Fimmtudaginn 17. ágúst 2006.
Nr. 350/2006.	Glitnir banki hf. (Einar Páll Tamimi hdl.) gegn Friðrik Vali Karlssyni og Arnrúnu Magnúsdóttur (Árni Pálsson hrl.)

 

Kærumál. Þinglýsing. Fasteign. Kröfugerð.

F og A kröfðust þess að sýslumanni yrði gert að afmá úr fasteignabók þinglýsingu veðskuldabréfs G hf. á fasteign í þeirra eigu og var fallist á það í héraði. Hafði bréfið upphaflega verið tryggt með veði í kjallara fasteignarinnar, sem þá var í eigu T. Síðar var kjallarinn sameinaður íbúð á 1. hæð hússins með eignaskiptasamningi en við þinglýsingu hans urðu þau mistök að veðskuldabréfsins var ekki getið í fasteignabók sameinaðrar íbúðar. Þegar þessi mistök komu í ljós skráði sýslumaður bréfið á fasteignina í fasteignabók á grundvelli 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Ekki var fallist á með F og A að kröfugerð G hf. fyrir Hæstarétti væri haldin þeim annmörkum að vísa bæri málinu frá Hæstarétti. Þá var ekki talið að það skipti máli við leiðréttingu sýslumanns að F og A hefðu aldrei samþykkt að krafa G hf. samkvæmt bréfinu yrði tryggð með veði í eignarhluta þeirra í umræddri fasteign. Þar sem málið var rekið á grundvelli 3. gr. þinglýsingalaga var ekki unnt að taka efnislega afstöðu til kröfu þeirra að því leyti, sem hún var reist á 18. gr. sömu laga. Þá hefði sýslumanni ekki verið annað kleift við leiðréttingu umræddra mistaka en að færa veðréttindi G hf. á hina sameinuðu íbúð enda ekki lengur sérgreind íbúð í kjallara hússins. Var því fallist á kröfu G hf. um að úrskurður héraðsdóms yrði felldur úr gildi.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Árni Kolbeinssin og Garðar Gíslason.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 26. júní 2006, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 3. júlí sl. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Norðurlands eystra 14. júní 2006, þar sem tekin var til greina krafa varnaraðila um að sýslumanninum á Akureyri yrði gert að afmá úr fasteignabók þinglýsingu veðskuldabréfs sóknaraðila upphaflega að fjárhæð 1.750.000 krónur á eignarhluta varnaraðila í fasteigninni Grænugötu 4 á Akureyri. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sbr. 1. gr. laga nr. 6/1992. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og varnaraðilum gert að greiða honum málskostnað í héraði ásamt kærumálskostnaði.

Varnaraðilar krefjast þess aðallega að málinu verði vísað frá Hæstarétti, en til vara að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur. Þá krefjast þau kærumálskostnaðar.

I.

Með hinum kærða úrskurði var sem fyrr segir fallist á kröfu varnaraðila um að sýslumanninum á Akureyri yrði gert að afmá þinglýsingu nánar tilgreinds veðskuldabréfs í eigu sóknaraðila á fasteign þeirra. Verði hinn kærði úrskurður felldur úr gildi, svo sem sóknaraðili krefst fyrir Hæstarétti, verður létt af sýslumanni skyldu til þeirrar gerðar og stendur þá þinglýsing veðskuldabréfsins óröskuð. Þótt sóknaraðili hafi ekki gert kröfu um efnislega breytingu á niðurstöðu úrskurðar héraðsdómara verður að þessu virtu ekki litið svo á að kröfugerð hans sé haldin slíkum annmörkum að vísa beri málinu frá Hæstarétti. Verður aðalkröfu varnaraðila því hafnað.

II.

Samkvæmt gögnum málsins var fyrrnefnt veðskuldabréf gefið út 17. október 2001 af Tryggva Pálssyni til sóknaraðila, sem þá bar heitið Íslandsbanki hf. Fjárhæð skuldabréfsins, 1.750.000 krónur, sem bundin var vísitölu neysluverðs, skyldi endurgreidd ásamt nánar tilteknum vöxtum með 300 jöfnum mánaðarlegum afborgunum. Til tryggingar greiðslu skuldarinnar setti útgefandi bréfsins að veði með 1. veðrétti eignarhluta sinn í fasteigninni Grænugötu 4 á Akureyri, sem mun hafa verið íbúð í kjallara hússins. Veðskuldabréfi þessu var þinglýst 19. október 2001.

