Fimmtudaginn 31. október 2002.
Nr. 110/2002.	Pétur Hrafnsson og Sesselja Pálsdóttir (Páll Arnór Pálsson hrl.) gegn Skúla Magnússyni (Hróbjartur Jónatansson hrl.)

 

Fasteignakaup. Kauptilboð.

P gerði leigusamning við SM um leigu á fasteign. Í samræmi við ákvæði leigusamningsins um forkaupsrétt að húsnæðinu á leigutímanum gerðu P og S SM tvisvar tilboð um kaup á því sem hann samþykkti í bæði skiptin. Í tilefni af synjun SM um að ganga frá kaupsamningnum kröfðust P og S að staðfest yrðu kaup þeirra á fasteigninni og að þau yrðu talin réttir og löglegir eigendur hennar gegn fullri greiðslu kaupverðsins. Talið var að þegar húsaleigusamningur P og SM rann út hefði verið kominn á bindandi samningur þeirra í milli samkvæmt samþykktu tilboði P og S um kaup þeirra á íbúðinni. Það kauptilboð var háð fyrirvara um lán sem gekk ekki eftir en SM rifti ekki að heldur samningnum. Með seinna tilboði P og S komst á nýr bindandi samningur milli aðila um fasteignakaupin og leysti hann eldri samninginn af hólmi. Ekki var fallist á að skilyrði væru til þess á grundvelli laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga með síðari breytingum að víkja þessum samningum til hliðar í heild eða að hluta. Var talið að neitun SM að ganga frá kaupsamningi gengi í berhögg við bindandi samkomulag milli aðila um fasteignakaupin og hefði komið í veg fyrir að P og S gætu efnt skyldur sínar gagnvart honum en þó hefði SM ekki rift samningnum. Voru kaup P og S á fasteigninni því staðfest.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Hrafn Bragason, Haraldur Henrysson og Pétur Kr. Hafstein.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 1. mars 2002. Þeir krefjast þess aðallega, að með dómi verði staðfest kaup þeirra af stefnda á fasteigninni Hrísrima 21 í Reykjavík 30. nóvember 1998 á 11.900.000 krónur og þeir taldir réttir og löglegir eigendur fasteignarinnar gegn fullri greiðslu kaupverðsins með yfirtöku áhvílandi veðskuldabréfs við Íbúðalánasjóð, útgefnu 29. apríl 1993, upphaflega að fjárhæð 6.000.000 krónur en að eftirstöðvum 27. nóvember 1998 5.854.728 krónur, 710.000 krónum sem vinnuframlagi auk peningagreiðslu að fjárhæð 5.335.272 krónur. Til vara er þess krafist, að kaup þeirra af stefnda á sömu fasteign 12. apríl 1999 á 13.000.000 krónur verði staðfest og þeir taldir réttir og löglegir eigendur hennar gegn fullri greiðslu kaupverðs með yfirtöku sama veðskuldabréfs, að eftirstöðvum 12. apríl 1999 5.839.360 krónur, sömu fjárhæð sem vinnuframlagi og peningagreiðslu að fjárhæð 6.450.640 krónur. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst aðallega staðfestingar héraðsdóms, en til vara eru gerðar eftirfarandi kröfur: Fyrsta varakrafa er sú, að áfrýjendum verði gert að greiða stefnda dráttarvexti frá kaupsamningsdegi til greiðsludags af kaupverði fasteignarinnar Hrísrima 21 að frádregnu yfirteknu láni samkvæmt kaupsamningi og 710.000 króna vinnuframlagi. Önnur varakrafa stefnda er sú, að áfrýjendum verði gert að greiða honum eftirgreinda vexti af kaupverði fasteignarinnar að frádregnu yfirteknu láni samkvæmt kaupsamningi og 710.000 króna vinnuframlagi: 7,5% ársvexti af 1.590.640 krónum frá 27. maí 1999 með mánaðarlegum gjalddögum frá og með 3. júlí 1999 til 8. febrúar 2001 en dráttarvöxtum frá þeim degi til greiðsludags, með 5,1% ársvöxtum af 1.610.000 krónum frá 1. apríl 1999 með mánaðarlegum gjalddögum frá og með 15. september 1999 til 8. febrúar 2001 en dráttarvöxtum frá þeim degi til greiðsludags og með 5,1% ársvöxtum af 3.250.000 krónum frá 9. júlí 1999 með mánaðarlegum gjalddögum frá og með 1. september 1999 til 8. febrúar 2001 en dráttarvöxtum frá þeim degi til greiðsludags, auk dráttarvaxta af gjaldföllnum vöxtum frá gjalddaga vaxtanna til greiðsludags. Þriðja varakrafa stefnda er sú, að áfrýjendum verði gert að greiða vexti samkvæmt annarri varakröfu að mati dómsins. Í öllum tilvikum er krafist málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Áfrýjandi Pétur Hrafnsson og stefndi gerðu með sér húsaleigusamning 14. nóvember 1997, þar sem hinn fyrrnefndi tók á leigu hjá stefnda íbúðarhúsnæði í parhúsi að Hrísrima 21 í Reykjavík til eins árs frá 15. desember 1997 gegn greiðslu á 70.000 krónum mánaðarlega, en leigan skyldi breytast samkvæmt tilkynningum Hagstofu Íslands um verðbótahækkun húsaleigu. Var mælt fyrir um, að leigjandi skyldi á leigutímanum hafa forkaupsrétt að húsnæðinu, en um ástand þess var vísað til sérstaks samkomulags, er fylgdi samningnum. Í þessu samkomulagi frá 14. nóvember 1997 greindi meðal annars, að leigjandi fengi húsnæðið afhent í því ástandi, sem það þá var í, en leigusali legði til hreinlætistæki og flísar á tvö baðherbergi, flísar á forstofu og sólstofu og nánar tilteknar innihurðir, sem skyldu settar upp. Leigjandi átti á hinn bóginn að leggja til á eigin kostnað efni í raflagnir og annast frágang þeirra, svo og að setja upp eldhúsinnréttingu til bráðabirgða, tengja hreinlætistæki, leggja áðurgreindar flísar og mála gólf. Þá sagði þar jafnframt: „Ef leigjandi kaupir húsið að ári liðnu verði vinnuframlag hans og það efni sem hann hefur lagt fram á leigutímanum metið til lækkunar á kaupverði um kr. 500.000.- ... Ef ekki verður af kaupum leigjanda, er vinnuframlag og efni sem hann lagði fram á leigutímanum óendurkræft.”

Í lok nóvember 1998 gerðu áfrýjendur stefnda tilboð um kaup á fasteigninni. Samkvæmt því átti að greiða fyrir húsið 11.900.000 krónur, en þar af skyldu greiddar annars vegar 6.045.272 krónur með peningum við undirritun kaupsamnings og hins vegar 5.854.728 krónur með yfirtöku áhvílandi veðskuldar við Íbúðalánasjóð. Var tekið fram að stefnda bæri að veita „skilyrt veðleyfi fyrir láni frá Íbúðalánasjóði” vegna greiðslunnar, sem koma átti við undirritun kaupsamnings. Þá var og tekið fram, að tilboðið væri gert með fyrirvara um, að kaupendur fengju lán vegna þessarar greiðslu frá Íbúðalánasjóði í janúar 1999. Ekki var gerður sérstakur kaupsamningur í framhaldi af samþykki þessa tilboðs.

