Fimmtudaginn 22. nóvember 2001.
Nr. 103/2001.	Ólafur Björnsson (Jóhannes Karl Sveinsson hrl.) gegn Tómasi K. Þórðarsyni og Ástu Sigurðardóttur (Leó E. Löve hrl.) og gagnsök

 

Fasteignakaup. Gallar. Afhendingardráttur. Óðalsréttur. Áfrýjunarheimild. Vanreifun. Gagnkröfur. Frávísun máls frá héraðsdómi.

 

T og Á keyptu fasteign af Ó. Samkvæmt kaupsamningi 11. júní 1998 skyldu T og Á greiða 3.000.000 kr. við undirritun samningsins, 3.548.199 krónur ekki síðar en 1. maí 1999 og taka að sér greiðslu sex veðskulda samtals að fjárhæð 7.451.800 kr. Í kauptilboði T og Á var að auki tekið fram að Ó bæri að fá eignina leysta undan kvöð um óðalsréttindi. Eignina átti að afhenda ekki síðar en 1. júlí 1998. Nokkrar tafir urðu á því að T og Á fengju eignina afhenta. Þegar kom að umsamdri greiðslu 1. maí 1999 töldu þau að eignin væri haldin ýmsum annmörkum. Greiddu þau því aðeins hluta af síðari greiðslunni samkvæmt kaupsamningnum inn á bankareikning í nafni Ó. Í framhaldi af því stefndi Ó þeim T og Á þar sem hann krafðist þess að þeim yrði gert annars vegar að greiða sér 4.986.447 kr. og hins vegar að gefa út til sín skuldabréf með veði í eigninni að fjárhæð 501.062 kr. Samanstóð fjárkrafan í fyrsta lagi af síðari greiðslu T og Á samkvæmt kaupsamningnum, í öðru lagi lægri skuldum samkvæmt skuldabréfunum en ráðgert hafði verið, í þriðja lagi vöxtum af skuldabréfunum sem Ó hafði innt af hendi eftir afhendingu eignarinnar og í fjórða lagi ábyrgð Ó á einu skuldabréfanna. Að því er snerti síðasta liðinn tók Ó fram að hann bæri ábyrgð á greiðslu skuldabréfsins, sem væri í vanskilum, og því væri honum nauðsynlegt að krefja T og Á um greiðslu skuldarinnar til að standa við ábyrgð sína. Kröfuna um útgáfu skuldabréfsins kvað hann byggjast á kaupsamningnum. Héraðsdómur vísaði frá dómi kröfu Ó um útgáfu skuldabéfsins og öðrum og þriðja lið í fjárkröfu hans, en dæmdi T og Á til að greiða honum 3.787.677 kr. að teknu tilliti til afsláttar að fjárhæð 1.124.000 kr. vegna afhendingardráttar og galla á eigninni. Fyrir Hæstarétti gerði Ó sömu fjárkröfu og í héraði með þeirri breytingu að frá kröfunni yrðu dregnar 934.277 kr. sem T og Á höfðu innt af hendi vegna fjórða liðar kröfu hans. Í dómi Hæstaréttar segir að Ó hafi ekki gætt þess að kæra til Hæstaréttar niðurstöðu héraðsdóms um að vísa frá öðrum og þriðja lið í fjárkröfu hans. Gætu þeir því ekki komið til álita fyrir Hæstarétti. Að því er snerti fjórða lið fjárkröfunnar tók Hæstiréttur fram að umræddur liður hefði verið verulega vanreifaður í héraði og að Ó bæri nú fyrir sig gerbreyttar málsástæður frá þeim, sem hann hélt fram fyrir héraðsdómi. Gætu þær engu breytt um það að með réttu hefði borið að vísa þessum kröfulið frá dómi vegna vanreifunar. Þá vísaði Hæstiréttur til þess að gagnkrafa T og Á virtist ekki hafa verið gerð fyrr en við munnlegan flutning málsins í héraði. Samkvæmt því hefði ekki verið fullnægt skilyrðum til að koma henni að í málinu, sbr. 1. mgr., sbr. 3. mgr. 28. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Ennfremur lægju engin gögn fyrir í málinu til að leggja mat á málsástæður Ó sem lytu að því að ákvæði VII. kafla jarðalaga um óðalsjarðir ættu ekki við um fasteignina. Ó yrði að bera sönnunarbyrðina fyrir getu sinni til að efna kaupin að þessu leyti og leggja fram viðhlítandi gögn því til stuðnings. Taldi Hæstiréttur slíka annmarka vera á reifun málsins að óhjákvæmilegt væri að vísa því í heild frá héraðsdómi.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson og Gunnlaugur Claessen.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 16. mars 2001. Hann krefst þess að gagnáfrýjendur verði sameiginlega dæmd til að greiða sér 4.986.447 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 3.622.970 krónum frá 1. maí 1999 til 20. október sama árs og af 4.986.447 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2001, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádreginni innborgun 19. október 2000 að fjárhæð 834.277 krónur. Þá krefst aðaláfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu héraðsdómi fyrir sitt leyti 23. maí 2001. Þau krefjast sýknu af kröfu aðaláfrýjanda auk málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

I.

Samkvæmt gögnum málsins á það rætur að rekja til þess að aðaláfrýjanda var við nauðungarsölu 8. janúar 1998 slegin fyrir 9.000.000 krónur fasteign, sem auðkennd er í þinglýsingabók sem „lóð úr Dalsmynni, Kjalarnesi, ca. 8 ha. Íbúðarhús, fjós, fjárhús, votheysgryfja, hlaða, haughús, alifuglahús.“ Fékk hann afsal fyrir henni 28. maí sama árs. Samkvæmt afsalinu greiddi hann hluta kaupverðsins með því að taka að sér veðskuldir, sem fengu að hvíla áfram á eigninni, við fimm nafngreinda kröfuhafa. Meðal þessara skulda voru kröfur samkvæmt tveimur veðskuldabréfum, sem voru gefin út 24. júní 1996 til Fjárfestingarfélagsins Skandia hf. og hvort að upphaflegri fjárhæð 2.400.000 krónur, og kröfur Sparisjóðsins í Keflavík samkvæmt þremur veðskuldabréfum útgefnum 18. júlí sama árs af Stefáni Árnasyni og Sólveigu Bragadóttur til Guðríðar Gunnarsdóttur og framseldum af henni til aðaláfrýjanda, sem framseldi þau aftur 28. sama mánaðar umræddum sparisjóði ásamt því að gangast í sjálfskuldarábyrgð fyrir þeim. Upphafleg fjárhæð tveggja þessara veðskuldabréfa mun hafa verið 1.000.000 krónur hvort, en eins þeirra 501.062 krónur.

Gagnáfrýjendur gerðu aðaláfrýjanda tilboð um kaup á framangreindri eign 23. maí 1998, en óumdeilt virðist í málinu að þau hafi gefið sig fram við hann í þessu skyni án þess að eignin hefði áður verið boðin til sölu. Tilboðið var samið af lögmanni, sem starfaði þá í þágu aðaláfrýjanda, en sá síðastnefndi mun hafa vísað gagnáfrýjendum til lögmannsins um þetta verk. Samkvæmt tilboðinu áttu gagnáfrýjendur að greiða fyrir eignina 14.000.000 krónur, þar af 3.000.000 krónur við undirritun kaupsamnings, um 3.450.000 krónur ekki síðar en 1. maí 1999 og samtals um 7.550.000 krónur með því að taka að sér veðskuldir við fimm nafngreinda kröfuhafa. Í tilboðinu var meðal annars tekið fram að „tilboðshafi mun á sinn reikning afla samþykkis fyrir því að leysa jörð þessa úr meintum óðalsréttindum.“ Aðaláfrýjandi áritaði tilboðið samdægurs um samþykki þess.