Af þinglýsingarvottorði fyrir fasteignina Grænugötu 4 verður ráðið að varnaraðilar hafi fengið afsal fyrir íbúð á 1. hæð hússins 10. október 1997. Eignaskiptasamningur var gerður 12. janúar 2004 fyrir fasteignina Grænugötu 4-6, sem fól í sér að íbúðir í kjallara og 1. hæð hússins nr. 4 voru sameinaðar í eina, en í því var að öðru leyti ein íbúð á 2. hæð. Samningur þessi var meðal annars undirritaður af varnaraðilum, en ekki af Tryggva Pálssyni, sem eftir gögnum málsins átti þó enn eignarhluta í húsinu. Samningnum var þinglýst 16. mars 2004. Fyrir liggur í málinu að þau mistök hafi verið gerð í tengslum við þinglýsingu samningsins að fyrrnefnds veðskuldabréfs sóknaraðila var ekki lengur getið í fasteignabók meðal áhvílandi veðskulda á sameinuðum íbúðum í kjallara og á 1. hæð hússins að Grænugötu 4, heldur hafi aðeins staðið þar veðskuldir, sem fram að því höfðu hvílt á eignarhluta varnaraðila.

Varnaraðilar og Tryggvi Pálsson rituðu yfirlýsingu 29. apríl 2004, þar sem fram kom að með áðurgreindum eignaskiptasamningi hafi fallið niður eignarhluti Tryggva í fasteigninni Grænugötu 4, en hann væri enn eigandi íbúðar í kjallara, sem sameinuð hafi verið íbúð varnaraðila með samningnum. Sagði þar að varnaraðilar og Tryggvi væru sammála um að þessi sameinaða íbúð skyldi vera í óskiptri sameign þeirra, sem þau fyrrnefndu ættu 64% í, en Tryggvi 36%. Jafnframt þessu gerðu varnaraðilar kaupsamning við Tryggva 21. apríl 2004, þar sem þau keyptu eignarhluta hans í eigninni, en af samningnum verður ekki ráðið að neinar veðskuldir hafi þá talist hvíla á þeim hluta eignarinnar, sem svaraði til íbúðarinnar í kjallara. Báðum þessum skjölum var þinglýst 29. apríl 2004.

Með bréfi sýslumannsins á Akureyri 25. janúar 2006 var varnaraðilum tilkynnt að í ljós hafi komið að láðst hafi við þinglýsingu áðurnefnds eignaskiptasamnings að færa í fasteignabók veðskuldabréf sóknaraðila frá 17. október 2001 á sameinaðar íbúðir í kjallara og á 1. hæð hússins að Grænugötu 4. Engu samkomulagi hafi verið framvísað um að veði samkvæmt skuldabréfinu skyldi aflétt. Bæri því að skrá það á nýjan leik á eignina og þá framar réttindum samkvæmt veðskuldabréfi útgefnu 26. nóvember 2004 til Kaupþings banka hf. Leiðrétting þessi hefði þegar verið gerð á grundvelli 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga. Samrit af bréfi þessu var sent sóknaraðila, svo og Kaupþingi banka hf., sem eftir gögnum málsins mun að öðru leyti hafa verið eini veðhafinn í eigninni. Sóknaraðilar, sem kveðast ekki hafa fengið bréf þetta í hendur fyrr en 8. febrúar 2006, leituðu 23. sama mánaðar úrlausnar héraðsdóms um ákvörðun sýslumanns. Mál þetta var þingfest af því tilefni 5. apríl 2006.

III.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga ber sýslumanni að bæta úr, verði hann þess áskynja að færsla í þinglýsingabók sé röng eða mistök hafi ella orðið um þinglýsingu. Eftir ákvæði þessu er slík gerð sýslumanns ekki háð afstöðu þess, sem nýtur þinglýstra réttinda yfir eign. Verður því ekki fallist á með varnaraðilum að máli geti hér skipt að þau hafi aldrei samþykkt að krafa sóknaraðila samkvæmt áðurnefndu veðskuldabréfi yrði tryggð með veði í eignarhluta þeirra í Grænugötu 4.

