Fimmtudaginn 11. september 2014.
Nr. 503/2014.	K (Hlynur Halldórsson hrl.) gegn M (Guðni Á. Haraldsson hrl.)

Kærumál. Óvígð sambúð. Skipti. Fasteign.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem leyst var úr ágreiningi M og K í tengslum við opinber skipti til fjárslita vegna loka óvígðrar sambúðar þeirra. Í úrskurði héraðsdóms, sem staðfestur var í Hæstarétti, var fallist á kröfu M og staðfest jöfn eignarhlutdeild aðila í fasteigninni þeirra. Var talið að K hefði ekki fært fyrir því viðhlítandi rök að efni væru til að víkja frá þinglýstum heimildum um eignarrétt að fasteigninni og viðurkenna rétt hennar til 81,84% eignarhlutdeildar.

Dómur Hæstaréttar

          Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Viðar Már Matthíasson, Benedikt Bogason og Þorgeir Örlygsson.

          Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 11. júlí 2014, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 17. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 3. júlí 2014, þar sem tekin var til greina sú krafa varnaraðila að staðfest yrði jöfn eignarhlutdeild málsaðila í fasteigninni að [...] í Reykjavík, með fastanúmer [...], ásamt öllu því sem henni fylgir og fylgja ber, þar með talin útihús og lóðarréttindi. Kæruheimild er í 1. mgr. 133. gr. laga nr. 20/1991 um skipti á dánarbúum o.fl. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og tekin til greina krafa hennar um að hún sé eigandi 81,84% fyrrgreindrar fasteignar. Þá krefst hún ,,málskostnaðar“ í héraði og fyrir Hæstarétti.

          Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar svo og málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

          Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur. Samkvæmt honum skyldi hvor aðila um sig bera sinn kostnað af rekstri málsins fyrir héraðsdómi. Varnaraðili hefur ekki kært málið af sinni hálfu og kemur því krafa hans um málskostnað í héraði ekki til athugunar.

          Sóknaraðili greiði varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

          Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

          Sóknaraðili, K, greiði varnaraðila, M, 350.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 3. júlí 2014.

Mál þetta, sem barst dóminum með bréfi mótteknu 6. febrúar sl. og var þingfest 7. mars sl., var tekið til úrskurðar 12. júní sl. Sóknaraðili er K, kt. [...], [...], Reykjavík. Varnaraðili er M, kt. [...], [...], Reykjavík.

Sóknaraðili krefst þess að viðurkennt verði með dómi að hún sé eigandi að 81,84% í fasteigninni [...] í Reykjavík, fastanúmer [...], ásamt öllu því sem henni fylgir og fylgja ber, þ.m.t. útihúsum og lóðarréttindum, á móti 18,16% í eigu varnaraðila. Til vara krefst sóknaraðili þess að varnaraðili greiði henni 59.929.500 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 25. apríl 2013 til greiðsludags. Í báðum tilvikum krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila.

Varnaraðili krefst þess að staðfest verði með dómi 50% eignarhlutdeild hans í fasteigninni [...], ásamt öllu því er henni fylgir og fylgja ber, þ.m.t. útihúsum og lóðarréttindum. Þá gerir varnaraðili kröfu um málskostnað úr hendi sóknaraðila.

I

Málsatvik

Samkvæmt gögnum málsins eru málsatvik þau að málsaðilar tóku upp samband um mitt ár 2006 og hófu sambúð að [...] í Reykjavík. Með kaupsamningi 29. ágúst 2006 keypti varnaraðili 50% eignarhlut fyrrverandi sambýlismanns sóknaraðila, A, í fasteigninni [...], Reykjavík. Samhliða kaupunum var undirritað samkomulag milli sóknaraðila og A vegna slita á sambúð þeirra og sölu á fasteigninni [...] og uppgjör þeirra á milli vegna eignaskiptingar á fasteigninni. Þar kom fram að sóknaraðili og A væri hvort um sig skráður eigandi að 50% eignarhluta í fasteigninni. Þá sagði að hlutur A skyldi seldur varnaraðila og að með þeirri sölu eignarhlutans skyldi skiptum milli sóknaraðila og A vera að fullu lokið og hvorugt þeirra eiga frekari kröfu á hendur hinu vegna sölu eignarinnar eða fjárskipta vegna slita á sambúð. Varnaraðili skrifaði einnig undir samkomulagið.

Sóknaraðili greinir svo frá forsögu málsins í greinargerð sinni að árið 2004 hafi hún verið í óvígðri sambúð með A. Hafi þau með kaupsamningi 28. júlí 2004 fest kaup á fasteigninni [...] í Reykjavík. Kaupverðið hafi verið 25.000.000 króna og skyldu 22.500.000 krónur vera greiddar við undirritun en eftirstöðvar kaupverðs, 2.500.000 krónur, 1. desember 2004

Upphaflega hafi staðið til að sóknaraðili og A keyptu fasteignina saman og ættu að jöfnu. Á endanum fór það svo að sóknaraðili greiddi ein kaupverð og annan kostnað við kaupin. Auk þessa hafi hún sótt um lán hjá Íslandsbanka til að fjármagna kaupin og fengið lánsloforð 6. júlí 2004 að fjárhæð 20.000.000 króna. Að undirlagi Íslandsbanka hafi lánið verið útbúið í nafni A þar sem sóknaraðili hafi verið með nokkur önnur lán hjá Íslandsbanka sem hvíldu á þáverandi eign hennar, [...] í Reykjavík. Samkvæmt kaupnótu húsnæðislánsins hafi 19.375.627 krónur verið til ráðstöfunar inn á kaupsamningsgreiðslu [...] 28. júlí 2004.

Sóknaraðili kveður A engan þátt hafa tekið í fjármögnun kaupsamningsgreiðslu í júlí 2004 að undanskildu því að hann hafi verið skráður lántaki á framangreint veðlán. Til að fjármagna fyrri kaupsamningsgreiðslu hafi sóknaraðili tekið lán hjá Íslandsbanka 13. júlí 2004 að fjárhæð 4.000.000 króna en andvirði þess hafi hún notað til að greiða hluta kaupsamningsgreiðslu þann 28. júlí 2004 auk greiðslu kostnaðar við kaupin á [...]. Sundurliðun á fjármögnun kaupsamningsgreiðslu hafi verið eftirfarandi:

Fjármögnun kaupsamningsgreiðslu 28.07.2004		Fjárhæð
Kaupsamningsgreiðsla 04.08.2004	22.500.000
Lán frá Íslandsbanka til ráðstöfunar inn á kaupsamningsgreiðslu (lánsfjárhæð kr. 20.000.000)		19.375.627
Útgjöld greiðslur sóknaraðila vegna kaupa
Stimpilgjald vegna kaupsamnings (greitt 26.8.2004)		85.344
Greiðsla sóknaraðila  í peningum til seljanda við kaupsamningsgerð (greitt 29.7.2004)		2.823.173
Greiðsla sóknaraðila 22.07.2004		301.200
Samtals kaupsamningsgreiðsla með lánsfé		22.585.344
-------------------------------------------------------------------------------------		------------------
Samtals greiðsla fjármögnuð af sóknaraðila		3.209.717

Tafla 1.

Eftir fyrri kaupsamningsgreiðslu hafi sóknaraðili og A ákveðið að hann myndi greiða seinni kaupsamningsgreiðslu 1. desember 2004 samkvæmt kaupsamningi. A hafi hins vegar hvorki greitt kaupsamningsgreiðsluna né kostnað vegna hennar og fór svo að sóknaraðili fjármagnaði alfarið greiðsluna. Hafi sóknaraðili tekið 4.000.000 króna lán hjá Íslandsbanka 2. desember 2004 til þess m.a. að fjármagna kaupsamningsgreiðsluna og kostnað vegna hennar. Sundurliðun fjárútláta sóknaraðila vegna kaupsamningsgreiðslu 1. desember 2004 hafi verið eftirfarandi:

Fjármögnun kaupsamningsgreiðslu 01.12.2004			Fjárhæð
Kaupsamningsgreiðsla 01.12.2004	2.500.000
Útgjöld og greiðslur sóknaraðila vegna kaupa
Peningagreiðsla			2.500.000
Uppgjör fasteignagjalda			13.927
Greiðsla			40.000
Samtals greiðslur sóknaraðila			2.553.927
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Samtals greiðsla fjármögnuð af sóknaraðila		2.553.927

Tafla 2.

