Fimmtudaginn 13. maí 2004.
Nr. 471/2003.	Bergljót Kjartansdóttir og Katrín Ragnars (Gunnar Sæmundsson hrl.) gegn Ólafi Haraldssyni (Kristján Þorbergsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Galli. Skoðunarskylda.

B og K, sem keypt höfðu rúmlega 80 ára gamalt hús af Ó, héldu hluta kaupverðsins eftir vegna ætlaðra galla á eigninni. Ó höfðaði þá mál til heimtu eftirstöðvanna. Talið var að aldur hússins og ástand þess við skoðun hafi gefið B og K sérstakt tilefni til rækilegrar athugunar á því. Í því sambandi var sérstaklega til þess litið að K var sérfróð um húsbyggingar. Þóttu B og K hafa vanrækt svo aðgæsluskyldu sína að þær ættu ekki kröfu á hendur Ó um afslátt, svo sem þær héldu fram. Samkvæmt þessu voru kröfur Ó teknar til greina.     

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson og Garðar Gíslason.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 12. desember 2003. Þær krefjast sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Ágreiningur aðila á rætur að rekja til þess að áfrýjendur keyptu húseign að Baldursgötu 26 í Reykjavík af stefnda með kaupsamningi 14. ágúst 2001. Um var að ræða lítið einlyft einbýlishús á baklóð með aðkomu frá Válastíg. Húsið mun hafa verið reist 1920 úr blönduðu byggingarefni. Fyrir kaupin kvaðst áfrýjandinn Bergljót hafa skoðað húsið tvisvar eða þrisvar sinnum og fyrir liggur að áfrýjandinn Katrín skoðaði það einu sinni. Kaupverð hússins var 6.500.000 krónur og skyldu 3.264.782 krónur af því greiðast með peningum eins og nánar er rakið í hinum áfrýjaða dómi, en kaupverðið var að öðru leyti greitt með yfirtöku áhvílandi veðskulda. Húsið var afhent áfrýjendum sama dag og kaupsamningur var undirritaður. Taldi áfrýjandinn Bergljót sig fljótlega verða vara við raka og fúa í gólfi hússins. Áfrýjendur fengu áætlun tveggja nafngreindra manna um kostnað við lagfæringar á gólfinu og gerð jarðvatnslagnar umhverfis húsið. Nam áætlaður kostnaður samtals 710.000 krónum. Héldu áfrýjendur jafnhárri fjárhæð eftir af kaupverði eignarinnar. Höfðaði stefndi málið fyrir héraðsdómi með stefnu 15. apríl 2002 til heimtu þeirra ógreiddu eftirstöðva. Áfrýjendur tóku til varna. Töldu þær eignina hafa verið gallaða og ættu þær rétt á afslætti jafnháum framangreindri áætlun um kostnað við úrbætur.

 Eins og nánar er rakið í hinum áfrýjaða dómi var að beiðni áfrýjenda dómkvaddur matsmaður 9. október 2002 til þess meðal annars að meta hver væri hæfilegur afsláttur af kaupverði hússins vegna galla á undirstöðum og gólfi þess. Var niðurstaða hans að rakavörn í undirstöðum hússins og útloftun í sökklum þess væri verulega ábótavant og hefði þágildandi byggingarreglugerð verið þverbrotin við byggingu þess á sínum tíma. Taldi hann að hæfilegur afsláttur af þessum sökum væri 500.000 krónur. Við aðalmeðferð málsins í héraði 4. september 2003 lýsti lögmaður áfrýjenda því yfir að afsláttarkrafa þeirra að fjárhæð 500.000 krónur væri reist á niðurstöðu matsmanns auk þess sem krafist væri að stefnda yrði gert að greiða áfrýjendum 210.000 krónur vegna verulegs óhagræðis er leitt hefði af gallanum.

II.

Skilja verður málatilbúnað áfrýjenda fyrir Hæstarétti þannig að krafa þeirra um 210.000 krónur vegna óhagræðis sé krafa um skaðabætur en að öðru leyti sé krafa þeirra á því reist að þær eigi rétt á afslætti af kaupverði eignarinnar.