Skriflegur kaupsamningur var gerður um eignina milli málsaðila 11. júní 1998 og var hann saminn af sama lögmanni og áður var getið. Á sama hátt og ráðgert var í tilboði gagnáfrýjenda skyldu þau greiða 3.000.000 krónur við undirritun samningsins, en 3.548.199,20 krónur áttu þau að greiða með peningum ekki síðar en 1. maí 1999. Veðskuldirnar, sem gagnáfrýjendur áttu að taka að sér, voru sex talsins og sagðar vera að fjárhæð alls 7.451.800,80 krónur. Þær voru tilgreindar þannig í samningnum að ein væri við Stofnlánadeild landbúnaðarins, 673.921,30 krónur, önnur við Lífeyrissjóðinn Framsýn, 157.937 krónur, sú þriðja samkvæmt öðru af áðurnefndum skuldabréfum, sem gefin voru út 24. júní 1996 til Fjárfestingarfélagsins Skandia hf., 2.420.426,30 krónur, sú fjórða samkvæmt sams konar skuldabréfi, 2.419.505,30 krónur, sú fimmta við Sparisjóðinn í Keflavík samkvæmt einu fyrrgreindu skuldabréfi frá 18. júlí 1996, 1.185.834,40 krónur, og sú sjötta við þann sama samkvæmt öðru skuldabréfi frá sama degi, 594.176,50 krónur. Varðandi tvö síðastnefndu skuldabréfin var þess getið í kaupsamningnum að skuld samkvæmt því þeirra, sem hærra var, skyldi greiðast í einu lagi 20. október 1999, en skuldin samkvæmt því lægra í einu lagi sama mánaðardag á árinu 2000. Í samningnum var tekið fram að eignin væri seld „í núverandi ástandi, sem kaupandi hefur rækilega kynnt sér m.a. með tveimur skoðunum og hefur fyrri ábúandi einnig upplýst kaupendur um alla þá galla er hann taldi á eigninni og er kaupverð við þá skoðun miðað.“ Þá var einnig tekið fram að gagnáfrýjendum væri kunnugt um að kaupin væru háð samþykki Reykjavíkurborgar og jarðanefndar, en ekki var getið um þá skyldu aðaláfrýjanda til að fá eignina leysta undan kvöð um óðalsréttindi, sem vikið var að í kauptilboði gagnáfrýjenda. Eignina átti að afhenda ekki síðar en 1. júlí 1998. Afsal fyrir henni skyldi gefið út ekki síðar en 1. maí 1999 eða þegar gagnáfrýjendur hefðu innt af hendi þá fjárhæð, sem samið var um að greiða ætti þann dag. Kaupsamningurinn var áritaður af borgarverkfræðingnum í Reykjavík 21. apríl 1999 um að fallið væri frá forkaupsrétti að eigninni og af jarðanefnd Kjósarsýslu 31. janúar 2000. Eintak kaupsamningsins, sem lagt hefur verið fram í málinu, ber með sér að hann hafi verið afhentur til þinglýsingar 25. ágúst 1998, en af því verður ekki ráðið hvort eða hvenær réttindi gagnáfrýjenda samkvæmt honum hafi verið færð í fasteignabók.

Í málinu er ekki deilt um að gagnáfrýjendur hafi staðið skil á greiðslunni, sem þau áttu að inna af hendi samkvæmt hljóðan kaupsamningsins við undirritun hans. Þá liggur fyrir að Sparisjóðurinn í Keflavík samþykkti með skriflegri yfirlýsingu 9. júní 1998 að gagnáfrýjendur yrðu nýir skuldarar samkvæmt þeim tveimur veðskuldabréfum, sem þau tóku að sér að greiða með kaupsamningnum, en útgefendur skuldabréfanna voru jafnframt leystir undan skuldinni.  Á hinn bóginn urðu tafir á því að gagnáfrýjendur fengju umráð eignarinnar, þar sem fyrri íbúar rýmdu hana ekki í tæka tíð, en fyrir liggur að hún var afhent þeim fyrrnefndu um miðbik september 1998. Snemma í maí 1999 munu gagnáfrýjendur hafa borið upp við aðaláfrýjanda að eignin hefði verið haldin ýmsum annmörkum. Þau stóðu ekki skil á greiðslunni, sem samið var um að innt yrði af hendi 1. maí 1999, en stofnuðu á hinn bóginn reikning á nafni aðaláfrýjanda við Búnaðarbanka Íslands hf. hinn 5. þess mánaðar og lögðu inn á hann 1.500.000 krónur, auk 1.000.000 króna 18. júní sama árs. Aðilana greinir á um það hvort þetta hafi verið gert með vitund aðaláfrýjanda eða jafnvel samkvæmt ábendingu þáverandi lögmanns hans. Þeim síðastnefnda barst 1. júlí 1999 skrifleg samantekt gagnáfrýjenda um annmarka, sem þau töldu eignina haldna. Þar var einnig gerð krafa um bætur vegna dráttar á afhendingu eignarinnar og kostnaðar, sem gagnáfrýjendur hafi orðið að bera af því að fjarlægja af henni muni fyrri íbúa, auk þess sem getið var að þau hafi orðið að greiða fasteignagjöld vegna ársins 1998. Í svarbréfi lögmannsins 7. júlí 1999 var tekið fram að aðaláfrýjandi væri reiðubúinn að greiða reikning að fjárhæð 57.000 krónur vegna kostnaðar af brottflutningi muna fyrri íbúa gegn því að fá þann reikning framseldan sér. Jafnframt að aðaláfrýjandi myndi endurgreiða gagnáfrýjendum sinn hluta fasteignagjalda ársins 1998 ef nánari athugun leiddi í ljós að gagnáfrýjendur hefðu greitt þau, auk þess sem aðaláfrýjandi bauðst til að bæta drátt á afhendingu eignarinnar með fjárhæð, sem svaraði 50.000 krónum fyrir hvern mánuð. Kröfu gagnáfrýjenda vegna annmarka á eigninni var á hinn bóginn hafnað með öllu.

