Fimmtudaginn 24. maí 2012.
Nr. 546/2011.	Veisluþjónusta viðskiptalífsins ehf. (Brynjar Níelsson hrl.) gegn Eignarhaldsfélaginu Ögri ehf. og Miðjunni hf. (Haukur Örn Birgisson hrl.)

Húsaleiga. Vanreifun. Frávísun frá héraðsdómi að hluta.

E ehf. og M hf. kröfðu V ehf. um greiðslu vangoldinnar húsaleigu og hússjóðsgjalda á grundvelli húsaleigusamnings þar sem kveðið var á um skiptingu kostnaðar milli þeirra vegna viðhalds á hinu leigða húsnæði og rekstrarkostnaðar. Vísað var frá héraðsdómi þeim hluta kröfunnar er laut að greiðslu hússjóðsgjalda þar sem krafan hvað þetta varðaði var ekki nægilega vel afmörkuð en V ehf. dæmt til að greiða umkrafða húsaleigu.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Jón Steinar Gunnlaugsson, Eiríkur Tómasson og Greta Baldursdóttir.

Áfrýjandi skaut málinu upphaflega til Hæstaréttar 7. júlí 2011. Ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu þess 7. september 2011 og áfrýjaði hann öðru sinni 5. október það ár samkvæmt heimild í 4. mgr. 153. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Áfrýjandi krefst þess að vísað verði frá héraðsdómi kröfu stefndu að fjárhæð 533.484 krónur en hann verði að öðru leyti sýknaður af kröfum þeirra. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Framangreind frávísunarkrafa áfrýjanda tekur til þess hluta af kröfu stefndu í héraði sem byggðist á því að þeir hefðu greitt í hússjóð þau gjöld sem tilheyrðu hinum leigða eignarhluta og ættu kröfu á hendur áfrýjanda um að hann endurgreiddi þeim þá fjárhæð sem þeir þannig hefðu greitt.

Í húsaleigusamningi aðila 2. janúar 2003 er kveðið á um skiptingu kostnaðar milli þeirra vegna viðhalds á hinu leigða húsnæði og rekstrarkostnaðar. Við kröfugerð sína vegna framlaga til húsfélagsins hafa stefndu ekki gert grein fyrir því hvort útgjöld húsfélagsins, það tímabil sem krafan tekur til, kunni að einhverju leyti að hafa stafað af kostnaði sem stefndu bar að standa straum af samkvæmt húsaleigusamningi aðila. Í greinargerð áfrýjanda í héraði var meðal annars byggt á því að þessi þáttur í kröfu stefndu væri ósundurliðaður og áfrýjanda væri því ekki gert kleift að reikna út þann hluta sem honum væri „e.t.v. rétt að standa skil á“ eins og komist er að orði. Þó að þessi málsástæða hafi einungis verið höfð uppi til stuðnings sýknukröfu áfrýjanda leiðir hún til þess að fallist verður á kröfu hans um að vísa þessum þætti kröfu stefndu frá héraðsdómi, enda er þar um að ræða lagalega úrlausn á því til hvers málsástæðan eigi að leiða og á undir dómstóla að leysa úr því án tillits til kröfugerðar málsaðila.

Með vísan til forsendna héraðsdóms verður hann staðfestur um að áfrýjanda beri að greiða stefndu húsaleigukröfu þeirra. Þá verður einnig með vísan til forsendna hafnað málsástæðu áfrýjanda sem byggist á því að hann eigi gagnkröfu á hendur stefndu vegna innréttinga og muna sem hann hafi átt og orðið hafi eftir í húsnæðinu. Hið sama gildir um málsástæðu áfrýjanda sem lýtur að því að húsnæðið hafi verið minna en hann hafi átt kröfu til.