Bakhúsið að Baldursgötu 26 var eins og að framan er rakið reist árið 1920 og því orðið meira en 80 ára gamalt þegar þau kaup gerðust, sem eru tilefni þessa máls. Var það mat héraðsdóms eftir vettvangsgöngu, en dómurinn var skipaður sérfróðum meðdómsmönnum, að húsið hafi að utan jafnt sem innanverðu borið vott um óvandaða byggingu og skort á viðhaldi. Gaf það ásamt aldri hússins áfrýjendum sérstakt tilefni til rækilegrar athugunar á því. Þá taldi héraðsdómur að hæðarmunur gólfs og jarðvegs, einkum við bakhlið hússins, hefði gefið tilefni til að kanna ítarlega ástand gólfs og útloftun, en engar útloftunartúður hafi verið sjáanlegar. Í þessu sambandi verður sérstaklega að líta til þess að áfrýjandinn Katrín Ragnars mun vera arkitekt að mennt og því sérfróð um húsbyggingar. Verður að telja að áfrýjendur hafi vanrækt svo aðgæsluskyldu sína að þær eigi ekki kröfu á hendur stefnda um afslátt vegna annmarka í undirstöðum og gólfi hússins. Samkvæmt þessu verður niðurstaða héraðsdóms staðfest.

Áfrýjendum verður gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar er kveðið á um í dómsorði.

 

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjendur, Bergljót Kjartansdóttir og Katrín Ragnars, greiði stefnda, Ólafi Haraldssyni, 250.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 24. september 2003.

I.

Mál þetta, sem dómtekið var fimmtudaginn 4. september sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Ólafi Haraldssyni, kt. 150355-3119, Skittgatan 8B, 431 32 Mölndal, Svíþjóð, með stefnu birtri 10. maí 2002 á hendur Bergljótu Kjartansdóttur, kt. 140644-7819, Baldursgötu 26, Reykjavík, og Katrínu Ragnars, kt. 011169-4229, Fælledvej 27, 42200 Kaupmannahöfn N, Danmörku.

 

         Dómkröfur stefnanda eru þær, að stefndu verði in solidum gert að greiða stefnanda kr. 710.000, auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af kr. 2.100.000 frá 05.09. 2001 til  9.10. 2001, en af kr. 710.000 frá þeim degi til 01.11. 2001, en af kr. 874.782 frá þeim degi til 14.11. 2001, en af kr. 710.000 frá þeim degi til greiðsludags og málskostnað að skaðlausu að mati dómsins að viðbættum 24,5% virðisaukaskatti.

 

         Dómkröfur stefndu eru þær, að þær verði sýknaðar af öllum kröfum stefnanda, og að stefnandi verði dæmdur til að greiða þeim málskostnað, þ.m.t. matskostnaður, að mati réttarins, að viðbættum virðisaukaskatti á málflutningsþóknun.

 

II.

Málavextir:

Málavextir eru þeir, að með kaupsamningi, dagsettum 14.08. 2001, seldi stefnandi stefndu húseign sína nr. 26 við Baldursgötu í Reykjavík, og var eignin afhent sama dag.  Um er að ræða einbýlishús á einni hæð, 59,6 m² að grunnfleti, samkvæmt upplýsingum frá fasteignamati ríkisins, byggt árið 1920. Fasteignin stendur á baklóð hússins Baldursgata 26, Reykjavík, og er aðkoma að því frá Válastíg.  Var fasteignin seld ásamt öllu því, sem eigninni fylgir og fylgja ber, þar með talið tilheyrandi lóðarleiguréttindum.  Söluverð eignarinnar var kr. 6.500.000.  Kaupverðið skyldi samkvæmt kaupsamningi greiðast með yfirtöku áhvílandi veðskulda á l. og 2. veðrétti samtals að fjárhæð kr. 3.235.218 og með peningum kr. 3.264.782.  Útborgun í peningum áttu stefndu að greiða með eftirfarandi hætti:

         Við undirskrift kaupsamnings, 14. ágúst 2001          kr. 1.000.000

         Þann 5. september 2001          kr. 2.100.000

         Þann 1. nóvember 2001          kr.          164.782

 

         Stefnandi kveður stefndu hafa greitt fyrsta hluta útborgunar, kr. 1.000.000, við undirritun kaupsamnings.  Afborgun að fjárhæð kr. 2.100.000, sem var á gjalddaga þann 5. september 2001, hafi stefndu greitt að hluta þann 9. október 2001 með greiðslu á kr. 1.390.000.  Síðasta hluta útborgunar að fjárhæð kr. 164.782, með gjalddaga þann 1. nóvember 2001, hafi stefndu greitt þann 14. nóvember 2001.  Eftirstöðvar kaupverðs, að teknu tilliti til greiðslna stefndu í peningum, kveður stefnandi þannig nema kr. 710.000, sem er stefnufjárhæð máls þessa.

 

III.

Málsástæður stefnanda:

Stefnandi byggir kröfu sína á hendur stefndu á því, að stefndu hafi vanefnt að greiða eftirstöðvar söluverðs íbúðarinnar samkvæmt skýlausu ákvæði kaupsamningsins.  Þá kveðst stefnandi byggja á almennum reglum kröfu- og samningsréttar um rétt seljenda til þess að fá söluverð hins selda greitt.

