Þriðjudaginn 13. nóvember 2007.
Nr. 586/2007.	Aðaleign ehf. (Jón Einar Jakobsson hdl.) gegn Herra Garðari ehf. Kristjáni Stefánssyni og Magnúsi Birni Brynjólfssyni (Kristján Stefánsson hrl.)

 

Kærumál. Þinglýsing. Forkaupsréttur. Nauðungarsala. Réttindaröð.

 

A krafðist þess að felld yrði úr gildi ákvörðun sýslumanns um að verða ekki við kröfu hans um að afmáð yrði úr þinglýsingabók afsal varnaraðilans H ehf. til varnaraðilanna K og M fyrir nánar tilgreindum eignarhluta í fasteigninni Aðalstræti 9. Í eignaskiptasamningi eigenda Aðalstrætis 9, þinglýstum 22. desember 1972, voru ítarleg ákvæði um forkaupsrétt. A var einn forkaupsréttarhafa samkvæmt eignaskiptasamningnum. Umræddur eignarhlutur í Aðalstræti 9 var seldur nauðungarsölu 4. nóvember 1998. Samkvæmt 11. tölulið 1. mgr. 28.gr. laga nr. 91/1991 um nauðungarsölu og 9. gr. auglýsingar nr. 41/1992 um almenna skilmála fyrir uppboðssölu á fasteignum o.fl. bar kaupanda að hlíta kvöðum og höftum á eignarhlutanum að því leyti, sem söluverð hans hrökk til greiðslu upp í réttindi sem stóðu að baki þeim kvöðum og höftum í réttindaröð. Söluverð eignarhlutans við nauðungarsöluna hrökk til greiðslu upp í réttindi, sem stóðu að baki forkaupsréttinum í réttindaröð. Bar varnaraðilanum H ehf. því að hlíta þinglýstri kvöð um hann, sem féll ekki niður vegna nauðungarsölunnar, sbr. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991. H ehf. hafði hins vegar látið hjá líða að bjóða A að ganga inn í kaupsamninginn um eignina við söluna til K og M. Á grundvelli framansagðs var krafa A tekin til greina.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Hjördís Hákonardóttir og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 26. október 2007, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 8. nóvember sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 25. október 2007, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að felld yrði úr gildi ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík 30. ágúst sama ár um að verða ekki við kröfu sóknaraðila um að afmáð yrði úr þinglýsingabók afsal varnaraðilans Herra Garðars ehf. 29. maí 2007 til varnaraðilanna Kristjáns Stefánssonar og Magnúsar Björns Brynjólfssonar fyrir nánar tilgreindum eignarhluta í fasteigninni Aðalstræti 9 í Reykjavík. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðili krefst þess aðallega að framangreind ákvörðun sýslumanns verði felld úr gildi og lagt fyrir hann að afmá afsalið frá 29. maí 2007 úr þinglýsingabók, en til vara að þar verði færð athugasemd um kröfu sóknaraðila um forkaupsrétt að eignarhlutanum. Í báðum tilvikum krefst sóknaraðili málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilar krefjast þess að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur og þeim dæmdur kærumálskostnaður.

I.