Varnaraðilar bera fyrir sig að krafa þeirra í málinu eigi stoð í 18. gr. þinglýsingalaga, sem leiði til þess að réttindi samkvæmt veðskuldabréfi sóknaraðila verði að víkja fyrir þinglýstum eignarrétti þeirra, enda sé skilyrðum ákvæðisins fullnægt og þau hafi verið grandlaus í skilningi 19. gr. laganna um atvik, sem vörðuðu brottfall þinglýsingar á veðréttindum sóknaraðila. Um þessa málsástæðu er þess að gæta að heimild er veitt í 18. gr. þinglýsingalaga til að láta réttindi samkvæmt samningi, sem síðar er þinglýst, ganga fyrir eldri þinglýstum réttindum, en það skal ákveðið með dómi. Mál, sem rekið er fyrir dómstólum á grundvelli 3. gr. þinglýsingalaga, getur samkvæmt upphafsorðum 1. mgr. ákvæðisins  einungis lotið að úrlausn sýslumanns um þinglýsingu og er því ljóst að í slíku máli verði engu slegið föstu, sem ekki hefði verið á valdi sýslumanns að ákveða. Eftir hljóðan 18. gr. laganna er sýslumaður ekki bær um að taka ákvörðun um þau atriði, sem ákvæðið tekur til, heldur er það aðeins á færi dómstóla. Verður það því ekki gert á annan hátt en með dómi í einkamáli, sem rekið er eftir almennum reglum. Samkvæmt þessu er ekki unnt í máli þessu að taka efnislega afstöðu til kröfu varnaraðila að því leyti, sem hún er reist á 18. gr. þinglýsingalaga.

Að öðru leyti en að framan greinir hafa varnaraðilar haldið því fram í málinu að sýslumanni hafi verið óheimilt að færa veðréttindi samkvæmt skuldabréfi sóknaraðila á sameinaða íbúð í kjallara og á 1. hæð hússins að Grænugötu 4 í einu lagi, enda hafi þau réttindi upphaflega aðeins hvílt á kjallaraíbúðinni. Varðandi þetta er til þess að líta að eftir þinglýsingu eignaskiptasamningsins frá 12. janúar 2004 er ekki lengur til sérgreind íbúð í kjallara hússins og er þar ekki tilgreint hvert hlutfall sameinuðu íbúðarinnar hafi áður talist til kjallaraíbúðarinnar. Við gerð eignaskiptasamningsins virðast engar ráðstafanir hafa verið gerðar til að útkljá við veðhafa í fyrri íbúðunum tveimur hvernig háttað yrði réttindum þeirra eftir sameiningu íbúðanna. Að þessu virtu var sýslumanni ekki annað kleift við leiðréttingu mistakanna, sem um ræðir í málinu, en að færa veðréttindi sóknaraðila á íbúðina, sem til varð við sameiningu eldri íbúðanna tveggja, en með því var ekki tekin afstaða svo að bindandi sé til þess hvort réttindi sóknaraðila tækju til nýju íbúðarinnar í heild ef til fullnustugerðar kæmi. Eru því ekki efni til að fallast á kröfu varnaraðila á þessum grunni.

Samkvæmt framangreindu verður að taka til greina kröfu sóknaraðila um að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi. Verður varnaraðilum gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem ákveðinn er í einu lagi eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er felldur úr gildi.

Varnaraðilar, Friðrik Valur Karlsson og Arnrún Magnúsdóttir, greiði í sameiningu sóknaraðila, Glitni banka hf., samtals 250.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Norðurlands eystra 14. júní 2006.

Mál þetta sem tekið var til úrskurðar 24. f.m. er til komið vegna kæru Árna Pálssonar hrl. dags. 23. febrúar 2006. Málið var þingfest þann 5. apríl s.l.

Sóknaraðiljar málsins eru Friðrik Valur Karlsson, kt 250770-5459 og Arnrún Magnúsdóttir, kt. 130571-4849, Grænugötu 4, Akureyri.

Varnaraðilji er Íslandsbanki hf., nú Glitnir banki hf., kt. 421289-6549, Skipagötu 14, Akureyri og til réttargæslu Sýslumaðurinn á Akureyri, Hafnarstræti 107, 600 Akureyri.

Sóknaraðiljar krefjast þess að lagt verði fyrir þinglýsingarstjóra að afmá veðskuldabréf Glitnis banka hf. úr þinglýsingarbók fasteignarinnar Grænugötu 4, fastanúmer 223-948, Akureyri. Þá er krafist greiðslu málskostnaðar að mati dómsins.