Aðaláfrýjandi höfðaði þetta mál með héraðsdómsstefnu 20. janúar 2000. Samkvæmt henni krafðist hann greiðslu á samtals 4.986.447,60 krónum ásamt nánar tilgreindum dráttarvöxtum, auk þess sem gagnáfrýjendum yrði gert að gefa út til sín skuldabréf með veði í hinni seldu eign að fjárhæð 501.062 krónur með nánar tilteknum vöxtum og verðtryggingu, sem allt yrði til greiðslu á gjalddaga 20. október 2000, en gegn þessu yrði gefið út afsal fyrir eigninni. Í stefnunni var fjárkrafa aðaláfrýjanda sundurliðuð þannig að 3.548.199,20 krónur væru greiðslan, sem gagnáfrýjendum bar að inna af hendi 1. maí 1999 samkvæmt kaupsamningi aðilanna, 44.729 krónur væru vegna þess að skuldir samkvæmt áðurnefndum tveimur veðskuldabréfum, sem gefin voru út 24. júní 1996 til Fjárfestingarfélagsins Skandia hf., hefðu samtals reynst þeirri fjárhæð lægri en ráðgert var í kaupsamningnum, 30.042 krónur væru vegna vaxta, sem aðaláfrýjandi hefði greitt af sömu skuldum eftir afhendingu eignarinnar, og loks 1.363.477,40 krónur, sem væru vegna „uppgreiðslu á skuldabréfi skv. 5. tl. B. gr. kaupsamnings“. Síðastgreindur liður í kröfunni var skýrður nánar í stefnunni með því að samkvæmt umræddu ákvæði kaupsamningsins hafi gagnáfrýjendum borið að greiða nánar tiltekið skuldabréf á gjalddaga 20. október 1999. Sagði síðan eftirfarandi: „Stefnandi máls þessa er ábyrgðaraðili gagnvart skuldareiganda, Sparisjóðnum í Keflavík, en hann hafði skv. dskj. nr. 30 samþykkt stefndu sem nýja skuldara bréfs þessa. Stefndu greiddu eigi skuldabréf þetta og er nú hafin lögfræðileg innheimta þessarar skuldar og er því stefnanda nauðsynlegt að krefja stefndu um skuld þessa til að standa við ábyrgð sína.“ Krafa um skyldu gagnáfrýjenda til að gefa út veðskuldabréf var rökstudd þannig í stefnunni að hún væri byggð á kaupsamningi aðilanna og fyrrnefndri yfirlýsingu Sparisjóðsins í Keflavík 9. júní 1998 „og skýrir sig sjálf.“

Gagnáfrýjendur tók til varna fyrir héraðsdómi með greinargerð, sem lögð var fram á dómþingi 29. febrúar 2000. Þau kröfðust þess aðallega að málinu yrði vísað frá dómi vegna vanreifunar af hendi aðaláfrýjanda, en til vara kröfuðust þau sýknu. Í greinargerðinni sagði að varakrafan væri reist á sömu sjónarmiðum og aðalkrafa gagnáfrýjenda um frávísun málsins, en þó væri því við að bæta að þegar fyrir lægi niðurstaða dómkvaddra matsmanna um galla á eigninni kæmi fram hvað aðaláfrýjanda kynni að bera af „fé því sem bíður á bankareikningi.“ Tekið var fram í greinargerðinni að ef í ljós kæmi „undir rekstri málsins að hin selda eign sé háð ákvæðum laga um ættaróðul, munu málsástæður á því byggðar verða settar fram.“ Héraðsdómari hafnaði frávísunarkröfu gagnáfrýjenda með úrskurði 4. maí 2000. Að beiðni gagnáfrýjenda voru dómkvaddir 15. júní 2000 tveir matsmenn til að meta til verðs galla á eigninni, sem tilgreindir voru í átta liðum, ásamt hæfilegum bótum þeim til handa vegna dráttar á afhendingu hennar. Í matsgerð 9. október 2000 voru bætur vegna afhendingardráttar metnar 200.000 krónur, en kostnaður af því að bæta úr umræddum göllum var metinn samtals 1.400.000 krónur.

Að framkominni þessari matsgerð lögðu gagnáfrýjendur 18. október 2000 1.600.000 krónur inn á geymslureikning handa aðaláfrýjanda. Þau bættu 171.058 krónum á reikninginn 20. nóvember sama árs. Samkvæmt framlögðum gögnum um geymslureikninginn var fjárhæðin, sem gagnáfrýjendur lögðu á hann, eftirstöðvar „af kaupverði að teknu tilliti til niðurstöðu dómkvaddra matsmanna.“ Sagði enn fremur að féð yrði laust handa aðaláfrýjanda að fullnægðum þeim skilyrðum að hann sanni að „ákvæði laga um ættaróðul séu ekki sölu Dalsmynnis til fyrirstöðu“, svo og að afsal fyrir eigninni yrði gefið út. Þá liggur fyrir að gagnáfrýjendur greiddu 19. október 2000 Sparisjóðnum í Keflavík 934.277 krónur inn á skuld samkvæmt áðurnefndu skuldabréfi að upphaflegri fjárhæð 1.000.000 krónur, sem var í gjalddaga 20. október 1999.

Með hinum áfrýjaða dómi var kröfu aðaláfrýjanda um útgáfu veðskuldabréfs að fjárhæð 501.062 krónur vísað frá dómi vegna vanreifunar ásamt áðurgreindum kröfuliðum hans um greiðslu á 44.729 krónum og 30.042 krónum. Greiðslukrafa aðaláfrýjanda var að öðru leyti tekin til greina með 4.911.676,60 krónum, en frá henni dreginn afsláttur handa gagnáfrýjendum á grundvelli fimm liða í áðurnefndri matsgerð, að fjárhæð alls 1.124.000 krónur. Voru aðaláfrýjanda þannig dæmdar 3.787.676,60 krónur.

II.

Fyrir Hæstarétti krefst aðaláfrýjandi sem áður segir að gagnáfrýjendur verði dæmd til að greiða sér 4.986.447 krónur. Þessa kröfu sundurliðar aðaláfrýjandi þannig að hann telji gagnáfrýjendum bera að greiða sér 3.548.199 krónur, sem voru í gjalddaga 1. maí 1999 samkvæmt kaupsamningi aðilanna, og 1.363.477 krónur vegna skuldabréfs, sem gagnáfrýjendur tóku þar að sér að greiða Sparisjóðnum í Keflavík, auk áðurnefndra 44.729 króna vegna mismunar á fjárhæð áhvílandi veðskulda og 30.042 króna vegna vaxta, sem aðaláfrýjandi hafi greitt af veðskuldum eftir að eignin var afhent gagnáfrýjendum. Frá þessu dragist 934.277 krónur, sem gagnáfrýjendur greiddu eins og fyrr segir Sparisjóðnum í Keflavík 19. október 2000 vegna framangreinds skuldabréfs. Aðaláfrýjandi unir á hinn bóginn niðurstöðu héraðsdóms um að vísa frá dómi kröfu hans um skyldu gagnáfrýjenda til að gefa út skuldabréf að fjárhæð 501.062 krónur gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni.

Fyrrnefndum kröfuliðum aðaláfrýjanda um greiðslu á 44.729 krónum og 30.042 krónum var sem áður segir vísað frá héraðsdómi með hinum áfrýjaða dómi. Til að koma fram endurskoðun á þeirri niðurstöðu hefði aðaláfrýjandi þurft að kæra til Hæstaréttar ákvæði hans um frávísun eftir reglum XXIV. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. meðal annars dóma Hæstaréttar í dómasafni 1994, bls. 1293 og 2869, svo og dóma 31. maí 2000 í máli nr. 29/2000 og 10. maí 2001 í máli nr. 421/2000. Með því að þessa hefur ekki verið gætt getur krafa aðaláfrýjanda ekki komið að þessu leyti til álita fyrir Hæstarétti.