Samkvæmt gögnum málsins gerðu eigendur fasteignarinnar Aðalstrætis 9 í Reykjavík sameignar- og eignaskiptasamning, sem dagsettur var á tímabilinu 11. til 22. desember 1972. Í 12. gr. samningsins voru ítarleg ákvæði um forkaupsrétt, þar sem sagði meðal annars: „Ragnar Þórðarson á forkaupsrétt að þeim hlutum húseignarinnar, sem eigandi eða eigendur kynnu að vilja selja. Forkaupsréttur þessi fylgir þeim hluta eignarinnar, sem hann selur síðast úr sinni eigu, en þó er honum heimilt að láta þennan sérstaka forkaupsrétt fylgja hverjum eignarhluta sínum, sem hann kýs, við sölu. ... Aðrir eigendur húseignarinnar eiga forkaupsrétt að eignarhlutum, sem falir kunna að verða eftir neðantöldum reglum, að forkaupsrétti Ragnars Þórðarsonar frágengnum: Sá eða þeir, sem eiga tiltekinn hluta hússins, sem næstur er eða eru þeim hluta, sem til sölu er, miðað við röð meðfram útvegg, eiga fyrst forkaupsrétt að hlutanum. Séu tveir aðilar þannig jafnsettir, ræður hlutkesti, hvor þeirra á fyrr forkaupsréttinn. Að ofantöldum forkaupsréttum frátöldum eiga allir eigendur hússins forkaupsrétt að fölum eignarhlutum í röð eftir stærð eignarhluta hvers um sig í fasteigninni hverju sinni. ... Nú vill einhver selja eignarhluta sinn og skal hann þá tilkynna stjórn húsfélagsins um það. Stjórnin kannar síðan, hvort einhver forkaupsréttarhafa vill neyta forkaupsréttar síns. Vilji enginn þeirra neyta réttarins, aflar stjórnin þinglýsingarhæfrar yfirlýsingar þeirra þar um og afhendir seljanda gegn hæfilegu gjaldi. Þessum athöfnum félagsstjórnarinnar skal lokið innan tveggja vikna frá því henni barst tilkynning seljanda um það ásamt fullnægjandi upplýsingum um söluverð og skilmála.“ Samningi þessum var þinglýst 22. desember 1972 sem kvöð á eigninni um „forkaupsrétt, yfirbyggingarrétt, húsfélag o.fl.“ eins og henni er lýst í framlögðu veðbókarvottorði. Nýjum eignarskiptasamningi um fasteignina var þinglýst 15. apríl 1994, en þá höfðu verið byggðar þrjár hæðir ofan á upphaflega húsið, sem eignarskiptasamningurinn var gerður um í desember 1972. Í þessum nýja samningi voru ekki fyrirmæli um forkaupsrétt eða afdrif ákvæða eldri samningsins um það efni.

Eignarhlutanum í fasteigninni Aðalstræti 9, sem málið varðar, er lýst þannig í fyrirliggjandi gögnum að um sé að ræða 10,5% 2. hæðar, 55 m² að stærð „fyrir miðjum suðurvegg“. Sýslumaðurinn í Reykjavík seldi þennan eignarhluta nauðungarsölu á uppboði 4. nóvember 1998, en eigendur hans voru þá Ragnar Þórðarson og Ragnar Þórðarson ehf. Nauðungarsalan fór fram að kröfu Búnaðarbanka Íslands hf. og tollstjórans í Reykjavík, en sá fyrrnefndi átti samningsveð í eignarhlutanum samkvæmt fjórum veðskuldabréfum frá 13. mars 1995, 6. júní sama ár og 21. febrúar 1996, upphaflega að fjárhæð samtals 9.700.000 krónur, og sá síðarnefndi aðfararveð samkvæmt tveimur fjárnámum 12. janúar og 11. júní 1998 fyrir alls 963.491 krónu. Við uppboðið varð Búnaðarbanki Íslands hf. hæstbjóðandi með boði að fjárhæð 2.500.000 krónur, en lýstar kröfur hans í söluverðið námu samkvæmt gögnum málsins samtals 3.060.614 krónum. Boð þetta var framselt 27. nóvember 1998 varnaraðilanum Herra Garðari ehf., sem fékk afsal sýslumanns fyrir eignarhlutanum 26. febrúar 1999. Um óbein eignarréttindi, sem á honum hvíldu, sagði eftirfarandi í afsalinu: „Afmá ber af veðmálaskrá eignarinnar allar þinglýstar veðkröfur og önnur óbein eignarréttindi en þau falla niður skv. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991.“

