Þriðjudaginn 10. mars 2015.
Nr. 148/2015.	A (Tryggvi Agnarsson hdl.) gegn B (Björgvin Jónsson hrl.)

Kærumál. Útburðargerð. Fasteign. Leigusamningur.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu A um að B yrði borinn út úr tiltekinni fasteign. Vísaði héraðsdómur m.a. til þess að A hefði ekki sannað með framlögðum gögnum að hann ætti þau skýlausu réttindi á hendur B sem hann byggði á í málinu og því þætti varhugavert að gerðin næði fram að ganga. Fyrir Hæstarétti lagði A fram afsal til sín fyrir fasteigninni sem hann hafði fengið úr hendi félags sem B hafði gert kaupsamning við um eignina. Vísaði Hæstiréttur til þess að afsalið, ásamt öðrum nýjum gögnum sem A hefði lagt fyrir Hæstarétt, fengju því ekki breytt að fallast yrði á með héraðsdómi að varhugavert væri að veita A heimild til aðfarargerðarinnar á grundvelli fyrirliggjandi gagna, sbr. 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Var hinn kærði úrskurður því staðfestur.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson og Þorgeir Örlygsson og Karl Axelsson settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 18. febrúar 2015, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 23. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 5. febrúar 2015, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að sér yrði heimilað að fá varnaraðila borinn með beinni aðfarargerð út af fasteigninni að C í [...]. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að sér verði veitt heimild til aðfarargerðarinnar. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Í hinum kærða úrskurði er gerð nokkur grein fyrir atvikum að baki því að varnaraðili undirritaði 25. maí 2014 skjal með yfirskriftinni: „Framsal réttar skv. kaupsamningi og leigumáli með sérstökum áskilnaði“, en með því framseldi hann meðal annars til sóknaraðila öll réttindi sín „hverju nafni sem nefnist til fasteignarinnar að C“ ásamt því að taka eignina á leigu fyrir 350.000 krónur á mánuði. Að undangengnum tveimur áskorunum um greiðslu vangoldinnar húsaleigu lýsti sóknaraðili yfir riftun „leigumála“ aðilanna með símskeyti 26. september 2014. Í framhaldi af því krafðist sóknaraðili þess fyrir héraðsdómi 7. nóvember sama ár að sér yrði heimilað að fá varnaraðila borinn út af fasteigninni.

Fyrir Hæstarétti hefur sóknaraðili lagt fram afsal til sín 29. júlí 2014 fyrir fasteigninni að C, sem þinglýst var degi síðar, en það fékk hann úr hendi félags, sem varnaraðili mun hafa gert kaupsamning við um eignina 27. maí 2013. Afsal þetta ásamt öðrum nýjum gögnum, sem sóknaraðili hefur lagt fyrir Hæstarétt, fá því ekki breytt að fallast verður á með héraðsdómi að varhugavert sé að veita sóknaraðila heimild til þeirrar aðfarargerðar, sem málið varðar, á grundvelli fyrirliggjandi gagna, sbr. 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989. Samkvæmt þessu verður hinn kærði úrskurður staðfestur.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, A, greiði varnaraðila, B, 350.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 5. febrúar 2015.

I.

Aðfararbeiðni gerðarbeiðanda barst Héraðsdómi Reykjaness 7. nóvember 2014. Málið var tekið til úrskurðar að afloknum munnlegum málflutningi 16. janúar 2015.

Sóknaraðili er A, kt. [...], [...], [...].

Varnaraðili er B, kt. [...], C, [...].

Sóknaraðili krefst þess að varnaraðili, B, verði ásamt öllu sem honum tilheyrir borinn út úr fasteigninni C, [...], fnr. [...]. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi gerðarþola að mati dómsins og að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Þá krefst varnaraðili málskostnaðar úr hendi sóknaraðila að viðbættum virðisaukaskatti.

II.

Sóknaraðili kveður málavexti vera þá að hinn 25. maí 2014 hafi sóknaraðili sem leigusali og varnaraðili sem leigutaki gert með sér leigusamning um fasteignina að C í [...], fnr. [...]. Með sama skjali hafi varnaraðili framselt til sóknaraðila allan rétt sem hann hafi átt til fasteignarinnar samkvæmt kaupsamningi við D ehf., dagsettum 27. maí 2013. Hafi það framsal átt sér stað vegna óheimillar meðferðar varnaraðila á fjármunum, eins og segir í skjalinu.