Sá liður í kröfu aðaláfrýjanda, sem snýr að skyldu gagnáfrýjenda til að greiða 1.363.477 krónur vegna skuldabréfs, sem þau tóku að sér með kaupsamningi aðilanna að greiða Sparisjóðnum í Keflavík, var eins og áður segir rökstuddur þannig í héraðsdómsstefnu að aðaláfrýjandi bæri ábyrgð á skuldinni, en með því að sparisjóðurinn hefði hafið aðgerðir til innheimtu hennar væri aðaláfrýjanda nauðsynlegt að krefja gagnáfrýjendur um hana „til að standa við ábyrgð sína.“ Fyrir Hæstarétti hefur aðaláfrýjandi á hinn bóginn gert grein fyrir þeim atvikum varðandi þennan kröfulið að með samningi 17. apríl 1998 hafi hann skuldbundið sig gagnvart fyrri eigendum fasteignarinnar til að afhenda þeim öll skuldabréfin, sem þá tilheyrðu Sparisjóðnum í Keflavík og höfðu verið gefin út 18. júlí 1996 með veði í eigninni, þar á meðal umrætt veðskuldabréf, sem var upphaflega að fjárhæð 1.000.000 krónur og með einum gjalddaga 20. október 1999. Við þessa skuldbindingu hafi aðaláfrýjandi staðið og hafi öllum skuldabréfunum, sem hér um ræðir, verið létt af eigninni í framhaldi af því. Þannig hafi gagnáfrýjendur í raun aldrei yfirtekið þessa veðskuld og greitt með því aðaláfrýjanda hluta kaupverðsins. Þau standi þannig enn í skuld við hann, sem þessu nemur, og sé honum nú rétt að krefja þau um peningagreiðslu til efnda á kaupsamningnum í stað skuldbindingar þeirra um yfirtöku veðskuldarinnar. Þótt þessi grundvöllur fyrir umræddum kröfulið aðaláfrýjanda eigi sér að nokkru stoð í gögnum, sem lágu fyrir héraðsdómi, og skýringar, sem nú hafa verið bornar upp, bæti úr þeirri verulegu vanreifun, sem á kröfuliðnum var í héraði, verður ekki horft fram hjá því að aðaláfrýjandi ber nú fyrir sig gerbreyttar málsástæður í þessum efnum frá þeim, sem hann hélt fram fyrir héraðsdómi. Geta þær því engu breytt um það að með réttu hefði borið í héraði að vísa þessum kröfulið frá dómi vegna vanreifunar.

Gagnkröfu gagnáfrýjenda til skuldajafnaðar við kröfu aðaláfrýjanda, sem þau reisa á mati dómkvaddra manna á tjóni vegna afhendingardráttar á fasteigninni og annmarka á henni, var ekki skýrlega haldið fram í greinargerð þeirra í héraði. Matsgerð var lögð fram í þinghaldi í málinu 12. október 2000 eða rúmu hálfu ári á eftir greinargerðinni. Gagnkrafan virðist þó ekki hafa verið gerð fyrr en við munnlegan flutning málsins í héraði 21. nóvember sama árs. Samkvæmt þessu var ekki fullnægt skilyrðum 1. mgr., sbr. 3. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 til að koma gagnkröfunni að í málinu. Í greinargerð gagnáfrýjenda fyrir héraðsdómi var á hinn bóginn sem áður segir boðað að á síðari stigum yrði haldið uppi málsástæðu varðandi það að hin selda fasteign væri háð reglum um ættaróðul, ef fram kæmu upplýsingar um það efni. Af því, sem liggur fyrir í málinu, verður ekki ráðið hvort af þessu hafi orðið fyrir héraðsdómi. Við flutning málsins fyrir Hæstarétti hefur málsástæðu á þessum grunni hins vegar verið haldið fram af gagnáfrýjendum og hefur aðaláfrýjandi tekið efnislega til andsvara við henni. Um þetta efni liggur ekki annað fyrir í málinu en athugasemd í framlögðu þinglýsingarvottorði frá sýslumanninum í Reykjavík um að fasteignin sé hluti af ættaróðalinu Dalsmynni á Kjalarnesi, auk þess sem áður segir um ákvæði í kauptilboði gagnáfrýjenda til aðaláfrýjanda 23. maí 1998, þar sem sá síðastnefndi skuldbatt sig til að „leysa jörð þessa úr meintum óðalsréttindum.“ Hafa þannig engin gögn verið lögð fram um hvenær eða hvernig jörðin Dalsmynni kunni að hafa verið gerð að ættaróðali, hvort hún hafi verið færð í skrá sýslumanns um ættaróðul, sbr. nú 2. mgr. 49. gr. jarðalaga nr. 65/1976 með áorðnum breytingum, hvernig skikanum, sem mál þetta varðar, var skipt út úr landi jarðarinnar, hvernig eigendaskipti hafi áður orðið að fasteigninni, sem um ræðir í málinu, í hvaða mæli hún kunni að hafa verið sett að veði fyrir annars konar skuldum en þeim, sem getið er í 57. gr. áðurnefndra laga, og hvort þar hafi verið eða sé enn stundaður landbúnaður. Án slíkra gagna verður ekki lagt mat á málsástæður aðaláfrýjanda, sem lúta að því að ákvæði VII. kafla jarðalaga um óðalsjarðir geti ekki átt við um þann landskika, sem skipt var út úr jörðinni Dalsmynni og kaup aðilanna voru gerð um. Ekki verður horft fram hjá því að gegn mótmælum gagnáfrýjenda verða þau ekki dæmd til að efna skyldu sína við aðaláfrýjanda til að greiða kaupverð fasteignarinnar ef honum er ekki unnt að færa í hendur þeirra eignarrétt að henni vegna ákvæða VII. kafla jarðalaga. Aðaláfrýjandi verður að bera sönnunarbyrði fyrir getu sinni til að efna kaupin að þessu leyti og færa fram viðhlítandi gögn því til stuðnings.

Þegar allt framangreint er virt eru slíkir annmarkar á reifun málsins að óhjákvæmilegt er að vísa því í heild sjálfkrafa frá héraðsdómi. Rétt er að aðilarnir beri hver sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá héraðsdómi.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 19. desember 2000.

Mál þetta, sem dómtekið var 21. nóvember s.l., er höfðað með stefnu birtri 20. janúar s.l.

Stefnandi er Ólafur Björnsson, kt. 220424-3329, Kirkjuvegi 1, Keflavík.

Stefndu eru Tómas K. Þórðarson, kt. 210745-3279 og Ásta Sigurðardóttir, kt. 170644-3799, bæði til heimilis að Dalsmynni, Kjalarnesi, Reykjavík.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndu verði in solidum dæmd til greiðslu á 4.986.447,60 krónum með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga af 3.622.970,20 krónum frá 1. maí 1999 til 20. október 1999, en af stefnufjárhæð frá þeim degi til greiðsludags.  Jafnframt er gerð sú krafa að stefndu verði gert skylt með dómi að gefa út skuldabréf tryggt í hinni seldu eign að fjárhæð 501.062 krónur, bundið vísi­tölu neysluverðs 176,9 stig með 8% vöxtum p.a. frá 18. júlí 1996 með einum gjald­daga pr. 20. október 2000 gegn útgáfu afsals.  Þá er krafist málskostnaðar sam­kvæmt reikningi auk virðisaukaskatts.

Dómkröfur stefndu eru þær að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda, en til vara er krafist lækkunar á stefnukröfum.  Stefndu krefjast málskostnaðar úr hendi stefnanda auk virðisaukaskatts.

Stefndu gerðu kröfu um frávísun málsins en með úrskurði upp kveðnum 4. maí s.l. var þeirri kröfu hafnað og var ákvörðun um málskostnað látin bíða efnisdóms.

Málavextir.