Svo sem framangreint beri með sér hafi A enga fjármuni lagt fram til kaupa á [...], hvorki við kaupsamningsgerðina 28. júlí né 1. desember 2004. Með samkomulagi sóknaraðila og A hafi kaupsamningsgreiðslan verið færð sem krafa sóknaraðila á A á skattframtali 2005 og 2006. A hafi hins vegar aldrei greitt lánið og því hafi verið litið svo á við skiptin 2006 að sóknaraðili hefði greitt báðar kaupsamningsgreiðslurnar.

Í samræmi við framangreint kveður sóknaraðili greiðsluframlag sitt til kaupa á fasteigninni [...] árið 2004 hafa verið eftirfarandi:

Greiðslumánuður	Greiðsla	Vísitala neysluverðs	Vísitala neysluverðs júlí 2006	Heildar-verðmæti júlí 2006
júlí 2004	2.823.173	235,7	261,9	3.136.992
ágúst 2004	302.400	234,6	261,9	337.590
desember 2004	2.553.927	237,9	261,9	2.811.574
				------------------------
Samtals greiðsluframlag sóknaraðila til kaupsamningsgreiðslna á [...]				6.286.156

Tafla 3.

Þar sem A hafi ekki staðið straum af neinum kostnaði vegna kaupa eignarinnar varð úr að hann greiddi afborganir húsnæðisláns frá september 2004 í þeim tilgangi að greiða skuld við sóknaraðila vegna útborgunar hennar fyrir hans hönd.

Á sambúðartíma sóknaraðila og A tímabilið 2004-2006 hafi sóknaraðili greitt allan rekstrarkostnað að undanskildum orkureikningum (hita og rafmagni) og átta afborgunum af veðláni því sem tekið hafi verið hjá Íslandsbanka til að fjármagna kaupin á [...]. Kveður sóknaraðili greiðsluframlag hennar hafa verið nánar tiltekið eftirfarandi og vísar þar um til framlagðra kvittana vegna fjárútláta.

Gjaldaliður	2004	2005	2006	Heildar-framlag júlí 2006
Fasteignagjöld, tryggingar, lánakostnaður, þinglýsingar og annar tilfallandi kostnaður	302.379	256.624	35.924	594.927
Fjármagnskostnaður við öflun [...]	618.661	1.407.774	1.973.171	3.999.606
Viðhald og endurbætur á [...]	16.541	91.818	463.149	571.508
				---------------------
Samtals fjármagnað af sóknaraðila				5.166.041

Tafla 4.

Sóknaraðili kveður sambandi sínu og A hafa lokið árið 2005, en þau hafi bæði búið að [...] fram á mitt ár 2006. Í kjölfarið hafi verið tekin ákvörðun um að selja fasteignina. Kom þá upp ágreiningur milli sóknaraðila og A um eignarhlutföll í fasteigninni en sóknaraðili taldi sig hafa greitt nánast allar greiðslur og kostnað vegna kaupa á fasteigninni auk rekstrarkostnaðar af henni. Samkvæmt framansögðu hafi staðan á heildarframlagi sóknaraðila annars vegar og framlagi A hins vegar til eignamyndunar í [...] í júlí 2006 verið eftirfarandi:

Gjaldaliður	Sóknaraðili	A	Heild
Kaupsamningsgreiðslur sóknaraðila vegna [...] (sjá tafla 3)	6.286.156	0
Viðhald o.fl. (sjá tafla 4)	5.166.041	0
Afborganir af áhvílandi láni Íslandsbanka	0	2.589.873
---------------------------------------------------	-----------------	-------------------
Fjárframlag hvors sameigenda í [...] á verðlagi júlí 2006	11.452.197	2.589.873	14.042.070
Eignarhlutur eiganda í [...] miðað við fjárframlög júlí 2006
Eigið fé eigenda í [...]	81,56%	18,44%	100%

Tafla 5.

Sóknaraðili greinir svo frá að fljótlega eftir að samband hennar og varnaraðila hófst sumarið 2006 hafi hann lýst yfir áhuga á að kaupa eignarhlut A í fasteigninni og taka yfir helming áhvílandi láns á eigninni en eftirstöðvar þess hafi á þeim tíma verið 19.895.145 krónur. Vegna ágreinings sóknaraðila og A um eignarhlutföll í fasteigninni hafi, að frumkvæði varnaraðila, B, löggiltur endurskoðandi hjá Deloitte hf., verið fenginn til að reikna út hlutdeild sóknaraðila og A í eignamyndun í fasteigninni.

Forsendur sem lagðar hafi verið til grundvallar í skýrslu Deloitte hf. frá 9. ágúst 2006 hafi eingöngu byggst á greiðsluframlagi hvors sambúðaraðila í formi beinna greiðslna og afborgana af láni sem tekið var vegna kaupanna. Í skýrslunni sé ekki tekið tillit til eftirstöðva áhvílandi láns og sé þar miðað við uppgreiðslu á eftirstöðvum þess. Þá sé sérstaklega tekið fram í skýrslunni að ekki sé tekið tillit til annarra þátta sem máli gætu skipt við skiptin, svo sem vaxta og húsnæðiskostnaðar og annarra fjárútláta sem máli skipta við eignamyndun aðila í fasteigninni. Miðað við forsendur Deloitte hf. hafi framlag hvors aðila verið metið þannig að hlutur sóknaraðila hafi verið 6.226.789 krónur og hlutur A 2.624.787 krónur.

Sóknaraðili kveður framlag sitt til eignamyndunar hafa verið mun hærra en komi fram í skýrslu Deloitte hf. eða 11.452.197 krónur. Kveðst sóknaraðili hafa tekið saman gögn um fjárútlát og greiðslur vegna fasteignarinnar á sambúðartímanum með A sem sanni að fjárframlag sóknaraðila hafi verið 5.166.041 krónu hærra en sú fjárhæð sem lögð hafi verið til grundvallar í skýrslunni. Auk þess kveðst sóknaraðili hafa lagt fram gögn sem sýni að fjárútlát sóknaraðila við fjármögnun kaupsamningsgreiðslna hafi í raun verið 6.286.156 krónur en ekki 6.226.789 krónur eins og lagt var til grundvallar í umræddri skýrslu.

Miðað við framangreindar staðreyndir hafi skipting eigin fjár miðað við framlag til kaupa á fasteigninni [...] í júlí 2006 milli sóknaraðila og A verið eftirfarandi:

Liður	%	Fjárhæð kr.
Verðmat [...] í júlí 2006 (sjá m.a.skýrslu Deloitte hf.)		41.500.000
Eftirstöðvar áhvílandi láns frá Íslandsbanka þann 9. ágúst 2006		19.985.145
Samtals eigið fé sameigenda í [...]		21.604.855
Skipting eiginfjár í [...] í samræmi við fjárframlög eiganda í júlí 2006
Sóknaraðili	81,56%	17.620.127
A	18,44%	3.984.728
-----------------------------------------------------------	----------	---------------
Samtals	100%	21.604.855

Tafla 6.

Að teknu tilliti til framangreindra fjárútláta hafi hlutdeild sóknaraðila í eignamyndun og hrein eign hennar á þessum tíma numið 81,56%, en hrein eign A numið 18,44%.

Á grundvelli framangreindra forsendna og upplýsinga hafi varnaraðili gengið til viðræðna við A um kaup á hlut hans í [...]. Viðræður hafi gengið treglega en á endanum hafi orðið samkomulag um að varnaraðili keypti hlut A á 8.400.000 krónur sbr. kaupsamning og afsal. Þá hafi orðið að samkomulagi milli sóknaraðila og varnaraðila að varnaraðili myndi samhliða taka yfir helming eftirstöðva láns en eftirstöðvar lánsins hafi þá verið 19.985.145 krónur.

Með kaupsamningnum hafi varnaraðili keypt framangreindan hlut A í [...] og auk þess tekið yfir helming áhvílandi veðskulda á eigninni. Eftir kaup varnaraðila á hlut A hafi skipting á eignarhlut sóknaraðila og varnaraðila í fasteigninni verið eftirfarandi:

Liður	Fjárhæð kr.
Skipting eigin fjár
Sóknaraðili, K (sjá tafla 5)	81,56%
Varnaraðili, M (keyptur eignarhluti A)	18,44%
Samtals	100%
Matsverð fasteignar, [...] júlí 2006	41.500.000
Yfirteknar áhvílandi veðskuldir, lán Íslandsbanka	19.895.145
Eigið fé í fasteign	21.604.855
Eigið fé sóknaraðila, K	17.620.127
Skuld sóknaraðila (50% af eftirstöðvum áhvílandi veðláns)	9.947.573
Heildareign sóknaraðila í [...] (skuldir og eigið fé)	27.567.700
Eigið fé varnaraðila, M	3.984.728
Skuld varnaraðila (50% af eftirstöðvum áhvílandi veðláns)	9.947.573
Heildareign varnaraðila í [...] (skuldir og eigið fé)	13.932.301
Skipting á heildareign milli sóknaraðila og varnaraðila að meðtöldum skuldum
Heildareign sóknaraðila, K	66,43%
Heildareign varnaraðila, M	33,57%

Tafla 7.