Varnaraðilinn Herra Garðar ehf. gaf út 29. maí 2007 afsal til varnaraðilanna Kristjáns Stefánssonar og Magnúsar Björns Brynjólfssonar fyrir þessum eignarhluta í Aðalstræti 9, sem mun hafa fastanúmer 229-6400, og var því þar lýst yfir að umsamið kaupverð að fjárhæð 7.000.000 krónur væri að fullu greitt. Í afsalinu, sem þinglýst var 30. maí 2007, sagði meðal annars: „Varðandi kvöð vísast til skjals nr. 411-G-26048. Eignaskipta- og sameignarsamningur m.a. með ákv. um forkaupsrétt, yfirbyggingarrétt, húsfélag o.fl.“ Mun þessi tilvísun eiga við eignarskiptasamninginn, sem þinglýst var 22. desember 1972, en hann var þá merktur „Litra G26 nr. 48“. Óumdeilt er að öðrum eigendum fasteignarinnar var ekki boðinn forkaupsréttur vegna þessara kaupa varnaraðila. Sóknaraðili, sem samkvæmt gögnum málsins á fimm eignarhluta í 2. hæð hússins að Aðalstræti 9, tilkynnti varnaraðilanum Herra Garðari ehf. með símskeyti 7. ágúst 2007 að hann hygðist neyta forkaupsréttar að eignarhlutanum, sem ráðstafað hafði verið til varnaraðilanna Kristjáns og Magnúsar Björns. Krafðist sóknaraðili þess að afsal yrði gefið út til sín gegn greiðslu kaupverðsins, 7.000.000 krónur, og eftir öðrum umsömdum skilmálum. Samhliða þessu krafðist sóknaraðili þess í bréfi til sýslumanns 7. ágúst 2007 að afsalið frá 29. maí sama ár yrði afmáð úr þinglýsingabók sökum þess að forkaupsréttur samkvæmt áðurgreindum eignarskiptasamningi hefði ekki verið boðinn rétthöfum eða þeir fallið frá þeim rétti. Þessu erindi svaraði sýslumaður 30. ágúst 2007 með eftirfarandi orðum: „Þegar af þeirri ástæðu að eign sú sem bréf yðar lýtur að var seld nauðungarsölu þ. 4. nóvember 1998 er kröfu yðar hafnað sbr. niðurlagsákvæði meðfylgjandi nauðungarsöluafsals.“ Sóknaraðili, sem ekki vildi una þessari niðurstöðu, bar þessa ákvörðun sýslumanns undir héraðsdóm 6. september 2007 og var mál þetta þingfest af því tilefni 28. sama mánaðar.

II.

Eins og áður greinir var eignarskiptasamningi þinglýst 15. apríl 1994 á fasteignina Aðalstræti 9, en í honum var ekkert mælt fyrir um gildi eldri samnings, sem þinglýst var 22. desember 1972. Í yngri samningnum var greint frá því hlutfalli í heildareign, sem fylgir hverjum eignarhluta, en á 3., 4. og 5. hæð hússins hafði þá verið byggt íbúðarhúsnæði, sem ekki var gert ráð fyrir í eldri samningnum. Í yngri samningnum var sérstaklega kveðið á um að „íbúðarhlutinn og atvinnuhúsnæðishlutinn“ í eigninni yrðu aðskildir í rekstri. Að öðru leyti voru þar engin ákvæði, sem vörðuðu eignarréttindi og innbyrðis skipti eigendanna, en um það voru ítarleg fyrirmæli í eldri samningnum. Verður af þessum sökum að líta svo á að yngri samningurinn hafi ekki fellt niður fyrirmæli í þeim eldri um atriði, sem ný ákvæði voru ekki sett um. Samkvæmt því stóðu fyrirmæli um forkaupsrétt í eldri eignarskiptasamningnum óhögguð af þeim yngri og hafa varnaraðilar ekki sýnt fram á að þau hafi fallið úr gildi af öðrum ástæðum.

Af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en að eignarhlutinn í Aðalstræti 9, sem ágreiningur aðilanna stendur um, hafi verið seldur nauðungarsölu 4. nóvember 1998 eftir ákvæðum auglýsingar nr. 41/1992 um almenna skilmála fyrir uppboðssölu á fasteignum o.fl., sbr. 2. mgr. 28. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Samkvæmt 11. tölulið 1. mgr. þessa lagaákvæðis og 9. gr. skilmálanna bar kaupanda að hlíta kvöðum og höftum á eignarhlutanum að því leyti, sem söluverð hans hrökk til greiðslu upp í réttindi, sem stóðu að baki þeim kvöðum og höftum í réttindaröð. Eignarskiptasamningnum, sem hafði að geyma ákvæðin um forkaupsrétt sem sóknaraðili ber nú fyrir sig, var sem áður greinir þinglýst 22. desember 1972. Hann gekk vegna aldurs síns framar í réttindaröð þeim fjárkröfum samkvæmt veðskuldabréfum frá árunum 1995 og 1996, sem Búnaðarbanki Íslands hf. leitaði fullnustu á við nauðungarsöluna og fékk sýnilega greiddar þar að nokkru eða öllu leyti. Söluverð eignarhlutans við nauðungarsöluna nægði samkvæmt því til greiðslu upp í réttindi, sem stóðu að baki forkaupsréttinum í réttindaröð, og bar varnaraðilanum Herra Garðari ehf. þannig að hlíta þinglýstri kvöð um hann, sem féll ekki niður vegna nauðungarsölunnar, sbr. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991. Af þessum sökum verður að taka til greina aðalkröfu sóknaraðila á þann hátt, sem nánar greinir í dómsorði.