Í bréfi Húsnæðisskrifstofu Reykjavíkur 30 janúar 2001 til lögmanns áfrýjenda er lýst framvindu lánsumsóknar þeirra í húsnæðiskerfinu, sem tók breytingum um áramótin 1998-1999 samkvæmt lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál. Í bréfinu kemur fram, að áfrýjendur hafi lagt inn bráðabirgðaumsókn hjá húsnæðisnefndinni 29. desember 1998, en 4. janúar 1999 hafi þeim og öðrum, sem lagt hefðu inn bráðabirgðaumsókn um viðbótarlán, verið sent bréf þess efnis, að umsókn þeirra myndi njóta forgangs en skila þyrfti inn nýrri umsókn ásamt greiðslumati frá banka. Ekki hafi verið farið að taka við slíkum umsóknum um viðbótarlán fyrr en 4. febrúar 1999, en þann dag hafi áfrýjendur skilað sinni umsókn. Þá hafi komið í ljós, að í áðurnefndu kauptilboði þeirra, sem fylgdi umsókninni, hefði gleymst að gera ráð fyrir viðbótarláni og hafi umsókn þeirra því ekki verið afgreidd á fundi nefndarinnar 16. febrúar 1999. Áfrýjendur hafi því þurft að bíða og koma með nýtt kauptilboð ásamt nýju greiðslumati. Á fundi 8. júní sama ár hafi umsókn þeirra verið synjað vegna hækkunar á íbúðarverðinu í nýju kauptilboði. Áfrýjandi Pétur hafi þá lagt frekari gögn fyrir nefndina og skýrt ástæðu hækkunar íbúðarverðsins og hafi umsókn þeirra þá verið samþykkt á næsta fundi 6. júlí 1999. Eins og rakið er í héraðsdómi greindi starfsmaður Húsnæðisskrifstofu Reykjavíkur frá því fyrir dóminum, að útilokað hefði verið að fá lánafyrirgreiðslu hjá Íbúðalánasjóði í janúar 1999.

Eins og fram kemur í áðurnefndu bréfi gerðu áfrýjendur stefnda á ný tilboð um kaup á fasteigninni 12. apríl 1999. Samkvæmt þessu tilboði átti kaupverð hússins að vera 13.000.000 krónur. Af þeirri fjárhæð skyldi útborgun við undirritun kaupsamnings nema 2.300.640 krónum. Hún átti að teljast greidd með nánar tilgreindu vinnuframlagi kaupenda við íbúðina og efniskaupum, samtals að fjárhæð 710.000 krónur, auk peningagreiðslu að fjárhæð 1.590.640 krónur. Kaupendur áttu jafnframt að taka við áhvílandi veðskuld við Íbúðalánasjóð að fjárhæð 5.839.360 krónur, svo og að gefa út fasteignaveðbréf fyrir 1.610.000 krónum og skuldabréf, sem tryggt yrði með veði í húsinu til 40 ára, fyrir 3.250.000 krónum. Áskilið var, að seljandi veitti kaupendum heimild til að setja húsið að veði fyrir láni frá Sparisjóði Reykjavíkur og nágrennis, sem fengið yrði til að standa straum af greiðslu útborgunar með peningum. Tekið var fram í tilboðinu, að það væri gert og samþykkt með „fyrirvara um skuldabréfaskipti við Íbúðalánasjóð, lán frá lánastofnun og samþykki Húsnæðisnefndar fyrir viðbótarláni.” Tilboðið var áritað af stefnda 12. apríl 1999 um samþykki „með fyrirvara”, sem var ekki skýrður þar frekar. Sá fasteignasali, sem annaðist skjalagerð og vinnslu beggja kauptilboðanna, gaf sérstaka yfirlýsingu 31. janúar 2001 um skilning sinn á þessum fyrirvara stefnda og staðfesti hann yfirlýsinguna fyrir héraðsdómi. Þar kemur fram, að með þessum fyrirvara hafi stefndi viljað fá húsaleiguskuld áfrýjenda greidda að fullu um leið og gengið yrði frá kaupsamningi, en auk þess hafi þetta verið venjulegur fyrirvari um samþykki Íbúðalánasjóðs. Áfrýjandi Pétur tók fyrir héraðsdómi undir þennan skilning fasteignasalans og kvaðst hafa verið reiðubúinn til að greiða vangreidda húsaleigu þegar „þetta mál er komið í höfn“ en hins vegar ekki strax við gerð kauptilboðsins 12. apríl 1999. Sjálfur lýsti stefndi þessum fyrirvara svo fyrir héraðsdómi, að hann hafi ekki verið ánægður með kaupverðið og viljað „hafa frjálsar hendur með að þreifa fyrir mér með betri sölu á húsinu.“ Ekki var fremur en í kjölfar fyrra tilboðs í nóvember 1998 gerður sérstakur kaupsamningur milli aðila á grundvelli þessa síðara kauptilboðs.

Eftir að áfrýjendur höfðu fengið samþykki Íbúðalánasjóðs fyrir umbeðinni lánafyrirgreiðslu í byrjun júlí 1999 reyndi fasteignasali að koma á kaupsamningi milli aðila. Ekki er að sjá, að til fundar með þeim hafi þá komið, en fyrir héraðsdómi lýsti fasteignasalinn því svo, að hann hefði haft samband við stefnda, en hann hefði þá ekki viljað standa við þetta tilboð, „taldi það útrunnið og hann væri ekki bundinn af því.“ Með símskeyti 30. júní 1999 skoraði stefndi á áfrýjanda Pétur að greiða „nú þegar vangoldna húsaleigu vegna húsnæðis sem ég leigi þér að Hrísrima 21 Reykjavík”. Var þar jafnframt tilkynnt, að stefndi segði upp húsaleigusamningi þeirra frá 14. nóvember 1997 og skyldi hann falla úr gildi 1. janúar 2000. Stefndi ítrekaði þessa uppsögn með öðru símskeyti 25. febrúar 2000 og skoraði þar á áfrýjanda Pétur að rýma þá þegar húsnæðið. Urðu í kjölfarið nokkur bréfaskipti milli lögmanna aðilanna, en með beiðni 10. október 2000 leitaði stefndi heimildar Héraðsdóms Reykjavíkur til að fá áfrýjanda Pétur borinn út úr húsnæðinu með beinni aðfarargerð. Var fallist á þá beiðni með úrskurði dómsins 27. sama mánaðar. Hæstiréttur felldi þann úrskurð úr gildi og hafnaði útburðarkröfunni 11. janúar 2001. Eins og málið lægi fyrir taldi Hæstiréttur engan veginn útilokað, að umráð áfrýjanda Péturs yfir húsinu kynnu frá lokum gildistíma húsaleigusamningsins að hafa helgast af öðru en leigumála. Í þeim efnum væri til þess að líta, að kaupsamningur hafi í reynd komist á um fasteignina með samþykki stefnda í lok nóvember 1998 og aftur í apríl 1999 og hafi þeim kaupum í hvorugu tilviki verið rift, svo að séð yrði.

Í héraðsdómi er gerð grein fyrir málsástæðum og lagarökum aðila.

                                                    II.

Húsaleigusamningur áfrýjanda Péturs og stefnda um fasteignina Hrísrima 21 rann út 15. desember 1998. Þá var kominn á bindandi samningur þeirra í milli samkvæmt samþykktu tilboði áfrýjenda í nóvemberlok um kaup þeirra á íbúðinni. Það kauptilboð var háð þeim fyrirvara, að áfrýjendur fengju lánafyrirgreiðslu hjá Íbúðalánasjóði í janúar 1999 fyrir útborgunargreiðslu. Það gekk ekki eftir af ástæðum, sem raktar eru í áðurnefndu bréfi Húsnæðisskrifstofu Reykjavíkur 30. janúar 2001, en stefndi rifti ekki að heldur samningnum. Áfrýjendur gerðu stefnda nýtt tilboð 12. apríl 1999, sem hann samþykkti þann dag, en tilboðsverð fasteignarinnar hækkaði þá um 1.100.000 krónur. Þar með komst á nýr bindandi samningur milli aðila um fasteignakaupin og leysti hann eldri samninginn af hólmi. Verður ekki fallist á, að skilyrði séu til þess á grundvelli laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga með síðari breytingum að víkja þessum samningum til hliðar í heild eða að hluta. Í síðara kauptilboðinu var fyrirvari um skuldabréfaskipti við Íbúðalánasjóð, lán frá lánastofnun og samþykki húsnæðisnefndar fyrir viðbótarláni. Þessi fyrirvari var ótímabundinn, gagnstætt fyrirvaranum í fyrra kauptilboði. Afhendingardagur íbúðarinnar var hins vegar ákveðinn 1. maí 1999, en áfrýjendur höfðu búið í henni óslitið frá 15. desember 1997.