Málavextir eru þeir að stefnandi eignaðist fasteignina lóð úr landi jarðarinnar Dals­mynni, Kjalarnesi, á nauðungaruppboði 8. janúar 1998.  Um er að ræða u.þ.b. 8 hektara ferningsspildu úr landi jarðarinnar ásamt öllum húsum.  Stefndu gerðu stefn­anda tilboð í eignina 23. maí 1998 eftir að hafa skoðað hana tvívegis ásamt lögmanni stefn­anda.  Höfðu stefndu í hyggju að starfrækja hundahótel á eigninni.  Stefndu segjast aðeins hafa komist inn í íbúðarhúsið í annað skiptið, en skoðun hafi gengið erfið­lega vegna dvalar fyrri ábúenda, ýmissa lausamuna og byrgðra glugga.  Stefndu segja þáverandi ábúanda hafa veitt einhverjar upplýsingar og þá kváðu þau ástand eign­arinnar hafa einkennst af illri umhirðu og mikið af rusli hafi verið á víð og dreif.  Kváð­ust þau hafa séð að mörgu var ábótavant, en þau telja að þau hafi ekki verið upp­lýst um þá galla sem síðar hafi komið fram á eigninni. 

Stefnandi samþykkti kauptilboðið samdægurs og gerðu aðilar með sér kaup­samn­ing 11. júní 1998.  Umsamið kaupverð hins selda var 14.000.000 króna og skuld­bundu stefndu sig til að greiða 3.000.000 króna við undirskrift samnings og 3.548.199,20 króna eigi síðar en fyrir 1. maí 1999 og bæri sú greiðsla ekki vexti nema greiðsla bærist eftir 1. maí 1999.  Þá yfirtóku stefndu skuldir að eftirstöðvum samtals að fjárhæð 7.451.800,80 krónur, þar af var um að ræða skuld samkvæmt veð­skulda­bréfi útgefnu 18. júlí 1996 til Guðríðar Gunnarsdóttur, framselt til stefnanda, sem fram­seldi það til Sparisjóðsins í Keflavík, upphaflega að fjárhæð 1.000.000 króna, vísi­tala neysluverðs 176,9 stig með 8% vöxtum og einum gjalddaga, 20. október 1999.  Þetta skuldabréf var uppreiknað miðað við kauptilboðsdag og þá talið nema 1.185.834,40 krónum.  Einnig var þar af um að ræða skuld samkvæmt veðskuldabréfi út­gefnu 18. júlí 1996 til Guðríðar Gunnarsdóttur, framselt til stefnanda, sem framseldi það til Sparisjóðsins í Keflavík, upphaflega að fjárhæð 501.062 krónur, vísitala neyslu­verðs 176,9 stig með 8% vöxtum og einum gjalddaga, 20. október 2000.  Þetta skulda­bréf var uppreiknað miðað við kauptilboðsdag og þá talið nema 594.176,50 krónum.  Samkvæmt gögnum málsins samþykkti Sparisjóðurinn í Keflavík með yfir­lýs­ingu 9. júní 1998 skuldskeytingu í samræmi við samþykkt kauptilboð í umrædda fast­eign, þannig að stefndu urðu nýir skuldarar samkvæmt tveimur síðastgreindum skulda­bréfum og voru fyrri skuldarar leystir undan skuldbindingum sínum.

Í kaupsamningi var tekið fram að eignin hafi verið seld í núverandi ástandi, sem kaup­andi hafi rækilega kynnt sér, m.a. með tveimur skoðunum og hafi fyrri ábúandi einnig upplýst kaupendur um alla þá galla er hann taldi á eigninni og sé kaupverðið miðað við þá skoðun.  Umsamin afhending eignarinnar var 1. júlí 1998, en óumdeilt er að eignin var ekki afhent stefndu fyrr en um miðjan september sama ár en það mun hafa verið af ástæðum er varðaði fyrri ábúendur.  Samkvæmt kaupsamningi skyldi af­sal gefið út 1. maí 1999 eða fyrr hafi kaupandi innt áðurgreinda peningagreiðslu fyrr af hendi.  Afsal hefur enn ekki verið gefið út.

Stefndu halda því fram að fljótlega eftir afhendingu eignarinnar hafi þau kvartað við lögmann stefnanda um ýmis atriði sem þau töldu ekki í samræmi við það sem vænta mætti um ástand eignarinnar.  Stefnandi heldur því hins vegar fram að stefndu hafi ekki kvartað undan göllum fyrr en 4. maí 1999.  Stefnandi segist hafa fengið til­kynn­ingar um vanskil frá þremur lánardrottnum á áhvílandi veðlánum í september 1998 og segist hann hafa greitt afborganir, vexti og kostnað.  Samkvæmt gögnum máls­ins var hér um að ræða 436.000 krónur, en ekki verður af stefnu ráðið að þessi fjár­hæð sé hluti af kröfugerð stefnanda.

Stefnandi sundurliðar kröfur sínar þannig að greiðsla sem honum átti að berast í síð­asta lagi 1. maí 1999 nemi 3.548.199,20 krónum, lækkun áhvílandi veðskulda mið­að við kauptilboð leiði til þess að stefndu skuldi honum 44.729 krónur, þá segir stefn­andi vexti í september nema 30.042 krónum og uppgreiðsla á skuldabréfi sam­kvæmt 5. tl. kaupsamnings nemi 1.000.000 króna og verðbætur vegna skuldabréfsins nemi 84.228,40 krónum og vextir 279.249 krónum, eða samtals 4.986.447,60 krónur.

Í matsbeiðni stefndu til dómsins dagsettri 5. maí s.l. var lýst í 9 liðum þeim göll­um er þau töldu vera á eigninni og var þess óskað að dómkvaddir yrðu tveir matsmenn til að skoða og meta þau atriði sem nánar var lýst í matsbeiðninni.  Á dómþingi 15. júní s.l. voru Freyr Jóhannesson, tæknifræðingur og Magnús Guðjónsson, húsa­smíða­meist­ari, dómkvaddir til starfans.  Matið er dagsett 9. október s.l. og verður nú greint frá matsbeiðni og svörum matsmanna.

Í fyrsta lagi var þess óskað að metið yrði hvaða fjárhagslegar afleiðingar afhend­ing­ardráttur í tvo og hálfan mánuð hefði fyrir stefndu.  Var annars vegar óskað eftir al­mennu mati og hins vegar var óskað eftir mati að teknu tilliti til tekjumissis vegna fyrir­hugaðrar starfsemi á eigninni.  Matsmenn töldu sig ekki hafa fengið í hendur nein hald­bær gögn eða upplýsingar til að geta metið tekjumissi, en þeir töldu afhend­ing­ar­drátt á eigninni hæfilega metinn á 80.000 krónur fyrir hvern mánuð eða samtals 200.000 krónur.

Í öðru lagi óskuðu stefndu mats á kostnaði við að kaupa og koma fyrir rotþró, en komið hafi í ljós að rotþróin hafi ekki uppfyllt þær kröfur sem almennt séu gerðar til slíks búnaðar.  Matsmenn töldu plastrotþró við íbúðarhúsið þurfa að vera a.m.k. 2200 lítra að stærð og töldu þeir kostnað vegna efnis hæfilega metinn 74.000 krónur og vegna vinnu 48.000 krónur eða samtals 122.000 krónur.