Varnaraðilum verður gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem ákveðinn er í einu lagi eins og í dómsorði segir.

Dómsorð:

Felld er úr gildi ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík 30. ágúst 2007 og ber honum að afmá úr þinglýsingabók afsal útgefið 29. maí sama ár af varnaraðilanum Herra Garðari ehf. til varnaraðilanna Kristjáns Stefánssonar og Magnúsar Björns Brynjólfssonar fyrir eignarhluta í fasteigninni Aðalstræti 9 í Reykjavík, sem tilgreindur er sem 55 m² skrifstofu- og verslunarhúsnæði á 2. hæð fyrir miðjum suðurvegg.

Varnaraðilar greiði óskipt sóknaraðila, Aðaleign ehf., samtals 300.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

 

                           Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 25. október 2007.

Mál þetta barst dóminum 13. september sl. og var þingfest 28. s.m. Það var tekið til úrskurðar 18. október sl. að loknum munnlegum málflutningi.

Sóknaraðili Aðaleign ehf. krefst þess aðallega, að úrlausn þinglýsingarstjóra verði felld úr gildi og honum gert að afmá úr þinglýsingabókum afsal dags. 29. maí 2007 fyrir eignarhluta á 2. hæð Aðalstrætis 9 (eignarhluti á 2. hæð fyrir miðjum suðurvegg) útgefið af Herra Garðari ehf., kt. 410672-0229 til Kristjáns Stefánssonar og Magnúsar Bjarnar Brynjólfssonar, en til vara, að skráð verði athugasemd við þing­lýs­inguna, svo að girt verði fyrir þinglýsingu annarra ráðstafana, uns fyrir liggja úrslit um forkaupsréttarkröfuna. Auk þess er gerð krafa um greiðslu málskostnaðar úr hendi varnar­aðila.

Varnaraðilar gera þær dómkröfur að úrlausn þinglýsingarstjóra þing­lýs­ingar­deildar Sýslumannsins í Reykjavík varðandi eignarhluta á 2. hæð fyrir miðjum suður­vegg að Aðalstræti 9, Reykjavík skv. bréf hans dags. 30.08.2007, verði staðfest. Þá er krafist að varakröfu sóknaraðila verði vísað frá dómi. Að öðrum kosti er þess krafist að varakröfu sóknaraðila verði hafnað. Þá er krafist málskostnaðar.

I.

Með bréfi dagsettu 10. ágúst 2007 beindi sóknaraðili sömu kröfum og hann gerir í máli þessu til þinglýsingarstjóra við embætti sýslumannsins í Reykjavík. Með bréfi dags. 30. s.m. hafnaði þinglýsingarstjóri kröfunum. Orðrétt segir þar: Þegar af þeirri ástæðu að eign sú sem bréf yðar lýtur að var seld nauðungarsölu þ. 4. nóvember 1998 er kröfu yðar hafnað sbr. niðurlagsákvœði meðfylgjandi nauðungar­sölu­afsals.

Umrætt nauðungarsöluafsal er afsal sýslumannsins í Reykjavík, dags. 26.2. 1999 til Herra Garðars ehf., en Búnaðarbanki Íslands hf. hafði framselt félaginu boð sitt sem hæstbjóðandi við framangreinda nauðungarsölu. Tilvitnað niðurlagsákvæði afsalsins hljóðar svo: Afmá ber af veðmálaskrá eignarinnar allar þinglýstar veðkröfur og önnur óbein eignarréttindi en þau falla niður skv. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991.

