Fimmtudaginn 6. október 2005.
Nr. 101/2005.	Jóhann Björgvinsson og Rut Kristinsdóttir (Óskar Sigurðsson hrl.) gegn Kópavogsbæ (Þórður Clausen Þórðarson hrl.)

 

Fasteign. Eignarréttur. Hefð. Lóðarréttindi. Leiga.

J og R kröfðust viðurkenningar á því að þau hefðu öðlast fyrir hefð beinan eignarrétt en til vara afnotarétt á spildu, sem var umfram stærðartilgreiningu lóðar þeirra samkvæmt lóðarleigusamningi en innan girðingar umhverfis hana. Vísað var til þess að afnotaréttur þeirra að umræddri lóð væri reistur á samningi, sem gerði ráð fyrir að skila bæri landinu aftur að samningstíma loknum. Því stæði 3. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 um hefð því í vegi að leigutaki gæti unnið þann rétt sem krafist væri. Í málinu kröfðust J og R enn fremur að viðurkennt væri að leiguréttur þeirra samkvæmt gildandi lóðarleigusamningi tæki til alls svæðisins innan girðingarinnar. Ekki var talið sannað að lóðarleigusamningurinn hefði átt að taka til næstum tvöfalt stærra lands en skýr stærðartilgreining í honum gerði ráð fyrir. Þá var ekki talið að J og R hefðu með afnotum sínum verið unnt að vinna leigurétt umfram það sem samningurinn kvað á um og var um það vísað til fyrri umfjöllunar um skilyrði fyrir hefð. K var því sýknaður af öllum kröfum J og R.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Guðrún Erlendsdóttir og Gunnlaugur Claessen.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 8. mars 2005, en skorið var úr ágreiningi aðilanna með tveimur dómum Héraðsdóms Reykjaness 10. desember 2004 og 8. mars 2005. Er dómkrafa áfrýjenda aðallega sú að viðurkennt verði að þau eigi beinan eignarrétt að 2.078 m² af 5.078 m² lóð að Vatnsendabletti 102 í Kópavogi, sem afmarkaðist af girðingu umhverfis hana, en til vara er krafist viðurkenningar á afnotarétti þeirra á sömu spildu og aðalkrafa tekur til. Til þrautavara krefjast áfrýjendur viðurkenningar á því að leiguréttur þeirra samkvæmt lóðarleigusamningi 16. febrúar 1987 taki til 5.078 m² lóðar, sem afmarkaðist af sömu girðingu umhverfis hana. Í öllum tilvikum krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar á hinum áfrýjuðu dómum og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Í héraðsdómi 10. desember 2004 var hafnað málsástæðu áfrýjenda í aðalkröfu, sem reist er á hefð, enda væri um upphaf hefðartíma ekki unnt að miða við fyrra tímamark en 10. febrúar 1987. Skilyrði 1. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 um hefð um óslitið eignarhald í 20 ár væri því ekki uppfyllt, en stefndi hafi tekið lóðina, sem um ræðir í málinu, eignarnámi 1998 og fengið þinglýst afsali fyrir henni ári síðar. Jafnvel þótt miðað væri við enn fyrra tímamark eða 1. júlí 1982 leiddi það til sömu niðurstöðu. Með sömu rökum var stefndi sýknaður af varakröfu áfrýjenda, sbr. 7. gr. laga nr. 46/1905.

Fyrir Hæstarétti halda áfrýjendur fram að ekki skipti máli þótt fasteignin hafi verið seld á uppboði 1982, en landeigandinn eignaðist þá sjálfur öll réttindi leigutaka yfir lóðinni. Miða verði við að löngu fyrir þann tíma hafi þáverandi lóðarhafi samkvæmt leigusamningi verið orðinn eigandi að hluta lóðarinnar fyrir fullnaða eignarhefð, en lóðin hafi að minnsta kosti frá árinu 1957 verið afmörkuð með girðingum þegar henni var skipt út úr enn stærri leigulóð. Hafi því hefð verið fullnuð fyrir 1982 og uppboðið, sem þá fór fram, ekki getað slitið hefðarhaldi. Síðari eigendur hafi svo gengið inn í þennan rétt á grundvelli 3. gr. og 6. gr. laga nr. 46/1905.

Í 3. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 segir að hafi hefðandi fengið hlut að veði, til geymslu, til láns eða á leigu, geti slík umráð ekki heimilað hefð. Rétthafar að lóðinni við Vatnsendablett 102 hafa frá upphafi haft umráð lands þar á grundvelli leigusamnings við eigandann til langs tíma og gildir einu hvort litið er til tímabilsins fyrir 1982 eða eftir það þegar eigandinn veitti að nýju öðrum manni umráð hennar með leigusamningi. Afnotarétturinn er því reistur á samningi um að skila landinu aftur að samningstíma loknum og leigutakar hafa ekki mátt vænta annars en að umráðin væru aðeins tímabundin. Er sú aðstaða fyrir hendi að ákvæði 3. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 stendur því í vegi að leigutaki geti unnið rétt með hefð, eins og krafist er í aðal- og varakröfu áfrýjenda. Kemur þá ekki til sérstakra álita sá málatilbúnaður áfrýjenda að einhver réttindi leigutaka til landsins hafi ekki fallið til landeigandans 1982, er hann keypti réttindi samkvæmt leigusamningi á uppboði, eða með hvaða hætti þau hafi sjálf gengið inn í réttindi fyrri leigutaka, sem ekki hafi fallið til landeigandans við uppboðið.

Í leigusamningi 1987 er skýrt tekið fram að leigð sé 3000 m² spilda úr landi Vatnsenda til 99 ára og sé hún nr. 102. Komi samningur þessi í staðinn fyrir og felli úr gildi eldri samning „með sama númeri.“ Þrátt fyrir það halda áfrýjendur framað samningurinn hafi í raun átt að ná til 5.078 m² og þar með alls lands innan girðingar kringum lóðina, sem þau hafi nýtt alla sem sína. Lýtur þrautavarakrafa þeirra að því að fá viðurkennt að réttindi samkvæmt lóðarleigusamningi nái til stærra lands en kveðið er á um í honum sjálfum. Þótt áfrýjendur hafi stutt gögnum að þau og fyrri rétthafi samkvæmt leigusamningnum hafi frá 1987 í raun nýtt stærra land en sem nemur umsömdum 3000 m² er sú staðhæfing þeirra ósönnuð að samningurinn hafi þrátt fyrir skýra stærðartilgreiningu átt að taka til næstum tvöfalt stærra lands. Hinu sama gegnir um þau rök að þau hafi með afnotum sínum unnið leigurétt á þeim 2.078 m², sem umfram eru. Vísast um það til þess, sem greindi um skilyrði fyrir hefð í umfjöllun um aðal- og varakröfu áfrýjenda að framan.

Að þessu virtu og að öðru leyti með vísan til forsendna fyrir niðurstöðu hinna áfrýjuðu dóma verða þeir staðfestir að því er varðar efnisúrlausn um kröfur áfrýjenda. Rétt er að aðilarnir beri hver sinn kostnað af málinu fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Hinir áfrýjuðu dómar skulu vera óraskaðir.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 10. desember 2004.

Mál þetta, sem dómtekið var 4. nóvember sl., að loknum munnlegum málflutningi, er höfðað með stefnu birtri 7. maí 2004.

Stefnendur er Jóhann Björgvinsson, [...], og Rut Kristinsdóttir, [...], bæði til heimilis að Vatnsendabletti 102, Kópavogi en stefndi er Kópavogsbær, [...], Fannborg 2, Kópavogi.

Stefnendur gera eftirfarandi kröfur:

a)         aðallega er þess krafist að viðurkennt verði með dómi að stefnendur eigi réttindi til 5.078 fermetra lóðar að Vatnsendabletti 102, Kópavogi, eins og hún er afmörkuð á dskj. nr. 48, þannig að þau hafi öðlast beinan eignarétt að 2.078 fermetrum af lóðinni, þ.e. þeim hluta lóðarinnar sem er umfram stærðar-tilgreiningu lóðarsamnings frá 16. febrúar 1987 (3.000 fermetrar) og innan girðingar.

b)         til vara er þess krafist að viðurkennt verði með dómi að stefnendur eigi réttindi til 5.078 fermetra lóðar að Vatnsendabletti 102, Kópavogi, eins og hún er afmörkuð á dskj. nr. 48, þannig að þau hafi öðlast afnotarétt að 2.078 fermetrum af lóðinni, þ.e. þeim hluta lóðarinnar sem er umfram stærðar-tilgreiningu lóðarsamnings frá 16. febrúar 1987 (3.000 fermetrar) og innan girðingar.

c)         til þrautavara er þess krafist að viðurkennt verði með dómi að stefnendur hafi öðlast réttindi til 5.078 fermetra lóðar að Vatnsendabletti 102, Kópavogi, eins og hún er afmörkuð á dskj. nr. 48, þannig að lóðarleiguréttur þeirra samkvæmt lóðarsamningi frá 16. febrúar 1987 taki til 5.078 fermetra lóðar.

d)         þá er þess krafist í öllum tilvikum að stefnda verði gert að greiða stefnendum málskostnað samkvæmt málskostnaðarreikningi og við þá ákvörðun verði tekið tillit til skyldu stefnenda til að greiða virðisaukaskatt af málflutnings-þóknun.

Stefndi krefst þess að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnenda. Þá er þess krafist að stefnendur verði dæmd til að greiða stefnda hæfilegan málskostnað að skaðlausu eftir mati réttarins.

I.

Mál þetta varðar ágreining milli aðila um stærð lóðar stefnenda að Vatnsendabletti 102 í Kópavogi og hvort, og þá um leið, hvaða réttindi stefnendur njóti á þeim hluta lóðarinnar, sem þau hafa nýtt umfram stærðartilgreiningu í lóðarleigusamningi frá 16. febrúar 1987. Í samningnum er umrædd lóð tilgreind 3.000 fermetrar án nánari afmörkunar. Stefnendur telja að þeir og fyrri eigendur lóðarinnar hafi nýtt 2.078 fermetra umfram það sem samningurinn tiltekur og er skýrlega afmarkað innan girðingar eða samtals 5.078 fermetra. Eigi stefnendur því tiltekin réttindi umfram þá stærð sem er tilgreind í lóðarleigusamningi. Stefndi hefur hins vegar aðallega byggt mál sitt á því að lóðarleigusamningurinn kveði á um stærð lóðarinnar, sem geti af þeim sökum ekki verið stærri, og að stefnendur hafi hagnýtt land umfram samning án heimildar. Því hafa stefnendur hins vegar mótmælt og freista þess að fá réttindum sínum fullnægt með málshöfðun þessari.

II.

Í stefnu er málsatvikum lýst með þeim hætti að stefndi hafi með matsbeiðni frá 26. nóvember 2003 tilkynnt stefnendum málsins að eignarnám yrði tekið í lóðarréttindum þeirra að Vatnsendabletti 102 í Kópavogi, vegna skipulagningar og fyrirhugaðs íbúðahverfis í austurhlíðum Vatnsendahvarfs. Viðræður höfðu átt sér stað milli málsaðila vegna þessa en ekki hafði náðst samkomulag um eignarnámsbætur og stefndi því ákveðið að leggja málið fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta. Í framhaldinu hafi aðilar gert með sér samning þann 5. janúar 2004 þar sem stefnda, sem eignarnema, hafi verið heimilað að hefja framkvæmdir en stefnendur hafi gert fyrirvara við gildi ákvörðunar eignarnema um eignarnám sem og andlag eignarnámsins. Ekki hafi hins vegar náðst samkomulag  um afmörkun á lóð stefnenda sem og stærð hennar við meðferð málsins hjá matsnefndinni. Þar fyrir utan hafi aðilar deilt um hvað fælist í réttindum þeirra til umþrættrar lóðar. Matsnefndin hafi því frestað að meta eignarnámsbæturnar þar til dómstólar hefðu leyst úr ágreiningi aðila. Af þeim sökum sé mál þetta höfðað og hafi stefnendur uppi viðurkenningarkröfur, sem þau hafi augljóslega lögvarða hagsmuni af að fá leyst úr.