Sóknaraðili kveður sig og varnaraðila hafa búið sameiginlega í fasteigninni [...] frá 2006 til 2012. Á því tímabili hafi fjárhagur þeirra verið algerlega aðskilinn. Fjárútlát og greiddan kostnað af hálfu sóknaraðila á þessu tímabili, annan en beinan kostnað við afborganir af áhvílandi veðláni á [...] til 1. desember 2011 og afborganir af láni í íslenskum krónum frá 1. desember 2011 til marsmánaðar 2014, kveður sóknaraðili vera eftirfarandi:

Útgjöld	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	Heild
Fasteignagjöld, tryggingar, lánakostnaður, þinglýsingar, hiti og rafmagn, vatnsveita	336.907	379.003	333.806	332.462	261.851	256.135	268.157	510.771	321.082	3.000.174
Fjármagns-kostnaður við öflun [...]	108.308									108.308
Viðhald og endurbætur	184.156	190.340	1.169.029	368.810	100.051	167.002		953.800		3.133.187
Heild	629.371	569.342	1.502.835	701.272	361.902	423.137	268.157	1.464.571	321.082	6.241.669

Tafla 8.

Á tímabilinu hafi verðmæti fasteignarinnar [...] aukist um rúm 39%, sé tekið mið af markaðsverðmæti fasteignarinnar í júlí 2006 samkvæmt skýrslu Deloitte hf. og verðmats löggilts fasteignasala frá febrúar 2014 og til hliðsjónar mat frá mars 2013. Sóknaraðili og varnaraðili hafi greitt að jöfnu niður áhvílandi lán og þannig aukið eigið fé sitt í fasteigninni. Sóknaraðili hafi fjármagnað viðhald, fjárfestingar, endurbætur, fjármagnskostnað og rekstur fasteignarinnar og hefur kostað til 6.241.669 krónum eins og nánar er útlistað í ofangreindri töflu. Í mars 2014 hafi eignaskipting á fasteigninni [...] verið eftirfarandi:

Eignaskipting [...]			Fjárhæð kr.
A Brúttóvirði fasteignar
Markaðsvirði [...] samkvæmt mati löggilts fasteignasala í febrúar 2014			57.700.000
Áhvílandi veðskuldir febrúar 2014			23.342.809
Metið eigið fé til skiptana milli sóknaraðila og varnaraðila			34.357.191
B. Eignamyndun aðila á tímabilinu 2006-2014.
Mismunur á eigin fé í mars 2014 og eigin fé aðila
í júlí árið 2006
1. Kaup á [...] 2006			41.500.000
Áhvílandi veðskuldir júlí 2006			19.895.145
Metið eigið fé			21.604.855
2. Metið eigið fé í mars 2014			34.357.191
Hrein eignamyndun yfir tímabilið 2006-2014			12.752.336
C. Fjárframlag sóknaraðila til fasteignarinnar
umfram afborganir af áhvílandi veðskuldum,
kemur til frádráttar á hreinni eignamyndun
2006-2014, kr. 12.752.336 (sjá tafla 8)			6.241.669
Eignamyndum til skipta milli sóknaraðila
og varnaraðila í samræmi við heildareign aðila í fasteign			6.510.667
D. Skipting á hreinni eignamyndun yfir tímabilið 2006-2012 milli stefnanda og stefnda
Heildareign sóknaraðila í byrjun sambúðar (eignir og skuldir)			66,28%
Heildareign varnaraðila  í byrjun sambúðar (eignir og skuldir)			33,72%
Krónuhlutur sóknaraðila í hreinni eignamyndun
á tímabilinu 2006-2014 (66,28% af kr. 6.510.667)			4.315.270
Krónuhlutur varnaraðila í hreinni eignamyndun
á tímabilinu 2006-2014 (33,72% af kr. 6.510.667)			2.195.397
E. Eigið fé eigenda í sameign
Eigið fé sóknaraðila í fasteign mars 2014	81,84%		28.116.303
Eigið fé varnaraðila í fasteign mars 2014	18,16%		6.240.888
Samtals eigið fé í fasteign			34.357.191

Tafla 9

Sóknaraðili greinir svo frá að í lok maí 2012 hafi sambúð aðila lokið með því að varnaraðili hafi gerst sekur um mjög alvarlegt trúnaðarbrot við sóknaraðila og fjölskyldu hennar og hafi hann flutt út af heimilinu í kjölfar atviksins í ágúst 2012. Fljótlega í kjölfar sambúðarslitanna hafi varnaraðili krafist þess að sóknaraðili keypti af honum hinn meinta 50% eignarhlut hans í fasteigninni.

Með bréfi 2. nóvember sama ár krafðist varnaraðili þess að fram færu viðræður um slit á sameign sóknaraðila og varnaraðila. Þá lét varnaraðili lögmann birta áskorun, 3. janúar 2013, um að ganga til viðræðna um kaup á hluta hans í sameigninni en að öðrum kosti myndi varnaraðili leita til sýslumanns um slit á sameigninni á grundvelli ákvæða nauðungarsölulaga nr. 90/1991.

Lögmaður sóknaraðila ritaði lögmanni varnaraðila bréf dags. 10. janúar 2013 þar sem því var mótmælt að varnaraðili ætti 50% í framangreindri fasteign og óskaði eftir því að eignarhlutur sóknaraðila yrði leiðréttur í samræmi við hlutdeild hans í eignamyndun fasteignarinnar. Þar sem varnaraðili hafi reynst ófáanlegur til þess að leiðrétta réttmætan eignarhlut sóknaraðila í fasteigninni sé sóknaraðila nauðugur einn kostur að leita viðurkenningar fyrir dómi á því að hún sé réttmætur eigandi að 81,84% af hundraði í fasteigninni. Varnaraðili lagði fram beiðni hjá Sýslumanninum í Reykjavík 1. mars 2013 um nauðungarsölu til slita á sameign samkvæmt 8. gr. nauðungarsölulaga nr. 90/1991 og hafi sýslumaður þegar boðað fyrirtöku vegna beiðninnar.

Sóknaraðili lagði fram beiðni um opinber skipti með bréfi til Héraðsdóms Reykjavíkur þann 20. desember 2013. Með úrskurði 10. janúar var bú varnaraðila og sóknaraðila tekið til opinberra skipta. Með bréfi skiptastjóra dags. 4. febrúar sl. var ágreiningi þeim sem að framan er rakinn vísað til úrlausnar dómsins.

Málsaðilar gáfu skýrslu við aðalmeðferð málsins. Þá komu fyrir dóminn A, C, D, E, F, G, H og I.

II

Málsástæður og lagarök sóknaraðila

Sóknaraðili byggir á því að hún sé eigandi 81,84% fasteignarinnar að [...] í Reykjavík ásamt öllu því sem henni fylgir og fylgja ber, þ.m.t. útihúsum og lóðarréttindum. Sóknaraðili telur núverandi skráningu á eignarheimildum og þinglýsingu vera ranga.

Nánar tiltekið byggir sóknaraðili í fyrsta lagi á þeirri óskráðu lagareglu að við slit óvígðrar sambúðar teljist hvor aðili eiga þau verðmæti sem hann hafi komið með inn í sambúðina. Engar settar lagareglur séu til um skipti er slit verða á óvígðri sambúð. Hafi dómstólar litið á sambúðarfólk sem tvo sjálfstæða einstaklinga og að um fjármál þeirra fari eftir almennum reglum fjármunaréttarins. Er meginreglan sú, að við slit sambúðar taki hvor aðili það sem hann á nema sönnun takist um myndun sameignar.

