Miðvikudaginn 15. apríl 2015.
Nr. 247/2015.	Kristján Georg Jósteinsson (Björgvin Jónsson hrl.) gegn Kjartani Guðfinni Björgvinssyni (Arnar Þór Stefánsson  hrl.)

Kærumál. Þinglýsing.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu KGJ um að stefnu í máli hans á hendur KGB mætti þinglýsa á fasteignina A. Í málinu gerði KGJ meðal annars kröfu um að viðurkennt yrði að í gildi væri samningur um kaup hans á A ehf. af KGB og viðurkennt yrði að eign félagsins væri fasteignin A. Taldi Hæstiréttur að kröfugerð KGJ fullnægði skilyrðum 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 um að mál hans varðaði réttindi yfir fasteign. Taldi Hæstiréttur að þótt í málinu yrði ekki tekin efnisleg afstaða til ágreiningsefna aðila hefði KGJ eigi að síður fært nægileg rök fyrir þeirri staðhæfingu sinni að hann kynni í skjóli kaupsamnings að hafa öðlast slík réttindi yfir fasteigninni A að rétt væri að fallast á kröfu hans um þinglýsingu stefnunnar.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson, Benedikt Bogason og Þorgeir Örlygsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 26. mars 2015 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 31. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 12. mars 2015 þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að stefnu í máli hans á hendur varnaraðila megi þinglýsa á fasteignina að Austurstræti 10A í Reykjavík með fastanúmerinu 222-2989. Kæruheimild er í 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðili krefst þess að krafa hans um þinglýsingu verði tekin til greina. Þá krefst hann kærumálskostnaðar. 

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

Með kaupsamningi 30. október 2014 sem bar fyrirsögnina „Samningur um sölu á Austurstræti 10A ehf. knt 461014-1270“ var einkahlutafélagið Austurstræti 10 selt sóknaraðila. Í kaupsamningnum kom ekki fram hverjir væru samningsaðilar en undir hann rituðu sóknaraðili og varnaraðili ásamt votti. Samkvæmt vottorði fyrirtækjaskrár 15. janúar 2015 voru samþykktir Austurstrætis 10 ehf. dagsettar 13. ágúst 2014 og stjórn félagsins skipuðu eftir fund 9. janúar 2015 varnaraðili sem aðalamaður og Elís Viktor Kjartansson sem varamaður. Varnaraðili var í vottorðinu sagður prókúruhafi og þar kom fram að stjórnarmaður ritaði firma félagsins. Í fyrrgreindum kaupsamningi sagði að hið selda væri „hlutafélagið Austurstræti 10A. Eignir félagsins eru Fasteignin Austurstræti 10A. 4. hæð. Fasta númer: 222-2989. Á fasteigninni hvílir lán frá Virðingu að upphæð kr. 49,000,000,- sem mun fylgja með eigninni. Fasteignagjöld skulu vera í skilum miðað við kaupsamnings dag. Kaupverð félagsins er kr 115,000,000“ og nánar var tekið fram í samningnum hvernig það skyldi greiðast, meðal annars með fasteigninni Gjáhellu 7. Þá kom fram að skipta skyldi um stjórnarmenn og prókúruhafa Austurstrætis 10 ehf. og Gjáhellu 7 ehf. við undirritun kaupsamnings. Í samningnum sagði að báðir aðilar ábyrgðust að engar aðrar skuldbindingar fylgdu félögunum og að afhending eignanna og frágangur skjala skyldi vera fyrir 15. desember 2014. Þá kom fram að kaupandi gæti farið fram á að viðskiptin gengju til baka ef ekki fengist leyfi til að breyta fasteigninni í löggilta íbúð. Í lok samningsins sagði svo: „Viðauki: Yfirlýsing er varðar umsókn til Reykjavíkurborgar um að breyta skráningu Austurstrætis og fá íbúðarleyfi.“