Sóknaraðili undi ekki úrlausn þinglýsingarstjóra og bar hana undir héraðsdóm með bréfi sem barst dóminum 13. september 2007.

Sóknaraðili lýsir málsatvikum þannig að með skjali dags. 29. maí 2007 afsalaði Herra Garðar ehf., fyrirsvarsmaður Garðar Siggeirsson, framangreindum eignarhluta í Aðal­stræti 9 til lögmannanna Kristjáns Stefánssonar og Magnúsar Bjarnar Brynjólfs­sonar. Í afsalinu, sem Magnús Björn gerði, er getið um forkaupsréttarkvöð áhvílandi á eigninni samkvæmt samningi, sem eigendur hússins gerðu með sér hinn 12.12.72 og þing­lýstur var 22.12.72 nr. 41 l-G-26048 en í honum eru skýlaus ákvæði í 12. gr um for­kaupsrétt meðeigenda í húsinu.

Við framangreinda sölu lét afsalsgjafi hjá líða að bjóða Aðaleign ehf. sem for­kaups­réttarhafa að ganga inn í kaupsamning um eignina. Í byrjun ágúst barst sóknar­aðila ljósrit af nefndu afsali. Með skeyti til Herra Garðars ehf. dags. 7.8.07. tilkynnti sóknaraðili að hann hygðist nýta sér forkaupsrétt að eigninni. Svar hefur ekki borist.

II.

Sóknaraðili reisir kröfur sínar á, að forkaupsréttur samkvæmt nefndum samn­ingi húseigenda (nr. 41l-G-26048) sé enn í fullu gildi og hafi ekki fallið niður við nauð­ungar­söluna 4. nóv. 1998.  Við nauðungarsöluna hafi greiðst kr. 2.500.000 upp í veð­kröfu uppboðsbeiðanda Búnaðarbanka Íslands hf. Fasteignin hafi verið seld samkvæmt almennum uppboðskilmálum sýslumannsins í Reykjavík sbr. 28. gr. nsl. nr. 90/1991, einkum 11. tl. um að “kaupanda beri að hlíta kvöðum og höftum á eigninni að því leyti sem söluverð hennar hrekkur til greiðslu upp í réttindi sem standa að baki þeim kvöðum og höftum í réttindaröð.” sbr. og auglýsingu dórsmálaráðherra nr. 41/1992. Þótt hugsanlega megi misskilja niðurlagsákvæði framangreinds uppboðsafsals dags. 26.2.1999 geti slíkt afsal ekki hvikað réttmætum eignarréttindum 3ja manns. Þá sé í niðurlagsákvæði þessu sérstaklega vísað til 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 svo­hljóðandi: Hafi nauðungarsölu verið krafist eftir heimild í 6. eða 7. gr. falla niður öll veðbönd, umráðaréttindi, kvaðir, höft og önnur réttindi yfir eigninni við útgáfu afsals nema annað leiði beinlínis af lögum, eignin hafi verið seld með þeim skilmálum að þau standi í tilteknum atriðum óhögguð eða kaupandinn hafi síðar tekið þau að sér. Í afsali skal tekið fram hver réttindi yfir eigninni falli brott. Eins og að framan sé rökstutt leiði beinlínis af lögum svo og uppboðsskilmálunum, að forkaupsrétturinn eigi að standa óhaggaður enda hafi ekki verið tekið fram í afsalinu að hann skyldi falla brott.

Uppboðshaldari hafi af eðlilegum ástæðum ekki afmáð kvaðir skv. skjali 41l-G-26048 eftir nauðungarsöluna, sem ella hefði verið skylda hans skv. 3. mgr. 56. gr. nsl. nr. 90/1991. Í afsali Herra Garðars ehf. til Kristjáns Stefánssonar og Magnúsar Bjarnar Brynjólfssonar sé skýlaus viðurkenning á, að kvaðir þessar hvíli á eigninni, þar sem bæði er vísað til þinglýsingarskjals, þar sem kvaðarinnar er getið, svo og sérstaklega tekið fram, að á eigninni hvíli kvöð um forkaupsrétt í samræmi við skjal 411-G-26048. Aldrei hafi borist athugasemdir eða andmæli til þinglýsingarstjóra við að kvöð þessi hvíli á eigninni.