Sóknaraðili telur varnaraðila ekki eiga 50% eignarhlut í fasteigninni heldur eingöngu 18,16%. Krafa varnaraðila um að hann eigi 50% sé ekki í neinu samræmi við raunveruleg fjárframlög varnaraðila eða eignamyndun á sambúðartímanum. Sóknaraðili telur sannað með þeim gögnum sem hún hafi lagt fram að varnaraðili hafi ekki lagt til fjármuni í [...] fyrir meintum 50% eignarhlut í fasteigninni. Þá byggir sóknaraðili á því að hún hafi ekki afsalað sér hluta af eign hans í fasteigninni með neinum hætti. Varnaraðili hafi hvorki sýnt fram á að hann hafi fyrir sambúðina lagt fram fjárframlag sem nemi 50% af verðmæti [...] né að það hafi gerst tímabilið 2006 til 2013. Þá sanni gögn sóknaraðila að fjárframlög varnaraðila geti ekki leitt til þess að varnaraðili eigi 50% í [...].

Sóknaraðili byggir á því að þinglýst eignahlutföll verði ekki lögð til grundvallar skiptum ef sannað er að raunveruleg eignarhlutföll séu með öðrum hætti en skráð eignarhlutföll. Þinglýsing [...] á nöfn beggja aðila veiti eingöngu líkindi fyrir því að hvor um sig eigi helming hennar. Svo sé ekki, því að líta beri til framlags hvors um sig til eignamyndunarinnar. Gögn sem sóknaraðili hafi lagt fram um fjárframlag sóknaraðila fyrir upphaf sambúðarinnar og fjárframlag sóknaraðila á sambúðartíma sanna að eignarhlutur sóknaraðila sé í raun 81,84%.

Sóknaraðili byggir á þeirri meginreglu að sambúðaraðili fari með það út úr sambúðinni sem hann kom með inn í hana og eignaðist meðan á henni stóð. Varnaraðili hafi keypt eignarhluta fyrrum sambýlismanns sóknaraðila í [...] við upphaf sambúðar aðila árið 2006. Fyrir tilstuðlan varnaraðila hafi Deloitte hf. reiknað út beint greiðsluframlag fyrrverandi sambýlismanns sóknaraðila til eignarinnar, sem samkvæmt útreikningunum nam 29,65% í beinum framlögum. Inn í þá hlutfallstölu hafi þó átt eftir að taka tillit til annarra þátta, sem máli skipa við eignamyndun, svo sem vaxta og húsnæðiskostnaðar, viðhalds og endurbóta og rekstrar, líkt og varnaraðila hafi verið fullkunnugt um, enda komi það fram berum orðum í skýrslu Deloitte hf. Í skýrslunni sé reiknað út raunverulegt fjárframlag sóknaraðila til eignarinnar á sambúðartíma hennar og fyrrum sambýlismanns hennar, þar sem tekið er tillit til vaxta og annarra þátta, svo sem greiðslu fasteignagjalda, trygginga, lánakostnaðar, kostnaðar vegna þinglýsingar, fjármagnskostnaðar, viðhalds og endurbóta. Þegar tekið hafi verið tillit til þessara þátta sé raunverulegt fjárframlag sóknaraðila 81,84% í formi beinna greiðslna, á móti 18,16% greiðsluframlagi fyrrum sambýlismanns hennar, sem varnaraðili keypti fyrir 8.400.000 krónur samkvæmt kaupsamningi hans við A. Telur sóknaraðili að leggja beri framangreindar hlutfallsprósentur til grundvallar við útreikning á eignarhlut sóknaraðila. Því til viðbótar hafi varnaraðili tekið yfir helming láns vegna eignarinnar, sem hafi numið 9.947.573 krónum á móti yfirtöku sóknaraðila sömu fjárhæðar. Sóknaraðili byggir á því að þegar tekið hafi verið tillit til eignamyndunar og fjárframlaga sóknaraðila og varnaraðila yfir tímabilið 2006 til 2012, eins og rakið sé í málavöxtum og gögnum málsins, sé eignarhlutur sóknaraðila í [...] 81,84% á móti 18,16% eignarhlut varnaraðila.

Sóknaraðili byggir á því að framsetning varnaraðila á eignarhlutföllum í kauptilboði, og síðar við kaupsamning og afsal, hafi verið röng og gerð gegn betri vitund varnaraðila og í andstöðu við vilja sóknaraðila. Þegar varnaraðili hafi ekki fengist til að lagfæra hlutföllin við kaupsamningsgerðina hafi verið gengið frá kaupunum í trausti þess að varnaraðili myndi efna loforð sem hann hafi gefið henni um að skráning eignarhluta yrði leiðrétt í samræmi við raunverulegan eignarhlut sóknaraðila í [...]. Við mat á þessu verði að horfa til þess að sóknaraðili var á þeim tíma sem framangreindir atburðir áttu sér stað háð varnaraðila tilfinningalega, enda hafi sambúð þeirra verið nýhafin. Varnaraðili hafi gefið sóknaraðila, sem ekki sé sérfróð á sviði fasteignaviðskipta, útskýringar og loforð um að breytingar yrðu gerðar á þinglýsingu eignarinnar í samræmi við raunverulegan eignarhlut hennar, sem hún hafði m.a. í ljósi sambands þeirra, enga ástæðu til að rengja. Loforð varnaraðila hafi sjálfstætt skuldbindingargildi gagnvart sóknaraðila. Sóknaraðili hafi ítrekað gengið á eftir því að skráning eignarinnar yrði færð í rétt horf en án árangurs. 

Þá byggir sóknaraðili á því að varnaraðili getur ekki öðlast meiri eignarréttindi en þau sem A raunverulega átti og seldi varnaraðila með kaupsamningi. Varnaraðili hafi þannig keypt 18,44% eignarhlut A með kaupsamningnum.

Í öðru lagi byggir sóknaraðili á þeirri meginreglu að við slit á óvígðri sambúð taki hvor einstaklingur þær eignir sem hann fjármagnaði með eigin fé og eignaðist meðan á sambúð stóð. Sóknaraðili hafi á sambúðartíma staðið straum af meirihluta greiðslna vegna reksturs fasteignarinnar. Sóknaraðili hafi greitt helming afborgana áhvílandi láns á eigninni, fasteignagjöld, vatnsgjöld, hita, rafmagn og tryggingar. Samantekin nemi þessi útgjöld 6.241.669 krónum. Á sambúðartíma aðila hafi varnaraðili greitt hinn helming afborgana yfirtekna lánsins, auk hita- og rafmagnsreikninga en ekki lagt annað til eignamyndunar í fasteigninni á sambúðartímanum.

Auk þess að hafa staðið straum af meirihluta kostnaðar vegna reksturs fasteignarinnar á sambúðartíma aðila hannaði sóknaraðili og teiknaði lóð húsnæðisins en sóknaraðili hafi m.a. atvinnu af lóðahönnun. Sú vinna hafi verið til þess fallin að auka töluvert verðgildi fasteignarinnar. Verkefnið hafi að mestu verið unnið frá árinu 2007 til 2009, áður og meðan á lóðaframkvæmdum stóð. Varlega áætlað megi gera ráð fyrir að 80 tímar hafi farið í hönnun lóðarinnar. Framreiknað tímagjald sé 9.500 krónur og virði vinnu sóknaraðila því 760.000 krónur. Að viðbættum virðisaukaskatti nemi sú fjárhæð 953.800 krónum. Verði að taka mið af því við hlutfallsskiptingu eignarinnar.

Í þriðja lagi byggir sóknaraðili á því að engin sameign hafi myndast á sambúðartíma sóknaraðila og varnaraðila. Fjárhagur þeirra hafi verið algerlega aðskilinn eins og gögn málsins bera með sér. Þau hafi ekki haft sameiginlegt reikningshald, þau hafi greitt reikninga og gjöld með aðskildum hætti og ekki blandað fjármálum sínum saman með þeim hætti að fjárhagsleg samstaða hafi myndast með þeim. Telji varnaraðili að sameign hafi myndast á sambúðartíma beri varnaraðili fulla sönnunarbyrði þar um og verði að sanna hlutdeild sína í eignamyndun á þeim tíma sem fjárhagsleg samstaða hafi myndast.