Varnaraðilli, Glitnir banki hf. gerir þær dómkröfur að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað og málskostnaður verði dæmdur að mati dómsins.  Varnaraðili til réttargæslu, Sýslumaðurinn á Akureyri, krefst þess að ákvörðun þinglýsingastjóra verði staðfest.

I.

Málavextir eru þeir að hinn 19. október 2001 var veðskuldabréf að fjárhæð kr. 1.750.000.- móttekið til þinglýsingar.  Veðskuldabréfið er gefið út af Tryggva Pálssyni, kt. 020375-3969, 17. október 2001 til Íslandsbanka hf., tryggt með 1. veðrétti í Grænugötu 4, Akureyri, kjallara, með fastanr. 214-6782.  Tryggvi Pálsson var eigandi kjallaraíbúðarinnar á þessum tíma.  Gerður var eignaskiptasamningur, undirritaður 12. janúar 2004, þar sem umrædd kjallaraíbúð var sameinuð íbúð sóknaraðila á 1. hæð.  Eignaskiptasamningurinn var móttekinn til þinglýsingar 16. mars 2004 þar sem sú mistök áttu sér stað að nafn Tryggva Pálssonar féll niður sem eiganda kjallaraíbúðarinnar.  Því var gefin út yfirlýsing af hálfu sóknaraðila og Tryggva þar sem þetta var leiðrétt og var sú yfirlýsing móttekin til þinglýsingar 29. apríl 2004.  Frá því að eignaskiptasamningnum var þinglýst í mars 2004 hefur 1. hæð og kjallari fasteignarinnar Grænugötu 4 haft fastanr. 223-0948. Við sameiningu eignarhlutanna virðast þau mistök hafa átt sér stað að framangreint veðskuldabréf Íslandsbanka hf. féll út af veðbókarvottorði.  Með kaupsamningi dagsettum 21. apríl 2004 keyptu sóknaraðiljar umrædda kjallaraíbúð, m.a. með útgáfu veðskuldabréfs að fjárhæð kr. 2.470.000,-.  Við gerð kaupsamningsins lá fyrir veðbókarvottorð og var ekki getið um framangreint veðskuldabréf Íslandsbanka hf. á því.  Var sóknaraðiljum ekki kunnugt um tilvist þess fyrr en þeim barst tilkynning frá embætti Sýslumannsins á Akureyri 8. febrúar s.l.

II.

Kröfur sínar byggja sóknaraðiljar á því að eftir að eignarhlutarnir hafi verið sameinaðir hafi þeir þinglýst án athugasemda kaupsamningi, afsali og tveimur veðskuldabréfum.  Þau telja því að óheimilt hafi verið að leiðrétta færslur í fasteignabók eignar þeirra með þeim hætti sem gert var.  Vísað er til 1. mgr. 24 gr. laga nr. 39, 1978 þar sem segir að skjal sem hvíli á löggerningi verði ekki fært í fasteignabók nema að fyrir liggi samþykki þinglýsts eiganda eignarinnar.  Ljóst sé að slíkt samþykki hafi ekki legið fyrir í umræddu tilviki.  Þó að veðskuldabréfinu hafi verið þinglýst áður en sóknaraðiljar þinglýstu eignarheimildum sínum, þá telji þau að veðskuldabréfið verði ekki fært að nýju í fasteignabók eignarinnar án þeirra samþykkis.  Þegar veðskuldabréfið er fært inn sé ekki um sömu eignina að ræða.  Veðskuldabréfið var upphaflega tryggt með veði í kjallaraíbúð, sem sameinuð var íbúð sóknaraðila á 1. hæð.  Af því leiði að sú leiðrétting sem gerð var sé efnislega röng.  Sóknaraðiljar hafi ekki tekið að sér að greiða veðskuldabréf Íslandsbanka hf. og þeir hafi ekki samþykkt að það verði tryggt með veði í fasteign þeirra, svo að þegar af þeirri ástæðu hafi ekki átt að færa veðskuldabréfið í fasteignabók eins og gert var.  Eðlilegri vinnubrögð hefðu verið að tilkynna sóknaraðilum að mistökin hafi komið í ljós og gefa þeim kost á að gæta hagsmuna sinna.