Eins og fyrr segir samþykkti Húsnæðisnefnd Reykjavíkur á fundi 6. júlí 1999 að veita áfrýjendum viðbótarlán vegna fasteignakaupanna samkvæmt síðara kauptilboðinu. Var þeim þá ekkert að vanbúnaði að ganga frá kaupsamningi, en telja verður drátt á afgreiðslu nefndarinnar eftir síðara kauptilboðið óverulegan. Er ekki annað fram komið en að áfrýjendur hafi jafnframt verið reiðubúnir til að greiða stefnda áfallna húsaleiguskuld, eins og áfrýjandi Pétur staðfesti fyrir héraðsdómi. Þá brá hins vegar svo við, að stefndi neitaði að ganga frá kaupsamningi og bar við ástæðum, sem eiga sér enga stoð í gögnum málsins og voru andstæðar þeim skilningi, sem fasteignasalinn og áfrýjandi Pétur höfðu báðir lagt í fyrirvara stefnda við síðara kauptilboðið. Verður að telja, að með þessu hafi stefndi gengið í berhögg við bindandi samkomulag milli aðila um fasteignakaupin og komið í veg fyrir, að áfrýjendur gætu efnt skyldur sínar gagnvart honum, en þó rifti stefndi ekki samningnum.

Með hliðsjón af öllu framangreindu og 1. mgr. 21. gr. þágildandi laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, sem beitt verður með lögjöfnun um fasteignakaup á þessum tíma, verður fallist á varakröfu áfrýjenda með þeirri breytingu þó, sem síðar greinir, en fram er komið, að hvorugur aðila hefur greitt af áhvílandi láni frá þessum tíma og kemur það í hlut áfrýjenda eftir uppsögu dómsins. Á hinn bóginn þykir stefndi eiga rétt á vöxtum á dæmdar fjárhæðir, bæði útborgunarfjárhæð og umsamda greiðslu með fasteignaveðbréfum að fjárhæð 1.610.000 krónur og greiðslu með skuldabréfum að fjárhæð 3.250.000 krónur, sem tryggð skyldu með veði í fasteigninni til 40 ára, eins og í kauptilboðinu 12. apríl 1999 sagði. Framsetning stefnda í annarri varakröfu á vaxtafæti og upphafstíma vaxta hefur ekki sætt andmælum af hálfu áfrýjenda og verður við hana miðað að öðru leyti en því, að vextir á síðastgreindu fjárhæðina verða ákveðnir eins og í kauptilboðinu eða nokkru lægri en krafist er. Eins og atvikum er háttað í þessu máli verða dæmdar fjárhæðir þó ekki látnar bera dráttarvexti fyrr en frá og með uppsögu þessa dóms.

Í kauptilboðinu 12. apríl 1999 var gert ráð fyrir því, að útborgunarfjárhæð væri 2.300.640 krónur, sem skiptist þannig, að við undirritun kaupsamnings greiddu áfrýjendur 1.590.649 krónur og vinnuframlag áfrýjanda Péturs við íbúðina og aðliggjandi íbúð í eigu stefnda, samtals 710.000 krónur, yrði metið sem hluti útborgunar. Eins og áður greinir lýsti áfrýjandi Pétur því fyrir héraðsdómi, að áfrýjendur væru reiðubúnir til að greiða vangreidda húsaleigu fram til samkomulagsins 12. apríl 1999. Þykir rétt, að vangreidd húsaleiga til fyrirhugaðs afhendingardags fasteignarinnar 1. maí 1999 komi ætluðu vinnuframlagi hans til frádráttar við ákvörðun útborgunarfjárhæðar. Samkvæmt framlögðum skuldalista Búnaðarbanka Íslands 31. desember 1999, sem annaðist innheimtu leigunnar fyrir stefnda, nam húsaleiguskuld áfrýjenda í apríllok það ár 269.527 krónum og hefur sú fjárhæð ekki verið dregin í efa. Rétt þykir, að þessi skuld komi til lækkunar á ætluðu vinnuframlagi áfrýjanda Péturs í útborgunargreiðslu, þannig að það teljist nema 440.473 krónum í stað 710.000 króna og fjárhæð til greiðslu við undirritun kaupsamnings hækki jafnframt úr 1.590.649 krónum í 1.860.167 krónur. Verður að telja, að þessi breyting rúmist innan kröfugerðar aðila, eins og málsástæður þeirra hafa verið skýrðar.

Samkvæmt framansögðu verða með dómi þessum staðfest kaup áfrýjenda af stefnda á fasteigninni Hrísrima 21 hinn 12. apríl 1999 á 13.000.000 krónur og þeir taldir réttir og löglegir eigendur hennar gegn fullri greiðslu kaupverðsins á þann hátt, sem nánar greinir í dómsorði.

Eftir þessum úrslitum þykir rétt, að stefndi greiði áfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, eins og í dómsorði segir.

Dómsorð:

Kaup áfrýjenda, Péturs Hrafnssonar og Sesselju Pálsdóttur, af stefnda, Skúla Magnússyni, á fasteigninni Hrísrima 21 í Reykjavík 12. apríl 1999 á 13.000.000 krónur eru staðfest og verða áfrýjendur réttir og löglegir eigendur fasteignarinnar gegn fullri greiðslu kaupverðsins með yfirtöku áhvílandi veðskuldabréfs við Íbúðalánasjóð, útgefnu 29. apríl 1993, upphaflega að fjárhæð 6.000.000 krónur en að eftirstöðvum 12. apríl 1999 5.839.360 krónur, 440.473 krónum sem vinnuframlagi auk peningagreiðslu að fjárhæð 6.720.176 krónur með vöxtum sem hér segir: 7,5% ársvöxtum af 1.860.167 krónum frá 27. maí 1999 með mánaðarlegum gjalddögum frá og með 3. júlí 1999 til uppsögu þessa dóms en dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags, 5,1% ársvöxtum af 1.610.000 krónum frá 1. apríl 1999 með mánaðarlegum gjalddögum frá og með 15. júlí 1999 til uppsögu þessa dóms en dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags og 4,38 % ársvöxtum af 3.250.000 krónum frá 1. maí 1999 með mánaðarlegum gjalddögum frá og með 1. júlí 1999 til uppsögu þessa dóms en dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndi greiði áfrýjendum samtals 600.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.                    

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 3. desember 2001.

Mál þetta, sem dómtekið var 7. nóvember sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Ragnari Baldurssyni hdl. fyrir hönd Péturs Hrafnssonar, kt. 280866-5559, og Sesselju Pálsdóttur, kt. 280765-3099, báðum til heimils að Hrísrima 21 í Reykjavík, gegn Skúla Magnússyni, kt. 030831-3499, Lækjarási 2, Reykjavík, með stefnu sem birt var 26. febrúar 2001.

Dómkröfur stefnenda eru aðallega að staðfest verði með dómi kaup stefnenda á fasteigninni að Hrísrima 21, Reykjavík þann 30. nóvember 1998 af stefnda á 11.900.000 krónur og að stefnendur séu réttir og löglegir eigendur fasteignarinnar að Hrísrima 21, gegn fullri greiðslu kaupverðs með yfirtöku áhvílandi veðskuldabréfs við íbúðalánasjóð, útgefnu 21. apríl 1993, upphaflega að fjárhæð 6.000.000 króna, að eftirstöðvum 27. nóvember 1998 5.854.728 krónur, og 710.000 krónur með vinnuframlagi, auk peningagreiðslu að fjárhæð 5.335.272 krónur.  Til vara er þess krafist að staðfest verði með dómi kaup stefnenda á fasteigninni að Hrísrima 21, Reykjavík þann 12. apríl 1999 af stefnda á 13.000.000 króna og stefnendur séu réttir og löglegir eigendur fasteignarinnar að Hrísrima 21 gegn fullri greiðslu kaupverðs með yfirtöku áhvílandi veðskuldabréfs við íbúðalánasjóð, útgefnu 21. apríl 1993, upphaflega að fjárhæð 6.000.000 króna, að eftirstöðvum 12. apríl 1999 5.839.360 krónur, og 710.000 krónur með vinnuframlagi, auk peningagreiðslu að fjárhæð 6.450.640 krónur.  Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt mati dómsins auk virðisaukaskatts.

Dómkröfur stefnda eru aðallega að aðal- og varakröfu stefnenda verði hafnað.  Þá gerir hann eftirfarandi varakröfur:

„1. varakrafa:  Að ef fallist verður á aðal- eða varakröfu stefnenda þá krefst stefndi að stefnendum verði gert að greiða stefnda dráttarvexti skv. vaxtalögum nr. 25/1997 frá kaupsamningsdegi til greiðsludags af kaupverði fasteignarinnar Hrísrima 21, Reykjavík, að frádregnu yfirteknu láni skv. kaupsamningi og kr. 710.000,- vinnuframlagi.

