Fimmtudaginn 19. febrúar 2004.
Nr. 299/2003.	Gunnur Petra Þórsdóttir (Jón Steinar Gunnlaugsson hrl.) gegn Stefaníu Kjartansdóttur og Runólfi K. Maack  (Þórunn Guðmundsdóttir hrl.)

 

Fasteignakaup. Galli. Matsgerð.

G, sem keypt hafði fasteign af S og R, hélt eftir lokagreiðslu umsamins kaupverðs vegna leka sem komið hafði fram á eigninni eftir kaupin. Til heimtu greiðslunnar höfðuðu R og S mál á hendur G, sem krafðist sýknu þar sem hún ætti gagnkröfu til skuldajafnaðar. Vísaði G í því sambandi til matsgerðar sem aflað hafði verið að frumkvæði hennar. Gegn mótmælum R og S var ekki unnt að byggja niðurstöðu málsins á matsgerðinni þar sem ekki hafði verið boðað til matsfundar með þeim hætti sem boðið er í 2. mgr. 62. gr. laga nr. 91/1991. Önnur gögn geymdu ekki fullnægjandi upplýsingar um þau atriði sem matsgerð laut að. Vegna þessarar vanreifunar varð ekki lagður efnisdómur á skuldajafnaðarkröfu G og kom hún því ekki til álita í málinu, en krafa S og R var tekin til greina. 

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Árni Kolbeinsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 1. ágúst 2003. Hún krefst sýknu af kröfu stefndu og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Eins og fram kemur í hinum áfrýjaða dómi keypti áfrýjandi húseignina að Fannafold 221, Reykjavík af stefndu með samningi 9. apríl 2001. Stefndu munu áður hafa búið í húsinu frá árinu 1988 er þau keyptu það ófullbúið. Þak hússins mun hafa lekið, en að sögn stefndu töldu þau sig hafa komist fyrir lekann nokkrum árum áður en þau seldu áfrýjanda húsið. Eftir kaupin kom leki fram á ný. Af þessum sökum hélt áfrýjandi eftir lokagreiðslu umsamins kaupverðs að fjárhæð 1.050.000 krónur, sem hún átti að greiða 1. desember 2001. Stefndu höfðuðu málið 10. maí 2002 á hendur áfrýjanda til heimtu greiðslu á eftirstöðvum kaupverðsins. Reisir áfrýjandi kröfu sína um sýknu á því að um sé að ræða galla á húsinu á ábyrgð stefndu. Skilaði hún greinargerð sinni 25. júní sama árs og krafðist sýknu þar sem hún ætti gagnkröfu til skuldajafnaðar. Hafði að hennar beiðni verið dómkvaddur matsmaður 12. apríl 2002 til að skoða og meta nánar tilgreind atriði varðandi þak hússins og meta kostnað við úrbætur. Matsmaðurinn skilaði skýrslu 16. september 2002. Taldi hann lekann aðallega stafa af gölluðum þéttingum um þakglugga hússins, en auk þess væri ekki ólíklegt að við viss veðurskilyrði læki meðfram ryðguðum nöglum þakklæðningarinnar. Þá væri þakjárnið ekki neglt á svokallaðar lektur eins og venja sé til, heldur lagt beint á þakpappann og neglt í gegnum hann. Hefði það í för með sér hættu á leka. Þá væri ástand þakjárnsins „almennt mun verra” en aldur þess gæfi tilefni til. Hins vegar taldi matsmaðurinn að hvorki hefðu orðið umtalsverðar skemmdir á innviðum þaksins né einangrun þess. Taldi hann nauðsynlegt að endurnýja ytri hluta þakglugga ásamt gleri. Þá lagði hann til að nýr tjörupappi yrði lagður á súðklæðninguna. Jafnframt yrði lagt nýtt þakjárn með lektum undir. Taldi matsmaðurinn að kostnaður við þessar framkvæmdir yrði 2.662.900 krónur, án tillits til endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu á verkstað.

II.

Stefndu mótmæla gildi framkominnar matsgerðar. Reisa þau mótmæli sín meðal annars á að þau hafi ekki verið boðuð til matsfundar og verði því ekki á matsgerðinni byggt. Áfrýjandi telur þau mótmæli of seint fram komin.