Að mati stefnenda er forsaga málsins sú að þann 18. júlí 1942 hafi þáverandi ábúandi á Vatnsenda, Lárus Hjaltested, leigt Óskari Gunnarssyni 20.000 fermetra úr landi jarðarinnar Vatnsenda til 50 ára og hafi spildan verið númer 102. Þann 15. mars 1957 hafi lóðin verið framleigð af Óskari til Halldórs Þórarinssonar, með samþykki landeiganda. Skjali því sem fylgir þessari bókun í fasteignabók fylgir ekki nýr samningur heldur eftirrit samnings Óskars frá því 1942 þar sem tekið hafi verið fram að skilmálar eldri samnings gildi gagnvart þeim sem hann framleigi til. Í samningnum, sem vísað sé til, er uppgefin stærð lóðar áðurgreindir 20.000 fermetrar en í skráningarbók sýslumanns sé lóðin nú skráð 3.000 fermetrar og jafnframt bókað að lóðin sé nú merkt Vatnsendablettur 102/1-2-3.

Segir í stefnu að Halldór hafi selt sumarbústað sinn, Leyni, að Vatnsendabletti 102 ásamt lóðarleiguréttindum að 3.000 fermetra spildu úr Vatnsendalandi í Kópavogi, auðkennt 102/1-2-3, samkvæmt afsalsbréfi frá 11. maí 1976. Með því hafi Guðlaug Sigmarsdóttir orðið réttur og lögmætur eigandi ofangreindrar eignar, en Guðlaug hafi verið eiginkona Lárusar Óskarssonar, sem átt hafi eignina næst á undan stefnendum. Í yfirlýsingu Guðlaugar frá 13. janúar sl. er staðfesting á því að þegar hún hafi eignast lóðina hafi verið gengið út frá því að henni tilheyrði allt land innan girðingar. Hafi lega girðinga og lóðarmörk verið þau sömu árið 1976 og þau séu í dag. Við kaup hennar á lóðinni hafi ekki farið fram sérstök mæling á nákvæmri stærð hennar heldur hafi verið byggt á því að hún tæki til þess landssvæðis, sem hafi verið afmarkað með girðingum.

Þann 16. febrúar 1987 hafi Lárus Óskarsson gert nýjan lóðarleigusamning við þáverandi ábúanda að Vatnsenda, Magnús Hjaltested, þar sem fram hafi komið að Lárus leigði 3.000 fermetra spildu nr. 102 úr landi Vatnsenda til 99 ára. Samningurinn hafi fellt úr gildi eldri samning með sama númeri. Stefnendur hafi síðan keypt fasteign sína af dánarbúi Lárusar Óskarssonar ásamt öllu því sem eigninni tilheyrði og hafi afsal verið gefið út 29. mars 1994.

III.

Stefndi lýsir málsatvikum í greinargerð þannig að hann hafi árið 1998 tekið eingarnámi 54,18 hektara spildu úr landi jarðarinnar Vatnsenda í Kópavogi og hafi málinu verið lokið með sátt fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta þann 13. maí það ár. Hafi eigandi spildunnar afsalað henni til stefnda þann 18. maí 1999 og tekið fram að engar veðskuldir hvíldu á henni og engar aðrar kvaðir, en þær sem legið hafi fyrir á þinglýsingarvottorði við undirskrift afsals. Hafi stefndi yfirtekið alla leigusamninga á hinni afsöluðu spildu. Samkvæmt aðalskipulagi hafi verið fyrirhugað að skipuleggja þar íbúðasvæði og var hafist handa um að deiliskipuleggja svæðið. Vegna framkvæmda á deiliskipulaginu hafi verið nauðsynlegt að skerða ýmsar leigulóðir og fjarlægja eða laga nokkur mannvirki að skipulagi. Hafi málsaðilar átt í viðræðum um aðlögun leigulóðar stefnenda að skipulagi, en gert hafi verið ráð fyrir að íbúðarhús þeirra gæti staðið áfram og jafnframt hafi bílskúr, sem þau höfðu reist í óleyfi, verið felldur inn í skipulag. Gerðu aðilar ráð fyrir því að lóð stefnenda myndi stækka í 3.814 fermetra við nýtt deiliskipulag. Á síðari stigum hafi hins vegar komið upp ágreiningur um stærð lóðarinnar. Samkomulag um bætur hafi ekki náðst og hafi á fundi bæjarstjórnar Kópavogs þann 25. nóvember 2003 verið samþykkt að taka eignarnámi lóðarréttindi stefnanda að því marki sem nauðsynlegt var til framkvæmda á ofangreindu deiliskipulagi.

Stefnendur hafa haldið því fram að lóðarstærð þeirra sé 5.078 fermetrar og að lóðin hafi verið skýrlega afmörkuð með girðingum áður en framkvæmdir stefnda hafi hafist. Þessu mótmælir stefndi og telur að lóð stefnanda hafi ekki verið girt, en til staðar hafi verið að hluta til girðingar, sem hafi afmarkað aðrar lóðir í nágrenninu, þ.m.t. girðing umhverfis lóðina að Vatnsendabletti 223 og 245 sem nefnd sé Snæfell, en lóð stefnenda að Vatnsendabletti 102 nái ekki að mörkum þessara lóða. Því til stuðnings megi nefna framburð Þorsteins Hjaltested, sonar Magnúsar Hjaltested, fyrir dómi. Kvaðst Þorsteinn þess fullviss um að Lárusi Óskarssyni, sem átti eignina á undan stefnendum, hefði aldrei dottið það til hugar að lóð sín næði upp að Snæfelli.

Eins og fram komi í lýsingu stefnenda á atvikum hafi leigulóðin Vatnsendablettur 102 upphaflega verið 20.000 fermetrar, sbr. leigusamning frá 18. júlí 1942, en lóðin hafi þá verið leigð til 50 ára. Út úr þessari lóð hafi síðan þann 11. maí 1976 verið seldur sumarbústaður, sem nefnist Leynir, að Vatnsendabletti 102, ásamt leigulóðarréttindum að 3.000 fermetra spildu, sem hafi verið auðkennt nr. 102, 1, 2 og 3 og hafi eigandi að spildunni þá orðið Guðlaug Sigmarsdóttir.

Á nauðungaruppboði þann 5. maí 1982 hafi eignin Vatnsendablettur verið seld hæstbjóðanda, Magnúsi Hjaltested, bónda að Vatnsenda, sem hafi framselt boð sitt til Lárusar Óskarssonar. Hafi Magnús upplýst í réttarhaldi þann 1. júlí 1982, þar sem afsal hafi verið gefið út, að Lárus hefði greitt sér uppboðsandvirðið og kvaðst óska eftir því að afsal yrði gefið út til hans og hafi svo verið gert í þinghaldi þann 5. maí ári síðar. Uppboðsafsalið hafi síðan verið þinglýst þann 10. febrúar 1987, en þann sama dag hafi í byggingarnefnd Kópavogs verið samþykkt byggingarleyfi fyrir húsið sem standi á lóðinni í núverandi mynd.

Þann 16. febrúar 1987 hafi Magnús Hjaltested og Lárus Óskarsson gert með sér nýjan lóðarleigusamning þar sem tekið hafi verið fram að landspildan væri 3.000 fermetrar og að sá samningur komi í stað og felli úr gildi eldri samning. Árið 1994 hafi síðan stefnendur keypt lóðina Vatnsendablett 102 af dánarbúi Lárusar Óskarssonar með kaupsamningi dagsettum 18. mars 1994 og hafi afsal verið gefið út þann 29. mars sama ár.

IV.

Stefnendur reisa mál sitt á því að stærð lóðarinnar að Vatnsendabletti 102 í Kópavogi sé 5.078 fermetrar og hafi lóðin verið skýrlega afmörkuð með girðingum áður en stefndi hóf framkvæmdir sínar þar. Sjáist afmörkun lóðarinnar mjög greinilega á þeim gögnum sem lögð hafa verið fram, s.s. á loft- og ljósmyndum. Ef loftmyndir frá Landmælingum Íslands frá 1951 eru skoðaðar megi sjá að girðing í kringum Leyni hafi á þessum tíma virst vera um 4.000 fermetrar. Þar séu lóðarmörkin þau sömu og eru við fasteignina í dag, að undanskildri vesturhlið lóðarinnar sem samkvæmt loftmynd sé nær húsinu á lóðinni, þ.e. austar en núverandi girðing er í dag. Stefnendum kveðst vera kunnugt um að þáverandi ábúandi á aðliggjandi lóð, Snæfelli, hafi árið 1953 fengið leigða spildu vestan megin við lóð þeirra. Telja þau líklegt að girt hafi verið á milli þessara lóða á þeim stað sem núverandi girðing sé á vesturmörkum lóðar stefnenda, en sá aðili sem búið hafi á Snæfelli á þessum tíma hafi verið þar með sauðfjárbúskap. Á þessum tíma hafi hann fengið tæki og tól til þess að rækta þar tún og hafi þá væntanlega verið girt á milli lóðar stefnenda og hans, því lóðarhafar að Vatnsendabletti 102 á þeim tíma hafi verið að reyna að rækta upp tré, svo eflaust hafi verið forgangsverkefni að setja upp góða girðingu á milli sauðfjárbúskapar og trjáræktar. Vegna legu þess lands, sem lóðarhafi á Snæfelli hafði haft fyrir og annarra lóða í grennd, hafi líklega legið beinast við að girða á þeim stað sem girðingin sé í dag, en við þetta hafi lóðarmörk vestan megin við Vatnsendablett 102 líklega færst vestar. Sé ástand þeirrar girðingar sem aðskilur þessar lóðir í dag skoðað, megi sterklega leiða að því líkur að hún sé frá þessum tíma. Þá hafi sonur þáverandi eiganda Snæfells, Guðmundur Heiðar Guðmundsson, sem dvaldi stóran hluta æsku sinnar á Snæfelli, staðfest fyrir dómi að lega girðinga á milli Snæfells og Vatnsendabletts 102 sé í dag sú sama og áður hafði verið. Undir þetta hafi tekið Gerður Óskarsdóttir í vitnaskýrslu sinni sem kvað girðinguna í dag, eða öllu heldur fram að skipulagsbreytingum stefnda, vera með sama hætti og hún hafi verið tæpri hálfri öld áður.  Stefnendur telji því líklegt að í kringum árið 1953 hafi afgirt lóð í kringum Vatnsendablett 102 verið rúmir 5.000 fermetrar. Þegar lóðarleigusamningurinn hafi verið framseldur til nýs eiganda árið 1957, þá merktur sem Vatnsendablettur 102/1-2-3, hafi verið gengið út frá þessum girðingum (eins og þær séu í dag) og þá hafi stærð lóðarinnar ranglega verið skráð 3.000 fermetrar (skv. bókun hjá sýslumanni) eða 20.000 fermetrar (ef miðað sé við samning frá 1942). Þarna hafi því orðið til það misræmi sem er í dag annars vegar í stærð afgirtrar lóðar og hins vegar í gildandi lóðarleigusamningi.

Þá byggja stefnendur á því að í landamerkjauppdrætti frá bæjarverkfræðingi Kópavogs sem mældur hafi verið upp 1946 og 1956 séu lóðarmörk Vatnsendabletts nr. 102 mjög óljós, en umfang þeirrar lóðar gæti einmitt bent til þess að þá hafi verið í gildi samningur upp á 20.000 fermetra. Þá er sýnd afmörkuð lóð á þeim stað sem Vatnsendablettur 102 er í dag, en vestari lóðarmerkin gætu bent til þess að þá hafi þau legið austar en nú og er það í samræmi við fyrrnefnda loftmynd frá 1951. Virðist þessi grunnur hafa verið notaður í landamerkjauppdrátt frá því 1971. Þar sé sú lóð sem hafi verið ómerkt í fyrrnefndum uppdrætti (1946 og 1956) merkt 102, 1-2-3. Af hálfu stefnda hafi verið byggt á því að uppdrátturinn frá 1971 sýni girðingarmörk Vatnsendabletts 102 áður en honum hafi verið skipt upp í þrjú svæði, en það sé hins vegar ekki rétt. Þinglýst gögn bendi til þess að lóðinni hafi verið skipt upp árið 1957 og séu engin gögn til um það að lóðinni hafi verið skipt upp eftir þann tíma. Þá megi greinilega sjá á loftmynd af svæðinu frá 1974 að girðing sú sem þá hafi afmarkað lóðina sé á sama stað og sú girðing sem er um lóðina í dag. Það sé því sú lóð sem Guðlaug Sigmarsdóttir hafi gengið út frá að væri sú lóð sem fylgdi eigninni árið 1976 er hún keypti eignina. Þegar nýr samningur hafi verið gerður við Lárus Óskarsson árið 1987 hafi væntanlega verið gengið út frá þeirri stærðartölu sem tilgreind hafi verið í fyrri samningi, en líkt og áður hafi lóðin ekki verið mæld nákvæmlega né hafi staðsetning hennar verið tilgreind. Þá byggja stefnendur ennfremur á því að greinilegt sé á loftmynd frá 1990 að lóðarmörkin séu þau sömu og hafi verið sýnileg 1974 og 1984. Því sé það alveg ljóst að stefnendur hafi ekki „helgað sér land nýverið“, eins og stefndi hefur haldið fram. Af framangreindu leiðir einnig að lóðin hafi gengið á milli fasteignareigenda Vatnsendabletts 102 með þeirri afmörkun innan girðinga og í þeirri stærð sem hún sé í dag í yfir 20 ár, eða hefðartíma fullan.