II

Eins og nánar greinir í hinum kærða úrskurði höfðaði sóknaraðili mál þetta hendur varnaraðila 3. febrúar 2015 með þeim dómkröfum í fjórum liðum sem í úrskurðinum greinir. Í stefnu málsins sagði að í beinu framhaldi af undirritun kaupsamningsins 30. október 2014 hafi sóknaraðili fengið fasteignina Austurstræti 10A afhenta og varnaraðili fasteignina Gjáhellu 7 og 24. nóvember 2014 hafi sóknaraðili greitt varnaraðila 1.500.000 krónur inn á þá fjárhæð sem hann hafi átt að reiða fram við undirritun kaupsamningsins. Í framhaldinu hafi sóknaraðili fengið arkitektastofu til að teikna þær breytingar sem hann hugðist gera á fasteigninni og leggja inn byggingarleyfi. Sóknaraðili hafi mætt til fundar hjá lögmanni varnaraðila 15. desember 2014 og þá greitt eftirstöðvar þess sem átti að inna af hendi við undirritun kaupsamnings, 14.500.000 krónur. Með bréfi 19. desember 2014 hafi varnaraðili lýst yfir riftun kaupsamningsins og með bréfi 23. desember sama ár hafi sóknaraðili andmælt riftuninni. Umboðsmaður sóknaraðila hafi komist að því 15. janúar 2015 að varnaraðili hafi brotið sér leið inn í fasteignina Austurstræti 10A og skipt um læsingar á útihurð í sameign og útihurð að hinni seldu fasteign. Í framhaldinu hafi komið í ljós að varnaraðili hafi verið með hóp manna við framkvæmdir á eigninni. Byggingarfulltrúinn í Reykjavík hafi að kröfu umboðsmanns sóknaraðila farið á staðinn og þá hafi verið upplýst að verið væri að innrétta eignina til útleigu fyrir Alþingi.

Hinn 16. nóvember 2014 afsöluðu Darri Örn og Örvar Hilmarssynir Hagbyggi ehf. með starfsstöð að Austurstræti 10A, Reykjavík, fasteigninni „Austurstræti 10A Merkt 01-0401 Fastano 222-2989... án kvaða af hálfu afsalsgjafa.“ Í afsalinu kom fram að kaupverðið væri að fullu greitt og afsalshafi hefði tekið við eigninni við undirritun kaupsamnings. Fyrir hönd seljanda undirrituðu afsalið þeir Darri Örn og Örvar en varnaraðili fyrir hönd kaupanda. Afsal þetta var móttekið til þinglýsingar degi síðar. Með afsali sem einnig var frá 16. nóvember 2014 afsalaði Hagbyggir ehf. sömu fasteign til Austurstrætis 10 ehf. og sagði þar meðal annars að kaupverðið væri að fullu greitt, uppgjör arðs og gjalda hefði farið fram, kaupandi yfirtæki áhvílandi veðskuldir og afsalshafi tæki við eigninni við undirritun afsals. Varnaraðili undirritaði afsalið bæði fyrir hönd seljanda og kaupanda og var það móttekið til þinglýsingar degi síðar. Með áðurgreindri tilkynningu 19. desember 2014 lýsti varnaraðili yfir „riftun á kauptilboði, dags. 30. október 2014, um Austurstræti 10 ehf., kt. 461014-1270, vegna verulegra vanefnda tilboðsgjafa.“ Í tilkynningunni voru ástæður riftunarinnar tilgreindar vanefndir sóknaraðila við „að klára sín mál er vörðuðu afléttingu veðskulda og stofnun félags í kringum Gjáhelluna. Í dag eru enn kr. 21.000.000,- að nafnvirði áhvílandi á umræddri fasteign.“

Meðal gagna málsins er húsaleigusamningur 23. desember 2014 „um húsnæðið, fastanúmer 222-2989, Austurstræti 10A, Reykjavík“ milli Austurstrætis 10 ehf., kt. 461014-1270, sem leigusala og Alþingis sem leigutaka þar sem síðastgreind fasteign var leigð Alþingi til sjö ára. Undir leigusamninginn ritaði varnaraðili „Pr.Pr. Austurstræti 10 A ehf“ fyrir hönd leigusala og var samningurinn móttekinn til þinglýsingar 20. janúar 2015.  Með afsali 17. febrúar 2015 seldi og afsalaði Austurstræti 10 ehf. „Fasteigninni að Austurstræti 10A, 4. hæð, fastanúmer 222-2989“ til Deborah Dagbjartar Blyden. Í afsalinu kom fram að samkomulag væri „um greiðslu kaupverðs hinnar seldu eignar og hefur það allt verið greitt ... Ennfremur yfirtekur kaupandi sem leigusali gagnvart Alþingi sem leigutaka þinglýstan húsaleigusamning, dags. 23. desember 2014.“ Undir samninginn ritaði varnaraðili fyrir hönd afsalsgjafa.

