. Þær hefðu verið pantaðar seint. Þá hefði einnig dregist að flísar og tæki kæmu.

Stefndi  Kristján kvað þau stefndu hafa keypt íbúðina fullbúna en án gólfefna. Kaupendum íbúða í húsinu hefði verið boðið upp á að velja aðrar innréttingar og hefði hann þá farið í INNX og pantað hvítar innréttingar í stað eikarinnréttinga. Samið hefði verið við INNX um uppsetningu innréttinganna. Erfitt hefði verið að fá fyrirtækið til að klára verkið. Innrétttinginn hefði komið á staðinn á réttum tíma og hefði eina breyting stefndu falist í að skipta um lit, á færslu helluborðsins og að fella út eina einingu.

Hann kvaðst hafa verið syðra alla virka daga og átt góð samskipti við stefnanda, mest við Magnús. Hann kvað Magnús hafa haft orð á því hvort stefndu væri það heilagt að íbúðin yrði afhent 1. september. Hann hefði sagt Magnúsi að annar afhendingartími væri í lagi sín vegna. Kristján kvað stefndu hafa verið krafin um lokagreiðsluna um mánaðarmótin september og október. Stefndi kvaðst hafa fengið leyfi stefnanda til að leggja flísar á bað. Þá hefðu engar innréttingar verið komnar upp á baðinu  Stefndi kvaðst hafa borgað 1,2 milljónir króna í október. Hann kvað stefndu hafa verið boðuð í afsal í byrjun nóvember. Þá hefði krafan um dráttarvexti verið komin fram. Stefndu hefðu gert athugasemdir við kröfuna og fundist hún ósanngjörn. Hann hefði talið að íbúðin hefði ekki verið afhent. Um miðjan nóvember hefði fasteignasalan tilkynnt honum að hann mætti sækja lykla að íbúðinni.

Stefndi Kristján kvaðst strax hafa pantað öll tæki í Húsasmiðjunni í Reykjavík. Pöntunin hefði svo ekki fundist og hefði hann þá pantað tækin aftur og nú hjá Húsasmiðjunni á Akureyri. Hann hefði svo þurft að panta í þriðja sinn. Hann kvaðst hafa  talið samkomulag vera um að ekkert “stress” yrði varðandi afhendingu íbúðarinnar, enda hefði mikil tímapressa verið á seljanda. Hann taldi sig ekki hafa fengið íbúðina formlega afhenta fyrr en í nóvember. Þá hefði hann tengt afhendingu og lokagreiðslu saman. Hann kvað ástæðu greiðsludráttar ekki hafa verið að eignin á Flókagötu seldist ekki. Þá hefði hann ekki talið ástæðu til að óska eftir því að breyting yrði gerð á kaupsamningnum

Birgir Heiðar starfsmaður INNX lýsti ferli varðandi óskir fasteignakaupenda um breytingar á innréttingum. Í tilviki stefndu hefði tekið langan tíma að fá á hreint hverju breyta ætti í pöntun. Pöntunin hefði verið gerð 24. júlí. Um hefði verið að ræða síðustu innréttinguna sem var pöntuð fyrir sumarhlé  ytra. Borðplötur hefðu verið pantaðar í október. Fyrst hefði átt að nota granítplötur. Í heild hefði innréttingin verið komin upp í lok ágúst að borðplötum undanskildum.