Þegar afsal Herra Garðars ehf. hafi verið lagt inn til þinglýsingar hafi ekkert legið fyrir um að þeir sem nytu forkaupsréttar hefðu fallið frá þeim rétti. Herra Garðar ehf. hafi því brostið þinglýsta heimild til að ráðstafa eignarhlutanum. Að réttu lagi hafi  þing­lýsingarstjóri átt að vísa skjalinu frá þinglýsingu, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 1. mgr. 24. gr. þinglýsingarlaga, sbr. Hrd. í máli nr. 469/2007 og nr. 224/1999.

Sóknaraðili byggir einnig á þinglýsingarlögum nr. 39/1978, m.a. 27. gr. og 9. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

III.

Varnaraðili byggir á að með vísan til 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 falli öll óbein eignar­réttindi, umráðaréttindi, kvaðir, höft og önnur réttindi niður við útgáfu afsals.

Eign þessi hafi verið seld á nauðungarsölu 4. nóv. 1998. Samkvæmt beinum fyrir­mælum sýslumanns í afsali dags. 26. feb. 1999 beri að afmá af veðskrá eignar allar lýstar veðkröfur og önnur óbein eignarréttindi skv. 2. mgr. 56. gr. laga nr.90/1991.

Kvöð nr. 41l-G-26048 í þinglýsingarbókum hafi ekkert gildi að lögum og sé ekki bindandi fyrir eigendur húsnæðis. Umræddur samningur sé gerður af húsfélagi, sem geti ekki bundið hendur eigenda án umboðs. Þá sé ekki vitað frá hverjum skjalið stafar eða hver hefur samið það. Þess utan hafi það sennilega verið hugsað til að tryggja Ragnari Þórðarsyni einhver ímynduð réttindi. Hafi skjalið verið bindandi á sínum tíma, þá hafi forkaupsréttur fallið niður við andlát Ragnars. Forkaupsréttur hafi ekki verið virtur í húsinu hingað til enda séu þinglýsingarvottorð misvísandi um hann.

Sóknaraðili hafi ekki verið aðili að umræddu skjali og eigi því engan rétt í þessu máli. Hann geti með engu móti leitt rétt sinn til þessara réttinda á órjúfanlegan hátt, þar sem fram komi að forkaupsrétti hafi verið hafnað við sölu eigna í húsinu í gegnum tíðina.  Skjalið sé ógilt og engin leið að byggja réttindi á því.

Í eignaskiptasamningi 41l-A-7926 frá 15.04.1994 sé hvergi getið um forkaups­rétt eigenda innbyrðis. Forkaupsréttur hafi aldrei verið fyrir hendi í húsinu og aldrei virtur milli aðila. Þau mistök sýslumanns að afmá ekki umrædda kvöð úr þing­lýsingar­vottorði skapi sóknaraðila ekki nokkurn rétt til forkaupsréttar.

Samkvæmt 3. gr. laga nr. 39/1978 sbr. 1. gr. laga nr. 6/1992 megi bera úrlausn þing­lýsingarstjóra um þinglýsingu undir héraðsdómara o.s.frv. Þar sem sýslumaður hafi ekki tekið afstöðu til varakröfu sóknaraðila, verði að telja að hann geti ekki borið hana undir héraðsdóm. Til hliðsjónar megi hafa ákvæði d. og e. liðar 80. gr. laga nr. 91/1991, sem leiði til frávísunar málsins vegna óskýrleika varðandi kröfugerð sóknar­aðila og úrlausn þinglýsingarstjóra.

Ekki hafi verið höfðað mál vegna forkaupsréttarkröfunnar, en það sé nauð­syn­legt til að takmarka eignarréttindi varnaraðila. Skráning athugasemdar á þing­lýs­ingunni myndi skerða alvarlega eignarréttindi varnaraðila. Það skilyrði varakröfunnar, að úrslit máls um forkaupsréttarkröfuna liggi fyrir, sé ekki uppfyllt. Varakrafan komi því ekki til álita og beri að vísa henni frá.