Í fjórða lagi byggir sóknaraðili á því að varnaraðili hafi, við kaupsamningsgerðina við A, með sviksamlegum hætti leynt sóknaraðila upplýsingum um samnings- og skjalagerðina. Þetta hafi varnaraðili gert gegn betri vitund og síðan í skjóli tilfinningalegs sambands milli þeirra gefið skýringar sem sóknaraðili tók trúanlegar enda hafði sóknaraðili á þeim tíma ekki haft neinar ástæður til að rengja orð varnaraðila. Auk þessa hafi sóknaraðili treyst yfirlýsingum varnaraðila um að eignahlutur sóknaraðila yrði færður til rétts vegar í kjölfar kaupanna eins og varnaraðili hafði lofað. Sóknaraðili byggir á því að það sé bæði óheiðarlegt og ósanngjarnt af hálfu varnaraðila að bera fyrir sig kaupsamning og afsal þar sem eignarhlutur varnaraðila sé ranglega skráður fyrir tilstuðlan varnaraðila.

Eignarhlutur sá sem skráður er í kaupsamningi þann 29. ágúst 2006 og afsali þann 5. september 2006 samræmist engan veginn gögnum málsins. Sóknaraðili byggir á því að hann hafi með réttu mátt bera fullt traust og trúnað til varnaraðila og að hann myndi fara réttilega með hagsmuni sóknaraðila í viðskiptum þeim sem tengdust kaupum varnaraðila á 18,44% eignarhlut A í [...] enda hafði varnaraðili meðal annars hlutast til um að láta reikna eignarhlutdeild sóknaraðila áður en viðskiptin fóru fram. Byggir sóknaraðili á því að hún hafi hvergi komið nálægt skjalagerð vegna kaupa varnaraðila á hlut A. Það hafi ekki verið fyrr en sóknaraðili hafi verið beðinn um að rita nafn sitt á kaupsamning og afsal að hún hafi fengið vitneskju um hin ranglega tilgreindu eignarhlutföll. Sóknaraðili kveðst hins vegar hafa mótmælt því strax að A væri tilgreindur 50% eigandi [...] á móti sóknaraðila enda ekki í neinu samræmi við framanraktar staðreyndir og atvik. Varnaraðili hafi tekið að sér að sjá um alla skjalagerð og samskipti við fasteignasölu er annaðist um kaupin og seljanda eignarhlutarins og gefið sóknaraðila þær skýringar að ekki væri hægt að ganga frá kaupunum nema með þeim hætti að tilgreina sóknaraðila og varnaraðila sem eigendur að jöfnu í ljósi þess að fyrrum sambýlismaður sóknaraðila væri samkvæmt þinglýsingarbókum sagður vera meintur eigandi að 50% hlut í fasteigninni. Varnaraðili hafi fullvissað sóknaraðila um að hún þyrfti ekki að hafa neinar áhyggjur. Eignarprósenta yrði lagfærð í samræmi við raunverulegan eignarhlut sóknaraðila í kjölfar undirritunar kaupsamningsins. Þrátt fyrir loforð varnaraðila hafi hann ekki fengist til að gera breytingar eða undirrita þau skjöl sem nauðsynleg voru til þess að leiðrétta framangreinda eignarprósentu þó að sóknaraðili gengi eftir því.

Sóknaraðili byggir á því að hún hafi með undirritun á skjölin eingöngu verið að samþykkja að hún fyrir sitt leyti samþykkti kaup varnaraðila á hlut A í sameigninni í samræmi við réttarreglur um sameign og að varnaraðili tæki yfir helming af áhvílandi láni eins og tilgreint sé í skjölunum. Sóknaraðili hafi hins vegar strax mótmælt hinum ranglega tilgreinda eignarhlut en varnaraðili hafi þá, gegn betri vitund, gefið rangar skýringar í þeim tilgangi að blekkja sóknaraðila.

Í framangreindum athöfnum varnaraðila felist brot gegn 30. og 33. gr. samningalaga nr. 7/1936. Verði ekki talið að þau ákvæði eigi við byggir sóknaraðili á því að 32 gr. samningalaga taki til athafna varnaraðila og að ritun framangreinds eignarhlutfalls verði ekki skýrð í ljósi framangreindra atvika og gagna öðruvísi en sem mistök við skjalagerð í tengslum við kaup varnaraðila á eignarhlut A árið 2006 sem sóknaraðili eigi fullan rétt á að fá leiðrétt.

Þá byggir sóknaraðili á því að kaupsamningur sá sem varnaraðili og A gerðu sín á milli um kaup varnaraðila á eignarhlut A í [...] hafi orðið annars efnis en raunveruleg eignarréttindi A yfir eigninni gáfu tilefni til. Varnaraðili hafi vitað að A átti ekki þau 50% eins og hin meinta skráning í þinglýsingarbók kvað á um. Vísar sóknaraðili til atvika fyrir samningsgerðina, skýrslu Deloitte hf. sem gerð hafi verið fyrir tilstuðlan varnaraðila, eigin útreikninga varnaraðila, fjárframlaga sóknaraðila og framangreindra atvika við samningsgerðina. Leiddi framangreint til þess að kaupsamningurinn varð annars efnis en vilji sóknaraðila stóð til og ákveðið hafi verið milli aðila. Óbreytt myndi kaupsamningurinn og þinglýsing á grunni hans leiða til þess að stórfelld og ósanngjörn röskun yrði á högum sóknaraðila sem ósanngjarnt sé að hún verði látin þola. Séu því að mati sóknaraðila skilyrði samkvæmt 36. gr. samningalaga, nr. 7/1936, til þess að víkja efni kaupsamningsins, hvað varðar ranglega tilgreinda eignarprósentu A upp á 50% sem varnaraðili heldur fram að hann hafi keypt, til hliðar svo og þinglýsingu í þinglýsingarbókum hjá Sýslumanninum í Reykjavík.

Í fimmta lagi byggir sóknaraðili á því, verði ekki fallist á að varnaraðili hafi beitt blekkingum, að forsendur fyrir því að hún lét viðgangast að varnaraðili var skráður fyrir 50% eignarhlut svo lengi sem raun ber vitni séu brostnar. Aldrei hafi staðið til að haga skráningunni með þessum hætti enda hafi varnaraðili lofað sóknaraðila að leiðrétta skráninguna. Varnaraðili hafi hins vegar vikið sér undan því í hvert sinn sem sóknaraðili fór fram á það.

Það hafi verið meginforsenda við skráningu á jafnri eignarheimild að aðilar yrðu í sambúð til frambúðar. Horfa beri til þess að í sambúð einstaklinga sé raunhæft að gera ráð fyrir því að breyting kunni að verða á fyrirkomulagi fjármála þeirra þannig að sóknaraðili og varnaraðili staðfesti samvistir sínar með því að ganga í hjónaband með þeim réttaráhrifum sem hjúskap fylgja. Hafi þannig verið fyrir hendi möguleiki og forsendur fyrir frekari fjárhagslegri sameiningu milli aðila og af þeim sökum hafi sóknaraðili ekki gengið mjög hart eftir því að skráningunni yrði breytt. Allar forsendur fyrir sambúð hafi brostið skyndilega árið 2012 þegar lögregla hóf rannsókn á meintum kynferðisbrotum varnaraðila gegn tæplega 3 ára sonardóttur sóknaraðila.

Sóknaraðili byggir á því að legið hafi ljóst fyrir frá upphafi sambúðar að sóknaraðili ætti meginpart eignarinnar og það hafi aldrei verið ætlun sóknaraðila að gefa eftir eignarhlut sinn í [...] til varnaraðila. Yfirtaka sóknaraðila og varnaraðila á láninu til jafns hafi verið hugsuð sem leið til að jafna hlut sóknaraðila og varnaraðila í eigninni til lengri tíma litið. Við yfirtöku lánsins mátti aðilum þó vera ljóst að uppgreiðsla varnaraðila á helmingi lánsins gæti aldrei leitt til þess að hann eignaðist helming eignarinnar að [...] nema annað og meira kæmi til. Aðilar voru aldrei skráðir í sambúð, en sambúðinni lauk aðeins um sex árum eftir að sambúð hófst, vegna meiri háttar trúnaðarbrests varnaraðila sem bar skyndilega og algerlega tilefnislaust að hvað sóknaraðila snertir. Þá hafi ekki myndast fjárhagsleg samstaða með aðilum á sambúðartíma þeirra. Fyrir upphaf sambúðar hafi aðilar átt hvort sína húseign. Sóknaraðili seldi sína húseign, [...], í nóvember 2006 og notaði fjármuni sem fengust við söluna m.a. til að greiða að fullu lán sem hún hafði tekið vegna útborgunar við kaup á [...]. Fjármunirnir sem fengust við söluna voru einnig notaðir í viðhald, endurbætur og rekstur á [...]. Varnaraðili átti húseign, [...] í [...] með [...], sem seld var í janúar 2007 en andvirðið fór í kaup á íbúð á [...] í Kópavogi. Varnaraðili hafi haft þá íbúð í útleigu frá upphafi og notað leigutekjur til viðhalds og afborgana af íbúðinni á [...]. Engir fjármunir frá þeim viðskiptum komu inn í rekstur eða fjármögnun kaupa á [...]. Aðilar áttu einnig hvort sína bifreið sem var óbreytt eftir að sambúð lauk. Þau greiddu fyrir rekstur bifreiðanna sjálf, unnu fyrir tekjum utan heimilis og héldu sínum tekjum fyrir sig. Þá töldu þau ekki sameiginlega til skatts. Af framansögðu er ljóst að þær forsendur sem aðilar byggðu á í upphafi eru brostnar og því eigi skráning eignarinnar til helmingseignar aðila að vera ógild.