Runólfur Gunnlaugsson fasteignasali kvað umræðu um afhendingardrátt hafa komið fram þegar ganga átti til uppgjörs, ekki fyrr. Hann kvaðst hafa verið með fasteign stefndu í sölu. Hún hefði ekki selst. Lægð hefði verið a fasteignamarkaði frá maí fram í nóvember en rést þá aftur við. Hann kvað frumkvæðið hafa komið frá fasteignasölu varðandi aðra fjármögnun en gert var ráð fyrir í kaupsamningi. Kristín Pétursdóttir hafi væntanlega séð um það í október. Hann taldi ekki hafa verið eðlilegt af hálfu stefndu að halda 20.900.000 krónur eftir. Hins vegar hafi örugglega komið til tals í símtölum hvað halda mætti miklu eftir. Hann hafi örugglega ráðlagt Kristjáni að greiða þessa milljón sem var eftir svo hún hlæði ekki á sig dráttarvöxtum: Þetta hafi verið eftir fundi í nóvember. Þá hafi verið sett upp uppgjörsblað. Ekki hafi þá verið gengið frá lokagreiðslu.  Á fundinum í nóvember þar sem uppgjörið lá fyrir dráttavextir komið til að beiðni seljanda. Vitnið kvað ákvæði 14b í kaupsamningi hafa þýtt að hefði íbúðin á Fálkagötu selst fyrr hefði kannski ekki verið ráðlagt að stefndu borguðu allt sem úr þeirri sölu kæmi. Eftir 1. september hefði  þessi fyrirvari verið fallinn úr gildi. Gjalddagi hafi verið 1. september. Þá hefðu kaupendur komið með kvörtun og haldið einhverju eftir. Deilan snúist um hvort afhendingardagur hafi verið 1. september. Seljendur segi að afhendingardráttur sé kaupendum að kenna. Fundur hefði verið í nóvember. Þá hefði íbúð ekki verið tilbúin að mati kaupenda. Hann hefði ekki kynnt sér það sjálfur. Óumdeilt sé að íbúð var ekki tilbúin en seljendur kveði breytingar kaupenda á innréttingum hafa valdið drætti um 2 mánuði.  Deilt sé um hverjum var um að kenna. Hægt hefði verið að vinna í íbúð.

Vitnið Hörður Gunnarsson kvaðst hafa komið í íbúðina með stefnda í september 2006 og nokkrum sinnum fram að áramótum. Hann hefði búið í íbúðinni í nokkra mánuði. Hann kvað íbúðina hafa verið innréttingalausa í september. Málari hefði hleypt þeim inn. Hann hefði komið aftur í nóvember s.á. Þá hefði verið byrjað að flísaleggja gólf. Íbúðin hefði ekki verið tilbúin þá. . Íbúðin hefði hentað honum og hefði hann verið að spá í að taka hana á leigu. Hún hefði ekki verið tilbúin til útleigu í nóvember. 

                Marinó Kálfskinni í Eyjafirði kannaðist við kaup stefndu á eigninni Perlukór 1. Hann hefði farið að skoða íbúðina með kaup í huga. Hann hefði prófað að leigja hana eftir áramót. Hann hefði einnig rætt um kaup á minni eign. Dregist hafi að íbúð yrði tilbúin. Hann hefði svo flutt inn í íbúðina um mánaðarmótin janúar/febrúar. Hann hefði fyrst komið í íbúðina um mánaðarmót ágúst/september vegna vals á gólfefnum ef af kaupum yrði. Þá hefðu hvorki verið komnar innréttingar né gólfefni. Þá hefði verið búið að ákveða efnin. Hann hefði komið aftur í október og þá hefði ekki allt verið komið og ekki hægt að sjá hvernig þetta kæmi út. Í desember hefði þetta ennþá verið ófrágengið. Þá hefði gólfefni verið komið á  en engin  eldhúsinnrétting. Hann hefði verið fluttur inn í byrjun febrúar.

Niðurstaða.