Stefnendur halda því fram að afmörkun lóðar á deiliskipulagsuppdrætti stefnda sé í samræmi við girðingar umhverfis lóðina sem og sjónarmið þeirra sjálfra. Samkvæmt þeim uppdrætti sé lóðin um 5.078 fermetrar, en deiliskipulagið hafi síðan verið staðfest af stefnda. Stefnendur vilja minna á það að deiliskipulag er stjórnvaldsákvörðun, sem sé birt annars vegar með skriflegri greinargerð og hins vegar uppdrætti, sbr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, og því hafi stefndi þegar tekið ákvörðun um afmörkun lóðarinnar. Stefndi geti því ekki komið núna fram og byggt á því að stærð lóðarinnar eigi að vera með einhverjum öðrum hætti, enda hafi engir fyrirvarar verið gerðir í greinargerð eða deiliskipulagsuppdrætti þess efnis að uppdrátturinn sýni ekki rétt lóðarmörk, en alkunna sé að á þessu svæði sé það mjög algengt að tilgreind lóðarstærð í samningi sé ekki í samræmi við rétt lóðarmörk. Í skýrslu sinn fyrir dómi kvaðst Birgir Hlynur Sigurðsson, skipulagsstjóri Kópavogs, kannast við slíkt misræmi en kvaðst þó ekki muna eftir ákveðnu tilviki þar sem svo háttaði til.

Þá byggja stefnendur á þeirri málsástæðu að um langa hríð hafi engar athugasemdir verið gerðar varðandi lóðina. Þáverandi ábúandi á Vatnsenda, Magnús Hjaltested, hafi verið vel kunnugur Lárusi Óskarssyni og vitað nákvæmlega hvernig girðingar hafi legið í kringum lóðina. Þegar Lárus hafi fengið leyfi til heilsársbúsetu árið 1987 hafi Magnús verið tíður gestur á þessum stað og lagt meðal annars pípulagnir í húsið. Um svipað leyti hafi Lárus fengið leyfi til þess að byggja bílskúr á lóðinni. Á þessum tíma hafi stefndi engar athugasemdir gert varðandi ósamræmi á milli annars vegar tilgreindrar lóðarstærðar í lóðarleigusamningi og hins vegar þeirrar lóðar sem Lárus taldi sig réttilega eiga tilkall til. Þá hafi komið fram í skýrslu stefnanda Jóhanns fyrir dómi að Magnús hafi hvorki gert athugasemdir við stefnendur vegna stærðar né afmörkunar lóðarinnar eftir að þau hafi flutt þangað, en þau hefðu meðal annars gróðursett tré víðsvegar um lóðina, enda mikið áhugafólk um skógrækt. Þegar stefndi hafi tekið umþrætt landssvæði eignarnámi af Magnúsi hefðu bæjaryfirvöld átt að gera sér grein fyrir, með því að kynna sér það land sem eignarnámið tók til, að víða er misræmi milli gildandi lóðarleigusamninga á svæðinu og afgirtra svæða. Engar slíkar athugasemdir hafi hins vegar verið gerðar við lóðarleiguhafa á svæðinu. Hinn 10. maí 2000 hafi bæjarstjóri stefnda sent tilkynningu um uppsögn lóðarleigusamnings stefnenda. Þau hafi mótmælt uppsögninni og auk þess bent á umrætt misræmi lóðarstærðar í samningi og samkvæmt mælingu. Engar athugasemdir hafi verið settar fram af hálfu stefnda á þessum tíma auk þess sem lóðarmörk hafi verið tilgreind í samræmi við afstöðu stefnenda á samþykktum skipulagsuppdrætti. Stefndi hafi fyrst haft uppi athugasemdir við stærð lóðarinnar þegar stefnendur gerðu kröfu um að bærinn myndi greiða þeim bætur fyrir skerðingu á lóðinni. Jafnframt benda stefnendur á að samkvæmt 29. gr. skipulags- og byggingarlaga sé það á verksviði sveitarstjórna að láta gera skrá yfir öll lönd og lóðir innan sveitarfélagsins og skuli skráin hafa tilvísun í afmörkun og eignarhald í samræmi við þinglýstar heimildir. Stefnendum sé ekki kunnugt um að stefndi hafi í höndum slíka landaeignaskrá sem sýni nákvæma afmörkun þeirrar 3.000 fermetra lóðar sem stefndi telji nú að sé sú lóðarstærð sem tilheyri fasteign stefnenda. Eina þinglýsta gagnið um lóðina sé fyrrgreindur lóðarleigusamningur frá 1987. Þá sé reyndar til í fórum stefnda áðurnefndur uppdráttur sem hafi upphaflega verið teiknaður 1971, en byggi líklega á grunnupplýsingum um landamerki frá 1946 og 1956 en inn á það hafi síðan verið afmörkuð lega margra þeirra ársbústaðalóða sem samþykktir hafi verið hjá stefnda á árunum fyrir 1990. Virðist sem gleymst hafi að afmarka lóðina að Vatnsendabletti 102 þar inn á sem ársbústað, þrátt fyrir að til sé samþykkt í bæjarráði Kópavogs frá 1987 sem heimili ársbústaðaréttindi á eignina. Það sé því ekkert á uppdrættinum sem gefi til kynna stærð núverandi lóðar að hinni umþrættu lóð. Þá halda stefnendur því fram að það sé vel þekkt meðal lóðarhafa á svæðinu svo og embættismanna á vegum stefnda að það heyri til undantekninga ef samræmi er á milli lóðarstærðar í lóðarleigusamningi og girðingar er afmarka raunverulegar lóðir. Ástæðan sé sú að sjaldnast hafi lóðirnar verið mældar með viðurkenndum mælitækjum eða –aðferðum og hafi sú tilhögun verið höfð í gegnum tíðina með fullri vitneskju og samþykki ábúenda á Vatnsenda. Þá hafi Gerður Óskarsdóttir borið fyrir dómi að hún hafi vitað til þess að lóðir á þessu svæði hafi hér áður fyrr verið mældar mjög lauslega, ýmist með því að mæla þær út með skrefum eða málbandi. Þetta hafi verið frekar ónákvæmt og ekki eins og menn myndu gera nú til dags.

Stefnendur vilja meina að við kaup þeirra á Vatnsendabletti 102 árið 1994 hafi þau gengið út frá því að afgirt lóð í kringum húsið tilheyrði fasteigninni, enda hafi þau ekki haft tilefni til annars. Þessi skilningur þeirra hafi síðan verið staðfestur af seljendum eignarinnar, erfingjum Lárusar Óskarssonar, og með yfirlýsingu Guðlaugar Sigmarsdóttur, sem fyrr er getið. Frá kaupdegi hafi þau gengið út frá því að lóð þeirra næði að þeirri girðingu sem fylgt hafi lóðinni. Fæstir sem kaupi sér fasteignir byrji á því að mæla upp lóðina til að ganga úr skugga um hvort hún sé í samræmi við uppgefna lóðarstærð í samningi. En líkt og flestir sem kaupi sér hús með garði hafi stefnendur gróðursett upp við lóðarmörkin, meðal annars til þess að skapa skjól inni á lóðinni. Hafi stefnandi Jóhann borið fyrir dómi að sumarið eftir kaupin, þegar snjó tók að leysa, hafið farið að renna á stefnendur tvær grímur. Hafi þau þá áttað sig betur á raunstærð lóðarinnar og fundist hún fljótt á litið í stærri kantinum miðað við uppgefna stærðartölu í lóðarleigusamningi. Kvaðst hann hafa mælt hana í skrefum og séð að lóðin var ríflega 3.000 fermetrar. Árið 1997 hafi stefnendur síðan fengið tölvutæk gögn frá bæjarskipulagi Kópavogs með lóðarmörkum Vatnsendablettanna og hafi þá komið í ljós að lóð stefnenda mældist um 5.200 fermetrar. Telji stefnendur sig því hafa verið í fullum rétti til þess að líta á að lóð þeirra sé 5.078 fermetrar.

Varðandi inntak réttinda stefnenda til lóðarinnar byggja þau á því að samkvæmt framansögðu liggi fyrir að hin umþrætta lóð sé 5.078 fermetrar að stærð og afmarkist með þeim hætti, sem sýnt sé á uppdrætti frá stefnda sem lagður hefur verið fram í málinu. Eigi stefnendur því réttindi til 5.078 fermetra lóðar og liggi því næst fyrir að kveða á um inntak þessara réttinda. Aðalkrafa stefnenda sé sú að viðurkenndur verði beinn eignarréttur þeirra að þeim hluta lóðarinnar, sem er umfram lóðarleigusamning og innan girðingar, þ.e. 2.078 fermetra, á grundvelli eignarhefðar en til vara afnotahefðar. Til þrautavara byggja stefnendur á því að leiguréttindi þeirra taki til allrar lóðarinnar. Tilgreind stærð lóðarinnar í lóðarleigusamningi sé 3.000 fermetrar en óumdeilt sé að raunstærð lóðarinnar umhverfis fasteign stefnenda, sem er afmörkuð með girðingum, sé 5.078 fermetrar. Stefnendur hafi öðlast beinan eignarrétt að þeim hluta lóðarinnar, sem sé umfram stærðartilgreiningu lóðarsamningsins, eða 2.078 fermetrum, og um leið einnig að þeim hluta lóðarinnar, sem skerðist vegna framkvæmda og eignarnáms eignarnema. Fyrir liggi samkvæmt gögnum málsins og yfirlýsingum fyrri eigenda að lóðin hafi gengið á milli fasteignareigenda Vatnsendabletts 102 með þeirri afmörkun innan girðinga og í þeirri stærð sem hún sé í dag í yfir 20 ár eða hefðartíma fullan. Byggi stefnendur því eignarrétt sinn á 2.078 fermetrum af lóðinni á því að hefð sé fullnuð í merkingu hefðarlaga nr. 46/1905, sbr. einkum 2., 3. og 6. gr. laganna, og þar undir falli sá hluti lóðarinnar, sem skerðist vegna framkvæmda stefnda. Eigendur lóðarinnar, sem stefnendur hafi leitt rétt sinn frá, hafi litið á lóðina sem sína eign og farið með sem sína í hefðartíma fullan. Hafi enginn efast um eignarrétt þeirra allan þennan tíma. Skilyrði hefðarlaga um óslitið eignarhald sé því uppfyllt. Benda stefnendur því til stuðnings á huglæga afstöðu hefðanda og almennt álit nágranna þeirra, sbr. vitnisburð Guðmundar Heiðars Guðmundssonar fyrir dómi, sem og yfirlýsingu Guðlaugar Sigmarsdóttur.

Verði ekki fallist á beinan eignarrétt stefnenda að umræddri lóð byggja stefnendur á því til vara að þau hafi unnið afnotahefð á umræddum hluta lóðarinnar, sbr. 7. gr. hefðarlaga. Af því leiðir að þau hafi sama rétt til afnota af þessum hluta lóðarinnar og fyrri eigendur eignarinnar í samræmi við þau not og nýtingu, sem þau hafi viðhaft.

Loks byggja stefnendur á því að verði ekki fallist á varakröfu þeirra sé ljóst að réttindi þeirra til lóðarinnar séu leigulóðarréttindi og að leigusamningurinn taki þá til allrar lóðarinnar innan girðingar, þ.e. 5.078 fermetra, en ekki einungis þess fermetrafjölda, sem tilgreindur sé í samningnum, enda liggi fyrir að raunstærð lóðar í kringum fasteign þeirra sé önnur en þar er tilgreind.