Í 19. gr. laga nr. 39, 1978 sé skilgreining á hugtakinu grandleysi samkvæmt lögunum.  Þar segir að um grandleysi sé að ræða ef rétthafi samkvæmt samningi hvorki vissi eða hefði mátt vita um hin óþinglýstu réttindi.  Sóknaraðiljar líta svo á, að það geti varla leikið nokkur vafi á því að þau hafi verið grandlaus í skilningi 19. gr. laga nr. 39, 1978 um tilvist veðskuldabréfsins.  Þau telja að réttur þeirra samkvæmt kaupsamningi og afsali eigi að ganga fyrir hugsanlegum réttindum Íslandsbanka hf. sbr. 18. gr. laga nr. 39, 1978. Þar sem þau séu grandlaus þá beri að afmá veðskuldabréfið úr fasteignabók, þó svo að veðskuldabréfið hafi borist til þinglýsingar á undan kaupsamningi þeirra og afsali.  Þau telja að unnt sé að beita til hliðsjónar ákvæðinu í 18. gr. laga nr. 39, 1978 og að það hefði þinglýsingarstjóri átt að gera í þessu tilviki í stað þess að færa veðskuldabréfið í fasteignabók.  Sóknaraðiljar hafi keypt íbúðina í trausti þess að hún væri veðbandalaus og byggðu það traust sitt á veðbókarvottorði. Því beri að afmá veðskuldabréfið af eigninni.

III.

Varnaraðilji, Glitnir banki hf., krefst þess að kröfum sóknaraðilja verði hafnað með öllu.  Er krafa hans reist á því að að meginreglan sé sú, að röng afmáning hafi engin áhrif á gildi þinglýsingar.  Þegar uppvíst verði að afmáning hafi farið ranglega fram, þá beri þinglýsingarstjóra að bæta úr þeim mistökum þegar í stað, sbr. 27. gr. laga nr. 39, 1978, sem hann og gerði.  Enginn vafi hafi verið um að mistök hefðu átt sér stað, og þar af leiðandi ekki nauðsynlegt fyrir þinglýsingarstjóra að tjá sig um mistökin, enda sé einmitt markmið leiðréttingar að færa fasteignabók í rétt horf, þá þannig að fasteignabókin sýni réttarstöðuna eins og hún var, áður en mistökin áttu sér stað.  Fullyrðing sóknaraðilja að þeir hafi verið grandlausir sé bæði ósönnuð og afar ótrúverðug.  Í yfirlýsingu dags. 29. apríl 2004, komi m.a. fram að með eignaskiptayfirlýsingu dags. 12. janúar 2004, hafi kjallaraíbúðin verið sameinuð íbúð sóknaraðila á 1. hæð.  Í fyrrgreindri yfirlýsingu sé jafnframt greint frá því að aðiljar máls séu sammála um að eignin með fastanr. 223-0948, verði óskipt sameign aðilja. Því er ekki mótmælt að, að öllum líkindum hafi umrædd mistök átt sér stað við sameiningu eignarhlutanna.  Hins vegar verði að telja með ólíkindum ef veðbókarvottorð beggja hinna sameinuðu íbúða hafi ekki legið til grundvallar við gerð eignaskiptasamningsins.  Eignarskiptasamningurinn eins og hann sé úr garði gerður feli í sér nýja eignarheimild sem í raun sé sambærilegur öðrum löggerningum sem liggja til grundvallar í fasteignaviðskiptum.  Þannig eignist sóknaraðiljar og þriðji maður í óskiptri sameign nýja eign í tilteknum hlutföllum og greiði þeir fyrir eignarhluti sína með eldri eignum.  Ekki þurfi að fjölyrða um að veðkröfur sem á eldri eignunum hvíla myndu færast yfir á hina nýju sameinuðu eign og því hefði það verið óverjandi skeytingarleysi um eigin hagsmuni, hefðu sóknaraðiljar ekki kannað hverjar veðkröfur hvíldu á þeim eignarhluta sem sameinaður var íbúð þeirra.  Samkvæmt 19. gr. laga nr. 39, 1978 væri það grandleysi ef rétthafi samkvæmt löggerningi hvorki þekkti né ætti að þekkja hin þinglýstu réttindi.  Ekki sé gerð krafa til afdráttarlausrar sönnunar fyrir því að rétthafi þekkti í raun hin þinglýstu réttindi sem þó væru mestar líkur á eins og á stæði.  Varnaraðilji telur einsýnt í ljósi þess sem framan greinir að sóknaraðiljar hefðu í öllu falli átt að þekkja réttindi hans.  Þó svo ákvæði 19. gr. eigi samkvæmt orðanna hljóðan við um réttindi sem ekki hefur verið þinglýst en ekki réttindi sem þinglýst hefur verið en sem fyrir mistök hafi fallið út úr þinglýsingarbók, verði ekki annað séð en að í því felist meginregla sem rétt sé að beita eins og á standi.  Ekki sé hægt að fallast á það að unnt sé að beita undantekningarreglunni í 18. gr. laga nr. 39, 1978 í máli þessu.  Meginreglan sé sú að það skjal sem fyrr barst til þinglýsingar hafi forgangsáhrif fram yfir þau skjöl sem síðar berast og röng afmáning hafi engin áhrif á gildi þinglýsingar.  Þegar sé á það bent að sóknaraðiljar geti ekki talist grandlausir í skilningi laga nr. 39, 1978, en jafnframt væru önnur þau skilyrði sem tilgreind væru í 18. gr. ekki uppfyllt.  Til að unnt væri að beita heimildinni í 18. gr. fyrrgreindra laga, þ.e. að eldri réttur víki fyrir yngri, þurfi skilyrðunum um að yngri rétthafanum yrði með því bakað óverðskuldað tjón og að tjónið yrði honum að miklum mun bagalegra en eldri rétthafanum eða myndi leiða til verulegra raskana á síðari þinglýstum réttindum, að vera fullnægð.  Krafa sóknaraðilja sé vanreifuð að þessu leyti og engin rök færð fram sem stutt geti að umrædd skilyrði séu uppfyllt.