         Stefnandi vísar til meginreglu kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga, til ákvæða laga um lausafjárkaup nr. 50/2000; aðallega 45. gr., 47. gr., 49. gr. og 51. gr.  og til meginreglu samningaréttar um skuldbindingargildi loforða og til samningalaga nr. 7/1936.  Jafnframt vísar stefnandi til meginreglna um vanefndaafleiðingar í fasteignakaupum.  Hvað varðar kröfu um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, er vísað til III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.  Hvað varðar varnarþing, vísar stefnandi til 34. gr. laga nr. 91/1991.  Krafan um málskostnað er studd við 130. gr., sbr. 129. gr. laga nr. 91/1991, og krafa um virðisaukaskatt á málskostnað er byggð á lögum nr. 50/ 1988.

 

Málsástæður stefnda:

Stefnda, Bergljót, kveðst hafa skoðað húsið af hálfu stefndu, áður en kaupin voru ráðin.  Kveður Bergljót sér hafa virzt húsið við skoðun vera í þokkalegu ástandi miðað við aldur.  Meðal annars hafði verið skipt um tvo glugga af þremur, þak endurnýjað og eldhúsinnrétting hafi borið með sér að vera fremur nýleg.  Ekkert hafi komið fram af hálfu stefnanda um galla á hinu selda.  Þykk gólfteppi hafi verið á tveimur stofugólf­um, og hafi frá upphafi verið ætlun hennar að fjarlægja þau, og hafi hún hafizt handa um það, fljótlega eftir að hún fékk húsið afhent.  Undir teppunum hafi verið gamall gólfdúkur, sem hún hafi einnig fjarlægt, og þar undir hafi verið timburgólf.

         Vegna þessara framkvæmda hafi stefnda þurft að flytja lausan fataskáp, sem fylgt hafi í kaupunum, og hafi þá komið í ljós mikill fúi í gólfinu undir skápnum, út við vegginn.  Einnig hafi hún orðið þess vör, er hún kom þarna að kvöldlagi og kveikti ljós, að mergð af silfurskottum hafi verið þarna um allt.  Hafi hún þá snúið sér til fasteignasölunnar Skeifunnar, sem annazt hafði um söluna á eigninni og verið bent þar á að fá Karl Arnarson húsasmið til þess að skoða ástand gólfanna og áætla kostnað við að koma húsinu í íbúðarhæft stand.  Við athugun Karls hafi komið í ljós, að engin drenlögn var við húsið, útloftun úr sökklum hafi ekki verið til staðar og engin einangrun hafi verið undir gólfum.  Karl hafi áætlað kostnað af við­gerð, annan en við drenlögn, kr. 160.000.  Þá hafi Snorri Arnarson áætlað kostnað við drenlögnina kr. 550.000.   Samtals sé kostnaður við úrbætur því áætlaður kr. 710.000, og þeirri upphæð hafi stefndu haldið eftir af umsömdu kaupverði.  Sú ákvörðun hafi verið tilkynnt stefnanda með bréfi stefndu, Bergljótar, dags. 8. október 2001.  Stefndu telji sig eiga rétt á afslætti af kaupverði hússins að fjárhæð kr. 710.000 vegna galla þeirra, sem komið hafi fram í gólfum og undirstöðum hússins og bendi í því sambandi á, að stefnandi hafi leynt þær umræddum göllum, sem honum hljóti að hafa verið kunnugt um.  Þær hafi á hinn bóginn af útliti hússins og lýsingu þess í söluyfirlitinu á dskj. nr. 3 mátt vænta þess, að ástand hússins væri eins og það hafi virzt við skoðun Bergljótar og að viðhald þess hefði verið með eðlilegum hætti.

         Stefndu vísa til 30. gr., 37. gr. og 38. gr. laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup, með lögjöfnun, sbr. nú 37. gr., 4. mgr. 39. gr. og 41. gr. laga nr. 40/2002 um fasteigna­kaup, 129. gr. og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91 /1991 um meðferð einkamála og 3. gr. og 11. gr., sbr. 14. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

 

IV.

Forsendur og niðurstaða:

Stefnandi og stefnda, Bergljót, gáfu skýrslu fyrir dómi og enn fremur vitnið, Þorkell Kristján Guðgeirsson, og matsmaðurinn, Freyr Jóhannesson.  Einnig fóru dómendur á vettvang ásamt lögmönnum aðila og stefndu, Bergljótu. 