2. varakrafa:  Að ef ekki verður fallist á 1. varakröfu stefnda þá verði stefnendum gert að greiða stefnda vexti af kaupverði fasteignarinnar Hrísrima 21, Reykjavík, að frádregnu yfirteknu láni skv. kaupsamningi og kr. 710.000,- vinnuframlagi sem hér segir:

7,5% ársvexti af kr. 1.590.640,- frá 27.5.1999 með mánaðarlegum gjalddögum frá og með 3.7.1999 til 8.2.2001 en dráttarvöxtum frá þeim degi til greiðsludags.

5,1 % ársvexti af kr. 1.610.000,- frá 1.4.1999 með mánaðarlegum gjalddögum frá og með 15.9.1999 til 8.2.2001 en dráttarvöxtum frá þeim degi til greiðsludags.

5,1 % ársvexti af kr. 3.250.000,- frá 9.7.1999 með mánaðarlegum gjalddögum frá og með 1.9.1999 til 8.2.2001 en dráttarvöxtum frá þeim degi til greiðsludags.

auk dráttarvaxta af gjaldföllnum vöxtum frá gjalddaga vaxtanna til greiðsludags.

3. varakrafa:  Ef ekki verður fallist á aðra varakröfu stefnda að þá verði stefnendum gert að greiða stefnda vexti af kaupverði fasteignarinnar Hrísrima 21, Reykjavík, að frádregnu yfirteknu láni skv. kaupsamningi og kr. 710.000,- vinnuframlagi skv. mati dómsins.

Hvort sem fallist verður á aðal- eða varakröfur stefnda er þess krafist að stefnanda verði gert að greiða stefnda málskostnað auk virðisaukaskatts af málskostnaði skv. framlögðum málskostnaðarreikningi eða eftir mati dómsins."

Málavextir eru þeir að stefndi, Skúli Magnússon, og stefnandi, Pétur Hrafnsson, gerðu með sér húsaleigusamning 14. nóvember 1997, þar sem stefnandi tók á leigu hjá stefnda íbúðarhúsnæði í parhúsi að Hrísrima 21 í Reykjavík til eins árs frá 15. desember 1997 gegn greiðslu á 70.000 krónum mánaðarlega.  Í leigusamningi er vísað til „meðfylgjandi" samkomulags um ástand leiguhúsnæðisins, sem dagsett er sama dag.  Þar segir m.a. að leigusali afhendi húsnæðið eins og það er „í dag", en að auki leggi hann fram hreinlætistæki á bæði baðherbergin og fleira sem þar er nánar talið.  Leigjandi leggi fram raflagnaefni, sjái um uppsetningu og fullnaðarfrágang þess í samráði við meistara hússins, allt á sinn kostnað.  Leigjandi setji upp bráðabirgða- eldhúsinnréttingu, hreinlætistæki á böð, leggi flísar á þau og á forstofu og sólstofu og máli gólf.  Þá segir að kaupi leigjandi húsið að ári liðnu, verði vinnuframlag hans og það efni sem hann hefur lagt fram á leigutímanum metið til lækkunar á kaupverðinu að fjárhæð 500.000 krónur.  Verði hins vegar ekki af kaupum sé vinnuframlag leigjanda og efni, sem hann hefur lagt fram á leigutímanum, óendurkræft.

Þann 25. ágúst 1998 skoraði stefnandi á stefnda að greiða vangoldna húsaleigu vegna húsnæðisins að Hrísrima 21 og 30. júní 1999 skoraði stefnandi á stefnda að greiða  húsaleigu.  Jafnframt sagði hann upp leigusamningi er myndi falla niður 1. janúar 2000.  Þann 25. febrúar 2000 skoraði stefndi á stefnanda að rýma húsnæðið og þann 10. október 2000 krafðist stefndi dómsúrskurðar um að stefnandi, ásamt öllu er honum tilheyrði, yrði borinn út úr húsinu með beinni aðfarargerð.  Með úrskurði     héraðsdóms 27. nóvember 2000 var fallist á kröfu stefnda en með dómi Hæstaréttar 11. janúar 2001 var kröfunni hafnað.  Í dómi Hæstaréttar segir m.a.:

Í málinu liggur fyrir að sóknaraðili [stefnandi] hefur haft umráð parhússins að Hrísrima 21 óslitið frá upphafi leigutíma samkvæmt fyrrnefndum leigusamningi aðilanna 14. nóvember 1997.  Af samkomulagi, sem gert var í tengslum við leigusamninginn og áður er getið, er sýnt að frá öndverðu gengu aðilarnir út frá því að við lok eins árs leigutíma gæti komið til kaupa sóknaraðila, þar sem hann fengi notið endurgjalds fyrir framlag sitt við smíði hússins.  Áður en leigutímanum lauk gerði sóknaraðili ásamt Sesselju Pálsdóttur kauptilboð í húsið, sem varnaraðili samþykkti.  Svo sem áður greinir liggja ekki fyrir í málinu gögn um ástæður þess að þeim kaupum hafi ekki verið fylgt eftir.  Í málinu eru engin gögn, sem benda til að varnaraðili hafi eftir lok umsamins leigutíma litið á sóknaraðila sem leigutaka að húsinu, eldra en símskeyti 30. júní 1999, sem áður er getið.  Eins og málið liggur fyrir verður því engan veginn útilokað að umráð sóknaraðila yfir húsinu kunni frá lokum gildistíma húsaleigusamningsins frá 14. nóvember 1997 að hafa helgast af öðru en leigumála, en í þeim efnum er til þess að líta að kaupsamningur komst í reynd á um fasteignina með samþykki varnaraðila [stefnda] á tilboði í lok nóvember 1998 og aftur í apríl 1999 og hefur þeim kaupum í hvorugu tilviki berlega verið rift svo séð verði.

Þegar gætt er að framangreindu verður með vísan til 1. mgr. 78. gr., sbr. síðari málslið 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 að telja varhugavert á grundvelli fyrirliggjandi gagna að veita varnaraðila heimild til að fá sóknaraðila borinn út úr húsinu að Hrísrima 21 með beinni aðfarargerð.  Verður því að hafna kröfu varnaraðila um útburðargerð.

Stefnendur byggja aðalkröfu sína á því að með samþykki aðila á kauptilboð 30. nóvember 1998 hafi komist á samningur um kaup á fasteigninni að Hrísrima 21, Reykjavík.  Samkvæmt tilboðinu hafi kaupverðið verið ákveðið 11.900.000 krónur.  Kauptilboðið hafi verið gert með fyrirvara um að kaupendur fengju lánafyrirgreiðslu hjá Íbúðalánasjóði í janúar 1999 til greiðslu útborgunar að fjárhæð 6.045.272 krónur við undirritun kaupsamnings.  Stefnendur hafi ekki fengið fyrirgreiðslu vegna þess að engar lánsumsóknir voru afgreiddar á þessum tíma frá Íbúðalánasjóði.  Þá hafi einnig þurft að leiðrétta uppsetningu á lýsingu láns á kauptilboðsskjalinu.  Þannig hafi almennur tímabundinn ómöguleiki valdið því að ekki fékkst lánafyrirgreiðsla á þeim skamma tíma sem þeim hafi verið ætlaður, óvæntar efndahindranir, sem hvorugur samningsaðila bar ábyrgð á.  Ósanngjarnt og jafnframt andstætt viðskiptavenju sé að bera fyrir sig slíkt samningsákvæði við þær aðstæður sem uppi voru á þessum tíma.  Stefnda beri að standa við gerðan samning og því eigi hann að gefa út afsal fyrir eigninni gegn greiðslu kaupverðs.  Svo sem tilboðið beri með sér hafi atbeini stefnda verið nauðsynlegur til að stefnendur gætu aflað þess lánsfjár sem renna átti til greiðslu kaupverðsins.  Stefndi eigi því alfarið sök á því að ekki var unnt að leggja fé á geymslureikning, er hann neitaði að standa við kaupin.  Auk þess sem þá hafi ekki verið unnt að ákveða gjalddaga, sem átti að vera við undirritun kaupsamnings, þar sem stefndi hafi neitað að undirrita samninginn.  Geymslugreiðsla hafi því ekki komið til álita.  Þá eigi stefndi ekki rétt á vöxtum þar sem gjalddagi sé enn ekki kominn vegna ólögmætra atvika, sem varði stefnda sjálfan og stafi frá honum.  Sá dráttur, sem orðið hafi á frágangi kaupanna, sé alfarið á ábyrgð stefnda.  Stefnendur telja að stefndi geti ekki borið fyrir sig síðari samning um eignina, þar sem hann hafi notað sér einfeldni þeirra og fákunnáttu til að fá þau til að samþykkja að skrifa undir samning.  Þar að auki hafi stefnendur verið honum háðir varðandi húsnæði fyrir fjölskyldu þeirra og færi svo að þau skrifuðu ekki undir ættu þau ekki rétt á endurgreiðslum fyrir vinnu og fjármuni, sem þau höfðu sannanlega lagt af hendi við fasteignina að Hrísrima 19.