III

Í fyrri málslið 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga kemur fram að sé mál sem varðar réttindi yfir fasteign sótt fyrir dómstóli geti dómurinn ákveðið með úrskurði að stefnunni eða útdrætti úr henni megi þinglýsa. Eins og greinir meðal annars í dómi Hæstaréttar 24. október 2013 í máli nr. 663/2013 felur úrræði þetta í sér heimild til að þinglýsa til bráðabirgða stefnu máls og hefur það að markmiði að gera viðsemjendum þinglýsts eiganda fasteignar viðvart um ágreining sem varðar réttindi yfir eigninni. Er stefnanda, sem gerir tilkall til réttinda yfir fasteign, veitt færi á með þessu úrræði að verja hagsmuni sína meðan beðið er dóms um hinn efnislega rétt. Þjónar þinglýsingin því markmiði að koma í veg fyrir að grandlaus viðsemjandi þinglýsts eiganda geti í skjóli traustfangsreglna unnið rétt yfir eigninni ósamrýmanlegan réttindum stefnanda.

Í 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga er ekki tilgreint hver séu skilyrði þess að heimildar samkvæmt ákvæðinu verði neytt, en í lögskýringargögnum kemur fram að dómara myndi ekki vera rétt að ákveða þetta nema aðstæður væru svipaðar því sem 2. mgr. 27. gr. laganna gerir ráð fyrir. Af þeirri tilvísun leiðir að stefnandi þarf að færa veigamikil rök fyrir staðhæfingu sinni um að hann kunni að hafa öðlast tiltekin réttindi yfir viðkomandi fasteign. Eins og kemur fram í síðastgreindum dómi Hæstaréttar standa andspænis hagsmunum stefnanda af því að fá stefnu máls þinglýst þeir hagsmunir þinglýsts eiganda að geta ráðstafað eign sinni með löggerningi, en ljóst má vera að það úrræði sem mælt er fyrir um í 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga er til þess fallið að skerða þá ráðstöfunarheimild vegna þeirrar óvissu sem tilvist hugsanlegra réttinda stefnanda kann að skapa.

Eins og fyrr greinir höfðaði sóknaraðili mál þetta á hendur varnaraðila 3. febrúar 2015. Með dómkröfum sínum leitar sóknaraðili viðurkenningar á því í fyrsta lagi að kaupsamningurinn um einkahlutafélagið Austurstræti 10 frá 30. október 2014 sé í gildi, í öðru lagi að viðurkennt verði að meðal eigna þess einkahlutafélags sem keypt var sé fasteignin Austurstræti 10A í  Reykjavík með fastanúmerinu 222-2989 og í þriðja lagi að viðurkennd verði skaðabótaskylda varnaraðila vegna fjártjóns sóknaraðila af völdum leigusamnings þess er varnaraðili gerði fyrir hönd Austurstrætis 10 ehf. við Alþingi 23. desember 2014. Eins og sóknaraðili hagar kröfugerð sinni í fyrsta og öðrum lið samkvæmt framansögðu er fullnægt því skilyrði fyrri málsliðar 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga að mál hans á hendur varnaraðila varði réttindi yfir fasteign og verður kröfu sóknaraðila um þinglýsingu stefnu málsins eða útdrætti úr henni því ekki hafnað á þeirri forsendu að þessu frumskilyrði sé ekki fullnægt.

Í efnisþætti málsins greinir aðila meðal annars á um hvort varnaraðila hafi verið heimilt að rifta kaupsamningnum 30. október 2014 með fyrrgreindri tilkynningu 19. desember sama ár. Í kærumáli þessu verður hvorki tekin efnisleg afstaða til þess ágreinings né annarra í efnisþætti málsins, enda verður það einungis gert og dómur á þau lagður eftir að þau hafa verið skýrð við meðferð málsins fyrir dómi. Allt að einu hefur sóknaraðili fært nægjanleg rök fyrir þeirri staðhæfingu sinni að hann kunni í skjóli kaupsamningsins 30. október 2014 að hafa öðlast slík réttindi yfir fasteign þeirri sem málið varðar að rétt sé að fallast á kröfu hans um þinglýsingu stefnunnar. Breytir engu í þessu tilliti þótt fasteigninni hafi verið afsalað með þeim hætti sem áður greinir 17. febrúar 2015.

