Þriðjudaginn 6. september 2005.
Nr. 319/2005.	Gunnlaugur Gestsson. (Valgeir Kristinsson hrl.) gegn Hákoni Hákonarsyni Kristínu Kristjánsdóttur Áslaugu Helgu Hálfdánardóttur og Matthíasi V. Baldurssyni (Sigurður Sigurjónsson hrl.)

 

Kærumál. Þinglýsing.

Talið var að G hefði fært fram nægjanleg rök fyrir því að hann kynni að eiga þau réttindi, sem hann krafðist dóms fyrir í máli á hendur H, K, Á og M, til þess að verða mætti við kröfu hans um heimild til þess að þinglýsa stefnu í málinu.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Garðar Gíslason, Árni Kolbeinsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 4. júlí 2005, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 15. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 16. júní 2005 þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um þinglýsingu stefnu í máli hans gegn varnaraðilum, á þann hluta fasteignarinnar Roðasala 20, Kópavogi, sem áður hafi verið þinglýstur eignarhluti varnaraðilans Kristínar Kristjánsdóttur. Kæruheimild er í 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðili krefst þess að þinglýsing stefnu í málinu verði heimiluð á 50% eignarhluta, sem varnaraðilinn Kristín hafi áður átt í Roðasölum 20, Kópavogi. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilar krefjast þess að úrskurður héraðsdóms verði staðfestur og að sóknaraðila verði gert að greiða hverju þeirra fyrir sig málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

Kröfu sóknaraðila verður að skýra svo að hann óski eftir að fá stefnunni þinglýst á fasteignina Roðasali 20 Kópavogi, sem nú mun vera í sameign varnaraðilanna Áslaugar og Matthíasar. Málavöxtum er skýrlega lýst í hinum kærða úrskurði, en eins og þar kemur fram lýstu samningsveðhafar við uppboð á helmings eignarhluta í nefndri fasteign fullri kröfufjárhæð samkvæmt heimildarbréfum sínum í þann eignarhluta hennar, þrátt fyrir að veðréttindi þeirra hafi náð til fasteignarinnar í heild. Varð það til þess að sóknaraðili, sem var uppboðsbeiðandi er átti aðfararveð í þessum helmingi eignarinnar, fékk ekki kröfu sína að fullu greidda af uppboðsandvirði. Með málsókn sinni nú freistar sóknaraðili þess að fá dóm um viðurkenningu á rétti sínum til þess að ganga inn í veðrétt í fasteigninni á grundvelli ákvæða 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð.

Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga getur dómari ákveðið með úrskurði að stefnu í máli er varðar réttindi yfir fasteign, eða útdrætti úr stefnu í slíku máli, megi þinglýsa, en markmið þessarar heimildar er að gera viðsemjendum þinglýsts eiganda viðvart um ágreining sem varðar réttindi yfir fasteign. Í athugasemdum með frumvarpi til þinglýsingalaga kemur fram að til þess að rétt sé að taka til greina kröfu um þinglýsingu stefnu þurfi aðstæður að vera svipaðar því sem kveðið er á um í 2. mgr. 27. gr. laganna. Sá sem slíks úrræðis krefst þarf því að færa fram nægileg rök fyrir staðhæfingu sinni um réttindi sín yfir viðkomandi fasteign, þótt ekki verði á því stigi máls tekin efnisleg afstaða til ágreiningsefna málsaðila. Eins og málavöxtum er lýst þykir sóknaraðili hafa fært fram nægileg rök fyrir því að hann kunni að eiga þau réttindi sem hann krefst, til þess að verða megi við kröfu hans um að þinglýsa megi stefnunni.

Kröfum aðila um málskostnað í héraði í þessum þætti málsins er vísað sjálfkrafa frá Hæstarétti þar sem ekki verður séð að krafa þess efnis hafi komið fram við meðferð málsins þar. Þá verður kærumálskostnaður ekki dæmdur sérstaklega fyrir þennan þátt málsins.