Af hálfu stefnenda segir að kröfugerðin miðist við að kaupverðið greiðist með yfirtöku áhvílandi veðskuldabréfs við Íbúðalánasjóð, útgefnu 21. apríl 1993, upphaflega að fjárhæð 6.000.000 króna, að eftirstöðvum 27. nóvember 1998 5.854.728 krónur, 710.000 krónur greiðist með vinnuframlagi stefnenda sem skiptist þannig, að 500.000 krónur er umsamin greiðsla samkvæmt samkomulagi frá 14. nóvember 1997, 210.000 krónur vegna vinnuframlags stefnenda og kaupa á raflagningaefni varðandi Hrísrima 19, auk peningagreiðslu að fjárhæð 5.335.272 krónur.

Verði ekki fallist á aðalkröfu þeirra byggja stefnendur varakröfu á því að með samþykki aðila á kauptilboði 12. apríl 1999 hafi komist á samningur um kaup á fasteigninni að Hrísrima 21, Reykjavík.  Samkvæmt tilboðinu hafi kaupverðið verið ákveðið 13.000.000 króna.  Stefndi hafi ekki fengist til að standa við samninginn og borið fyrir sig að hafa ritað orðin með fyrirvara á tilboðið og því sé hann ekki bundinn af því.  Hafi hann í þessu sambandi vísað til 9. gr. samningalaga nr. 7/1936.  Stefnendur telji hins vegar að ákvæði 9. gr. samningalaga eigi ekki við í þessu tilviki, meðal annars vegna þess, að tilboðið stafaði frá stefnda sjálfum, auk þess sem grundvallarsjónarmið á bak við ákvæðið eiga ekki við í tilviki eins og þessu.  Þá megi sjá af yfirlýsingu Björgvins Björgvinssonar, löggilts fasteignasala, sem annaðist viðskiptin, að fyrirvarinn varðaði einungis meinta húsaleiguskuld stefnenda.  Eins og tilboðið beri með sér hafi atbeini stefnda verið nauðsynlegur til að stefnendur gætu aflað þess lánsfjár, sem renna átti til greiðslu kaupverðsins.  Stefndi eigi því alfarið sök á því að ekki hafi verið unnt að leggja fé á geymslureikning, er hann neitaði að standa við kaupin, auk þess sem ekki hafi verið unnt að ákveða gjalddaga, sem átti að vera við undirritun kaupsamnings, þar sem stefndi hafi neitað að undirrita samninginn.  Geymslugreiðsla hafi því ekki komið til álita.  Þá eigi stefndi ekki rétt á vöxtum þar sem gjalddagi sé enn ekki kominn vegna ólögmætra atvika, sem varði stefnda sjálfan og stafi frá honum.  Stefnda beri að standa við gerðan samning og gefa út afsal fyrir eigninni gegn greiðslu kaupverðs.

Af hálfu stefnenda segir að varakrafan miðist við að kaupverðið greiðist með yfirtöku áhvílandi veðskuldabréfs við Íbúðalánasjóð, útgefnu 21. apríl 1993, upphaflega að fjárhæð 6.000.000 króna, að eftirstöðvum 12. apríl 1999 5.839.360 krónur, 710.000 krónur greiðist með vinnuframlagi stefnenda sem skiptist þannig, að 500.000 krónur er umsamin greiðsla samkvæmt samkomulagi frá 14. nóvember 1997, 210.000 krónur vegna vinnuframlags stefnenda og kaupa á raflagningaefni varðandi Hrísrima 19, auk peningagreiðslu að fjárhæð 6.450.640 krónur.

Að því er aðalkröfu stefnenda varðar þá byggir stefndi sýknukröfu sína á því að stefndi hafi samþykkt tilboð stefnenda 27. nóvember 1998 með fyrirvara um skuldabréfaskipti við húsbréfadeild Byggingarsjóðs.  Skilyrði þetta hafi ekki verið uppfyllt af hálfu stefnenda þar sem þau hafi ekki fengið þá fyrirgreiðslu hjá húsbréfadeild, sem gert var ráð fyrir í tilboðinu að næmi 100% af matsverði fasteignarinnar, en í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál komi fram að ekki sé heimilt að veita hærri húsnæðislán en sem nemur 90% af matsverði íbúðar.  Af kauptilboði 27. nóvember 1998 verður ekki annað séð en að gert sé ráð fyrir 100% láni frá Íbúðalánasjóði en bráðabirgðaumsókn stefnenda frá 29. desember 1998 greini frá því að stefnendur séu eignalaus utan þess að eiga bifreið [sem metin er á 700.000 krónur].  Ekkert komi fram í þeim lið í bráðabirgðaumsókninni sem snýr að áætlaðri fjármögnun á 10% útborgunar annað en tilvísun í fylgiblað sem ekki liggi frammi í máli þessu.

Af hálfu stefnda er mótmælt þeirri staðhæfingu stefnenda að ástæða þess að ekki hafi komist á bindandi kaupsamningur hafi verið almennur tímabundinn ómöguleiki sem aftur hafi valdið því að ekki hafi fengist sú lánafyrirgreiðsla sem stefnendur hafi gert ráð fyrir.  Ljóst sé að stefnendur höfðu þann tíma sem þau þurftu enda hefur ekki verið sýnt fram á að stefnendum hafi verið settar of þröngar tímaskorður, sbr. það t.d. að bráðabirgðaumsókn þeirra til Húsnæðisnefndar Reykjavíkur er ekki undirrituð fyrr en 29. desember 1998 eða mánuði eftir undirritun kauptilboðsins frá 27. nóvember s.á.  Ekki hafi verið sýnt fram á að um almennar hindranir hafi verið að ræða sem hafi gert það að verkum að tilboð hafi almennt fallið niður eða að almennt hafi þurft að setja inn nýjar umsóknir vegna þeirra breytinga, sem áttu sér stað á þessum tíma.  Af þessu megi ljóst vera að um sé að ræða ágalla sem voru á þessu tiltekna tilboði, sem gerðu það að verkum, að umrædd fyrirgreiðsla fékkst ekki.  Ef um hefði verið að ræða almennan tímabundinn ómöguleika, þá hefði stefnendum verið í lófa lagið að bíða þar til hann væri yfirstaðinn og ganga þá frá afgreiðslu sinna mála eins og aðrir sem voru með tilboð í gangi hjá húsnæðisnefnd og húsbréfadeild.  Þetta hafi stefnendur getað gert án nokkurs sérstaks og frekari atbeina stefnda ef aðeins hefði verið um þetta að ræða.

Þó að litið væri svo á að komist hafi á kaupsamningur á milli aðila með undirritun kauptilboðs þann 27. og 30. nóvember 1998, telur stefndi, að ljóst megi vera að með undirritun á nýju kauptilboð þann 12. apríl 1999 hafi kauptilboðið frá 27. og 30. nóvember 1998 verið ógilt - hafi það nokkurn tíma haft gildi.  Ber því að sýkna stefnda af aðalkröfu stefnenda.

Því er alfarið mótmælt að stefnendur hafi skrifað undir nýtt kauptilboð vegna einfeldni og fákunnáttu.  Ekkert liggur fyrir í málinu því til stuðnings að stefnendur séu einfaldari eða fáfróðari en almennt gerist.  Auk þess sem benda megi á að stefnendur gerðu tilboð sín í gegnum fasteignasölu og nutu aðstoðar löggilts fasteignasala.  Verði að gera  sömu kröfur til stefnenda og almennt er gert, þ.e. að þau hagi sér eins og gegn og skynsamur kaupandi hefði hagað sér við sömu aðstæður.