Samkvæmt framangreindu fór mat hins dómkvadda manns fram eftir að stefndu höfðuðu málið. Við aðalmeðferð þess í héraði var matsmaður ítarlega spurður af lögmanni stefndu um hvernig staðið var að boðun á umræddan matsfund. Stefndu kveðast síðan, að fengnum svörum matsmannsins, hafa borið fyrir sig þá málsástæðu við munnlegan flutning málsins að ekki yrði byggt á matinu vegna þessa galla við framkvæmd matsins. Verður fallist á með stefndu að málsástæðan sé nægilega snemma fram komin.

Samkvæmt matsgerð var matsfundur haldinn 24. júní 2002 að Fannafold 221. Var þá mætt af hálfu málsaðila. Á fundinum, sem stóð í tæpa klukkustund, lagði áfrýjandi fram fjórar ljósmyndir sem sýna áttu ummerki um leka í desember 2001, ljósrit af byggingarnefndarteikningum af húsinu, en stefndu lögðu fram bréf til lögmanns þeirra. Þá var bókað að vettvangsskoðun hafi farið fram. Einnig segir í skýrslu matsmannsins að hann hafi farið aftur á vettvang 7. september sama árs en „daginn áður tilkynnti hann á skrifstofu viðkomandi lögmanna að nánari vettvangsskoðun myndi fara fram kl. 13 laugardaginn 7. sept. Þeir mættu ekki við vettvangskönnunina en 2 trésmiðir aðstoðuðu matsmann með því að fjarlægja áfellur og þakklæðningu í kringum gluggann svo hægt væri að sjá innri frágang þéttinga við gluggann og kanna þéttleika þeirra.“ Fleiri matsfundir voru ekki haldnir. Við skýrslugjöf fyrir héraðsdómi kvaðst matsmaður ekki geta staðfest með hvaða hætti hann hafi boðað til síðari matsfundarins, en telja að hann hafi annað hvort hringt í ritara hjá lögmönnum málsaðila, eða sent bréf, jafnvel með tölvupósti.

Samkvæmt 2. mgr. 62. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála skal matsmaður tilkynna aðilum með sannanlegum hætti hvar og hvenær verði metið. Þá er kveðið á um að matsmanni sé rétt að afla sér gagna til afnota við matið, en aðilum sem eru viðstaddir skal þá gefinn kostur á að tjá sig um þau eftir þörfum. Af því sem að framan er rakið er ljóst að ekki var boðað til hins síðari matsfundar með þeim hætti sem lög bjóða. Var það þeim mun brýnna þar sem þá skyldi kannað ástand þaksins eftir að fjarlægðar hefðu verið þakplötur og þéttingar umhverfis þakglugga. Er niðurstaða matsgerðar reist á því, sem kom í ljós við þá skoðun. Verður af þeim sökum ekki unnt að byggja niðurstöðu málsins á framkominni matsgerð, hvorki um ástand þaksins né kostnað við úrbætur. Um þessi atriði hafa önnur gögn málsins ekki að geyma fullnægjandi upplýsingar. Vegna þessarar vanreifunar verður ekki lagður efnisdómur á skuldajafnaðarkröfu áfrýjanda og kemur hún því ekki til álita í málinu.

Með þessum athugasemdum verður staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um annað en málskostnað.

Áfrýjandi greiði stefndu málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðinn verður í einu lagi, eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Áfrýjandi, Gunnur Petra Þórsdóttir, greiði stefndu, Stefaníu Kjartansdóttur og Runólfi K. Maack, samtals 550.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 5. maí 2003.

Mál þetta, sem dómtekið var 8. apríl s.l., er höfðað með stefnu birtri 10. maí s.l.

Stefnendur eru Stefanía Kjartansdóttir, kt. [...], Gautavík 11, Reykjavík og Runólfur K. Maack, kt. [...], Þrastarlundi 6, Garðabæ.

Stefnda er Gunnur Petra Þórsdóttir, kt[...], Fannafold 221, Reykjavík.

Dómkröfur stefnenda eru þær að stefndu verði dæmt skylt, gegn útgáfu afsals frá stefn­endum til stefndu fyrir fasteigninni að Fannafold 221 í Reykjavík, til að greiða stefn­endum kr. 1.050.000 ásamt dráttarvöxtum af þeirri fjárhæð frá 1. desember 2001 til greiðsludags á grundvelli 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001.  Þá er krafist dráttarvaxta samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af kr. 5.632.295 frá 9. apríl 2001 til 18. apríl sama ár.  Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt reikningi.