Dómsorð:

Sóknaraðila, Gunnlaugi Gestssyni, er heimilt að láta þinglýsa stefnu í málinu E-320/2005, sem hann hefur höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjaness á hendur varnaraðilum, Hákoni Hákonarsyni, Kristínu Kristjánsdóttur, Áslaugu Helgu Hálfdánardóttur og Matthíasi V. Baldurssyni.

Kröfum sóknaraðila og varnaraðila um málskostnað í héraði er vísað frá Hæstarétti.

Kærumálskostnaður fellur niður.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 16. júní 2005.

Mál þetta var tekið til úrskurðar 31. maí sl. um þá kröfu stefnanda, að dómurinn heimili með úrskurði að stefnu í máli þessu verði þinglýst á fasteignina Roðasali 20 í Kópavogi.

Í þessum þætti málsins krefjast stefndu þess, að kröfu stefnanda um að dómurinn heimili þinglýsingu stefnu í málinu verði hafnað með frávísun  eða að stefndu verði sýknuð af kröfunni.

Stefnandi máls þessa er Gunnlaugur Gestsson, Hraunhvammi 2, Hafnarfirði.

Stefndu eru Hákon Hákonarson, Ólafsgeisla 1, Reykjavík, Kristín Kristjánsdóttir, Ólafsgeisla 1, Reykjavík, Áslaug Helga Hálfdánardóttir, Roðasölum 20, Kópavogi og Matthías Vilhjálmur Baldursson, Roðasölum 20, Kópavogi.

Dómkröfur stefnanda í málinu eru þær að stefndu verði gert að þola að þinglesinn eignarhluti Kristínar Kristjánsdóttur í fasteigninni Roðasölum 20 Kópavogi, sem er helmings eignarhluti, verði veðsettur fyrir kröfu stefnanda samkvæmt víxli útgefnum 7. 9. 2001 með gjalddaga 11.3. 2002, útgefnum af stefnda Hákoni Hákonarsyni en samþykktum til greiðslu af Gunnari Jóhannssyni 11.3. 2002 í Sparisjóði Reykjavíkur. Gerð er krafa til að veðið verði til tryggingar fjárhæð 3.158.924 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 5. febrúar 2004 til greiðsludags, að frádreginni greiðslu 184.104 krónur miðað við 10. febrúar 2005. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefndu krefjast þess aðallega að málinu verði vísað frá dómi, en til vara að stefndu verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda og jafnframt að stefnandi verði dæmdur til að greiðslu málskostnaðar.

I.

Helstu atvik eru þau að stefnandi gerði fjárnám í eignarhluta stefnda Hákonar í Roðasölum 20, Kópavogi á árinu 2002 samkvæmt víxli þeim sem að ofan er getið. Krafðist stefnandi síðan uppboðs á eignarhluta Hákonar. Hinn helmingur eignarinnar var þinglesin eign stefndu Kristínar, eiginkonu Hákonar. Við uppboðið lýstu allir veðhafar sem áttu veð í báðum eignarhlutunum kröfum sínum að fullu til greiðslu af uppboðsandvirðinu. Með úthlutunargerð sýslumanns var samningsveðhöfum úthlutað uppboðsandvirðinu en upp í kröfu stefnanda sem nam 3.158.924 krónum, samkvæmt kröfulýsingu hans 5. febrúar 2004, komu 184.104 krónur. Veðhafarnir Íbúðalánasjóður og Lífeyrissjóðurinn Framsýn samþykktu síðar að lán þeirra mættu hvíla áfram á heildareigninni og taldi stefnandi að það ætti að leiða til breytingar við úthlutun uppboðsandvirðisins og að meta bæri þessar veðkröfur til helmings upphæðar á hvorum eignarhluta og þá jafnframt að greiða að fullu kröfu stefnanda. Stefnandi skaut úthlutunarfrumvarpi sýslumanns til Héraðsdóms Reykjaness, sem með úrskurði 20. desember 2004 staðfesti úthlutunargerð sýslumanns. Stefnandi kærði þann úrskurð til Hæstaréttar, sem með dómi 19. janúar 2005 vísaði frá málinu frá héraðsdómi að því er varðaði varnaraðilana Hákon Hákonarson, Kristínu Kristjánsdóttur, en staðfesti úrskurð héraðsdóms að öðru leyti.