Því er jafnframt mótmælt að stefnendur hafi verið háð stefnda varðandi húsnæðið.  Stefnendur hafi réttarstöðu sem leigjendur skv. húsaleigulögum nr. 36/1994.  Verði ekki séð að þau hafi á nokkurn hátt haft verri stöðu en leigjendur almennt.  Almennt geti með ýmsu móti staðið á hjá fasteignakaupendum hvað varðar húsnæðismál þeirra og verður ekki séð að stefnendur hafi haft betri eða verri stöðu en almennt gerist.  Réttur þeirra sem leigjenda er varinn af leigusamningi og húsaleigulögum.  Stefndi hafði hins vegar frá upphafi gert stefnendum grein fyrir því að hann hygðist selja húsið, hvort sem þau keyptu eða einhver annar.  Með vísan til þessa er því mótmælt að 31. og 36. gr. samningalaga nr. 7/1936 eigi við í þessu máli.

Hvað varði varakröfu stefnenda þá byggir stefndi sýknukröfu sína á því að hann hafi samþykkt tilboð stefnenda með fyrirvara.  Gerður hafi verið fyrirvari þar sem stefndi hafi talið að stefnandi, Pétur, þyrfti að bæta tilboð sitt á ýmsan hátt til þess að samningur gæti komist á.  Farið hafi verið yfir þau atriði munnlega auk þess sem gert var að skilyrði að greidd yrði leiga sem var í vanskilum.  Með þessu hafi stefndi skorað á stefnanda að leggja fram betra tilboð, sbr. 9. gr. laga nr. 7/1936.  Stefnandi hafi ekki gert nýtt tilboð og því hafi kaupsamningur ekki komist á milli aðila.

Stefndi byggir jafnframt á því að gert hafi verið að skilyrði að greidd yrði leiga sem var í vanskilum á þeim tíma, sem tilboðið var undirritað, en á þeim tíma hafi vanskil verið veruleg.  Hafi stefnandi, Pétur, þá skuldað leigu vegna október, nóvember og desember 1998 og janúar, febrúar, mars og apríl 1999.  Þann 31. desember 1999 hafi Pétur enn skuldað leigu frá og með febrúar 1999.  Engin leiga hafi verið greidd síðan þá.  Ljóst sé að Pétri bar að greiða leigu a.m.k til 1. maí 1999, sem var fyrirhugaður afhendingardagur fasteignarinnar skv. kauptilboðinu, enda verði afnotaréttur hans á fasteigninni til þess tíma á engu öðru byggður en leigusamningi aðila, sem hefði framlengst ótímabundið skv. 59. gr. laga nr. 36/1994 um húsaleigu.  Þetta hafi verið staðfest af stefnendum í bráðabirgðaumsóknum þeirra til Húsnæðisnefndar Reykjavíkur, dags. 29. desember 1998 og 4. febrúar 1999, þar sem stefnendur taka skýrt fram að þau búi í leiguhúsnæði og greiði 70.000 krónur á mánuði í leigu og komi skýrt fram að um Hrísrima 21, Reykjavík sé að ræða.  Af þessu megi ljóst vera að þetta skilyrði fyrir samþykki tilboðsins hafi aldrei verið uppfyllt og þannig hafi bindandi kaupsamningur ekki komist á.

Verði niðurstaða dómsins sú að komist hafi á bindandi kaupsamningur á milli aðila um fasteignina Hrísrima 21, Reykjavík, gerir stefndi þá varakröfu að stefnendum beri að greiða vexti af kaupverði frá gjalddögum kaupsamningsgreiðslna til greiðsludags í samræmi við vaxtalög og kaupsamninginn.  Það myndi valda stefnda tjóni og leiða til óeðlilegs ávinnings fyrir stefnendur ef stefnendur gætu haft full afnot af hinu selda án þess að greiða leigu né vexti af ógreiddu kaupverði.

Fyrsta varakrafa er byggð á því að samkvæmt þeim kauptilboðum sem liggja frammi í málinu beri stefnendum að greiða kaupverðið við undirritun kaupsamnings ýmist með peningum eða afhendingu skuldabréfa.  Er krafa stefnda byggð á 9. gr. vaxtalaga nr. 25/1987 þar sem fram kemur að greiða ber dráttarvexti af peningakröfu frá gjalddaga til greiðsludags.  Stefnendur geta ekki borið fyrir sig efndahindranir af hálfu stefnda þar sem umræddar greiðslur voru aldrei sannanlega boðnar fram og því reyndi ekki á það hvort stefndi tæki við umræddum greiðslum.

Verði ekki fallist á fyrstu varakröfu er önnur varakrafa byggð á því að þá beri stefnendum að greiða stefnda þá vexti sem greiða átti af þeim lánum sem nota átti til þess að fjármagna kaupin á eigninni og dráttarvexti af gjaldföllnum vöxtum miðað við umsamda gjalddaga í sömu lánsskjölum frá gjalddaga þeirra til greiðsludags.  Stefnendum hafi verið í lófa lagið að greiða eða geymslugreiða þá vexti sem þau voru búin að semja um við banka og lánastofnanir og geti ekki borið fyrir sig efndahindranir af hálfu stefnda hvað þessar greiðslur snertir.

Verði ekki fallist á aðra varakröfu er þriðja varakrafan byggð á því að þá sé rétt að dæma stefnda vexti að álitum enda leiddi það eins og áður sagði beinlínis til tjóns fyrir stefnda og óeðlilegs ávinnings fyrir stefnendur ef stefnendur gætu haft full afnot af hinu selda án þess að greiða leigu eða vexti af ógreiddu kaupverði.

Krafa um virðisaukaskatt á málskostnað er byggð á því að stefndi er ekki virðisaukaskattskyldur aðili.

Stefnandi, Pétur Hrafnsson, gaf skýrslu fyrir rétti.  Hann sagði m.a. að hann hefði komið frá námi í Bandaríkjunum skömmu áður en hann leigði húsnæðið að Hrísrima 21.  Hann hafi ekki verið fjáður og verið að leita eftir húsnæði til leigu.  Ekki hafi verið um margt að velja.  Kvaðst hann hafa áður búið í Grafarvogi með fjölskyldu sinni.  Hafi hann ekið um hverfið og séð að þar voru mörg hús ófrágengin.  Hafi hann rennt í hlað að Hrísrima og komið að máli við Skúla [stefnda].  Hafi hann komist að því að Skúli átti eignir sem hann var bæði að leigja og selja.  Hafi Skúli tjáð honum að hann ætlaði að leigja eða selja húsnæðið að Hrísrima og boði honum að hitta sig hjá Björgvin Björgvinssyni, fasteignasölunni Ársölum.  Og það hefði hann gert.

Pétur sagði, að þar sem hann hafi ekki haft fjármagn til að kaupa húsnæði á þessum tíma, en verið búinn að fá góða vinnu, er gaf tilefni til að hann gæti keypt að ári liðnu, hafi hann lagt til að hann fengi húsið [að Hrísrima 21] leigt í eitt ár og myndi hann klára húsið sem tilbúið var til innréttinga á þessum tíma.  Hafi hann gert tillögu um hvernig að þessu yrði staðið varðandi efni og vinnu sem hann mundi leggja til hússins.  Hafi Skúli fallist á þetta sbr. samkomulag sem fram kemur á dskj. nr. 4.  Þá hafi þeir gert með sér leigusamning til eins árs.