Varakrafan sé ekki dómtæk, þar sem engin gögn séu fyrir hendi sem styrki tilvist hennar. Ef dómurinn telji varakröfuna dómtæka, þá beri að hafna henni að öðrum kosti af sömu málsástæðum og að framan greinir.

Vegna þeirra hagsmuna sem séu í húfi sé mikilvægt að sóknaraðili komist ekki upp með leggja á tilefnislausa kvöð, sem yrði þinglýst. Það eitt gæti valdið varnaraðila stórtjóni. Sóknaraðili hafi farið í málið að ófyrirsynju og algerlega án tilefnis.

Sóknaraðili geti ekki átt aðild að þessu máli með vísan til 16. gr. sbr. 18. gr. og 25. gr. laga nr. 91/1991. Hann hafi ekki sýnt fram á með óyggjandi hætti að hann eigi ekki lögvarða hagsmuni varðandi forkaupsrétt. Hvergi sé getið um í skjölum að sóknaraðili sé rétthafi að forkaupsrétti umræddrar eignar.

Ekki sé um ræða lögbundinn forkaupsrétt í þessu máli. Forkaupsréttur sé ekki fyrir hendi þó hann hafi fyrir slysni farið inn í þinglýsingarbækur. Það komi fram með afdráttarlausum og skýrum hætti í uppboðsafsali að öll óbein eignarréttindi skuli falla niður. Forkaupsréttur teljist til óbeinna eignarréttinda og falli niður við nauðungarsölu skv. afdráttarlausum ákvæðum 2. mgr. og 3. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Engin viðurkenning liggi fyrir um forkaupsréttinn í afsali dags. 29.05.2007. Þá eigi 27. gr. laga nr. 39/1978 og 9. gr. laga nr. 40/2002 ekki við í þessu máli.

Varnaraðilar byggja einnig á 72. gr. stjórnarskrár nr. 33/1944 um friðhelgi eignarréttarins.

IV.

Mál þetta snýst um þá ákvörðun þinglýsingarstjóra að hafna þeirri kröfu sóknaraðila að afmá úr þinglýsingarbókum afsal fyrir eignarhluta á 2. hæð fasteignarinnar Aðalstrætis 9 (fyrir miðjum suðurvegg).

Sóknaraðili byggir á að honum hafi ekki verið gefinn kostur á að neita forkaupsréttar síns þegar Herra Garðar ehf. afsalaði eignarhlutanum með afsali dags. 29. maí 2007 til Kristjáns Stefánssonar og Magnúsar Bjarnar Brynjólfssonar. Því beri að afmá afsalið úr veðmálabókum. Varnaraðilar byggja hins vegar aðallega á því að forkaupsrétturinn hafi fallið niður við nauðungarsölu eignarinnar 4. nóvember 1998.

Sóknaraðili er þinglesinn eigandi fjögurra eignarhluta á 2. hæð fasteignarinnar Aðalstræti 9, Reykjavík og hefur því lögmæta hagsmuni af úrlausn málsins. En sóknaraðili byggir forkaupsrétt sinn á þinglýstum samningi húseigenda frá árinu 1972.

Eignarhluti sá í fasteigninni Aðalstræti 9 í Reykjavík sem kröfur sóknaraðila lúta að, þ.e. 10,5% 2. hæðar (55 ferm., þ.e. fyrir miðjum suðurvegg), hluti af eignarhluta 0205, var seldur nauðungarsölu þann 4. nóvember 1998 og var Búnaðarbanki Íslands hæstbjóðandi. Bankinn framseldi boð sitt til Herra Garðars ehf. þann 27. sama mánaðar. Þann 26. febrúar 1999 gaf sýslumaðurinn í Reykjavík út afsal fyrir eigninni til Herra Garðars ehf. Í niðurlagsákvæði uppboðsafsalsins er tekið fram að afmá beri af veðmálaskrá eignarinnar allar þinglýstar veðkröfur og önnur óbein eignarréttindi en þau falli niður skv. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991.