Dómkröfur stefndu eru þær aðallega að hún verði sýknuð af kröfum stefnenda en til vara er krafist lækkunar á kröfu stefnenda í formi afsláttar eða skaðabóta sem nemi nið­urstöðu matsgerðar matsmanns.  Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt reikningi.

Málavextir.

Málavextir eru þeir að stefnda keypti af stefnendum húseignina að Fannafold 221 hér í borg með kaupsamningi dagsettum 9. apríl 2001.  Umsamið kaupverð var kr. 23.000.000 og skyldu kr. 13.682.295 greiðast með peningum, þar af skyldi kr. 1.000.000 greiðast við undirritun kaupsamnings, kr. 4.000.000 skyldu greiðast við undir­ritun kaupsamnings með peningum úr láni frá lífeyrissjóði V.R. sem færi á 2. veð­rétt, sbr. 2. tl. kaupsamnings og kr. 1.632.295 með peningum úr láni frá líf­eyr­is­sjóði V.R. sem færi á 3. veðrétt, sbr. 3. tl. kaupsamnings.  Upplýst hefur verið að greiðslur samkvæmt 2. og 3. tl. kaupsamnings voru ekki inntar af hendi fyrr en 18. apríl sama ár.  Yfirteknar skuldir voru kr. 2.897.705 og kr. 6.420.000 skyldu greiðast með fasteignaveðbréfi.  Eignin var afhent við undirritun kaupsamnings.

Fram hefur komið í málinu að stefnda skoðaði eignina þrisvar sinnum.  Óumdeilt er að lekamerki sáust við þakglugga og halda stefnendur því fram að þau hafi tjáð stefndu að þau vonuðust til að komist hefði verið fyrir lekann en stefnda heldur því fram að þau hafi tjáð henni að um gamlan leka við þakglugga væri að ræða sem gert hefði verið við og hefði verið komist fyrir lekann.  Stefnda heldur því fram að þar sem hún taldi sig vera að kaupa fasteign af sérfræðingi á sviði bygginga hafi hún ekki talið nauð­synlegt að sannreyna þessar upplýsingar.  Komið hefur fram í málinu að stefn­andi Runólfur er vélaverkfræðingur að mennt og kvaðst hann fyrir dómi ekki kunna sér­stök skil á byggingamannvirkjum.  Stefnda mun hafa orðið vör við leka 20. júlí sama ár og þar sem slíkt hafi aðeins einu gerst frá afhendingu eignarinnar taldi hún ekki ástæðu til að halda eftir greiðslu þar sem henni þótti líklegt að um einstakan at­burð væri að ræða miðað við upplýsingar stefnenda.  Stefnda varð aftur vör við leka á gamlársdag sama ár  og var lekinn það mikill að hún mun hafa þurft að setja fötu undir hann til að koma í veg fyrir skemmdir á gólfefni.  Stefnda fékk Björn Marteinsson, arkitekt og verkfræðing hjá Rannsóknastofnun byggingariðnaðarins til að kanna or­sakir lekans en í skýrslu hans dagsettri 6. desember sama ár kemur fram að sökum þess að snjór var á þakinu hafi ekki verið talin ástæða til að skoða það að utan.  Gat hann því ekki gert sér grein fyrir orsökum lekans.