Er hann tók við húsinu, sagði Pétur, að það hafi verið auglýst til sölu á 10,8 milljónir.  Í kauptilboði er þeir hafi gert með sér fyrir lok ársins [1998] hafi kaupverðið verið ákveðið 11,9 milljónir.  Á þessum tíma hafi breytingar á kerfi húsnæðislána átt sér stað.  Hafi hann lagt inn svokallaða bráðabirgðaumsókn um viðbótarlán [skv. lögum nr. 44/1998] til húsnæðisnefnda Reykjavíkur 29. desember 1998 eða um leið og hægt var að gera það.  Hafi hann verið í samskiptum við húsnæðisnefnd, og um leið og gengið var til afgreiðslu umsókna, hafi hann farið með gögn sín í banka.  Þá hafi komið í ljós í bankanum, þar sem séð var um greiðslumatið, að röng sundurliðun var á lánunum í kauptilboðinu og honum tjáð, að ekki væri hægt að ganga frá láninu vegna galla á framsetningu í kauptilboðinu.  Ekki var því unnt að ganga frá greiðslumati og fara með erindið fyrir fund hjá húsnæðisnefnd til afgreiðslu, en þangað varð að fara áður en erindið færi fyrir Íbúðarlánasjóð.  Hafi þá legið fyrir að útbúa nýtt kauptilboð þar sem þessi formgalli væri leiðréttur.

Pétur kvaðst við svo búið hafa hringt í Björgvin [fasteignasala] og tjáð honum hvað gerst hafði.  Hafi Björgvin hringt í Skúla og boðað til fundar.  Hafi þeir hist og hafi hann talið að annað þyrfti ekki að gera en að setja kauptilboðið aftur upp með sömu fjárhæðum.  Á þessum fundi hafi hins vegar komið í ljós að Skúli vildi fá hærra verð fyrir eignina.  Þetta hafi gerst í febrúar 1999.  Í apríl það ár hafi hann ritað undir nýtt kauptilboð þar sem hann hafi óttast að annars myndi tjón hans verða mikið.  Skúli hafi ritað undir með fyrirvara um að húsaleiga yrði í skilum er gengið væri frá kaupsamningi.

Pétur kvaðst hafa verið í vanskilum með húsaleiguna er líða tók á árið [1998] og verið í sambandi við Skúla og hafi hann nefnt það hvort hann tæki ekki að sér að klára raflagnir og annað fyrir sig í húsinu við hliðina en um parhús sé að ræða.  Hafi verið talað um það sem samkomulag að hann mundi klára raflagnirnar og annað fyrir rúmlega 200.000 krónur sem gengi upp í húsaleiguskuldina.  Á þessum tíma kvaðst Pétur einnig hafa verið búinn að taka lóðina og klára hana en Skúli hefði orðað það við sig af því hann var að reyna selja hitt húsið.  Pétur sagði að með þessu hafi hann lagt fram verðmæti fyrir um það bil 200.000 krónur.  Þannig hafi hann verið búinn að leggja Skúla til verðmæti fyrir rúmlega 400.000 krónur samanlagt.

Pétur kvaðst hafa litið svo á að leigusamningurinn væri úr gildi þegar fyrra kauptilboðið var gert í lok nóvember 1998.

Pétur kvaðst aðspurður hafa fengið innheimtuseðla frá Búnaðarbanka Íslands varðandi húsaleigu eftir 1. nóvember 1998.  Hann kvaðst ekki formlega hafa gert athugsemdir við þetta.  Hann staðfesti að engin húsaleiga hafi verið greidd frá 1. janúar 1999.  Engar greiðslur hafi verið inntar af hendi frá honum varðandi húsið frá þeim tíma.

Skúli Magnússon gaf aðilaskýrslu fyrir rétti.  Hann sagði m.a. að aðilar hafi rætt upphaflega um leigusamning sem gæti leitt til kaupsamnings.  Pétur hafi komið inn í húsið sem leigutaki.  Illa hafa gengið að innheimta húsaleigu hjá honum.  Samhliða leigusamningi hafi þeir gert með sér skriflegt samkomulag um að mál gætu þróast þannig að kaupsamningur yrði gerður ef Pétur fengi ákveðnar fyrirgreiðslur hjá Íbúðalánasjóði.  Skúli staðfesti að hafa undirritað kauptilboð 27. nóvember 1998, sbr. dskj. nr. 6.  Kaupsamningur hafi ekki komist á samkvæmt kauptilboðinu sökum þess að stefnendur hafi ekki getað uppfyllt þau skilyrði sem sett voru í kauptilboðinu.  Annað kauptilboð hafi verið lagt fram sem hann hefði undirritað 12. apríl 1999 með fyrirvara þar sem hann hefði ekki verið ánægður með hve mikið skyldi  greitt í bréfum.  Auk þess væri heildarverðið ekki ásættanlegt.  Hafi hann viljað hafa frjálsar hendur með betri sölu á húsinu.  Hafi hann tjáð Pétri það, er stefndu skrifuðu undir skjalið.  Ásett kaupverð hefði hækkað frá fyrra kauptilboði sökum verðbólgu á þessum tíma.  Með fyrirvaranum hafi falist áskorun til Péturs um að gera hagstæðara kauptilboð fyrir seljanda.  Algjör forgangskrafa af hans hálfu hafi verið að húsaleiga yrði greidd.

Skúli sagði að almennt hafi fasteignaverð rokið upp á þeim tíma sem leið á milli kauptilboðanna og raunar hafi það verið að hækka alveg þar til nýlega að fasteignaverð væri að lækka; hús sem seld hefðu verið á 11 milljónir í lok árs 1998 kostuðu nú 20 milljónir.

Björgvin Björgvinsson fasteignasali gaf skýrslu fyrir rétti.  Hann sagði m. a. að hann hefði haft til sölumeðferðar á liðnum árum nokkrar eignir fyrir stefnda, þar á meðal fasteignina að Hrísrima 21.  Stefnendur hefðu leitað til hans og haft áhuga á að kaupa fasteignina en ekki haft burði til þess strax í byrjun.  Hafi því verið gengið frá leigusamningi um eignina til að byrja með ásamt ígildi verksamnings til hliðar við leigusamning.  Rætt hefði verið um að stefnendur hefðu hug á að kaupa eignina á seinni stigum.

Björgvin sagði að stefnendur hefðu lent í erfiðleikum við að fá svokallað greiðslumat til að fá lánafyrirgreiðslu hjá Íbúðalánasjóði, bæði vegna breytinga á reglum íbúðalána á þessum tíma og vegna tilkomu viðaukalána.  Nokkuð hefði því dregist að kaupin færu fram.  Ómögulegt hefði verið að fá lánafyrirgreiðslu hjá Íbúðalánasjóði í janúar 1999.  Björgvin staðfesti að hafa ritað yfirlýsingu sem fram kemur á dskj. nr. 19.  Björgvin sagði að verðhækkunin í seinna kauptilboðinu hafi verið eðlileg miðað við almenna breytingu á verðlagi frá því að fyrra kauptilboðið var gert.  Hann sagði að fasteignin að Hrísrima 21 gæti selst á 16 milljónir í dag.

Anna Sólveig Pétursdóttir, greiðslumatsfulltrúi hjá Húsnæðisskrifstofu Reykjavíkur, gaf skýrslu fyrir rétti. Hún staðfesti að hafa undirritað bréf til lögmanns stefnenda, sbr. dskj. nr. 35, og sagði m.a. að byrjað hafi verið að taka við bráðabirgðaumsóknum í nóvember 1998.  Hún sagði að stefnendur hefðu skilað inn umsókn 29. desember 1998 áður en nýja húsnæðiskerfið tók gildi.  Þann 4. janúar 1999 hafi framkvæmdastjóri húsnæðisnefndar sent þeim bréf ásamt öllum þeim, sem sent höfðu inn bráðabirgðaumsókn.  Hafi stefnendum verið tjáð að umsókn þeirra hefði forgang þegar umsókn bærist.  Hafi stefnendur skilað umsókn fyrsta daginn sem tekið var á móti umsóknum, þ.e. 4. febrúar 1999.  Umsóknir hefðu verið lagðar fyrir fund húsnæðisnefndarinnar 16. febrúar 1999.  Þar hafi umsókn stefnanda verið sett í  frest, þar sem ekki hafi komið fram í kauptilboðinu, að um viðbótarlán var að ræða.  Þegar það var komið hafi umsóknin aftur verið tekin fyrir 8. júní 1999 og henni synjað vegna þess að íbúðarverðið hafði hækkað.  Stefnandi, Pétur, hafi þá komið með skýringar, sem teknar hefðu verið gildar, og umsóknin samþykkt á næsta fundi á eftir sem var 6. júlí 1999.

Aðspurð sagði Anna Sólveig, að ekki hefði verið mögulegt að fá lánafyrirgreiðslu hjá Íbúðalánasjóði í janúar 1999.  Hún staðfesti að það hefði verið seinna kauptilboðið frá aðilum sem hefði fengið endanlega afgreiðslu hjá húsnæðisnefnd.