IV.

Í athugasemdum þinglýsingarstjóra, réttargæslustefnda, sbr. 5. málslið 3. mgr. 3. gr. þinglýsingarlaga nr. 39, 1978, kemur eftirfarandi fram:  Þann 16. mars 2004 hafi verið móttekið til þinglýsingar skjal nr. 424-A-001405/2004 sem er eignarskiptayfirlýsing þar sem eigendur fasteignarinnar Grænagata 4-6 Akureyri ákváðu að skipta húsinu í 5 eignarhluta.  Eignarhlutanum 0101-Grænagata 4 fastanúmer 223-0948 var þá lýst svo.:„Eignin er íbúð í kjallara (001) sem skiptist í eldhús, herbergi, stofu og baðherbergi, geymslur í kjallara (003), (005), (006), og (007), og íbúð á 1. hæð (0101) sem skiptist í eldhús, herbergi, tvær samliggjandi stofur, baðherbergi, forstofu og anddyri.“  Eignarskiptayfirlýsingin sé undirrituð af sóknaraðiljum.  Við þá undirritun mátti þeim vera ljóst hvaða veðskuldir hvíldu á kjallaraíbúðinni.  Ekki hafi komið fram í þessu skjali að verið væri að sameina fasteignir.  Hinn 20. mars 2004 hafi  farið fram afhending til sýslumanns frá Fasteignamati ríkisins.  Í skýringum með afhendingu segi:  „Eignaskiptayfirlýsing og sameining matshluta á lóð.“  Þarna komi ekki skýrt fram að sérgreining íbúðarinnar í kjallaranum hafi fallið niður.  Hinn 29. apríl 2004 hafi verið móttekið til þinglýsingar skjal nr. 424-A-002249/2004 þar sem segir:  „Við gerð eignarskiptayfirlýsingar, dags. 12. janúar 2004, þinglýstri þann 16. mars 2004 um Grænugötu 4-6 Akureyri, féll niður eignarhluti Tryggva Pálssonar kt. 020375-3969 í húsinu nr. 4-6 við Grænugötu á Akureyri.  Eldri skráning á fastanúmeri íbúðar í kjallara var 214-6782.  Í eignarskiptayfirlýsingunni var íbúð í kjallara sameinuð íbúð á 1. hæð, en eigendur að þeirri íbúð eru Friðrik Valur Karlsson kt. 250770-5459 og Arnrún Magnúsdóttir kt. 130571-4849.  Aðiljar máls eru sammála um að fasteignin með fastanúmerinu 223-0948 verði í óskiptri sameign aðilja, þannig að Tryggvi Pálsson eigi 36% í eignarhluta í eigninni, en Friðrik Valur Karlsson og Arnrún Magnúsdóttir eiga 64% eignarhluta. Annað er óbreytt.“  Yfirlýsingin er undirrituð af framangreindum aðiljum.  Jafnframt hafi sama dag verið afhent til þinglýsingar skjal nr. 424-A-002250/2004 sem er kaupsamningur þar sem Tryggvi Pálsson selur sóknaraðiljum íbúðina.  Hinn 13. desember 2004 hafi Tryggvi Pálsson síðan afsalað umræddri kjallaraíbúð til þeirra.  Eins og mál þetta liggi fyrir sé afar ósennilegt að sóknaraðiljar hafi ekki vitað af tilvist veðskuldabréfsins og er þess krafist að ákvörðun þinglýsingarstjóra verði staðfest.