Um lagarök er vísað til meginreglna um stofnun eignarréttar og eignarráð fasteignareigenda, almennra reglna samninga- og kröfuréttar, laga nr. 46/1905 um hefð, einkum 2., 3., 6. og 7. gr. laganna. Um málskostnað vísa stefnendur til XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 og krafa þeirra um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun byggist á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

V.

Stefndi kveðst mótmæla því að stefnendur hafi unnið einhvern rétt yfir þeim 2.078 fermetrum af landi sem sé umfram þinglýstan lóðarleigusamning. Þrátt fyrir að Guðlaug Sigmarsdóttir, fyrrverandi eigandi að Vatnsendabletti 102, hefði staðið í þeirri trú að lóð hennar væri stærri en þinglýstur leigusamningur kvað á um, þá skipti það engu máli þar sem hin umþrætta eign hafi verið seld á nauðungaruppboði þann 5. maí 1982, Magnúsi Hjaltested, bónda á Vatnsenda, en hann hafi framselt boð sitt til Lárusar Óskarssonar. Þessu mikilsverða atriði hafi stefnendur kosið að halda leyndu í stefnu sinni. Hafi Guðlaug talið sig hafa hefðað einhvern rétt til lóðar umfram leigusamning, sem hún hafi reyndar aldrei haldið fram fyrr en í ofangreindri yfirlýsingu, þá hefði hann fallið niður við sölu eignarinnar til Magnúsar Hjaltested. Lárus hafi síðan orðið eigandi að eigninni eftir að Magnús hafði óskað eftir því að afsal yrði gefið út til hans þann 5. maí 1983, eins og fyrr hefur verið rakið.

Af hálfu Lárusar Óskarssonar hafi því aldrei verið haldið á lofti að hann hafi hefðað rétt til lands umfram það sem um gat í lóðarleigusamningi þeim sem hann sjálfur hafði þinglýst sama dag og byggingarleyfi var gefið út fyrir núverandi húsi á leigulóðinni árið 1987. Þetta hafi Þorsteinn Hjaltested staðfest fyrir dómi og meðal annars bætt því við að það hefði að sjálfsögðu verið tekið fram þegar leigusamningurinn hafi verið endurnýjaður þann 16. febrúar 1987, ef það hefði verið ætlunin, að hann tæki til stærra lands en eldri samningur, enda Lárusi hæg heimatökin vegnar kunningsskapar hans og landeigandans, Magnúsar. Það hafi hins vegar ekki verið gert. Að mati stefnda sé einnig ljóst að þrátt fyrir að Lárus kynni að hafa sökum greiðvikni eða velvildar fengið að nýta stærra land en hann hafði haft á leigu, þá komi það í veg fyrir hefð samkvæmt því sem segi í greinargerð með frumvarpi til hefðarlaga nr. 46/1905.

Stefndi kveður það vera augljóst að hafi Lárus Óskarsson og síðan stefnendur í máli þessu nýtt stærra land en um geti í þinglýstum leigusamningi þá hafi upphaf hefðartíma aldrei getað orðið fyrir þann tíma sem hann sjálfur þinglýsti afsali þann 10. febrúar 1987 og nýjum leigusamningi sex dögum síðar til þess að staðfesta rétt sinn til lóðarinnar. Skilyrði 2. gr. hefðarlaga geti því ekki með nokkru móti verið uppfyllt, sem leiði óhjákvæmlega til sýknu stefnda af öllum kröfum stefnenda.

Þá reisir stefndi málatilbúnað sinn á þeirri málsástæðu að ekki skipti máli gagnvart stefnda, sem nú sé þinglýstur eigandi alls hins umþrætta lands, hverjar væntingar stefnendur hefðu haft er þau keyptu Vatnsendablett 102 af dánarbúi Lárusar Óskarssonar. Í afsali um eignina sé getið um tilheyrandi lóðarréttindi sem vísi til leigusamnings en ekki sé með neinum hætti haldið fram að frekara land fylgdi við kaupin en þar greini. Hafi stefnendur kynnt sér hvað þau voru að kaupa samkvæmt kaupsamningi og afsali og hafi því mátt vera ljóst að næstum því tvöfalt stærri lóð en tiltekin hafi verið í leigusamningi hafi ekki getað fylgt eigninni. Stefndi telur að sá mikli munur sem verið hafi á lóðinni samkvæmt leigusamningi og því landi sem stefnendur hafa haldið fram að þau hafi talið sig vera að kaupa hafi átt að gefa þeim tilefni til frekari athugana á réttarstöðu sinni en svo hafi ekki verið gert. Þar fyrir utan sé stefnandi Jóhann Björgvinsson verkfræðingur að mennt og ætti því að hafa gert sér grein fyrir þessu misræmi.

Stefndi kveður það alrangt að landið hafi verið afgirt. Að sjálfsögðu hafi þar verið leifar af gömlum girðingum frá mismunandi tímum og tilheyrandi hinum ýmsu lóðum á svæðinu að hluta, enda hafi lóðin upphaflega verið hluti af stærra leigulandi, sem ekki hafði verið hirt um að fjarlægja þegar því hafi verið skipt upp. Við endurnýjun lóðarleigusamningsins við Lárus Óskarsson árið 1987 hafi legið fyrir að skipuleggja ætti íbúabyggð á svæðinu og ljóst að lóðamörk kynnu að hreyfast til þannig að ekki var farið út í að girða landið. Lárus hafi ákveðið að girða ekki af land sitt umfram það sem leigusamningurinn sagði til um. Þær girðingaleifar sem stefnendur vísa til kröfu sínum til stuðnings hafi þannig ekki verið komið fyrir í þágu nýtingar á landinu af hálfu leigutaka eða til að sýna stærri lóð en leigusamningur sagði til um, heldur hafi þær tilheyrt landi sem þeim hafi verið skipt út úr eða hafi tilheyrt öðrum lóðum. Lárus hefði aldrei haldið því fram að hann ætti frekari rétt og geti stefnendur því ekki byggt á slíkum rétti nú. Þá verði að telja að Lárus hefði ekki getað haldið því fram að hann hefði átt lóðarréttindi umfram það sem tiltekið hafi verið í leigusamningi sem hann sjálfur hafði nýlega undirritað ásamt landeiganda og sjálfur þinglýst 1987. Telur stefndi því að stefnendur eigi ekki frekari rétt en dánarbúið, sem þau leiði rétt sinn frá. Þá sé einnig ljóst að stærð leigulands eða lands sem Guðlaug Sigmarsdóttir hafði afnot af skipti hér ekki máli þar sem afnot hennar hafi fallið niður við nauðungarsölu á eigninni 1982 og komi því í veg fyrir að eignarhald geti talist óslitið, sbr. 2., 3. og 4. gr. hefðarlaga.

Árið 1994 hafi stefnendur eignast Vatnsendablett 102 og sé því skilyrði 2. gr. hefðarlaga um 20 ára óslitið eignarhald á fasteign engan veginn uppfyllt. Þá sé einnig til þess að líta að stefndi hafi árið 1998 tekið eignarnámi áðurnefnda 54,18 hektara spildu úr landi jarðarinnar Vatnsenda í Kópavogi. Þann 18. maí 1999 hafi landeigandi afsalað umræddri spildu til stefnda og hafi þar verið tekið fram að engar veðskuldir hafi hvílt á henni og engar aðrar kvaðir, en þær sem fyrir hafi legið á þinglýsingarvottorði við undirritun afsals. Stefndi hafi því mátt treysta því að engar frekari kvaðir hvíldu á landinu og hafi stefnendur sönnunarbyrðina fyrir því að þau hafi átt frekari rétt til landsins en í lóðarleigusamningi og afsali greinir. Eftir að stefnendur hafi tekið við lóðinni hafi þau engar ráðstafanir gert til að halda fram rétti sínum til stærri lóðar en í leigusamningi greinir, s.s. með því að girða landið af. Það hafi verið fyrst eftir að stefndi hafi gert þeim grein fyrir skipulagstillögum að þau hafi plantað nokkrum trjám í land bæjarins í heimildarleysi og gegn betri vitund.

Loks er byggt á því af hálfu stefnda að skilyrði eignarhefðar séu ekki til staðar sbr. 3. mgr. 2. gr. hefðarlaga. Stefndi kveðst líta svo á að þó svo að afnotasamningur hafi verið útvíkkaður geti hann alls ekki leitt til eignarhefðar. Komi afnotahefð engan vegin til greina þar sem ákvæði hefðarlaga um hefðartíma séu langt í frá uppfyllt. Samkvæmt öllu framangreindu beri því að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnenda.

Um lagarök er vísað til laga nr. 46/1905 um hefð og varðandi málskostnaðarkröfu kveðst stefndi vísa til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

VI.

Niðurstaða

Aðalkrafa stefnenda er þess efnis að dæmt verði að þau hafi fyrir hefð öðlast beinan eignarrétt að þeim hluta 5.078 fermetra lóðar að Vatnsendabletti 102, sem er umfram stærðartilgreiningu lóðarsamnings frá 16. febrúar 1987 og innan girðingar. Er þessi hluti 2.078 fermetrar að stærð.

Kemur því fyrst til skoðunar hvort yfirráð annarra en eiganda lóðarhlutans hafi verið með þeim hætti að eiganda verði gert að sæta því að glata eignarrétti sínum fyrir hefð. Áður en lengra er haldið er þess að geta að um leigulóð er að tefla og óumdeilt að samkvæmt gildandi lóðarleigusamningi er stærð hennar 3.000 fermetrar og að stefnendum var kunnugt um þá stærðartilgreiningu er þau keyptu Vatnsendablett 102 árið 1994. Hafa þessir 3.000 fermetrar ekki verið afmarkaðir innan heildarlóðarinnar sem er innan girðingar. Hefur þessi staða í för með sér að ekki er hægt að henda reiður á því hvaða hluta lóðarinnar, sem er innan girðingar, stefnendur telja sig geta eignast fyrir hefð, annars vegar, og hins vegar hvaða hluti verður áfram leigulóð. Skilyrði fyrir hefð er óslitið 20 ára ráðvandlegt eignarhald yfir fasteign og skiptir þá ekki máli hvort um er að ræða óslitið eignarhald eins eða fleiri manna, hafi eignarhaldið gengið löglega milli manna. Eru þessar leikreglur lögfestar í 2. og 3. gr. laga um hefð nr.46/1905. Að mati dómara myndi flutningur eignarhalds manna á milli sökum nauðungarsölu að öðru jöfnu vera fullnægjandi að þessu leyti. Í því máli sem hér er til úrlausnar var eignin hins vegar seld á nauðungaruppboði Magnúsi Hjaltested, bónda á Vatnsenda, sem var þá eigandi hinnar umdeildu lóðar. Fékk því eigandinn í sínar hendur öll umráð að hinni umdeildu lóð. Að mati dómara slitnar hefðarhaldið við þetta og breytir engu þó Magnús hafi framselt boð sitt til Lárusar Óskarssonar eftir að Lárus hafði staðið honum skil á uppboðsandvirðinu. Segir svo í endurriti úr uppboðsbók Kópavogs frá 5. maí 1983: ,,Á nauðungaruppboði hinn 5. maí 1982 var eignin Vatnsendablettur 102 seld hæstbjóðanda, Magnúsi Hjaltested, Vatnsenda. Hefur hann að fullu greitt uppboðsandvirði og allan kostnað við uppboðið”. Augljóst þykir að hefðarhald slitnar við það að eign hverfur í umráð eiganda síns eins og hér varð raunin á. Þann 16. febrúar 1987 var lóðarleigusamningur við Lárus endurnýjaður og var honum þinglýst sama dag en afsali hafði Lárus þinglýst þann 10. sama mánaðar. Þannig þykir það vera augljóst að hafi Lárus Óskarsson og síðan stefnendur í máli þessu nýtt stærra land en um geti í þinglýstum leigusamningi þá hafi upphaf hefðartíma aldrei getað orðið fyrir þann tíma sem hann sjálfur þinglýsti afsali þann 10. febrúar 1987 og nýjum leigusamningi sex dögum síðar til þess að staðfesta rétt sinn til lóðarinnar. Skilyrði 2. gr. hefðarlaga geta því ekki með nokkru móti verið uppfyllt, sem leiði óhjákvæmlega til sýknu stefnda af öllum kröfum stefnenda um eignarrétt að hinum umþrættu 2.078 fermetrum. Með sömu rökum ber að sýkna stefnda af varakröfu um afnotarétt af sömu lóð á grundvelli afnotahefðar. Til viðbótar þessum rökstuðningi bendir dómari á að þó svo að miðað væri við dagsetninguna 1. júlí 1982 er Magnús Hjaltested lýsti því yfir að að hann óskaði þess að afsal fyrir Vatnsendabletti 102 yrði gefið út til Lárusar Óskarssonar hefði það í för með sér sömu niðurstöðu vegna þess að stefndi tók landið sem lóðin er hluti af eignarnámi árið 1998 og fékk afsal fyrir því 18. maí 1999 sem var þinglýst athugasemdalaust þann 22. október 1999.