Hin leigða fasteign sé nú þinglýst eign sóknaraðila. Um sé að ræða raðhús, 231,5 fm að stærð, auk 25,5 fm bílskúrs.

Samkvæmt leigusamningnum skyldi varnaraðili og fjölskylda hans hafa heimild til að búa í fasteigninni svo lengi sem varnaraðili greiddi skilvíslega húsaleigu. Hafi hún verið ákveðið 350.000 krónur á mánuði frá og með 1. júní 2014 og bundin vísitölu neysluverðs miðað við maímánuð sama ár. Auk þess skyldi varnaraðili greiða skilvíslega af tveimur skuldabréfum, útgefnum sama dag, annað að höfuðstól 2.500.000 krónur og hitt að höfuðstól 14.640.000 krónur.

Hinn 16. júní sl. hafi varnaraðila verið send áskorun um greiðslu leigunnar, en engin greiðsla hafi borist.

Hinn 19. september sl. hafi varnaraðila verið send greiðsluáskorun þar sem lagt hafi verið fyrir hann að greiða þegar vangoldna húsaleigu frá og með 1. júní sl. til og með ágúst sl., samtals að fjárhæð 1.050.000 krónur ásamt vöxtum og kostnaði. Jafnframt hafi verið tilkynnt að bærist greiðsla ekki innan sjö sólarhringa yrði leigumálanum rift með heimild í 1. tl. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Hinn 26. september sl. hafi varnaraðila verið send yfirlýsing um riftun áðurgreinds leigumála á grundvelli vanskila á leigu með vísan til fyrri tilkynninga til hans. Skorað hafi verið á varnaraðila að rýma hið leigða í síðasta lagi 15 dögum eftir dagsetningu riftunaryfirlýsingarinnar og tilkynnt að leitað yrði til dómstóla um úrlausn málsins yrði því ekki sinnt.

Engin svör eða greiðsla hafi borist frá varnaraðila vegna tilkynninga sóknaraðila og hafi varnaraðili ekki rýmt hið leigða. Varnaraðili hafi enga leigu greitt frá upphafi leigusamningsins. Höfuðstóll ógreiddrar húsaleigu vegna júní til og með október sl. nemi 1.750.000 krónum, auk dráttarvaxta og kostnaðar.

Varnaraðili kveður málsatvik þau að málsaðilar hafi rekið saman fyrirtækið E. Sóknaraðili hafi verið framkvæmdarstjóri fyrirtækisins og séð um fjármál þess, en varnaraðili starfað við reksturinn. Vorið 2014 hafi sóknaraðili ásakað varnaraðila um töku fjár úr fyrirtæki þeirra. Hinn 25. maí 2014 hafi sóknaraðili hringt í varnaraðila og boðað hann og konu hans á fund, sem haldinn hafi verið á stofu lögmanns sóknaraðila og að honum viðstöddum. Með varnaraðila hafi mætt á fundinn eiginkona hans og stjúpdóttir, en hún sé mælandi á íslensku og hafi túlkað það sem fram fór á fundinum. Á fundinum hafi sóknaraðili hótað varnaraðila því að ef hann afsalaði sóknaraðila ekki fyrirtækjunum E og F ehf., fasteigninni að C í [...] og bifreiðinni [...] og gæfi ekki út tvö skuldabréf, annað að fjárhæð 2.500.000 krónur, en hitt að fjárhæð 14.640.000 krónur, myndi sóknaraðili kæra varnaraðila til lögreglu. Sóknaraðili myndi síðar afsala öllum þessum eigum aftur til varnaraðila, enda væri um tímabundnar ráðstafanir að ræða. Þegar varnaraðili hafi óskað eftir því að fá að ráðfæra sig við lögmann hafi honum verið tjáð að hann gæti gert það eftir fundinn. Á þessum tíma hafi varnaraðili verið orðinn mjög hræddur við viðskiptafélaga sinn, en hann hafi hótað varnaraðila áður. Sóknaraðili hafi lofað því að ef varnaraðili skrifaði undir samningana yrði hann laus allra mála. Nokkrum dögum síðar hafi varnaraðili hitt sóknaraðila fyrir tilviljun og spurt hvort hann fengi fasteignina og bifreiðina aftur á sitt nafn, en sóknaraðili hafi hafnað því með þeim ummælum að nú ætti hann þetta allt saman.