Eftir þessum úrslitum verður varnaraðila gert að greiða sóknaraðila kærumálskostnað eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Sóknaraðila, Kristjáni Georg Jósteinssyni, er heimilt að láta þinglýsa stefnu í máli sínu á hendur varnaraðila, Kjartani Guðfinni Björgvinssyni, á fasteignina Austurstræti 10A í  Reykjavík með fastanúmerinu 222-2989.

Varnaraðili greiði sóknaraðila 500.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 12. mars 2015.

Mál þetta var höfðað 3. febrúar 2015 og tekið til úrskurðar 26. sama mánaðar.

Stefnandi er Kristján Georg Jósteinsson, Lindarbraut 9, Seltjarnarnesi. Stefndi er Kjartan Guðfinnur Björgvinsson, Garðatorgi 7, Garðabæ.

Dómkröfur stefnanda í málinu eru þessar samkvæmt stefnu:

1. Að viðurkennt verði með dómi að í gildi sé samningur milli stefnanda og stefnda, dags. 30. október 2014, um kaup stefnanda á einkahlutafélaginu Austurstræti 10A, kt. 461014-1270, af stefnda, fyrir 115.000.000 krónur.
2. Að viðurkennt verði með dómi að í framangreindum kaupum skuli samkvæmt samningi aðila, sbr. 1. tölulið dómkrafna, eignir hins selda félags, Austurstrætis 10A ehf., vera: Fasteignin Austurstræti 10A, fastanúmer 222-2989, Reykjavík.
3. Að viðurkennd verði með dómi skaðabótaskylda stefnda á fjártjóni stefnanda vegna leigusamnings, dags. 23. desember 2014, sem stefndi gerði fyrir hönd Austurstrætis 10A ehf. um leigu á fasteigninni Austurstræti 10A, fastanúmer 222-2989, Reykjavík, til Alþingis.
4. Að stefnda verði gert að greiða stefnanda málskostnað.

Við þingfestingu málsins setti stefnandi fram þá kröfu, með vísan til 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, að dómari kveði á um það í úrskurði að stefnu málsins eða útdrætti úr henni megi þinglýsa á fasteignina Austurstræti 10A, fastanúmer 222-2989, Reykjavík. Stefndi hefur mótmælt þeirri kröfu stefnanda. Að undangengnum munnlegum málflutningi 26. febrúar sl. var krafan tekin til úrskurðar. Hefur hvor málsaðila gert kröfu um málskostnað úr hendi hins vegna þessa þáttar málsins.

I

Stefnandi byggir kröfu sína um að dómari ákveði með úrskurði að stefnu málsins eða útdrætti úr henni megi þinglýsa á fasteignina Austurstræti 10A, Reykjavík, á því að í málinu krefjist hann viðkenningar á því að í gildi sé samningur málsaðila, dagsettur 30. október 2014, um kaup stefnanda á einkahlutafélaginu Austurstræti 10A af stefnda. Samkvæmt samningnum skuli eignir hins selda félags vera fyrrnefnd fasteign. Stefndi hafi hins vegar ekki fengist til þess að standa við skyldur sínar samkvæmt samningi aðila. Á meðan stefnandi afli sér viðurkenningar á réttindum sínum fyrir dómstólum hafi stefndi, sem út á við haldi enn formlegum heimildum til að skuldbinda Austurstræti 10A ehf., ítrekað sýnt að hann skirrist ekki við að skuldbinda félagið við löggerninga sem séu í andstöðu við réttindi stefnanda og girði jafnframt fyrir að stefndi geti staðið við samningsskyldur sínar samkvæmt samningi aðila, falli dómur á þann veg að samningurinn verði talinn vera í gildi. Þannig hafi stefndi gert samning fyrir hönd félagsins 23. desember 2014 um útleigu á áðurnefndri fasteign til Alþingis í sjö ár. Hinn 26. janúar 2015 hafi stefndi síðan tekið lán í nafni félagsins hjá Virðingu hf. að fjárhæð 47 milljónir króna gegn veði í fasteigninni.

Samkvæmt framansögðu sé ljóst að stefnanda sé nauðsyn á úrskurði um að þinglýsa megi stefnu málsins eða útdrætti úr henni á fasteignina, sem sé eina eign Austurstrætis 10A ehf., þannig að koma megi í veg fyrir að stefndi geti valdið stefnanda frekari réttarspjöllum tengdum samningi aðila og eignarrétti stefnanda að félaginu og fasteigninni þar til dæmt verður um gildi samningsins.