Í viðbót við framangreindar málsástæður byggir áfrýjandi á því, svo sem fram kemur í héraðsdómi, að stefndu hafi ekki mátt krefja hann um greiðslu virðisaukaskatts í viðbót við húsaleiguna þrátt fyrir beint ákvæði í leigusamningnum um heimild þeirra til þess, þar sem þeir hafi ekki uppfyllt skilyrði laga til virðisaukaskattskyldu. Af þessu tilefni hafa stefndu lagt fyrir Hæstarétt bréf ríkisskattstjóra 19. janúar 2012, þar sem meðal annars kemur fram að þeir hafi staðið skil á greiðslum virðisaukaskatts vegna hinnar leigðu fasteignar. Af þessu leiðir að áfrýjandi hefur getað nýtt greiðslur á skattinum sem innskatt í sínum rekstri, en fyrir liggur að hann stundar virðisaukaskattskylda starfsemi. Eru því ekki efni til að fallast á þessar varnir áfrýjanda. 

Samkvæmt framansögðu verður kröfu stefndu vegna framlags til húsfélags vísað frá héraðsdómi en krafa hans að öðru leyti tekin til greina með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 eins og dæmt var í héraði og nánar greinir í dómsorði.

Ákvæði hins áfrýjaða dóms um málskostnað verður staðfest.

Samkvæmt þessum úrslitum málsins verður áfrýjandi dæmdur til að greiða stefndu upp í þann kostnað sem þeir hafa haft af rekstri málsins fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Vísað er frá héraðsdómi 533.484 krónum af kröfu stefndu, Eignarhaldsfélagsins Ögurs ehf. og Miðjunnar hf., á hendur áfrýjanda, Veisluþjónustu viðskiptalífsins ehf.

Áfrýjandi greiði stefndu óskipt 4.580.108 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 434.156 krónum frá 10. júní 2008 til 10. júlí sama ár, af 874.240 krónum frá þeim degi til 10. ágúst sama ár, af 1.318.228 krónum frá þeim degi til 10. september sama ár, af 1.766.408 krónum frá þeim degi til 10. október sama ár, af 2.218.634 krónum frá þeim degi til 10. nóvember sama ár, af 2.674.766 krónum frá þeim degi til 10. desember sama ár, af 3.140.728 krónum frá þeim degi til 10. janúar 2009, af 3.614.786 krónum frá þeim degi til 10. febrúar sama ár, af 4.096.074 krónum frá þeim degi til 10. mars sama ár, en af 4.580.108 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Ákvæði hins áfrýjaða dóms um málskostnað skal vera óraskað.

Áfrýjandi greiði stefndu sameiginlega 400.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 7. apríl 2011.

Mál þetta, sem var dómtekið 30. mars sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Eignarhaldsfélaginu Ögri ehf., Akralind 6, Kópavogi og Miðjunni hf., Hlíðarsmára 17, Kópavogi, á hendur Veisluþjónustu viðskiptalífsins ehf., Fannafold 160, Reykjavík, með stefnu birtri 10. júní 2009.

Þess er krafist að hið stefnda einkahlutafélag verði dæmt til að greiða stefnendum skuld að fjárhæð 5.113.592 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 af 18.396 kr. frá 1.12.2006 til 1.1.2007, af 36.792 kr. frá 1.1.2007 til 1.2.2007, af 55.188 kr. frá 1.2.2007 til 1.3.2007, af 73.584 kr. frá 1.3.2007 til 1.4.2007, af 91.980 kr. frá 1.4.2007 til 1.5.2007, af 110.376 kr. frá 1.5.2007 til 1.6.2007, af 128.772 kr. frá 1.6.2007 til 1.7.2007, af 147.168 kr. frá 1.7.2007 til 1.8.2007, af 165.564 kr. frá 1.8.2007 til 1.9.2007, af 183.960 kr. frá 1.9.2007 til 1.10.2007, af 202.356 kr. frá 1.10.2007 til 1.11.2007, af 220.752 kr. frá 1.11.2007 til 1.12.2007, af 239.148 kr. frá 1.12.2007 til 1.1.2008, af 257.544 kr. frá 1.1.2008 til 1.2.2008, af 275.940 kr. frá 1.2.2008 til 1.3.2008, af 294.336 kr. frá 1.3.2008 til 1.4.2008, af 312.732 kr. frá 1.4.2008 til 1.5.2008, af 331.128 kr. frá 1.5.2008 til 1.6.2008, af 349.524 kr. frá 1.6.2008 til 10.6.2008, af 783.680 kr. frá 10.6.2008 til 1.7.2008, af 802.076 kr. frá 1.7.2008 til 10.7.2008, af 1.242.160 kr. frá 10.7.2008 til 1.8.2008, af 1.260.556 kr. frá 1.8.2008 til 10.8.2008, af 1.704.544 kr. frá 10.8.2008 til 1.9.2008, af 1.722.940 kr. frá 1.9.2008 til 10.9.2008, af 2.171.120 kr. frá 10.9.2008 til 1.10.2008, af 2.189.516 kr. frá 1.10.2008 til 10.10.2008, af 2.641.742 kr. frá 10.10.2008 til 1.11.2008, af 2.660.138 kr. frá 1.11.2008 til 10.11.2008, af 3.116.270 kr. frá 10.11.2008 til 1.12.2008, af 3.134.666 kr. frá 1.12.2008 til 10.12.2008, af 3.600.628 kr. frá 10.12.2008 til 1.1.2009, af 3.619.024 kr. frá 1.1.2009 til 10.1.2009, af 4.093.082 kr. frá 10.1.2009 til 1.2.2009, af 4.111.478 kr. frá 1.2.2009 til 10.2.2009, af 4.592.766 kr. frá 10.2.2009 til 1.3.2009, af 4.611.162 kr. frá 1.3.2009 til 10.3.2009, af 5.095.196 kr. frá 10.3.2009 til 1.4.2009, af 5.113.592 kr. frá 1.4.2009 til greiðsludags.

Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt mati dómsins.

Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnenda, en til vara að kröfur stefnenda verði lækkaðar verulega í samræmi við skuldajafnaðarkröfu stefnda.

Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnenda en til vara að málskostnaður verði felldur niður.

Frávísunarkröfu stefnda á hluta stefnukröfu var hafnað með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur, dags. 3. september 2010.

Málavextir

Hinn 2. janúar 2003 gerði stefndi húsaleigusamning við Hópnes ehf. um leigu á eignarhluta merktum 01-04, samtals 204,5 m², á fyrstu hæð að Hlíðarsmára 15, Kópavogi.

Hinn 13. janúar 2003 seldi Hópnes ehf. stefnendum nefnda fasteign og tóku stefnendur yfir öll réttindi og skyldur vegna leigusamningsins við stefnda.

Með símskeyti, dags 20. mars 2009, skoruðu stefnendur á stefnda að greiða vangoldna leigu og húsgjöld. Tímabil leigugreiðslnanna var júní 2008 til og með mars 2009.

Hinn 30. mars 2009 riftu stefnendur húsaleigusamningum og gáfu stefnda eins mánaðar frest til að rýma húsnæðið.

Með tölvubréfi lögmanns stefnenda, dags 28. apríl 2009, var enn skorað á stefnda að greiða stefnukröfuna, en án árangurs.

Í bréfi þáverandi lögmanns stefnda, dags. 6. maí 2009, til lögmanns stefnenda er vikið að fylgifé eignarhlutans sem stefndi taldi sig ekki geta fjarlægt úr húsnæðinu, sbr. skuldajöfnunarkröfu stefnda og fleira.

Stefnendur höfða síðan mál þetta í júní 2009.

Málsástæður og lagarök stefnenda

Krafa stefnenda er byggð á eftirfarandi greiðsluliðum vegna húsaleigu og hússjóðs.

Fylgisk.           Tilv.                 Útgáfud.               Gjaldd.                                        Upphæð.                          

Hússjóður                              01.12.2006           01.12.2006                              18.396,00           

Hússjóður                              01.01.2007           01.01.2007                              18.396,00           

Hússjóður                              01.02.2007           01.02.2007                              18.396,00           

Hússjóður                              01.03.2007           01.03.2007                              18.396,00           

Hússjóður                              01.04.2007           01.04.2007                              18.396,00           

Hússjóður                              01.05.2007           01.05.2007                              18.396,00           

Hússjóður                              01.06.2007           01.06.2007                              18.396,00           

Hússjóður                              01.07.2007           01.07.2007                              18.396,00           

Hússjóður                              01.08.2007           01.08.2007                              18.396,00           

Hússjóður                              01.09.2007           01.09.2007                              18.396,00           