Varnaraðili kveður ætlað fjárdráttarbrot sitt með öllu órannsakað og hafi fyrst nú nýverið verið kært til lögreglu. Sóknaraðili hafi þvingað varnaraðila til að afsala sér öllum eignum sínum og gefa út tvö skuldabréf sér til handa. Þess beri að geta að varnaraðili neiti sök í máli því sem nú sé til rannsóknar á hendur honum hjá lögreglu. Sóknaraðili hafi notfært sér vanþekkingu varnaraðila á lögum, sem og tungumálaörðugleika hans og beitt hótunum um að hann færi í fangelsi ef hann skrifaði ekki undir samningana við sóknaraðila og gæfi út áðurgreind skuldabréf. Eftir að varnaraðili hafði ráðfært sig við lögmann hafi honum orðið ljóst að þvinganir sóknaraðila hafi verið með öllu óheimilar og samningar þeir er hann hafi undirritað væru ekki gildir.

Varnaraðili kveðst hafa hinn 16. júní 2014 lagt fram kæru á hendur sóknaraðila hjá lögreglu vegna blekkinga og þvingana við samningagerð.

III.

Sóknaraðili kveður kröfu sína um útburð byggða á leiguvanskilum varnaraðila og riftun leigusamnings. Varnaraðili hafi hvorki greitt húsaleigu þrátt fyrir áskorun þar um né rýmt húsnæðið, sbr. húsaleigulög og leigusamning málsaðila. Sóknaraðila sé því nauðugur einn kostur að leita til héraðsdóms um beiðni þessa.

Um lagarök sé vísað til XII. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994, sérstaklega 1. tl. 61. gr. og 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

IV.

Varnaraðili kveðst byggja kröfu sína í málinu aðallega á því að sóknaraðili hafi með þvingunum um kæru til lögreglu fengið varnaraðila til að afsala sér öllum eignum sínum til sóknaraðila, auk þess að gefa út tvö skuldabréf til sóknaraðila. Þá hafi sóknaraðili nýtt sér aðstöðumun málsaðila, en sóknaraðili hafi notið aðstoðar lögmanns og bæði fundurinn og samningarnir verið á íslensku. Varnaraðili kveðst byggja á því að hann hafi treyst sóknaraðila og lögmanni hans og segist ekki hafa áttað sig á því fyrr en of seint að gerðarbeiðandi hefði í raun beitt hann þvingunum og blekkingum til þess að komast yfir eignir hans. Fundurinn hafi verið haldinn hjá lögmanni sóknaraðila klukkan 19.00 á sunnudegi. Öll skjölin beri að með sér að um sé að ræða málamyndagerning, sem gerður hafi verið undir þvingunum og sóknaraðila til hagsbóta. Því sé bersýnilega ósanngjarnt að sóknaraðili geti borið samningana fyrir sig.

Varnaraðili kveðst byggja á því að löggerningarnir séu ógildir samkvæmt 28. og 36. gr. laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936. Þá kveðst varnaraðili byggja kröfu sína á viðskiptavenjum og almennum reglum kröfuréttarins. Einnig kveðst varnaraðili byggja á því að gerðarbeiðandi hafi brotið gegn 253. gr. almennra hegningarlaga nr. 19/1940 með því að nota fákunnáttu varnaraðila til að afla sér með löggerningi hagsmuna eða áskilja sér þá, þannig að bersýnilegur munur sé á hagsmunum þessum og endurgjaldi því sem fyrir þá skyldi koma.

Í dómi Hæstaréttar í máli nr. 255/1992 hafi verið staðfest að þegar samningur sé gerður undir þvingunum um lögreglukæru og samningsgerð ekki að frumkvæði þess sem beittur er þvingunum sé viðkomandi samningur með réttu ógildur samkvæmt 36. gr. samningalaga.

Samkvæmt 3. mgr. 83. gr. laga um aðför nr. 90/1989 skuli aðfararbeiðni að jafnaði hafnað ef varhugavert verði talið að gerðin nái fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna sem heimilt sé að afla samkvæmt 1. mgr. sömu greinar. Þá hafi dómaframkvæmd verið sú að aðfarargerð skuli ekki komið fram nema réttmæti kröfu gerðarbeiðanda sé svo vafalaust að jafna megi til þess að dómur hafi gengið um hana.