Í þriðja lagi töldu stefndu rafmagnshitakút ónýtan og óskuðu mats á við­gerð­ar­kostnaði eða mati á kostnaði við að kaupa og koma fyrir nýjum hitakúti.  Matsmenn sögðu greinilegt að kúturinn væri áratuga gamall og talsverðar líkur til þess að hita­element í honum væru farin að gefa sig.  Töldu matsmenn að kostnaður við að taka kútinn niður og setja nýjan 15 kW rafhitakút með spíral og öllum búnaði nemi samtals 134.000 krónum, þar af var efni 98.000 krónur og vinna 36.000 krónur.

Stefndu báðu í fjórða lagi um mat á kostnaði við að kaupa og koma fyrir hita­blás­ara í útihúsi, en slíkur blásari hafi verið þar við sýningu eignarinnar en ekki þegar eignin var afhent.  Matsmenn mátu ekki þennan lið þar sem þeim bárust ekki upp­lýs­ingar um stærð og gerð blásarans.

Í fimmta lagi töldu stefndu flesta glugga í íbúðarhúsinu óþétta og var beðið um mat á kostnaði við fullnægjandi viðgerð.  Matsmenn kváðu að við skoðun hafi aðal­lega verið kvartað um leka á þremur gluggum á suðausturgafli hússins.  Að mati þeirra var líklegast um að ræða upprunalega glugga í húsinu og gerðu matsmenn ráð fyrir að skipt yrði um þá, enda væru þeir lúnir og illa farnir.  Töldu matsmenn efniskostnað vegna glugganna nema 93.000 krónum og vinnu 129.000 krónur eða samtals 222.000 krónur.

Í sjötta lagi töldu stefndu útidyrahurð í svipuðu ástandi og glugga og töldu ekki annað ráðlegt en að skipta um hurð.  Matsmenn skoðuðu gömlu hurðina, sem lá úti ásamt karmi og var hvort tveggja illa farið af fúa og sliti að þeirra mati.  Töldu mats­menn nýja hurð myndu kosta 120.000 krónur og vinna við uppsetningu var metin á 22.000 krónur eða samtals 142.000 krónur.

Í sjöunda lagi skýrðu stefndu svo frá í matsbeiðni að við skoðun hafi verið við­ar­þil yfir steinsteyptum vegg í hlöðu.  Eftir aðgerðir á staðnum hafi þau komist að því að steypti veggurinn var ónýtur svo og aðrir veggir sem ekki hafi verið hægt að skoða ná­kvæm­lega fyrr en eftir afhendingu.  Var óskað mats á kostnaði við fullnægjandi við­gerð.  Matsmenn sögðu um þennan lið að múrhúðin hafi losnað af stórum hluta á gafli úti­hússins.  Felist viðgerð í múrbroti, hreinsun og endurmúrhúðun þar sem rappitnet verði sett yfir stærstu sprungurnar.  Matsmenn sögðu ekki hafa verið  hægt að skoða önnur atriði er tilgreind voru.  Töldu matsmenn kostnað vegna viðgerðar nema samtals 112.000 krónum, þar af var efniskostnaður metinn 28.000 krónur og vinna 84.000 krónur.

Í áttunda lagi óskuðu stefndu mats á kostnaði við fullnægjandi viðgerð á kalda­vatns­lögn, en komið hafi í ljós miklar útfellingar í lögninni.  Matsmenn komust að því að vatnsþrýstingur í lögninni var afar lágur sem benti til tæringar í henni.  Þá hafi mátt greina að lögnin að húsinu var illa farin af ryði og var tekið fram að lögnin kom úr brunni undir fjallshlíð í u.þ.b. 500 metra fjarlægð frá bænum.  Matsmenn gerðu ráð fyrir nýrri plastlögn og mátu kostnað þannig að steypa og frágangur við inntak var 32.000 krónur, þar af var efni 4.000 krónur og vinna 28.000 krónur.  Þá töldu mats­menn kostnað vegna 500 metra 25 mm plastlagnar nema 440.000 krónum, þar af var efni metið á 60.000 krónur og vinna, þar með talin jarðvinna, var metin á 380.000 krónur.

Í níunda lagi sögðu stefndu að í leysingum í marslok s.l. hafi komið mikið vatn inn í kjallara hússins og hafi það verið lengi að sjatna.  Óskuðu stefndu skoðunar á þessu atriði og kostnaðarmati á fullnægjandi viðgerð.  Matsmenn sögðu að við skoðun hefði komið í ljós að engir sökklar væru undir húsinu og engar drenlagnir fyrir hendi.  Eigi jarðvatn því greiða leið inn í kjallarann í vatnsveðrum og leysingum.  Gerðu mats­menn ráð fyrir að grafið yrði frá húsinu á alla vegu, regn- og jarðvatnslögnum komið fyrir sem veitt verði til vesturs, en landi halli frá húsinu í þá átt.  Matsmenn töldu efni vegna þessa myndu kosta 48.000 krónur og vinnu mátu þeir á 148.000 krónur eða samtals 196.000 krónur.

Samkvæmt framansögðu töldu matsmenn heildarkostnað vegna ofangreindra atriða nema 1.600.000 krónum miðað við verðlag í október 2000 að meðtöldum virðis­aukaskatti á efni og vinnu.

Málsástæður og lagarök.

Stefnandi byggir kröfur sínar á kauptilboði og kaupsamningi aðila svo og á megin­reglu kröfu- og samningaréttar um greiðslu fjárskuldbindinga.  Stefndu hafi skoð­að eignina og fyrri ábúandi hafi gert mikið úr göllum er hann taldi vera á eign­inni.  Þá byggir stefnandi á því ákvæði kaupsamnings að stefndu kaupi eignina í því ástandi sem hún var í við skoðun og hafi kaupverð verið miðað við það.  Byggir stefn­andi á því að stefndu hafi fyrst lagt fram kvörtun vegna galla 4. maí 1999 og hafi þau þá ekki verið reiðubúin að inna af höndum greiðslu með lokagjalddaga 1. maí sama ár.  Þess í stað hafi þau haldið henni eftir og greitt hluta hennar inn á sparisjóðsbók í nafni stefn­anda 5. maí og 18. júní sama ár.

Stefnandi byggir á þeirri meginreglu í fasteignakaupum að kaupendum sé ekki heimilt eða rétt að halda eftir  meiri greiðslum samkvæmt samningi en nemi sann­an­legu tjóni þeirra.  Hafi stefndu borið að tilkynna stefnanda strax um ætlaða galla, en þau hafi beðið með slíkt í tæpa átta mánuði.  Þá bendir stefnandi á að stefndu haldi eftir verulega hærri greiðslu en nemi ætluðu tjóni þeirra.  Stefnandi hafi alltaf verið reiðu­búinn að draga frá kostnað við lóðarhreinsun og þá hafi hann lýst sig reiðubúinn að bæta afhendingardrátt í tvo mánuði.  Einnig hafi hann lýst sig reiðubúinn að greiða sinn hluta fasteignagjalda ársins 1998 gegn framvísun kvittana frá stefndu. 

Stefnandi byggir á því að stefndu hafi samkvæmt kaupsamningi borið að greiða skulda­bréf með gjalddaga 20. október 1999, en stefnandi sé ábyrgðarmaður gagnvart skuld­areiganda.  Stefndu hafi ekki greitt skuldabréfið og þar sem bréfið sé komið í lög­fræðilega innheimtu sé stefnanda nauðsynlegt að krefja stefndu um skuld þessa til þess að geta staðið við ábyrgð sína.

Stefnandi reisir kröfu um útgáfu skuldabréfs að fjárhæð 501.062 krónur á kaup­samn­ingi og áðurgreindri yfirlýsingu um skuldskeytingu á dómskjali nr. 30.