Stefndu Hákon og Kristín seldu stefndu Áslaugu og Matthíasi fasteignina Roðasali 20, Kópavogi með kaupsamningi 28. mars 2003 á 27.000.000 krónur og skyldi kaupverðið greitt með yfirtöku Íbúðasjóðsláns á 1. veðrétti að fjárhæð 9.106.900 krónur fyrir kaupendur og útborgun með peningum 17.983.100 krónur. Stefndu Áslaug og Matthías eru nú þinglýstir eigendur Roðasala 20.

Stefnandi freistar þess með málssókn sinni að fá dóm þar sem stefndu verði gert að þola að áður þinglesinn eignarhluti Kristínar Kristjánsdóttur í fasteigninni Roðasölum 20 Kópavogi, sem sé helmings eignarhluti, verði veðsettur fyrir kröfu stefnanda samkvæmt víxli útgefnum 7. 9. 2001 með gjalddaga 11.3. 2002, útgefnum af stefnda Hákoni Hákonarsyni en samþykktum til greiðslu af Gunnari Jóhannssyni 11.3. 2002 í Sparisjóði Reykjavíkur og að veðið verði til tryggingar fjárhæð 3.158.924 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 5. febrúar 2004 til greiðsludags, að frádreginni greiðslu 184.104 krónur miðað við 10. febrúar 2005.

Byggir stefnandi þessa kröfu sína á 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð fyrir lögjöfnun. Ákvæðið er svohljóðandi: “Ef veðhafi hefur fengið fullnustu í einu veðandlaginu fyrir stærri hluta veðkröfunnar en þeim sem samkvæmt réttarsambandinu milli aðila skyldi falla á það veðandlag eiga aðrir veðhafar í því veðandlagi og eftir atvikum eigandinn sjálfur rétt til þess að ganga inn í veðréttinn í öðrum veðandlögum fyrir því sem umfram er”.

Af hálfu stefndu er því mótmælt að beita megi framangreindri lagareglu um kröfu stefnanda, en reglan taki einvörðungu til samningsveða en ekki aðfararveða eins og í tilviki stefnanda.

Í stefnu og framlögðum gögnum stefnanda er ekki að finna annan rökstuðning fyrir kröfu stefnanda um heimild til að þinglýsa stefnunni en tilvísun til 1. mgr. 28. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978. Í málflutningi um kröfuna kvað lögmaður stefnanda kröfuna setta fram til að tryggja að umræddri eign verði ekki ráðstafað til þriðja aðila. Þá teldi hann þinglýsinguna ekki skaða hagsmuni stefndu. Af hálfu stefnanda var kröfu um að hann setti fram tryggingu ef dómurinn heimilaði þinglýsingu stefnu mótmælt.

Af hálfu stefndu Áslaugar og Matthíasar er krafa um að þinglýsingarkröfu stefnanda verði hafnað, studd þeim rökum, að túlka beri heimild 1. mgr. 28. gr. þinglýsingarlaga þröngt, þannig að dómara beri ekki að verða við kröfu um þinglýsingu stefnu, nema aðili færi veigamikil rök fyrir staðhæfingu sinni. Þá sé ljóst að þinglýsing stefnu sé hugsuð til að tryggja réttindi aðila. Í máli þessu hagi svo til að engin yfirvofandi hætta sé á réttarspjöllum stefnanda við það að stefnu yrði eigi þinglýst. Þá sé ljóst að um engin lögskipti sé að ræða milli stefnanda og stefndu sem renni stoðum undir slíka kröfu. Málið sé höfðað af meinfýsi öðru fremur og þinglýsing myndi augljóslega leiða til réttarspjalla, m. a. að stefndu næðu eigi að skuldbreyta lánum, taka lán eða ráðstafa eign sinni með óheftum hætti, ef slíkri kvöð yrði þinglýst, en kunnugt sé að lánastofnanir sætti sig ekki við aðfararkröfur á undan lánum sínum. Telji dómurinn á hinn bóginn að þinglýsing eigi að ná fram að ganga sé gerð krafa um að stefnandi leggi fram tryggingu að fjárhæð 6.000.000 krónur.