         Aðalkrafa í máli þessu er óumdeild og byggir sýknukrafa stefndu á því, að þær eigi kröfu á afslætti vegna galla á hinni seldu húseign að sömu fjárhæð.  Í greinargerð er afsláttarfjárhæðin þannig fundin, að afsláttur vegna drenlagnar nemur kr. 550.000, samkvæmt mati Snorra Arnarsonar, og vegna annars viðgerðarkostnaðar kr. 160.000, samkvæmt mati Karls Arnarsonar.  Við aðalmeðferð málsins var afsláttarkrafan hins vegar lækkuð í kr. 500.000 og byggð á mati dómkvadds matsmanns, auk þess sem gerð var krafa á hendur stefnanda fyrir óhagræði vegna galla á fasteigninni, að fjárhæð kr. 210.000.  Kröfu þeirri var mótmælt sem of seint fram kominni.

         Með hliðsjón af því, að síðargreind krafa mátti koma fram þegar í stefnu, er fallizt á mótbárur stefnanda og telst krafan of seint fram komin við aðalmeðferð málsins.  Gildir þá einu þótt kröfufjárhæðin rúmist innan upphaflegrar stefnufjárhæðar.  Liggur þá fyrir að taka afstöðu til þess, hvort stefndu eigi rétt á afslætti vegna galla, sem fjallað er um í matsgerð.

         Þann 9. október 2002 var Freyr Jóhannesson byggingatæknifræðingur dómkvaddur að beiðni stefndu til að meta eftirtalin atriði í fasteign stefndu:

 

“1.    Er frágangur á undirstöðum hússins og rakavörn í því í samræmi við 16. gr. og 24. gr. byggingarsamþykktar fyrir Reykjavíkurkaupstað nr. 135/1903, sem var í gildi, er húsið var byggt?

2.      Teljast gallar þeir, sem komið hafa í ljós í gólfi og undirstöðum hússins, verulegir?

3.      Hver er hæfilegur afsláttur af kaupverði hússins vegna umræddra galla?

 

         Í niðurstöðukafla matsgerðarinnar er hinni umdeildu fasteign lýst svo: 

 

         “Bakhúsið að Baldursgötu 26 Reykjavík er talið byggt 1920 og er úr blönduðu efni.  Norðurveggur og austurgafl er úr hlöðnum steyptum steinum en líklega að hluta til steinsteyptir.  Suðausturhlið er bárujárnsklædd og væntanlega úr timbri að öðru leyti.  Þak er úr timbri klætt bárujárni. ... Á hluta suðurhliðar hússins er jarðvegur utanhúss lægri en gólf þess, en annars staðar er hann hærri.”

 

         Svar við spurningu 1 í matsbeiðni er svohljóðandi:

 

“1.    Ekkert rakavarnarlag var sjáanlegt milli undirstaða útveggja og gólfbita hússins.  Þessi ágalli hefur það í för  með sér, að rakastreymi frá undirstöðum og í gólfbita þá er hvíla á þeim er nánast óhindrað.

2.      Í 24. grein byggingarreglugerðarinnar segir orðrétt:  “Þar sem ekki er kjallari skal í íbúðarhúsum vera minnst ¾ alin frá jörðu að gólfi og vindauga á undirstöðunni.”  Þetta ákvæði er þverbrotið í því tilfelli sem hér er fjallað um.  Ekki eru sjáanleg nein útloftunargöt eða “vindaugu” á undirstöðum útveggja.  þar að auki er gólf hússins að verulegu leyti lægra en jarðvegur utanhúss, en ekki meira en 47 cm frá yfirborði jarðar eins og kveðið er á um í byggingarsamþykktinni.”

 

         Spurningu 2 í matsbeiðni svarar matsmaðurinn svo:

        

         “Þeir ágallar á frágangi undirstaða hússins sem fjallað er um hér að framan verða að teljast verulegir.   Hindrun á rakastreymi frá jörðu og í gólfbita hússins, sem eru úr furu, er nauðsynleg til þess að draga úr hættu á fúamyndun, sérstaklega á vegglægju og á endum gólfbitanna.

         Að útloftun skuli vera lítil eða engin undir gólfi hússins hefur það í för með sér að gólfbitar fúna á tiltölulega skömmum tíma þó mismunandi eftir aðstæðum innanhúss og utan.

         Til þess að fullnægja ákvæðum byggingarsamþykktar hefði gólf hússins þurft að vera um 1 m hærra en það er, miðað við jarðhæð við bakhlið þess.  Rétt er að geta þess að allar líkur eru á því að skipt hafi verið um gólf í húsinu a.m.k. einu sinni frá því það var byggt.”