Hússjóður                              01.10.2007           01.10.2007                              18.396,00           

Hússjóður                              01.11.2007           01.11.2007                              18.396,00           

Hússjóður                              01.12.2007           01.12.2007                              18.396,00           

Hússjóður                              01.01.2008           01.01.2008                              18.396,00           

Hússjóður                              01.02.2008           01.02.2008                              18.396,00           

Hússjóður                              01.03.2008           01.03.2008                              18.396,00           

Hússjóður                              01.04.2008           01.04.2008                              18.396,00           

Hússjóður                              01.05.2008           01.05.2008                              18.396,00           

Hússjóður                              01.06.2008           01.06.2008                              18.396,00           

Miðjan hf.      Leiga               01.06.2008           10.06.2008                            217.078,00           

Ögur ehf.        Leiga               01.06.2008           10.06.2008                            217.078,00           

Hússjóður                              01.07.2008           01.07.2008                              18.396,00           

Miðjan hf.      Leiga               01.07.2008           10.07.2008                            220.042,00           

Ögur ehf.        Leiga               01.07.2008           10.07.2008                            220.042,00           

Hússjóður                              01.08.2008           01.08.2008                              18.396,00           

Miðjan hf.      Leiga               01.08.2008           10.08.2008                            221.994,00           

Ögur ehf.        Leiga               01.08.2008           10.08.2008                            221.994,00           

Hússjóður                              01.09.2008           01.09.2008                              18.396,00           

Miðjan hf.      Leiga               01.09.2008           10.09.2008                            224.090,00           

Ögur ehf.        Leiga               01.09.2008           10.09.2008                            224.090,00           

Hússjóður                              01.10.2008           01.10.2008                              18.396,00           

Miðjan hf.      Leiga               01.10.2008           10.10.2008                            226.113,00           

Ögur ehf.        Leiga               01.10.2008           10.10.2008                            226.113,00           

Hússjóður                              01.11.2008           01.11.2008                              18.396,00           

Miðjan hf.      Leiga               01.11.2008           10.11.2008                            228.066,00           

Ögur ehf.        Leiga               01.11.2008           10.11.2008                            228.066,00           

Hússjóður                              01.12.2008           01.12.2008                              18.396,00           

Miðjan hf.      Leiga               01.12.2008           10.12.2008                            232.981,00           

Ögur ehf.        Leiga               01.12.2008           10.12.2008                            232.981,00           

Hússjóður                              01.01.2009           01.01.2009                              18.396,00           

Miðjan hf.      Leiga               01.01.2009           10.01.2009                            237.029,00           

Ögur ehf.        Leiga               01.01.2009           10.01.2009                            237.029,00           

Hússjóður                              01.02.2009           01.02.2009                              18.396,00           

Miðjan hf.      Leiga               01.02.2009           10.02.2009                            240.644,00           

Ögur ehf.        Leiga               01.02.2009           10.02.2009                            240.644,00           

Hússjóður                              01.03.2009           01.03.2009                              18.396,00           

Miðjan hf.      Leiga               01.03.2009           10.03.2009                            242.017,00           

Ögur ehf.        Leiga               01.03.2009           10.03.2009                            242.017,00           

Hússjóður                              01.04.2009           01.04.2009                              18.396,00           

Stefnufjárhæð nemur samtölu reikningsfjárhæða.

Stefnendur kveða að krafan sé tilkomin vegna ógreiddrar leigu og greiðslu í hússjóð. Stefnendur eru eigendur húsnæðisins að Hlíðasmára 15 og stefndi er leigutaki. Vanskil urði á greiðslu húsaleigunnar og var húsaleigusamningnum rift 30. mars 2009. Skuldin hefur ekki fengist greidd þrátt fyrir greiðsluáskorun, dags 21. mars 2009.

Vísað er til meginreglu kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga, en regla þessi fær m.a. stoð í húsaleigulögum nr. 36/1994. Kröfur um dráttarvexti styðst við III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 með síðari breytingum. Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi byggir sýknukröfu sína á þeirri staðreynd að grunnur stefnenda fyrir stefnukröfunum sé svo óljós og óskýr að á þær verði ekki lagður dómur. Er vísað til þess að samningur aðila kveður aðeins á um tilgreint leigugjald til ársloka 2006 en ekkert er fjallað um hvert leigugjaldið skuli vera frá og með 1. janúar 2007. Þá er með engu móti hægt að átta sig á, af framlögðum reikningum, hvernig leigufjárhæð hvers mánaðar er fundin út.