II.

Í máli þessu snýst deila aðila efnislega um það hvort stefnandi, sem fékk aðfararkröfu sína ekki að fullu greidda af uppboðsandvirði helmingshluta fasteignar þar sem samningsveðhafar sem áttu veð í heildareigninni fengu fullnustu sinna krafna í eignarhlutanum, geti með lögjöfnun frá 2. mgr. 12. gr. laga um samningsveð, öðlast veðrétt í hinum eignarhlutanum. Upplýst er að hvorki núverandi eigendur umræddra fasteignar né eigandi þess eignarhluta sem ekki var seldur nauðungarsölu, stóðu í kröfuréttarsambandi við stefnanda. Það gerði stefndi Hákon, sem átti eignarhlutann sem seldur var nauðungarsölu, á hinn bóginn.

Sú meginregla kemur fram í 1. mgr. 24. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978 að skjal verður því aðeins fært í þinglýsingarbók að það stafi frá þinglýstum eiganda. Ákvæði 1. mgr. 28. gr. þinglýsingarlaga felur í sér undantekningu frá þeirri meginreglu að að skjölum sem stafa frá öðrum en þinglýstum heimildarmanni verði ekki þinglýst. Því ber að túlka ákvæðið þröngt. Sá skilningur á stoð í athugasemdum með 28. gr. í greinargerð með frumvarpi að þinglýsingarlögum, en þar er vísað til sambærilegra skilyrða og fram koma í 2. mgr. 27. gr. laganna, þ.e. að sá sem vilji láta skrá leiðréttingu á efnislega rangri færslu í fasteignabók verði að færa veigamikil rök  fyrir staðhæfingu sinni.

Í þessum þætti verður ekki tekin afstaða til efnislegs ágreinings aðila, en ljóst má vera að allir hafa þeir hagsmuni af úrslitum málsins. Sýnt þykir að stefndu Áslaug og Matthías hafa ríka hagsmuni af því að ekki verði lögð slík kvöð á fasteign þeirra sem þinglýsing stefnu kynni að hafa í för með sér. Af því sem fram er komið í málinu verður að telja hagsmuni stefndu af því að stefnu máls þessa verði ekki þinglýst á eign þeirra ríkari en hagsmuni stefnanda fyrir því að fá stefnunni þinglýst.

Með hliðsjón af stefnu, greinargerðum stefndu og gögnum sem lögð hafa verið fram í málinu þykir stefnandi ekki hafa fært svo veigamikil rök fram til stuðnings kröfum sínum og staðhæfingum að skilyrði séu til að taka kröfu hans um þinglýsingu stefnu til greina samkvæmt 1. mgr. 28. gr. þinglýsingarlaga. Með vísan til þessa svo og framangreindra sjónarmiða um mat á hagsmunum aðila, er kröfu stefnanda um að stefnu málsins verði þinglýst hafnað.

Finnbogi H. Alexandersson hérasðsdómari kveður úrskurðinn upp.

ÚRSKURÐARORÐ:

Hafnað er kröfu stefnanda Gunnlaugs Gestssonar um heimild til að mega láta þinglýsa stefnu máls þessa á þann hluta fasteignarinnar Roðasala 20 Kópavogi, sem áður var þinglýstur eignarhluti stefndu Kristínar Kristjánsdóttur.