Samkvæmt ákvæði í kaupsamningi aðila átti afhending íbúðar stefndu fara fram 31. ágúst 2007. Af því sem fram hefur komið í málinu þykir ljóst að afhending íbúðarinnar fór ekki fram þann dag heldur dróst hún. Ekki er ljóst hvenær raunveruleg afhending fór fram. Óumdeilt er í málinu að engin formleg afhending, eins og algeng er í fasteignaviðskiptum, átti sér stað. Þá liggur ekki fyrir nein tilkynning frá stefnanda eða fasteignasölu um afhendingu eignarinnar. Af gögnum sem lögð hafa verið fram í málinu um efniskaup vegna íbúðar stefndu má ráða að stefnandi hefur verið að vinna í íbúðinni eftir umsaminn afhendingartíma íbúðarinnar. Stefnandi þykir ekki hafa sýnt fram á að breytingar sem stefndu óskuðu eftir varðandi innréttingar hafi valdið töfum á afhendingu svo nokkru nemi. Stefndu kveðast fyrst hafa fengið lykla að íbúðinni afhenta um miðjan nóvember 2007 en þau hafi þó fengið aðgang að íbúðinni fyrr. Þeirri staðhæfingu stefndu hefur hvorki verið mótmælt né hnekkt. Ekki liggur nákvæmlega fyrir  hvað stefnandi átti eftir að framkvæma í íbúðinni um mánaðarmót ágúst/september þegar umsaminn afhendingardagur var eða hver kostnaður var við  þær framkvæmdir. Samkvæmt þessu þykir sannað að allnokkur dráttur varð á afhendingu hinnar seldu eignar af ástæðum sem einkum varða stefnanda en stefndu verður ekki kennt um. Stefndu var heimilt að halda eftir af greiðslu sem þeim bar að inna af hendi 1. september vegna tafar á efhendingu íbúðarinnar, en ekki jafnhárri fjárhæð og raun varð á. Þykir stefnandi því eiga rétt til dráttarvaxta úr hendi stefndu vegna vangoldinnar greiðslu. Ekki er fallist á þau sjónarmið stefndu að gjalddagi lokagreiðslu hafi verið bundinn við afhendingu. Tekið var fram í kaupsamningi að gjalddaginn væri 1. september 2006.   Á hinn bóginn verður í þessu sambandi að taka tillit til afhendingardráttar af hálfu stefnanda, óvissu um hvenær raunveruleg afhending fór fram, sem stefnandi ber hallann af og óvissu um umfang þeirra framkvæmda við íbúð stefndu sem eftir átti að vinna eftir umsaminn afhendingardag, sem stefnandi ber einnig hallann af. Þá voru stefndu ekki krafin um greiðslu eftirstöðvanna fyrr en í október eða um mánaðarmót september/október eins og Stefndi Kristján bar um fyrir dómi. Þá voru stefndu ekki boðuð til afsals fyrr en í nóvember 2006, en afsal skyldi gefa út 1. september 2006 samkvæmt kaupsamningi. Þykir því með tilliti til atvika og að álitum rétt að miða upphafstíma dráttarvaxta við 1. október 2006 og dæma stefndu samkvæmt því og gegn útgáfu afsals fyrir hinni seldu eign, til að greiða stefnanda 20.900.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu frá 1. október 2006 til greiðsludags, allt að frádregnum innborgunum: þann 24. október 2006 154.000 krónur, þann 30. október 2006 4.500.000 krónur, þann 31. október 2006 15.243.200 krónur og þann 29. desember 2006 1.000.000 krónur, eða alls að upphæð 20.897.200 krónur sem dragast skulu frá skuldinni miðað við fjárhæð hennar á hverjum innborgunardegi.

Með hliðsjón af málsatvikum þykir rétt að ákveða að hver aðili beri sinn kostnað af málinu.

Finnbogi H. Alexandersson héraðsdómari kveður dóminn upp.

Dómsorð:

Stefndu, Kristján Eldjárn Jóhannesson og Helga Aðalbjörg Jóhannsdóttir, greiði in solidum stefnanda, Dverghömrum ehf.,  gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni Perlukór 1a, Kópavogi, íbúð 01—202 ásamt geymslu og stæði í bílgeymslu, 20.900.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu frá 1. október 2006 til greiðsludags, allt að frádregnum innborgunum: þann 24. október 2006 154.000 krónur, þann 30. október 2006 4.500.000 krónur, þann 31. október 2006 15.243.200 krónur og þann 29. desember 2006 1.000.000 krónur, eða alls að upphæð 20.897.200.

Málskostnaður fellur niður.