Þrautavarakrafa stefnenda um dómsviðurkenningu um að þau hafi öðlast réttindi til 5.078 fermetra lóðar að Vatnsendabletti 102 þannig að lóðarleiguréttur þeirra samkvæmt lóðarsamningi frá 16. febrúar 1987 taki til lóðar af þeirri stærð er á því byggð að lóðin sé afmörkuð með þeim hætti á deiliskipulagsuppdrætti stefnda. Deiliskipulagið hafi verið staðfest af stefnda. Hafi stefndi þar með tekið stjórvaldsákvörðun sem hann sé bundinn af og verði að svara bótum gangi það á rétt lóðarhafa. Því hefur ekki verið mótmælt af hálfu stefnda að hann hafi staðið að deiliskipulagi þar sem umdeild lóð er afmörkuð sem 5.078 fermetrar að stærð. Fyrir liggur að á fundi bæjarstjórnar Kópavogs þann 25. nóvember 2003 var samþykkt að taka lóðarréttindi stefnanda eignarnámi að því marki sem nauðsynlegt væri til þess að framkvæma nýtt deiliskipulag. Fallast verður á með stefnendum að samkvæmt 29. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 að það sé á verksviði sveitarstjórna að láta gera skrá yfir lóðir innan viðkomandi sveitarfélags sem hafa skuli tilvísun til afmörkunar og  eignarhalds í samræmi við þinglýstar heimildir. Verður að telja það stefnda til hnjóðs að hafa ekki sinnt lögbundinni skyldu sinni til mælinga á lóðinni sem hlýtur að leiða af slíkri skyldu. Telur dómari að hafa verði í huga að sá réttur sem stefndi gæti sótt á hendur stefnanda hlýtur að vera réttur til þess að fá nýjan lóðarleigusamning við hann í samræmi við deiliskipulagið og geti hann hugsanlega átt bótakröfu á hendur stefnda verði hann ekki við þeirri kröfu hans. Krafa hans um viðbótarlóð með þeim réttindum sem lóðarleigusamningurinn frá 16. febrúar 1987 mælir fyrir um telst, eins og hún er fram sett, ekki dómtæk. Er í þessu sambandi til þess að líta að bæjarstjóri stefnda sendi þann 10. maí 2000 tilkynningu til stefnanda um uppsögn lóðarleigusamningsins enda er í honum ákvæði um að hann sé uppsegjanlegur með eins árs fyrirvara. Stefnendur mótmæltu þessarri uppsögn en niðurstöðu um hvort samningurinn er í gildi eður ei er ekki að finna í málsgögnum. Benda má á þá venju, sem gildir um venjulega lóðarsamninga sem sveitarfélög gera, að þeim er framlengt nema mjög sérstök atvik komi til. Væri það því í andstöðu við jafnræðisreglu stjórnsýsluréttar að stefnandi byggi við lakari lóðarleigurétt en sveitungar hans almennt. Í málinu liggur fyrir að stefndi hefur samkvæmt gildandi deiliskipulagi breytt lóðarmörkum þannig að eftir þá breytingu verði lóðarstærð Vatnsendabletts 102a ( áður 102) 3.814 fermetrar og stækkar því um 814 fermetra frá því sem segir í þinglýstum lóðarleigusamningi en minnkar frá því sem fram kemur á deiliskipulagsuppdrætti þar sem hún er sýnd um 5.087 fermetrar. Þá liggur og fyrir að stefndi hefur gert stefnanda tilboð um bætur af þessum sökum vegna skipulagsbreytinga sbr. dómskjal nr. 38 sem stefnandi hafnaði sbr. dómskjal nr. 39. Þrátt fyrir að fallist sé á að stefndi sé bundinn af eigin skipulagi verður að telja að stefnandi hafi ekki af því lögvarða hagsmuni að fá sér dæmda þrautavarakröfuna, auk þess sem áður segir um að hún sé ekki dómtæk, og verður henni því vísað frá dómi.

Vegna þess hvernig stefndi hefur samkvæmt framansögðu brugðist þeim skyldum sem skipulagslög leggja honum á herðar verður að telja að hann beri nokkra ábyrgð á því að til þess máls var stofnað sem hér er til meðferðar og þykir því rétt hvor aðili beri sinn kostnað af málinu.

Sveinn Sigurkarlsson héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð

Stefndi skal vera sýkn af aðalkröfu og varakröfu stefnanda í máli þessu.

Þrautavarakröfu stefnanda er vísað frá dómi.

Málskostnaður fellur niður.

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 8. mars 2005.

Mál þetta, sem dómtekið var 1. mars sl., að loknum munnlegum málflutningi, er höfðað með stefnu birtri 7. maí 2004.

Stefnendur eru Jóhann Björgvinsson, kt. 031065-8019, og Rut Kristinsdóttir, kt. 120967-5689, bæði til heimilis að Vatnsendabletti 102, Kópavogi en stefndi er Kópavogsbær, kt. 700169-3759, Fannborg 2, Kópavogi.

Stefnendur gera eftirfarandi kröfur:

e)         aðallega er þess krafist að viðurkennt verði með dómi að stefnendur eigi réttindi til 5.078 fermetra lóðar að Vatnsendabletti 102, Kópavogi, eins og hún er afmörkuð á dskj. nr. 48, þannig að þau hafi öðlast beinan eignarétt að 2.078 fermetrum af lóðinni, þ.e. þeim hluta lóðarinnar sem er umfram stærðar-tilgreiningu lóðarsamnings frá 16. febrúar 1987 (3.000 fermetrar) og innan girðingar.

f)          til vara er þess krafist að viðurkennt verði með dómi að stefnendur eigi réttindi til 5.078 fermetra lóðar að Vatnsendabletti 102, Kópavogi, eins og hún er afmörkuð á dskj. nr. 48, þannig að þau hafi öðlast afnotarétt að 2.078 fermetrum af lóðinni, þ.e. þeim hluta lóðarinnar sem er umfram stærðar-tilgreiningu lóðarsamnings frá 16. febrúar 1987 (3.000 fermetrar) og innan girðingar.

g)         til þrautavara er þess krafist að viðurkennt verði með dómi að stefnendur hafi öðlast réttindi til 5.078 fermetra lóðar að Vatnsendabletti 102, Kópavogi, eins og hún er afmörkuð á dskj. nr. 48, þannig að lóðarleiguréttur þeirra samkvæmt lóðarsamningi frá 16. febrúar 1987 taki til 5.078 fermetra lóðar.

h)         þá er þess krafist í öllum tilvikum að stefnda verði gert að greiða stefnendum málskostnað samkvæmt málskostnaðarreikningi og við þá ákvörðun verði tekið tillit til skyldu stefnenda til að greiða virðisaukaskatt af málflutnings-þóknun.

Þann 10. desember 2004 var kveðinn upp efnisdómur um aðal- og varakröfu stefnenda en þrautavarakröfu vísað frá dómi.

Með dómi Hæstaréttar þann  20. janúar 2005 var ákvæði héraðsdóms um þrautavarakröfu stefnenda ómerkt og lagt fyrir héraðsdóm að taka kröfuna til efnismeðferðar.

Stefndi krefst þess að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnenda og lét bóka að hann legði til að í þeim þætti sem hér er til meðferðar krefjist hann ekki málskostnaðar sér til handa heldur félli hann niður milli aðilja.

Samhengisins vegna þykir dómara rétt að rekja að nýju alla málavexti, málsástæður og lagarök málsaðilja í heild.

I.

Mál þetta varðar ágreining milli aðila um stærð lóðar stefnenda að Vatnsendabletti 102 í Kópavogi og hvort, og þá um leið, hvaða réttindi stefnendur njóti á þeim hluta lóðarinnar, sem þau hafa nýtt umfram stærðartilgreiningu í lóðarleigusamningi frá 16. febrúar 1987. Í samningnum er umrædd lóð tilgreind 3.000 fermetrar án nánari afmörkunar. Stefnendur telja að þeir og fyrri eigendur lóðarinnar hafi nýtt 2.078 fermetra umfram það sem samningurinn tiltekur og er skýrlega afmarkað innan girðingar eða samtals 5.078 fermetra. Eigi stefnendur því tiltekin réttindi umfram þá stærð sem er tilgreind í lóðarleigusamningi. Stefndi hefur hins vegar aðallega byggt mál sitt á því að lóðarleigusamningurinn kveði á um stærð lóðarinnar, sem geti af þeim sökum ekki verið stærri, og að stefnendur hafi hagnýtt land umfram samning án heimildar. Því hafa stefnendur hins vegar mótmælt og freista þess að fá réttindum sínum fullnægt með málshöfðun þessari.

II.

Í stefnu er málsatvikum lýst með þeim hætti að stefndi hafi með matsbeiðni frá 26. nóvember 2003 tilkynnt stefnendum málsins að eignarnám yrði tekið í lóðarréttindum þeirra að Vatnsendabletti 102 í Kópavogi, vegna skipulagningar og fyrirhugaðs íbúðahverfis í austurhlíðum Vatnsendahvarfs. Viðræður höfðu átt sér stað milli málsaðila vegna þessa en ekki hafði náðst samkomulag um eignarnámsbætur og stefndi því ákveðið að leggja málið fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta. Í framhaldinu hafi aðilar gert með sér samning þann 5. janúar 2004 þar sem stefnda, sem eignarnema, hafi verið heimilað að hefja framkvæmdir en stefnendur hafi gert fyrirvara við gildi ákvörðunar eignarnema um eignarnám sem og andlag eignarnámsins. Ekki hafi hins vegar náðst samkomulag  um afmörkun á lóð stefnenda sem og stærð hennar við meðferð málsins hjá matsnefndinni. Þar fyrir utan hafi aðilar deilt um hvað fælist í réttindum þeirra til umþrættrar lóðar. Matsnefndin hafi því frestað að meta eignarnámsbæturnar þar til dómstólar hefðu leyst úr ágreiningi aðila. Af þeim sökum sé mál þetta höfðað og hafi stefnendur uppi viðurkenningarkröfur, sem þau hafi augljóslega lögvarða hagsmuni af að fá leyst úr.

Að mati stefnenda er forsaga málsins sú að þann 18. júlí 1942 hafi þáverandi ábúandi á Vatnsenda, Lárus Hjaltested, leigt Óskari Gunnarssyni 20.000 fermetra úr landi jarðarinnar Vatnsenda til 50 ára og hafi spildan verið númer 102. Þann 15. mars 1957 hafi lóðin verið framleigð af Óskari til Halldórs Þórarinssonar, með samþykki landeiganda. Skjali því sem fylgir þessari bókun í fasteignabók fylgir ekki nýr samningur heldur eftirrit samnings Óskars frá því 1942 þar sem tekið hafi verið fram að skilmálar eldri samnings gildi gagnvart þeim sem hann framleigi til. Í samningnum, sem vísað sé til, er uppgefin stærð lóðar áðurgreindir 20.000 fermetrar en í skráningarbók sýslumanns sé lóðin nú skráð 3.000 fermetrar og jafnframt bókað að lóðin sé nú merkt Vatnsendablettur 102/1-2-3.