Varnaraðili kveður málskostnaðarkröfu sína reista á 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

V.

Sóknaraðili hefur lagt fyrir dóminn ljósrit samnings á milli málsaðila, sem dagsett er 25. maí 2014 og ber yfirskriftina: „Framsal réttar skv. kaupsamningi og leigumáli með sérstökum áskilnaði.“ Samkvæmt samningnum framseldi varnaraðili til sóknaraðila allan rétt sinn til fasteignarinnar að C í [...] samkvæmt kaupsamningi varnaraðila og D ehf., dagsettum 27. maí 2013. Í samningi málsaðila er kveðið á um að varnaraðili og eiginkona hans skuli árita um framsalið á frumrit kaupsamningsins og afhenda sóknaraðila. Framsals- og leigusamningurinn er áritaður um samþykki eiginkonu varnaraðila „vegna afsals réttar og annars framanritaðs“, eins og segir í samningnum. Í samningnum er kveðið á um að varnaraðili hafi rétt til að búa í eigninni ásamt fjölskyldu sinni svo fremi að hann greiði skilvíslega og mánaðarlega 350.000 krónur í húsaleigu, sem bundin sé vísitölu neysluverðs, í fyrsta skipti 1. júní 2014, sem og af tveimur skuldabréfum sem sóknaraðili gaf út af sama tilefni og áður er lýst. Í samningnum er kveðið á um að ef varnaraðili greiði ekki húsaleigu eða afborganir af bréfunum skilvíslega og sinni ekki skriflegri áskorun um að greiða leiguna eða af bréfunum eða báðum innan 15 daga, skuli hann rýma eignina samkvæmt skriflegri áskorun þar um með 15 daga fyrirvara.

Þá hefur sóknaraðili lagt fram í málinu útprentun þriggja skeyta sinna til varnaraðila 16. júní, 16. september og 26. september 2014. Í fyrri skeytunum tveimur skoraði sóknaraðili á varnaraðila að greiða vangoldna húsaleigu vegna fasteignarinnar að C mánuðina júní, júlí og ágúst 2014 og í þriðja skeytinu lýsti sóknaraðili yfir riftun leigusamningsins um fasteignina vegna vanskila á leigu. Jafnframt var lagt fyrir varnaraðila að rýma húsnæðið í síðasta lagi 15 dögum eftir dagsetningu skeytisins, en að öðrum kosti yrði án frekari fyrirvara krafist útburðar varnaraðila úr húsnæðinu. Skeyti þessi eru ekki árituð um móttöku og þá bera þau ekki með sér að hafa verið borin út til viðtakanda.

Varnaraðili hefur lagt fram uppgjörssamning málsaðila og E ehf. sem einnig er dagsettur 25. maí 2014. Samkvæmt ákvæðum hans var hann gerður vegna skulda sem stofnast höfðu vegna „óheimillar fjártöku“ varnaraðila hjá sóknaraðila að fjárhæð 2.500.000 krónur og hjá E ehf. að fjárhæð 14.640.000 krónur, en í samningnum segir að fjárhæðirnar séu byggðar á upplýsingum frá varnaraðila. Þá segir að sama dag séu gefin út skuldabréf til greiðslu þessara skulda. Tekið er fram í samningnum að standi varnaraðili við samning þennan og „gjörninga vegna fjártökunnar“ muni sóknaraðili ekki kæra hann til lögreglu.

Í samningnum segir að til tryggingar greiðslu skulda sinna samkvæmt framansögðu afsali varnaraðili til sóknaraðila öllum rétti sínum til fyrrgreindrar fasteignar, sbr. yfirlýsingu þar um, sem gefin hafi verið út sama dag. Í samningnum er nettóvirði fasteignarinnar talið vera um 15 milljónir króna.

Þá segir í samningnum að greiði varnaraðili skilvíslega af skuldabréfunum og leigu af fasteigninni skuli við fullnaðaruppgjör skuldabréfanna fara fram uppgjör vegna greiðslna af fasteigninni. Einnig er tekið fram í samningnum að greiði varnaraðili ekki skilvíslega leigu vegna fasteignarinnar og afborganir af skuldabréfunum skuli hann víkja af fasteigninni og sóknaraðili selja fasteignina og aðrar eignir, sem settar hafi verið til tryggingar greiðslu, og ráðstafa andvirðinu til greiðslu á skuldabréfunum. Loks er tekið fram í samningnum að allur afsalaður réttur varnaraðila og eignir séu til tryggingar greiðslum vegna „fjártöku hans“ og skuli hann fá eignunum afsalað aftur greiði hann „óheimilar fjártökur sínar“ að fullu.