Í sjötta og síðasta lagi byggir sóknaraðili á því að verði ekki fallist á kröfur sóknaraðila í málinu muni varnaraðili auðgast með óréttmætum hætti á kostnað sóknaraðila með þeim rökum sem að framan hafa verið rakin.

Varakröfu sína rökstyður sóknaraðili svo að þar sem varnaraðili hafi lagt fram beiðni um nauðungarsölu samkvæmt 8. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu og óvíst sé hvort framgangur nauðungarsölunnar verði stöðvaður hafi sóknaraðili ekki annan kost en að setja fram varakröfu í peningakröfu. Verði fasteignin seld nauðungarsölu hafi sóknaraðili ekki lengur lögvarða hagsmuni af viðurkenningarkröfu og verður þannig að setja fram fjárkröfu til vara þess í stað. Byggi krafa um greiðslu á 59.929.500 krónum á þeirri forsendu að sóknaraðili sé réttmætur eigandi að 81,84% í eigninni og eigi hún því tilkall til hluta af áætluðu söluandvirði [...] í samræmi við þá eignarprósentu. Kveðst sóknaraðili byggja á öllum sömu málsástæðum og lagarökum og aðalkrafa.

Viðurkenningarkrafa sóknaraðila í aðal- og varakröfu byggist á 2 mgr. 35. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Hagsmunir sóknaraðila að fá leyst úr þeim kröfum séu augljósir og lögvarðir. Þá kveðst sóknaraðili vísa til meginreglna kröfu-, samninga- og eignarréttar. Jafnframt vísar sóknaraðili til 100. gr. laga nr. 20/1991 um skipti á dánarbúum o.fl. og 107. og 109. gr. sömu laga. Þá vísar sóknaraðili til ákvæða samningalaga nr. 7/1936, einkum 30., 32. og 33. gr. Krafa um málskostnað styðst við 1. mgr. 129. gr. og 1. og 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Um varnarþing vísast til 1. mgr. 32. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sóknaraðili styður kröfur sínar við meginreglur fjármunaréttarins og reglur um fjárskipti við slit á óvígðri sambúð. Vísað sé til dómaframkvæmdar við fjárskipti vegna slita á óvígðri sambúð. Þá sé vísað til reglna laga nr. 20/1991 um skipti á dánarbúum. Krafa um málflutningsþóknun sé byggð á ákvæðum XXI. kafla laga nr. 91/1991.

III

Málsástæður og lagarök varnaraðila

Varnaraðili byggir á þeirri málsástæðu að hann hafi 29. ágúst 2006 keypt af A eignarhlut hans í fasteigninni [...] í Reykjavík sem A hafi átt til helminga á móti sóknaraðila. Í veðmálabókum hafi A verið skráður 50% eigandi fasteignarinnar. Kaupin hafi að öllu leyti verið gerð með vitneskju og samþykki sóknaraðila sem hafi áritað bæði kaupsamning og afsal sem meðeigandi. Kaupsamningurinn hafi verið unninn af D, löggiltum fasteignasala, og beri hennar vottun. Samkvæmt honum hafi varnaraðila borið að greiða 8.400.000 krónur við undirritun samnings, taka yfir 50% áhvílandi láns, greiða af því láni frá og með gjalddaga 1. júlí 2006 og greiða sölulaun til fasteignasölunnar. Á grundvelli kaupsamnings og afsals hafi varnaraðili í þinglýsingarbókum verið skráður 50% eigandi fasteignarinnar.

Ágreiningur hafi verið milli sóknaraðila og A varðandi eignaskiptinguna en 28. ágúst 2006 hafi sóknaraðili, varnaraðili og A undirritað samkomulag þar sem þessi ágreiningur hafi verið leystur og á þeim grunni kveðst varnaraðili hafa keypt þennan 50% eignarhlut og hafi hann síðan þessi sjö ár verið skráður eigandi í þessum hlutföllum, greitt afborgarnir af áhvílandi láni í samræmi við það og geri enn. Síðbúin fullyrðing af hálfu sóknaraðila um annað hnekki ekki þessari staðreynd.

Varnaraðili bendir á að telji sóknaraðili að eignarhluti A sem varnaraðili keypti hafi ekki numið 50% verði hún að beina kröfum að A en ekki varnaraðila. Varnaraðili hafi greitt fullt verð fyrir eignarhlutinn. Reyndar líti varnaraðili svo á að með margnefndu samkomulagi milli sóknaraðila og A hafi ágreiningur þeirra um eignaskiptingu verið leystur og sóknaraðili hafi með undirritun sinni samþykkt 50% skiptingu. Allir útreikningar og fullyrðingar er fram komi í beiðni um opinber skipti til fjárslita varðandi meintan ágreining milli A og sóknaraðila um eignaskiptingu komi varnaraðila ekki við.

Þá komi fram ýmsar rangfærslur í beiðni sóknaraðila til opinberra skipta til fjárslita. Þannig sé fullyrt að varnaraðili hafi átt frumkvæði að því að leita til endurskoðanda til að láta reikna út eignarhlutföll sóknaraðila og A. Þetta sé rangt. Það hafi verið að beiðni sóknaraðila sem varnaraðili leitaði til sérfróðs manns. Þá er mótmælt þeirri fullyrðingu að varnaraðili hafi gegn betri vitund látið ganga frá kaupsamningi. Eins og að framan sé greint hafi kaupsamningur um eignarhlutann verið gerður í beinu framhaldi af margnefndu samkomulagi þar sem sóknaraðili hafi samþykkt 50% eignarhlut A og á þeim forsendum hafi kaupsamningurinn verið gerður. Þá sé sú fullyrðing röng að varnaraðili hafi tekið að sér að sjá um alla skjalagerð og samskipti við fasteignasölu er annaðist um kaupin. Þegar varnaraðili hafi komið að málinu hafi eignin verið komin í sölumeðferð og eina aðkoma varnaraðila að málinu hafi verið kaupin sjálf. Þá sé rangt að sóknaraðili hafi fjármagnað viðhald og fjárfestingar tengt eigninni.

Þá haldi sóknaraðili því fram að hún hafi staðið straum af ýmsum framkvæmdum við húsið og lagt fram um það gögn af ýmsu tagi. Af því tilefni vilji varnaraðili taka fram að hann hafi komið að ýmsum framkvæmdum við húsið sem hann hafi þó ekki lagt fram gögn um. Hann hafi t.a.m. málað húsið að utan, lagt sólpall og skjólveggi við húsið og komið að jarðvegsframkvæmdum vegna þessa, slípað parketgólf, og komið að hellulögn og uppsetningu á gróðurhúsi svo eitthvað sé talið. Þá hafi hann á sambúðartímanum tekið þátt í kaupum á húsbúnaði og lagt til ýmis heimilistæki o.fl. Þá hafi hann staðið straum af sameiginlegum ferðalögum sóknaraðila og varnaraðila innanlands sem utan.

Í beiðni sóknaraðila sé bæði gefið til kynna og fullyrt að varnaraðili hafi beitt blekkingum og þrýstingi og þannig fengið sóknaraðila til að undirrita kaupsamning 29. ágúst 2006 milli hans og A. Séu þetta ósannaðar dylgjur. Sóknaraðila hafi verið í lófa lagið að kanna forsendur kaupa upp á eigin spýtur og/eða leita til sérfræðinga hafi hún verið í vafa varðandi viðskiptin. Sóknaraðili reki sitt eigið fyrirtæki, hafi áður staðið í fasteignaviðskiptum og sé ekki á nokkurn hátt nýgræðingur í því að sýsla með umtalsverðar fjárhæðir. Hafi einhver vafaatriði verið fyrir hendi að hennar mati er kaupsamningur var gerður hafi henni borið að kanna þau nánar sjálf.