Segir í stefnu að Halldór hafi selt sumarbústað sinn, Leyni, að Vatnsendabletti 102 ásamt lóðarleiguréttindum að 3.000 fermetra spildu úr Vatnsendalandi í Kópavogi, auðkennt 102/1-2-3, samkvæmt afsalsbréfi frá 11. maí 1976. Með því hafi Guðlaug Sigmarsdóttir orðið réttur og lögmætur eigandi ofangreindrar eignar, en Guðlaug hafi verið eiginkona Lárusar Óskarssonar, sem átt hafi eignina næst á undan stefnendum. Í yfirlýsingu Guðlaugar frá 13. janúar sl. er staðfesting á því að þegar hún hafi eignast lóðina hafi verið gengið út frá því að henni tilheyrði allt land innan girðingar. Hafi lega girðinga og lóðarmörk verið þau sömu árið 1976 og þau séu í dag. Við kaup hennar á lóðinni hafi ekki farið fram sérstök mæling á nákvæmri stærð hennar heldur hafi verið byggt á því að hún tæki til þess landssvæðis, sem hafi verið afmarkað með girðingum.

Þann 16. febrúar 1987 hafi Lárus Óskarsson gert nýjan lóðarleigusamning við þáverandi ábúanda að Vatnsenda, Magnús Hjaltested, þar sem fram hafi komið að Lárus leigði 3.000 fermetra spildu nr. 102 úr landi Vatnsenda til 99 ára. Samningurinn hafi fellt úr gildi eldri samning með sama númeri. Stefnendur hafi síðan keypt fasteign sína af dánarbúi Lárusar Óskarssonar ásamt öllu því sem eigninni tilheyrði og hafi afsal verið gefið út 29. mars 1994.

III.

Stefndi lýsir málsatvikum í greinargerð þannig að hann hafi árið 1998 tekið eingarnámi 54,18 hektara spildu úr landi jarðarinnar Vatnsenda í Kópavogi og hafi málinu verið lokið með sátt fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta þann 13. maí það ár. Hafi eigandi spildunnar afsalað henni til stefnda þann 18. maí 1999 og tekið fram að engar veðskuldir hvíldu á henni og engar aðrar kvaðir, en þær sem legið hafi fyrir á þinglýsingarvottorði við undirskrift afsals. Hafi stefndi yfirtekið alla leigusamninga á hinni afsöluðu spildu. Samkvæmt aðalskipulagi hafi verið fyrirhugað að skipuleggja þar íbúðasvæði og var hafist handa um að deiliskipuleggja svæðið. Vegna framkvæmda á deiliskipulaginu hafi verið nauðsynlegt að skerða ýmsar leigulóðir og fjarlægja eða laga nokkur mannvirki að skipulagi. Hafi málsaðilar átt í viðræðum um aðlögun leigulóðar stefnenda að skipulagi, en gert hafi verið ráð fyrir að íbúðarhús þeirra gæti staðið áfram og jafnframt hafi bílskúr, sem þau höfðu reist í óleyfi, verið felldur inn í skipulag. Gerðu aðilar ráð fyrir því að lóð stefnenda myndi stækka í 3.814 fermetra við nýtt deiliskipulag. Á síðari stigum hafi hins vegar komið upp ágreiningur um stærð lóðarinnar. Samkomulag um bætur hafi ekki náðst og hafi á fundi bæjarstjórnar Kópavogs þann 25. nóvember 2003 verið samþykkt að taka eignarnámi lóðarréttindi stefnanda að því marki sem nauðsynlegt var til framkvæmda á ofangreindu deiliskipulagi.

Stefnendur hafa haldið því fram að lóðarstærð þeirra sé 5.078 fermetrar og að lóðin hafi verið skýrlega afmörkuð með girðingum áður en framkvæmdir stefnda hafi hafist. Þessu mótmælir stefndi og telur að lóð stefnanda hafi ekki verið girt, en til staðar hafi verið að hluta til girðingar, sem hafi afmarkað aðrar lóðir í nágrenninu, þ.m.t. girðing umhverfis lóðina að Vatnsendabletti 223 og 245 sem nefnd sé Snæfell, en lóð stefnenda að Vatnsendabletti 102 nái ekki að mörkum þessara lóða. Því til stuðnings megi nefna framburð Þorsteins Hjaltested, sonar Magnúsar Hjaltested, fyrir dómi. Kvaðst Þorsteinn þess fullviss um að Lárusi Óskarssyni, sem átti eignina á undan stefnendum, hefði aldrei dottið það til hugar að lóð sín næði upp að Snæfelli.

Eins og fram komi í lýsingu stefnenda á atvikum hafi leigulóðin Vatnsendablettur 102 upphaflega verið 20.000 fermetrar, sbr. leigusamning frá 18. júlí 1942, en lóðin hafi þá verið leigð til 50 ára. Út úr þessari lóð hafi síðan þann 11. maí 1976 verið seldur sumarbústaður, sem nefnist Leynir, að Vatnsendabletti 102, ásamt leigulóðarréttindum að 3.000 fermetra spildu, sem hafi verið auðkennt nr. 102, 1, 2 og 3 og hafi eigandi að spildunni þá orðið Guðlaug Sigmarsdóttir.

Á nauðungaruppboði þann 5. maí 1982 hafi eignin Vatnsendablettur verið seld hæstbjóðanda, Magnúsi Hjaltested, bónda að Vatnsenda, sem hafi framselt boð sitt til Lárusar Óskarssonar. Hafi Magnús upplýst í réttarhaldi þann 1. júlí 1982, þar sem afsal hafi verið gefið út, að Lárus hefði greitt sér uppboðsandvirðið og kvaðst óska eftir því að afsal yrði gefið út til hans og hafi svo verið gert í þinghaldi þann 5. maí ári síðar. Uppboðsafsalið hafi síðan verið þinglýst þann 10. febrúar 1987, en þann sama dag hafi í byggingarnefnd Kópavogs verið samþykkt byggingarleyfi fyrir húsið sem standi á lóðinni í núverandi mynd.

Þann 16. febrúar 1987 hafi Magnús Hjaltested og Lárus Óskarsson gert með sér nýjan lóðarleigusamning þar sem tekið hafi verið fram að landspildan væri 3.000 fermetrar og að sá samningur komi í stað og felli úr gildi eldri samning. Árið 1994 hafi síðan stefnendur keypt lóðina Vatnsendablett 102 af dánarbúi Lárusar Óskarssonar með kaupsamningi dagsettum 18. mars 1994 og hafi afsal verið gefið út þann 29. mars sama ár.

IV.

Stefnendur reisa mál sitt á því að stærð lóðarinnar að Vatnsendabletti 102 í Kópavogi sé 5.078 fermetrar og hafi lóðin verið skýrlega afmörkuð með girðingum áður en stefndi hóf framkvæmdir sínar þar. Sjáist afmörkun lóðarinnar mjög greinilega á þeim gögnum sem lögð hafa verið fram, s.s. á loft- og ljósmyndum. Ef loftmyndir frá Landmælingum Íslands frá 1951 eru skoðaðar megi sjá að girðing í kringum Leyni hafi á þessum tíma virst vera um 4.000 fermetrar. Þar séu lóðarmörkin þau sömu og eru við fasteignina í dag, að undanskildri vesturhlið lóðarinnar sem samkvæmt loftmynd sé nær húsinu á lóðinni, þ.e. austar en núverandi girðing er í dag. Stefnendum kveðst vera kunnugt um að þáverandi ábúandi á aðliggjandi lóð, Snæfelli, hafi árið 1953 fengið leigða spildu vestan megin við lóð þeirra. Telja þau líklegt að girt hafi verið á milli þessara lóða á þeim stað sem núverandi girðing sé á vesturmörkum lóðar stefnenda, en sá aðili sem búið hafi á Snæfelli á þessum tíma hafi verið þar með sauðfjárbúskap. Á þessum tíma hafi hann fengið tæki og tól til þess að rækta þar tún og hafi þá væntanlega verið girt á milli lóðar stefnenda og hans, því lóðarhafar að Vatnsendabletti 102 á þeim tíma hafi verið að reyna að rækta upp tré, svo eflaust hafi verið forgangsverkefni að setja upp góða girðingu á milli sauðfjárbúskapar og trjáræktar. Vegna legu þess lands, sem lóðarhafi á Snæfelli hafði haft fyrir og annarra lóða í grennd, hafi líklega legið beinast við að girða á þeim stað sem girðingin sé í dag, en við þetta hafi lóðarmörk vestan megin við Vatnsendablett 102 líklega færst vestar. Sé ástand þeirrar girðingar sem aðskilur þessar lóðir í dag skoðað, megi sterklega leiða að því líkur að hún sé frá þessum tíma. Þá hafi sonur þáverandi eiganda Snæfells, Guðmundur Heiðar Guðmundsson, sem dvaldi stóran hluta æsku sinnar á Snæfelli, staðfest fyrir dómi að lega girðinga á milli Snæfells og Vatnsendabletts 102 sé í dag sú sama og áður hafði verið. Undir þetta hafi tekið Gerður Óskarsdóttir í vitnaskýrslu sinni sem kvað girðinguna í dag, eða öllu heldur fram að skipulagsbreytingum stefnda, vera með sama hætti og hún hafi verið tæpri hálfri öld áður.  Stefnendur telji því líklegt að í kringum árið 1953 hafi afgirt lóð í kringum Vatnsendablett 102 verið rúmir 5.000 fermetrar. Þegar lóðarleigusamningurinn hafi verið framseldur til nýs eiganda árið 1957, þá merktur sem Vatnsendablettur 102/1-2-3, hafi verið gengið út frá þessum girðingum (eins og þær séu í dag) og þá hafi stærð lóðarinnar ranglega verið skráð 3.000 fermetrar (skv. bókun hjá sýslumanni) eða 20.000 fermetrar (ef miðað sé við samning frá 1942). Þarna hafi því orðið til það misræmi sem er í dag annars vegar í stærð afgirtrar lóðar og hins vegar í gildandi lóðarleigusamningi.

Þá byggja stefnendur á því að í landamerkjauppdrætti frá bæjarverkfræðingi Kópavogs sem mældur hafi verið upp 1946 og 1956 séu lóðarmörk Vatnsendabletts nr. 102 mjög óljós, en umfang þeirrar lóðar gæti einmitt bent til þess að þá hafi verið í gildi samningur upp á 20.000 fermetra. Þá er sýnd afmörkuð lóð á þeim stað sem Vatnsendablettur 102 er í dag, en vestari lóðarmerkin gætu bent til þess að þá hafi þau legið austar en nú og er það í samræmi við fyrrnefnda loftmynd frá 1951. Virðist þessi grunnur hafa verið notaður í landamerkjauppdrátt frá því 1971. Þar sé sú lóð sem hafi verið ómerkt í fyrrnefndum uppdrætti (1946 og 1956) merkt 102, 1-2-3. Af hálfu stefnda hafi verið byggt á því að uppdrátturinn frá 1971 sýni girðingarmörk Vatnsendabletts 102 áður en honum hafi verið skipt upp í þrjú svæði, en það sé hins vegar ekki rétt. Þinglýst gögn bendi til þess að lóðinni hafi verið skipt upp árið 1957 og séu engin gögn til um það að lóðinni hafi verið skipt upp eftir þann tíma. Þá megi greinilega sjá á loftmynd af svæðinu frá 1974 að girðing sú sem þá hafi afmarkað lóðina sé á sama stað og sú girðing sem er um lóðina í dag. Það sé því sú lóð sem Guðlaug Sigmarsdóttir hafi gengið út frá að væri sú lóð sem fylgdi eigninni árið 1976 er hún keypti eignina. Þegar nýr samningur hafi verið gerður við Lárus Óskarsson árið 1987 hafi væntanlega verið gengið út frá þeirri stærðartölu sem tilgreind hafi verið í fyrri samningi, en líkt og áður hafi lóðin ekki verið mæld nákvæmlega né hafi staðsetning hennar verið tilgreind. Þá byggja stefnendur ennfremur á því að greinilegt sé á loftmynd frá 1990 að lóðarmörkin séu þau sömu og hafi verið sýnileg 1974 og 1984. Því sé það alveg ljóst að stefnendur hafi ekki „helgað sér land nýverið“, eins og stefndi hefur haldið fram. Af framangreindu leiðir einnig að lóðin hafi gengið á milli fasteignareigenda Vatnsendabletts 102 með þeirri afmörkun innan girðinga og í þeirri stærð sem hún sé í dag í yfir 20 ár, eða hefðartíma fullan.