Stefnda átti að greiða lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi kr. 1.050.000 þann 1. desember sama ár en vegna lekans ákvað hún að halda þeirri greiðslu eftir.  Samkvæmt matsbeiðni stefndu dagsettri 6. mars 2002 var Freyr Jóhannesson, bygg­inga­tæknifræðingur, dómkvaddur 12. apríl 2002 til að meta orsakir lekans og áætla kostnað við endurbætur.  Matsgerð hans er dagsett 16. september sama ár og lýsir hann lé­legu ástandi þaks og frágangi þakglugga, en húsið mun vera rúmlega 10 ára gamalt.  Munu ýmsir vankantar hafa verið á þéttingu milli áfella og glers, áfella og glugga ásamt gölluðum frágangi milli gluggakarms og þakpappa..  Voru ummerki um leka víða í kringum gluggann og blikkplötuklæðning víða talsvert ryðguð.  Taldi mats­maður þaklekann stafa í meginatriðum af gölluðum þéttingum í kringum þakglugga en þó taldi hann ekki ólíklegt að við viss veðurskilyrði geti lekið meðfram ryðguðum nöglum þakklæðningarinnar.  Hann taldi það ágalla að þakklæðningin var ekki negld á lektur heldur lögð beint á þakpappann og negld í gegnum hann, en það hafi í för með sér lekahættu.  Þá væri þakhalli í lágmarki eða um 15°.  Sagði matsmaður þá tegund þakjárns sem var á húsinu ekki vera selda hér á landi lengur og væri ekki skipt um járn á öllu húsinu hefði það verulegt útlitslýti í för með sér.  Lagði matsmaður til eftir­far­andi:  1. Að settur yrði tjörupappi á súðklæðninguna sem límdur er á samskeytum og ásoð­inn pappi yfir kili og við skotrennur, 2. Að settar verði lektur undir þakjárnið úr 45x70 mm gagndreyptri furu með fjarlægðarklossum lögðum í asfalt þar sem lekturnar eru skrúfaðar niður í sperrur, 3. Að sett verði nýtt þakjárn ásamt tilheyrandi áfellum við þakrennur, kjöljárn með þéttingum og nýjar skotrennur.  Taldi matsmaður kostnað vegna þessa nema kr. 2.662.900.

Málsástæður og lagarök stefnenda.

Stefnendur byggja á því að þau hafi í öllum atriðum staðið við sinn hluta kaup­samn­ings aðila.  Hafi aðalskylda þeirra falist í afhendingu hinnar seldu eignar í um­sömdu ástandi og hafi þau efnt þá skyldu.  Stefnda hafi hins vegar ekki staðið við sínar skyldur samkvæmt kaupsamningnum að öllu leyti.  Byggja stefnendur á því að gegn út­gáfu afsals fyrir eigninni eigi þau rétt til dómkröfu sinnar.  Í fyrsta lagi er á því byggt að stefnda hafi ekki innt af hendi greiðslur samkvæmt 2. og 3. tl. kaupsamnings fyrr en 18. apríl 2001.   Með vísan til 1. mgr. 9. gr. vaxtalaga nr. 25/1987 eigi stefn­endur því rétt á dráttarvöxtum af kr. 5.632.295 í þá 9 daga  sem vanefndir stefndu hafi staðið yfir.  Í öðru lagi hafi stefnda vanefnt að greiða lokagreiðslu kaupsamnings að fjár­hæð kr. 1.050.000 á umsömdum gjalddaga 1. desember sama ár.  Er sú krafa stefn­enda byggð á 6. tl. kaupsamnings og almennum reglum samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga og efndir fjárskuldbindinga.

Stefnendur hafna því að um leyndan galla á fasteigninni sé að ræða.  Það sé óum­deild grundvallarregla í fasteignakaupum að kaupandi geti ekki beitt fyrir sig van­efnda­úrræðum vegna galla sem eru á hinu selda og honum er kunnugt um, sbr. 47. gr. laga nr. 39/1922 og 1. mgr. 20. gr. laga nr. 50/2000.  Stefnda hafi skoðað fasteignina þrisvar sinnum og hafi henni verið sagt frá því að eignin hefði lekið og var henni bent á lekaummerki.  Hefðu stefnendur því sinnt upplýsingaskyldu sinni og engu leynt um leka­vandamálið.  Hefði stefndu verið tjáð að reynt hefði verið að komast fyrir lekann og að hefði ekki lekið um nokkurt skeið.  Stefnendur byggja á því að þau hafi enga ábyrgð tekið á því að komist hefði verið fyrir lekann um ókomna tíð.  Viðurkennt sé af hálfu stefndu að hún hafi verið upplýst lekann áður en gengið var til samninga og hafi hún þrátt fyrir vitneskju um lekavandamál keypt eignina.  Ef ummerki um skemmdir séu sjáanleg gefi það kaupanda ríkt tilefni til rækilegrar skoðunar og eftir atvikum að leita sérfræðiaðstoðar.  Stefnda hafi engan reka gert að því að skoða fasteignina nánar þrátt fyrir upplýsingar stefnenda.  Verði því að telja að stefndu hafi verið kunnugt um að fasteignin gæti lekið aftur og sé því ekki um að ræða galla í lögfræðilegum skiln­ingi sem veiti rétt til vanefndaúrræða.