Um lagarök kveðst varnaraðili vísa til meginreglna kröfu-, samninga- og eignarréttar.

IV

Niðurstaða

Mál þetta lýtur að ágreiningi í tengslum við opinber skipti til fjárslita milli sóknaraðila og varnaraðila, vegna loka óvígðrar sambúðar þeirra. Við lok óvígðrar sambúðar ber við fjárslit að líta á sambúðarfólk sem tvo sjálfstæða einstaklinga og gildir þá sú meginregla að hvor aðili taki þær eignir sem hann átti við upphaf sambúðar eða eignaðist meðan á sambúðinni stóð. Eftir almennum reglum fjármunaréttar gildir sú meginregla við fjárslit að þinglýst eignarheimild yfir fasteign veitir líkindi fyrir eignarrétti. Leiðir af þeirri reglu að sá sem heldur því fram að í slíkri skráningu felist ekki réttar upplýsingar um eignarrétt ber sönnunarbyrði fyrir þeirri staðhæfingu.

Í málinu deila aðilar um eignarhlutdeild þeirra í fasteigninni [...] í Reykjavík. Krefst sóknaraðili þess að viðurkennd verði 81,84% eignarhlutdeild hennar á móti 18,16% eignarhlutdeild varnaraðila, en varnaraðili krefst viðurkenningar á 50% eignarhlutdeild hvors aðila um sig í eigninni. Fyrir liggur að sóknaraðili og fyrri sambýlismaður hennar, A, festu, hvort um sig, kaup á 50% eignarhlut í fasteigninni [...] í Reykjavík með kaupsamningi 28. júlí 2004. Þá liggur fyrir að varnaraðili keypti 50% eignarhlut [...] með kaupsamningi 29. ágúst 2006 og afsali 5. september sama ár. Kaupverðið var 18.400.000 krónur og skyldu 8.400.000 krónur greiðast við undirritun kaupsamnings auk þess sem varnaraðili tók yfir helming áhvílandi láns og nam sá hlutur hans 10.000.000 króna. Sóknaraðili ritaði samþykki sitt undir bæði framangreind skjöl sem meðeigandi eignarinnar. Ekki er annað fram komið í málinu en að áðurnefndur kaupsamningur hafi verið efndur samkvæmt efni sínu. Þá þykir fram komið að varnaraðili hefur greitt, og greiðir enn, afborganir áhvílandi láns á eigninni í samræmi við 50% eignarhlutdeild.

Sóknaraðili hefur í málinu teflt fram fjölmörgum málsástæðum og sjónarmiðum máli sínu til stuðnings. Þá hefur hún lagt fram mikinn fjölda gagna. Byggir hún málatilbúnað sinn gagnvart sóknaraðila m.a. á áðurnefndri meginreglu um að við slit sambúðar teljist hvor aðili eiga þau verðmæti sem hann hafi komið með inn í sambúðina og að þinglýstar eignarheimildir veiti einungis líkindi fyrir eignarrétti. Sóknaraðili kveður hlutdeild sína í fasteigninni [...], vera 81,84% og það hafi hún raunar verið allt frá sambúð sinni við fyrri sambýlismann sinn, A. Eignarhlutdeild varnaraðila sé því 18,16% og þann eignarhluta hafi hann keypt af A. Hefur sóknaraðili lagt fram ýmis gögn um eignamyndun hennar í fasteigninni á sambúðartíma sínum með A. Þá gerir sóknaraðili í greinargerð sinni ítarlega grein fyrir afborgunum af lánum og ýmsum fjárútlátum vegna kostnaðar og viðhalds á fasteigninni á þeim tíma til að sýna fram á hver eignarhlutur hennar í fasteigninni [...] hafi í raun verið við upphaf sambúðar sinnar við varnaraðila. Að sama skapi hefur sóknaraðili lagt fram gögn er varða fjárútlát hennar varðandi fasteignina á sambúðartíma sínum með varnaraðila.

Málatilbúnaður sóknaraðila verður skilinn svo að þar sem hún hafi í fyrri sambúð sinni lagt til umtalsvert meira fé vegna kaupa fasteignarinnar og ýmissa útgjalda sem hún hafi staðið straum af, sé eignarhluti hennar í raun 81,84% en ekki 50% eins og þinglýstar eignarheimildir gefi til kynna. Þar sem engin sameign hafi myndast með henni og varnaraðila á sambúðartíma þeirra beri henni nú, við slit sambúðarinnar, sá hlutur eignarinnar sem hún hafi átt í upphafi sambúðarinnar að teknu tilliti til eignamyndunar og fjárframlaga sóknaraðila og varnaraðila á árunum 2006 til 2012.

Sóknaraðili byggir á því að varnaraðila hafi verið fullkunnugt um að eignarhluti hennar hafi ekki verið 50% en hann hafi þrátt fyrir það, og gegn betri vitund, keypt 50% eignarhlut af A, látið skrá rangan eignarhluta á skjöl í tengslum við kaupin og stuðlað að því að sóknaraðili skrifaði undir þau skjöl á þeim forsendum, og með því loforði, að eignarhlutföllin yrðu leiðrétt síðar. Sóknaraðili byggir á því að gögn sem hún hafi lagt fram um fjárframlag sitt fyrir upphaf sambúðar aðila og fjárframlag sitt á sambúðartíma sanni að eignarhlutur hennar sé í raun 81,84%. Því hafi varnaraðili í raun aðeins keypt 18,16% eignarhluta fasteignarinnar við kaup eignarhlutans af A. Varnaraðili heldur því á hinn bóginn fram að eignarhlutdeild hvors þeirra um sig sé 50% og vísar þar um aðallega til samkomulags aðila 29. ágúst 2006, kaupsamnings sem dagsettur er sama dag og afsals frá 5. september sama ár.

Málsaðilar gáfu skýrslu fyrir dómi svo og fimm vitni sem öll eru tengd sóknaraðila fjölskyldu- eða vinaböndum. Báru vitnin öll um að hafa haft vitneskju um að sóknaraðili hafi átt stærri hluta í fasteigninni en varnaraðili, ávallt hafi staðið til að breyta þeirri skráningu og hafi það margoft verið rætt innan fjölskyldunnar. Við mat á gildi þessara vitnisburða verður litið til 59. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þá gáfu einnig skýrslu fyrir dóminum A, C lögmaður, er gætti hagsmuna A við slit sambúðar hans við sóknaraðila, og D, löggiltur fasteignasali, sem kom að gerð kaupsamnings þess er fyrir liggur í málinu.

Sóknaraðili hefur í málinu vísað til þess að í skýrslu Deloitte hf. frá 9. ágúst 2006 komi fram að eignarhluti sóknaraðila miðað við framreiknað framlag hennar á þeim tíma er skýrslan var unnin hafi verið 70,35% og A 29,65%. Þrátt fyrir að varnaraðili hafi haft frumkvæði og veg og vanda af framangreindri skýrslu hafi hann, gegn betri vitund, látið ganga frá kaupsamningi þar sem eignarhlutföllin voru 50%. Dómurinn telur að líta verði svo á að aðilar hafi orðið ásáttir um að eignarhlutdeild sóknaraðila og A yrði metin. Hafi varnaraðili snúið sér til aðila sem hafði unnið fyrir fyrirtæki er hann starfaði hjá. Verður af atvikum málsins ekki dregin sú ályktun að með þessu hafi varnaraðili haft frumkvæði að því að leitað var eftir þjónustu Deloitte hf. enda verður ekki séð að sóknaraðili hafi gert nokkra athugasemd við þessa tilhögun. Þá verður trauðla séð að þetta sé til marks um það að varnaraðili hafi haft tögl og hagldir við undirbúning samningsgerðarinnar um kaup á fasteigninni eða stuðlað að undirritun samkomulags sóknaraðila og A og síðar staðið að kaupsamningsgerð við A, gegn betri vitund um raunveruleg eignarhlutföll í umræddri eign. Er málsástæðum og sjónarmiðum sóknaraðila hvað þetta varðar, því hafnað.

Þá má einnig ljóst vera af gögnum málsins og því sem fram er komið í málinu að viðsemjandi varnaraðila, A, féllst ekki á að skipting eignarinnar væri með öðrum hætti en þeim að hann og sóknaraðili ættu 50% hlutdeild hvort um sig í eigninni í samræmi við þinglýstar heimildir eins og fram kemur í tölvubréfi lögmanns hans, C, til sóknaraðila 18. ágúst 2006 sem liggur fyrir í málinu. Gengu kaupin eftir í samræmi við það.