Stefnendur halda því fram að afmörkun lóðar á deiliskipulagsuppdrætti stefnda sé í samræmi við girðingar umhverfis lóðina sem og sjónarmið þeirra sjálfra. Samkvæmt þeim uppdrætti sé lóðin um 5.078 fermetrar, en deiliskipulagið hafi síðan verið staðfest af stefnda. Stefnendur vilja minna á það að deiliskipulag er stjórnvaldsákvörðun, sem sé birt annars vegar með skriflegri greinargerð og hins vegar uppdrætti, sbr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, og því hafi stefndi þegar tekið ákvörðun um afmörkun lóðarinnar. Stefndi geti því ekki komið núna fram og byggt á því að stærð lóðarinnar eigi að vera með einhverjum öðrum hætti, enda hafi engir fyrirvarar verið gerðir í greinargerð eða deiliskipulagsuppdrætti þess efnis að uppdrátturinn sýni ekki rétt lóðarmörk, en alkunna sé að á þessu svæði sé það mjög algengt að tilgreind lóðarstærð í samningi sé ekki í samræmi við rétt lóðarmörk. Í skýrslu sinn fyrir dómi kvaðst Birgir Hlynur Sigurðsson, skipulagsstjóri Kópavogs, kannast við slíkt misræmi en kvaðst þó ekki muna eftir ákveðnu tilviki þar sem svo háttaði til.

Þá byggja stefnendur á þeirri málsástæðu að um langa hríð hafi engar athugasemdir verið gerðar varðandi lóðina. Þáverandi ábúandi á Vatnsenda, Magnús Hjaltested, hafi verið vel kunnugur Lárusi Óskarssyni og vitað nákvæmlega hvernig girðingar hafi legið í kringum lóðina. Þegar Lárus hafi fengið leyfi til heilsársbúsetu árið 1987 hafi Magnús verið tíður gestur á þessum stað og lagt meðal annars pípulagnir í húsið. Um svipað leyti hafi Lárus fengið leyfi til þess að byggja bílskúr á lóðinni. Á þessum tíma hafi stefndi engar athugasemdir gert varðandi ósamræmi á milli annars vegar tilgreindrar lóðarstærðar í lóðarleigusamningi og hins vegar þeirrar lóðar sem Lárus taldi sig réttilega eiga tilkall til. Þá hafi komið fram í skýrslu stefnanda Jóhanns fyrir dómi að Magnús hafi hvorki gert athugasemdir við stefnendur vegna stærðar né afmörkunar lóðarinnar eftir að þau hafi flutt þangað, en þau hefðu meðal annars gróðursett tré víðsvegar um lóðina, enda mikið áhugafólk um skógrækt. Þegar stefndi hafi tekið umþrætt landssvæði eignarnámi af Magnúsi hefðu bæjaryfirvöld átt að gera sér grein fyrir, með því að kynna sér það land sem eignarnámið tók til, að víða er misræmi milli gildandi lóðarleigusamninga á svæðinu og afgirtra svæða. Engar slíkar athugasemdir hafi hins vegar verið gerðar við lóðarleiguhafa á svæðinu. Hinn 10. maí 2000 hafi bæjarstjóri stefnda sent tilkynningu um uppsögn lóðarleigusamnings stefnenda. Þau hafi mótmælt uppsögninni og auk þess bent á umrætt misræmi lóðarstærðar í samningi og samkvæmt mælingu. Engar athugasemdir hafi verið settar fram af hálfu stefnda á þessum tíma auk þess sem lóðarmörk hafi verið tilgreind í samræmi við afstöðu stefnenda á samþykktum skipulagsuppdrætti. Stefndi hafi fyrst haft uppi athugasemdir við stærð lóðarinnar þegar stefnendur gerðu kröfu um að bærinn myndi greiða þeim bætur fyrir skerðingu á lóðinni. Jafnframt benda stefnendur á að samkvæmt 29. gr. skipulags- og byggingarlaga sé það á verksviði sveitarstjórna að láta gera skrá yfir öll lönd og lóðir innan sveitarfélagsins og skuli skráin hafa tilvísun í afmörkun og eignarhald í samræmi við þinglýstar heimildir. Stefnendum sé ekki kunnugt um að stefndi hafi í höndum slíka landaeignaskrá sem sýni nákvæma afmörkun þeirrar 3.000 fermetra lóðar sem stefndi telji nú að sé sú lóðarstærð sem tilheyri fasteign stefnenda. Eina þinglýsta gagnið um lóðina sé fyrrgreindur lóðarleigusamningur frá 1987. Þá sé reyndar til í fórum stefnda áðurnefndur uppdráttur sem hafi upphaflega verið teiknaður 1971, en byggi líklega á grunnupplýsingum um landamerki frá 1946 og 1956 en inn á það hafi síðan verið afmörkuð lega margra þeirra ársbústaðalóða sem samþykktir hafi verið hjá stefnda á árunum fyrir 1990. Virðist sem gleymst hafi að afmarka lóðina að Vatnsendabletti 102 þar inn á sem ársbústað, þrátt fyrir að til sé samþykkt í bæjarráði Kópavogs frá 1987 sem heimili ársbústaðaréttindi á eignina. Það sé því ekkert á uppdrættinum sem gefi til kynna stærð núverandi lóðar að hinni umþrættu lóð. Þá halda stefnendur því fram að það sé vel þekkt meðal lóðarhafa á svæðinu svo og embættismanna á vegum stefnda að það heyri til undantekninga ef samræmi er á milli lóðarstærðar í lóðarleigusamningi og girðingar er afmarka raunverulegar lóðir. Ástæðan sé sú að sjaldnast hafi lóðirnar verið mældar með viðurkenndum mælitækjum eða –aðferðum og hafi sú tilhögun verið höfð í gegnum tíðina með fullri vitneskju og samþykki ábúenda á Vatnsenda. Þá hafi Gerður Óskarsdóttir borið fyrir dómi að hún hafi vitað til þess að lóðir á þessu svæði hafi hér áður fyrr verið mældar mjög lauslega, ýmist með því að mæla þær út með skrefum eða málbandi. Þetta hafi verið frekar ónákvæmt og ekki eins og menn myndu gera nú til dags.

Stefnendur vilja meina að við kaup þeirra á Vatnsendabletti 102 árið 1994 hafi þau gengið út frá því að afgirt lóð í kringum húsið tilheyrði fasteigninni, enda hafi þau ekki haft tilefni til annars. Þessi skilningur þeirra hafi síðan verið staðfestur af seljendum eignarinnar, erfingjum Lárusar Óskarssonar, og með yfirlýsingu Guðlaugar Sigmarsdóttur, sem fyrr er getið. Frá kaupdegi hafi þau gengið út frá því að lóð þeirra næði að þeirri girðingu sem fylgt hafi lóðinni. Fæstir sem kaupi sér fasteignir byrji á því að mæla upp lóðina til að ganga úr skugga um hvort hún sé í samræmi við uppgefna lóðarstærð í samningi. En líkt og flestir sem kaupi sér hús með garði hafi stefnendur gróðursett upp við lóðarmörkin, meðal annars til þess að skapa skjól inni á lóðinni. Hafi stefnandi Jóhann borið fyrir dómi að sumarið eftir kaupin, þegar snjó tók að leysa, hafið farið að renna á stefnendur tvær grímur. Hafi þau þá áttað sig betur á raunstærð lóðarinnar og fundist hún fljótt á litið í stærri kantinum miðað við uppgefna stærðartölu í lóðarleigusamningi. Kvaðst hann hafa mælt hana í skrefum og séð að lóðin var ríflega 3.000 fermetrar. Árið 1997 hafi stefnendur síðan fengið tölvutæk gögn frá bæjarskipulagi Kópavogs með lóðarmörkum Vatnsendablettanna og hafi þá komið í ljós að lóð stefnenda mældist um 5.200 fermetrar. Telji stefnendur sig því hafa verið í fullum rétti til þess að líta á að lóð þeirra sé 5.078 fermetrar.

Varðandi inntak réttinda stefnenda til lóðarinnar byggja þau á því að samkvæmt framansögðu liggi fyrir að hin umþrætta lóð sé 5.078 fermetrar að stærð og afmarkist með þeim hætti, sem sýnt sé á uppdrætti frá stefnda sem lagður hefur verið fram í málinu. Eigi stefnendur því réttindi til 5.078 fermetra lóðar og liggi því næst fyrir að kveða á um inntak þessara réttinda. Aðalkrafa stefnenda sé sú að viðurkenndur verði beinn eignarréttur þeirra að þeim hluta lóðarinnar, sem er umfram lóðarleigusamning og innan girðingar, þ.e. 2.078 fermetra, á grundvelli eignarhefðar en til vara afnotahefðar. Til þrautavara byggja stefnendur á því að leiguréttindi þeirra taki til allrar lóðarinnar. Tilgreind stærð lóðarinnar í lóðarleigusamningi sé 3.000 fermetrar en óumdeilt sé að raunstærð lóðarinnar umhverfis fasteign stefnenda, sem er afmörkuð með girðingum, sé 5.078 fermetrar. Stefnendur hafi öðlast beinan eignarrétt að þeim hluta lóðarinnar, sem sé umfram stærðartilgreiningu lóðarsamningsins, eða 2.078 fermetrum, og um leið einnig að þeim hluta lóðarinnar, sem skerðist vegna framkvæmda og eignarnáms eignarnema. Fyrir liggi samkvæmt gögnum málsins og yfirlýsingum fyrri eigenda að lóðin hafi gengið á milli fasteignareigenda Vatnsendabletts 102 með þeirri afmörkun innan girðinga og í þeirri stærð sem hún sé í dag í yfir 20 ár eða hefðartíma fullan. Byggi stefnendur því eignarrétt sinn á 2.078 fermetrum af lóðinni á því að hefð sé fullnuð í merkingu hefðarlaga nr. 46/1905, sbr. einkum 2., 3. og 6. gr. laganna, og þar undir falli sá hluti lóðarinnar, sem skerðist vegna framkvæmda stefnda. Eigendur lóðarinnar, sem stefnendur hafi leitt rétt sinn frá, hafi litið á lóðina sem sína eign og farið með sem sína í hefðartíma fullan. Hafi enginn efast um eignarrétt þeirra allan þennan tíma. Skilyrði hefðarlaga um óslitið eignarhald sé því uppfyllt. Benda stefnendur því til stuðnings á huglæga afstöðu hefðanda og almennt álit nágranna þeirra, sbr. vitnisburð Guðmundar Heiðars Guðmundssonar fyrir dómi, sem og yfirlýsingu Guðlaugar Sigmarsdóttur.

Verði ekki fallist á beinan eignarrétt stefnenda að umræddri lóð byggja stefnendur á því til vara að þau hafi unnið afnotahefð á umræddum hluta lóðarinnar, sbr. 7. gr. hefðarlaga. Af því leiðir að þau hafi sama rétt til afnota af þessum hluta lóðarinnar og fyrri eigendur eignarinnar í samræmi við þau not og nýtingu, sem þau hafi viðhaft.

Loks byggja stefnendur á því að verði ekki fallist á varakröfu þeirra sé ljóst að réttindi þeirra til lóðarinnar séu leigulóðarréttindi og að leigusamningurinn taki þá til allrar lóðarinnar innan girðingar, þ.e. 5.078 fermetra, en ekki einungis þess fermetrafjölda, sem tilgreindur sé í samningnum, enda liggi fyrir að raunstærð lóðar í kringum fasteign þeirra sé önnur en þar er tilgreind.

Um lagarök er vísað til meginreglna um stofnun eignarréttar og eignarráð fasteignareigenda, almennra reglna samninga- og kröfuréttar, laga nr. 46/1905 um hefð, einkum 2., 3., 6. og 7. gr. laganna. Um málskostnað vísa stefnendur til XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 og krafa þeirra um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun byggist á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

V.