Stefnendur byggja á því að stefnda hafi sýnt af sér mikið tómlæti með því að til­kynna stefnendum ekki tafarlaust um lekann.  Hafi stefnda greitt drjúgan hluta kaup­verðsins eftir að lekið hafi.  Þegar komið hafi að lokagreiðslu hafi stefnda kosið að tefla fram þeirri málsástæðu að um leyndan galla hafi verið að ræða.  Byggja stefn­endur á því að í þessu tómlæti stefndu felist viðurkenning á því að henni hafi verið kunn­ugt um að eignin hefði lekið og ekki væri um leyndan galla að ræða.

Málskostnaðarkrafa stefnenda er reist á 130. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefndu.

Stefnda byggir sýknukröfu sína að því er varðar dráttarvexti af greiðslum samkvæmt 2. og 3. tl. kaupsamnings á því að rétt sé að greiðslurnar hafi ekki borist stefn­endum fyrr en 18. apríl 2001.  Hafi stefnendum mátt vera kunnugt að þær greiðslur yrði ekki hægt að inna af hendi fyrr en eftir þinglýsingu skuldabréfa sem legið hafi frammi við undirritun kaupsamnings.  Þar sem kaupsamningurinn gefi til kynna að þessar greiðslur séu andvirði skuldabréfa með veði í umræddri eign hafi stefn­endum mátt vera ljóst að þessar greiðslur bærust ekki fyrr en nokkru eftir undir­ritun kaupsamningsins.  Hafi stefnendur samþykkt þessa ráðstöfun með undirritun á kaup­samninginn án nokkurra athugasemda.

Stefnda byggir á því að stefnendur hafi tjáð henni þegar hún skoðaði eignina að hún hefði lekið og að þau hefðu komist í veg fyrir lekann, en gömul lekamerki hafi sést við þakglugga.  Stefnda hafi verið að kaupa fasteign af sérfræðingi á sviði bygg­inga og því ekki talið nauðsynlegt að sannreyna þær upplýsingar sem henni hafi verið gefnar.  Stefnda byggir á  því að hún hafi strax haft samband við fasteignasölu þá sem annast hafi um sölu eignarinnar er hún hafi orðið vör við lekann 20. júlí 2001.  Fast­eigna­salinn hafi ekki sinnt þeirri skyldu sinni að hafa milligöngu um að stefnendum yrði tilkynnt um lekann fyrr en eftir ítrekuð tilmæli frá stefndu og eigi því tóm­læt­is­sjón­armið ekki við í málinu.  Stefnda segist ekki hafa haldið eftir greiðslum 1. september og 1. október 2001 þar sem hún hafi talið að um einstakan lekaatburð hafi verið að ræða.

Stefnda byggir á því að stefnendur hafi staðfest við stefndu að búið væri að koma í veg fyrir lekann.  Hafi stefnda ekki átt þess kost að kanna sérstaklega hvort sú væri raunin og hafi henni þótt rétt að treysta upplýsingum stefnanda Runólfs, en hann sé véla­verkfræðingur sem hafi að sögn stefndu yfir 20 ára reynslu á sviði bygg­inga­framkvæmda.

Stefnda byggir á því að hún eigi skuldajafnaðarkröfu á hendur stefnendum um skaða­bætur eða afslátt vegna leyndra galla sem verið hafi á hinu selda og vanefnda stefn­enda á því að hafa ekki afhent hina seldu eign í umsömdu ástandi.  Telur stefnda sig hafa rétt til að halda eftir greiðslum með stoð í 21. tl. kaupsamnings aðila. 

Stefnda vísar til almennra reglna kröfu- og samningaréttar um loforð og skuld­bind­ingargildi samninga og V. kafla laga nr. 50/2000, sérstaklega 40. gr.

Málskostnaðarkrafa stefndu er reist á XXI. kafla laga nr. 91/1991.  

Niðurstaða.