Áður er fram komið að sóknaraðili og fyrri sambýlismaður hennar, A, festu kaup á fasteigninni [...] í Reykjavík í jöfnum eignarhlutföllum á árinu 2004. Þá liggur fyrir að við sambúðarslit sóknaraðila og A varð ágreiningur með þeim um eignarhlutdeild hvors þeirra í fasteigninni. Sóknaraðili hefur byggt á því að varnaraðila hafi verið vel kunnugt um þann ágreining og hann hafi því gegn betri vitund fest kaup á 50% eignarhlut A þótt hann hafi vitað að eignarhluti hans væri miklu minni. Dómurinn telur óumdeilt að varnaraðili hafði vitneskju um ágreining sóknaraðila við fyrri sambúðaraðila sinn vegna eignarhlutdeildar í fasteigninni. Á hinn bóginn verður að telja að varnaraðila hafi verið rétt að líta svo á að með samkomulagi sóknaraðila og A, sem undirritað var í tengslum við kaupsamningsgerðina, væri ágreiningi þeirra í millum lokið. Verður ekki fallist á að varnaraðili hafi á nokkurn hátt staðið að kaupsamningsgerðinni með sviksamlegum hætti gagnvart sóknaraðila. Þótt einhverjar umræður kunni hafa farið fram um breytta skráningu á þinglýstum eignarheimildum eftir kaupsamningsgerðina þykir ljóst að við kaup varnaraðila á eignarhluta A varð hann eigandi að 50% eignarhluta fasteignarinnar [...] á móti sóknaraðila eins og seljandi hafði verið. Hvorki verður ráðið af framlagi varnaraðila við kaupin né gögnum málsins að um annað hafi verið samið milli aðila kaupsamningsins.

Þá verður við úrlausn málsins ekki fram hjá því litið að sóknaraðili ritaði samþykki sitt undir samkomulagið, kaupsamninginn, milli varnaraðila og A, og afsalið, sem meðeigandi að eigninni, án athugasemda eða með fyrirvara. Ekkert er fram komið í málinu sem styður þá málsástæðu sóknaraðila að varnaraðili hafi með einhverjum hætti fengið sóknaraðila til að skrifa undir umrædd skjöl. Þá er heldur ekkert fram komið í málinu sem styður það að sóknaraðili hafi strax við undirskrift samningsins mótmælt því að eignarhlutarnir væru rangt tilgreindir í þeim skjölum er um ræðir eða að varnaraðili hafi gefið loforð um að eignarhlutunum yrði breytt síðar. Vitnið D, sem kom að kaupsamningsgerðinni, bar fyrir dómi að hún minntist þess ekki að nokkuð hefði verið óvenjulegt við undirritunina eða hvernig hún gekk fyrir sig. Þá kom einnig fram í máli vitnisins A fyrir dómi að sóknaraðili hefði ekki, svo hann vissi til, gert athugasemdir við eignarhlutföllin. Verður því að telja þetta ósannað.

Sóknaraðili hefur borið því við að með áritun sinni um samþykki á kaupsamninginn hafi hún einungis verið að samþykkja fyrir sitt leyti kaup varnaraðila á raunverulegum eignarhlut A og yfirtöku á helmingi áhvílandi húsnæðisláns en ekki kaup á 50% eignarhluta. Málsástæða þessi fær ekki stoð í neinum gögnum málsins og er í andstöðu við efni framangreinds skjals. Hefur sóknaraðili á engan hátt sýnt fram á að efni þess hafi átt að vera annað en skjalið sjálft ber með sér. Er þessum sjónarmiðum sóknaraðila því hafnað. Með hliðsjón af ofansögðu verður því ekki talið að 30. gr., 32. gr. eða 33. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga eigi við í málinu og er málsástæðum sóknaraðila þar að lútandi hafnað.

Samkvæmt kaupsamningnum keypti varnaraðili 50% eignarhluta A og greiddi fyrir hann 18.400.000 krónur. Hefur sóknaraðili ekki lagt fram nein gögn um hvert áætlað markaðsverð eignarinnar hafi verið er kaupin áttu sér stað. Ekkert liggur fyrir í málinu sem bendir til þess að endurgjald varnaraðila fyrir þann eignarhluta hafi verið óeðlilega lágt miðað við markaðsverð eignarinnar á þeim tíma. Í málinu liggur einungis fyrir verðmat fasteignasala frá árinu 2013 þar sem fram kemur að verðmat eignarinnar sé 53.000.000 króna og á árinu 2014 57.700.000 krónur. Við kaup sóknaraðila og A á eigninni á árinu 2004 var heildarkaupverð eignarinnar 25.000.000 króna. Samningur varnaraðila og A er gerður á árinu 2006. Þegar ofangreindar fjárhæðir er hafðar í huga og kaupverð eignarhlutans samkvæmt samningi varnaraðila og A, verður að telja varhugavert að álykta sem svo að við kaupin hafi varnaraðili einungis keypt 18,16% eignarinnar. Er þeirri málsástæðu sóknaraðila því hafnað.

Þá verður að líta svo á að eftir kaup varnaraðila á 50% eignarhlut A hafi sóknaraðili og varnaraðili átt fasteignina að jöfnu eins og A og sóknaraðili áður. Þótt annað þeirra tveggja, sóknaraðila og varnaraðila, kunni að hafa borið kostnað af endurbótum hennar, viðhaldi og rekstri og greiðslu ýmissa lögboðinna gjalda í ríkari mæli en hitt standa lög ekki til þess að eignarhlutföll þeirra innbyrðis taki breytingum því til samræmis á þeim grunni einum. sbr. dóm Hæstaréttar frá 14. maí 2014 í málinu nr. 304/2014. Er málsástæðu sóknaraðila hvað þetta varðar því hafnað.

Þegar litið er til alls þess sem að framan er rakið verður hvorki fallist á að brostnar forsendur séu fyrir skráningu 50% eignarhluta sóknaraðila og varnaraðila í fasteigninni [...] né að um óréttmæta auðgun af hálfu varnaraðila á kostnað sóknaraðila sé að ræða. Er málsástæðum sóknaraðila þar að lútandi því hafnað.

Varakröfu sína um greiðslu á 59.929.500 krónum úr hendi varnaraðila byggir sóknaraðili á þeirri forsendu að hún sé réttmætur eigandi að 81,84% í eigninni og eigi því tilkall til hluta af áætluðu söluandvirði [...] í samræmi við það eignarhlutfall. Krafan er ekki rökstudd með frekari hætti. Dómurinn telur að krafan verði ekki skilin svo að um endurgreiðslukröfu sé að ræða heldur kröfu um greiðslu fjár úr hendi varnaraðila sem fengist við sölu eignarinnar á grundvelli 81,84% eignarhlutdeildar. Þegar hefur verið hafnað þeirri kröfu sóknaraðila að hún sé eigandi að 81,84% í umræddri fasteign. Varakrafa sóknaraðila hvílir að því er virðist á öllum sömu málsástæðum og lagarökum og aðalkrafa hennar. Verður henni þegar af þeirri ástæðu hafnað.

Samkvæmt öllu því sem að framan greinir hefur sóknaraðili ekki fært fyrir því viðhlítandi rök að efni séu til að víkja frá þinglýstum heimildum um eignarrétt að fasteigninni að [...] í Reykjavík. Verður því hafnað aðalkröfu sóknaraðila um viðurkenningu á 81,84% eignarhlutdeild í fasteigninni og fjárkröfu hennar í varakröfu, en fallist á kröfu varnaraðila um staðfestingu á jafnri eignarhlutdeild aðila eins og nánar greinir í dómsorði.

Með hliðsjón af atvikum öllum telur dómurinn rétt, með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 2. mgr. 131. gr. laga nr. 20/1991 um skipti á dánarbúum o.fl., að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu.

Hólmfríður Grímsdóttir héraðsdómari kvað upp úrskurð þennan. Dómarinn tók við málinu 2. maí sl.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Fallist er á kröfu varnaraðila, M, um að staðfest verði 50% eignarhlutdeild hans í fasteigninni [...], Reykjavík, fastanúmer [...], ásamt öllu því er henni fylgir og fylgja ber, þ.m.t. útihúsum og lóðarréttindum og 50% eignarhlutdeild sóknaraðila, K, í sömu fasteign.

Málskostnaður milli aðila fellur niður.