Guðrún Árnadóttir, fyrrverandi skrifstofustjóri hjá Húsnæðisskrifstofu Reykjavíkur, gaf skýrslu fyrir rétti.  Hún staðfesti að hafa ásamt Önnu Sólveigu Pétursdóttur undirritað bréf til lögmanns stefnenda, sbr. dskj. nr. 35, og sagði m.a. að breyting hefði orðið um áramótin 1998/1999 á kerfinu vegna nýrra laga.  Ákveðnir örðugleikar hefðu því verið í byrjun á afgreiðslu viðbótarlána.  Hún sagði að Arnaldur M. Bjarnason, framkvæmdastjóri hjá Húsnæðisskrifstofu Reykjavíkur, hefði staðið að afgreiðslu á umsókn frá stefnendum. Hún hefði hins vegar undirritað umrætt bréf til lögmanns stefnenda sökum þess að Arnaldur hefði látið af störfum um áramótin 2000/2001.  Kvaðst hún muna að athugsemd hefði verið gerð við umsókn stefnenda en ekki muna glöggt hvað það var.

Niðurstaða:  Í bréfi Húsnæðisskrifstofu Reykjavíkur til lögmanns stefnenda, dagsettu 30. janúar 2001 segir:

Pétur og Sesselja lögðu inn bráðabirgðaumsókn hjá Húsnæðisnefnd Reykjavíkur, dags. 29.12.1998.  Bráðabirgðaumsóknir voru lagðar inn hér áður en nýja húsnæðiskerfið tók gildi og var fyrir þá sem ætluðu að sækja um viðbótarlán.

Þann 4. janúar 1999 var Pétur og Sesselju sent bréf ásamt öllum þeim sem lagt höfðu inn bráðabirgðaumsókn um viðbótarlán um að umsókn þeirra mundi njóta forgangs en skila þyrfti inn nýrri umsókn ásamt greiðslumati frá banka. (sjá meðfylgjandi bréf framkvæmdastjóra Húsnæðisnefndar Reykjavíkur).

Ekki var farið að taka við umsóknum um viðbótarlán í því formi sem þá var fyrr en 4. febrúar 1999.  En þá voru Pétur og Sesselja um umsókn nr. 1.  Sem þau skiluðu inn 4. febrúar 1999.

Meðfylgjandi umsókninni var samþykkt kauptilboð í íbúðina Hrísrima 21, dags. 30.11.1998.  En það sem hafði gleymst í kauptilboðinu var að gera ráð fyrir viðbótarláni í lið D, þar sem tekið er fram að umsækjandi muni sækja um viðbótarlán.  Umsókn þeirra var því ekki afgreidd á fundi nefndarinnar þann 16. febrúar 1999.

Umsækjendur þurftu því að bíða og koma með nýtt kauptilboð í fasteignina ásamt nýju greiðslumati.

Þann 8. júní 1999 var umsóknin afgreidd á fundi og fékk synjun sökum hækkunar á íbúðarverði og var nefndin ekki tilbúin til að samþykkja umsóknina sökum hækkunar [á] íbúðarverðinu.  Pétur kom þá með enn nýrri gögn og skýrði nefndinni frá ástæðu þess að íbúðarverði[ð] hafi hækkað þetta mikið.  Á næsta fundi sem var 6. júlí var svo umsókn Péturs og Sesselju samþykkt, þar sem þau hefðu verið í forgang og útskýringar Péturs teknar gildar.

Pétri og Sesselju var gert það ljóst skriflega að umsókn þeirra hefði verið samþykkt bréflega dags. 6.7.1999.

Af ástæðum, sem aðilar höfðu ekki reiknað með, er ljóst, að stefnendur gátu ekki í janúar 1999 staðið við kauptilboð, sem undirritað var 27. nóvember 1998 af hálfu stefnda en 30. nóvember 1998 af hálfu stefnenda.  Á þeim tíma var ekki unnt að fá lánafyrirgreiðslu hjá Íbúðalánasjóði.  En í kauptilboðinu segir að það sé gert með  fyrirvara um að kaupendur fái lán hjá Íbúðalánasjóði í janúar 1999 til greiðslu fjárhæðar, 6.045.272 króna, er kaupsamningur væri undirritaður.  Grundvöllur fyrir samkomulagi aðila var því brostinn.  Stefnda var naumast skylt að standa við kauptilboð óvissan tíma eða allt þar til stefnendur fengju lánafyrirgreiðslu hjá Íbúðalánasjóði - kauptilboð, sem gerði ráð fyrir lánafyrirgreiðslu í janúar 1999.  Fyrirsjáanlegt var að hann yrði fyrir tjóni af því, að verð fasteigna hækkaði hratt á þessum tíma.  Að sama skapi var ljós óverðskuldaður hagnaður stefnenda, færi svo að kauptilboð, með verðlagi frá 27. nóvember 1998, stæði óbreytt um langan tíma. Verður því að álykta að á grundvelli fyrirvara hafi kauptilboðið sjálfkrafa fallið úr gildi í lok janúar 1999, þó betra hefði verið að sjá formlega riftun á kaupum fyrst stefndi vildi ekki standa við þau.

Þann 12. apríl 1999 ritar stefndi nafn sitt með fyrirvara undir nýtt kauptilboð um parhúsið nr. 21 við Hrísrima í Reykjavík.  Af gögnum málsins og framburði stefnanda, Péturs Hrafnssonar, fyrir réttinum er upplýst að stefnendur greiddu enga húsaleigu frá 1. janúar 1999.  Fram kom hjá Pétri að hann liti svo á að leigusamningur aðila hefði fallið úr gildi þegar fyrra kauptilboðið var gert í lok nóvember 1998.  Fullt tilefni var því fyrir stefnda að efast um greiðslugetu og greiðsluvilja stefnenda og rita undir seinna kauptilboðið með fyrirvara.  Hvort áritun stefnda um fyrirvara þýddi að hann væri óbundinn af undirritun sinni undir kauptilboðið, svo sem hann heldur fram, réðst að sjálfsögðu síðar.

Björgvin Björgvinsson, löggiltur fasteignasali, er fór með skjalagerð í viðskiptum aðila, segir svo í skriflegri yfirlýsingu er hann staðfesti fyrir réttinum:

Fyrirvari sem Skúli nefndi við mig, við undirskrift kauptilboðs dags. 12.4.1999 var um að hann vildi fá greidda húsaleiguskuld að fullu fyrir Hrísrima 21 um leið og gengið yrði frá kaupsamningi um eignina við Pétur Hrafnsson og Sesselju Kristínu Pálsdóttur, auk venjulegs fyrirvara um samþykki Íbúðalánasjóðs.

Áður var greint frá afgreiðslu Húsnæðisskrifstofu Reykjavíkur á umsókn stefnenda um viðbótarlán er að lokum var samþykkt bréflega 6. júlí 1999.  Ekki kom því til þess að kaupsamningur milli aðila á grundvelli síðara kauptilboðsins yrði undirritaður fyrr en eftir 6. júlí 1999 þegar af þeirri ástæðu.  Aftur á móti er ljóst að stefnendur greiddu ekki leigu af húsnæðinu frá 1. janúar 1999 og töldu sér það ekki skylt.

Ekki er réttmætt að stefndi hvort tveggja verði af húsaleigutekjum frá 1. janúar 1999 og beri tjón af drætti á afgreiðslu á umsókn stefnenda um viðbótarlán.  Verður að telja að stefnendum hafi verið skylt að greiða mánaðarlega húsaleigu til að geta með réttu krafist þess að gengið yrði frá kaupsamningi í samræmi við kauptilboðið sem stefndi undirritaði með fyrirvara 12. apríl 1999 um fasteignina að Hrísrima 21.

Samkvæmt framangreindu verður stefndi sýknaður af aðal- og varakröfu stefnanda en rétt er að aðilar beri hver sinn kostnað af málinu.

Páll Þorsteinsson héraðsdómari kveður upp dóminn.

 

DÓMSORÐ:

Stefndi, Skúli Magnússon, skal vera sýkn af kröfum stefnenda, Péturs Hrafnssonar og Sesselju Pálsdóttur.

Málskostnaður fellur niður.