Ef fallist verður á að stefnendur eigi engu að síður kröfu á hendur stefnda byggir stefndi á að hann eigi gagnkröfur til skuldjafnaðar sem séu hærri en kröfur stefnenda.

Í fyrsta lagi á stefndi kröfur vegna fylgifjár sem ekki vannst tími til að fjarlægja áður en stefnendur tóku húsnæðið endanlega yfir. Skv. skýru ákvæði 5. gr. leigusamningsins á stefndi allar fastar innréttingar og fylgifé sem hann hefur sjálfur kostað til húsnæðisins og honum því heimilt að fjarlægja það úr húsnæðinu. Fyrir liggur matsgerð matsmanns er aflað var undir rekstri málsins. Áréttað er að um er að ræða eftirtalda muni;

1.1.               Niðurhengt kerfisloft og loftræstisamstæða tengd því.

1.2.              Allar raflagnir í rýminu og öll ljós.

1.3.              M.a. innfelld halógen lýsing í sal, 38 ljós.

1.4.              Halógen kastarar fyrir málverkasýningar, 20 stk.

1.5.              Flúorlýsing í eldhúsi og á starfsmannasnyrtingu, 7 stk.

1.6.              Flúorlýsing á salernum í sal, 5 stk.

1.7.              3ja farsa raflagnakerfi.

1.8.              Rafmangsskápur.

1.9.              Síma og sjónvarpsdreifikerfi ásamt dreifiskáp.

1.10.          Hitaofnar og lagnir.

1.11.          Neysluvatnslagnir auk gaslagnar.

1.12.          Ryðfríar stálplötur í hluta eldhúss.

1.13.          Bruna og öryggiskerfi.

1.14.          4 innihurðir ásamt hurðahúnum.

1.15.          3 salerni.

1.16.          3 handlaugar ásamt blöndunartækjum.

1.17.          Upphækkunarpallur ásamt handriðum.

1.18.          Mósaík fletir á vegg og utan á hluta upphækkunarpalls.

1.19.          Flísar á veggjum á snyrtingum í sal.

1.20.          Gólfflísar og teppalagning í sal og snyrtingum í sal.

1.21.          Gólfdúkur í eldhúsi og starfsmannasnyrtingu.

Í öðru lagi er á því byggt, að stefnda hafi verið gert að greiða hússjóðsgjald sem er í andstöðu við 6. og 8. gr. leigusamnings aðila, ef ekki að öllu þá a.m.k. að stærstum hluta og á stefndi endurkröfu á þegar greiddu gjaldi. Þar sem gjald þetta er ósundurliðað er stefnda ekki kleift að reikna út þann hluta sem honum er e.t.v. rétt að standa skil á. Það stendur hins vegar stefnendum næst að sundurliða gjaldið á skýran hátt og því verða þeir að bera hallann af því að innheimta hluta gjaldsins er ekki með fullnægjandi hætti og hlíta því að allt gjaldið skuli endurgreitt ásamt vöxtum.

Þá byggir stefndi á að hann eigi kröfu til skuldajafnaðar á hendur stefnendum á grundvelli oftekinnar leigu fyrir húsnæðið, en leigufjárhæðin tók mið af fermetrafjölda hins leigða sem í samningi stefnda við fyrri leigusala var sagt 204,5 m² en var í raun aðeins 189,48 m². Stefnendur byggja rétt sinn á þessum samningi. Það hefði skipt rekstur stefnda miklu hefði hann haft til umráða 15 m² stærra rými en raunin var, sem hefði þýtt að koma hefði mátt a.m.k. 15 til 30 fleirum fyrir í veislum og öðrum uppákomum í hinu leigða húsnæði.