Sóknaraðili vísar til 11. tl. 28. gr. laga 90/1991 en þar er gert ráð fyrir að tekið verði fram í almennum uppboðssöluskilmálum að kaupandi verði að una við að fá eignina með kvöðum og höftum, sem kunna að hvíla á henni, að því leyti sem söluverð eignarinnar nægir til greiðslu upp í réttindi sem standa þeim að baki í réttindaröð. Í greinargerð segir að með kvöðum og höftum sé í þessu sambandi einkum átt við óbein eignarréttindi sem varði annað en tilkall rétthafans til greiðslu peninga, til dæmis samningsbundna kvöð um umferðarrétt, lögbundinn forkaupsrétt, ítaksréttindi og afnotarétt. Er ráðgert í 11. tölulið 28. gr. að almennir uppboðsskilmálar hafi ekki í för með sér svo víðtækt brottfall kvaða og heimilt væri skv. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991.

Samkvæmt 2. mgr. 56. gr. hefur nauðungarsala, sem farið hefur fram eftir heimild í 6. eða 7. gr., þau áhrif að öll veðbönd, umráðaréttindi, kvaðir höft og önnur réttindi falli niður við útgáfu afsals. Segir þó að þetta eigi ekki við ef annað leiðir beinlínis af lögum, eignin hefur verið seld með þeim skilmálum að slík réttindi standi óhögguð í tilteknum atriðum eða kaupandinn hafi síðar tekið þau að sér. Undantekningar ákvæðisins geta ekki átt við um forkaupsrétt þann sem deilt er um í máli þessu. Samkvæmt því og þar sem nauðungarsala eignarinnar fór fram eftir heimild 6. gr. féllu niður auk allra þinglýstra veðkrafna önnur óbein eignarréttindi, en forkaupsréttur telst til þeirra, eins og uppboðsafsalið kveður skýrlega á um.

Það að í afsali Herra Garðars ehf. til Kristjáns Stefánssonar og Magnúsar Bjarnar Brynjólfssonar sé tekið fram að varðandi kvöð sé vísað til skjals nr. 411-G-26048 sem sé eignaskipta- og sameignarsamningur m.a. með ákvæði um forkaupsrétt, yfirbyggingarrétt, húsfélag o.fl. sem hvíli á heildareigninni getur ekki veitt sóknaraðila forkaupsrétt.

Með vísan til framangreinds verður aðalkröfu sóknaraðila hafnað og staðfest sú ákvörðun þinglýsingarstjóra að hafna því að afmá úr þinglýsingabókum afsal dags. 29. maí 2007 fyrir eignarhluta á 2. hæð Aðalstrætis 9 (eignarhluti á 2. hæð fyrir miðjum suðurvegg) útgefið af Herra Garðari ehf. til Kristjáns Stefánssonar og Magnúsar Bjarnar Brynjólfssonar.   

Varakrafa sóknaraðila er að skráð verði athugasemd við þinglýsinguna. Samkvæmt 3. gr. laga nr. 39/1978 um þinglýsingu verður úrlausn þinglýsingarstjóra samkvæmt lögunum borin undir héraðsdómara. Engin úrlausn þinglýsingarstjóra liggur fyrir um téða kröfu og verður hún þegar af þeirri ástæðu ekki borin undir héraðsdóm. Varakröfunni er því vísað frá dómi.

Eftir niðurstöðu málsins verður sóknaraðili úrskurðaður til að greiða varnaraðilum samtals 90.000 krónur í málskostnað. 

Þorgerður Erlendsdóttir héraðsdómari kveður upp úrskurðinn.

                                             Úrskurðarorð:

Staðfest er sú ákvörðun þinglýsingarstjóra að hafna því að afmá úr þinglýsingabókum afsal dags. 29. maí 2007 fyrir eignarhluta á 2. hæð Aðalstrætis 9 (eignarhluti á 2. hæð fyrir miðjum suðurvegg) útgefið af Herra Garðari ehf. til Kristjáns Stefánssonar og Magnúsar Bjarnar Brynjólfssonar.   

Varakröfu sóknaraðila, Aðaleignar ehf., er vísað frá dómi.

Sóknaraðili greiði varnaraðilum, Herra Garðari ehf., Kristjáni Stefánssyni og Magnúsi Birni Brynjólfssyni 90.000 krónur í málskostnað.