Um lagarök fyrir kröfu sinni vísar stefnandi til 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sbr. 2. mgr. 27. gr. sömu laga, sem og meginreglna samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga.

II

Við munnlegan málflutning mótmælti stefndi kröfu stefnanda um þinglýsingu stefnu eða útdráttar úr henni. Stefndi bendir á að mál þetta varði ekki réttindi yfir fasteign heldur kaup á einkahlutafélagi. Um ágreining aðila fari því samkvæmt almennum reglum kröfuréttar en ekki lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sem stefnandi reisi kröfu sína á, sé það skilyrði að mál varði réttindi yfir fasteign. Af framansögðu sé ljóst að svo hátti ekki til í þessu máli. Lagaskilyrði skorti því til að verða við kröfu stefnda um þinglýsingu stefnu eða útdráttar úr henni.

Stefndi bendir einnig á að Austurstræti 10A ehf. eigi ekki lengur hina umdeildu fasteign. Félagið hafi selt fasteignina til Deborah Dagbjartar Blyden með afsali 17. febrúar sl. Hún sé nú þinglýstur eigandi fasteignarinnar en ekki félagið. Sú staðreynd ein og sér girði fyrir það, í ljósi annarra reglna þinglýsingalaga, að fallist verði á kröfu stefnanda.

Þá byggir stefndi einnig á því að honum hafi verið heimilt að rifta þeim samningi sem aðilar gerðu með sér 30. október 2014. Stefnandi hafi vanefnt samninginn svo verulega að stefnda hafi verið rétt og skylt að lýsa yfir riftun. Í því sambandi nefnir stefndi meðal annars að stefnandi hafi ekki greitt réttum aðila greiðslur samkvæmt samningi aðila. Þá vísar hann einnig til þess að stefnandi hafi ekki efnt skyldur sínar samkvæmt samningnum er varði Gjáhellu 7 ehf.

Í ljósi framangreinds segir stefndi ljóst að engin efni séu til þess að fallast á kröfu stefnanda um þinglýsingu. Henni beri því að hafna. Krefst stefndi málskostnaðar sérstaklega vegna þessa þáttar málsins.

III

Sú krafa stefnanda sem hér er til úrlausnar er reist á 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Samkvæmt ákvæðinu getur dómari ákveðið með úrskurði að þinglýsa megi stefnu eða útdrætti úr henni í máli er varðar réttindi yfir fasteign. Í athugasemdum sem fylgdu tilvitnuðu ákvæði í frumvarpi til þinglýsingalaga er meðal annars tekið fram að ljóst sé að stefnanda geti varðað miklu að fá þinglýst útdrætti úr stefnu ef stofnað sé til dómsmáls út af réttindum yfir eign, annaðhvort á hinum beina eignarrétti eða óbeinum eignarréttindum.

Kröfur stefnanda í málinu lúta að eignarhaldi á einkahlutafélaginu Austurstræti 10A, að því hverjar teljist vera eignir þess einkahlutafélags og að viðurkenningu á skaðabótaskyldu stefnda á meintu fjártjóni stefnanda vegna leigusamnings sem stefndi gerði fyrir hönd fyrrnefnds einkahlutafélags 23. desember 2013 við Alþingi um fasteignina Austurstræti 10A í Reykjavík. Kröfur stefnanda varða því hvorki bein né óbein eignarréttindi að nefndri fasteign. Þegar virt er orðalag 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sem og tilvitnuð ummæli í athugasemdum er fylgdu frumvarpi til laganna, verður því ekki talið að mál þetta varði réttindi yfir fasteign í skilningi ákvæðisins. Þykja því ekki vera uppfyllt lagaskilyrði til að fallast megi á kröfu stefnanda um að dómari kveði á um það í úrskurði að stefnu málsins eða útdrætti úr henni megi þinglýsa á umrædda fasteign.

Rétt þykir að ákvörðun málskostnaðar vegna þessa þáttar málsins bíði efnisdóms í málinu.

Úrskurð þennan kveður upp Kristinn Halldórsson héraðsdómari.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

Hafnað er kröfu stefnanda, Kristjáns Georgs Jósteinssonar, um að dómari ákveði með úrskurði á grundvelli 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 að stefnu máls þessa eða útdrætti úr henni megi þinglýsa á fasteignina Austurstræti 10A, fastanúmer 222-2989, Reykjavík.

Málskostnaður úrskurðast ekki.