V.

Álit dómsins:

Í máli þessu liggur ljóst fyrir að gerð voru mistök við færslu fasteignabókar hjá sýslumanninum á Akureyri þegar þinglýst var eignarskiptasamningi þar sem umræddar íbúðir voru sameinaðar.  Ljóst er að við undirritun kaupsamnings dags. 21. apríl 2004 var umrætt veðskuldabréf ekki skráð í fasteignabók og það er ekki fyrr en 8. febrúar 2006 sem sóknaraðiljum berst tilkynning um leiðréttingu fasteignarbókar.  Greiðslufall varð á umræddu veðskuldabréfi frá og með gjalddaga 5. desember 2005 og var greiðsluáskorun birt á útgefanda bréfsins og sóknaraðilja og fyrirhugað að nauðungarsölubeiðni yrði send út.  Í 19. gr. laga nr. 39/1978 segir: „Með grandleysi er í lögum þessum átt við það, að rétthafi eftir samningi eða löggerningi hvorki þekki né ætti að þekkja hin óþinglýstu réttindi.“  Þrátt fyrir að ætla megi að sóknaraðiljum hafi verið kunnugt um tilvist veðskuldabréfsins við gerð eignarskiptayfirlýsingar verður ekki lögð á þá sú skylda að ganga úr skugga um að umræddum veðböndum hafi verið aflétt.  Almennt á það að nægja mönnum til grandleysis að athuga veðbókarvottorð fasteignar án frekari könnunar.  Þá gáfu athugasemdalausar þinglýsingar sóknaraðilja frá því að kaupsamningi var þinglýst ekki ástæðu til að ætla að eitthvað væri óeðlilegt við færslur fasteignarbókar.  Af því leiðir að telja verður skilyrðum 19. gr. laga nr. 39/1978 um grandleysi sóknaraðila sé fullnægt.  Samkvæmt 18. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978 eru skilyrði þess að yngri réttur gangi framar eldri, að yngra rétthafanum væri bakað óverðskuldað tjón ef hann þyrfti að þoka.  Jafnframt að tjónið yrði þeim rétthafa, ef hann þyrfti að vægja, miklum mun bagalegra en hinum eldra eða leiða myndi til verulegra raskana á síðar þinglýstum réttindum, ef réttur sá, er mistök urðu um, gengi fyrir,enda sé yngri rétthafi grandlaus um atvik.  Telja verður þau skilyrði uppfyllt í máli þessu.  Samkvæmt þessu þykir rétt að leggja fyrir þinglýsingarstjóra að afmá veðskuldabréf Glitnis banka hf. upphaflega að fjárhæð kr. 1.750.000,- úr þinglýsingarbók fasteignarinnar Grænugötu 4, Akureyri, fastanr. 223-0948.  Þá verður varnaraðilji með vísan til þessarar niðurstöðu að greiða sóknaraðiljum málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn kr. 100.000,-.

Úrskurð þennan kveður upp Ásgeir Pétur Ásgeirsson, héraðsdómari.

 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Sýslumaðurinn á Akureyri skal afmá veðskuldabréf Íslandsbanka hf. nú Glitnis banka hf. upphaflega að fjárhæð kr. 1.750.000,- úr þinglýsingarbók fasteignarinnar Grænugötu 4, Akureyri, fastanr. 223-0948, auðkennt: 424-A-004634/2001.

Varnaraðilji, Glitnir banki hf. greiði sóknaraðiljum, Friðrik Val Karlssyni og Arnrúnu Magnúsdóttur kr. 100.000,- í málskostnað.