Þá hefur stefndi uppi áskilnað um endurkröfu á ofgreiðslu virðisaukaskatts o.fl., en stefndi fékk upplýsingar um að hið leigða, Hlíðarsmári 15, matshluti 0104, Kópavogi hefði ekki verið skráð frjálsri skráningu þann tíma sem stefndi leigði það. Er því skorað á stefnendur að sanna tilvist frjálsrar skráningar fyrir hið leigða allan leigutímann, enda er það forsenda fyrir heimild þeirra til að leggja virðisaukaskatt á leigugjaldið.

Stefndi vísar til meginreglna samninga- og kröfuréttarins um efndir samninga, til húsaleigulaga nr. 36/1994, til 18., 28. gr. og XXI. kafla laga nr. 91/1991 um frávísun byggða á aðildarskorti, um heimild til að hafa uppi kröfu til skuldajafnaðar og varð­andi kröfu um málskostnað.

Niðurstaða

Kröfur stefnenda eru tvíþættar. Annars vegar er verið að krefjast greiðslu á leigu og hins vegar greiðslu í hússjóð.

Í málinu liggur fyrir húsaleigusamningur frá 2. janúar 2003 sem gerður var á milli Hópness ehf. og stefnda. Samkvæmt kaupsamningi frá 13. janúar 2003 yfirtaka stefnendur réttindi og skyldur samkvæmt húsaleigusamningi þessum. Leigutíminn samkvæmt 2. gr. samningsins er frá 1. janúar 2003 til 31. desember 2020 og heimilt er að segja samningnum upp með þriggja mánaða fyrirvara. Samningnum var rift 30. mars 2009 þar sem ekki var staðið í skilum um leiguna. Samkvæmt 3. gr. samningsins var leiga 260.000 kr. á mánuði á árinu 2006 og átti hún að taka breytingum í samræmi við vísitölu neysluverðs með grunnvísitölu janúarmánaðar 2003 sem var 223,9 stig. Stefndi greiddi leiguna athugasemdalaust fram á mitt ár 2008, en frá þeim tíma hefur stefndi ekki greitt umsamda leigu. Með vísan til leigusamnings aðila er krafan um vangreidda leigu tekin til greina. Í engu er óljóst hvernig leigan er reiknuð út eftir 1. janúar 2007, enda greiddi stefndi leiguna athugasemdalaust, eins og áður segir, fram á mitt ár 2008.

Stefnendur krefja um ógreidd hússjóðsgjöld frá 1. desember 2006. Samkvæmt 7. gr. húsaleigusamningsins frá 2. janúar 2003 ber leigutaka að greiða almennan rekstrarkostnað, svo sem rafmagn og hita, og er vísað til V. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994. Ótvírætt er að stefnda ber að standa straum af kostnaði vegna sameignar eins og stefndi gerði í rétt tæplega þrjú ár. Skylda til greiðslu á sameiginlegum kostnaði hvílir á eigendum fasteigna, sbr. 47. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og samkvæmt 48. gr. sömu laga eignast húsfélagið eða aðrir eigendur hússins lögveð í eignarhluta hans til tryggingar kröfunni. Því var stefnendum rétt að standa skil á hluta stefnda í húsfélagsgjöldum og verður ekki annað ráðið en það hafi stefnendur gert. Með vísan til þessa eiga stefnendur því kröfu á hendur stefnda um ógreidd húsfélagsgjöld svo sem krafist er. Engin gögn liggja fyrir um að stefndi hafi mótmælt húsgjöldunum á einhvern hátt þegar hann hætti að greiða hússjóðsgjöldin, né liggur fyrir hvaða rekstrarkostnað hann telji sig eiga að greiða. Ber því að taka kröfu stefnenda um ógreidd húsfélagsgjöld til greina að fullu, enda er hún ekki úr hófi.

Stefndi gerir gagnkröfu til skuldajafnaðar og byggir á því að stefndi eigi allar fastar innréttingar og fylgifé sem hann hafi sjálfur kostnað til. Síðan telur stefndi upp ýmsar eignir í tuttugu og einum tölulið.