Ekkert liggur fyrir um það í málinu hvort varnaraðili og eiginkona hans hafi áritað frumrit kaupsamnings um fasteignina og afhent sóknaraðila eins og kveðið er á um í framsals- og leigusamningi málsaðila frá 25. maí sl. Þá liggur ekkert fyrir um það hvort áðurgreindu framsali á réttindum samkvæmt kaupsamningi hefur verið þinglýst á fasteignina. Ekkert liggur því fyrir um hvort eiginlegt afsal á fasteigninni hefur farið fram eða hvort ætlunin var að eignir varnaraðila stæðu einungis til tryggingar greiðslu skulda hans. Þá er í áðurgreindum gerningum málsaðila ekki greint með skýrum hætti á milli krafna og réttinda varnaraðila annars vegar og E ehf. hins vegar vegna ætlaðrar skuldar varnaraðila. Loks hefur verið lögð fram staðfesting frá lögreglustjóranum á höfuðborgarsvæðinu um að varnaraðili hafi lagt fram kæru á hendur sóknaraðila 16. júní 2014 vegna ætlaðra blekkinga sóknaraðila við samningsgerð um fasteign og bifreið varnaraðila. Ágreiningur er því uppi um gildi þess gernings sem beiðni sóknaraðila byggist á, en með honum og uppgjörssamningi málsaðila og E ehf., sem dagsettur er sama dag, afsalaði varnaraðili, að því er virðist, öllum eigum sínum til sóknaraðila, án þess að njóta aðstoðar lögmanns, og hét því að standa við gerningana gegn því að sóknaraðili kærði hann ekki til lögreglu.

Í 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför er manni, sem með ólögmætum hætti er aftrað að neyta réttinda sinna, heimilað að beina til héraðsdómara beiðni um að skyldu þess efnis sem getur í 72. eða 73. gr. laganna verði fullnægt með aðfarargerð þótt aðfararheimild samkvæmt 1. gr. laganna liggi ekki fyrir. Ákvæði 72. gr. fjallar um skyldu gerðarþola til að víkja af fasteign eða til að láta gerðarbeiðanda af hendi umráð hennar að einhverju leyti eða öllu, eða til að fjarlægja hluti af henni. Samkvæmt 3. mgr. 83. gr. laganna skal að jafnaði hafna aðfararbeiðni, ef varhugavert verður talið að gerðin nái fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna, sem heimilt er að afla samkvæmt 1. mgr. sömu greinar.

Í athugasemdum með 78. gr. í frumvarpi sem varð að lögum nr. 90/1989 kemur fram að skilyrði fyrir beiðni um gerð samkvæmt ákvæðinu sé annars vegar að gerðabeiðandi sé réttur aðili að kröfu um gerðina og hins vegar að réttmæti kröfu gerðarbeiðanda sé það ljóst að öldungis megi jafna til að dómur hafi gengið um hana. Sönnunargildi þeirra gagna sem gerðarbeiðandi styður kröfu sína við þurfi því að vera verulegt.

Eins og mál þetta er vaxið og með vísan til þess sem að framan greinir þykir sóknaraðili ekki hafa sannað með framlögðum gögnum að hann eigi þau skýlausu réttindi á hendur varnaraðila sem hann byggir á í málinu. Þykir varhugavert að gerðin nái fram að ganga á grundvelli þeirra gagna sem sóknaraðili hefur lagt fram í málinu. Samkvæmt framansögðu eru skilyrði 78. gr. laga nr. ekki uppfyllt í málinu og ber því að hafna kröfu sóknaraðila um aðfarargerð.

Með hliðsjón af framangreindum málsúrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, er sóknaraðila gert að greiða varnaraðila málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 310.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

Ragnheiður Bragadóttir héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

ÚRSKURÐARORÐ:

Hafnað er kröfu sóknaraðila, A, um að varnaraðili, B, verði ásamt öllu sem honum tilheyrir borinn út úr fasteigninni C, [...], fnr. [...].

Sóknaraðili greiði varnaraðila 310.000 krónur í málskostnað.