Ágreiningur aðila máls þessa snýst annars vegar um það hvort stefnendur eigi rétt á dráttarvöxtum í níu daga sökum þess að greiðsla samkvæmt 2. og 3. tl. kaup­samnings barst þeim ekki við undirritun kaupsamnings 9. apríl 2001 heldur 18. apríl sama ár og hins vegar hvort stefnendur hafi sérstaklega ábyrgst að lekavandamál sem verið hafði á eigninni væri ekki lengur fyrir hendi.  Óumdeilt er að stefnda hefur ekki staðið stefnendum skil á lokagreiðslu vegna kaupsamningsins, kr. 1.050.000, sem inna átti af hendi 1. desember 2001, en stefnda telur sig eiga rétt á skaðabótum eða afslætti vegna leyndra galla sem verið hafi á eigninni.  Telur stefnda sig eiga rétt á að halda þessari greiðslu eftir með stoð í 21. tl. kaupsamnings og krefst skuldajafnaðar við kröfu stefnenda og byggir þá kröfu sína á niðurstöðu dómkvadds matsmanns.

Samkvæmt 2. og 3. tl. kaupsamnings aðila skyldi stefnda við undirritun kaup­samnings greiða stefnendum samtals kr. 5.632.295, en sérstaklega er tekið fram að peningar vegna þessarar samningsgreiðslu fáist úr láni frá lífeyrissjóði V.R. sem tryggt skyldi með 2. og 3. veðrétti á umræddri fasteign.  Óumdeilt er að greiðsla samkvæmt þessum samningslið barst ekki fyrr en níu dögum síðar.  Ekki hefur verið leitt í ljós að stefnendur hafi hreyft nokkrum athugasemdum af þessum sökum fyrr en í bréfi til stefndu dagsettu 5. desember 2001, en þá hafði risið ágreiningur með aðilum vegna leka­vandamála.  Augljóst er að fé vegna þessarar samningsgreiðslu var ekki til reiðu við undirritun kaupsamnings og hlýtur aðilum að hafa verið það ljóst að það tekur al­mennt nokkra daga að þinglýsa veðskuldabréfum, framvísa þinglýstu heimildarskjali hjá viðkomandi lífeyrissjóði og fá lánið síðan greitt út.  Verður því ekki fallist á að stefn­endur hafi eins og þessu samningsákvæði var háttað átt rétt á dráttarvöxtum frá undir­ritun kaupsamnings fram að þeim tíma er greiðslan var innt af hendi.  Verður stefnda því sýknuð af kröfum stefnenda að þessu leyti.

Ekki er um það deilt í máli þessu að ummerki við þakglugga á fasteigninni báru með sér að eignin hefði lekið.  Aðilum ber hins vegar ekki saman um hvað þeim fór í milli í þessu sambandi.  Stefnendur halda því fram að þau hafi tjáð stefndu að eignin hefði lekið en þau vonuðust til þess að tekist hefði að koma í veg fyrir lekann.  Stefnda heldur því aftur á móti fram að henni hefði verið tjáð að stefnendum hefði tekist að komast fyrir lekann og þar sem hún taldi sig vera að kaupa fasteign af sérfræðingi á sviði bygginga hafi hún ekki talið nauðsynlegt að sannreyna þessar upplýsingar.

Stefnandi Runólfur skýrði svo frá fyrir dómi að húsið hafi lekið frá upphafi og hafi reynst erfitt að fá verktaka til að bæta úr því.  Hafi lekið minna eftir það en lekinn hafi síðan ágerst.  Hann kvað þak hússins hafa verið yfirfarið árin 1994-95 og hafi þétt­ingar með gluggum verið lagaðar.  Hann kvað að ekki hefði lekið í nokkur ár eftir þetta.  Hann kvað stefnendum hafa verið ráðlagt að láta lekaummerkin sjást og gera ekki við þau og hefði ekki átt að fara fram hjá neinum að lekið hefði með þak­glugg­anum.  Hann kvaðst hafa verið viðstaddur í eitt skipti þegar stefnda skoðaði eignina og kvað hann henni hafa verið tjáð að stefnendur teldu að komist hefði verið fyrir lekann.

Stefnandi Stefanía skýrði svo frá fyrir dómi að hún hefði sýnt stefndu eignina, bent henni á þakgluggann og sagt henni að hann hefði verið vandamál og hefði lekið mikið í upphafi.  Kvaðst hún hafa sagt stefndu að ekki hefði lekið í nokkur ár og von­uðust þau til að tekist hefði að koma í veg fyrir lekann.