Í 12. gr. húsaleigusamningsins frá 2. janúar 2003 segir: „Leigutaki kaupir allan lausan búnað og lausar innréttingar sem húsnæðinu fylgir við afhendingu þess af leigusala samkvæmt sérstökum kaupsamningi dagsettum í dag.“

Stefndi hefur lagt ljósrit af nefndum samning fram í málinu, þó þannig að kaupverð og greiðslukjör hafa verið felld út. Í samningnum segir að Hópnes ehf. lofi að selja og stefndi að kaupa áhöld og tæki samkvæmt „meðfylgjandi lista“. Stefndi hefur ekki lagt þann lista fram með samningnum. Þá segir einnig í 1. gr. samningsins: „Kaupandi kaupir einnig allar innréttingar í sal.“ Ekki er tiltekið hvaða innréttingar um er að ræða.

Í 5. gr. nefnds húsaleigusamnings frá 2. janúar 2003 segir að leigutaka sé heimilt að „flytja á brott með sér allar fastar innréttingar og fylgifé sem hann hefur sjálfur kostað til húsnæðisins“. Í yfirlýsingu frá Alexander G. Eðvarðssyni frá 18. október 2010, en hann samdi nefndan kaupsamning, kemur fram að í nefndri 5. gr. húsaleigusamningsins hafi falist að stefndi hafi keypt allt það sem fyrri eigendur og leigjandi höfðu lagt í húsnæðið og mátt hafa það á brott með sér. Er m.a. um að ræða „niðurhengt kerfisloft ásamt loftræstisamstæðu tengda því, alla lýsingu, tréverk o.fl.“

Í kaupsamningi stefnenda og Hópness ehf., um fasteignina að Hlíðarsmára 15, frá 13. janúar 2003 segir í 4. gr., að eignin sé seld í því ástandi sem hún er og kaupendur hafi kynnt sér og gera ekki athugasemdir við. Skv. 5. gr. sama samnings yfirtaka stefnendur leigusamninginn við stefnda frá 2. janúar 2003. Í kaupsamningnum er ekkert minnst á kaupsamning Hópness ehf. við stefnda frá 2. janúar 2003 og kaup á öllum innréttingum staðarins.

Þrátt fyrir yfirlýsingu Alexanders Eðvarðssonar frá 18. október 2010, þá liggur að mati dómsins ekki fyrir að stefndi sé í raun eigandi að þeim eignum sem stefndi telur upp í tuttugu og einum tölulið í greinargerð sinni og krefur um að komi til skuldajöfnunar dómkröfunni. Í yfirlýsingu Alexanders Eðvarðssonar eru ekki nákvæmlega taldar upp þær eignir sem hann telur að stefndi hafi keypt af Hópnesi ehf. Enginn listi hefur verið lagður fram í málinu um innréttingar þær sem stefndi keypti samkvæmt kaupsamningi við Hópsnes ehf. Þá liggur ekki fyrir í málinu matsgerð dómkvadds matsmanns á verðmæti eigna þessara, heldur aflaði stefndi einhliða matsgerðar um verðmæti þeirra frá Rafni Kristjánssonar hjá Verkís. Í samræmi við dómafordæmi Hæstaréttar Íslands er slík matsgerð ekki lögð til grundvallar. Því er bæði eignarréttur stefnda að nefndum eignum sem og verðmæti þeirra ósönnuð. Er því kröfu um skuldajöfnuð við dómkröfu stefnenda hafnað.

Þá telur stefndi sig eiga rétt til lækkunar á leigugreiðslu þar sem hið leigða hafi verið talið 15 m² stærra en það var í raun og veru. Stefndi miðar hér við útreikning Rafns Kristjánssonar hjá Verkís. Eins og að framan greinir verður sá útreikningur ekki lagður til grundvallar. Þar fyrir utan verður ekki séð að leigan hafi verið miðuð við fermetrastærð hins leigða. Því er þessum kröfulið hafnað.