Stefnandi reisir dráttarvaxtakröfu á kaupsamningi þar sem fram kemur að greiðsla sam­kvæmt A-lið nr. 2 beri ekki vexti nema hún berist eftir 1. maí 1999, svo og al­menn­um reglum vaxtalaga um greiðslu dráttarvaxta á vanefndum, einkum 10., 12. og 14. gr. laganna.

Stefnandi styður málskostnaðarkröfu við 130. gr. laga nr. 91/1991 og krafa um virðis­aukaskatt er reist á lögum nr. 50/1988.

Stefndu byggja sýknukröfu sína á sömu sjónarmiðum og frávísunarkröfu sína. Byggðu stefndu einkum á e- og g- liðum 80. gr. laga nr. 91/1991, þar sem stefnandi hafi hvorki sýnt fram á samhengi málsástæðna sinna, þ.e. hinna ýmsu krafna og skyldu stefndu til greiðslu, né lagt fram gögn sem sanna það.  Þá telja stefndu ljóst að megin­reglu laga nr. 91/1991 um skýran og greinargóðan málatilbúnað sé ekki fylgt.  Þá sé kröfu­gerð, rökstuðningur og tölulegar forsendur þannig fram settar, að hvorki sé hægt að ætla gagnaðilum né dómara að ráða fram úr öllum þeim atriðum og komast að skyn­samlegri niðurstöðu.  Krafa stefnanda um útgáfu veðskuldabréfs sé svo illa fram sett og án raka að telja verði útilokað að dæma um hana og ekki sé gerð grein fyrir því í sóknarskjölum á hverju sú krafa byggist, en ekki sé gert ráð fyrir útgáfu veð­skulda­bréfs í kaupsamningi.  Stefndu benda á að samkvæmt málskjölum hafi stefnandi af­hent tilgreindum aðila veðskuldabréf sem stefndu beri að greiða, þannig að ætla verði að slíkt bréf sé einhvers staðar til.  Þá telja stefndu þær kröfur vanreifaðar og órök­studdar sem lúta að lækkun áhvílandi  veðskulda með vísan til kauptilboðs og hið sama eigi við um kröfu vegna vaxta í september 1998 og uppgreiðslu á skuldabréfi.  Séu þessar kröfur þannig fram settar að dómur verði ekki á þær lagður.  Stefndu telja einnig að stefnandi geti ekki höfðað mál meðan honum sé ekki ljóst hvort tiltekin banka­bók sé honum til frjálsrar ráðstöfunar eða ekki, en stefndu segja bankabókina með innistæðu sem fullnægi skuldbindingum stefndu við stefnanda miðað við sáttaboð þeirra.  Að lokum byggðu stefndu frávísunarkröfu sína á því að í stefnu sé fjallað um nokkur atriði sem viðurkennt sé af hálfu stefnanda að honum beri að bæta úr án þess að tekið sé tillit til þess við framsetningu dómkrafna og þær lækkaðar.  Sé því um van­reifun að ræða.

Stefndu byggja á því að auki að liggja muni fyrir eftir niðurstöðu dómkvaddra mats­manna hvað stefnanda beri af fé því sem bíði á bankareikningi.  Telja stefndu það verða minna fé en þar er að finna.  Telja stefndu sig hafa sýnt fram á að málssókn þessi sé óþörf, með því að sýna greiðslugetu sína, enda hefði verið eðlilegast af hálfu stefn­anda að ljúka málinu með því að lagfæra þá galla sem kvartað var yfir.

Stefndu vísa til ákvæða samningalaga þar sem aðstöðumunur aðila kaupsamnings við samningsgerðina hafi verið mikill stefndu í óhag.

Stefndu reisa varakröfu sína á sömu sjónarmiðum og rakin eru hér að framan að breyttu breytanda.

Stefnandi skýrði svo frá fyrir dómi við aðalmeðferð málsins að hann hafi átt hags­muna að gæta á nauðungaruppboði og kvaðst hann hafa orðið hæstbjóðandi þar.  Hann kvaðst ekkert hafa komið nálægt lýsingu á hinu selda og þá kvaðst hann hafa gert stefndu grein fyrir því að lögmaður sá sem sá um samningsgerð væri lögmaður hans en ekki hlutlaus fasteignasali.

Stefndi Tómas skýrði svo frá fyrir dómi að hann hafi skoðað eignina ásamt lög­manni þeim sem sá um samningsgerð.  Hann kvaðst ekki hafa vitað að lögmaðurinn væri lögmaður stefnanda.  Tómas kvaðst ekki hafa séð neina þá galla sem matsgerðin lýtur að og þá kvað hann honum ekki hafa verið bent sérstaklega á neina galla.

Magnús Guðjónsson, húsasmíðameistari, kt. 130129-4639, kom fyrir dóm og stað­festi áðurnefnda matsgerð sem hann vann að. 

Ögmundur Kristgeirsson, rafverktaki, kt. 300531-7099, skýrði svo frá fyrir dómi að árið 1992 hafi rafmagn á eigninni verið endurnýjað.  Kvaðst hann hafa tengt raf­magns­hitakút, gamla túbu.  Kvað hann það hafa verið fullnægjandi fyrir húsið þá og þá starfsemi sem þar fór fram.  Hann kvað stefnda Tómas ekki hafa kvartað undan túb­unni og þá kvaðst hann aldrei hafa heyrt að hún slægi út.

Forsendur og niðurstaða.

Ágreiningslaust er með aðilum að stefndu bar að inna af höndum greiðslu sam­kvæmt kaupsamningi í síðasta lagi 1. maí 1999 að fjárhæð 3.548.199,20 krónur, en gerðu það ekki sökum þess að þau töldu hina seldu eign haldna ýmsum göllum sem stefn­andi bæri ábyrgð á.  Ágreiningur er með aðilum um skyldu stefndu til útgáfu veð­skuldabréfs að fjárhæð 501.062 krónur og uppgreiðslu skuldabréfs að fjárhæð 1.000.000 króna auk verðbóta og vaxta, einnig er ágreiningur um kröfu stefnanda vegna lækkunar áhvílandi skulda og vaxta í september 1998.  Telja stefndu þessar kröfur svo vanreifaðar að ekki verði dómur lagður á þær.  Í greinargerð stefndu er þess ekki getið hvort krafist sé skaðabóta eða afsláttar af kaupverði vegna fram kominna galla á eigninni.  Við munnlegan flutning málsins gerði lögmaður þeirra þá kröfu að veittur yrði afsláttur af kaupverði er næmi sömu fjárhæð og um getur í matsgerð.

Ekki er ágreiningur um fjárhæð þá sem stefndu átti að inna af höndum eigi síðar en 1. maí 1999.  Þá gera stefndu ekki athugasemd við dráttarvaxtakröfu stefnanda.  Verður krafa stefnanda þar að lútandi því tekin til greina með dráttarvöxtum eins og í dóms­orði greinir.

Telja verður að kröfur stefnanda um lækkun áhvílandi veðskulda að fjárhæð 44.729 krónur og um vexti í september 1998 að fjárhæð 30.042 sé svo vanreifaðar að ekki verði dómur á þær lagður.  Verður þeim því vísað frá dómi.