Stefndi kveðst mótmæla því að stefnendur hafi unnið einhvern rétt yfir þeim 2.078 fermetrum af landi sem sé umfram þinglýstan lóðarleigusamning. Þrátt fyrir að Guðlaug Sigmarsdóttir, fyrrverandi eigandi að Vatnsendabletti 102, hefði staðið í þeirri trú að lóð hennar væri stærri en þinglýstur leigusamningur kvað á um, þá skipti það engu máli þar sem hin umþrætta eign hafi verið seld á nauðungaruppboði þann 5. maí 1982, Magnúsi Hjaltested, bónda á Vatnsenda, en hann hafi framselt boð sitt til Lárusar Óskarssonar. Þessu mikilsverða atriði hafi stefnendur kosið að halda leyndu í stefnu sinni. Hafi Guðlaug talið sig hafa hefðað einhvern rétt til lóðar umfram leigusamning, sem hún hafi reyndar aldrei haldið fram fyrr en í ofangreindri yfirlýsingu, þá hefði hann fallið niður við sölu eignarinnar til Magnúsar Hjaltested. Lárus hafi síðan orðið eigandi að eigninni eftir að Magnús hafði óskað eftir því að afsal yrði gefið út til hans þann 5. maí 1983, eins og fyrr hefur verið rakið.

Af hálfu Lárusar Óskarssonar hafi því aldrei verið haldið á lofti að hann hafi hefðað rétt til lands umfram það sem um gat í lóðarleigusamningi þeim sem hann sjálfur hafði þinglýst sama dag og byggingarleyfi var gefið út fyrir núverandi húsi á leigulóðinni árið 1987. Þetta hafi Þorsteinn Hjaltested staðfest fyrir dómi og meðal annars bætt því við að það hefði að sjálfsögðu verið tekið fram þegar leigusamningurinn hafi verið endurnýjaður þann 16. febrúar 1987, ef það hefði verið ætlunin, að hann tæki til stærra lands en eldri samningur, enda Lárusi hæg heimatökin vegnar kunningsskapar hans og landeigandans, Magnúsar. Það hafi hins vegar ekki verið gert. Að mati stefnda sé einnig ljóst að þrátt fyrir að Lárus kynni að hafa sökum greiðvikni eða velvildar fengið að nýta stærra land en hann hafði haft á leigu, þá komi það í veg fyrir hefð samkvæmt því sem segi í greinargerð með frumvarpi til hefðarlaga nr. 46/1905.

Stefndi kveður það vera augljóst að hafi Lárus Óskarsson og síðan stefnendur í máli þessu nýtt stærra land en um geti í þinglýstum leigusamningi þá hafi upphaf hefðartíma aldrei getað orðið fyrir þann tíma sem hann sjálfur þinglýsti afsali þann 10. febrúar 1987 og nýjum leigusamningi sex dögum síðar til þess að staðfesta rétt sinn til lóðarinnar. Skilyrði 2. gr. hefðarlaga geti því ekki með nokkru móti verið uppfyllt, sem leiði óhjákvæmlega til sýknu stefnda af öllum kröfum stefnenda.

Þá reisir stefndi málatilbúnað sinn á þeirri málsástæðu að ekki skipti máli gagnvart stefnda, sem nú sé þinglýstur eigandi alls hins umþrætta lands, hverjar væntingar stefnendur hefðu haft er þau keyptu Vatnsendablett 102 af dánarbúi Lárusar Óskarssonar. Í afsali um eignina sé getið um tilheyrandi lóðarréttindi sem vísi til leigusamnings en ekki sé með neinum hætti haldið fram að frekara land fylgdi við kaupin en þar greini. Hafi stefnendur kynnt sér hvað þau voru að kaupa samkvæmt kaupsamningi og afsali og hafi því mátt vera ljóst að næstum því tvöfalt stærri lóð en tiltekin hafi verið í leigusamningi hafi ekki getað fylgt eigninni. Stefndi telur að sá mikli munur sem verið hafi á lóðinni samkvæmt leigusamningi og því landi sem stefnendur hafa haldið fram að þau hafi talið sig vera að kaupa hafi átt að gefa þeim tilefni til frekari athugana á réttarstöðu sinni en svo hafi ekki verið gert. Þar fyrir utan sé stefnandi Jóhann Björgvinsson verkfræðingur að mennt og ætti því að hafa gert sér grein fyrir þessu misræmi.

Stefndi kveður það alrangt að landið hafi verið afgirt. Að sjálfsögðu hafi þar verið leifar af gömlum girðingum frá mismunandi tímum og tilheyrandi hinum ýmsu lóðum á svæðinu að hluta, enda hafi lóðin upphaflega verið hluti af stærra leigulandi, sem ekki hafði verið hirt um að fjarlægja þegar því hafi verið skipt upp. Við endurnýjun lóðarleigusamningsins við Lárus Óskarsson árið 1987 hafi legið fyrir að skipuleggja ætti íbúabyggð á svæðinu og ljóst að lóðamörk kynnu að hreyfast til þannig að ekki var farið út í að girða landið. Lárus hafi ákveðið að girða ekki af land sitt umfram það sem leigusamningurinn sagði til um. Þær girðingaleifar sem stefnendur vísa til kröfu sínum til stuðnings hafi þannig ekki verið komið fyrir í þágu nýtingar á landinu af hálfu leigutaka eða til að sýna stærri lóð en leigusamningur sagði til um, heldur hafi þær tilheyrt landi sem þeim hafi verið skipt út úr eða hafi tilheyrt öðrum lóðum. Lárus hefði aldrei haldið því fram að hann ætti frekari rétt og geti stefnendur því ekki byggt á slíkum rétti nú. Þá verði að telja að Lárus hefði ekki getað haldið því fram að hann hefði átt lóðarréttindi umfram það sem tiltekið hafi verið í leigusamningi sem hann sjálfur hafði nýlega undirritað ásamt landeiganda og sjálfur þinglýst 1987. Telur stefndi því að stefnendur eigi ekki frekari rétt en dánarbúið, sem þau leiði rétt sinn frá. Þá sé einnig ljóst að stærð leigulands eða lands sem Guðlaug Sigmarsdóttir hafði afnot af skipti hér ekki máli þar sem afnot hennar hafi fallið niður við nauðungarsölu á eigninni 1982 og komi því í veg fyrir að eignarhald geti talist óslitið, sbr. 2., 3. og 4. gr. hefðarlaga.

Árið 1994 hafi stefnendur eignast Vatnsendablett 102 og sé því skilyrði 2. gr. hefðarlaga um 20 ára óslitið eignarhald á fasteign engan veginn uppfyllt. Þá sé einnig til þess að líta að stefndi hafi árið 1998 tekið eignarnámi áðurnefnda 54,18 hektara spildu úr landi jarðarinnar Vatnsenda í Kópavogi. Þann 18. maí 1999 hafi landeigandi afsalað umræddri spildu til stefnda og hafi þar verið tekið fram að engar veðskuldir hafi hvílt á henni og engar aðrar kvaðir, en þær sem fyrir hafi legið á þinglýsingarvottorði við undirritun afsals. Stefndi hafi því mátt treysta því að engar frekari kvaðir hvíldu á landinu og hafi stefnendur sönnunarbyrðina fyrir því að þau hafi átt frekari rétt til landsins en í lóðarleigusamningi og afsali greinir. Eftir að stefnendur hafi tekið við lóðinni hafi þau engar ráðstafanir gert til að halda fram rétti sínum til stærri lóðar en í leigusamningi greinir, s.s. með því að girða landið af. Það hafi verið fyrst eftir að stefndi hafi gert þeim grein fyrir skipulagstillögum að þau hafi plantað nokkrum trjám í land bæjarins í heimildarleysi og gegn betri vitund.

Loks er byggt á því af hálfu stefnda að skilyrði eignarhefðar séu ekki til staðar sbr. 3. mgr. 2. gr. hefðarlaga. Stefndi kveðst líta svo á að þó svo að afnotasamningur hafi verið útvíkkaður geti hann alls ekki leitt til eignarhefðar. Komi afnotahefð engan vegin til greina þar sem ákvæði hefðarlaga um hefðartíma séu langt í frá uppfyllt. Samkvæmt öllu framangreindu beri því að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnenda.

Um lagarök er vísað til laga nr. 46/1905 um hefð og varðandi málskostnaðarkröfu kveðst stefndi vísa til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

VI.

Niðurstaða um þrautavarakröfu.

Þrautavarakrafa stefnenda um dómsviðurkenningu um að þau hafi öðlast réttindi til 5.078 fermetra lóðar að Vatnsendabletti 102 þannig að lóðarleiguréttur þeirra samkvæmt lóðarsamningi frá 16. febrúar 1987 taki til lóðar af þeirri stærð er á því byggð að lóðin sé afmörkuð með þeim hætti á deiliskipulagsuppdrætti stefnda. Deiliskipulagið hafi verið staðfest af stefnda. Hafi stefndi þar með tekið stjórvaldsákvörðun sem hann sé bundinn af og verði að svara bótum gangi það á rétt lóðarhafa. Því hefur ekki verið mótmælt af hálfu stefnda að hann hafi staðið að deiliskipulagi þar sem umdeild lóð er afmörkuð stærri en segir í lóðarsamningi frá 16. febrúar 1987. Fyrir liggur að á fundi bæjarstjórnar Kópavogs þann 25. nóvember 2003 var samþykkt að taka lóðarréttindi stefnanda eignarnámi að því marki sem nauðsynlegt væri til þess að framkvæma nýtt deiliskipulag.

 Krafa stefnenda um viðbótarlóð með þeim réttindum sem lóðarleigusamningurinn frá 16. febrúar 1987 mælir fyrir um er því krafa um að vikið verði frá óumdeildu orðalagi samningsins um að hann veiti samningshafa rétt til 3.000 fermetra lóðar. Hefur lögmaður stefnenda haldið því fram að ekki sé um viðbótarlóð að tefla vegna þess að stefnendur hafi hagnýtt sér lóðina með sama hætti og fyrri eigendur sem ætíð hafi litið svo á að lóðin innan girðingar tilheyrði fasteigninni Vatnsendabletti 102. Í áðurgengnum héraðsdómi um aðal- og varakröfu stefnenda hefur dómari komist að þeirri niðurstöðu að afnot núverandi og fyrrverandi eigenda að Vatnsendabletti 102 hafi ekki verið með þeim hætti að eignar- eða afnotahefð hafi stofnast. Þykir dómara að hann hafi með dómi sínum tekið af öll tvímæli um að stefnendur geti ekki leitt neinn viðbótarrétt, frá því sem orðalag leigusamningsins frá 16. febrúar 1987 mælir fyrir um, frá viðhorfum fyrri eigenda til hans. Í málinu liggur fyrir vitnisburður núverandi eiganda jarðarinnar Vatnsenda Þorsteins Hjaltested um að þegar lóðarleigusamningurinn var gerður hafi hann ásamt föður sínum sem nú er látinn mælt út 3.000 fermetra lóð fyrir Lárus heitinn Óskarsson sem átti Vatnsendablett 102 á undan stefnendum.  Stærðartilgreining lóðarinnar á núverandi deiliskipulagi hefur að mati dómara ekkert gildi við úrlausn um hvaða réttindi sókaraðilar eignuðust á grundvelli lóðarleigusamningsins frá 16. febrúar 1987. Þá er þess að geta að í  framburði stefnanda Jóhanns Björgvinssonar fyrir dómi kom fram að sumarið eftir kaupin, þegar snjóa tók að leysa, hafið farið að renna á stefnendur tvær grímur. Hafi þau þá áttað sig betur á raunstærð lóðarinnar og fundist hún fljótt á litið í stærri kantinum miðað við uppgefna stærðartölu í lóðarleigusamningi. Kvaðst Jóhann hafa mælt hana í skrefum og séð að lóðin var ríflega 3.000 fermetrar. Fyrir liggur í málinu að við álagningu gjalda af lóðinni og greiðslu þeirra hefur verið miðað við 3.000 fermetra. Af þessu má ráða að stefnendum var þegar í upphafi ljóst við kaup á eigninni að lóðin sem henni tilheyrði samkvæmt samningi var 3.000 fermetrar. Samkvæmt lóðaskrá Kópavogskaupstaðar og Landsskrá fasteigna hjá Fasteignamati ríkisins er umþrætt lóð skráð 3.000 fermetrar að stærð.

Með vísan til þess sem nú hefur verið rakið telur dómari að efni lóðarleigusamningsins verði ekki hnikað frá því sem í honum segir um stærð lóðar og því hafnað að hann nái til stærri lóðar en í honum greinir.

Vegna tilmæla stefnda þykir því rétt að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu.

Sveinn Sigurkarlsson héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

 

D Ó M S O R Ð :

Stefndi skal vera sýkn af þrautavarakröfu stefnenda í máli þessu.

Málskostnaður fellur niður.