Samkvæmt 3. gr. húsaleigusamningsins frá 2. janúar 2003 er stefnendum heimilt að leggja virðisaukaskatt ofan á leigufjárhæðina. Samkvæmt yfirlýsingu stefnda frá 31. janúar 2003 samþykkti stefndi frjálsa skráningu leigutaka skv. 4. gr. reglugerðar nr. 577/1989 um frjálsa og sérstaka skráningu vegna leigu eða sölu á fasteign. Við upphaf aðalmeðferðar lagði stefndi fram tölvupóst frá starfsmanni ríkisskattstjóra, dags. 4. mars 2011. Þar kemur fram að fyrirliggjandi leigusamningar, sem skylda er að leggja fyrir ríkisskattstjóra, séu allir útrunnir og engir virkir leigusamningar á bak við virðisaukaskattsnúmer stefnenda. Stefnendur mótmæla skjali þessu sem of seint fram komnu og að ósannað sé að það stafi frá ríkisskattstjóra. Stefnda hefði verið lófa lagið að kynna stefnendum skjal þetta fyrr þannig að þeir gætu aflað gagna og skýrt sjónarmið sín. Með því að það var ekki gert verður ekki litið til skjals þessa við niðurstöðu málsins. Því er kröfu stefnda hafnað.

Með vísan til þess sem að framan greinir ber stefnda að greiða stefnendum dómkröfu málsins sem og málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 500.000 kr. og er þá ekki tekið tillið til virðisaukaskatts.

Sigrún Guðmundsdóttir héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

DÓMSORÐ

Stefndi, Veisluþjónusta viðskiptalífsins ehf., greiði stefnendum, Eignarhaldfélaginu Ögri ehf. og Miðjunni hf., 5.113.592 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 af 18.396 kr. frá 1.12.2006 til 1.1.2007, af 36.792 kr. frá 1.1.2007 til 1.2.2007, af 55.188 kr. frá 1.2.2007 til 1.3.2007, af 73.584 kr. frá 1.3.2007 til 1.4.2007, af 91.980 kr. frá 1.4.2007 til 1.5.2007, af 110.376 kr. frá 1.5.2007 til 1.6.2007, af 128.772 kr. frá 1.6.2007 til 1.7.2007, af 147.168 kr. frá 1.7.2007 til 1.8.2007, af 165.564 kr. frá 1.8.2007 til 1.9.2007, af 183.960 kr. frá 1.9.2007 til 1.10.2007, af 202.356 kr. frá 1.10.2007 til 1.11.2007, af 220.752 kr. frá 1.11.2007 til 1.12.2007, af 239.148 kr. frá 1.12.2007 til 1.1.2008, af 257.544 kr. frá 1.1.2008 til 1.2.2008, af 275.940 kr. frá 1.2.2008 til 1.3.2008, af 294.336 kr. frá 1.3.2008 til 1.4.2008, af 312.732 kr. frá 1.4.2008 til 1.5.2008, af 331.128 kr. frá 1.5.2008 til 1.6.2008, af 349.524 kr. frá 1.6.2008 til 10.6.2008, af 783.680 kr. frá 10.6.2008 til 1.7.2008, af 802.076 kr. frá 1.7.2008 til 10.7.2008, af 1.242.160 kr. frá 10.7.2008 til 1.8.2008, af 1.260.556 kr. frá 1.8.2008 til 10.8.2008, af 1.704.544 kr. frá 10.8.2008 til 1.9.2008, af 1.722.940 kr. frá 1.9.2008 til 10.9.2008, af 2.171.120 kr. frá 10.9.2008 til 1.10.2008, af 2.189.516 kr. frá 1.10.2008 til 10.10.2008, af 2.641.742 kr. frá 10.10.2008 til 1.11.2008, af 2.660.138 kr. frá 1.11.2008 til 10.11.2008, af 3.116.270 kr. frá 10.11.2008 til 1.12.2008, af 3.134.666 kr. frá 1.12.2008 til 10.12.2008, af 3.600.628 kr. frá 10.12.2008 til 1.1.2009, af 3.619.024 kr. frá 1.1.2009 til 10.1.2009, af 4.093.082 kr. frá 10.1.2009 til 1.2.2009, af 4.111.478 kr. frá 1.2.2009 til 10.2.2009, af 4.592.766 kr. frá 10.2.2009 til 1.3.2009, af 4.611.162 kr. frá 1.3.2009 til 10.3.2009, af 5.095.196 kr. frá 10.3.2009 til 1.4.2009, af 5.113.592 kr. frá 1.4.2009 til greiðsludags. og 500.000 kr. í málskostnað.