Samkvæmt 5. tl. kaupsamnings bar stefndu að inna af höndum greiðslu sam­kvæmt skuldabréfi að fjárhæð 1.000.000 króna 20. október 1999.  Er óumdeilt að stefndu hafa ekki staðið við skuldbindingu sína að þessu leyti.  Verður krafa stefnanda því tekin til greina eins og hún er fram sett, en með verðbótum og vöxtum stóð krafan í 1.363.477,40 hinn 20. október 1999.  Ber krafan dráttarvexti eins og í dómsorði greinir.

Stefnandi gerir þá kröfu að stefndu verði gert að gefa út skuldabréf tryggt í hinni seldu eign að fjárhæð 501.062 krónur, bundið vísitölu og með vöxtum frá 18. júlí 1996 til greiðsludags 20. október 2000.   Ekki verður betur séð en hér sé um að ræða skulda­bréf sem upp er talið með yfirteknum veðskuldum í 6. tl. kaupsamnings.  Þar sem ekki verður af kaupsamningi ráðið að stefndu hafi borið skylda til útgáfu skuldabréfs eins og krafa stefnanda lýtur að, verður ekki hjá því komist að vísa þessum kröfulið frá dómi. 

Verður nú tekin afstaða til kröfu stefndu um afslátt af kaupverði og einstök mats­atriði tekin til umfjöllunar að því er bótaskyldu og fjárkröfur varðar.

1. Fyrsti liður matsbeiðnar.

Matsmenn töldu afhendingardrátt á eigninni hæfilega metinn á 80.000 krónur fyrir hvern mánuð eða samtals 200.000 krónur.  Þessi liður hefur ekki sætt andmælum af hálfu stefnanda og verður á hann fallist sem grundvöll bótakröfu samkvæmt þessum lið.

2. Annar liður matsbeiðnar.

Matsmenn töldu plastrotþró við íbúðarhúsið þurfa að vera a.m.k. 2200 lítra að stærð og töldu þeir kostnað vegna efnis hæfilega metinn 74.000 krónur og vegna vinnu 48.000 krónur eða samtals 122.000 krónur.  Telja verður að ástand rotþróar hafi ekki verið sýnilegt við venjulega skoðun og er hér því um leyndan galla að ræða.  Eiga stefndu því rétt á afslætti sem nemur framangreindri fjárhæð.

3. Þriðji liður matsbeiðnar.

Matsmenn sögðu greinilegt að rafmagnskútur væri áratuga gamall og talsverðar líkur til þess að hitaelement í honum væru farin að gefa sig.  Töldu matsmenn að kostn­aður við að taka kútinn niður og setja nýjan 15 kW rafhitakút með spíral og öllum búnaði nemi samtals 134.000 krónum.  Telja verður að ástand rafmagnskúts hafi ekki verið sýnilegt við venulega skoðun og er því um leyndan galla að ræða. Eiga stefndu því rétt á afslætti sem nemur framangreindri fjárhæð.

4. Fjórði liður matsbeiðnar.

Þessi liður var ekki metinn og kemur hann ekki frekar til skoðunar.

5.  Fimmti liður matsbeiðnar.

Matsmenn komust að þeirri niðurstöðu að flestir gluggar í íbúðarhúsinu væru óþéttir.  Hafi aðallega verið kvartað um leka á þremur gluggum á suðausturgafli húss­ins.  Að mati þeirra var líklegast um að ræða upprunalega glugga í húsinu og gerðu mats­menn ráð fyrir að skipt yrði um þá, enda væru þeir lúnir og illa farnir.  Telja verður að stefndu hafi mátt vera ástand glugganna ljóst við venjulega skoðun, enda um tæplega 70 ára gamalt hús að ræða.  Geta stefndu því ekki borið fyrir sig að húsið hafi verið gallað að þessu leyti og eiga þau því ekki rétt á bótum samkvæmt þessum lið.

6.  Sjötti liður matsbeiðnar.

Samkvæmt niðurstöðu matsmanna var útihurð illa farin af fúa og sliti.  Með sömu rökum og greinir varðandi glugga hér að framan ber að hafna bótarétti stefndu samkvæmt þessum lið.

7.  Sjöundi liður matsbeiðnar.

Matsmenn sögðu um þennan lið að múrhúðin hafi losnað af stórum hluta á gafli úti­hússins. Með sömu rökum og greinir varðandi glugga og útihurð hér að framan ber að hafna bótarétti stefndu samkvæmt þessum lið.

8.  Áttundi liður matsbeiðnar.

Matsmenn komust að því að vatnsþrýstingur í kaldavatnslögn var afar lágur sem benti til tæringar í henni.  Þá hafi mátt greina að lögnin að húsinu var illa farin af ryði og var tekið fram að lögnin kom úr brunni undir fjallshlíð í u.þ.b. 500 metra fjarlægð frá bænum.  Matsmenn gerðu ráð fyrir nýrri plastlögn og mátu kostnað þannig að steypa og frágangur við inntak var 32.000 krónur.  Þá töldu matsmenn kostnað vegna 500 metra 25 mm plastlagnar nema 440.000 krónum. Telja verður að ástand lagn­ar­inn­ar hafi ekki verið sýnilegt við venjulega skoðun og er hér því um leyndan galla að ræða.  Eiga stefndu því rétt á afslætti sem nemur framangreindum fjárhæðum.

9. Níundi liður matsbeiðnar.

Matsmenn komust að þeirri niðurstöðu að engir sökklar væru undir húsinu og engar drenlagnir fyrir hendi.  Ætti jarðvatn því greiða leið inn í kjallarann í vatns­veðrum og leysingum.  Gerðu matsmenn ráð fyrir að grafið yrði frá húsinu á alla vegu, regn- og jarðvatnslögnum komið fyrir sem veitt verði til vesturs, en landi halli frá hús­inu í þá átt.  Matsmenn mátu kostnað vegna þessa á samtals 196.000 krónur. Telja verður að ástand lagna hafi ekki verið sýnilegt við venjulega skoðun og er hér því um leyndan galla að ræða.  Eiga stefndu því rétt á afslætti sem nemur framangreindri fjárhæð.

Samkvæmt framansögðu eiga stefndu kröfu á hendur stefnanda að fjárhæð 1.124.000 krónur vegna afhendingardráttar og þeirra galla er reyndust vera á eigninni.     Þessi skuldajöfnuður gat þó ekki orðið fyrr en matsgerð lá fyrir, en hún var lögð fram í dómi 12. október s.l.  Kemur fjárhæð bótakröfu stefndu því til frádráttar kröfu stefn­anda miðað við þann dag.  Samkvæmt því ber stefndu að greiða stefnanda 3.787.676,60 króna (4.911.676,60-1.124.000) með dráttarvöxtum af 3.548.199,20 króna frá 1. maí 1999 til 20. október sama ár, en af 4.911.676,60 króna frá þeim degi til 12. október 2000, en af 3.787.676,60 frá þeim degi til greiðsludags.

Með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 þykir rétt að málskostnaður falli niður. 

Hjörtur O. Aðalsteinsson, héraðsdómari kvað upp dóminn.

DÓMSORÐ:

Stefndu, Tómas K. Þórðarson og Ásta Sigurðardóttir, greiði in solidum stefnanda, Ólafi Björnssyni, 3.787.676,60 króna með dráttarvöxtum af 3.548.199,20 króna frá 1. maí 1999 til 20. október sama ár, en af 4.911.676,60 króna frá þeim degi til 12. október 2000, en af 3.787.676,60 frá þeim degi til greiðsludags.

Málskostnaður fellur niður.