Stefnda kvaðst hafa skoðað eignina þrisvar sinnum og kvaðst hún hafa orðið vör við ummerki eftir leka við þakglugga, en sér hefði ekki verið kynnt það að fyrra bragði.  Stefnda kvað stefnanda Stefaníu hafa sýnt sér eignina en ekki stefnandi Runólfur.  Kvað stefnda sér hafa verið tjáð að um gamlan leka væri að ræða sem gert hefði verið við.  Hún kvaðst ekki hafa kallað til fagmann í þeim tilgangi að skoða leka­um­merkin.  Stefnda kvað fyrst hafa lekið 20. júlí 2001 og nú væri ástandið þannig að það leki verulega þegar rigni og séu lekataumar á fimm veggjum og víðar.

Jason Guðmundsson, löggiltur fasteignasali, skýrði svo frá fyrir dómi að stefndu hafi verið gerð grein fyrir því að eignin hefði lekið.  Hann kvað stefnendur hafa tjáð sér að lekið hefði með glugganum einhverjum mánuðum áður en búið væri að lagfæra það.  Hann kvað þetta ekki hafa verið sett í söluyfirlit, enda hefðu lekaummerkin sést vel.  Þá hafi þetta verið rætt við samningsgerð.  Jason kvað stefndu hafa látið vita um lekann 19. október 2001 og hafi stefnendur verið látnir vita um hann í lok nóvember sama ár.

Samkvæmt 47. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, en þau eiga við um lög­skipti aðila með lögjöfnun, enda var kaupsamningur gerður fyrir gildistöku laga nr. 50/2000, getur kaupandi, hafi hann rannsakað söluhlut áður en kaup gerðust eða látið fyrir­farast án sennilegrar ástæðu að rannsaka hlutinn, ekki borið fyrir sig neina þá galla á söluhlut sem hann hefði átt að sjá við þá rannsókn nema seljandi hafi haft svik í frammi.

Ekki er um það deilt að lekið hafði með þakglugga á umræddri fasteign og var stefndu um það kunnugt.  Gögn málsins bera með sér að stefnendur hafi gert sér far um að hylja ekki ummerki eftir lekann og fram kemur hjá fasteignasala þeim er ann­aðist söluna að ekki hafi þótt ástæða til að geta þessa í söluyfirliti enda hefðu leka­um­merkin sést vel.  Stefnda mun hafa skoðað eignina þrisvar sinnum og upplýst hefur verið að hún hafi ekki notið aðstoðar fagmanns við þá skoðun.  Stefndu var ljóst að eignin hafði lekið og bar henni því að kanna sérstaklega hvort úrbóta væri þörf eða hvort tekist hefði að koma í veg fyrir frekari leka.  Stefnda byggir á því að stefnendur hafi ábyrgst að komist hefði verið fyrir lekann en hún ber sönnunarbyrðina fyrir þeirri full­yrðingu sinni.  Ekki liggur fyrir í málinu skrifleg ábyrgðaryfirlýsing af hálfu stefn­enda, en stefndu hefði verið í lófa lagið að krefja þau um slíka yfirlýsingu við samn­ings­gerð til að tryggja sér sönnun að þessu leyti.  Verður stefnda að bera hallann af sönn­unarskorti í þessum efnum og þar sem henni hefur ekki lánast að sanna að stefn­endur hafi ábyrgst að eignin myndi ekki leka í framtíðinni verður skulda­jafn­að­ar­kröf­um hennar því hafnað.

Niðurstaða málsins verður því sú að kröfur stefnenda verða teknar til greina að öðru leyti en því að hafnað er kröfum stefnenda um greiðslu dráttarvaxta vegna greiðslna samkvæmt 2. og 3. tl. kaupsamnings.

Eftir þessum úrslitum ber að dæma stefndu til að greiða stefnendum kr. 400.000 í máls­kostnað.

Hjörtur O. Aðalsteinsson, héraðsdómari kvað upp dóminn.

DÓMSORÐ:

Stefnda, Gunnur Petra Þórsdóttir, greiði stefnendum, Stefaníu Kjartansdóttur og Runólfi K. Maack, kr. 1.050.000 ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 1. desember 2001 til greiðsludags, gegn útgáfu afsals frá stefnendum til stefndu fyrir fasteigninni að Fannafold 221 í Reykjavík.

Stefnda greiði stefnendum kr. 400.000 í málskostnað.