 

         Til að lagfæra gallana svo ákvæðum byggingarsamþykktar verði fullnægt kveður matsmaðurinn þörf á að lækka jarðveg við bakhlið hússins, en kveður það jafnframt ekki vera á forræði húseiganda og að auki að öllum líkindum illframkvæmanlegt.  Unnt sé að tryggja tilskilda útloftun á loftrúmi undir gólfi hússins með loftrásum frá því og upp fyrir jarðveg utan veggja.  Þá kveður hann þörf á að endurnýja vegglægjur undir endum gólfbita, sem séu orðnar fúnar og ganga frá rakavarnarlagi undir þeim.  Einnig þurfi að skipta um alla gólfbita og gólfklæðningu í húsinu þar sem hluti gólfbita og gólfklæðningar næst norðurhlið og undir eldhúsinnréttingu séu verulega fúin.  Kostnað við framkvæmdirnar áætlar matsmaðurinn kr. 609.800 á verðlagi í janúar 2003 með virðisaukaskatti að frádregnum 60% af virðisaukaskatti á vinnu á vinnustað.  Metur hann hæfilegan afslátt á markaðsverði húseignarinnar vegna gallanna, miðað við að frágangur gólfs hafi verið í góðu ástandi, kr. 500.000 á verðlagi í ágúst 2001.

         Aðspurður fyrir dómi kvaðst matsmaðurinn ekki telja húsið vandlega byggt.  Fyrir honum hefði verið augljóst, þegar húsið var skoðað að utan, að það væri ekki byggt í samræmi við 24. gr. byggingareglugerðar þeirrar, sem í gildi var er húsið var byggt, þótt búast mætti við, að fáir leikmenn tækju eftir því.  Þá kvað hann engar teikningar hafa verið til af húsinu.

         Eins og fyrr er rakið fóru dómendur á vettvang.  Húsið er, eins og fram hefur komið, lágreist, bárujárnsklætt hús.  Að utanverðu, jafnt sem innanverðu, ber það, að mati dómenda,  vott um óvandaða byggingu og skort á viðhaldi.  Það liggur fyrir, að stefnda, Bergljót, skoðaði húsið nokkrum sinnum, ýmist ein eða með öðrum, auk þess sem hún hafði dvalið í nágrenni þess um lengri eða skemmri tíma og þekkti ytri umgjörð þess.  Enn fremur skoðaði stefnda Katrín húsið einu sinni.  Hjá því verður ekki horft, að stefnda, Katrín, er arkitekt að mennt og þykir því mega gera ríkari kröfur til hennar en ella um faglega þekkingu á byggingu húsa, og telur dómurinn, að allt ástand hússins hefði átt að kalla á ítarlega og faglega skoðun fyrir kaup og vera til þess fallið að verkja grun um, að ýmsu gæti verið ábótavant.  Þá gefur hæðarmunur gólfa og jarðvegs, einkum við bakhlið hússins, tilefni til að kanna ítarlega ástand gólfa og útloftun, en engar útloftunartúður voru sjáanlegar.

         Ekkert hefur komið fram í málinu, sem leiðir líkum að því að stefnandi hafi vitað eða mátt vita um ágalla þá á húsinu, sem fram koma í matsgerð, eða að hann hafi leynt stefndu slíkum upplýsingum.  Það liggur fyrir, að hann bjó aðeins skamma hríð í húsinu á árunum 1996 og 1997 og kveðst hvorki hafa orðið var við fúa eða raka í gólfum né skordýr, sem bent gætu til raka þar.  Þá bar fyrrverandi leigjandi hússins, Þorkell Kristján Guðgeirsson, á sömu lund.  Samkvæmt framansögðu þykja ekki efni til að taka gagnkröfur stefndu til greina að neinu leyti, og verða kröfur stefnanda teknar til greina, eins og þær eru fram settar.  Eftir atvikum þykir rétt, að aðilar beri hver sinn kostnað af málinu.

         Dóminn kváðu upp Sigríður Ólafsdóttir héraðsdómari, Ragnar Ingimarsson verkfræðingur og Guðbrandur Steinþórsson verkfræðingur.

        

D Ó M S O R Ð :

Stefndu, Bergljót Kjartansdóttir og Katrín Ragnars, greiði in solidum stefnanda, Ólafi Haraldssyni, kr. 710.000, auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af kr. 2.100.000 frá 05.09. 2001 til  9.10. 2001, en af kr. 710.000 frá þeim degi til 01.11. 2001, en af kr. 874.782 frá þeim degi til 14.11. 2001, en af kr. 710.000 frá þeim degi til greiðsludags.

         Málskostnaður fellur niður.